国际城营销策划方案（改） - 图文

闽东国际城营销战略执行策划

目 录

2011-1 前 言

第一篇第二篇第三篇第四篇第五篇第六篇第七篇第八篇第九篇

武汉市房地产市场环境分析 区域房地产市场环境分析 项目分析 项目定位 项目策划 营销战略策划 营销推广方案 销售执行方案 我们的承诺

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前 言

我司与贵司经过初步沟通后，组织人员对武汉市房地产市场行情做了深入的市场调查，本报告是在市场调查的基础上，结合项目产品实际情况所作的营销战略及执行策划方案。报告分析了本项目所面临的市场环境和项目产品的优劣势；对项目产品作了较为细致的定位；在对市场把握的基础上作出了具体的切实可行的营销策划方案。如果有幸能与贵公司合作，我司将组织一支强有力的营销团队，力争将本项目操作成为武汉市乃至全国房地产界的经典项目。当然本方案中有些措施需要开发商加以配合，希望双方在对项目操作的总体把握上达成一致，同时在具体操作执行中密切配合，实现双方优势资源整合，使项目营销工作能够取得圆满的成功。

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第一篇 武汉市房地产市场环境分析

2003年武汉房地产在诸多政策的实施中悄然而过，从年初的停止别墅类用地到央行121号文件和国务院18号文件，从获取土地质优者得的原则到预售门槛提高；诸多政策的出台保障了全市房地产业的健康、有序地发展。

从投资情况看，全市房地产投资保持27.92%的增长速度，施工面积增长15.7 %，竣工面积增长7.8 %，实际预销售面积增长10.07 %，房地产市场基本实现了总量平衡、结构合理；在价格情况看，商品房价格上涨7.25％，存量房价格上涨9.98%，基本上显示了房价稳步、合理上升的发展势态。

本篇通过对2003年房地产市场发展基本情况的描述和分析，展望和预测未来一年房地产发展的趋势和前景。

本篇由房地产市场运行情况、武房指数回顾、市场现状特征、市场影响因素和前景展望五个部分组成。

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第一部分 房地产市场运行情况

一、房地产经济指标

（一）开发投资再创新高

2011年房地产总投资为169.5亿元，同比增长27.92％，其中：住宅投资124.83亿元，同比增长25.6％，占总投资的73.65％；经济房开发投资14.42亿元，占住宅投资的11.56%；写字楼投资6.45亿元，同比增长4%；商铺投资9.91亿元，同比增长7%。

（二）施工面积稳步增长

2003年施工总面积1955.49万平方米，同比增长15.7%。其中：住宅1620.42万平方米，占总施工面积的82.87%，同比增长16.8%;经济适用住房144.1万平方米，占住宅施工面积的8.89%;写字楼98.04万平方米,同比增长26.5%;商铺138.34万平方米,同比增长5.1%。

2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方米，同比增长6.3%。其中：住宅新开工69.53万平方米，同比增长3.8%;经济房新开工78.79万平方米，占总新开工面积的10.41%;写字楼新开工22.68万平方米,同比增长103.8%;商铺新开工45.85万平方米,同比增长29.2%。

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（三）竣工面积略有上升

2003年房地产竣工总面积682.62万平方米，同比增长7.8%。其中：住宅600.24万平方米，同比增长14.8%，占总竣工面积的87.9%;经济适用住房88.61万平方米，占住宅竣工面积的14.76%;营业用房56.19万平方米，占总竣工面积的8.23%；写字楼20.11万平方米，占总竣工面积的2.95%。

（四）商品房消费需求旺盛

2003年全市商品房销预售面积835.78万平方米，同比增长10.07%,其中：住宅销预售面积约占80%,中低档商品住宅约占住宅销预售面积的50%；总销售额为136.51亿元，同比增长15.15%。

购房自住约占99.2%,投资型购房占0.8%;本地居民购房约占90.5%,外地居民购房占9.5%。

（五）存量房交易量增加较快

存量房成交70244套，面积为636.52万平方米，分别同比上涨26.29%、交易额为55.61亿元。存量住房成交达30013套，同比增长13.67%，成交面积251.14万平方米（不含房改出售公房）,同比增长13.22%。

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单位：万平方米7006005004003002001000近三年存量房成交面积对比表636.52524.1415.372001年2002年2003年

2002-2003年存量房住宅交易面积对比表单位：万平方米2602502402302202102002002年2003年251.14221.82

（六）房屋租赁市场逐步攀升

房屋租赁21177户，同比增长27.63%；租赁面积130.35万平方米，同比增长10.45%；租赁金额5.02亿元，同比增长2.24%。

近三年租赁总额情况表单位:亿元65432102001年2002年4.914.045.022003年

（七）土地供应量增长较快

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2003年全市土地有形市场投入资金58.9亿元，储备土地16954亩；供应房地产开发土地35宗，面积2618亩，同比增长107％；交易实现金额41.04亿元，同比增长137％。

单位:亩土地供应面积2618单位:亿元土地交易实现金额41.043000250020001500100050002002年126445403530252015105017.32003年2002年2003年

（八）人均居住面积逐步增加

截止2003年底，全市实有住房建筑面积9046.87万平方米（不含空置住房），同比增加418.31万平方米;人均建筑面积已达23.92平方米，比2002年增长1.76平方米。

单位:平方米24.52423.52322.52221.5212002-2003年人均建筑面积比较图23.9222.162002年2003年

（九）商品房空置面积逐年下降

截止2003年底，全市空置一年以上的商品房为158.46万平方米，

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其中：商品房住宅79.8万平方米，营业用房44.93万平方米，写字楼33.73万平方米，大部分均属1998年以前建成的商品房。

（十）旧城改造及拆迁力度加大

1、全年旧城改造29片，8276亩，同比增长292.7%。 2、全年拆迁260万平方米，同比增长34.72%;拆迁户数为24433户，较上一年增加11413户，拆迁购买存量房占六成。

单位:亩旧城改造面积8276 单位:万 平方米 300 250 200 150 193 拆迁面积 260 90008000700060005000400030002000100002002年2108100 50 2003年0

2002年 2003年

二、房地产相关经济指标

（一）房地产与国民经济比例协调

2003年,全市固定资产投资为645.1亿元，同比增长13.1%；地区生产总值为1662.4亿元，同比增长12.1%;人均可支配收入为8524.5元，同比增长9%。

2003年,我全房地产总投资额为169.5亿元,占全社会固定资产总投资的26.3%。

（二）住房公积金归集逐年增加

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截至2003年全市住房公积金累计归集总额49.36亿元，其中：2003年归集11.7亿元，同比增长31.74%；发放11.15亿元个人公积金住房贷款，同比增长36.14%。

单位:亿元141210864202001-2003年公积金归集对比表11.77.0782001年2002年2003年

单位:亿元141210864202001-2003年公积金贷款对比表11.56.2882001年2002年2003年

（三）房地产商业开发贷款增长较快

截至2003年，全市房地产开发商业贷款余额为114.69亿元，同比增加52.2亿元。

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单位:亿元 140 120 100 80 60 40 20 0 2002-2003年房地产开发贷款对比图 114.69 62.49 2002年 2003年

（四）个人住房贷款保持稳定增长幅度

截至2003年，全市个人住房贷款余额 167.65亿元，同比增长66.52亿元。

单位:亿元2001502002-2003年个人住房贷款对比图167.65101.131005002002年2003年

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第二部分 武房指数回顾

一、商品房价格稳步上涨

（一）综合物业指数：

18号文件的出台和商品房预售门槛的提高影响楼市价格上涨，直至10月1日的房交会后，楼市价格指数出现较强的攀升势头。全年综合物业价格为3311.2元/平方米，指数为1151.70点，各季度指数列表如下：

季度 2002年第四季度 2003年第一季度 2003年第二季度 2003年第三季度 2003年第四季度 住宅价格指数 1136.63 1146.75 1159.61 1176.77 1219.06 写字楼价格指数 1050.07 1065.54 1080.50 1089.65 1095.71 综合物业价格指数 1115.72 1129.91 1144.68 1156.85 1175.35

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住宅、写字楼、综合物业各季度指数走势单位：点1250120011501100105010009502002年第四季度2003年第一季度住宅价格指数2003年第二季度2003年第三季度写字楼价格指数2003年第四季度综合物业价格指数

（二）分类物业价格

1、由于加大旧城改造力度，城市中心土地供应量明显多于去年，中高档商品房项目层出不穷，加之原有的项目，在全市商品房开发总量中的比重逐渐加大，达65%，由此带动了全市商品房价格的上涨，市区中心地段的中档商品房均价已达2800元/平方米，涨幅为3.7％。

2、普通住宅全年各区均价入下图：

各主要城区全年住宅均价图单位：元/平方米32002530.3724002685.632010.732028.592144.831863.382532.62454.641600800江岸区江汉区硚口区东西湖区汉阳区武昌区洪山区青山区

均价最高的江汉区为2685.63元/平方米，其次是武昌区2532.6元/平方米，这两个区域均属于老城区，土地价格过高；价格最低的区域为青山区1863.8元/平方米。全市住宅均价2353.4元/平方米，同比增长7.25％；全年价格指数为1284.51点，同比增长82.43点。

3、由于2003年市政府适度供应经济适用房，政府指导价格已达1812.83元/平方米，涨幅为6.64%。

4、写字楼销售市场保持平稳的发展趋势。全年均价为4339.97

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元/平方米，涨幅为4.3%；指数为1082.85点，同比增长4.27％。全年写字楼价格情况见下图：

季度 2002年第四季度 2003年第一季度 2003年第二季度 2003年第三季度 2003年第四季度 写字楼指数 1050.07 1065.54 1080.50 1089.65 1095.71 写字楼均价（元/㎡） 4208.60 4270.60 4330.55 4367.21 4391.5 写字楼物业价格及指数图单位：元/平方米45004400430042004100系列2系列12002年第四季度4208.61050.072003年第一季度4270.61065.542003年第二季度4330.551080.52003年第三季度4367.211089.652003年第四季度4391.51095.71单位：点11001080106010401020

（三）区域综合指数

由于全市房地产市场在整顿中保持发展，各个区域的价格指数有涨有跌，但总体上呈现出平稳上涨的趋势。

1、江岸区：区域全年住宅平均价格为2530.37元/平方米，同比增长3.25％；指数为1046.63点，全年上涨了61.95点。各季度分别上涨5.81、26.98、30.89点。该区域属于开发热点区域，全年推出了不少新楼盘，小户型和节能住宅的出现促进了该区房产市场的活跃。

2、江汉区：区域全年住宅平均价格为2685.63元/平方米，同比

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增长2.58％；指数为 1212.35点，全年上涨了30.51点。各季度分别为上涨15.75、19.01、23.28。该区域以高中档楼盘为主，品质、价位都引领武汉楼市，地段基本覆盖城市中心区。

3、硚口区：区域全年住宅平均价格为2010.73元/平方米，同比增长0.62％；指数为955.73点，全年上涨了9.81点。各季度上涨分别为-14.95、-9.53、37.99点。本区域价格波动较大，由于受非典影响，第二、三季度的市场以天顺园为主的中低档房，导致指数出现一定幅度的下滑。目前，楼盘走向已开始由低端向中高档楼盘靠近，区域热点集中在汉正街版块。

4、汉阳区：区域全年住宅平均价格为2144.83元/平方米，同比增长3.06％；指数为1165.60点，全年上涨了34.72点。各季度分别上涨7.36、13.91、39.56点。由于在市政建设及拆迁重建工程方面取得新的进展，促使该区价格持续上升。

5、武昌区：区域全年住宅平均价格为2532.60元/平方米，同比增长7.75％；指数为1167.38点，全年上涨了83.94点。各季度分别上涨38.35、42.9、55.44点。相对2002年同期整体价格虽有所下降，但销售态势良好。尤其是徐东及中北路区片区楼盘的小户型销售火爆，解放桥片区新楼盘的涌现也对该区域整体楼市有一定影响。 6、洪山区：区域全年住宅平均价格为2454.64元/平方米，同比增长5.54％；指数为1407.52点。各季度分别上涨43.22、17.04、65.26点。受楼盘“盘整”影响，该区价格指数增长幅度不大，但身处光谷的地理优势，为该区域的房产均价和指数的上升提供了有利保障。 7、青山区：区域全年住宅平均价格为1863.38元/平方米，同比增长1.98％；指数为1547.53点，全年上涨了30.03点。各季度分别上涨3.77、-20.91、84.32点。本区域在二、三季度各季度上涨呈

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较大波动，主要是在新盘、旧盘的交替过程出现的，而整体发展态势基本平稳，区域热点主要集中在五青三干道周边地区。

8、东西湖区：区域全年住宅平均价格为2028.59元/平方米，同比增长4.86％；指数为1773.33点，全年上涨了82.23点。各季度分别上涨5.16、48.85、36.64点。改区域在拆迁改造实施和建设用地逐步减少后，市场一直比较稳定，目前处于消化以前土地的阶段，因此价格指数随着交通和市政配套逐步成熟而节节攀升。

二、存量房价格涨幅较大

（一）价格及交易总量

2003年全市存量房年均价为1335.51元/平方米，同比上涨121.23元/平方米，涨幅为9.98％。住宅类年均价为1154.46元/平方米，交易68460套，506.79万平方米；商铺类年均价为2709.19元/平方米；交易1155套，27.1万平方米；写字楼类年均价为1540.28元/平方米；交易256套，29.32万平方米。

（二）区域存量房市场 1、成交价格

因地理、交通、片区房地产发展水平以及存量房本身新旧程度的不同，各片区之间、各地段之间的存量房住宅价格均存在一定差异，但总体价格情况趋于稳定，以交易案例评估数据统计分析，各区存量房住宅当前均价如下表：

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单位:元/平方米16001400120010008006004002000各城区存量房成交价格图1350.091132.961073.371281.61042.081089.221277.341228.75江岸区江汉区硚口区汉阳区武昌区洪山区青山区东西湖区

2、成交量分布

存量房供应区域主要集中在武汉市的老城区,从具体分布上看，主要是江岸区、江汉区、武昌区和硚口区,各区域全年交易情况如下表:

区域 江岸区 江汉区 硚口区 汉阳区 武昌区 洪山区 青山区 东西湖区 武汉经济开发区 东湖高新技术开发区 武汉市交易互换中心 交易套数(套) 7633 5132 6363 5372 8138 5072 24840 1581 524 335 5254 交易面积(万平方米) 78.4 56.93 65.9 51.96 61.31 58.29 161.81 22.6 9.05 11.84 58.43 交易金额(亿元) 7.53 6.22 7.14 11.44 6.20 4.79 1.30 2.04 0.70 0.74 7.50 三、房屋租赁市场波动较小

2003年我市全年房屋租赁价格为385.2元/平方米， 其中：住

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宅租赁4803户,12.13万平方米, 租赁价格为66.03元/平方米；办公用房租赁310户,1.79万平方米，租赁价格为408元/平方米；商业用房租赁16064户,116.43万平方米，租赁价格为418.1元/平方米。

2003年武汉市房屋租赁比例表住宅, 22.68%,办公用房1.46%,商业用房75.86%

第三部分 市场特征

一、政策层面

（一）停止别墅用地的通知。

2003年2月18日，国土资源部就清理各类园区用地、加强土地供应调控有关问题发出紧急通知，并于9月14日再次发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》。严格实行土地供应的集中统一管理，严格控制土地供应总量，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地需求，严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅类用地的土地供应。这两个政策使得全市土地供应布局和结构发生了很大的转变，加强了土地使用的规范性，提高了土地的利用率。 （二）新信贷政策的出现。

2003年6月5日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地

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产信贷的通知》，对房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工流动资金贷款、个人住房贷款和公积金贷款等方面做出了严格的规定。新政策的出现对防范金融风险、房地产金融健康发展起到了极大的促进作用。

（三）18号文件的出台。

2003年8月12日，国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确表态房地产业成为国民经济的支柱产业。该文件规范了我市房地产市场，并指明了今后房地产业持续、健康发展的方向。

（四）物业服务收费管理办法。

2003年11月13日，国家发改委、建设部联合发布了《物业服务收费管理办法》，规范了物业服务收费行为，并明确指出今后物业服务收费将通过市场竞争形成，极大保障了业主和物业管理企业的合法权益。

（五）预售门槛提高。

我市房地产销预售新规定，办理商品房预售许可证时，施工形象进度必须达到一定要求：即低层（含四层）主体结构封顶，多层（含六跃七）主体结构达到层数的三分之二，中高层及高层主体结构达到层数的二分之一，未达到上述条件一律不得进行商品房预售，此项政策的出台加大开发商前期资金压力，相对减少市场房屋供应量，促进了我市房地产价格的上涨。

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（六）获取土地规则的改变。

2002年7月全市实施土地挂牌交易制度，土地获取规则实行价高者得。为了优化土地资源的利用，促进我市的城市经营，2003年我市土地获取实行质优者得和价高者得并存的规则。

（七）旧城改造力度加大。

全市实施旧城改造以来取得良好的效果，继2002年改造180万平方米，拆迁1.2万户，2003年再次加大力度，改造260万平方米，拆迁2.2万户，为房地产市场提供了巨大的需求群体，也为全市的房地产开发、消费市场提供了良好的区域大环境。 二、市场供应层面

（一）外来房企纷涌圈地。

武汉作为东西部综合地，在西部大开发的前提下，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显。截至目前,已登记的外地来汉房地产开发企业已达102家。据业内人士分析，外来开发商进入武汉，起到 “催化剂”的作用，带动了武汉楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质、环境乃至人居文化竞争转变。 （二）危房改造项目渐入市场轨道。

作为一直受到政府和市民广泛关注的危房改造项目，在政府新的鼓励政策的推动下，本年度渐入市场轨道。表明了我市土地有形市场的最后一个漏洞被彻底堵死，危改项目正式纳入“公开、公平、公正”的规范里。

（三）新地产理念频出。

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相对以往只专注做房地产项目不同，开发商开始以更多的精力投入到对新地产深入探讨中。并提出了一系列新地产标准，以此作为楼盘销售的制高点。从细节层面，产品逐渐精细，品质提高，品牌楼盘越来越多，对市场冲击力越来越大。

（四）楼盘定位差异化明显。

在地产营销中，地产商不再重复使用雷同概念，而是根据地段、环境、规划等要素，重新考虑楼盘的核心价值，并提炼出独特的卖点，市场更加细分，以避免同质化竞争。

（五）品牌形象铸造再受重视。

房地产开发企业在对商品房的价格、环境、规划设计、建筑质量、物业管理等各方面重视的同时。品牌形象效应正益受开发公司青睐。主要由于开发企业需要利用其前期开发的楼盘创造良好口碑以促进新开项目的销售，加之住宅产业化的深入实施，开发企业的开发水平和消费者意识会逐步提高，使得开发企业重新重视企业品牌形象。 （六）亲水楼盘档次趋高。

随着江滩改造的进一步实施，在“水“上做文章的楼盘在享受城市美化带来益处的同时，其自身楼盘品质也不断提升。出现怡景花园这样的江景豪宅则顺理成章，东湖林语更是打破多层住宅价格的极限。随着政府对滨江滨湖周边地块的控制和保护，开发用地进一步控制，市场竞争的加剧，其楼盘在综合品质上定会有更大的提升。 （七） 高层物业初露端倪。

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几年之前武汉市的高层住宅市场几乎是一个空白，然而近两年随着整个市场的升温，高层市场也开始复苏，从而唤起了\回归城市\的呼声。本年度，武汉市开盘的高层项目就有数十个，此外还有一批高层住宅也已在酝酿之中。\山雨欲来风满楼\，随着高层住宅市场的崛起，江城楼市必会再添生机。 （八）写字楼再度升温。

作为以商务办公为主要用途的写字楼物业，其兴旺与冷清和其所在区域同期经济发展情况密切相关。本年度写字楼市场比较活跃，租售价格不断攀升。不论是作为写字楼聚集地的汉口，还是出现项目新亮点的武昌，销售业绩皆不俗。体现了我市写字楼市场的热度和日渐成熟。

三、市场需求层面

（一）户型面积的理性回归。

本年度武汉市户型设置日趋理性。需要说明的是，这里所提出的“理性回归”并不等同于户型面积的绝对“减少”，而是通过更合理的户型设计，体现不同消费群体的需要，精减掉原来的“超大户型”的累赘部分，以得到适应市场需要的“新产品”。 （二）小户型全面热销。

2003年小户型的市场表现热闹非凡。业内人士表示，小户型最大的魅力就是总价低，由于这个极具竞争力的优势，加上商家宣传力度的加大，使众多消费者将小户型作为住房投资的首选。而且，小户

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型所表现出的两个新动向也值得关注：一是竞争使得品质大为提升。二是在整体规划上新意频出。 （三）节能住宅兴起。

北京地产巨鳄泰跃进驻武汉的首个投资开发项目——同温层即引起江城对节能住宅的注目。近年来，也有开发商在集中式供暖、墙体保温等方面做出了尝试。但直接以“节能”为开发主题的还没有。而据武汉节能办的规划，武汉将在二、三年内，全面推广节能化住宅。可预见的是，在将来一段时间，节能住宅有望成为武汉房地产市场新的投资热点。

（四）文化楼宇相得益彰。

“楼宇未建，文化先行”，将文化赋予楼盘之中已成为房产市场的寻常调子。对于楼宇来说，文化是附着于楼盘形式的标题、概念，是楼盘内韵的体现。和以前浮燥的单纯概念炒作不同，本年度武汉市房地产市场出现了异彩纷呈的文化景观，音乐会、香槟晚会、嘉年华、名表展、西域采风??不胜枚举，不难想象，文化所营造的优雅氛围将使江城楼市更为精彩。

（五）以温州为代表的外地购房团进军武汉。

虽然，在以温州为代表的外地人的购房选择中，武汉被列为三级市场。但对以温州为代表的购房团，武汉楼市表现出相当的关注。从总体看，温州等外地人在汉购房所占比例还不大，而且主要定位高端市场，故目前不会对武汉房产造成多大影响。 （六）黄金周市场需求旺盛。

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由于受非典影响，在第一次黄金周所积累的市场需求在第二个黄金周得到了集中释放。不少开发商动作频频，一掷千金，消费者假日看房成新潮流，而很多项目在黄金周的房展会上都大有斩获。

第四部分 市场影响因素

一、房地产市场价格偏低

一是由于武汉市经济发展水平不高，人均收入与同类城市相比显得较低，使得武汉市房地产价格的上涨从根本上受到了抑制。

二是由于前几年我市土地获取方式主要是协议转让或划拨，使得土地价格比较便宜，影响了房价的上涨。

三是开发企业的不正当竞争折扣行为较多，直接影响了购房者的心理，对整体房价的上涨有所不利。

四是开发企业的营销服务质量不高，影响楼盘项目在消费者中的印象，对房价的上涨也有所抑制。

五是新旧房价差不大。由于存量房价格逐渐升高、新建商品房价格和存量房价格差距不明显，抑制了存量房的需求，同时也抑制了商品房价格上涨的空间。

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二、存量房市场政策不完善

目前我市住宅消费市场发展程度不高，和全国其他同类城市相比处于中下水平，主要因素如下：

一是相关政策尚未放开，如市外人口购买存量房入户政策还未开放；购公房承租权还不能支取住房货币化补贴资金和公积金；公房承租权转让尚未对市外人口开放等。

二是历史遗留问题尚未得到妥善解决，上世纪一些自建、联建的住房建成后还建或出售给了住户，由于操作不规范导致不能交易，此类房屋的问题较为普遍。

三是购房税费较重，我市存量房买卖中，共需交纳7项税费，总负担3.5%左右，其中较突出的是契税负担较重，税率为2％。

四是交易手续繁琐，一套住房买卖办房产、土地两个证要跑房产、土地两个部门，提交两套资料，交两次税费，给市民买卖住房带来了极大不便。

三、房地产市场主体实力不强

目前，我市房地产大中型开发企业不仅数量少，优质企业更少，抗风险能力弱。全市861家注册房地产开发企业中，开发投资和销售超过亿元的只有13家，年投资达到5000万元的企业也只有81家，仅占企业总数的11%；有项目的企业489家，不到总数的60%，阻碍了其迅速发展壮大的步伐，与武汉房地产市场的进一步发展的要求极

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不相称，更重要的是影响了房地产行业在市场效率方面的提升。

中介企业仅有368家，但由中介机构代理的楼盘占全市房地产开发项目销售分额较少；部分连锁机构还处在“萌芽”状态，尚未形成较大的规模，少数中介机构人员素质不高，存在一些“乱收费”和欺诈行为，给房地产市场的发展带来一定的负面影响。

物业企业有470家，但管理覆盖面不广，城区中有较多的小区尚未实施管理，市民尚未树立正确的物业管理消费观，收费难已成为物业管理工作的“老大难”。

四、武汉市土地供应

土地乃财富之母，对房地产业而言，更是如此。土地是房地产开发的前提和基础。房地产市场是否规范，根本上取决于土地市场的规范与否。土地供应市场是影响房地产市场最根本的因素，同时要预测今年武汉房地产市场的走势，不能不分析去年我市土地市场尤其是公开的土地市场的基本情况。

(一)、2003年武汉土地挂牌交易的基本情况

2003年是武汉土地市场日益规范和快速发展的一年。全年公开土地挂牌12次，共挂牌土地43宗（共46宗次，3宗地相同），面积共计2498618.64平方米，规划建筑面积达5098307.97平方米。其中，成交35宗，面积达1964818.64平方米，总规划建筑面积达3635693.97平方米，成交金额达41.0245亿元；流标8宗，面积达533800平方米，规划建筑面积1462614平方米。下面我们对成交的35宗地按汉

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口、汉阳、武昌三个地区及其七个行政区划进行详细的分析。 在成交的35宗土地中，汉口土地区共计成交15宗，占地面积600164.17平方米，占去年全市土地挂牌成交总面积的30.55%，规划建筑面积1505675.14平方米，占总规划建筑面积的41.41%，平均容积率为2.51；成交价为243355万元，占总成交价的59.32%，平均楼面地价达1616.25元/平方米。其中江岸区成交3宗，占地面积131005.49平方米，成交价58690万元，总规划建筑面积482966.79平方米，仅河南村（江岸三阳路与解放大道交汇处）面积达112950平方米，规划建面451800平方米，成交价5.6亿元；江汉区成交6宗，共计占地面积149685.68平方米，规划建筑面积352640.15平方米，成交金额达94160万元，最大的一幅地乃江汉大兴路的商业用地，总占地面积105200平方米，规划建筑面积21.04万平方米，成交金额7.32亿元，楼面地价创武汉市之最，达3479元/M2；桥口区共成交6宗，占地面积319473平方米，规划建面约670068平方米，成交额90505万元，平均楼面地价达1350.68元/M2，桥口成交最大的一宗地是古田路41号，占地面积142536平方米，总规划建面达228057.6平方米，价格最高的一幅地是020号地，由武汉龙腾公司以3.61亿元获取，占地面积69000平方米，规划建面207000平方米。 汉阳地区共成交土地7幅，供地面积100836.93平方米，规划建面2446684.15平方米，分别占全市挂牌成交量的5.13%和6.79%，成交金额达26230万元，占全市总量的6.39%，平均楼面地价达1063.3元/M2，比全市平均楼面地价仅低65元。令人难忘的是在去年最后一

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次挂牌交易中，汉阳的046号地（汉阳大道491号），占地11406平方米，规划建面22812平方米，起价1620万元，经过146轮的竞价，最后以3350万元成交，价格增加了1.07倍，楼面地价高达1468.5元/M2，创汉阳住宅楼面价之最，高于汉阳平均楼面价达400多元。 武昌地区是去年我市土地公开供应量最大的一个地区，共供地17宗，成交13宗，占地面积达1263817.54平方米，规划建面达1883334.68平方米，分别占全市总量的64.32%和51.8%，成交金额140660万元，占全市总成交额的34.29%，平均楼面地价746.87元/M2，比全市低381.51元/M2。其中武昌区共成交5幅，占地面积120319.47平方米，规划建面252675.55平方米，成交金额22540万元，楼面地价892.05元/M2。最大的且争夺最激烈的一幅地是武昌丰收村8号（004号地块），占地面积64909.47平方米，规划建面103855.15平方米，起价3900万元，最后以6600万元成交；青山区去年共供地4幅，占地面积91184.07平方米，总规划建面206519.93平方米，成交金额22840万元，平均楼面地价1105.95元/M2，与全市楼面地价大体相同，是武昌地区楼面地价最高的一个区，争夺最激烈的有两幅地：一是027号和平公园附近的一幅面积达30086.07平方米的地块，起价4120万元，经过上百轮的争夺，最后湖北长城建设公司以6740万元竞得，另一幅地是青山区委和平大道附近的一幅占地面积达52400平方米地块，容积率2.5，起价10480万元，最后经过上百轮的较量，武钢房地产公司以14730万元争得，超过起价4250万元，增幅达40.55%。洪山区是去年我市成交的土地挂牌交易最大的区，

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共成交四幅，总占地面积达1052314平方米，规划建面1424139.2平方米，成交金额95280万元，分别占全市总量的53.56%、51.8%和23.23%，最大的两幅地是位于珞狮路西侧的021和022宗地，占地面积分别为497900和541200平方米，分别被深圳金地和上海大华公司以综合质量最优而获得。

在去年43宗供地中，以居住用地为主，大多数带有一定的为小区配套的商业用地或公建用地。有6宗地是纯商业用地，其中成交四宗，总占地面积223800平方米，规划建面504066平方米，占去年全市总成交量的11.39%和13.86%，成交金额132020万元，占全市去年土地挂牌交易总额的32.18%，楼面地价为2619.1元/M2.主要是汉正街附近的3幅地,其中大兴路的025号地和桥口全新片的032号地分别被上海西北盛唐和甘肃大陆桥公司以楼面地价3479元/M2和3408元/M2夺取。流标的两幅纯商业地产是位于武昌中华路的009号和010号地，两幅地面积共计9500平方米，起价的楼面价分别为2468.75元/M2和2202.02元/M2。

在去年武汉43宗供地中，共有8幅地流标（共计流标10次，有2幅地在第二轮挂牌中被摘牌成交），总占地面积533800平方米，规划建面1462614平方米，平均楼面价为1370.97元/M2，平均容积率为2.74。最大一宗地被誉为地王的一幅地位于江岸区二七路与解放大道交汇处，占面积337000平方米，容积率2.4，规划建面808800平方米,起价10.2亿元，起价楼面价为1261.13元/M2，由于该地规模过大，总金额过大，很多公司垂涎但无力染指。

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总的说来，2003年武汉土地挂牌市场是高歌猛进的一年，无论是土地挂牌的次数、供地的数量、成交量还是成交金额都远远大于前年，土地市场日益公开规范，为今后房地产市场的健康发展奠定了良好的基础。

(二)、从土地挂牌交易看武汉房市趋势

规范、公开、有序的土地市场在土地供应中所占的份额将会越来越大，透过前几年土地挂牌交易的情况我们不难洞察和预见今后几年我市房地产市场的主要趋势。

总的来讲，三年内，我市房地产的开发规模将基本上保持在目前的水平，房屋施工面积仍将保持1700万平方米左右，新开工面积将保持在600万平方米左右，竣工面积将保持在600万平方米左右，销预售面积仍将保持在700万平方米左右。开发投资结构仍以普通住宅为主，住宅的施工面积、竣工面积占全部房屋面积仍将保持在85%左右，商业、写字楼等物业类型占15%左右。开发的重点将会逐渐转移到旧城区，多层住宅的比例将会急剧下降，小高层、高层住宅的比例将会大幅度上升。整个房价将会稳步攀升，估计年均增幅在10%以上，今年底住宅均价将达到2700元左右，到2005年底，我市住宅均价将突破3000元大关，以后房价的增幅将趋缓。

下面，我们主要结合近两年土地挂牌交易的有关情况简要分析影响武汉房市的几大板块：第一个值得注意的板块是新华西——马场角板块，在该板块附近聚集了我市高档住宅：富豪花园、香江花园、沁

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园春等，这些楼盘的均价在3000元左右。前年南京三金公司以48050万元竞得新华西路4幅面积共计约136667平方米的大幅土地，今年，金利公司通过60多轮的较量，以5120万元的价格夺取了马场角路64号的11270平方米的土地的开发权，由于马场角路这幅地已经平整完毕，具备立即开发条件，新华西路四幅地也几乎是熟地，待王家墩军用机场今年10月左右搬迁完毕，也即将可以开发，这五幅地的规划建筑面积超过40多万平方米，由于楼面地价达1300元左右，决定了该土地块只能建设中高档住宅，其成本将达到2800左右，建成后房价将达到3000元左右，将成为武汉市城区内规模最大的一个中高档住宅区。

第二个值得注意的板块是汉正街商业板块。去年，仅这一板块就挂牌成交了三幅地：江汉区的大兴路、桥口区的全新路和汉正街，共计占地面积195750平方米，成交金额达129280万元，汉正街片历来是武汉商业中心，万商云集。由上海西北盛唐和恒大公司联合中标的大兴路片每平方米地价超过一万元，他们设计的规划建设方案将传统商业文化与现代商业模式有机融为一体，为武汉市增添了一条更加绚丽的城市景观线。这三个项目总规划建筑面积大约50万平方米，它们的开发建成将从根本上改变汉正街的形象，提升汉正街的功能，调整汉正街的商业模式，为汉正街的复兴将起到十分重要的作用。 古田板块也以三幅挂牌成交的土地引起人们的关注：一幅是南京三金公司前年底以7000多万获得的武汉柴油机厂的土地；一幅是由武汉汉正市场股份公司以16530万元获得的二粮库76477平方米的

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016号地，一幅是武汉东立置业以13330万元获得的古田路41号142536平方米的土地，这三幅隔路相望的地块共计规划建面将接近50万平方米。目前，桥口区住房价格是汉口地区最低的，去年底仅2016.57元/M2，考虑到二粮库的楼面地价已突破1200元/M2，预计古田片随着武汉市汉江两岸的规划改造序幕的拉开，房价会有一个较大的提升，该片房价有望在建成后突破2500元/M2，将会成为三年内桥口区中最引入注目的具有一定规模的住宅片区。

近期影响武汉房市的第四块地当属洪山区珞狮片，去年，全国著名的两家地产大鳄深圳金地集团和上海大华集团以综合优势分别获得两幅相临共计100多万平方米土地的开发权，规划建面可达140多万平方米，是近年来土地挂牌交易规模最大的一宗地。由于这两幅地自然环境优美，地处高校周边，加上又由两家全国著名的开发企业投资开发，其先进的规划设计理念和水平将会在这两幅地上得到极其充分的体现，可以预见，这两个小区将会继丽岛花园之后开创南湖片区住宅建设的又一个新的高峰，它将会在一个新的高度提升武汉住宅建设水平。

青山区是目前我市住房均价唯一低于2000元的一个城区，去年底，青山区住房均价为1928元/M2。但是不要忘了青山区也是目前我市城区中人均储蓄最多的地区，也正是这样，随着企业房改的推进，青山区购房潜力巨大，精明的有远见的开发商纷纷抢滩青山，继青山城开公司开发国家级康居示范工程，大大提升青山房价之后，宝安公司开发了宝安公园家，去年青山区有四幅挂牌土地被开发商瓜分，这

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四幅地都在红钢城附近，国营二六五厂的30086.07平方米的土地被湖北长城竞得，青山区委对面的52400平方米的土地被武钢房地产公司以14730万元夺得，这两幅地的楼面地价分别达到1179元/M2和1124元/M2，是目前武昌地区楼面地价最高的一个城区，也高于汉阳地区，仅次于汉口三个城区。因此，可以预见今后两年内，青山区的房价将会大幅度上升，其升幅将会是武汉七城区中最大的一个。

第五部分 展望2004

2004年，是贯彻实施国务院18号文件和“十六大”提出的“全面建设小康社会”宏伟目标重要的一年，在未来一年中，我市房地产业将迅速发展，在改善居民住房条件、提升城市功能、带动相关产业发展、拉动经济增长、促进社会进步等方面发挥更重要的作用。新的一年我市房地产业在政府和各方市场主体的共同努力下，预计将呈现以下发展趋势：

一、政策引导房地产业健康发展

2004年我市政府将认真贯彻《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）精神，并将制定有关城市规划、基础配套设施建设、政府联合办公、“一条龙”服务机制、土地资产经营、住房结构调整、经济适用房建设管理、廉租房住房保障等一系列促进房地产业发展的政策措施，将充分发挥规划和土地的调控作

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用，提供良好的市场发展政策环境，实现住房一、二级市场的协调发展。

二、房地产预警预报制度正式实施

建立房地产市场预警预报制度将是2004年政府加强房地产市场宏观调控的重手段和措施，并于第一季度开始正式实施。建立全市房地产业指标体系，整合房地产市场综合信息，对于正确判断市场运行情况，有效调节市场供求，建立和完善住房政策体系，引导房地产开发企业理性投资具有重要的意义，同时，运用信息网络平台，及时发布行业动态信息资料，为政府决策、行业发展、公众需求提供方便快捷的服务，将促进我市房地产业的健康、持续发展。 三、住房二级市场进一步规范

未来一年中，我市在坚持以大力发展普通商品房为重点的住房一级市场的同时，努力培育和搞活住房二级市场。为此，市政府相关部门正在积极研究搞活二级市场的重要政策，拟准备重点推出如下措施：

（一）全力排除各类住房上市交易的障碍,制定和完善住房上市交易的各类政策,落实上市交易的简化程序。

（二）制定外地居民购买存量房、使用权房入户政策。全面降低住房买卖各类税费的税率。

（三）切实解决1998年前自建和联建住房的上市交易的历史遗留问题。

（四）简化住房交易手续, 认真落实”一门制”服务制度, 做到

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房屋所有权和土地使用权证同步发放。 四、土地资产经营力度加大

2003年我市的土地资产经营工作在相关部门的共同努力下，取得了突破性进展，实现土地储备16954亩，全年全市供应土地2618亩，并以汉江两岸土地储备为重点，推进旧城成片开发改造，同时积极推进土地征用工作，推动新区开发建设，实现新老城区稳步协调发展，不仅如此，政府部门还创新经营思路和手段，实行危房改造用地公开出让、试行土地与出让、尝试土地综合招标供应土地，并扶持以汉正街都是工业区为起点的现代制造业发展新思路。

2004年我市土地经营主要以二环线为纽带，以汉江两岸和汉阳新区为重点，做好四新地区、中北路延长线和南湖新城红线范围内的基础设施配套建设，并预计投入45亿元进行土地储备，全年供应土地8000亩。

五、热点区域逐步转移

2003年我市房地产开发投资依然集中在 “三区五片”，在开发投资，开、竣工面积和销售量上仍居主导地位。热点区域主要是金银湖片、后湖、汉口中心城区、南湖机场片区和光谷地区。但随着城市的协调、全面发展，城市化进程的推进，政策的引导，土地供应方向的调整，我市房地产的开发热点将逐步发生转移，预计明年热点区域将主要是拥有强劲购买力的东湖高新技术开发区、环境优雅的江夏庙山新区、规划中的汉阳四新地区、新的交通要道——座拥天兴洲大桥和新火车站的青山区、城市化进程的首站黄陂的盘龙城、以及包含建

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材工业园的硚口区。估计明年在江夏区的庙山、黄陂的盘龙城、开发区的沌口等地区将会有一些超大规模社区出现。 六、房地产开发、销售市场将更加规范

2004年我市的房地产业将向着更加规范化的方向发展，主要体现在以下三个方面：

（一）国务院18号文件和央行121号文件，对房地产业的深远影响将在2004年进一步凸显，专业化将是武汉房地产业的又一新趋势。

（二） 随着土地拍卖制度的强化，政府对土地市场的控制加强，房产开发的“外来面孔”日益增多，将对武汉房地产市场造成一定的冲击，资源将向着更具实力的房地产企业流动，优胜劣汰将不可避免。

（三）为了加强商品房销预售管理，特别是切实加强商品房销预售合同管理，将全面启用新的《商品房买卖合同》，进一步强化商品房预售合同备案管理，防止商品房预售中的重复销售、抵押行为，监管房地产广告，倡导诚信经营，保护消费者的合法权益，规范房地产销售市场。

（四）由于旧房改造力度加大，存量房需求将进一步增加，房地产中介市场在整个房地产市场中的作用显得尤为重要，除了本地中介机构进一步扩大规模，提高档次外，一批外来中介机构已纷纷登陆武汉，连锁经营、加盟经营等先进经营管理方式将不断涌现，中介市场的竞争也将更加激烈，服务品质会有大幅度的提升。 七、房地产价格持续平稳上扬

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（一）我市经济的快速发展，将会进一步提高市民人均收入水平和收入预期，从而增加居民的购房能力，使房价的上升。同时，住宅产业化进程的加快，促使住宅产品综合品质的提高，也会促使房地产价格的上涨，预计这些因素将促使房价上涨100元/平方米左右。

（二）建材价格上涨引起建筑成本增加，也会拉动房价的上升。根据房地产开发的一般经验，基础建筑材料占整个建安成本的70%左右，目前武汉市钢材等建安材料的价格上涨10%左右，将促进武汉房价上涨1至2个百分点。

（三）我市土地价格从1998年的3.2%到2003年实行土地公开出让后的5.2%,其涨幅比较平缓。预计2004年我市土地涨幅还会增加1至3个百分点，将会促使我市的房价上涨100至300元/平方米左右。 八、二、三级市场走势预测

2004年，由于武汉房地产二、三级市场的利好政策将不断出台，一、二级市场成交量和价格的将持续走高。预计全年存量房价格将突破1500元/平方米，房屋租赁价格将突破400元/平方米(以办公和商业用房为主,预计占平均价格的70%左右;以住宅用房为次,占平均价格的20%左右;以工业用房为辅,占平均价格的10%左右)，租赁面积将增加20%。

随着城市经济的综合发展，外来人口的迁入和拆迁力度的加大及购房置业投资行为等因素的影响，预计中、小户型将继续成为市场热点。

九、品牌企业继续涌现

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纵观2003年度的武汉房地产，开发企业对品牌的重视达到前所未有的高度，特别是福星惠誉、武汉房地产开发集团、万科、金地等等已具备一定开发实力的企业，品牌效益为企业带来了较高的附加值，注重品牌和完善的开发模式将会成为房地产企业追逐的主流。 十、产品主题定位将更加细化

目前，已建设的一批具有里弄风格、水岸风情的房地产项目受到了市场的热烈欢迎，满足了特定消费者的需求，也说明产品市场将更加细分，概念房产的出现代表了人文文化的提升，也是今后一段时期武汉房地产产品的发展方向。

第二篇 区域房地产市场行情分析

本项目位于汉阳钟家村，是汉阳区传统的商业中心城区，同时由于本项目优越的地理位置和通达三镇的交通优势，使得本项目面临的区域市场不仅仅局限于汉阳地区，更应放眼武汉三镇的大市场。项目总体规划有酒店式公寓、高档公寓、大卖场，商业街，超前规划、超前配套，是武汉市少有的高品质国际化社区，因此我们在分析区域房地产市场行情的时候结合项目自身的特点，除了考察汉阳区域内的房地产市场行情外，还将武汉市同类型物业纳入了重点考察对象。为了便于我们准确把握市场，我司将分三个部分对影响本项目的市场进行分析：一是汉阳区房地产市场；二是武汉市小户型酒店式公寓类市场；三是武汉市高层公寓市场。

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第一部分 汉阳区房地产市场行情分析

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汉阳地处武汉西南部,与汉口、武昌隔江鼎立构成武汉三镇。独居一镇的汉阳区，东濒长江，北依汉水，是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，历来有“九省通衢”之称。汉阳历史悠久，在武汉三镇城邑建制中名位最早，自汉末以来汉阳这个区块就已经被划分出来了。在改革开放前，该地区主要是武汉的老工业区，经济水平较高，但后期以来随着武汉其他地区商业经济的快速发展、汉阳老工业的逐渐衰退，汉阳的经济相对显得比较薄弱，而汉阳的房地产业也正是此时出现并逐步发展的，由于经济氛围的影响，房地产发展比较缓慢。但近两年随着新兴工业兴起，商业经济的发展，房地产发展也快速起来；特别是2004年武汉新区的规划与实施，东风、海尔、美的集团的相继进入给汉阳区带来了千载难逢的机会。如果说2002年是汉阳区房地产奠定基础的一年，那么2003年就汉阳房地产“扬眉吐气”的一年，2004年就是汉阳房地产腾飞的一年。这从当前汉阳房地产市场的态势就可以看出。 一、市场总体势态分析 1、竣工量以及房价走势

近三年来汉阳的房屋竣工量2000年为58.66万平方米、2001年为51.17万平方米、2002年为44.2万平方米。其中住宅竣工量2000年为58.02万平方米、2001年为33.49万平方米、2002年为39.94万平方米；房屋开发工作量2000年为10.99亿元、2001年为11.39亿元、2002年为11.03亿元。其中住宅开发工作量2000年为7.49亿元、

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2001年为7.34亿元、2002年为9.47亿元。 2、政府的扶持

2003年汉阳成为武汉房地产开发热点区域的一个主要原因是由于政府的扶持，今年年初挂牌交易的七宗土地中，有两块位于汉阳区，一块位于汉阳区汉阳大道459号，土地面积为24303.22平方米，总成交价为3210万，土地单价每亩88万；另一块位于汉阳区马沧湖路97号，土地面积为5799.85平方米，出让底价为490万，土地单价每亩56万。从上面可以看出政府在土地供应方向、地价及供应量上显示出今年发展汉阳房地产的决心。 3、硬件配套设施的完善

以旅游、商业、环境、新工业作支撑，汉阳居住新区气候日渐形成，武汉三镇进入了均衡发展时期。以南岸嘴标志性建筑为重点的国际性文化中心区、以知音艺术中心为重点的月湖文化展示区、以归元寺扩建工程为重点的宗教文化旅游区、以墨水湖整治改造为重点的武汉动物园观赏区、以龙阳湖、莲花湖为重点的休闲度假区和龟山的开发建设相继启动。区域人气逐渐旺盛，区域价值逐渐提升。 商业配套比较成熟。为适应市民需求和城市辐射需要，一批特色市场已建成。汉商、家乐福、华联超市等一批骨干商贸企业的品牌效应，其规模逐渐扩大，商业新优势形成。十里装饰、琴台钢材、五里水泵等30多个专业市场建成，正大、好美家、豫园等国内外知名商家争相到汉阳投资建店。

4、汉阳区2003年四季度价格指数分析

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本季度汉阳住宅均价2215.59元/平方米，较上季度上涨72.79元/平方米，涨幅为3.4%；该区住宅类物业指数为1204.07点，较上季度上涨39.56点。

季度 2002年第二季度 2002年第三季度 2002年第四季度 2003年第一季度 2003年第二季度 2003年第三季度 2003年第四季度 汉阳区指数 1018.09 995.95 1130.88 1143.24 1150.60 1164.51 1204.07 平均价格（元/平方米） 1873.42 1832.68 2080.98 2103.73 2117.20 2142.80 2215.59

本季度汉阳区住宅物业价格又有了一次大的跳跃，72.79元/平

方米的上涨幅度充分证明了汉阳楼市价格的巨大上升潜力。现阶段大量拆迁户的存在固然是汉阳楼市需求主力所在，更重要的汉阳区“山水园林城”的最终建设目标才是吸引越来越多置业者、开发商将眼光投向该区的主要原因。可以说，城市建设的大力发展仍是推动汉阳楼价节节攀升的坚实基础。

在钟家村版块，翠微新城等“老盘”依旧热销、价格稳步上升，

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是带动该版块平均价格上涨的主要力量；芳卉园在12月19日正式开盘，由于前期铺垫工作完成情况良好，初开盘就近于售罄。 在墨水湖版块，本季度楼盘销售情况以七里晴川最为抢眼，该楼盘均价达到2100元/平方米，本季度刚开盘销售率达60%，拖动该版块楼盘均价大幅度提升，同时也由于该楼盘的出现，加上周边金色世家、缤纷四季、花前树下等楼盘，使得整个汉阳大道住宅小区密集程度又提高了许多，大片住宅社区的形成无疑发挥了其凝聚力，吸引了更多的置业者。

沌口版块仍是整个汉阳区楼市的“激活点”，除了传统老盘、大盘如金色港湾、奥林花园、水木清华、南国明珠等依然销售“稳健”外，本季度“大盘集团”又有新成员加入：总建面达到50万平方米的东风阳光城正式推出，均价为1650元/平方米。凭借整体规划、自然环境、以及价格相对较底的优势，沌口版块依然支撑起了汉阳楼市的“半边天”。 二、市场特征分析

1、大盘时代的全面来临

一批有实力的开发公司相继进驻汉阳，汉阳楼市大盘开发的时代全面来临。建面70万平方米的南国明珠、35万平方米的复地翠微新城、30万平方米的水木清华、50万平方米的金色港湾、30万平方米的奥林花园等大盘将引领汉阳楼市潮流。 2、小区开发更加注重环境

相对汉口和武昌来说，汉阳是武汉市地区环境污染最少，自然资

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源破坏最小的地区，其自然资源相对也是武汉市最为优裕的。开发商们充分利用汉阳这一特点，在自然环境上大做文章，一般采用的方法是：提高绿化率，完善的小区配套设施，和修建大型的中央休闲广场。目前在汉阳地区，绿化率达到40%以上的占汉阳新开发楼盘的65%以上，而东方江景园、鹦鹉花园、金色港湾、奥林花园、丽水花园等小区都修建了大型的中央休闲广场。 3、亲水住宅成为亮点

汉阳两江相拥，有十山六湖，山江相应，城水相依，湖水相伴，这在全国中心城区中都是罕见的。开发商充分利用这一优势，在\湖\水\方面做了大量的设计，如：碧波山庄以法国地中海COTED AZUR休闲度假生活方式为蓝本，修建了180米长泊艇栈桥、3800米沿湖踏浪走廊、2800平方米水上运动俱乐部、28处湖畔水上游乐项目；金色港湾则以意大利小镇整个小区的建筑风格，所有沿湖的栈道、散步道、游艇码头、环境小品等设计亦以意大利风格为蓝本，铺设了三个不同功能的沿湖会所，4000米湖滨栈道与人工沙滩，三个大型游艇码头，尽享休闲浪漫气息。开发商热衷临湖开发，购房者热衷临水而居。因此，汉阳的亲水住宅开发将成为今后该区楼市的一大亮点。 4、建筑风格的多样化

在汉阳房地产开发逐步发展的同时，房屋的建筑风格也开始向多元化发展。在汉阳大道两旁可以清楚地看到，早期建设的小区（以碧溪苑为代表）保持了传统的\火柴盒\式严谨而呆板的造型。而现在开发的住宅项目则是另一番景象，从外立面来看，意大利风格、法式风

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格、港式风格、夏威夷式风格、现代主义风格，可谓百花齐放；从建筑规划和细部处理来看也可谓费尽心思，如鹦鹉花园请到了加拿大著名环境和建筑风格设计师凯特·洛菲勒来设计；金色港湾请到了澳大利亚的著名设计师来进行设计；泰合百合公园采用香港大师何弢公园式设计，这些大师级作品的到来从而使汉阳区内楼盘的建筑设计和园林设计已经达到了国际水准。 5、建筑类型的统一

汉阳区的楼盘在建筑类型上以几乎统一了以多层为主、小高层为辅，高层很少，现有的楼盘中仅有东方江景园中的两栋18层高层，其余均是多层和小高层。今年刚开盘的月湖桥下、荷塘月色和筹备中的金龙花园、南国明珠、水木清华也不例外的是以多层为主，辅以小高层或别墅，仅有钟家村附近的上海复地翠微新城由于土地资源的限制将以小高层住宅为主。而别墅主要集中在沌口一带，像：金色港湾、奥林花园、锦绣豪园、碧波山庄、大洋彼岸·假日群岛以及水木清华等。

三、汉阳区域环境分析

汉阳区域内市政配套设施成熟，生活非常方便，我司对汉阳地区的商业、酒店、餐饮、娱乐、教育、医疗、市场、市政配套设施作了全面的调查。区域基本情况如下表：

一、 编号 （1） （2）

商业（16个） 大型6个、中型7个、小型3个 名称 长江广场 汉商百佳副食 规模 大型 中型 地址 江汉桥头 汉阳月湖堤 区域 月湖街

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（3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） （10） （11） （12） （13） （14） （15） （16） 二、 编号 （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） （10） （11） （12） （13） （14） （15） （16） （17） （18） （19） （20） （21） （22） （23） （24）

汉阳商场 翠微小商品市场 中百仓储 千禧超市 金银超市 中百超市 华联超市 家乐福 康达商场 玉龙电器商场 工贸家电 桥南综合商场 二桥百货商场 华大商场 大型 中型 大型 小型 小型 小型 大型 大型 中型 中型 大型 中型 中型 中型 汉阳大道与鹦鹉大道交汇处 汉阳翠微路 汉阳鹦鹉大道 鹦鹉大道 鹦鹉大道 汉阳大道马沧湖路 汉阳大道 汉阳大道678号 汉阳十里铺 汉阳铁桥村 汉阳大道568号 二桥路37号 汉阳二桥路 二桥路特2号 建桥街 鹦鹉街 五里墩 琴断口街 永丰乡 二桥街 宾馆、酒店（25个） 四星级1个、三星级3个、二星级3个、餐馆18家 名称 武汉晴川假日酒店 金鑫餐厅 豪客来西餐厅 王府井酒楼 粗茶淡饭 迪富源酒店 安泰酒店 白云饭店 武汉三五酒店 银座酒店 川湘园酒店 云天酒家 新顺大酒店 乐佰源酒楼 红叶酒店 艳阳天美食广场 荆州青莲酒家 乐福源酒家 汉桥大酒店 荆州大厦 如意酒楼 武汉新航华苑酒店 武汉帅府车友饭店 百姓大酒店 标准 四星 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 二星 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 二星 餐饮 三星 三星 三星 地址 汉阳洗马长街88号 汉阳汉南路 汉阳大道 汉阳大道 汉阳大道 汉阳大道 鹦鹉大道 汉阳大道 汉阳大道 汉阳大道 汉阳归元寺路 翠微横路 汉阳鹦鹉大道 汉阳鹦鹉大道 汉阳鹦鹉大道 汉阳大道 汉阳大道 汉阳大道 汉阳大道 汉阳王家湾 龙阳大道 汉阳大道578号 汉阳二桥路18号 汉阳二桥路 琴断口街 永丰乡 二桥街 五里墩 鹦鹉街 翠微街 建桥街 区域 晴川街 - 45 -

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（25） 三、 编号 （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） （10） （11） （12） （13） 四、 知音宾馆 医院（13个） 二星 汉阳二桥路 市属4家、区级8家、地方医院1家 名称 市一医院琴台门诊部 汉阳区一医院 汉钢职工医院 武汉市第五医院 汉阳区人民医院 武汉市儿童医院 志云诊所 鹦鹉街社区服务站 武汉卫民医院门诊部 武汉华西中医院 汉阳铁路中心医院 市五医院一分院 市中医院分院 级别 区级 区级 区级 市级 区级 区级 地方 区级 区级 市级 区级 市级 市级 地址 汉阳龟山北路 汉阳晴川东巷 龙灯堤36号 汉阳显正街122号 翠微路 翠微横路116号 翠微横路 汉阳鹦鹉大道 马沧湖路423号 汉阳大道 墨水湖路53号 汉阳十里铺 汉阳郭茨口 琴断口街 二桥街 五里墩 区域 晴川街 月湖街 建桥街 翠微街 翠微街 鹦鹉街 教育 幼儿园1个、小学11个、中学11个、职校11个、高校3个 校名 腰路堤幼儿园 校名 解放新村小学 汉钢子弟小学 月湖小学 梅华村小学 白鹤村小学 五里墩小学 十里铺小学 新场小学 铁桥村小学 二桥小学 永安堂小学 校名 第三十七中学 大桥中学 地址 鹦鹉大道自力新村 地址 汉阳拦江路 龙灯堤121号 月湖堤136号 月湖河街26号 翠微路8号 汉阳陈家湾6号 十里铺苍子口36号 龙阳大道75号 汉阳七里庙 二桥路56号 汉阳永安堂路 地址 汉南路25号 汉阳晴川街 - 46 -

1、幼儿园（1个） 编号 （1） 2、小学（11个） 编号 （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） （10） （11） 编号 （1） （2）

区域 鹦鹉街 区域 晴川街 月湖街 建桥街 五里墩街 琴断口街 琴断口街 永丰乡 二桥街 区域 晴川街 3、中学、高中（11个）

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（3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） （10） （11） 月湖中学 第二十三中学 钟家村中学 第六十一中学 建港中学 武汉墨水湖中学 十里铺中学 七里庙中学 二桥中学 校名 武汉船舶工业学校 武汉市汉阳行政学校 武汉市冶金学校 青华职业学校 武汉市第一技术学校 武汉市第二商业学校 湖北广播电视学校 中南职业技术学校 丰华职校 湖北财贸经济学校 武汉东方艺术学校 校名 武汉教育学院 武汉广播电视大学 武汉市银行干部学院 月湖堤121号 汉阳北成路28号 汉阳大道177号 鹦鹉大道锅厂对面 鹦鹉大道496号 马沧湖路 十里铺特1号 七里庙七里一村95号 汉阳郭茨口 地址 月湖河街57号 汉阳鹦鹉大道 汉阳大道429号 汉阳大道 七里庙舒家湾70号 墨水湖路48号 龙阳大道93号 汉阳罗七路 汉阳大道 汉阳财校路56号 汉阳永安堂路 地址 月湖堤97号 汉阳大道 汉阳麒麟路 建桥街 鹦鹉街 五里墩街 琴断口街 二桥街 区域 月湖街 五里墩街 五里墩街 琴断口街 永丰乡 二桥街 区域 月湖街 建桥街 琴断口街 4、职业学校（11个） 编号 （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） （10） （11） 5、高校（3个） 编号 （1） （2） （3） 五、相关配套 1、银行（支行8个、储蓄所19个） 编号 （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） 名称 中国银行汉阳支行 交通银行汉阳支行 工商银行汉阳支行 建设银行汉阳支行 农业银行汉阳支行 民生银行汉阳支行 招商银行汉阳支行 广大银行汉阳支行 地址 汉阳大道182号 汉阳区鹦鹉大道155号 鹦鹉大道91号 翠微路47号 西桥路9号 汉阳钟家村 汉阳钟家村汉商对面 沌口大道220号 开发区 翠微街 区域 建桥街 鹦鹉街 2、电信（9个大型营业网点）

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编号 （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） 3、邮局（4个） 编号 （1） （2） （3） （4） 4、证券（3个） 编号 （1） （2） （3） 名称 武汉电信汉阳晴川支局 中国电信 中国移动 中国联通 马沧湖联通营业厅 十里铺电信营业厅 移动营业厅 中国联通营业厅 中国电信营业厅 名称 汉南邮局 十里铺邮政局 鹦鹉大道邮局 二桥邮政局 名称 蔚深证券 武汉证券有限公司 武汉银河证券有限公司 名称 汉南集贸市场 北成菜场 花卉市场 鹦鹉集贸市场 五里菜场 汉桥菜场 五里综合市场 动物园花市 铁桥农贸市场 前进综合市场 汉阳菜批发市场 二桥农贸市场 主干道（3条） 汉阳大道 鹦鹉大道 地址 汉阳晴川后街 汉阳鹦鹉大道 汉阳鹦鹉大道 汉阳翠微路 马沧湖路 汉阳十里铺 汉阳大道 鹦鹉大道 二桥郭茨口站 地址 汉阳汉南路 汉阳十里铺 汉阳鹦鹉大道 汉阳二桥郭茨口站 地址 鹦鹉大道35号 鹦鹉大道208号 翠微西桥路4号 地址 汉阳汉南小区 汉阳北成路 翠微横路 汉阳鹦鹉大道 汉阳五琴路旁边 汉阳罗七南路 汉阳马沧湖路 汉阳动物园路 汉阳铁桥村 汉阳鹦鹉大道 汉阳鹦鹉大道 汉阳郭茨口站 次干道（6条） 汉南路 琴台路 - 48 -

区域 晴川街 建桥街 五里墩街 琴断口街 永丰乡 洲头街 二桥街 区域 晴川街 琴断口街 洲头街 二桥街 区域 建桥街 区域 晴川街 建桥街 翠微街 鹦鹉街 5、农贸市场（12个） 编号 （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） （10） （11） （12） 六、交通网线

五里墩街 琴断口街 洲头街 二桥街 拦江路 马沧湖路

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龙阳大道 汉阳桥头站 阳新路站 望江花园路 拦江路站 钟家村站 晴川阁站 高公街站 七里小区站 琴台路站 铁桥村站 名称 汉阳火车站 汉阳长途汽车站 名称 龟山公园 古琴台公园 汉阳体育场 汉阳公园 莲花湖度假村 归元寺 武汉动物园 墨水湖 马沧湖 中国武汉劳动力市场 武汉汉阳房屋置换公司 武汉市汉阳房地产交易中心 汉阳公证处 名称 市儿童活动中心 汉阳文化宫 老业城洗浴广场 锦绣天堂会所 武汉市汉阳青少年活动中心 武汉体育活动中心 十里铺路 公交站点（29个） 老矶头站 汉南四寸站 建港二路站 三里河站 冬菜园站 船校站 梅子山站 罗七南站 腰路堤站 龙杨村站 地址 车站前站53号 汉阳大道217号 地址 汉阳龟山 琴台路2号 琴台路3号 汉阳大道74号 汉阳莲花湖路8号 汉阳区翠微街 动物园路9号 汉阳大道以南 汉阳动物园路 鹦鹉大道150号 汉阳北城巷 汉阳鹦鹉大道 鹦鹉大道272号 地址 汉阳龟山北路 汉阳琴台路1号 汉阳翠微路 汉阳鹦鹉大道 马沧湖路 汉阳二桥路 - 49 -

动物园路 五里新村站 七里庙站 武汉动物园站 十里铺站 麒麟路站 代李湾站 王家湾站 知音东村站 郭茨口站 区域 五里墩街 长途汽车站（2个） 编号 （1） （2） 编号 （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） 其他 （1） （2） （3） （4） 娱乐（6个） 编号 （1） （2） （3） （4） （5） （6）

七、旅游景点（7个景点、2个湖泊） 区域 晴川街 月湖街 建桥街 翠微街 五里墩街 建桥街 鹦鹉街 区域 晴川街 月湖街 建桥街 五里墩街 二桥街

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八、新增楼盘 编号 名称 开盘时间 2004.1 2003 2003.5 2003.7 2003.10.28 2002 2003.6 2004.3 2003.2 均价 电话 地址 琴台路赫山新村46号 汉阳铁桥村 汉阳区阳新路 翠微横路18号 区域 月湖街 建桥街 翠微街 翠微街 五里墩 永丰乡 4001 碧水晴天（2期） 4002 4003 4004 4005 4006 4007 4009 4010 金龙花园 棉花雅苑 复地翠微新城 七里晴川 东方华尔兹 金色世家 润蒂花园 国信新城 2600 84635371 2700 84673166 2300 84842137 2700 84779188 汉阳大道七里庙小2100 84672221 区旁 2900 84779733 2360 84674279 2200 84860060 2200 84867839 汉阳区动物园路47号 汉阳墨水湖北路 汉阳大道447号 汉阳十里铺 汉阳郭茨口 汉阳龙阳大道陶家岭 4008 缤纷四季（2期） 2003.7.26 2750 84621992 2004.4 2004.3 2003.9 2003.10 2003.7 2003.11 2003.9 2003 2003.7 2400 84631111 4011 南国明珠（2期） 4012 奥林花园（3期） 4013 金色港湾（3期） 4014 4015 4016 泰合百花园 水木清华 佳和馨居 预武汉市外国语学校84897818 1820 旁 1800 84898480 1800 51256666 1750 84296288 1860 84899550 1630 84291566 1800 84893339 1890 84211066 沌口经济开发区 沌口经济开发区 沌口经济开发区 武汉经济技术开发区15号 汉阳龙阳大道车轮广场对面 武汉经济技术区沌口区 武汉经济技术开发区建业大道 汉阳沌口大道 开发区 2002.9.20 1900 84291482 4017 新都国际（2期） 4018 金荷花园（3期） 4019 4020 九、写字楼 见附表 十、老社区（24个） 编号 （1） （2） （3） （4） （5） （6）

阳光丽景 东风阳光城 名称 汉南路生活区 龟山北路生活区 晴川后街生活区 铁桥南村 汉钢新村 龙灯新村 户数 1800 2000 2000 3000 2000 1500 - 50 -

区域 晴川街 月湖街

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