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关于北京市西城区德胜新城M地块房地产项目投资的可行性研究报告 - 1 -

关于北京市西城区德胜新城

M地块房地产项目投资的可行性研究报告

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目录

第一章项目区域分析

一、项目区域优势

二、项目文化优势

三、项目政策优势

第二章项目定位分析

一、项目区域定位

二、项目市场定位

第三章项目区域规划分析

一、项目概述

二、项目规划指标

三、项目交通分析

第四章项目区域房地产市场调查分析

一、已建房地产项目市场分析

二、在建房地产项目市场分析

三、待建或正在招商房地产项目市场分析

四、北京市四、五星级宾馆市场调查报告

第五章项目合作双方企业简介

一、项目发展商简介

二、项目合作商简介

三、合作的相关事宜简介

第六章项目运作模式分析

一、运作模式一分析

二、运作模式二分析

三、运作模式三分析

四、运作模式四分析

第七章项目运作时间周期分析

一、项目运作时间周期构成

二、项目运作时间周期进度表

三、项目销售时间周期进度表

四、项目土地挂牌程序一览表

第八章项目投资经济效益预测分析

一、项目方案设计一：5A智能写字楼投资经济效益分析(单体或双塔形)

二、项目方案设计二：5A智能写字楼、酒店投资经济效益分析(单体形)

三、项目方案设计三：5A智能写字楼、酒店投资经济效益分析(双塔形)

四、项目方案设计四：5A智能写字楼、甲级商住楼投资经济效益分析(双塔形)

五、项目方案设计五：5A智能写字楼、商铺投资经济效益分析(单体形)

六、项目方案设计六：甲级商住楼、商铺投资经济效益分析(双塔形)

第九章项目资金运作现金流状况分析

一、项目方案设计一资金运作现金流量表

二、项目方案设计二资金运作现金流量表

三、项目方案设计三资金运作现金流量表

四、项目方案设计四资金运作现金流量表

五、项目方案设计五资金运作现金流量表

六、项目方案设计六资金运作现金流量表

第十章项目各设计方案优劣比较

一、项目各方案经济技术指标比较

二、北京市大型商场、超市市场调查分析

三、北京市四、五星级酒店市场调查分析

第十一章项目开发的重大意义

一、项目社会效益

二、泊车行业与房地产开发行业的有机结合——双赢模式的探讨

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第一章项目区域分析

一、项目区域优势

本项目地处北京市西城区德胜门外大街，德外大街地区地处北二环和北三环之间，南靠北二环主路，北接中关村科技园区，地理位置优越。建国以来，历经50年德外地区逐步形成了一个区域级的研发、生产基地，这里聚集着650多家各类科研院所和企业，其中中央企业227家，部属科研院所12家，包括水利部规划设计总院、邮电部标准设计研究院、华北电力设计院、航空工业设计院、机械工业部研究院、卫生部研究所、地质研究所、有色金属研究总院等科研机构，各类科技企业达135家，产业基础和人才优势明显，这使该区域具备了可改造性强和承载力强的特点。

在德外大街道路拓宽改造工程完成后, 这里的投资环境大为改善，为德外地区84.69公顷的可改造用地和上百万规划建设面积的高速发展带来了契机，尤其是在德外大街西侧正式划入中关村科技园区后，明确了高科技作为这里的产业发展方向，并享有科技园的优惠政策，使这里成为距离城区最近的科技园区,从而具备了开发潜力。

二、项目文化优势

1、德胜门是著名的皇城内城九门之一，历经各朝近600年，德胜门箭楼在北京内城

西段，于明正统四年（1439）年建成，城台高12.5米，东西宽约39.5米。古为保护城门的军事堡垒，取其出征得胜、凯旋而归之意，取名“得胜门”，后又改名“德胜门”，寓意以德制胜，解放后国家曾于1951年、1980年两次拨专款全面整修残存的箭楼，并确定为市级文物保护单位，1982年又成立了德胜门文物保管所，使这座有500多年历史的古建筑得以重放异彩，每天接待大批国内外游客参观访古。

2、该项目的周边有多处成规模绿化带，南侧有什刹海风景保护区和北滨河绿化带以及

德胜门箭楼，东临人定湖公园、奇石园和天圆绿化广场，西有双秀公园，北有大都遗址—北土城公园和马甸街心公园。项目所属地区为暖温带半湿润半干旱季风性气候，历来被专家视为京城上风上水的宝地。

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三、项目政策优势

土地开发：科技企业土地出让金按75%征收，四源费、大市政费减半征收。

工商政策：设立专门登记注册窗口，一站式服务

税收政策：对高科技企业转化成果享受减免营业税及个人所得税

科技孵化政策：区财政安排专项资金建设科技孵化基地

人才政策：对博士后在西城区安家一次性给予10万元人民币的住房补贴，优先安排子女入学

为了加快城市建设，2001年国务院批复了北京市关于《加快北京中关村科技园区建设的请示》，请示中将德外地区正式列为中关村科技园核心区，并成为中关村科技园区的南大门。在该区域办公的企业，不但可以享受中关村科技园区的优惠政策，而且本项目作为西城区规划的六大功能街区之一，还可以享受到西城区政府对于该区域入园企业的巨大政策支持。

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第二章项目定位分析

一、项目区域定位

从区域的宏观概念上来看，将德胜科技园项目定位为“北京市唯一的一个都市型科技园区”。根据世界各国高科技产业园区发展的经验教训来看，走“大城市路线”，依托城市建成区域，进行高科技产业园区的建设，是一条切实可行的发展道路。相对于像日本筑波和苏格兰硅谷这类的城市外围型科学城而言，那些处于都市区位或者都市绵延地带的高科技产业园区，也就是所谓的“都市型科技园区”，其成长模式相对更为健康。

无论是在伦敦的西扇区，还是在巴黎南部；无论是在东京地区，还是在美国的大洛杉矶地区，这种“都市型科技园区”现象，都无一例外地表现出来。究其原因就在于，高科技产业园区内的工作人员也是人，他们除了工作外，也需要享受都市繁华的生活，所以，高科技产业园区也需要向“人性化”和“有机化”方面发展，换言之，依托与城市中心地带的多元化生活社区，更有利于吸引高科技人员，特别是有一定工作经历、已经成家立业的中上层高科技管理人员来科技园区工作——这一吸引力是那些所有处在城市边缘区的高科技产业园区所无法比拟的。

从目前北京高科技产业园区的区位分布来看，德胜科技园区是北京唯一一家处于城市中心区域的科技园区，周边生活配套设施较完善，人文气息浓厚，这非常有利于西城区政府将德胜科技园区打造成北京第一座标准的都市核心型高科技产业园区――可以说，依托都市中心的配套优势，吸引中上层科技人员，是德胜科技园相对于北京其他科技园区的核心竞争力所在。从目前北京市的发展情况来看，已经从环状发展转化成沿高速路呈海星状的发展态势，因此高速路沿线出现了众多的房地产项目，包括居住区、办公区以及众多的卫星城。八达岭高速路沿线是目前发展最强势的一支。德外大街的拓宽和通车，将这支发展走廊引入了市中心，将更多的人流引向项目区域，为地块带来了人气，也无形中增加了这里的潜在商务氛围，为项目区域带来了潜在的发展动力。

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二、项目市场定位

本地区的物业类型应当以5A级智能写字楼、五星级酒店、甲级商住楼、高档商业用房及其配套为主，各种类型的物业构成一个有机互动的整体，降低使用者的综合成本；德胜门地区写字楼项目不多，从存量上看也主要以乙级写字楼为主。市场供应量小，且项目规模小，档次不高,普遍以租为主.由于该区域内目前没有投入使用的有一定规模的5A级智能写字楼、甲级商住楼与高档商业用房，如果开发此类物业，必能占得先机，填补该区域内的市场需求空白，满足该区域内的一批有实力的企业的需要，同时获得可观的经济效益。

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第三章项目区域规划分析

一、项目概述：

1、项目区域规划图：

本项目位于德外大街规划的德胜科技园M地块，北侧为L地块，南侧紧邻D1／D2且D1、D2地块限高18米，七层以上的视野较为开阔， 站在18米高的屋顶平台上，向南眺望，由于城市规划对故宫周边地区的高度控制，不仅可欣赏到德胜门楼，还能看到北海白塔以及景山上的古亭、远处天安门城楼隐约的身影；向西则可看见西山，在项目东侧、西侧也没有高大建筑，不会形成遮挡，故本项目在景观条件上具有一定优势，对于想挂牌的客户有较大吸引力。

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2、项目区域规划指标：

规划条件

二、项目规划指标：

注：上表格中总建筑面积规划指标50000㎡为地上规模，地下还可以设计15000㎡规模，本项目规划方案中总建筑面积最大可达65000㎡。

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三、项目交通分析

1.本项目大的交通环境尚佳，地上公交线路较多，二环、德外大街均为城市主干道，本

案南侧还有一条规划路。德外地区具有极好的区位优势，与东直门—燕沙—CBD相对

应构成城区西北部经济带，其地理位置处于CBD中关村奥运村和金融街的中部。该项

目位于德外地区的中轴上，南有北二环快速路和地铁，北有北三环快速路和京昌高速

公路，东有联系二、三环的中轴路，西有轻轨西直门站，可直达中关村、上地开发区、

奥运村、北郊回龙观住宅区等，中间有南北走向德外大街贯穿，北依八达岭高速公路，

外围交通十分便捷，数十条公交线路和环线地铁直通京城的东西南北。

2.进出本项目的车辆向南行驶进入二环城内有两条路线可供选择,向北行驶上三环亦有

至少两条路线供选择,向西可进入新外大街主干道,车辆进出非常顺畅,不存在堵塞问

题。

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第四章项目区域房地产市场调查分析

一、已建房地产项目市场分析:

本项目如欲填补该区域内高档物业的市场空白，其售价和租金可参照马甸区域高档物业的价格。

二、在建房地产项目市场分析:

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三、待建（正在招商）房地产项目市场分析:

1、M地块招商

2、J1地块招商：土地面积5600㎡，规划建筑面积为地上25000㎡，开发程度为六通

一平，交易行式为挂牌，挂牌起始价12375万元。

3、K地块招商：已挂牌。

4、L地块招商：用地性质为公建；土地面积10400平方米；规划建筑面积地上50000

平方米；开发程度为六通一平；交易形式为挂牌，挂牌起始价24750万元。

5、德胜大厦招商

项目地点：德胜门外大街西侧建筑内容：写字楼

总投资额：＄6747万合作方式：合作或买断

占地面积：0.95万㎡买断价格：楼面地价＄512/㎡

建筑面积：5.6万㎡项目进展：已批规划,已全部拆迁

6、Ｈ地块招商

项目地点：德胜门外大街东侧建筑内容：酒店

总投资额：＄7174－＄7390万合作方式：合作或买断

占地面积：1.29万㎡买断价格：楼面地价＄548/㎡

建筑面积：6万㎡项目进展：已批规划要点,已全部拆迁

7、Ｉ地块招商

项目地点：德胜门外大街东侧建筑内容：公建

总投资额：＄5758－＄5938万合作方式：合作或买断

占地面积：0.83万㎡买断价格：楼面地价＄512/㎡

建筑面积：5万㎡项目进展:已批规划要点,已拆迁50%

以上项目发展商北京德胜投资发展有限责任公司计划在2004年底完成招商工作，建设周期2-3年，预计在2007年之前以上项目全部建成并投入使用，届时德外大街将以崭新的面貌迎接2008年奥运会的到来。

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第五章项目合作双方企业简介

一、项目发展商简介

许继集团有限公司是我国大型重点高新科技企业集团，国有资产市值30多亿元，是“中国机械”十大杰出企业、全国综合经济效益评比500优企业、中国机械工业百强企业、国家重点支持300家国有企业、国家重大技术装备国产化基地、国家企业技术中心，并通过了ISO9001质量体系认证；旗下拥有许继电器(深市代码000400)、天宇电器(深市代码000723)两家上市公司，其间接控股企业北京许继英合泊车发展有限公司承担许继集团旗下专业从事停车(主要是机械式立体停车库)业务的泊车发展公司，其主营业务是向合作者(客户)提供有关车辆停放的全面(AtoZ的一揽子)解决方案，涉及项目的车流分析；车位需求分析；车库的选址；车库建筑方案和施工图纸的设计；投资建设车库；立体式机械停车设备的供应与安装；

电气控制系统和车流智能引导系统的设计、供应和安装；车库的维护、运营和管理。

二、项目合作商简介

北京华融综合投资公司成立于1992年，公司注册资金29712.6万元人民币，系国有独资的资产运营管理公司。经过十年的发展，公司现已发展成为拥有25家控股企业的企业集团，其中包括北京敬远房地产开发有限公司、北京金融街建设开发有限责任公司、北京德胜投资有限责任公司、华融实业股份有限公司、北京金融街物业管理有限公司、北京华融经济发展公司、北京富景文化旅游开发有限公司等。公司业务涉及房地产业、文化旅游业、商贸业、高新技术产业、金融服务和其他服务业等领域。公司现已成为西城区三大投资公司之一，是西城区区属企业纳税大户。其控股企业北京金融街建设开发有限公司承建北京市西城区西环广场房地产项目的开发，其控股企业北京德胜投资有限责任公司承建北京市西城区德胜新城房地产项目的开发。

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三、合作的相关事宜简介

北京许继英合泊车发展有限公司已与北京金融街建设开发有限责任公司就其开发西环广场项目地下二层机械立体车库的设备供应与安装已签署合作意向书，该项目所需机械立体车位约1350个；北京许继英合泊车发展有限公司与北京德胜投资有限责任公司就其开发的德胜新城危改小区G1区和E区地下二层机械立体式车库的设备供应与安装达成合作意向，该项目所需机械立体车位约430+271个，以上共计2051个，设备价值达6153万(2051×3万)，目前北京许继英合泊车发展有限公司正在与上述两家公司的控股公司北京华融综合投资公司谈判协商上述设备投入可冲抵德胜新城M地块的部分土地开发费事宜。

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第六章项目运作模式分析

一、运作模式一分析

1.许继集团有限公司作为本项目的发展商，出具本项目运作所需要的一切证明文件，成

立本项目管理部，全权授予北京许继英合泊车发展有限公司全面具体运作该项目；包

括该项目的前期谈判、规划报批、报建手续、项目方案委托设计、融资、工程建设委

托、工程监理委托、销售楼盘、出租经营、物业管理等全程业务。

2.项目运作资金、财务管理由许继集团委派专业管理人员负责管理，北京许继英合泊车

发展有限公司协助管理。

二、运作模式二分析

1.北京许继英合泊车发展有限公司作为本项目的发展商，由许继集团出具本项目运作所

需资金的银行融资担保，北京许继英合泊车发展有限公司独立承担本项目开发的一切

业务，包括该项目的前期谈判、规划报批、报建手续、项目方案委托设计、融资、工

程建设委托、工程监理委托、销售楼盘、出租经营、物业管理等全程业务。

2.本项目的财务管理由北京许继英合泊车发展有限公司独立核算。

三、运作模式三分析

1.许继集团出资单独注册成立控股公司北京许继房地产开发有限责任公司，人员构成

由许继集团、北京许继英合泊车发展有限公司、社会招聘三部分组成。

2. 北京许继房地产开发有限责任公司除承担本项目开发的一切业务(包括该项目的前期

谈判、规划报批、报建手续、项目方案委托设计、融资、工程建设委托、工程监理委

托、销售楼盘、出租经营、物业管理等)外，还将继续在北京开发其它房地产项目及承

揽各类停车场建设的土建工程等业务。

四、运作模式四分析

1.北京许继英合泊车发展有限公司牵头负责本项目的具体操作，合作方按照各自的出资

额(经评估后确认)确定分配比例，本项目建成后按比例分配该项目的总建筑面积。

2.本项目的财务管理由合作方共同管理。

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第七章项目运作时间周期分析

一、项目运作时间周期构成

1.项目的谈判周期预测：1.5个月

2.项目的规划手续(含局部更改原规划方案)周期预测：2.5个月(52个工作日)

3.项目设计方案设计时间周期预测：2.5个月（与规划手续有部分重合）

4.项目建设周期预测：14个月(其中从开工地下三层建设到出地面需3个月时间)

5.项目销售周期预测：24个月(含预售期及后期销售，其中预售期从项目建设出地面后

即可开始运作，实际后期销售即项目建设完成后需13个月时间)

6.不可预见因素影响：2.5个月

以上项目运作时间共计：36个月(3年)

二、项目运作时间周期进度表预测：

三、项目销售时间周期进度表预测：

四、德胜新城M地块国有土地使用权挂牌程序一览(参考L地块)

㈠、挂牌竞价程序：

1．土地挂牌公告后竞价起始日前20个工作日发售挂牌交易文件。

2．竞买人提出竞买申请：10个工作日，包括开出资信证明（起始价20％），

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提交竞买资料

⑴竞买申请书；

⑵营业执照副本及复印件（验原件留复印件）；若外地企业可提供由当地

工商管理部门加盖印章的复印件；

⑶法定代表人证明书；

⑷董事会（或上级主管部门）关于申请竞买的决议；

⑸法定代表人身份证影印件。如委托代理人，应提交授权委托书及委托

代理人身份证影印件；

⑹竞买保证金人民币壹仟万元支票（汇票）复印件；

⑺联合竞买的还需提交共同竞买协议书及授权委托书。

3．土地整理储备中心发给竞买人竞买资格证明；

4．竞买人填写竞买报价单，参加竞买报价，竞价阶梯100万元整；10个

工作日

5．土地整理储备中心与竞买人签订《挂牌成交确认书》；

6．竞得人与土地开发单位签订《土地开发建设补偿协议》；与市国土房管

局签订《北京市国有土地使用权出让合同》，20个工作日。

㈡、土地竞得后付款方式：

（单位：亿）

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第八章项目投资经济效益预测分析

一、项目方案设计一：5A智能写字楼投资经济效益分析(单体或双塔形)

1、总建筑面积和建筑层数：

项目总建筑面积6.5万平方米、最高点为60米，地上18层、地下3层，地上总建筑面积5万平方米，地下3层总建筑面积1.5万平方米。

2、功能组成及面积：

⑴写字楼：2层至18为写字楼，每层约2778㎡共计47222㎡，

层高每层3.24米

⑵地上一层：大堂、休息茶座、前台接待处、商店及商务中心等服务项目，

层高5米

⑶地下室共有三层，约1.5万平方米。

a：地下一层员工餐厅及员工浴室、管理用房、休闲娱乐服务设施等。

b：地下二层机械立体车库共312个车位,另设有冷库、库房等。

c：地下三层机械立体车库共388个车位。

3、项目投资经济效益分析(单位：人民币元)

⑴项目总投入分析：

①、土地使用权费用：￥（3850+1100）×50000㎡=2.475亿

②、土建工程及装修费：65000㎡×￥3500/㎡=2.275亿

③、前期申报审批项目手续费：(2.475＋2.275)×3‰=143万

④、项目方案设计费：(2.475＋2.275)×3%=1425万

⑤、监理费：2.275×1%=228万

⑥、四源费：土地出让金已含（缺热力）

⑦、大市政费：土地出让金已含

⑧、车库设备成本投入：700×3万=2100万

⑨、其它：500万

以上投入总金额共计：5.1896亿

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⑵项目需用自有资金预测

①、实际土地使用权费用：￥（3850+1100）×50000㎡—0.6153亿=1.8597亿（车库设备

投入冲抵6153万）

②.项目建设出地面建设费：15000㎡×￥3500/㎡=0.5250亿

③.前期申报审批项目手续费：143万

④.项目方案设计费：1425万

⑤.监理费：228万

⑥.其它：100万

以上总计：2.5743亿

⑶项目需用贷款资金预测

在本项目建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证、施工许可证四证齐全后（需用时间约12个月），自有资金（指所有者权益）高于本项目总投资的30%时其后续建设所需费用可用银行贷款资金解决，勿须使用发展商自有资金（商业银行禁止向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款），则实际贷款资金为：

5.1896-0.8253-2.5743=1.79亿

A 经营方案：销售

⑷销售收入分析：

①、写字楼销售收入：50000㎡×￥15000/㎡(均价)=7.5亿

②、机械立体车库车位销售收入：700(个)×￥15万=1.05亿

③、写字楼销售支出(策划、广告、宣传及其他经营费用)：(7.5＋1.05)×5%=0.4275亿

④、项目所需银行贷款利息支出：1.79亿×5.49%×2(年)=0.1965亿

以上收入总金额共计：7.926亿

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⑸投资回报分析：

①、利润：7.926×90%－5.1896=1.9438亿

②、利润率：1.9438÷2.5743×100%=75.5%

B 经营方案：租赁

⑷经营收入分析：

①、写字楼租赁年收入：50000㎡×＄22/㎡·月(均价)×12×8.31×80%(出租率)=8775万

②、机械立体车库车位租赁年收入：700个×￥3600/年×80%=202万

③、写字楼租赁支出(策划、广告、宣传及其他经营费用)：(8775＋202)×5%=449万

④、项目贷款资金银行年利息支出：1.79×5.49%=983万

以上收入总金额共计：7545万

⑸投资回报分析：

①、投资年收益率：0.7545×90%÷(5.1896-0.1375)×100%=13.4%

②、投资回收周期：7.5年

注：a：公司管理大厦人员开支水电等费用与大厦收取物业管理费大致相当（500万~1000万），出租率按正常经营后达到80%计算。

b：写字楼售价按￥15000元/㎡(均价约＄1800/㎡)、租金按＄22/㎡·月(均价)计算。

c：车位售价按￥15万/个计算，租金按￥3600/年收入计。

d:先征后返土地出让金额为50000×1100×25%=1375万

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二、项目方案设计二：5A智能写字楼、酒店投资经济效益分析(单体形)

1、总建筑面积和建筑层数：

项目总建筑面积6.5万平方米、最高点为60米，地上18层、地下3层，地上总建筑面积5万平方米，地下3层总建筑面积1.5万平方米。

2、功能组成及面积：

⑴写字楼：7～18层为写字楼，每层约2778㎡共计33333㎡

⑵酒店：1～6层为五星级酒店，共计16667㎡

a：一层大堂、休息茶座、前台接待处、商店及商务中心等服务项目

b：二层中餐厅、特色餐饮、西餐厅、美容美发等服务项目

c：三四五六层为标准客房、展厅、会议室等，约有标间308间(每间建筑面积为36㎡)

⑶地下室共有三层，约1.5万平方米。

a：地下一层设游泳池、桑拿间、按摩室、管理用房及休闲娱乐设施等

b：地下二层机械立体车库共312个，另设有冷库、库房等。

c：地下三层机械立体车库共388个车位，

3、项目投资经济效益分析(单位：人民币元)

⑴项目总投入分析：

①、土地使用权费用：（3850+1100）×33333㎡+(3850+1500）×16667㎡=2.5417亿

②、土建工程及装修费：65000㎡×￥3500/㎡=2.275亿

③、前期申报审批项目手续费：(2.5417＋2.275)×3‰=145万

④、项目方案设计费：(2.5417＋2.275)×3%=1445万

⑤、监理费：2.275×1%=228万

⑥、四源费：土地开发费已含（缺热力）

⑦、大市政费：土地开发费已含

⑧、车库设备成本投入：700×3万=2100万

⑨、其它：500万

以上投入总金额共计：5.2585亿

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/54bl.html