住宅小区项目可行性研究分析报告

XX住宅小区工程项目

项目可行性研究报告资金申请报告项目建议书优项目工程咨询公司

可行性研究报告

2010年8月

目 录

第一章 总论 ............................. 错误！未定义书签。

1.1项目名称与承办单位 ....................................................................... 错误！未定义书签。

1.2研究工作的依据、内容及范围 ....................................................... 错误！未定义书签。 1.3编制原则 ........................................................................................... 错误！未定义书签。 1.4项目概况 ........................................................................................... 错误！未定义书签。 1.5技术经济指标 ................................................................................... 错误！未定义书签。 1.6结论 ................................................................................................... 错误！未定义书签。

第二章 项目背景及建设必要性 ............. 错误！未定义书签。

2.1项目背景 ........................................................................................... 错误！未定义书签。 2.2建设的必要性 ................................................................................... 错误！未定义书签。

第三章 建设条件 ......................... 错误！未定义书签。

3.1项目区概况 ....................................................................................... 错误！未定义书签。 3.2建设地点选择 ................................................................................... 错误！未定义书签。 3.3项目建设条件优劣势分析 ............................................................... 错误！未定义书签。

第四章 市场分析与销售方案 ............... 错误！未定义书签。

4.1市场分析 ........................................................................................... 错误！未定义书签。 4.2营销策略、方案、模式 ................................................................... 错误！未定义书签。

第五章 建设方案 ......................... 错误！未定义书签。

5.1建设规模和产品方案 ....................................................................... 错误！未定义书签。 5.2建设规划和布局 ............................................................................... 错误！未定义书签。 5.3运输 ................................................................................................... 错误！未定义书签。 5.4建设标准 ........................................................................................... 错误！未定义书签。 5.5公用工程 ........................................................................................... 错误！未定义书签。 5.6工艺技术方案 ................................................................................... 错误！未定义书签。 5.7设备方案 ........................................................................................... 错误！未定义书签。 5.8节能减排措施 ................................................................................... 错误！未定义书签。

第六章 环境影响评价 ..................... 错误！未定义书签。

6.1环境影响 ........................................................................................... 错误！未定义书签。 6.2环境保护与治理措施 ....................................................................... 错误！未定义书签。 6.3评价与审批 ....................................................................................... 错误！未定义书签。

第七章 项目组织与管理 ................... 错误！未定义书签。

7.1组织机构与职能划分 ....................................................................... 错误！未定义书签。 7.2劳动定员 ........................................................................................... 错误！未定义书签。 7.3经营管理措施 ................................................................................... 错误！未定义书签。

7.4技术培训 ........................................................................................... 错误！未定义书签。

第八章 劳动、安全、卫生与消防 ........... 错误！未定义书签。

8.1编制依据及采用的标准 ................................................................... 错误！未定义书签。 8.2安全卫生防护原则 ........................................................................... 错误！未定义书签。 8.3自然灾害危害因素分析及防范措施 ............................................... 错误！未定义书签。 8.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施 ............................... 错误！未定义书签。 8.5消防编制依据及采用的标准 ........................................................... 错误！未定义书签。 8.6消防设计原则 ................................................................................... 错误！未定义书签。 8.7火灾隐患分析 ................................................................................... 错误！未定义书签。 8.8总平面消防设计 ............................................................................... 错误！未定义书签。 8.9消防给水设计 ................................................................................... 错误！未定义书签。 8.10建筑防火 ......................................................................................... 错误！未定义书签。 8.11火灾检测报警系统 ......................................................................... 错误！未定义书签。 8.12预期效果 ......................................................................................... 错误！未定义书签。

第九章 项目实施进度 ..................... 错误！未定义书签。

9.1实施进度计划 ................................................................................... 错误！未定义书签。 9.2项目实施建议 ................................................................................... 错误！未定义书签。

第十章 项目招投标方案 ................... 错误！未定义书签。

10.1招标原则 ......................................................................................... 错误！未定义书签。 10.2项目招标范围 ................................................................................. 错误！未定义书签。 10.3投标、开标、评标和中标程序 ..................................................... 错误！未定义书签。 10.4评标委员会的人员组成和资格要求 ............................................. 错误！未定义书签。

第十一章 投资估算和资金筹措 ............. 错误！未定义书签。

11.1投资估算 ......................................................................................... 错误！未定义书签。 11.2资金筹措及使用计划 ..................................................................... 错误！未定义书签。

第十二章 财务评价 ....................... 错误！未定义书签。

12.1费用与效益估算 ............................................................................. 错误！未定义书签。 12.2财务分析 ......................................................................................... 错误！未定义书签。 12.3不确定性分析 ................................................................................. 错误！未定义书签。 12.5财务评价结论 ................................................................................. 错误！未定义书签。

第十三章 建设合理性分析 ................. 错误！未定义书签。

13.1产业政策符合性分析 ..................................................................... 错误！未定义书签。 13.2清洁生产符合性分析 ..................................................................... 错误！未定义书签。 13.3规划符合性分析 ............................................................................. 错误！未定义书签。 13.4项目建设环保政策符合性分析 ..................................................... 错误！未定义书签。 13.5环境承载性分析 ............................................................................. 错误！未定义书签。 13.6结论 ................................................................................................. 错误！未定义书签。

第十四章 结论与建议 ..................... 错误！未定义书签。

XX责任公司XX住宅小区 可行性研究报告 第一章 总 论

第一节 概 述

1、项目名称、进度、规模

建设项目名称：XX责任公司XX住宅小区工程。 项目承办单位概况 项目单位：XX责任公司。 公司地址：XX薛家湾镇。 法人代表：刘俊。

公司简介：准旗神龙房地产开发有限责任公司成立于2010年6月，公司注册资金2000万元。公司经营范围主要包括：房地产开发经营、销售。公司的经营宗旨是：以房地产开发为龙头，以综合经营为手段，以追求利润为目的，切实加强企业管理，不断提高经济效益，为国家经济建设做贡献。公司设有办公室、工程项目部、财务部、房屋营销部等职能部门和物业管理公司。已形成了房地产开发、设计、施工等一系列完整的房地产开发格局。现有干部职工共15人，其中有11位职员均为大专以上学历、中级以上职称的专业技术人才。

公司自成立以来，严格按照《工商管理法》、《税法》、《规划法》、《土地法》、《环保法》以及建设、人防、地震等方面的法律法规和政策办事，严格遵守国家、自治区、市委关于房地

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XX责任公司XX住宅小区 可行性研究报告 产开发经营管理规定和建设、规划、环保等部门的建设程序，自觉依法规范公司的开发建设行为，杜绝了违反城市规划、非法用地、偷逃税款等各种违纪行为。

建设期限：本项目的建设期为16个月，计划于2011年12月底全部完工。

主要建设内容：主要包括住宅楼19605.6平方米。 投资总额：项目总投资：3627万元。其中前期工程费：232.8万元；工程建设费、设备费: 2732.6万元；公司管理费：59.3万元；不可预见费：125.8万元；销售推广费用：63.5万元；销售税费：413万元。

资金来源：本工程所需资金主要通过企业自筹。

项目拟建地点：项目选址于XX薛家湾镇周家湾村准东铁路北。

建设规模：总占地面积12253.5平方米，建筑面积19605.6平方米。

结论建议：

本项目建设符合《XX市国民经济和社会发展\十一五\规划纲要》，是保障人民生活条件、提高人民生活水平的民生工程。项目的实施，符合当地经济社会发展方针，有利于促进当地经济和社会发展。

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XX责任公司XX住宅小区 可行性研究报告 建议建设单位尽快落实资金，使项目尽快得到全面实施。 2、项目编制单位：

单位名称：XX市基本建设咨询投资公司 证书等级：丙级

证书编号：工咨丙1047.90080004 发证单位：国家发展和改革委员会

第二节 项目提出的理由与过程

（一）理由

1、本项目的建设可以改善城市的市容市貌。

薛家湾镇是XX政治、经济、文化中心，近年来经济发展较好，面貌比以前有很大的改观，目前漫步市区，住宅小区、高楼大厦鳞次栉比，勾画出现代化小城镇的文明与美丽，但是破旧、低矮的建筑物及其布局，也严重影响薛家湾镇的市容市貌。

项目所在地是XX薛家湾镇城市近期发展重点地段，其建设开发是城市十年来发展步入新阶段里程碑。综合分析城市整体建设环境条件本区具有突出优势，是城市近期发展最具潜力的区域。

2、本项目的建设可以为消费者提供一个优美的居住环境。 本项目位于XX薛家湾镇周家湾村准东铁路北，是城市的低污染地段，本项目设计以二十一世纪居住生活水准为目标，在总

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XX责任公司XX住宅小区 可行性研究报告 体布局、室外环境和商业设施上均有一定的超前性和创造性，商业配套设施完善，注重商业的行为活动，崇尚人与自然的和谐统一。

3、本项目的建设不仅是提高人民生活水平的需要，也是扩大内需拉动国民经济增长的措施，对地方经济的发展将起到积极的作用。

（二）过程

随着薛家湾镇经济腾飞，人们对现代化城市生活向往，城市面貌急需改善，为了进一步加快改旧建新步伐，着力建设宜居城区，大力推进生态景观居住区，打造新的经济增长点和城市建设的新亮点，XX责任公司响应政府号召，拟在XX薛家湾镇周家湾村准东铁路北建设XX住宅小区。项目总占地面积12253.5平方米，总建筑面积19605.6平方米。该项目的初步方案设计已经完成，各项前期工作和规划报批方案已相继开展。

第三节 编制的依据和原则

一、可行性研究报告编制依据 （1）国家相关政策、法规：

《XX市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》 《XX市2008年国民经济和社会发展计划执行情况与2009年国民经济和社会发展计划草案的报告》；

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XX责任公司XX住宅小区 可行性研究报告 《XX市土地利用总体规划（1996－2010年）》

《XX市城市总体规划(2002-2010)》,符合有关的分区规划和专业规划；

《内蒙古自治区人民政府关于进一步加强防震减灾工作的通知》（内政字[2005]105号）

国家或行业有关的技术标准和规范；

XX市有关部门提供的现状资料和工程、项目建设目标。 （2）主要技术标准和规范：

《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93 2002年版） 《城市居民生活用水量标准》（GB/T 50341-2002） 《城市给水工程规划规范》（GB50282-98） 《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000） 《城市热力网设计规范》（CJJ-2002） 《城市电力规划规范》（GB 50293-1999） 《民用建筑电气设计规范》（JGJ 16-2008） 《低压配电设计规范》（GB 50054-95） 《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98） 《城市环境卫生设施设置标准》（CJJ27-2005） 《城市抗震防灾规划标准》（GB50413-2007） 《城市防洪工程设计规范》（CJJ50-92）

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XX责任公司XX住宅小区 可行性研究报告 《城市用地竖向规划规范》（CJJ 83-99） 《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001） 《建筑工程抗震设防分类标准》（GB 50223-2008） 《城市道路设计规范》（CJJ 37-90） 《城市道路照明设计标准》（CJJ 45—2006） 《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75-97） 《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001） 《民用建筑设计通则》（GB50347.9-2005） 《建筑设计防火规范》（GB50016-2006） 《建筑灭火器配置规范》(GB50140-2005)

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97） 《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95） 《商住建筑设计规范》（GB 50096-1999 2003年版） 《商住建筑规范》（GB 50368-2005） 《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98） 《公共建筑节能设计标准》（GB 50189-2005）

《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）（JGJ 26-95）

《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003） 《室外给水设计规范》（GB50013-2006）

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XX责任公司XX住宅小区 可行性研究报告 《室外排水设计规范》（GB50014-2006）

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97） 《采暖通风及空气调节设计规范》(GB50019-2003) 《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T 16-2008） 《低压配电设计规范》（GB 50054-95）

《城市道路照明设计标准》（CJJ 45—2006 J 627—2006） 《电力工程电缆设计规范》GB50217-94； 《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94； 二、可行性研究报告编制原则

①该小区的建设，在满足国家有关技术规范和建筑质量标准的前提下，住房建设标准和主要户型方案应该与之相适应。

② 坚持统筹规划，严格履行建设程序，分步实施的原则。根据薛家湾镇国民经济社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、教育发展规划、卫生事业发展规划、环境功能分区规划等，统筹规划和安排小区的布局和建设。小区的公共设施要配套齐全。

③ 坚持节能省地，环保卫生的原则。建筑方案要力求节约土地，建筑结构要符合建筑节能设计要求，采用国家推广的新型节能环保建筑材料、建筑构件和新技术。公共服务和公益服务设施要规模适度、标准适当，卫生设施齐全。

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XX责任公司XX住宅小区 可行性研究报告 第四节 项目概况

一、建设地点

XX薛家湾镇周家湾村准东铁路北。 二、建设规模和内容

项目总占地面积12253.5平方米，总建筑面积19605.6平方米。

规划条件：容积率1.6，建筑密度26.7%，绿地率35%。 三、建设期限

本项目建设期16个月。 四、投资估算与资金筹措 本项目估算总资金3627万元。

总投资3627万元，资金来源主要通过企业自筹。 五、效益

根据计算，投资回收期为21.7个月，投资利润率为47.9%，投资利税率为63.9%，计算期内税收为2316万元。税后利润为1737万元。

第五节 主要技术经济指标

XX责任公司XX住宅小区主要技术指标 序号 1 名 称 建设指标 XX市基本建设咨询公司

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单位 数量 XX责任公司XX住宅小区 可行性研究报告 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 2 2.1 2.2

规划建设用地面积 建筑面积（地上） 结构形式 层数 停车位 容积率 建筑密度 绿化率 经济数据 总投资 资金筹措 ㎡ ㎡ 层 % % 万元 万元 12253.5 19605.6 框架结构 6层 75 1.6 26.7 35 3627 3627 项目总投资和资金来源

项目总投资：3627万元，其中：前期工程费：232.8万元；工程建设费、设备费:2732.6万元；公司管理费：59.3万元；不可预见费：125.8万元；销售推广费用：63.5万元；销售税费：413万元。 5、资金来源：

本工程固定资产投资所需资金主要通过企业自筹。

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XX责任公司XX住宅小区 可行性研究报告 第二章 项目建设背景及必要性

第一节项目建设背景

XX市已经成为国家重要能源重化工基地，工业发展迅猛，综合效益显著。农业经济实施“收缩转移，集中发展”战略，合理利用自然资源，保护环境，保护生态，农村人口一部分向沿河农业区迁移，一部分向城郊积集。随着国家西部大开发战略的实施，一批国家重点项目在XX市陆续开工建设，并且境内交通、通讯等基础设施完备，经济发展前景良好，被称为“中国西部的曙光”。

XX地处内蒙古自治区西南部，XX高原东端，蒙晋陕三省交

界带。全旗总面积7539平方公里，总人口29.8万人，辖一个省级经济技术开发区，9个乡镇：薛家湾镇、薛家湾镇、柴达木镇、龙口镇、准格尔召镇、薛家湾镇、纳日松镇、暖水镇、布尔陶亥苏木。XX地域辽阔，资源富集。煤炭探明储量544亿吨，远景储量1000亿吨，且地质构造简单、埋藏浅、煤层厚、低瓦斯、易开采，发热量均在6000大卡／千克以上，为优质的动力煤和化工煤；石灰石总储量50亿吨，品位高，氧化钙含量达47.9.92％；铝矾土总储量1亿吨，矿层稳定，品位呈现铝高硅低的特征；此外，高岭土、硫铁矿、白云岩、石英砂的储量也相当大，特别是煤层气的储量十分可观，属国内罕见的煤化工资源。

XX具有集众多资源于一身的特有优势。从“八五”开始，国

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XX责任公司XX住宅小区 可行性研究报告 家先后投入近200亿元巨资，开发建设了世界一流水平的黑岱沟露天煤矿，年产原煤达到2000万吨；地企合建的典范工程黄河万家寨水利枢纽，装机容量108万千瓦；国内一流水准的火力发电厂国华准电项目，装机容量66万千瓦。在国家重点工程的强劲拉动下，XX经济得到了迅猛发展，初步形成了集煤炭开采、发电、高载能、煤化工、建材、农畜产品深加工于一体的具有鲜明地区特色的工业体系。

经济的发展对城市功能提出更高的要求，也对城乡结合部的经济繁荣提出了迫切的要求。随着准旗整体经济的跨跃发展和人民生活水平的不断提高，从构建和谐社会的角度考虑，建设该项目具有重要意义。

第二节 项目建设必要性

（一）全面建设小康社会的需要

党的十六大提出，到2020年我国全面进入小康社会。自治区党委要求XX市充分发挥优势，实现跨越式发展，经济总量进入全区前三名，与呼市、包头构成自治区经济发展的三个“火车头”。XX市提出，到2010年全市国民经济发展的主要指标在2000年的基础上翻两番，率先全面建设小康社会，成为国家西部发达的地区之一。按照这一目标，薛家湾镇作为XX的经济副中心，超前构筑城市发展框架和经济发展载体是必然的。因此，这将必

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XX责任公司XX住宅小区 可行性研究报告 须导致经济结构和社会结构的重大变化。在经济快速增长的同时，二、三产业逐渐加大，但是目前全镇生产发展滞后，而城市从业人员不足社会从业人员的30%，这种结构性矛盾的产生，一个重要原因就是中心城市薛家湾镇的城市规模不够，配置资源集聚，生产要素能力不足，城市化水平滞后；薛家湾镇的城市功能、基础设施、人居环境对经济的发展已形成一定的影响。本小区项目的开发正是实质性响应了旗政府之工作重点，随着薛家湾镇经济的发展，其必将不断吸引一批又一批新的企业落地，城市规模不断扩大，从而形成强大的辐射和集聚能力。大多数农业人口、外来从业人员将进入城市，推动城市化进程，城市发展为二、三产业发展创造更加广阔的市场空间。

随着全面建设小康社会进程的加快，城市人口的急剧增加和人民生活水平的提高，人民群众对城市功能、居住环境等方面的要求也越来越高，开发本项目是符合城市发展的需要，由此带动全镇经济发展，早日实现小康。

（二）加速推动准旗城市化进程

XX市与呼市、包头形成内蒙古的“金三角”，但是准旗作为XX市的中心城市，与呼、包二市相比，其规模档次、品位、城市化率均有明显的差距，对生产要素的吸附能力无法与呼、包二市相比，特别是城市乡结合部经济状况较差，如不能迅速改变，不

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XX责任公司XX住宅小区 可行性研究报告 仅城市化进程会受到影响，而且必然会影响到全市经济发展的后劲。因此抓紧建设经济适用房，整体性的提高居民的生活质量和水平，势在必行。

（三）创造良好的城乡人居环境和经济桥梁

目前大量的农业人口向薛家湾镇区和经济开发区迁移，而且面临再就业的问题。这一项目的实施，最终必将解决低收入人群的住房问题，使城乡文明化同步促进，为建设社会主义的文明城市和文明乡村搭建的台阶，它对于营造现代舒适的居住区、解除低收入人群的后顾之忧，改善准旗乃至整个XX市的住房条件和打造新的经济增长点，有着巨大的先导意义。

（四）搞好基础实施建设，奠定地区发展基础

加快基础设施建设，提升项目所在地的城市化功能，注入新的经济活力，使XX的经济发展和人民生活水平上一个新台阶，实现规划配套，基础领先，城市带动农村，农村依附城市的经济格局，开辟新的经济增长点，建设美好的未来。本项目的实施将快速带动本地区建设事业的发展，是一项利泽长久的惠民工程。

（五）市民住房需求

薛家湾镇旧城区目前城市用地紧张，人居环境质量较差，此外随着薛家湾镇整体经济的跨越发展和人民生活水平的不断提高，人们对住房的需求不断的扩大，形成了一个较大的住房消费

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XX责任公司XX住宅小区 可行性研究报告 市场。

近年，薛家湾镇虽然一撞撞高楼拔地而起，由于地区经济的活跃，市民生活水平的提高；城市化的加大；周围大企业集团的集聚和发展，吸引了很多外来人口，XX农村人口的转移，人口的增长导致商品房的供不应求。为了适应薛家湾镇经济发展的需要以及人们住房的需求，根据薛家湾镇的城市整体规划，决定投资开发建设该项目。

综上所述，综合考虑XX薛家湾镇的经济发展、安全生产、社会稳定、环境保护、居民生产生活等因素，实施XX责任公司XX住宅小区建设项目是十分必要的。

第三章 市场供求分析及预测

第一节 市场发展现状与前景分析

（一）XX市房地产市场的发展现状

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XX责任公司XX住宅小区 可行性研究报告 近年来，随着我市城市建设步伐的加快，房地产市场呈现出投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品商住成交活跃，价格平稳上升的良好发展态势，促进了XX市经济的快速发展。

——房地产开发企业不断增长。随着我市房地产市场的日益繁荣，从事房地产开发的企业是越来越多，截止2009年底,全市共有房地产开发企业347家,其中二级资质41家,三级资质73家，四级资质69家，暂定资质164家。

——房地产开发投资增长迅猛。2009年，全市房地产完成投资167.3亿元，同比增长292.6％，全市房地产投资增长最快的是2008和2009年，增长速度都超过了100%，分别达到163.2%和176.5%,并且投资都超过了10亿以上。

——房地产开发规模不断扩大。2009年，全市房地产开发规模达到751.3万平方米，同比增长8.6％，全市房地产开发最快的是2008和2009年，分别比上一年增加了134.8万平方米和172.9万平方米。

——住房开发层次不均。房地产开发企业开发的小区以高档、大平米的小区居多，整体偏向于中高档，小平米、小户型的开发相对较少，难以满足小平米、小户型住房需求者的潜在需求。 （二）国家总体形势及有关政策

近两年，国家建设系统出台了一系列的法规政策，以保证房地产行业健康快速的发展。

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XX责任公司XX住宅小区 可行性研究报告 ①坚持住房市场化的基本方向，进一步促进住房消费。加快完善住房分配货币化制度，加大住房补贴发放力度，支持职工住房消费。进一步搞活住房二级市场，积极培育和规范发展住房租赁市场，促进增量市场和存量市场的联动。加大住房公积金归集和贷款发放力度，进一步加强监督和规范化管理，提高使用率。

②完善个人住房贷款担保机制，研究建立全国个人住房贷款担保体系。

③完善住房供应政策，调整住房供应结构。大力发展普通商品住房，加强经济适用住房的建设和管理，规范集资建房和合作建房，多渠道解决困难群众的住房问题，严格控制高档商品房建设。研究解决城镇化过程中进城务工人员住房等问题。贯彻落实《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，建立健全住房保障体系。指导地方合理确定保障水平、落实住房保障资金，逐步建立稳定规范的资金来源。积极推行以发放租赁补贴为主、实物配租和租金核减为辅的住房保障方式，强化住房保障工作。

④加强宏观调控，整顿规范市场秩序。加强对重点地区房地产市场运行情况的分析和监督，完善房地产市场信息系统和预警预报体系。建设部以同国家统计局等有关部门建立定期信息发布制度，引导企业理性投资，消费者理性置业。配合国务院办公厅下发《关于开展房地产市场专项整顿的通知》，全面部署整治工

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