《房地产开发与经营》辅导资料

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著

房地产开发与经营辅导资料一

主 题：第一章 第一、二、三、四、五节 “房地产的概念与种类”、“房地产商品的特性”、“房地产开发的含义及分类”、“房地产开发企业的管理”和“房地产开发的主要参与者”辅导资料

内 容：

我们这周主要学习第一章房地产开发的程序与管理第一至五节的相关内容。希望通过这几节内容的学习使同学对房地产的概念及种类、房地产商品的特性、房地产开发的含义及分类、房地产开发企业的管理、房地产开发的主要参与者等相关内容有一个详细的了解，为后续内容的学习打下坚实的基础。

一、学习要求

（1）了解房地产的概念、房地产开发企业的含义、房地产开发企业资质管理制度。

（2）掌握房地产的种类、房地产商品的特性、房地产开发的含义、旧区改造与新区开发的特点、房地产开发企业设立的条件、房地产开发的主要参与者。

二、主要知识点

1．房地产的概念与种类

这一部分内容书上没有但课件里进行了详细讲述，同学们学习的时候参照课件学习。

（1）房地产的概念

对房地产概念的理解可以从两个角度来看：从实物形态上看，房地产是指土地以及土地上的建筑物；从权属属性上看，房地产是房屋和土地作为一种财产的总称。

（2）房地产的种类

从物质形态上划分，房地产主要分为：土地、在建工程、建成后的物业。请同学们注意在建工程与建成后物业的区别。在建工程指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产,是房地产开发建设过程中的一种中间形态。建成后的物业指通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。是否通过竣工验收是在建工程与建成后物业的一个本质区别。

土地依据所处状态不同分为:熟地、毛地或生地。请同学们重点注意熟地、毛地或生地的区别，尤其是不要将毛地与生地弄混淆了。熟地，指具备开发建设条件（达到七通一平，指通给水、通排水、通电、通路、通气、通讯、通热、场地平整）立即可以开始建设的土地；毛地，指不具备开发建设条件的城市国有土地；生地，指不具备开发建设条件的乡村集体土地。毛地和生地都不具备开发建设条件，但土地的所有权归属不同，毛地是城市国有土地，而生地是乡村集体土地。另外，还要掌握土地一级开发的概念。土地一级开发指由政府或政府授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安臵、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到七通一平的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

建成后的物业按用途不同，分为：居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业。

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 2．房地产商品的特性

这一部分内容书上没有但课件里进行了详细讲述，同学们学习的时候参照课件学习。

房地产商品的许多特性都是由土地的特性决定的,所以在了解房地产商品的特性之前有必要了解一下土地的特性。 (1)土地的特性

土地的特性包括自然特性与社会特性。土地的自然特性包括：不可移动性或位臵固定性、承载能力、土地肥力和土地有限性。土地的社会特性包括：区位性、多种用途性、经济效益性、商品性。这里要重点理解土地区位的含义。土地区位指特定地块所处的空间场所以及该场所与其周围地块之间的相互关系。

（2）房地产商品的特性

房地产商品的特性包括：位臵固定性或不可移动性、使用期限较长、生产规模的有限性、投资大、受政策影响大。

3．房地产开发的含义及分类 （1）房地产开发的含义

课件里介绍了三个定义，大家回答课件上第2个或第3个定义均可：

第2个定义：房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第3个定义：房地产开发是指由具有一定开发资质的房地产开发企业在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设，并通过销售或出租开发建设的房地产，从而获得经济利益的过程。

（2）房地产开发的分类

重点掌握第二种分类，即按开发地域划分为：旧城区改造与新区开发，同时要分别掌握旧城区改造与新区开发的特点。这部分内容在书上28页-31页。

①旧城区改造特点 ? 土地费用高昂 ? 规划条件苛刻

? 旧城区所处区位优越，适用于作为商业、办公、餐饮、娱乐、旅游等类型项目的开发。 ②新区开发特点 ? 拆迁安臵费用低

? 受周围环境制约少，城市规划限制条件也少 ? 征地审批困难

? 基础设施及配套设施不健全 4．房地产开发企业的管理

这一部分内容书上没有但课件里进行了详细讲述，同学们学习的时候参照课件学习。重点掌握房地产开发企业设立的条件，了解房地产开发企业资质管理制度。

（1） 房地产开发企业设立的条件

? 有符合公司法人登记的名称和组织机构

? 有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房 ? 注册资本100万元以上

? 有四名以上持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 两名以上持有资格证书的专职会计人员。 ? 法律法规规定的其它条件

（2）房地产开发企业资质管理制度

房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级资质等级。 一级资质等级要求最高，企业实力最强。 5．房地产开发的主要参与者

房地产开发的主要参与者包括开发商、政府相关机构、金融机构、建筑承包商、专业顾问、物业管理机构、消费者或买家。这里重点要掌握每一个参与者的角色。这一部分内容可参照书上第4页-10页。 （1）开发商

开发商是投资机会的发现者；投资决策者；投资计划实施的组织者；与有关各方谈判的专家能手；风险识别与控制专家；项目主要风险承担者和项目成功后的主要收益者，需要多方面的素质。首先，要有敏锐的市场嗅觉，能够在动荡不定的房地产市场中找到投资机会，并初步判断这种机会的成功几率。其次，还要有优秀的组织能力。最后，还要有良好的公关技巧。 （2）政府相关机构（宏观管理者和土地供应者） ? 土地管理部门（获取土地使用权证）

? 城市规划部门（获取建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证） ? 建设行政主管部门（获取施工许可证）

? 市政管理部门（获取市政设施和配套设施使用许可证） ? 房地产管理部门（获取销售许可证和房地产产权证） （3）金融机构

金融机构主要为开发商提供开发贷款以及为买家提供个人购房抵押贷款。 （4）建筑承包商

建筑承包商是房地产开发项目建设的主体，主要承担项目的建设工作。 （5）专业顾问

专业顾问为开发商提供各种咨询服务，包括建筑师、工程师、市场研究专家、地产代理等。建筑师主要承担开发建设用地的规划方案设计、建筑设计等工作；工程师主要承担结构、供暖、给排水、照明，以及空调或高级电气设备等设计工作；市场研究专家通常受开发商委托对当前房地产市场进行研究，以了解当前房地产的市场状况，判断项目是否具有市场可行性；地产代理通常受开发商委托，代理物业的租售事宜。

（6）物业管理机构

物业管理机构主要承担项目建成后的物业管理工作。 （7）消费者或买家

包括自用型购买者和投资型购买者。购买能力是对自用型购买者的主要约束条件，自用型购买者一般对价格较为敏感；而对投资型购买者来说，其拥有房地产资产后所能获取的预期收益的大小，往往决定了其原意支付的价格水平。

三、典型习题

1．简述熟地、毛地及生地的区别。

熟地，指具备开发建设条件（达到七通一平，指通给水、通排水、通电、通路、通气、通讯、通热、场地平整）立即可以开始建设的土地。毛地，指不具备开发建设条件的城市国有土地；生地，指不具备开发建设条件的乡村集体土地。

毛地和生地相对于熟地来说都不具备开发建设条件，但土地的所有权归属不

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 同。毛地是城市土地，其土地所有权属于国家所有，而生地是农村土地，其土地所有权属于集体所有。农村集体土地只有经过征地环节变为城市国有土地之后才能进行合法开发建设。

2．简述旧区改造与新区开发的特点。

旧城区改造特点：土地费用高昂；规划条件苛刻；旧城区所处区位优越，适用于作为商业、办公、餐饮、娱乐、旅游等类型项目的开发。

新区开发特点：拆迁安臵费用低； 受周围环境制约少，城市规划限制条件也少；征地审批困难；基础设施及配套设施不健全。 3．简述房地产开发企业设立的条件。

? 有符合公司法人登记的名称和组织机构。

? 有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房。 ? 注册资本100万元以上。

? 有四名以上持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员。 ? 法律法规规定的其它条件。

4．简述房地产开发的主要参与者包括哪些?

房地产开发的主要参与者包括开发商、政府相关机构、金融机构、建筑承包商、专业顾问、物业管理机构、消费者或买家。 5．判断题 （1）购买能力是对自用型购买者的主要约束条件，自用型购买者一般对价格不敏感。（×）

分析：购买能力是对自用型购买者的主要约束条件，自用型购买者一般对价格较为敏感。

（2） 对投资型购买者来说，其拥有房地产资产后所能获取的预期收益的大小，往往决定了其原意支付的价格水平，所以投资型购买者一般对价格不太敏感。（√）

房地产开发与经营辅导资料二

主 题：第一章 第六、七、八节 “房地产开发的主要程序”、“土地使用权的获取方式”、“城市规划对房地产开发的影响”辅导资料。

内 容：

我们这一周主要学习第一章房地产开发的程序与管理第六至八节的相关内容。希望通过这几节内容的学习使同学对房地产开发的主要程序、土地使用权的获取方式、城市规划对房地产开发的影响等相关内容有一个详细的了解，为后续内容的学习打下坚实的基础。

一、学习要求

1．了解城市规划的层次、城市规划的动态变化。

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 2．掌握房地产开发的主要程序、土地使用权的获取方式、规划设计方案中的主要技术经济指标、土地出让和房地产开发过程中的规划管理。

二、主要知识点

1．房地产开发的主要程序

这一部分内容属于书上第一章第二节的内容。房地产开发的程序包括四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段与租售阶段。这一部分内容要求大家重点掌握这四个阶段及各阶段包含的工作内容。 （1）投资机会选择与决策分析

投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。投资机会选择主要包括投资机会寻找和投资机会筛选两个步骤。投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。

（2）前期工作

主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。前期工作的主要内容包括：获取土地使用权、征地及拆迁安臵与补偿、规划设计与方案报批、筹措房地产开发资金、办理开工审批手续、选择施工企业并签订建设工程施工承包合同等。

（3）建设阶段

建设阶段是指开发项目建筑工程的施工过程，即在选定的开发地点，以在特定时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋或一组特定的建筑物。开发商主要工作包括开发项目工程管理与控制、项目竣工验收。

（4）租售阶段

租售阶段的主要工作是以确定的租金或价格水平为项目找到买家或使用者。对出租或出售两种处臵方式而言，一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择。

2．土地使用权的获取方式

这一部分内容属于书上第一章第三节的内容，这一节内容要重点掌握。主要有3种获取土地使用权的方式，包括：出让、转让和划拨。

（1）土地使用权出让(重点掌握土地使用权出让的含义、各类用地出让最高年限、出让方式、中华人民共和国国土资源部令第11号《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(2002年7月1日起施行))

①土地使用权出让含义

土地使用权出让指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

②各类用地的出让最高年限

按国家有关法律规定,各类用地的出让最高年限为:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

③土地使用权出让方式

土地使用权出让方式包括协议、招标、拍卖、挂牌出让方式。

④中华人民共和国国土资源部令第11号《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(2002年7月1日起施行)相关规定：

商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 （2）土地使用权转让（主要掌握土地使用权转让含义与转让条件） ①土地使用权转让含义

土地使用权转让指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移给他人的行为，包括出售、交换和赠与等。

②土地使用权转让的条件

? 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

? 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

（3）土地使用权划拨（主要掌握土地使用权划拨含义与划拨用地范围） ① 土地使用权划拨含义

指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安臵等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

②划拨用地的范围

（1）国家机关用地和军事用地；

（2）城市基础设施用地和公益事业用地；

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（4）法律、行政法规规定的其他用地，如经济适用房项目、廉租房项目用地。

3．城市规划对房地产开发的影响 （1）城市规划的层次及其动态变化

城市规划一般分为总体规划和详细规划两个层次。随着城市社会经济环境的不断变迁，无论是城市总体规划还是详细规划，在实施过程中会有所变化,有时甚至有很大变化。开发商要密切注意这种变化及可能的趋势，并作为自己开发决策的重要依据。

（2）居住区开发项目技术经济指标 ①居住区总用地

指居住区范围内的总用地面积，包括居住用地、公共设施用地、道路用地、绿化用地。

②居住区总建筑面积

指居住区各栋、各层建筑面积的总和，包括居住建筑面积和公共建筑面积。 ③居住建筑密度

指居住建筑对居住用地的覆盖率。

居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积

④容积率（居住建筑面积密度）

容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积 （3）非居住区开发项目技术经济指标

非居住区开发项目包括酒店、写字楼、商业零售中心、公寓、小型住宅区等开发项目。

①建筑容积率

项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 ②建筑密度

用地范围内所有建筑物的基底面积与规划建设用地面积之比。

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 ③规划建设用地面积

指项目用地规划红线范围内的土地面积。 ④绿化率

规划用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 ⑤有效面积系数

指建筑物内可以出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。 （4）土地出让过程中的规划管理

出让城市国有土地使用权，在出让前应当制定控制性详细规划。 出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。规划设计条件通常包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位个数、主要出入口、绿化率、须配臵的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他要求。附图包括：地块区位和形状、地块坐标、标高、道路红线坐标、标高，出入口位臵、建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。

（5）房地产开发过程中的规划管理 ①申请《建设用地规划许可证》阶段 持《土地出让合同》，办理《建设用地规划许可证》。建设用地规划许可证主要规定了用地的性质、位臵和界限，是城市规划行政主管部门确认建设项目位臵和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

②申请《建设工程规划许可证》阶段

由城市规划部门组织有关单位进行综合图会签等工作，最后签发《建设工程规划许可证》。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

③竣工验收阶段

城市规划部门参与项目的竣工验收，以检查项目开发建设过程中有关规划要求是否得到遵守，配套建设的基础设施和公共服务设施是否已同期建设完毕等。

三、典型习题

1．简述房地产开发的主要程序。

房地产开发的程序包括四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段与租售阶段。 2．简述划拨用地的范围。

（1）国家机关用地和军事用地；

（2）城市基础设施用地和公益事业用地；

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（4）法律、行政法规规定的其他用地，如经济适用房项目、廉租房项目用地。

3．下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有（C、D）

A、豪华住宅用地

B、非国家重点扶持的交通项目用地 C、军事用地

D、经济适用住房建设用地

4．某宗地居住建筑用地面积1200平方米，其上建有一幢6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为900 平方米，该宗地的居住建筑密度为( A )。

A．0．75 B．3．75 C．4．5 D．5

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 解：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积

=900/1200=0．75

5．某小区规划建设用地面积20000平方米，其上建有8栋6层住宅楼(各层建筑面积均为600平方米)，该小区容积率为( B )。

A．1．25 B．1．44 C．1．50 D．0．24

解：小区容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积 =（8×6 ×600）/20000=1．44

6．房地产开发过程中的规划管理主要体现在哪几个方面？

房地产开发过程中的规划管理主要体现在：①申请《建设用地规划许可证》阶段；②申请《建设工程规划许可证》阶段；③竣工验收阶段，城市规划部门参与项目的竣工验收。 7.填空题

（1）投资机会选择主要包括（投资机会寻找）和（投资机会筛选）两个步骤。

（2）投资决策分析主要包括（市场分析）和（项目财务评估）两部分工作。 （3）对出租或出售两种处臵方式而言，一般要根据（市场状况）、（开发商对回收资金的迫切程度）和（开发项目的类型）来选择。

（4）建筑容积率是项目规划建设用地范围内（全部建筑面积）与（规划建设用地面积）之比。

（5）建设阶段开发商主要工作包括（开发项目工程管理与控制）、（项目竣工验收）。

房地产开发与经营辅导资料三

主 题：第二章 第一、二节“房地产市场概述”、“房地产市场运行环境”辅导资料

内 容：

我们这周主要学习第二章房地产市场及其运行规律第一、二节的内容。希望通过这两节内容的学习使同学对房地产市场的概念及特点、房地产市场划分、房地产市场运行环境等相关内容有一个详细的了解，为后续内容的学习打下坚实的基础。

一、学习要求

（1）了解市场及房地产市场的含义、房地产政策十年回顾、房地产开发的社会经济环境。

（2）掌握房地产市场的特点、房地产市场划分、房地产税收、城市房屋拆迁管理规定、房地产开发与经营条例相关规定、政府的宏观调控手段。

二、主要知识点 1．房地产市场概述

这一部分内容和书上有一定区别，同学们学习的时候参照课件学习。

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 （1）房地产市场的概念

房地产市场的概念可以从以下几个方面理解，大家了解即可。

? 房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所。这是狭义的

房地产市场的概念。

? 房地产市场指的是房地产交易活动的总和，即房地产商品在流通中发生

的交换关系的总和。这是广义的房地产市场的概念。

? 房地产市场是买者与卖者相互作用共同决定房地产商品价格和交易数量

的机制，这是典型的西方经济学中的市场定义。

? 房地产市场是房地产资源配臵的一种手段，与计划手段相对应。 （2）房地产市场的特点

房地产市场的特点要求大家掌握。与一般商品市场相比较，房地产市场的特点包括：区域性、竞争的不充分、供给调节的滞后性、交易复杂性、与金融的关联度高、政府干预性强。

（3）房地产市场划分

房地产市场的划分要求大家掌握，因为房地产市场划分是房地产细分的一个重要依据。房地产市场可以从不同的角度进行划分。

①按地域范围划分

按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市，常见的是按城市划分。例如北京房地产市场。如果某城市内部各区域间的房地产市场存在较大差异，则可按照城市内的某一个具体区域划分。一般来说，市场范围越大，其研究深度就越浅，研究成果对房地产投资的实际意义就越小。

②按房地产的用途划分

按房地产的用途可以将房地产市场划分为居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场和土地市场。

③按存量增量划分

按存量增量细分，通常将房地产市场划分为：一级市场(土地出让市场)；二级市场(土地转让、新建商品房交易市场）；三级市场（存量房交易市场）。

④按房地产交易形式划分

按房地产交易形式可将房地产市场划分为房地产买卖市场、房地产租赁市场和房地产抵押市场。

⑤按目标市场细分

目标市场也就是企业选定要为之服务的市场。我们可以按目标市场年龄、收入、性别、家庭规模进行市场细分，如按收入进行市场细分可分为高收入目标市场、中等收入目标市场和低收入目标市场。

2．房地产市场运行环境

这一部分内容和书上有一定区别，同学们学习的时候参照课件学习。 （1）房地产法律环境

主要包括与房地产业有关的法律法规。 ①房地产税收

这部分内容属于书中第十章的内容，影响项目财务分析，所以非常重要。重点掌握营业税金及附加的计算、土地增值税的计算、企业所得税及契税的计算。

? 营业税金及附加

营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加，直接抵减销售

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 收入。营业税以房地产销售收入额为征税对象，税率为5%。城市维护建设税与教育费附加以开发商应缴纳的营业税为征税对象。城市维护建设税的税率，实行三档差别比例税率，视纳税人所在的地区而有所差别。纳税人所在地为市区的，税率为7%;纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1% 。教育费附加税率统一为3%。

? 土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额

其中，扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用(财务费用、管理费用和销售费用)+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。同学们理解四级超率累进税率可能比较困难，这和个人所得税的计算有一定类似。具体计算时大家采用速算公式计算。

增值税计算的速算公式：

1）增值额未超过扣除项目金额50%，即增值率=增值额/扣除项目金额≦50%

土地增值税=增值额*30%

2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%，即50%<增值率≦100%

土地增值税=增值额*40%-扣除项目金额*5%

3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%,即100%<增值率≦200%

土地增值税=增值额*50%-扣除项目金额*15%

4）增值额超过扣除项目金额200%,即增值率>200%

土地增值税=增值额*60%-扣除项目金额*35%

对纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税。

? 企业所得税

企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。

应纳税额=应纳税所得额×税率

其中应纳税所得额=（收入总额-准予扣除项目金额）

准予扣除项目指与纳税人取得收入有关的成本、费用、税金、损失以及其他支出。 企业所得税的税率为25%。

? 契税

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

②城市房屋拆迁管理相关规定

拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安臵用房面积和安臵地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安臵协议。

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安臵协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

③房地产开发与经营管理条例相关规定

房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。

出让合同约定的动工开发期限满1年末动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲臵费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

? 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； ? 持有建设工程规划许可证和施工许可证；

? 按提供的预售商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的

25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； ? 已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 （2） 房地产政策环境

通过十年政策回顾了解近十年来我国出台的一些房地产调控政策，重点掌握政府的宏观调控手段，包括：土地供应政策、地价政策、金融政策、住房政策、税收政策、价格政策等。

（3）房地产开发的社会经济环境

了解如何对房地产开发的社会经济环境进行分析。 对经济环境的分析，可以从影响房地产开发的经济因素如项目所在国家、地区的经济发展状况，居民收入水平及分布、物价水平、就业水平等进行分析。

对社会环境的分析，可以从人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭数量及其结构、各地的风俗习惯和民族特点等方面进行分析。

三、典型习题

1．简述房地产市场的特点。

答：与一般商品市场相比较，房地产市场的特点包括：区域性、竞争的不充分、供给调节的滞后性、交易复杂性、与金融的关联度高、政府干预性强。 2．大连市某房地产开发企业年销售收入额为100000万元人民币，则该房地产开发企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加分别为多少？该企业应缴纳的营业税金及附加为多少？

解：应缴纳的营业税= 100000×5%=5000（万元）

应缴纳的城市维护建设税=应缴纳营业税×7%= 5000 ×7% = 350（万元）

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 应缴纳的教育费附加=应缴纳营业税×3%= 5000 ×3% = 150（万元）

应缴纳的营业税金及附加=应缴纳的营业税+应缴纳城市维护建设税+应缴纳的教育费附加=5000+350+150=5500（万元）

3．某开发商转让房地产所取得的增值额为1000万元，扣除项目金额合计为400万元，求其应缴纳的土地增值税。 解：

方法一：直接采用增值税定义进行计算

增值率=增值额/扣除项目金额=1000/400=250%>200% 将增值额分别按扣除项目金额50%（200）、扣除项目金额100%（400）、扣除项目金额200%（800）三个点分成四部分： 第一部分为小于等于扣除项目金额50%的部分：

400×50%=200（万元），税率为30%

第二部分为大于扣除项目金额50%的部分小于等于扣除项目金额100%的部分：

400 ×100%-400×50%=200（万元）税率为40%

第三部分为大于扣除项目金额100%的部分小于等于扣除项目金额200%的部分：

400 ×200%-400×100%=400（万元）税率为50%

第四部分为大于扣除项目金额200%的部分：

1000-400×200%=200（万元）税率为60%

应交纳的增值税为：200×30%+200×40%+400×50%+200×60%=460（万元） 方法二：直接采用土地增值税第四类速算公式计算为：

增值率=增值额/扣除项目金额=1000/400=250%>200%

土地增值税=增值额*60%-扣除项目金额*35%=1000×60%-400×35%=460（万元）

4.契税的课税对象为（B）

A、房地产的出售人 B、房地产的购买人

C、房地产的使用权人 D、发生权属转移的房地产

5.《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位等区素以（D）确定。

A、重臵价格结合成新 B、市场指导价

C、基准地价 D、房地产市场评估价格 6.城市房屋拆迁的裁决应当由（D）做出。

A、仲裁机构 B、人民法院 C、公安机关 D、房屋拆迁管理部门

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著

房地产开发与经营辅导资料四

主 题：第二章 第三、四、五节“房地产市场的供求关系”、“房地产市场指标”、“房地产市场的周期循环与房地产泡沫”辅导资料

内 容：

我们这周主要学习第二章房地产市场及其运行规律第三、四、五节的内容。希望通过这三节内容的学习使同学对房地产市场的概念及特点、房地产市场划分、房地产市场运行环境等相关内容有一个详细的了解，为后续内容的学习打下坚实的基础。

一、学习要求

（1）了解需求与供给基本理论、房地产市场的周期循环、房地产泡沫衡量。 （2）掌握房地产市场需求与供给的基本概念、房地产市场需求与供给的基本特点、影响商品住宅市场需求与供给变化的其它因素、价格机制对房地产市场供求关系的调节作用、房地产市场指标、房地产泡沫含义及成因。

二、主要知识点

1．房地产市场的供求关系（这一部分见书上第二章第二节，部分地方有一定区别，同学们学习的时候参照课件学习）

（1）房地产市场需求的概念 房地产市场需求指在一定时期内，房地产市场的消费者愿意并且能够购买的房地产的数量。

（2）房地产需求曲线

假定房地产需求函数中除房地产自身价格以外所有其它影响因素均保持某种水平不变时房地产商品需求量与价格之间相互关系的几何曲线。房地产需求曲线通常向下倾斜，即斜率为负。也就是说，较高的价格和较低的需求相对应。

（3）房地产市场需求的特点 ? 需求具有广泛性。 ? 需求具有多样化。

? 需求具有双重性，房地产尤其是住宅既可以作为消费者，也可以作为投

资品，因此可分为房地产消费需求与投资需求两大类。 ? 需求具有可替代性。

? 需要借助金融机构来进行融资。

（4）影响商品住宅市场需求变化的其它因素 其他因素的变化会引起需求曲线的移动。 ? 收入的变化 一般来说，收入增加提高了购买者的支付能力，会导致对商品住宅购买需求的增加，从而使住宅购买需求曲线向右平移。 ? 替代品的价格变化

原商品的替代品价格的变化，会影响对原商品的需求。一般来说,替代品价格上升,原商品需求曲线右移。 ? 对未来的预期

消费者对未来收入、利率、通货膨胀、某种价格上涨或下降等的预期会影响到其对某种房地产商品的当前需求。如消费者预期未来住宅价格上涨，则会增加

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 对当前住宅的需求。

? 社会经济发展水平和城市化水平

房地产需求与社会经济发展水平是一种正相关关系。只有经济发展，国民收入水平提高，才能是一国或地区的经济步入良性循环，从而不断提高对房地产的生产需求和消费需求。

城市化水平对房地产需求的影响表现在城市数量、规模的扩大以及城市人口的增加，从而增加对房地产的需求。 ? 政府政策的变化

如政府出台的刺激楼市发展的政策会提高房地产市场的需求。 （5）房地产市场供给的概念 房地产市场供给指在一定时期内，房地产市场的生产者愿意并且能够向市场提供的房地产数量。

（6）房地产供给曲线

假定房地产供给函数中所有其它影响因素保持不变，仅考察房地产供给量与自身价格之间的关系，其几何表示就是供给曲线。

? 较长时间，房地产供给曲线S为上扬的一条曲线，符合供给法则。 ? 短期内，由于房地产的开发周期较长，不可能马上有更多的房地产进入

市场，这时房地产供给弹性接近于零,供给曲线为垂直于横轴的直线。 （7）房地产市场供给的特点 ? 市场供给缺乏弹性 ? 市场供给具有非同质性

? 市场供给具有高度的垄断性，竞争不充分 （8）影响房地产市场供给变化的其它因素 其他因素的变化会引起供给曲线的移动。 ? 房地产开发成本 在价格不变的情况下，房地产开发成本的变化会直接影响到开发商的利润水平，从而会影响到房地产商品的供给。房地产开发成本上升，房地产供给降低，供给曲线左移。

? 政府政策的变化

政府政策的变化，如税收政策、住房政策的变化等，同样会影响当前的房地产供给。

? 对未来的预期

开发商对未来房地产市场价格变化的预期会影响到房地产商当前的投资行为，进而影响到市场供给。如开发商预期未来房地产市场不景气，则会降低房地产商品的供给，供给曲线左移。

（9）价格机制对房地产市场供求关系的调节作用

短期由于房地产供给缺乏弹性，因此供给曲线为一条垂直于横轴的直线。从下图中可以看出，短期内房地产价格主要由房地产需求决定。

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著

长期房地产供给曲线为一条上扬的曲线，此时，房地产价格主要由房地产需求与供给共同决定。如下图所示。

2．房地产市场指标

见书上第二章第三节内容。

3．房地产市场的周期循环与房地产泡沫 见书上第二章第五节内容。

（1）房地产市场周期循环的定义 房地产市场周期循环，是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。

第15页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 （2）房地产市场自然周期的阶段

房地产市场自然周期分为4个阶段：复苏阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段。

（3）房地产泡沫的定义

房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。

（4）房地产泡沫产生的成因

? 土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础 ? 投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因

? 金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的助燃剂

三、典型习题

1．简述房地产市场需求的特点。 ? 需求具有广泛性。 ? 需求具有多样化。

? 需求具有双重性，房地产尤其是住宅既可以作为消费者，也可以作为投

资品，因此可分为房地产消费需求与投资需求两大类。 ? 需求具有可替代性。

? 需要借助金融机构来进行融资。

2．影响商品住宅市场需求变化的主要因素包括哪些？

? 住宅价格 ? 收入的变化

? 替代品的价格变化 ? 对未来的预期

? 社会经济发展水平和城市化水平 ? 政府政策的变化 3．判断题

（1）房地产需求曲线通常向下倾斜，即斜率为负。（√） （2）较长时间，房地产供给曲线S为上扬的一条曲线，符合供给法则。（√） （3）短期内，房地产供给弹性接近于零,供给曲线为垂直于横轴的直线。（√） （4）房地产市场自然周期分为4个阶段：复苏阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段。（√）

（5）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因。（√）

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著

房地产开发与经营辅导资料五

主 题：第三章 第一、二、三节“房地产市场分析”、“房地产市场调查的类型、方法和程序”、“房地产市场预测的种类与方法”辅导资料

内 容：

我们这周主要学习第三章的全部内容。希望通过本章内容的学习使同学对房地产市场分析的含义及目的、房地产市场分析的内容、房地产市场调查的方法与步骤、房地产市场预测的种类与方法等内容有一个详细的了解，为从事房地产市场分析工作打下坚实的基础。

一、学习要求

（1）了解房地产市场分析中的信息类型、房地产市场分析的基本方法、房地产市场调查的类型与程序、房地产市场预测方法中的移动平均法与回归分析法。

（2）掌握房地产市场分析的含义、房地产市场分析的目的、房地产市场分析的内容、房地产市场调查的方法、房地产市场预测的种类、房地产市场预测方法中的简单平均数法。

二、主要知识点

这一章内容见书上第三章，书上与课件的顺序存在一定区别，同学们学习的时候参照课件学习。

1．房地产市场分析

（1）房地产市场分析的含义

房地产市场分析，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。

房地产市场分析包括市场调查与市场预测两项工作。

房地产市场调查是对相关的房地产市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析的过程，是了解房地产市场、认识房地产市场的一种有效的方法和手段。

房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断。 （2）房地产市场分析的目的

①了解房地产市场的宏观环境及其变动趋势，进而把握投资机会与方向。 ②了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平及变动趋势，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、租金或售价等）。

③了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划设计。

（3）房地产市场分析中的信息类型

①与宏观环境相关的信息，包括法律环境、政策环境、经济环境、人文社会环境等。

②房地产市场状况信息，包括房地产需求方面的信息、供应方面的信息、房地产市场交易方面的信息、消费者方面的信息、竞争者方面的信息等。

③与投资项目直接相关的信息，包括开发地段的自然条件、交通通达程度、基础设施与公共设施、规划控制条件、邻里影响、开发项目周围地区同类物业的

第17页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 供求状况、价格水平等。

（4）第一手资料与第二手资料的区别

第一手资料是通过直接到市场进行调查而得到的原始资料，如问卷调查资料、访谈记录、电话调查资料、实地调查资料等。第二手资料是指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料，如政府部门、金融机构、行业协会公布的统计资料，即文献调查资料。第一手资料因为需要直接收集，收集的成本较高，但可靠度较高；第二手资料相对来说获取的成本较低，但可靠度相对较低。

（5）房地产市场分析的内容

①市场环境分析（宏观因素分析）

? 法律环境：主要包括与房地产开发活动相关的法律法规。

? 政策环境：主要包括政府出台的与房地产开发活动相关的政策规定。 ? 经济环境：主要包括国家或地区经济发展状况、居民收入、消费结构、

通货膨胀等。

? 社会环境：主要包括人口统计环境、教育程度、职业构成、文化水平、

风俗习惯、宗教信仰等。

? 区位环境：区位指特定地块所处的空间场所以及该场所与其周围地块之

间的相互关系。区位环境主要包括自然地理位臵、气候环境、基础设施、社会经济地理位臵等。 ②市场供给与需求分析

通过对反映房地产供给方面的指标、需求方面的指标、交易方面的指标进行对比分析，来对房地产市场的供求状况进行分析

③消费者和消费者行为分析

主要包括购买者年龄、职业、受教育程度、收入水平、消费水平、消费结构、购买欲望和购买动机等。目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场，针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略。

④竞争分析

主要包括：对竞争对手的调查分析；对竞争产品的调查分析。“知己知彼，百战不殆”，只有清楚了解竞争情况，才能扬长避短，采取有针对性的竞争策略，使企业在激烈的竞争中处于不败之地。

2．房地产市场调查的类型、方法和程序 （1）房地产市场调查的方法 ①文案调查（二手资料调查）

文案调查法是指对已经存在的各种资料档案，以查阅和归纳的方式进行的市场调查。

② 访谈调查（一手资料调查）

是调查者面对面地向被调查者询问有关问题，应答者的回答可以当场记录。 ③电话调查（一手资料调查）

这种方法是市场调查人员根据抽样的要求，在样本范围内或针对某些重点调查对象，借助电话来了解被调查者意见以收集资料的一种方法。

④问卷调查（一手资料调查）

调查者将设计好的问卷发放给被调查者，或邮寄给被调查者，或借助网络通讯以电子邮件方式传递给被调查者，并说明填写要求，当填好后，再由调查人员收回或由被调查者填写后寄回。

第18页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 ⑤实地调查（一手资料调查） 实地调查是由调查人员亲赴现场，通过直接观察或设备测定来搜集资料的方法。

⑥实验调查（一手资料调查）

实验调查是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后得出一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果。实验调查法是研究因果关系的一种重要方法。

(2) 调查问卷的设计 ①调查问卷的内容

调查问卷一般由开头、正文和结尾这三个部分组成。 问卷的开头主要包括问候语、填表说明和问卷编号。

问卷的正文一般包括资料搜集、被调查者的基本情况两个部分。搜集资料部分是问卷的主体，也是使用问卷的目的所在。其内容主要包括调查所要了解的问题和备选答案。被调查者的有关背景资料也是问卷正文的重要内容之一。被调查者往往对这部分问题比较敏感，但这些问题与研究目的密切相关，必不可少，如个人的年龄、性别、文化程度、职业、职务、收人等，家庭的类型、人口数、经济情况等。

问卷的结尾可以设臵开放题，征询被调查者的意见、感受，或是记录调查情况，也可以是感谢语以及其他补充说明。

②问卷设计应注意的问题 1）问句设计

a.避免专业术语和缩略语。 b.避免含意不清的字眼。

“很久”、“经常”、“一些”、“最近”等词语，个人理解往往不同，在问卷设计中应避免或少用。

c.避免提断定性的问题。 d.避免一问多答。

一问多答的问题要求被访者用一个答案来回答多个相关的问题，常常会使被访者无从答起，也会给统计处理带来困难。因此一个问句最好只问一个要点。

e.避免带有导向性的问题。

导向性问题其中暗示出调查者的观点和见解，这种提问导致被访者跟随调查者的倾向回答问题，是调查的大忌，常常会引出与事实不符的结论，影响调查结果。

f.避免使用双重否定的问题。 g.避免敏感性问题。

h.问句要考虑时间性，时间过久的问题易使人遗忘。 i.拟定问句要有明确的界限。 j.注意提问的顺序。 2）答案设计 a.穷尽答案。

即要将问题的所有的答案尽可能列出，才能使每个被调查者都有答案可选，不至于因被调查者找不到合适的可选答案而放弃回答。

b.互斥答案。

在设计答案时，一项问题所列出的不同答案必须互不相容，互不重叠，否则

第19页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 被调查者可能会做出有重复内容的双重选择，对资料的整理分析不利，影响调查效果。

c.定距、定比问题的答案设计。 调查诸如月收入等敏感性问题时，为消除被访者的顾虑和资料整理分析的需要，通常采取定距或定比的答案设计。

3.房地产市场预测的种类与方法 (1)房地产市场预测的种类 ①定性预测

主要依靠人的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断对事物未来的状态作出分析和判断。房地产市场定性预测主要用于中长期预测。

②定量预测

根据过去和现在的有关历史数据，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，用以定量预测对象未来的状态或发展趋势。定量预测主要用于短期或中期预测。

(2)房地产市场预测的方法 ①房地产市场定性预测方法 1)集体判断法

由企业经理集合有关人员进行分析讨论，对未来市场形势作出预测判断。 2)专家意见法

专家意见法是指专家以自己的专业知识和经验，在对过去发生的事件和历史信息资料进行综合分析的基础上，对房地产未来可能出现的各种趋势作出判断和预测的一种方法。专家意见法包括专家会议法和专家征询法（德尔菲法(Delphi)）。专家会议法是指由预测组织者邀请有关专家，针对某一开发项目或某一问题，进行开会讨论，找出问题的核心，并得出比较接近市场实际的预测结果。德尔菲法是采用匿名函询的方式征求专家们的意见。由于参加预测的专家互不相见，从而消除了很多心理因素的影响，有助于专家发表较为客观的意见。

②房地产市场定量预测方法 1）简单平均数法

简单平均数法是用算术平均值作为新一期的预测值的方法。即在时间序列的几个实际值x1，x2，x3，…xn中，求出它们的算术平均值作为新一期的预测值。

2）回归分析法

回归分析法是借助回归分析这一数理统计工具进行定量预测的方法，即利用预测对象和影响因素之问的因果关系，通过建立回归方程式来进行预测。

三、典型习题

1．简述房地产市场分析的目的。

①了解房地产市场的宏观环境及其变动趋势，进而把握投资机会与方向。 ②了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平及变动趋势，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、租金或售价等）。

③了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划设计。

2．简述第一手资料与第二手资料的区别

第一手资料是通过直接到市场进行调查而得到的原始资料，如问卷调查资料、访谈记录等。第二手资料是指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料，如政府部门、金融机构、行业协会公布的统计资料。第一手资料因为需要

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 直接收集，收集的成本较高，但可靠度较高；第二手资料相对来说获取的成本较低，但可靠度相对较低。

3．简述调查问卷的内容。

调查问卷一般由开头、正文和结尾这三个部分组成。 问卷的开头主要包括问候语、填表说明和问卷编号。

问卷的正文一般包括资料搜集、被调查者的基本情况两个部分。搜集资料部分是问卷的主体，也是使用问卷的目的所在。其内容主要包括调查所要了解的问题和备选答案。被调查者的有关背景资料也是问卷正文的重要内容之一。被调查者往往对这部分问题比较敏感，但这些问题与研究目的密切相关，必不可少，如个人的年龄、性别、文化程度、职业、职务、收人等，家庭的类型、人口数、经济情况等。

问卷的结尾可以设臵开放题，征询被调查者的意见、感受，或是记录调查情况，也可以是感谢语以及其他补充说明。

4．某房地产公司1至6月份的实际销售量见下表，试用简单平均数法预测该公司7月份销售量。

表 某房地产公司1~6月销售量 单位：平方米 月份 1 2 3 4 5 6 实际销售量 4400 5000 4500 6000 5500 7000

解：按简单平均数公式，预测7月份销售量为：

4400?5000?4500?6000?5500?7000x7?x??5400(平方米)

6

房地产开发与经营辅导资料六

主 题：第四章 第一、二、三节“房地产开发项目策划概述”、“房地产开发项目的类型与特点”、“房地产投资方向与投资时机的选择”辅导资料

内 容：

我们这周主要学习第四章第一、二、三节的全部内容。希望通过这几节内容的学习使同学对房地产项目策划的含义及内容、房地产开发项目的特点、房地产直接投资的类型及各自的含义、房地产投资的利弊、房地产投资的风险、风险对房地产投资方向和时机选择的影响等内容有一个详细的了解。

一、学习要求

（1）了解策划的含义、策划与计划及创意的区别、房地产开发项目策划的由来与发展、房地产项目策划的本质与意义、房地产开发项目的类型、房地产投

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 资的类型、房地产间接投资。

（2）掌握房地产项目策划的含义及内容、房地产开发项目的特点、房地产直接投资的类型及各自的含义、房地产投资的利弊、房地产投资的风险、风险对房地产投资方向和时机选择的影响。

二、主要知识点

1．房地产开发项目策划概述（这一节内容书上没有，同学们学习的参照课件学习）

（1）房地产开发项目策划的含义 （狭义理解）房地产开发项目策划就是促销策划，即如何想方设法把楼卖出去。

（广义理解）即业界人士所说的房地产开发项目全程策划,是在房地产市场分析的基础上，就房地产投资方向与开发时机的选择、开发项目选址 、开发项目定位、营销推广等一系列环节进行的全过程策划。

（更具体定义）房地产项目策划是根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场分析和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段(如投资策划、设计策划、产品策划、营销策划等，还可以运用房地产领域外的其他手段，如体育、旅游、IT行业等)，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。

（2）房地产项目策划的内容

? 市场研究：通过市场研究，把握市场供需状况。

? 投资方向与投资时机选择：投资什么类型项目、何时投资。

? 投资策划：不同的地，哪一块更有潜质，哪一块更有价值（开发场地选

择）

? STP策划：通过市场细分、目标市场选择、市场定位，解决为谁建，建什

么的问题。

? 产品策划：项目如何进行规划设计，包括住宅的选型、建筑风格的选择、

户型的设计、环境景观设计、住宅小区智能化设计等。 ? 促销策划：同一个楼盘，怎么卖更好。

2．房地产开发项目的类型与特点（见书上第四章第一节） （1）住宅开发项目的特点 ? 市场潜力巨大。

? 开发投资风险相对较小。 ? 多元化的市场需求。

? 对开发商投资能力要求较低。 ? 受政府政策影响大。 （2）写字楼开发的特点

? 要求开发商具备长期投资能力。 ? 把握写字楼设计发展潮流和趋势。

? 要高度重视写字楼的选址。写字楼的选址要考虑其与社会的易接近性。 （3）零售商业开发项目的特点

? 需要认真分析零售商业物业的商业辐射区域。

商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。商业辐射区域通常分为主要区域、次要区域和边界区域几个部分。

第22页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 ? 要求开发商具备长期大规模投资的能力。 ? 先租后建与只租不售。

? 对物业管理水平的要求高。 ? 需要与交通设施联合开发。

3．房地产投资方向与投资时机的选择（见书上第四章第二节） （1）房地产直接投资

房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的管理工作，包括房地产开发投资和房地产臵业投资。

房地产开发投资指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。

房地产臵业投资指购臵物业以满足自身生活居住或出租或生产经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。

（2）房地产间接投资

房地产间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，房地产的间接投资者不需要直接参与有关投资管理工作。

间接房地产投资的具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金、房地产抵押支持证券等。 （3）房地产投资的利弊

①房地产投资之利

? 相对较高的收益水平。

? 能够得到税收（企业所得税）方面的好处(臵业投资) ? 能抵消通货膨胀的影响 ? 易于获得金融机构的支持 ? 提高投资者的资信等级 ②房地产投资之弊 ? 变现性差 ? 投资数额巨大 ? 投资回收周期长

? 需要专门的知识和经验 （4）房地产投资的风险

①房地产投资风险的分类

按照风险的影响范围，房地产投资风险可以分为系统风险和个别风险。 系统风险是对市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的风险。 个别风险是仅对市场内个别项目产生影响，可以由投资者控制的风险。 ②房地产投资的系统风险

? 通货膨胀风险（购买力风险）

指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

? 市场供求风险

指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 ? 周期风险

指房地产业的周期波动给投资者带来的风险。 ? 变现风险

第23页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致的资金损失的风险。 ? 利率风险

由于利率上升给投资者带来的风险。利率降低一般对投资者有利。 ? 政策性风险

由于国家或地区政府政策的变化而给投资者带来损失的可能性。 ? 政治风险

由于政变、战争、经济制裁、外来侵略等因素带来房地产投资损失的可能性。某些房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序而导致工程停工，也是一种政治风险。

? 或然损失风险

指失去控制的人为因素或自然本身发生异常（比如火灾、洪灾、旱灾、地震等）所造成房地产投资者损失的可能性。

③房地产投资的个别风险

? 收益现金流（未来各年所获得的收益）风险

指预期的收益现金流与实际收益现金流之间的差异导致损失的可能性。 ? 未来经营费用的风险(臵业投资)

表现为预期的经营费用与实际经营费用之间差异给投资者带来损失的可能性。

? 资本价值风险

由于预期的资本价值和现实资本价值之间差异导致损失的可能性。物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益水平和可能的未来经营费用水平。 ? 比较风险（机会成本风险）

投资者将资金投入某房地产项目后,就失去了其他投资机会，同时也就失去了其他投资机会可能带来的收益，这种风险被称为比较风险。 ? 时间风险

由于投资时机不当或投资时机延误而给投资者带来损失的可能性。 ? 持有期风险(与时间风险相关)

表现为臵业投资的实际收益和预期收益之间的差异随着时间的延长而加大而给投资者带来损失的可能性。

（5）风险对房地产投资方向和时机选择的影响

风险对房地产投资方向和时机选择的影响，主要包括如下几个方面： ? 根据项目风险大小，确定其相应的投资收益水平。 ? 根据风险管理能力选择投资方向。

? 根据风险周期变化特点把握投资时机（进行反周期操作）。

三、典型习题

1．简述房地产项目策划的内容。

（1）市场研究：通过市场研究，把握市场供需状况。

（2）投资方向与投资时机选择：投资什么类型项目、何时投资。

（3）投资策划：不同的地，哪一块更有潜质，哪一块更有价值（开发场地选择）

（4）STP策划：通过市场细分、目标市场选择、市场定位，解决为谁建，建什么的问题。 （5）产品策划：项目如何进行规划设计，包括住宅的选型、建筑风格的选择、

第24页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 户型的设计、环境景观设计、住宅小区智能化设计等。 （6）促销策划：同一个楼盘，怎么卖更好。 2．简述住宅开发项目的特点。 （1）市场潜力巨大。

（2）开发投资风险相对较小。 （3）多元化的市场需求。

（4）对开发商投资能力要求较低。 （5）受政府政策影响大。

3．写字楼经营者与甲公司签订了10年的租赁合同，租金800元／m2年，则其面临( D )。

A．市场供求风险 B．周期风险

C．变现风险 D．通货膨胀风险

4．投资者可以控制的风险有( BCD )。 A．或然损失风险 B．比较风险 C．时间风险 D．资本价值风险

5．判断题

房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序而导致工程停工属于政策风险( × ) 。

分析：此风险应该属于政治风险，不属于政策风险。

房地产开发与经营辅导资料七

主 题：第四章 第四、五、六节“房地产开发场地（位臵）的选择”、“市场细分、目标市场选择、市场定位”、“房地产开发项目策划实例”辅导资料 内 容：

我们这周主要学习第四章第四、五、六节的全部内容。希望通过这几节内容的学习使同学对影响房地产开发场地选择、市场细分、目标市场选择、市场定位等内容有一个详细的了解，为大家今后从事房地产项目策划工作打下坚实的基础。

一、学习要求

（1）了解位臵的重要性、房地产项目理念定位策略。

（2）掌握位臵的含义、影响房地产开发场地选择的因素分析、不同类型房地产项目对位臵的特殊要求、房地产市场细分的含义、目标市场选择的含义与过程、市场定位的含义与过程。

第25页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 二、主要知识点

1．房地产开发场地（位臵）的选择（这一节内容见书上第四章第三节） （1）位臵的含义

狭义的理解：指某一具体投资项目的场地在城市中的地理位臵，包括宏观、中观和微观位臵。

广义的理解：除了地理位臵外，还包括该位臵所处的社会、经济、自然环境或背景。某一具体位臵所处的社会、经济、自然环境，决定了该位臵附近的市场需求和消费特征。

（2）影响房地产开发场地选择的因素分析 ①宏观区位条件分析与选择

宏观区位条件分析与选择主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、人口、自然条件、竞争条件等因素。项目成功的先决条件是占据好的宏观区位，以便为项目的成功提供良好的市场环境。

②地段（场地）分析与选择

地段分析与选择是对房地产项目具体坐落地点、周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑建设用地的大小、形状、地质地形条件、交通状况、临街状况、基础设施水平、利用现状、规划限制条件等因素。

③开发潜力分析

房地产开发商应追求最高最佳使用，即在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效使用。开发商应通过从规划、设计上下工夫实现土地的最高最佳使用。

④获取场地开发权的方式

房地产开发商从城市规划图或现场调查中选中有开发潜力的开发场地后，还要与当地政府的土地管理部门、当前土地使用者进行接触，以获得场地开发的权力。

（3）居住项目对位臵的特殊要求

? 市政公用和公建配套设施完备的程度。

市政公用设施主要为居民的生活居住提供水、电、煤气等，公建配套设施则包括托儿所、幼儿园、中小学、医院、邮局、商业零件网点、康体设施等。

? 公共交通便捷程度。 ? 环境因素。 ? 居民人口与收入。

（4）写字楼项目对位臵的特殊要求

? 与其他商业设施的接近程度(聚集效应) ? 周围土地利用情况与环境 ? 易接近性

（5）零售商业项目对位臵的特殊要求 ? 公共和私人交通方式的便利程度。

? 与大型商业零售项目规模匹配的区域购买力。 ? 竞争性零售商业项目的影响。

2．市场细分、目标市场选择与市场定位 （1）房地产市场细分

房地产市场细分就是从房地产购买者的需求差异性出发，从差异性中寻找具有共同消费需求的消费群，据此将房地产市场划分为若干个子市场的行为。

第26页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 一般情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低挡、中档、中高档、高档物业市场。

还可以按房地产目标市场群体特征（年龄、收入、家庭规模、购买动机）进行细分。

（2）目标市场选择 ①目标市场选择的含义

目标市场的选择，就是在对细分市场评估的基础上，选择某一类或某几类细分市场作为企业所要服务的市场。

② 选择目标市场的过程 1）评估细分市场

? 细分市场的规模及增长率 ? 细分市场结构的吸引力

? 细分市场与开发商资源和开发商发展目标的一致性 2）选择目标市场

细分市场的规模及增长率、细分市场结构的吸引力属于公司的外部环境，而公司的资源条件和公司的战略发展目标属于公司的内部环境，只有既适应了公司的外部环境，又适应了公司内部环境的细分市场，才是可行的、值得进入的目标市场。

③市场定位

1）市场定位的含义

指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。

2）市场定位的过程

? 通过市场调查了解目标顾客的需求和爱好，研究目标顾客对于产品的实

物属性和心理方面的要求和重视程度；

? 研究竞争者产品的属性和特色，以及市场满足程度。

? 根据产品的属性、用途、质量、顾客心理满足程度、产品在市场上的满

足程度，对产品进行市场定位。 3．房地产项目策划案例

通过该案例的学习，大家应该学会如何进行房地产项目的策划。 三、典型习题

1．简述居住项目对位臵的特殊要求。

（1）市政公用和公建配套设施完备的程度。 （2）公共交通便捷程度。 （3）环境因素。

（4）居民人口与收入。

2．简述房地产市场定位的过程。

（1）首先，通过市场调查了解目标顾客的需求和爱好，研究目标顾客对于产品的实物属性和心理方面的要求和重视程度；

（2）其次，研究竞争者产品的属性和特色，以及市场满足程度。

（3）最后，根据产品的属性、用途、质量、顾客心理满足程度、产品在市场上的满足程度，对产品进行市场定位。

3．影响房地产开发场地选择的因素包括哪些） 答：影响房地产开发场地选择的因素主要包括：

第27页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 ①宏观区位条件分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、人口、自然条件、竞争条件等因素。

②地段（场地）分析与选择，主要是对房地产项目具体坐落地点、周围环境、基础设施条件的分析与选择。

③开发潜力分析，开发商主要通过从规划、设计上下工夫实现土地的最高最佳使用。

④获取场地开发权的方式，通过与当地政府的土地管理部门、当前土地使用者进行接触，以获得场地开发的权利。

4．概念题

（1）房地产市场细分

房地产市场细分就是从房地产购买者的需求差异性出发，从差异性中寻找具有共同消费需求的消费群，据此将房地产市场划分为若干个子市场的行为。

（2）目标市场选择

目标市场选择，就是在对细分市场评估的基础上，选择某一类或某几类细分市场作为企业所要服务的市场。

5．判断题

（1）某一具体投资项目的位臵仅仅指其自然地理位臵。（×）

分析：狭义的位臵仅仅指其自然地理位臵，广义的位臵除了地理位臵外，还包括该位臵所处的社会、经济、自然环境或背景。

（2）写字楼项目对位臵的特殊要求要考虑居民人口与收入。（×） 分析：居住项目对位臵的特殊要求要考虑居民人口与收入，写字楼不用考虑。

房地产开发与经营辅导资料八

主 题：第五章 第一、二节“现金流量的构成”、“资金的时间价值和资金等值计算”辅导资料

内 容：

我们这周主要学习第五章第一、二节的全部内容。希望通过这两节内容的学习使同学对现金流量、资金时间价值和资金等值计算等内容有一个详细的了解，为今后从事房地产投资分析工作打下坚实的基础。

一、学习要求

（1）了解投资与成本的概念、资金的时间价值的含义。

（2）掌握现金流量的含义、房地产开发经营活动中的投资与成本与一般工业生产活动中的投资与成本的差异、开发项目总投资的构成、资金等值计算。

二、主要知识点 1．现金流量的构成 （1）现金流量的概念

对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是以货币形式体现的现金流出或现金流入。在房地产投资分析中，把某

第28页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的现金流出或流入叫做现金流量。其中，流入系统的现金叫现金流入；流出系统的现金叫现金流出；各对应时间点上的现金流入与现金流出之差称各时间点上的净现金流量。

对于房地产开发投资项目来说，现金流入的表现形式有销售收入、出租收入、自营收入，现金流出主要包括投资、经营成本、税金等。

（2）房地产投资分析中的投资与成本 一般工业生产活动中的投资（产业投资），包括固定资产投资和流动资金两部分。成本包括产品制造成本和期间费用。

房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动中的投资与成本有较大差异。

对开发——销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质。开发商开发建设的过程实际上就是生产产品的过程，不存在固定资产投资的过程，投资与成本就是一回事，这种情况下房地产开发项目总投资等于房地产开发产品成本。

（3）开发项目总投资的构成

开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。

开发建设投资指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费等。

经营资金（自营）指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 注意：开发商只有存在自营项目时，才会涉及到经营资金。 （4）经营收入、税金和利润 ①经营收入

指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。

②税金（已在第2章进行讲解）

我国房地产开发企业应缴纳纳的主要税种包括：销售税金及附加，包括营业税、城市建设维护费和教育费附加；企业所得税；土地增值税。

③利润

房地产开发投资者无论采取何种直接的投资模式，其经营收入扣除经营成本

I?P?i?n（生产成本）、期间费用、销售税金、土地增值税后的盈余部分，称为投资者的

经营利润。

经营利润=经营收入-经营成本-期间费用（三费，指财务费用、管理费用、销售费用）-销售税金-土地增值税

税后利润=经营利润（1-企业所得税率） 2．资金的时间价值和资金等值计算 （1）资金时间价值的含义

资金的时间价值指一定资金在生产和流通过程中随时间的推移产生的增值，所增值的部分就是资金的时间价值。利息与利润都是资金时间价值的表现形式。

（2）利息的计算方法 ①单利计息的方法

单利是仅以本金为基数计算利息的方法。其计算公式为：

第29页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著

I?P?i?n 式中 P ——本金；i ——利率；n ——计息周期数。

例1：将10万元本金存入银行，存期三年，年利率为10%，每年计一次息，按单利计息，求利息总额。

I=10×10%×3=3（万元） ②复利

复利是以当期本金与利息之和为基数计算利息的一种方法。其计算公式为：

n I?P(1?i)?P

式中 P ——本金；i ——利率；n ——计息周期数。

例2：将10万元本金存入银行，存期三年，年利率为10%，每年计一次息，按复利计息，求利息总额。

I=10×（1+10%）3=3.31（万元）

（3）名义利率与实际利率

当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率与实际利率的区别。

①名义利率指计息周期小于一年，给出的年利率。名义利率=周期利率×每年计息周期数。

②实际利率是以复利为计算的方法，把各种不同计息周期的利率换算成以年为计息周期的利率。

③名义利率与实际利率关系

本金p，名义利率为r，实际利率为i，一年计息m次，则

m

? 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；

? 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大； ? 当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等； ? 当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率；

例3：本金5000元，名义利率为12%，每月计息一次，求年实际利率。

m12 i?(1?r/m)?1?(1?12%/12)?1?12.68%

（4）现金流量图

用纵轴表示金额的大小与方向，横轴表示金额发生的时间序列的二维图，就是现金流量图。其中现金流入量划在横轴的上方，箭头方向向上；现金流出量划在横轴的下方，箭头方向向下。时间标在分度点上，表示某个周期的末尾和下一周期的起始。

（5）资金等值计算 ①资金等值的概念

资金等值是指在时间因素作用下，在不同时点数量不等的资金具有相同的价

i?(1?r/m)?1第30页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 值。利用等值的概念，可以把一个时点发生的资金额按照一定的折现率折算成另一时点的等值金额，这一过程叫资金等值计算。

②资金等值计算的6个基本公式 1)一次支出类型

一次支付又称整付，这种类型所分析的系统的现金流量，无论是流入或流出，均在一个时点上一次发生。

? 一次支付终值计算公式

这是在已知i,n,P的情况下求F，公式为：

n F?P(1?i)

例4：如果现在将100元存入银行，年利率为10%，求10年末的本利和为多少? 解：利用一次支付终值计算公式

n10 F?P(1?i)?100(1?10%)?259(元)

? 一次支付现值计算公式

这是在已知i,n, F的情况下求P，公式为：

n P?F/(1?i)

例5：如果银行利率为10%，为在5年后获得80000元款项，现在应存入银行多少?

解：利用一次支付现值计算公式

11 P?F?80000?49672(元)n5(1?i)(1?10%)

2)等额支付类型

等额支付是指各年末的现金流量是连续的，且数值相等。 ? 等额支付现值公式

设各年末等额投入年金为A，年利率为i,计息期数为n，则现值P：

(1?i)n?1P?A? ni(1?i)第31页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著

例6：设立一项基金，计划从现在开始的10年内，每年年末从基金中提取50万元，若已知年利率为10%，问现在应存入基金多少钱？ 解：这是一个已知年金求现值的问题

(1?i)n?1(1?10%)10?1?50??307.23(万元) 根据公式P?A?n10i(1?i)10%(1?10%)? 等额支付投资回收公式

设现值为P，年利率为i,计息期数为n，则各年末等额投入年金为A为：

i(1?i)nA?P?

(1?i)n?1例7：假设以10%的利率借得20000元，投资于某个寿命为10年的项目，每年至少要收回多少现金才是有利的? 解：根据等额支付投资回收公式

i(1?i)n10%(1?10%)10A?P??20000?3254(元)

(1?i)n?1(1?10%)10?1

? 等额支付终值公式

设各年末等额投入年金为A，年利率为i,计息期数为n，则终值 ?(1?i)n?1?F?A?? i??

第32页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 例8：某大型工程项目总投资25亿元，五年建成，每年末投资5亿元，年利率为6%，求5年末的实际累计总投资额。 解：根据等额支付终值公式

?(1?6%)5?1?

F?5??28.185(亿元)? 6%?? ? 等额支付偿债基金公式

设终值为F，年利率为i,计息期数为n，则各年末等额投入年金为A为

??i?A?F? n??(1?i)?1??

例9拟在5年后还清10000元债务，从现在起每年等额存入银行一笔款项。假设银行存款利率10%，每年需要存入多少?

解：根据等额支付偿债基金公式

i10%????

A?F??10000??1638(元) n5??

?(1?i)?1??(1?10%)?1?

三、典型习题

1.某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%。若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？ 解：（1）第一问实际上是按单利计息

按季度付息，一年有4个季度，一年计4次息，3年计12次息，年利率8%为名义利率，实际季利率为8%/4=2%， 按单利计息的公式

I?P?i?n?2000?2%?12?480(万元)

（2）第二问是按复利计息，按复利计息的公式

12 I?2000(1?2%)?2000?536.48(万元)2．某家庭预计在今后10年的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%。问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？

解:已经该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A=16000×30%=4800(元);月贷款利率=12%/12=1%,计息周期数=10×12=120(个月),则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额:

(1?i)n?1120120P?A??4800?[(1?1%)?1]?[1%(1?1%)]?33.46(万元) ni(1?i)第33页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 3．某家庭以抵押贷款方式购买一套价值为25万元的住宅,如果该家庭首付款为房价的30%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%。问月还款额为多少？

解：已知：抵押贷款额P=25×70%=17.5（万元）；月贷款利率i?15%?12?1.25%, 计息周期数n?10?12?120(个月),则月还款额：

i(1?i)n1.25%(1?1.25%)120A?P??175000?2823.4(元) n120(1?i)?1(1?1.25%)?1

房地产开发与经营辅导资料九

主 题：第五章 第三节“房地产投资经济效果评价指标”辅导资料 内 容：

我们这周主要学习第五章第三节的全部内容。希望通过这一节内容的学习使同学对房地产投资经济效果评价指标计算等内容有一个详细的了解，为今后从事房地产投资分析工作打下坚实的基础。

一、学习要求

（1）了解房地产投资经济效果的表现形式。

（2）掌握房地产投资经济效果评价指标含义及其计算方法。 二、主要知识点

1．房地产投资经济效果的表现形式 （1）开发投资

主要表现为销售收入。 （2）臵业投资

主要表现为租金收入、减少纳税、物业增值与股权增加（处臵物业）等4个方面。

2．房地产开发项目经济评价指标体系

房地产开发项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。 （1）盈利能力指标及其计算 ? 包括静态指标与动态指标

? 静态指标没有考虑资金的时间价值，通常在概略评价时采用。

? 动态指标考虑资金的时间价值，适用于详细可行性研究阶段的经济评价

和计算期较长的投资项目。 ①动态指标

? 财务净现值（NPV）

是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

第34页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 财务净现值的计算公式为：

NPV??(CI?CO)t(1?ic)?t

t?0n式中：NPV——项目在起始时间点的财务净现值；

ic——基准收益率或设定的目标收益率。 CI ——现金流入量； CO——现金流出量；

(CI-CO)t——项目在第t年的净现金流量；

n——计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）。

——基准收益率的确定

基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。 ——判别标准

如果NPV大于等于0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0，则项目不可接受。

? 财务内部收益率（IRR）

是指项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。其计算公式为：

?(CI?CO)(1?IRR)tt?0n?t?0

财务内部收益率可以通过内插法求得，内插法公式为:

IRR?i1?NPV1(i2?i1)NPV1?NPV2

式中：il——当净现值为接近于零的正值时的折现率；

i2——当净现值为接近于零的负值时的折现率； NPV1——采用低折现率时净现值的正值； NPV2——采用高折现率时净现值的负值。

式中i1与i2之差不应超过2%，否则，折现率i1、i2和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。

内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求出的内部收益率与部门或行业的基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR?ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。

②静态指标

? 成本利润率（RPC）

成本利润率指开发利润占总开发成本的比率, 是开发经营期的利润率。是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。其计算公式为： 开发商成本利润率=项目总开发价值?总开发成本?100% 总开发成本——总开发价值的计算 第35页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 ? 项目全部销售

总开发价值=总销售收入——销售税金 ? 项目出租经营

总开发价值=项目在整个执有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和 ——总开发成本

房地产开发项目在开发经营期内实际支出的成本，在数量上等于开发建设投资。

? 投资利润率

项目经营期内一个正常年份的利润总额或年平均利润总额与项目总投资的比率。它是考察项目单位投资营利能力的静态指标。其计算公式为:

投资利润率?年利润总额或平均利润总额?100%

项目总投资? 资本金利润率

项目经营期内一个正常年份的利润总额或年平均利润总额与资本金的比率。它反映投入项目的资本金的营利能力。资本金利润率的计算公式为:

资本金利润率?年利润总额或平均利润总额?100%

资本金? 静态投资回收期

静态投资回收期是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。其计算公式为:

?(CI?CO)t?0Pb't?0

式中：Pb'——静态投资回收期。

静态投资回收期以年表示，其具体计算公式为：

静态投资回收期=[累积净现金流量开始出现正值的年数-1]

+?上年累计净现金流量的绝对值?

??当期净现金流量??在项目评价中静态投资回收期Pb'与基准回收期PC相比较，如果

Pb'?PC，则开发项目在财务上就是可以接受的。

（2）清偿能力指标及其计算 ①利息的计算

每年应计利息的近似计算公式为:

每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款/2）×贷款利率

还本付息的方式包括以下两种:一种是等额还本利息照付，指在规定的期限内分期归还等额的本金和相应的利息;另一种是等额还本付息，指在规定的期限内分期等额摊还本金和利息。

②清偿能力指标 ? 利息备付率

第36页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 利息备付率指项目在借款偿还期内用于支付利息的息税前利润与当期应付利息的比率，其计算公式为：

利息备付率 =息税前利润/应付利息

其中息税前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和。对于一般房地产投资项目，该值应该大于2。

? 偿债备付率

偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其计算公式为：

偿债备付率 =（息税前利润+折旧+摊销-所得税）/应还本付息金额

对于一般房地产投资项目，该指标应该大于1.2。

三、典型习题

1.某开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1~4层建筑面积相等，5~14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%,3.0%和6.5%,预计建成后售价为12000元/平方米。项目开发周期为3年，后2年为建设期，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率是多少？ 解：（1）项目总开发价值：

①项目建筑面积为：4000×5.5=22000（平方米） ②标准层每层建筑面积为：（22000－4000×60％×4）／10＝1240（平方米） ③项目总销售收入：22000×12000＝26400（万元） ④销售税费：26400×6.5％＝1716（万元）

⑤项目总开发价值：26400－1716＝24684（万元） （２）项目总开发成本 ①土地成本：5000万元

②建造成本：22000×3500＝7700（万元） ③专业人员费用：7700×8％＝616（万元） ④其他费用：460万元。 ⑤管理费：（5000+7700+616+460）×3.5%=482.16（万元） ⑥财务费用：

a. 土地费用利息：5000?[(1?12%?4)3?4?1]?2128.8(万元) b. 建造费用／专业人员费用／其他费用／管理费用利息：

(7700?616?460?482.16)?[(1?12%?4)(2?2)?4?1]?1161.98(万元)

c. 融资费用：（2128.80+1161.98）×10%=329.08（万元） d. 财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08=3619.86（万元）

第37页 共81页

本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 ⑦市场推广及销售代理费用：26400×（0.5%+3.0%）=924(万元)

⑧项目总开发成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02(万元) （3）开发商利润：24684-18802.02=5881.98（万元） （4）成本利润率：5881.98÷18802.02×100%=31.28%

2．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率。 解： 投资利润率?年平均利润总额650?100%??100%?13%

项目总投资4500?500年平均利润总额650?100%??100%?43.3%

资本金1500年平均税后利润总额500?100%??100%?33.3%

资本金1500资本金利润率?资本金净利润率?3．已知某投资项目的净现金流量如下表所示。求该投资项目的静态投资回收期。

单位为万元。 年份 0 1 2 3 4 5 现金流入 现金流出 净现金流量 1000 -1000 300 300 -700 300 300 300 300 300 300 300 300 累计净现金流量 -1000 -400 -100 200

第?T?1?年的累计净现金流量的绝对值'解： P?T?1??4?1?100/300?3.33(年)b第T年的净现金流量

4．某房地产开发项目，建设期为3年，在建设期第1年借款300万元，第2年借款600万元，第3年借款400万元，年利率为12%，试计算建设期利息。 解：第1年利息=（0+300/2） × 12%=18（万元）

第2年利息=（318+600/2） ×12%=74.16（万元）

第3年利息=（318+600+74.16+400/2） ×12%=143.06（万元） 建设期利息合计=18+74.16+143.06=235.22 （万元）

5．某房地产项目,借款1500万元,年利率为10%,要求按等额还本付息方式还款。借款从当年起，5年内还清本息。试计算每年还本付息及偿付的本金和利息。 解:每年等额还本付息额 i10%????A?P?1500 ?1?(1?i)?n??1?(1?10%)?5??395.7(元)????

第1年利息=1500×10%=150(万元)

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 第1年还本=395.7-150=245.7(万元)

第2年年初借款本息累计=1500+150-395.7=1254.3(万元) 第2年利息=1254.3×10%=125.43(万元) 第2年还本=395.7-125.43=269.27(万元)

第3年年初借款本息累计=1254.3+ 125.43 -395.7= 985.03(万元) 第3年利息= 985.03 ×10%=98.5(万元) 第3年还本=395.7-98.5=297.2(万元)

第4年年初借款本息累计= 985.03 + 98.5 -395.7=687.83 (万元) 第4年利息= 687.83 ×10%=68.78(万元) 第4年还本=395.7-68.78= 326.92(万元)

第5年年初借款本息累计=687.83+ 68.78 -395.7= 360.9 (万元) 第5年利息= 360.9×10%=36.09(万元) 第5年还本=395.7-36.09=359.61(万元)

6．某小型写字楼的购买价格为50万元,其中投资者投入的权益资本为20万元,另外30万元为年利率7.5%,期限30年,按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空臵和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。试计算该写字楼投资项目第1年利息备付率与偿债备付率指标。 解：每年等额还本付息额 i7.5%????A?P??300000?25400(元)?n??30?? ?1?(1?i)??1?(1?7.5%)?

第1年利息=300000×7.5%=22500(元) 第1年折旧费=400000/25=16000（元）

第1年利润总额=年毛租金收入-空臵与收租损失（10%）-年运营费用（30%）-利息支出-折旧=100000-10000-30000-22500-16000=21500（元） 第1年息税前利润=利润总额+利息支出=21500+22500=44000(元) 第1年利息备付率 =息税前利润/应付利息 =44000/22500=1.95

第1年偿债备付率=（息税前利润+折旧+摊销-所得税）/应还本付息金额 =(44000+16000-7095)/25400 =2.08

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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著

房地产开发与经营辅导资料十

主 题：第六章 第一、二、三节“可行性研究概述”、“房地产开发项目可行性研究的内容与步骤”、“投资、收入估算与资金筹措”辅导资料

内 容：

我们这周主要学习第六章第一、二、三节的全部内容。希望通过这三节内容的学习使同学对房地产开发项目可行性研究相关知识、投资估算、收入估算及资金筹措等内容有一个详细的了解，为今后从事房地产开发项目可行性研究工作打下坚实的基础。

一、学习要求

（1）了解可行性研究的意义、我国的投资体制改革、房地产开发项目可行性研究的理论指导依据、房地产开发项目可行性研究的作用、房地产开发项目可行性研究的依据、房地产开发项目可行性研究的工作阶段、房地产开发项目可行性研究的步骤、投资收入估算与资金筹措。

（2）掌握可行性研究的含义和目的、投资体制改革后房地产开发项目可行性研究的必要性、房地产开发项目可行性研究的内容。

二、主要知识点 1．可行性研究概述

（1）可行性研究的含义

可行性研究是关于建设项目是否可行的研究。具体来说，可行性研究是指在投资决策之前，决定项目在技术上、经济上是否可行所必须进行的技术经济分析论证的一种方法。

一个项目是否可行通常包含了三个问题： ? 项目是否必要? ? 项目是否能够实现? ? 项目实现后效果如何?

只有项目建设确实是必要的（有客观的需要）、并且具备可以实现的条件，同时具备良好的经济和社会效果，这样的项目才是可行的。 （2）可行性研究的意义和目的

一个建设项目要经历投资前期、建设时期及生产经营时期三个时期。投资前期的主要工作是对项目进行可行性研究，做出投资决策。投资决策的正确与否事关项目的成败，决策失误是最大的失误。

从我国多年来的经济建设实践来看，不按基本建设程序办事，建设前不做可行性研究，不仅导致投资效果差，有的甚至造成重大的经济和社会损失。这些惨痛教训告诉我们，投资决策前不认真做可行性研究，造成错误决策，即使后期在设计和施工和经营上做出很大努力，也难以避免决策失误所造成的损失。

投资决策前之所以要做好可行性研究工作，其根本目的有两个：一是实现投资决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误。二是为了选择最佳投资方案，提高投资效益。

（3）投资体制改革后房地产开发项目可行性研究的必要性

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避兔投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

对开发商来讲，只有在投资决策前做好可行性研究工作，才能使房地产开发

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