城市轨道交通对沿线区域经济发展影响的调查研究及启示

城市轨道交通对沿线区域经济发展影响的调查研究及启示

叶霞飞 张小松

1 城市轨道交通对沿线房地产价格的影响分析

城市轨道交通设施的建设可以提高沿线区域的可达性和缩短沿线居民的出行时间，从而促进沿线区域住宅开发的增加与商业企业用地的增加。而住宅开发的增加与商业企业用地的增加最终导致了沿线区域土地（或房地产）价格的上升。

本章以日本典型城市轨道交通线和上海轨道交通线为对象，分析城市轨道交通对沿线地价（或房地产价格）的影响。

1.1 日本埼玉新交通线对沿线地价的影响分析

本案例将通过比较地价上升率的方法来分析城市轨道交通对沿线地价的影响。在此，凭借经验取以沿线各车站为中心、半径为2km的范围作为城市轨道交通的影响区域，并将分析对象区域分为两类，即以对象车站为中心的半径2km圈范围（以下简称为2km圈范围）和对象车站所在的行政区域中除去以车站为中心的2km圈之外的沿线附近其它区域范围（以下简称为附近区域范围），如图1所示。

通过调查分析与计算，得到了日本埼玉新交通线沿线2km圈内、圈外区域地价上升指数的变化情况，如图2所示。由图2可见，沿线2km圈范围内的地价上升速度明显高于2km圈外附近区域的地价上升速度，从而可以说明轨道交通开发对沿线一定范围内的土地升值是有重要影响的。另外，日本埼玉新交通线是1983年12月才开始营业的，而图中的地价上升现象在该线开通营业前已经出现，这说明城市轨道交通开发对沿线土地升值的影响是超前发生的。

对象车站城市中心对象线路沿线城区附近区域（%）地价上升指数20015010050078798081年度2km圈828384 2km圈以外的附近区域2km圈 图1 2km圈与附近区域 图2 城市轨道交通沿线2km圈内

外区域地价上升指数比较图

1.2 日本札幌都市圈城市轨道交通对沿线地价的影响分析

图3表示了札幌市1990年针对地价与离开轨道交通车站距离的关系的调查结果。由此可见，轨道交通沿线地价与离开车站距离的成反比例关系。

图3 地价与离开车站距离的关系

1.3 东京东急多摩田园都市轨道交通线对沿线地价的影响分析

图4给出了东急多摩田园都市线沿线区域开发面积、人口、客流量及地价之间相互关系的调查结果，从图中可以看出，城市轨道交通客流量与沿线区域开发面积、居住人口和地价之间的关系是成正比的，而且沿线土地销售价格在1960～1987年间的上涨幅度很大。由此可见，轨道交通发展与沿线土地开发是一种互动关系。

70开发面积、人口、乘车人数、土地价格）605040302010062（万人或百ha或万日元/m开发面积乘车人数沿线人口土地价格26772年度778287 图4 东急多摩田园都市线沿线开发面积、人口、客流量及地价的变化

1.4 美国轨道交通车站对写字楼租金的影响分析

美国加州大学城市与区域规划学教授Cervero，研究了轨道交通对联合开发写字楼的积极影响。他研究了从1978到1989年间，两个美国新一代地铁系统（华盛顿的Metrorai和亚特兰大的MARTA）的5个地铁车站联合开发写字楼的数据，分析了轨道交通影响地价和房地产市场条件的因素，得出结论：联合开发写字楼的租金与轨道交通系统的客流量成正比，并且该写字楼相对于不受轨道交通影响的写字楼来说，每平方英尺建筑面积年租金增加3美元。

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1.5 上海轨道交通线对沿线房价的影响分析 1)上海轨道交通1号线对沿线房价的影响分析

上海轨道交通1号线在1995年5月通车前后，给沿线房地产价格带来了明显变化。从1994年起，上海轨道交通沿线房地产就已经形成了有力的竞争优势，房地产价格开始超过其他地区的同类价格。以梅陇附近的长桥地区为例，1991年长桥地区的每平方米房价比梅陇地区高出1100～1200元，但由于长桥地区远离轨道交通线路，从1994年开始，长桥地区的房价出现了低于靠近轨道交通1号线的梅陇地区房价的现象，而且梅陇地区房价的平均涨幅也远远超过上海市区房价的平均涨幅。

更进一步，通过调查分析1991年至2000年间轨道交通1号线莘庄站至漕宝路站线路沿线的房价资料可以发现，轨道交通1号线对城市边缘沿线车站2 km圈内的房价产生了巨大的影响，其中莘庄站是影响最大的区域之一。图5给出了1991～2000年间，莘庄站2 km圈内、圈外多层住宅平均房价的变化情况，由此可见，1991年莘庄站附近2 km圈内平均房价为每平方米600元，而2 km圈外平均房价为每平方米929元，即当时莘庄站附近远离轨道交通的地块房价高于轨道交通附近的地块房价。但从1992年开始，莘庄站2 km圈内的多层住宅房价开始显著高于圈外房价，而且进一步呈现不同的上升规律，其上升趋势要强于圈外的房价。由此可以认为，上海轨道交通1号线的建设及运营对莘庄站附近的地块房价产生了重要的影响。同时，从上海轨道交通1号线的开通时间（1995年5月）可以看出，图中的房价上升现象是在该线路开通营业前已经出现，城市轨道交通对沿线房价的影响在时间上是超前发生的。

另外，图6和图7分别给出了2002年莘庄站、莲花路站沿线房产价格与离车站距离之间关系的初步调查结果，从图中可以看出，城市轨道交通对沿线房价的影响是有一定范围的；在轨道交通影响范围内，沿线房价随距车站距离的增加而线性减少。

400035002km圈内房价2km圈外房价平均房价（元/m）3000250020001500100050001991219921993199419951996年度1997199819992000 图5 1991～2000年间莘庄站2 km圈内外多层平均房价

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5000房价4500拟合曲线1拟合曲线24600房价4400拟合曲线1房价（元/平方米）房价（元/平方米）4000420040003800360034003200300035003000250020001500024距离（km）6800.511.522.533.5距轨道交通车站的距离（km） 图6 莘庄站沿线房产价格与离车站距离的关系 图7 莲花路站沿线房价与离车站距离的关系

由此可见，上海轨道交通1号线对沿线房价的影响规律与日本城市轨道交通对沿线地价的影响规律是基本一致的，即：城市轨道交通对沿线房地产价格升值是有重要影响的，而且城市轨道交通对沿线房地产价格的影响在时间上是超前发生的。 2)上海中原研究咨询部的调查结果

根据文汇报2004年4月29日（18版）报道，由上海中原研究咨询部完成的上海轨道交通1号线延伸线和轨道交通M8线部分车站周边房价的调查结果（参见表1），城市轨道交通对沿线房价升值的影响在5％～28％之间，这个结论与我们调查所得到的结果趋势是基本一致的。

表1 城市轨道交通对普通公寓价格影响的调查

周边楼盘轨 轨道交通站点 闸北区R1线延伸段某站点 闸北区R1线延伸段某站点 杨浦区M8线某站点 杨浦区M8线某站点 杨浦区M8线某站点 道交通建设 前后房价涨幅 16％ 21％ 39％ 20％ 15％ 同期区域 轨道交通因素房价涨幅 对房价净影响 11％ 11％ 11％ 11％ 11％ +5％ +10％ +28％ +9％ +6％ 3) 上海轨道交通明珠线对沿线房价的影响分析

通过对上海轨道交通明珠线沿线2003年房价的初步调查得知，金沙江路站周围1000 m以内的房价与1500 m以外的房价之差高达3000元左右；镇坪路站周围1000 m以内的房价与1000～2000m 之间的房价之差高达3000元以上；中潭路周围1200 m以内的房价与1200～2200m 之间的房价之差高达3000元左右。由此可见，城市轨道交通明珠线对沿线房产价格升值的影响也是非常显著的。

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2 城市轨道交通对沿线区域其它经济的影响

2.1 日本仙台市地铁南北线对沿线区域经济的影响分析 1)人口增加

(1)地铁南北线建成后，提高了仙台市的生活方便程度，从其他区域转入仙台市的人口有所增加。与地铁南北线建设之前相比，仙台市人口增加3万8千人，递增率为4.1％。

(2)居住地向仙台市集中。地铁南北线建成后，提高了仙台市的生活方便程度，沿线人口不断增加。同时，由于网路更加完善，所以JR铁道沿线（东北铁道干线、仙台线、仙石线）人口也有所增加。

2)就业岗位增加，市民收入提高

(1)地铁南北线建成后，仙台市的就业岗位人口增加了3万2千人，递增率为5.9％。特别是市中心以及泉中央、长町等区域增加较多，加速了业务核心区域的形成。因此，对城市中心活力的维持和副中心的形成有重要作用。

(2)地铁南北线建成后，仙台市的经济得到了发展，市民收入增加。与地铁南北线建设之前相比，仙台市民收入增加了4.2％，约有2700亿日元。 3)地价与税收的效果

(1)资产价值的效果。日本正处于地价下落时期，由于地铁南北线的建设，仙台市人口增加，企业生产活动发展，仙台市的地价下降幅度在减小。通过测算，在仙台市范围内，资产价值的效果约3600亿日元。

(2)对仙台市财政的贡献。地铁南北线建成后，仙台市的税收额增加，其中市民税约有36亿日元，固定资产税约有35.5亿日元。

2.2 上海轨道交通1号线对闵行区域经济的影响分析

上海轨道交通1号线建成通车后，对闵行区沿线社会经济发展产生了巨大的辐射带动作用。

1)人气急剧上升，人口结构改善

上海轨道交通1号线在闵行区境内线路长度5公里，设莲花路站、外环路站和莘庄站共3个站。地铁1号线全线客流量每年以30％左右的速度增长，现在客流量平均每天达到60万人次以上。1992年闵行区与上海县撤二建一，当时新建的闵行区总人口为50万人，而2002年底总人口已扩张到约125万人，其中户籍人口68万人，流动人口约57万人。

上海轨道交通1号线沿线区域人口原有“四多”特点，即棚户区人口多、动迁外来人口多、低保人口多、下岗人口多，而现在25～40岁的白领阶层和经商者在该区域购房定居的人口显著增多，人口结构明显得到改善。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/516o.html