市场调研报告范例 - 图文

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(招商)市场调研报告

一九一二集团 商务资源部 2012年8月

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目 录

第一部分-城市商业分析 第二部分-商业项目分析

第三部分-项目辐射范围消费者分析 第四部分-商业经营客户分析

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前言-市场调研分析目的

通过对项目所在城市的商圈，商业项目，项目辐射范围消费者分析、商业经营客户分析，为项目定位、业态定位、客群定位、辐射区域、功能分区、业态规划、以及销售提供参考依据。

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第一部分 城市商圈分析

通过对城市商圈调研分析，了解商圈目前落位的企业和经营现况、判断未来商圈的发展方向、发展中心、发展趋势，同时通过政府对商业企业落位布局获悉政府商业规划（政府规划的导向性非常重要），结合1912项目所处商圈分析利弊，便于我们在项目运作的过程怎样扬长避短，以及如何实现项目经济效益、品牌效益、社会效益。

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城 市 功 能 规 划

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用源。

城 市 商 圈 规 划

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老 城 核 心 商 圈 的 范 围 界定

天长路与南谯北路交叉口为老城市中心，商业分布于四周，以水石广场为龙头形成了老城核心商圈；1912在老城商圈最北侧属于老城核心商圈辐射范围

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老城核心商圈内商业构

成-已经开业运营的

正在经营中的中大型商业项目基本是以超市为主力店而延生的百货业态为主，经营面积约为30万平米。 主要商家 规模 经营内容 水石购物广场 4.3万㎡ 乐天玛特综合购物超市、中都百货、国美电器、数码广场、影院、健身、KFC 苏果综合购物超市、时尚服饰街区、连锁餐饮、KTV 中高端百货 中端百货 家电、数码、麦当劳 家电、数码 家电、数码、KTV、会所 以服饰为主的综合商业街 餐饮与娱乐为主（酒吧、西餐以及特色中餐） 高端餐饮、休闲、娱乐街区 金光大道广场 白云商厦（已迁入中环） 商之都 五星电器 国美电器 苏宁电器 天长路服饰街 宋城美食街 同乐坊 3.5万㎡ 2.1万㎡ 2.5万㎡ 2万㎡ 2万㎡ 2万㎡ —— —— 1万㎡

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老 城 核 心 商 圈 已 开 业 主 要 商 业 明 细

项目名称 水石广场 建筑面积 4.3万㎡ 项目定位 中端购物广场 业态 租金或扣点 开业日期 已开业 超市、百货、租金：4.5元数码电器、餐/平/天-5.5饮、娱乐 元/平/天（超市外租区） 金光大道 3.5万㎡ 中高端百货 超市、零售、租金：5-8元餐饮、娱乐 /平/天（内铺小铺位），12元/平/天（临街小铺） 中高端百货 服装、鞋帽、珠宝、名表、化妆品 中端百货 服装、鞋帽、珠宝、名表、化妆品 餐饮、酒吧 已开业 白云商厦 2.1万㎡ 扣点： 2011年10月17%-25% 1日新开业 扣点：17%-22% 租金：1-1.5元/平/天 已开业 商之都 2.5万㎡ 宋城美食街 同乐坊 2.4万㎡ 1万㎡ 中低端 中高端 已开业 2011年11月25日新开业 已开业 餐饮、水疗、租金：夜总会 0.8-1.3元/平/天 男装 扣点：17%-22% 北大荒 合计 1200㎡ 15.92万㎡ 中低端百货

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老城核心商圈内商业构成-正在建设的

在建项目多为购物中心、商业综合体等新型商业. 面积约为30万平方米，规模较大，引进的品牌及业态组合更加丰富合理，同时餐饮与休闲娱乐比重明显加大，开业后将改变老城商圈内传统的商业形态。

主要商家 规模 开业日期 2014年前整体开业 经营内容 沃尔玛、白云商厦、大地影院、美食广场、大玩家电玩、KTV、儿童乐园、名店街、KFC 室外步行街，汇集美食、休闲、运动、时尚、文化、品牌等；新百百货、星光珠宝 苏果社区超市、星座商城、苏宁电器、KFC、大型连锁餐饮 名人酒吧街、名人餐饮街，名店精品街，其中包括1.6万平米新概念特色室内步行街及主力旗舰精品店 泰鑫·中环国际广场 12.6万㎡ （白云商厦已运营） 泰鑫·现代城 约4万㎡ 2014年开业 泰鑫·城市星座 （基本运营） 第五大道 （嘉宇万豪名苑） 2.5万㎡ 已开业 4万㎡ 2013年10月交房 合计 23.1万

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老 城 核 心 商 圈 在 建 商 业 明 细 项目名称 建筑面积 项目定位 业态 超市、百货、数码电器、餐饮、娱乐 商铺售价 一楼：3-4万/平 二楼：2-3万/平 三楼：1-2万/平 2-5万/平 租金或扣点 租金均价：1.2元/平/天-3元/平/天 开业日期 主力百货已开业，其他预计2014年前全部开业 预计开业时间2014年 泰鑫·中环12.6万㎡ 中高端购国际广场 物广场 （白云商厦已运营） 泰鑫·现代城 约4万㎡ 中高端购物广场 中高端百货+室外步行街（餐饮、休闲、零售） 超市、餐饮、服装、鞋帽、儿童游乐、母婴租金未定 泰鑫·城市星座 2.5万㎡ 超市+高端百货 4.5万/平 扣点： 20% 已试营业 左右 用品等 第五大道 （嘉宇万豪名苑） 4万㎡ 中高端商业街区 酒吧、餐饮、特色零售 2-5万/平 租金未定 预计开业时间2014年

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老城核心商圈主要商业在售商铺价格小结

目前老城核心商圈主要在建商业有四家：中环国际广场、泰鑫·现代城、泰鑫·城市星座、第五大道，这四个在建项目相互之间直线距离在一公里之内，门面商铺售价区间2.5万/平-5万/平，内铺因楼层的高低差异，售价区间1万/平-3万/平。

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城 南 新 区 商 圈 的 范 围 界 定

以新市政府为中心、龙蟠大道为轴，在建和规划了多个大型商业综合体，以及众多住宅商业配套，未来将成为城南新区的商业、行政、商务核心区，辐射整个新区及全椒县。

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城南新区商圈内商业构成-正在建设的

城南新区商圈内商业构成-正在建设的

滁州城南新区商业主要以城市综合体+综合商业街+社区配套商业的模式，形成区域性商圈，辐射整个城南新区。 类别 综合体 数量 3 面积 142万平方 开业日期 主要商家 2014年-2016年 世贸广场、中普城市广场、港汇中心城 2014年-2016年 金鹏99城市广场、世贸中心 已开业 长江商贸城 2014年-2016年 龙蟠大道综合商业街 购物广场 专业市场 商业街 合计 2 1 1 11万平方 7万平方 ∕ 160万

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城 南 核 心 商 圈 在 建 商 业 明 细

项目名称 世贸广场 建筑面积 55万㎡ 项目定位 中端城市综合体 业态 星级酒店、超市、影院、餐饮、娱乐、零售等 商铺售价 未定 租金或扣点 开业日期 租金：未定 预计2014年-2016年 港汇中心 19万㎡ 中高端城百货店、折市综合体 扣店、超市、餐饮、休闲、娱乐、溜冰场、大型卖场 未定 未定 预计2015年01月01日 中普城市广场 55万㎡ 中高端城超市、影市综合体 院、餐饮、娱乐、零售等 2.8万㎡ 中高端城影院、家具市综合体 博览中心、步行街、餐饮、娱乐、零售等 未定 租金：未定 预计2014年-2016年 世贸中心 未定 租金：未定 预计2014年-2016年 租金：未定 预计2014年左右开业 / 已开业 金鹏99城市广场 11万㎡ 中高端购物中心 超市、影未定（预计院、餐饮、均价3万/娱乐、零售平） 等 / 长江商贸城 合计 7万㎡ 149.8万 家居、建专业市场 材、五金等

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城南核心商圈主要商业在售商铺价格小结

目前城南核心商圈主要在建商业有一家：金鹏99城市广场；规划中未动工商业有四家：世贸广场、中普城市广场、世贸中心、港汇中心。其中进度最快的金鹏99城市广场目前售价还未完全确定，预计售价均价3万/平。

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工 业 园 区 商 圈 的 范 围 界 定

琅琊区工业园区分南北两个区域，南区为扬子路、南京南路和上海南路所包围的中间区域；北区为扬子路、上海北路和世纪大道所包围的中间区域；工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和仪邦广场，其他商业在规划中。

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工 业 园 区 商 圈 商 业 构 成-滁州国际商城

琅琊区工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和仪邦广场，其他商业在规划中，如红星美凯龙。

? 项目位置：滁州市上海北路611号 ? 开 发 商：滁州中州置业有限公司 ? 总建筑面积： 约68万㎡ ? 项目简介：位于城东工业园区，位置较偏远，交通不便利。打造超大一站式建材、家居、

五金、装饰专业市场。

? 项目由 ABC三区构成，A区已开业、B区招商中，预计2014年开业、C区规划中。 在售B区28-38栋两层，26㎡/间商铺，1F层高5.6米，2F层高5.4米。 1F 临街约7000-9000元/ ㎡ 。2F3000-6000元/ ㎡ 。

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指定书签。

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工 业 园 区 商 圈 商 业 构 成-仪 邦 广 场

琅琊区工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和仪邦广场，其他商业在规划中，如红

星美凯龙。

? 项目位置：上海北路585号

? 开 发 商：滁州仪邦置业有限公司 ? 占地面积： 186亩

? 总建筑面积： 182000 ㎡ ? 商业建筑面积：74000 ㎡

? 项目信息： 项目包含住宅7万平米（均价3000-4000元），酒店式公寓3.6万平米，公

建配套0.2万平米，商业7.4万平米，打造集休闲、娱乐、办公、购物、于一体的品牌广场。

? 商业为2层底商，打造大滁城奥莱城。销售和商业招商状况不理想，目前已是二次招商，

预计开业时间2014年左右。

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书签。

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城 东 工 业 园 区 商 业 明 细

项目名称 滁州国际商城 建筑面积 项目定位 业态 商铺售价 一楼：7000元-9000元/平； 二楼3000元-6000元/平 未定 租金或扣点 租金： 未定 开业日期 一期已开业，二期在建中，预计2014年左右开业 68万㎡ 专业市场 家居、建材、五金等批发零售市场 仪 邦 广 场 合计 7.4万㎡ 75.4万 购物广场 休闲、娱乐、办公、购物 租金：未定 预计2014年-2016年

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城东工业园区主要商业在售商铺价格小结

目前城东工业园区主要在建商业只有两家：滁州国际商城、仪邦广场；规划中未动工一家：红星美凯龙。目前只有滁州国际广场一期在售，售价为一楼：7000元/平-9000元/平；二楼3000元/平-6000元/平。

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高 铁 站 前 商 圈 的 范 围 界 定

高铁站前区位于六个组团之一的高速铁路站前组团内，用地范围是以滁州高铁站为核心，北至恒丰路和昌辉路延伸段、西至丰乐大道、南到高速铁路、东临规划中的永乐路和儒林路，用地规模为821.5公顷，规划人口容量约为14万人。商业金融业用地位于铁路客运站北侧，沿中都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积29.02公顷。

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高 铁 站 前 商 圈 内 商 业 构 成-正在规划中的

滁州市高铁站前区总规划，集交通、商贸、文化娱乐、居住功能为一体的城市新区。其中核心区为依托高铁站形成以交通、商业、商务、宾馆酒店等为主的交通枢纽中心，规划中的商业金融业用地位于铁路客运站北侧，沿中都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积29.02公顷，预计2016年左右完成商业落定开业时间可能要到2018年。

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城市商圈分析小结

商圈 老城核心商圈 城南商圈 工业园商圈 高铁站前商圈 合计 175.92万 已运行商业面积 15.92万 在建商业面积 23.1万 合计 39.02万 在建预计开业时间 2014年 预计售价（万元/平米） 街铺：2.5-5万 内铺：1-3万 均价：9000元 规划中 不含高铁商圈 160万 少量 149.8万 75.4万 309.8万 76万 2014-2016年 均价：3万元 2014年 2018年 2014年居多 规划中，总用地面积：29.02公顷 248.3万 424.82万 说明：未来，尤其在2014年，尤其在城南商圈，将会有大量商业用房上市，在商户和消费者方面对我项目产生的竞争影响不容小觑。

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城市商圈分析小结

随着建设大滁城的步伐进一步加快未来滁州将实现南接全椒、北连来安和天长，整个滁州市的商业格局也将发生变化，城南商圈对老城商圈的影响不可小视。 一、老城核心商圈

以天长路和南桥北路交汇处的成熟商圈为中心，周边三公里范围为半径的辐射范围，构成了目前滁州最为繁华的核心商业中心，经营中成熟商业体量预计达30万方，在建新型商业体量达23.万方。

二、城南新区商圈

随着新市政府的南迁，城南新区吸引了一批较为有实力的商业地产投资开发者，集中在以新市政府为中心，龙蟠大道为主轴的周围区域，如世贸中心、喜来登中心城、中普城市广场、金鹏99城市广场等，未来将成为城南新区的商业、行政、商务中心，逐步形成城南核心商圈，辐射整个城南新区及全椒。 三、工业园商圈

城东工业园区的打造也是大滁城建设的一个重要组成部分，其中配套的工业园商业中心，主要是以专业批发零售市场为主，如五金建材批发市场、红星美凯龙家居等。 四、高铁站前商圈：目前处于规划阶段

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第二部分 滁州市商业项目分析

通过对城市商业项目的调研分析，了解目前商业项目的经营面积、经营定位、业态定位、客群定位、招商情况、销售情况、连锁品牌入驻情况、经营情况。 根据商业项目调研分析的结论，结合项目所处区位、目前及未来的消费客群数量和结构、有针对性规划具有市场竞争的商业业态，以准确的商业定位实现项目成功招商、以成功的招商和良性的项目运营带动项目的销售、最终实现开发商、运营商、投资客户、经营客户共赢的目的。

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传 统 百 货 零 售 商 业 分 析

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传 统 百 货 零 售 商 业 分 析

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滁州1912

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传 统 百 货 零 售 商 业 分 析

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1912 同 类 型 商 业 分 析

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1912 同 类 型 商 业 分 析

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同乐坊

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商 业 项 目 分 析 小 结

从目前的商业项目来看，正在经营的零售项目还停留传统的百货商场和以超市为主力店而延生的传统购物商场为主，正在建设的商业项目正在向购物中心和商业综合体过度且有向南延伸的势头，未来对1912项目零售业态的销售、招商、运营的影响不可小视。 同类项目勉强来说目前只有“同乐坊”、“宋城美食街”两个项目。“同乐坊”因开业项目地理位置较偏，且商业体量较小业态单一聚客能力弱，目前整体经营情况不好对1912项目不构成威胁。商务餐饮生意较好但客单价不高基本在100-250元之间。“宋城美食街”项目在1912项目西侧，因部分物业已经售后自营，无法实现统一的业态规划、宣传推广和运营管理造成项目经营品质较差未能吸引城市高端消费客群，经营客户经营利润有限，对1912项目也不会形成威胁。 幻灯片36

第三部分 项目辐射范围消费者分析

通过对目标消费客群的调研，了解项目所处区域的消费客户的结构和层次，便于寻找市场供需关系，便于项目经营定位，同于也利于项目进入运营阶段的吸引消费者的推广途径。

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项 目 辐 射 范 围 消 费 者 分 析

政 府 机 关 客 群

A.滁州市公证处 B.滁州市农业委员会 C.滁州市产权交易所 D.滁州市审计局 E.滁州市水利局

F.江淮船舶检验局滁州办事处 G.滁州市农学会 H.滁州市民委 I.滁州市残联

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项 目 辐 射 范 围 消 费 者 分 析

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企 事 业 单 位 客 群

A.滁州市琅琊区中小企业服务中心 B.滁州市防汛抗旱指挥部 C.滁州市琅琊区城管四大队 D.中共恒泰公司

E.滁州市南谯区防汛抗旱指挥部 F.建设工程管理处

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项 目 辐 射 范 围 消 费 者 分 析

A.丰乐花园B.新兴花园 C.龙兴花园 D.荷花居 E.南湖花园 F.南湖山庄 G.北湖小区 H.绿源新村I.家园小区 J.汽运小区

周 边 住 宅 客 群

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项 目 辐 射 范 围 消 费 者 分 析

周 边 住 宅 客 群

A.南湖新村 B.兴隆小区 C.兴隆花园

D.清水湾 E.城中花园 F.怡景源小区 G.肉厂小区 H.维也纳春天 I.天龙花园小区 J.水泥厂小区

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项 目 辐 射 范 围 消 费 者 分 析

周 边 住 宅 客 群

A.古胜小区 B.机关南苑小区 C.亚龙名城 D.水石嘉园 E.鼓楼花园 F.水石嘉园东区 G.金光大道小区 H.交通花苑

I.市直机关花苑小区 J.机关北苑小区

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项 目 辐 射 范 围 消 费 者 分 析

周 边 住 宅 客 群

A.安邦花园小区 B.静心花园 C.丰乐园小区

D.家园公寓

E.滁州市公安住宅区 F.东苑小区 G.瑞景熙园 H.宝塔花园 I.振兴小区 J.顺风小区

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城市目标消费客群调研-琅琊区

表一：政府、机关

序号 名称 行政级别 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 滁州市公证处 滁州市农业委员会 滁州市产权交易所 滁州市审计局 滁州市水利局 江淮船舶检验局滁州办事处 滁州市农学会 滁州市民委 滁州市残联 滁州市劳动和社会保障局 市级 市级 市级 市级 市级 市级 市级 市级 市级 市级

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城市目标消费客群调研-琅琊区

表一：政府、机关

序号 1 2 3 4 5 6 7 名称 滁州市南谯区劳动和社会保障局 滁州市司法局 滁州市畜牧兽医局 滁州市总工会 滁州市农机局 滁州市琅琊区文化教育局 滁州市公路运输管理处 行政级别 区级 市级 市级 市级 市级 市级 市级

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城市目标消费客群调研-琅琊区

表一：政府、机关 序号 1 名称 滁州市琅琊区中小企业服务行政级别 区级 中心 2 3 4 5 6 滁州市防汛抗旱指挥部 滁州市琅琊区城管四大队 中共恒泰公司 滁州市南谯区防汛抗旱指挥部 建设工程管理处 市级 区级 区级 区级 区级

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城市目标消费客群调研-工业园区 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 名称 银鹭食品有限公司 杰事杰新材料有限公司 西门子电子 康佳电子 扬子集团有限公司 奥博新材料有限公司 长电科技 格兰仕电子 长丰汽车 天威集团 企业性质 民企 民企 外企 民企 民企 民企 民企 民企 民企 民企

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项 目 周 边 消 费 者 小 结

政府机关客群：项目三公里内有政府、机关单位23个； 工业企业客群：城东工业园区知名企业单位18个；

居民客群：项目周边三公里内有40个小区，总人口15万左右； 通过调研可以看出，目前项目周边消费客群已政府机关单位和居民为主，开业后的

1-2年内项目主要的消费客群为，项目周边的居民的家庭消费和政府政务消费为主企业的商务宴请为辅。

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第四部分 商业经营客户分析

通过对城市商业经营客户调研分析，了目前经营经营模式、经营业态、经营面积、经营菜系、消费客群的结构、消费客群的来源、经营状况以及拓展需求。

根据商业经营企业调研分析的结论，为项目业态规划、业态组合、物业面积切割、招商周期、外地品牌和本地品牌的引入比例提供依据。

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商业经营企业调研 表一：餐饮 名称 所处商圈 面积 （平方米） 8000 1.5万 3000 3500 5000 客单价（元） 100-120 100-150 100-150 300-400 100 开店区域和数量 菜系 主要消费客群及来源 政府、企业 政府、企业 政府、企业 政府、企业 政府、居民、企业 政府、企业、居民 政府、周边企业、居民 金座酒店 君家酒店 喜福会、渔人庄 粤鸿禾 金满楼森源国际大酒店 一品海鲜 金穗大酒店 经济开发区 经济开发区 琅琊区 琅琊区 琅琊区 滁州一家 粤菜、徽菜为主 滁州一家 粤菜、徽菜为主 滁州两家 粤菜、徽菜为主 滁州一家 滁州一家 粤菜、徽菜为主 粤菜、海鲜、徽菜为主 海鲜 琅琊区 经济开发区 600 3500 80 100 滁州一家 滁州一家 海鲜、徽菜为主 悠仙美地 澳门豆捞 琅琊区 琅琊区 300 700-800 50-80 50 滁州一家 滁州三家 简餐牛排 白领、企业、居民 火锅 周边居民

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商业经营企业调研 表二：酒吧 名称 所处商圈 面积 （平方米） 800 散台、卡座包间最低消费 消费者主要消费的酒水品类 月经营收入金额（元） 150万 主要消费客群及来源 周边市民、25-40岁之间 周边市民、18-30岁之间 周边市民、18-30岁之间 SOS潮人会 琅琊区 卡座20个60%啤酒、消费680元 10%红酒、散台3个消30%洋酒 费200元 卡座10个90%啤酒、消费280元 10%洋酒 散台3个消费150元 卡座12个90%啤酒、消费280元 10%洋酒 散台34个消费150元 醉爱 琅琊区 500 90万 芭莎 琅琊区 300 120万

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商业经营企业调研 表三：夜总会 名称 所处商圈 面积（平方米） 琅琊区 3000 包间最低消（元） 488-880 消费者主要消费的酒水品类 啤酒70%、红酒洋酒30% 月经营收入金额（元） 主要消费客群及来源 英皇皇家一号 鼎阁会所 100万左右 政府、外地投资商居多 150万左右 政府、外地投资商居琅琊区 3000 680-1088 啤酒60%、红酒洋酒40% 鼎鸿夜总会 至尊国际会所 经济开发区 经济开发区 3500 680-1088 啤酒60%、红酒洋酒40% 580-1088 啤酒60%、红酒洋酒40% 多 150万左右 政府、外地投资商居多 150万 政府、外地投资商居多 3000

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商业经营企业调研 表四：影院 名称 所处商圈 面积（平方米） 2500 票价 影厅数量及座位数 5个厅600个座位 7个1600个座位 月经营收入金额（元） 800万 主要消费客群及来源 周边20-33岁之间居民、学生 水石影院 琅琊区 琅琊区 40-60元/张 30元/张 滁州大剧院 3500 700万 周边20-33岁之间居民、学生

表五：超市 名称 所处商圈 面积（平方米） 25000 经营定位 业态及业态比例 超市60%、零售40% 超市60%、零售40% 日人流量 月经营收入金额（元） 约2500万 乐天玛特 琅琊区 超市、百货零售 超市、百货零售 4000-5000人 6000-7000人 华润苏果 琅琊区 25000 约3000万

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商业经营企业调研 表六：商务酒店 名称 所处商圈 店 址 面积 （平方米） 9000 客房的单价 230 客房的数量 89间 月入住率 主要消费客群及来源 90% 政府、旅游人群、本地其他 政府、旅游人群、本地其他 999商务酒店 一品居商务会所 琅琊区 南桥北路740号 南桥北路白云商厦旁 琅琊区 12000 280 装修中 90%

表七：快捷酒店 名称 所处商圈 开店 数量 1 5 面积 （平方米） 3000 2000-3000 客房的单价 130-219 150 客房的数量 100 80-100 月入住率 月经营收入金额（元） 95% 95% 80万 70万 汉庭快捷 滁州火车站旁 城市之家 滁州市

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商业经营企业调研

表八：零售（白云商厦）

楼层 负一层 一层 业态 主要品牌 经营模式（扣点） 扣点数（%） 17%-25% 17%-25% 经营状况 才开业处于培育阶段 才开业处于培育阶段 才开业处于培育阶段 才开业处于培育阶段 才开业处于培育阶段 儿童百货、箱包、爱法贝、富罗迷、家纺 芝麻开门、ABC 化妆品、鞋类、黄金珠宝 女装 女装 男装 佰草集、资生堂、泊莱雅、百丽、千百度 玖姿、宣言 MIDEBRIDGE、言语天堂 九牧王、老人头、步森、鳄鱼 二层 三层 四层 17%-25% 17%-25% 17%-25% 五层 运动休闲户外 阿迪、耐克、匡威、卡帕、佐丹奴、骆驼户外 17%-25% 才开业处于培育阶段

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商业经营企业调研 表九：零售（商之都） 楼层 一层 业态 化妆品、鞋类 主要品牌 佰草集、资生堂、泊莱雅、百丽、千百度、BOSS 维格拉斯、雅戈尔 皮尔卡丹、BOSS、老人头 经营模式（扣点） 扣点数（%） 17%-22% 经营状况 良好 二层 三层 四层 女装 男装 17%-22% 17%-22% 17%-22% 良好 良好 良好 运动、厨房电器 卡帕、耐克360

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商业经营企业调研

表十：零售（中都百货） 楼层 负一层 一层 二层 三层 业态 主要品牌 经营模式（扣点） 扣点数（%） ∕ ∕ 17%-22% 17%-22% 经营状况 一般 良好 一般 一般 儿童游乐、电器 国美电器、淘气堡 电器、服装 女装、羽绒 男装 国美电器、野人岛男装综合店 依凡、梦燕、雅鹿、波司登 雅戈尔、老人头、

步森、鳄鱼 表十一：零售（北大荒）

楼层 一层 二层 业态 男装 男装 主要品牌 步森、老人头、七匹狼 秋艳、宛玉 经营模式（扣点） 扣点数（%） 17%-21% 17%-21% 经营状况 一般 一般

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商业经营客户调研小结

目前滁州百货零售类业态多为扣点，物业多为自持物业，经营客户主要集中在琅琊区及经济开发区，餐饮、休闲、娱乐业态多基本为租金，物业为租赁和购买，经营客户也主要集中在琅琊区及经济开发区。

目前经营业态比例约为零售50%、餐饮30%、娱乐8%、洗浴5%、其他2%。 目前的消费客群为：政府30%、居民50%、工业企业20%。

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滁州项目（招商）调研总结

本次调研共用5天，主要针对滁州城市商圈、滁州市商业项目、项目辐射客群以及商业经营客户进行市场调研。 一、政府的商业格局： 1、市级核心商业以琅琊区天长路与南桥北路交汇处为中心向周边三公里延伸，目前以形成规模（可以等同于南京的新街口）。

2、市级副商圈以新市政府核心，向东侧市级经济开发区延伸，目前周边高端住宅、星级酒店正在积极开发中，新市级政务中心正在建设中（可以等同于南京的河西）。 3、市级专业批发零售市场，依附城东工业园区政府正在积极打造中。（可以等同于南京卡子门家居建材商圈） 二、滁州的人口

至2010年末滁州市户籍总人口450万，下辖2个市辖区、4个县、2个县级市即琅琊区、

南谯区、来安县、全椒县、定远县、凤阳县、天长市和明光市。

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滁州项目（招商）调研总结

三、滁州的消费：

中端餐饮、夜总会、量贩式KTV、足疗、洗浴总体经营较好； 中低端酒吧娱乐数量较少且经营状况一般，属于消费引导期； 中低端百货零售经营较好； 四、消费客群

目前项目周边消费客群以一般居民及政府机关单位为主，未来我们要通过商业业态、商业品质以及宣传推广将非项目所处区域的目标客群吸引至项目消费或购买投资。 五、租赁情况

餐饮、娱乐、休闲类租金范围0.8-1.5元、租期基本在5-15年、新项目免租期都在1年以上、租金递增多为前2年不递增、后1-3年递增一次，递增比例多为3%-5%。 百货零售业态多为扣点，租期在1-3年为主，引进的品牌多为国内2-3线品牌。 幻灯片61

滁州项目重点关注事项的建议

滁州项目为集团重资产项目，项目正真的收益点在自持物业的升值而非短期的销售收入和租金收益，自持物业的升值收益的实现核心点项目持续健康运营而非短期的销售收入和租金收益

滁州项目餐饮、休闲业态的招商、运营难度不大但优势品牌客户要给予较好的招商政策； 酒吧业态招商难度较大,运营难度不大因滁州的酒吧还处于消费引导和发展阶段，建议在招商阶段对于品牌酒吧合作模式需要多元化。

百货零售招商、运营难度较大，所以在建筑规划阶段要多考虑经营、在业态规划阶段要多做分析和思考体现特色化、差异化、品味化、品牌化，在招商阶段的合作模式要多元化，在运营阶段宣传推广方式要多样化、宣传推广的频率要高频率。

以独特建筑形态，合理的业态规划，多元化招商合作模式，灵活多样、高频率的宣传推广和专业化运营管理服务的支撑才能促使百货零售业态多赢。 幻灯片62

汇 报 完 毕

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