2013润泽化工资产评估说明

山东宏利源股份有限公司整体资产评估项目

资 产 评 估 说 明 (评估报告共一册，三分册，本册为第二分册)

鲁金信达评报字【2012】第026号

山东金信达资产评估有限公司

二〇一二年六月十二日

山东润泽化工有限公司整体资产评估项目·资产评估说明

目 录

第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .....................3 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................5 一、委托方及被评估单位概况 ................................. 5 二、关于经济行为的说明 .................................... 19 三、关于评估对象与评估范围的说明 .......................... 19 四、关于评估基准日的说明 .................................. 21 五、可能影响评估工作的重大事项的说明 ...................... 22 六、资产负债清查情况................................22 七、资料清单..........................................23 第三部分 资产清查核实情况说明 ........................... 24 一、 评估对象与评估范围说明 ............................... 24 二、 资产核实情况总体说明 ................................. 25 第四部分 资产基础法评估说明 ............................. 27 （一）设备类资产评估技术说明 ............................. 44 （二）、无形资产评估技术说明 ............................... 54 第五部分 评估结论及其分析 ............................... 73 一、评估结论 ............................................. 73 二、评估结果的分析 ....................................... 74

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第一部分 关于评估说明使用范围的声明

本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

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2012年6月12日

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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、 委托方、被评估单位情况 (一) 委托方与产权持有者概况

本次资产评估的委托方为山东宏利源股份有限公司，被评估单位为山东宏利源股份有限公司。

山东宏利源股份有限公司成立于2010年8月24日，并取得东明县工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》，注册号：371728000000135；

公司类型：有限责任公司； 注册资本：人民币壹拾壹亿元； 经营地址：东明县菜园集工业园区； 法定代表人：李湘平。

公司经营范围：生产销售汽油、柴油、蜡油、溶剂油、重交沥青、丙烯、丙烷、液化石油气、异构化料、石油焦、石脑油、渣油、燃料油项目的筹建。

山东润泽化工有限公司（以下简称公司）出资情况为：

单位：元 币种：人民币

单位名称 山东宏利源股份有限公司 山东东明石化集团有限公司 东明恒润化工有限公司 河南省晟原安装防腐工程有限公司 山东省国际信托有限公司 合计 期末数 200,000,000.00 200,000,000.00 300,000,000.00 100,000,000.00 300,000,000.00 1,100,000,000.00 山东金信达资产评估有限公司 第4页

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（二）委托方与被评估单位之间的关系

本次资产评估的委托方为山东宏利源股份有限公司，被评估单位为山东宏利源股份有限公司。 二、关于经济行为的说明

根据山东宏利源股份有限公司董事会决议，本次评估的目的是为满足山东宏利源股份有限公司拟投资山东润泽化工有限公司部分固定资产及土地使用权的需要，对拟投资资产进行评估，为本次资产投资行为提供价值参考。

三、关于评估对象与评估范围的说明

评估对象是山东润泽化工有限公司的在基准日截至2013年5月31日的全部资产及相关负债。评估范围为山东润泽化工有限公司在基准日截至2013年5月31日的全部资产及相关负债：

1、资产总额3,485,116,591.91元，其中流动资产1,175403,306.60元，非流动资产2,309,713,285.31元；

2、负债总额2,362,820,947.88元； 3、净资产总额1,122,295,644.03元。

上述资产与负债数据摘自经山东昌明会计师事务所有限公司审计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。

委托评估的存货存放在山东润泽化工有限公司院内，机器设备安装在公司生产区内，房屋建筑物坐落在公司院内。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

（一）委估主要资产情况

本次评估范围中的主要资产为流动资产、在建工程、固定资产、无形资产等。

1、流动资产：

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纳入评估的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。其中往来款主要为货款、设备质保金等。存货包括原材料、产成品，分别存放在厂区的仓库及生产线上。存货类品种较多、库存较大，被评估企业销售情况良好，存货周转较快。

2、固定资产

纳入本次评估范围的固定资产为房屋建筑物、机器设备、车辆和电子设备。这些资产具有以下特点：

⑴ 实物资产主要分布在山东润泽化工有限公司厂区内。 ⑵ 房屋建筑物、构筑物，房屋建筑物包括生产车间、办公室、仓库，主要为钢结构及砖混结构。构筑物包括路面、围墙、水井等。部分房产尚未办理房屋所有权证；目前房屋建筑物均能正常使用。

⑶ 设备类资产为机器设备、车辆及电子设备三大类。

机器设备类资产大部分安装投入使用时间为2012年。目前均可在设计负荷下正常使用。

委估车辆均没有到达报废年限及报废里程，目前行驶正常。 委估的电子设备主要为电脑、打印机、复印机、空调、电视机和家具等企业日常办公用电子设备和办公家具、这类设备维护得当，专人管理，设备正常使用。

3、在建工程

纳入评估的在建工程为车间工程。

4、无形资产----土地使用权为山东润泽化工有限公司所使用的土地使用权，共3宗土地，面积1990968m2。出让性质，两宗土地已取得国有土地使用权证，证载权利人为山东润泽化工有限公司。

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（二）企业申报的表外资产的类型、数量

截止评估基准日2013年5月31日，山东润泽化工有限公司申报范围内上述账面记录资产外，无表外资产。

四、关于评估基准日的说明

本项目资产评估的基准日是2013年5月31日。

此基准日是委托方综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

（一）本项目所选取的评估基准日为一特定会计期间的终止时点，能够全面反映评估对象各项资产的整体情况。同时，评估基准日与评估目的拟实现日接近，而且评估基准日前后没有可能导致委估部分资产价值产生重大变化的影响因素，我们认为此评估基准日的选择是科学、合理的。

（二）资产评估工作中评估价格的确定、评估参数的选取等均以此日之企业财务报表确定。资产评估报告中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

五、可能影响评估工作的重大事项的说明

至评估基准日，经评估人员与企业相关人员清查，山东润泽化工有限公司房屋未办理房屋权证，其建筑面积由企业资产管理人员现场测量得出，评估人员对上述数据进行核验；部分土地使用权未取得国有土地使用权证，我们依据有关合同确定了土地面积。

除上述事项外，山东润泽化工有限公司不存在对评估工作产生重大影响的事项，即不存在影响生产经营活动和财务状况的重大诉讼事项，

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纳入本次评估范围的资产不存在其他或有资产、或有负债。

六、资产负债清查情况

3、清查盘点时间：清查基准日为2013年5月31日，清查盘点时间自2013年6月1日至2013年6月6日。

4、实施方案：此项工作由财务部牵头，相关各部门参与。具体由业务部门负责库存商品的清查盘点，生产部门和物资供应部门负责原材料的清查盘点，财务部门、设备管理部和办公室共同负责固定资产的清查盘点。

清查盘点工作本着实事求是的原则，统一核对账、卡、物，力求做到准确、真实、完整。

（1）流动资产的清查：运用实地盘点，与抽样盘点相结合，通过点数和抽取样本计算等方法，确定其实有数量。

（2）固定资产的清查，是通过实物数量盘点和质量检验方法相结合，采取各种技术方法，检验资产的质量情况。按照具体要求做到了实事求是的评价。

5、清查结论

通过以上资产清查核实程序，对部分报废资产在评估申报表备注中作出

七、资料清单

委托方和被评估单位已向评估机构提供了以下资料： 1、经济行为文件；

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2、委托方和被评估企业法人营业执照； 3、企业近两年及基准日审计报告； 4、资产权属证明文件； 5、资产评估申报表；

6、与本次评估有关的其他资料及专项说明

委托方（盖章）： 被评估单位（盖章）：

法定代表人或授权代表（签字盖章）： 法定代表人或授权代表（签字盖章）：

二〇一三年五月三十一日 二〇一三年五月三十一日

第三部分 资产清查核实情况说明

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一、 评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围内容

评估对象是山东润泽化工有限公司在基准日的全部资产及相关负债。评估范围为山东润泽化工有限公司在基准日的全部资产及相关负债，截止2013年5月31日，根据审计后的资产负债表，1、资产总额3,485,116,591.91元，其中流动资产1,175403,306.60元，非流动资产2,309,713,285.31元；

2、负债总额2,362,820,947.88元； 3、净资产总额1,122,295,644.03元。

上述资产与负债数据摘自经山东昌明会计师事务所有限公司审计的2013年5月31日的山东润泽化工有限公司资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

（二）实物资产的分布情况及特点

纳入评估范围内的实物资产主要为存货、在建工程、固定资产等。这些资产具有以下特点：

1、实物资产主要分布在山东润泽化工有限公司注册地东明县菜园集工业园区山东润泽化工有限公司厂区内。

2、固定资产为房屋建筑物、机器设备、车辆和电子设备。 ⑴房屋建筑物、构筑物，房屋建筑物包括生产车间、办公室、仓库。构筑物包括路面、围墙、水井等。部分房产尚未办理房屋所有权证；目前房屋建筑物均能正常使用。

⑵设备类资产为机器设备、车辆及电子设备及其他设备四大类。 机器设备类级其他设备类资产大部分安装投入使用时间为2012年。目前均可在设计负荷下正常使用。

委估车辆车辆均没有到达报废年限及报废里程，目前行驶正常。 委估的电子设备主要为电脑、打印机、复印机、空调、电视机和家具等企业日常办公用电子设备和办公家具、这类设备维护得当，专人管

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理，设备正常使用。

3、在建工程

纳入评估的在建工程为常减压装置工程、加氢装置工程、重整车间等。

4、存货包括原材料、在库周转材料、产成品和在产品，分别存放在厂区的仓库及生产线上。存货类品种不多、库存较大，被评估企业销售情况良好，存货周转较快。

（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。 1、至评估基准日山东润泽化工有限公司申报范围内账面记录的无形资产为无形资产---土地使用权、财务软件一套。

无形资产----土地使用权为山东润泽化工有限公司所使用的土地使用权，共3宗土地，面积1990968m2。出让性质，两宗土地已取得国有土地使用权证，证载权利人为山东润泽化工有限公司。

（四）企业申报的表外资产的类型、数量

截止评估基准日2013年5月31日，山东润泽化工有限公司申报范围内上述账面记录资产外，无表外资产。

（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。

本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系山东昌明会计师事务所有限公司的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。

二、 资产核实情况总体说明

（一）资产核实人员组织、实施时间和过程

评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分布特点，分成房屋建筑物、机器设备、流动资产和其他资产小组，同时于2013年5月26日至6月6日进行现场的核查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下：

首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整

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理评估资料。2013年5月26日，评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。

其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。

再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项。

（二）影响资产核实的事项及处理方法 本次评估未发现影响资产核实的事项。 （三）资产清查核实结论

评估人员在资产清查所知范围内，未发现影响资产核实的事项，清查情况表明：

1、非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况吻合。

2、实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项目已与企业财务人员进行了沟通。

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第四部分 成本法（资产基础法）评估说明

根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。

一、流动资产评估技术说明 （一）评估范围

纳入评估的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。

（二）评估程序

1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。

2、根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核实。

3、收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。 4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分别评定估算。

（三）评估方法 1、流动资产评估方法

采用重置成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，按经核实后的账面价值确定评估值；对应收、预付类债权资产，以核对无误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；对存货，在核实评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以实际成本或可变现价格得出评估值。

2、各项流动资产的评估

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（1）货币资金

账面值为653,999.58元，其中现金36,400.64元，银行存款617,598.94元。

库存现金存放于公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后账面值确定评估值。现金评估值36,400.64元。

对所有银行存款账户进行了函证，以证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行借款，检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。基准日银行未达账项均已由审计进行了调整。银行存款以核实后账面值确定评估值。银行存款评估值617,598.94元。

（2）应收票据

应收票据账面值164,263.00元。为货款收到的未到期的银行承兑汇票。清查时，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。经核实应收票据真实，金额准确，无未计利息，以核实后账面值为评估值。

应收票据评估值164,263.00元。 （3）应收账款

应收账款账面余额0.00元，已计提坏账准备0.00元，账面净额0.00元，主要为应收货款等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。

评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在

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调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失。经分析，未发现公司应收账款存在坏账的充分依据，以审核无误的账面值确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。

应收账款评估值为0.00元。 （4）预付账款

预付账款账面价值为1,103,155,239.10元，为预付的原料款、设备款。评估人员在对预付款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，以核实后账面值作为评估值。

预付账款评估值为1,103,155,239.10元元。 （5）其他应收款

其他应收款账面余额13,257,991.35元，已计提坏账准备0.00元，账面净额13,257,991.35元。主要为工程款、备用金、设备款等。

评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其他应收款采用个别认定和账龄分析的方法确定评估风险损失进行评估。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，未发现其他应收款存在坏账的充分依据。其他应收款以审核后的账面值作为评估值，坏账准备评估为零，其他应收款评估值为13,257,991.35元。

（6）存货

存货账面值为58,171,813.57元，其中：原材料账面值15,901,697.87元，产成品账面值42,270,115.70元，存货账面净额为

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58,171,813.57元。存货的具体评估方法及过程如下：

①原材料

原材料账面值15,901,697.87元，主要为生产用的原材料、辅助材料、工具和劳保用品等。上述材料因耗用量大，周转速度较快，账面采购单价与基准日市场销售价格相近，以核实后账面单价作为评估单价，以基准日实际数量乘以评估单价作为在库周转材料的评估值。

经评估，原材料评估值为15,901,697.87元。 ②,产成品（库存商品）

产成品账面价值42,270,115.70元，均为正常销售产品。 对于正常销售的产成品，评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值。

评估价值=实际数量×不含税销售价格×（1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）

a．销售价格：不含税售价按照评估基准日前后的平均市场价格确定；

b．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育附加；

c．销售费用率是按各项销售费用与销售收入的比例平均计算； d. 营业利润率=营业利润÷营业收入;

营业利润=营业收入－营业成本－营业税金及附加－销售费用－管理费用－财务费用

e. 所得税率按企业现实执行的税率，公司为高新技术企业，所得税按照15%计算;

f. r为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，

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具有不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中r对于畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉强可销售的产品为100%。

经评估，产成品账面值42,270,115.70元，评估值48,610,633.06元。

二、长期投资评估技术说明 （一）评估范围

纳入本次评估范围的长期投资为对东明洁源环保科技有限公司的股权投资，投资日期为2013年，长期股权投资账面值为50,000,000.00 元。

（二）评估过程及方法

评估时首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性。

经评估，长期股权投资的评估值为50,000,000.00元。

三、固定资产评估技术说明

（一）房屋建筑物类资产评估技术说明 1、评估范围

本次委估的房屋建筑物类资产账面原值14,000,000.00元，账面净值13,838,460.06元。其中：固定资产-房屋建筑物账面原值14,000,000.00元，账面净值13,838,460.06元。

2、建（构）筑物类资产概况

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（1）房屋产权情况说明

纳入此次评估范围的房产均未办理房屋所有权证，所有房屋坐落于东明县菜园集工业园公司院内。

（2）主要建（构）筑物分布状况

纳入此次评估范围的建筑物主要分为办公用房及生产用房。位于东明县菜园集工业园公司院内，主要有厂房、办公楼、仓库等建筑物；构筑物主要有道路、围墙、水井等。

（3）主要建（构）筑物结构如下：

被估对象建（构）筑物的建成时间为2012年，建（构）筑物的结构可分为钢混结构、砖混结构和混合结构等。

3、资料审查、现场勘查和市场调查 （1）资料审查 ① 评估申报表的审查

建（构）筑物申报表：建筑面积、主要建筑参数未能填全经现场核查作了补充。

② 权证审查

本次评估范围内部分建筑物未办理房屋所有权证，申报的建筑面积基本以设计图纸尺寸为依据，待房屋所有权证办理完后以产权证的面积为准。对缺乏产权证明的房产面积，在企业申报的基础上，评估人员通过进行现场实地勘察、查阅相关资料并核对申报明细表方式，在产权持有人对面积无异议的情况下，以资产申报表面积为准。

（2）现场勘查

我们在评估时对现场作了全面的勘查，一方面是为了核实账面委估项目是否与实际相符，核对建筑面积和结构类型等，另一方面是查看建筑基础和结构的现时状况，查看其承载力的稳定性和牢固性等。经现场勘查，认为委估构筑物均可持续使用。

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（3）市场调查

市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料，其中包括近期山东省及当地目前执行的前期及其他费用标准以及山东省及当地的建筑单方造价资料等，在被评估企业有关人员的配合下，经过我们的努力，完成了上述资料的搜集工作，这将使我们的评估有了可靠、准确的依据，以确保评估值的准确性。

4、评估程序

基于本次评估之特定目的，结合委估建（构）筑物特点，本次评估采用重置成本法。评估工作主要分以下四个阶段进行。

首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员进入现场后根据被评估企业提供的资产清查评估明细表，进行账表核对，主要核对房屋建筑物的名称、位置、结构、建筑面积、使用年限、账面价值等；收集委估建筑物的有关财务、权属资料等。

其次，实地查勘。根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。

评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。

结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的程度。

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装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。

设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。

维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。

再次，搜集价格资料。搜集当地的建设工程概预算定额和材料、人工、机械价格变动的资料，收集有关管理部门对房屋建筑物建设的相关政策规定。

最后，评估作价及编制评估说明。依据所搜集的资料对评估对象进行因素分析、评定估算，得出评估对象于评估基准日的评估价值，并最终形成评估技术说明。

5、评估方法

本次评估按照建（构）筑物用途、结构特点和使用性质等分别采用成本法进行评估。

重置成本法是根据建筑工程基本资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、资金成本计算出建筑物的重置成本，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。

房屋建（构）筑物评估值＝重置成本×成新率

其他房屋建（构）筑物是在实地勘察的基础上，以此类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算评估净值。

A. 重置成本

重置成本由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。

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a. 建安造价的确定

建筑安装工程造价包括土建工程、安装工程、装饰工程的总价。评估现场工作期间，评估人员套用《2003山东省建筑工程消耗量定额》、《2006山东省建筑工程价目表》、《山东省建筑工程费用及计算规则》、国家、山东省及当地政府有关部门颁布的关于工程建设收费的规定和相关的工程造价信息等计算土建工程造价、安装工程造价、装饰工程造价。根据资产所在地政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用。

b. 前期及其他费用的确定

前期及其他费用，包括政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包括的内容及取费标准见下表：

表4－1 前期费用及其他费用表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8

费用名称 工程勘察设计费 工程招标代理服务费 建设单位管理费 工程建设监理费 环境影响评价费 劳动保险费 新型墙体材料专项基金 城市基础设施配套费

取费依据 计价格[2002]10号 计价格[2002]1980号 财建（2002）394号 发改价格〔2007〕670号

计价格[2002]125号 鲁政办发[1995]77号 鲁财综〔2008〕53号 东政办发[2011]14号

取费基础 建安造价 建安造价 建安造价 建安造价 建安造价 建安造价 建筑面积 建筑面积

费率 3.43% 0.44% 1.28% 2.58% 0.16% 2.60% 10元/m2 40元/m2

c. 资金成本的确定

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑：

资金成本＝（工程建安造价+前期及其他费用）×合理工期×贷款

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利息/2

B. 成新率

依据现场勘察鉴定所掌握的房屋建筑物现状，结合行业特点并考虑房屋建筑物的建造质量、使用环境、维护保养情况及经济寿命年限、实际已使用年限、尚可使用年限等多方面因素，采用打分法为主（权数60%）、年限法为辅（权数40%）综合确定成新率。

①采用打分法确定的成新率：将房屋建筑物分为结构、装饰、设备三大部分，再根据情况具体细分为若干个子项目，对照评分标准评定各子项目的得分，将各子项目的得分相加得出房屋建筑物的成新率。

②采用年限法确定的成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%

已使用年限以资产占有方申报的《资产清查评估明细表》中填报的时间为基础，结合房屋建筑物的实际利用状况等因素调整确定。

尚可使用年限通过现场勘测，参照《资产评估常用数据与参数手册》提供的经济寿命年限参考表，结合房屋建筑物的建造质量、维修保养水平、环境状况、当前状况等因素综合确定。

6、评估结果及增减值原因分析 （1）评估结果

经评估计算，委托评估的房屋建（构）筑物账面原值14,000,000.00元，净值13,838,460.06元，评估原值错误！链接无效。元，评估净值20,112,361.45元，评估值原值增值6,440,000.00元，增值率错误！链接

无效。，评估净值增值

6,273,901.39元，增值率错误！链接无效。。

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具体情况详见“固定资产清查评估汇总表”和“固定资产-构筑物清查评估明细表”。

（2）评估增减值原因分析

经评估计算，房屋建筑物类资产评估净值增值6,273,901.39元，增值率错误！链接无效。。造成本次评估增值的主要原因为委托评估的构筑物于2012年后建成，成新度高，人工费、材料费及定额水平的提高，是造成评估原值增加的原因，这是因为当时公司招标时全面压低了各项规定的取费费率，大幅降低了招标价。

7、典型案例

案例：中心控制室（评估明细表5-1-1第2项） （1）中心控制室概况

委估建筑物为资产占有方的控制室，建成时间为2012年，建筑面积484.29平方米，钢混结构，外墙抹灰刷涂料，内墙抹灰刷涂料，地面为瓷砖、花岗石，塑钢窗，铝合金门。室内设置消防栓、上下水、照明电，该建筑物使用状况良好。

（2）重置成本计算 1）建筑安装工程造价

根据委估房屋建筑物现场查勘资料和《2003山东省建筑工程消耗量定额》、《2006年山东省建筑工程价目表》、《山东省建筑工程费用及计算规则》国家、山东省及当地政府有关部门颁布的关于工程建设收费的规定和相关的工程造价信息等计算该工程的建安造价。计算结果如下表所示：

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表4－2 建筑工程造价计算表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 一 直接费 (一) 直接工程费 (一)'省价直接工程费 JF1 (二) 措施费 1.1 参照定额规定计取的措施费 1.1'参照定额计取的省价措施费 1.2 参照省发布费率计取的措施费 1)夜间施工费 2)二次搬运费 3)冬雨季施工增加费 4)已完工程及设备保护费 1.3 按施工组织设计计取的措施费 1.4 总承包服务费 (二)'省价措施费 JF2 二 企业管理费 三 利润 四 其他项目费 五 规费 5.1 安全文明施工费 1)环境保护费 2)文明施工费 3)临时设施费 4)安全施工费 5.2 工程排污费 5.3 社会保障费 5.4 住房公积金 费用名称 费率 费用说明 (一)+(二) 1.1+...+1.4 1)+...+4) 0.70% JF1 0.60% JF1 0.80% JF1 0.15% JF1 5% JF1+JF2 3.10% JF1+JF2 5.1+...+5.5 1)+...+4) 0.11% 一+...+四 0.29% 一+...+四 0.72% 一+...+四 2% 一+...+四 0.26% 一+...+四 2.60% 一+...+四 0.20% 一+...+四 金额 3,581,008.36 2,685,756.27 2,106,680.34 895,252.09 832,584.44 824,258.60 62,667.65 14,746.76 12,640.08 16,853.44 3,160.02

886,926.25 149,680.33 32,392.90 130,699.99 218,395.12 121,485.99 4,283.16 11,291.97 28,035.23 77,875.63 7,849.34 78,493.38 6,037.95 山东金信达资产评估有限公司 第24页

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27 28 29 30 31 5.5 危险作业意外伤害险 六 税金 七 甲方备料 八 税后项目费 九 建筑工程费用合计 0.15% 一+...+四 3.48% 一+...+五 一+...+六-七+ 八 4,528.46 143,103.75

1,231.89 4,256,512.34

表4－3 装饰工程造价计算表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 费用名称 一 直接费 (一) 直接工程费 (一)'省价直接工程费 省价人工费 JF1 (二) 措施费 1.1 参照定额规定计取的措施费 其中省价人工费 1.2 参照省发布费率计取的措施费 1)夜间施工费 2)二次搬运费 3)冬雨季施工增加费 4)已完工程及设备保护费 其中人工费 1.3 按施工组织设计计取的措施费 1.4 总承包服务费 措施省价人工费 JF2 二 企业管理费 费率 费用说明 (一)+(二) 1.1+...+1.4 4% JF1 3.60% JF1 4.50% JF1 0.15% (一)' (1+2+3)*0.2+4*0.1 49% JF1+JF2 金额 1,103,760.56 1,051,426.35 1,047,454.84 300,979.09 52,334.21 14,344.56 8,213.55 37,989.65 12,039.16 10,835.25 13,544.06 1,571.18 7,440.81

147,479.75 山东金信达资产评估有限公司 第25页

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18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 三 利润 四 其他项目费 五 规费 5.1 安全文明施工费 1)环境保护费 2)文明施工费 3)临时设施费 4)安全施工费 5.2 工程排污费 5.3 社会保障费 5.4 住房公积金 5.5 危险作业意外伤害险 六 税金 七 甲方供料 八 税后项目 九 装饰工程费用合计 16% JF1+JF2 5.1+...+5.5 1)+...+4) 0.12% 一+...+四 0.10% 一+...+四 1.62% 一+...+四 2% 一+...+四 0.26% 一+...+四 2.60% 一+...+四 0.20% 一+...+四 0.15% 一+...+四 3.48% 一+...+五 一+...+六-七+八 48,156.65

50,776.35 27,656.91 864.28 720.23 11,667.76 14,404.64 1,872.60 18,726.03 1,440.46 1,080.35 46,986.03 53,523.81 1,397,159.35

表4－4 安装工程造价计算表

序号 费用名称 费率 费用说明 金额 1 2 3 4 5 6 7 8 一 直接费 (一) 直接工程费 省价人工费 JF1 (二) 措施费 1.1 参照定额规定计取的措施费 其中省价人工费 1.2 参照省发布费率计取的措施费 1)夜间施工费 (一)+(二) 1.1+...+1.4 1)+...+4) 2.60% JF1 505,889.92 474,271.80 81,574.75 9,107.86 1,766.19 728.63 7,341.67 2,120.93 山东金信达资产评估有限公司 第26页

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9 2)二次搬运费 2.20% JF1 2.90% JF1 1.30% JF1 1*0.5+(2+3)*0.4+4*0.25 40% JF1+JF2 23% JF1+JF2 1.1+...+1.5 1)+...+4) 0.30% 一+...+四 0.60% 一+...+四 1.80% 一+...+四 2% 一+...+四 0.26% 一+...+四 2.60% 一+...+四 0.20% 一+...+四 0.15% 一+...+四 3.48% 一+...+五 1,794.63 2,365.65 1,060.46 3,819.76 4,047.12 34,248.75 19,693.03 12,080.00 45,170.51 26,839.62 1,713.17 3,426.33 10,279.00 11,421.11 1,484.74 14,847.45 1,142.11 856.58 21,474.46 31,395.63 10 3)冬雨季施工增加费 11 4)已完工程及设备保护费 12 其中人工费 13 1.3 按施工组织设计计取的措施费 14 1.4 总承包服务费 15 措施省价人工费 JF2 16 二 企业管理费 17 三 利润 18 四 其他项目 19 五 规费 20 1.1 安全文明施工费 21 1)环境保护费 22 2)文明施工费 23 3)临时设施费 24 4)安全施工费 25 1.2 工程排污费 26 1.3 社会保障费 27 1.4 住房公积金 28 1.5 危险作业意外伤害险 29 六 税金 30 七 甲方供料 31 八 设备费 山东金信达资产评估有限公司 第27页

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32 九 安装工程费用合计 一+...+六-七+八 669,952.29 建安工程造价＝建筑工程造价+装饰工程造价+安装工程造价 ＝4,256,512.34 + 1,397,159.35+ 669,952.29 ＝6,323,303.98（元） 2）工程建设的前期费用及其他费用

根据国家、山东省及当地政府部门的有关规定，该楼取以下工程建设的前期费用及其他费用，具体计算过程见表

表4－5

表4－5 工程建设的前期费用和其他费用计算表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8

费用名称 工程勘察设计费 工程招标代理服务费 建设单位管理费 工程建设监理费 环境影响评价费 劳动保险费 新型墙体材料专项基金 城市基础设施配套费

合计

取费依据 计价格[2002]10号 计价格[2002]1980号 财建（2002）394号 发改价格〔2007〕670号 计价格[2002]125号 鲁政办发[1995]77号 鲁财综〔2008〕53号 东政办发[2011]14号

取费基础 建安造价 建安造价 建安造价 建安造价 建安造价 建安造价 建筑面积 建筑面积

费率 3.43% 0.44% 1.28% 2.58% 0.16% 2.60% 10元/m2 40元/m2

价值（元） 216,900.30 27,823.95 80,942.39 163,149.50 10,117.80 164,414.22 4,842.90 19,371.60 687,562.66

该工程前期费用及其他费用＝687,562.66（元） 3）资金成本

根据工程类别、规模和施工企业等级，该工程建设周期按整个项目合理周期考虑为1年，假设工程资金在建设期内均匀投入，建设投资贷款利息率按六个月至一年（含一年）贷款利息率6.00%计算。

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资金成本=(建安造价+前期及其它费用)×贷款利率×建设工期÷2

＝（6,323,303.98+ 687,562.66）×1×6.00%/2 ＝210,335.00（元）

4）重置成本

重置成本＝建安工程造价+工程建设前期及相关费用+资金成本

＝6,323,303.98+ 687,562.66+210,335.00 ＝7,221,501.64（元）

（3）成新率的确定

依据现场勘察鉴定所掌握的房屋建筑物现状，结合行业特点并考虑房屋建筑物的建造质量、使用环境、维护保养情况及经济寿命年限、实际已使用年限、尚可使用年限等多方面因素，采用打分法为主（权数60%）、年限法为辅（权数40%）综合确定成新率。

综合成新率＝年限法成新率×40%＋打分法成新率×60% ①采用打分法确定的成新率：

采用打分法确定的成新率：将房屋建筑物分为结构（权数50%）、装饰（权数30%）、设备（权数20%）三大部分，再根据情况具体细分为若干个子项目，对照评分标准评定各子项目的得分，将各子项目的得分相加得出房屋建筑物的成新率。采用打分法确定的成新率为50%，具体打分情况如下：

A.结构部分

a.基础：有承载能力，无明显不均匀下沉，基础稳定。满分25分，得分25分。

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b.承重构件：有轻微变形、小裂缝。满分25分，得分25分。 c.非承重墙：稍有裂纹、风化、破损。满分15分，得分25分。 d.屋面：稍有破损、无渗漏。无隔热、保温层。满分20分，得分20分。

e.地面：地面局部损坏。满分15分，得分15分。 结构部分得分100分。 B.装饰部分

a.门窗：少量变形、配件局部锈蚀、开关尚灵活。满分30分，得分30分。

b.外粉饰：外墙面局部脱落，稍有风化，有污迹。满分35分，得分35分。

c.内粉饰：基本完整，稍有剥落。满分35分，得分30分。 装饰部分得分30分。 C.安装部分：

给排水：管路基本通畅，满分35分，得分30分。

电照：基本完好，线路无老化，但无漏电现象，满分35分，得分30分。

消防报警：系统运行基本正常，感应装置个别损坏，满分30分，得分30分。

安装部分得分90分。 采用打分法确定的成新率为

打分法成新率＝100%×50%＋100%×30%＋90%×20%＝98%

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②采用年限法确定的成新率：

该建筑物为钢混结构，2012年建成，参照《房屋构筑物经济寿命年限》，钢结构非生产用房经济使用年限为50年，截止评估基准日2013年5月31日，该建筑物已使用0年，尚可使用年限为50年，则：

根据上述综合情况，确定该建筑物尚可使用50年，则该建筑物成新率计算如下：

年限法成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）

=50÷（0+50）=100.00%（取整）

③综合成新率：

综合成新率＝年限法成新率×40%＋打分法成新率×60%

＝100%×40%＋98%×60% ＝99%（取整）

（4）评估值的计算

评估值＝重置成本×综合成新率

＝7,221,501.64×99%＝7,149,286.62元） （二）设备类资产评估技术说明 1、评估对象与范围

纳入本次评估的设备类资产为山东润泽化工有限公司的机器设备、运输车辆和电子设备以及其他设备，审计后账面原值884,891,006.29元，账面净值862,083,504.76元。

2、评估对象概况

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本次委估的机器设备类资产大部分安装投入使用时间为2012年。目前均可在设计负荷下正常使用。

委估车辆均没有到达报废年限及报废里程，目前行驶正常。 委估的电子设备主要为电脑、打印机、复印机、空调、电视机和家具等企业日常办公用电子设备和办公家具、这类设备维护得当，专人管理，设备正常使用。

3、评估过程 （1）清查核实

1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导该公司根据实际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的基础。

2）针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。

设备评估人员向现场操作、维护人员了解设备的运行、检修情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；到现场察看设备外观、运行情况等。对金额较小、数量较多的小型设备，主要核对财务明细账，以抽查的方式对实物进行清查核实。

3）根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求做到“表”、“实”相符。

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4）关注本次评估范围内设备、车辆的产权问题，如逐一核对车辆行驶证；查阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况。

（2）评定估算

根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市场询价工作，进行评定估算。

（3）评估汇总

对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。

（4）撰写评估技术说明

按资产评估准则要求编制“设备评估技术说明”。 4、评估方法

根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用成本法进行评估。

评估值=重置成本×成新率 （1）重置成本的确定

设备的重置成本，在设备购置价的基础上，考虑该设备达到正常使用状态下的各种费用(包括购置价、运杂费、安装调试费、工程建设其他费用和资金成本等)，综合确定：

重置成本=设备购置价（不含税）+运杂费（不含税）+安装调试费+工程建设其他费用＋资金成本

1）机器设备重置成本

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①购置价

主要通过向生产厂家询价或参照《2012机电产品报价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定。对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购置价。

②运杂费

以含税购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地间发生的装卸、运输、保管、保险及其他相关费用，按不同运杂费率计取，购置价格中包含运输费用的不再计取运杂费。

③安装调试费

根据设备的特点、重量、安装难易程度，以含税购置价为基础，按不同安装费率计取。

对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。 ④其他费用

其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合企业的具体情况及本身设备特点进行计算。本次评估主要考虑以下费用：

表4－6 其他费用取费表

序号 1 2 3 4 5

费用名称 建设单位管理费 工程勘察设计费 工程建设监理费 环境影响评价费 工程招标代理服务费

合计

取费基数 建安工程造价 建安工程造价 建安工程造价 建安工程造价 建安工程造价

费率 1.28% 3.43% 2.58% 0.16% 0.44% 7.89%

取费依据 财建[2002]394号 计价格[2002]10号 发改价格〔2007〕670号 计价格[2002]125号 计价格[2002]1980号

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⑤资金成本

根据各类设备不同，按此次评估基准日贷款利率，资金成本按均匀投入计取。

资金成本=（含税购置价格+含税运杂费+安装调试费+其他费用)×贷款利率×建设工期×1/2

⑥ 增值税可抵扣金额

根据财税[2008]170号，自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第50号)的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣，其进项税额记入“应交税金一应交增值税(进项税额)”科目。故：

增值税可抵扣金额=购置价/1.17×17%+运杂费×7%

对生产年代久远，已无类似规格型号的机械设备参照近期二手设备市场行情确定评估值。

2）运输车辆重置成本

根据车辆市场信息及《慧聪汽车商情网》等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆价格，根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及当地相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等确定其重置成本：

重置成本=现行含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费。 3）电子设备重置成本

根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，并结合具体情况综合确定电子设备价格，同时，按最新增值税政策，扣除可抵扣增值税额。一般生产厂家或销售商提供免费运输及安装，即：

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重置成本=购置价（不含税）

对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场价格确定其重置成本。

（2）成新率的确定 1）机器设备成新率

在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：

成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）?100% 对价值量较小的一般设备则采用年限法确定其成新率。 2）车辆成新率

对于运输车辆，根据国经贸经[1997]456号文《关于发布〈汽车报废标准〉的通知》及2000年12月18日国经贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：

使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100% 行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100% 成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)+a a：车辆特殊情况调整系数 3）电子设备成新率 采用年限法确定其成新率。

成新率=（1－实际已使用年限／经济使用年限）?100% （3）评估值的确定 评估值=重置成本×成新率 5、评估结果及增减值原因分析

纳入本次评估范围内设备类固定资产账面原值884,891,006.29元，

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账面净值862,083,504.76元；评估原值1,283,212,038.07元，净值1,253,971,636.97元，原值增值398,321,031.78元，增值率错误！链接无

效。，净值增值

391,888,132.21元，增值率错误！链接无效。。

增减主要原因分析如下：

（1）机器设备评估原值增值的原因：公司账面资产的价值分摊费用较少，未包含建设单位管理费、设计费、资金成本等相关费用;为此次评估增值的主要原因。

机器设备评估净值增值的原因: 被评估企业设备的会计折旧年限低于评估所用的经济耐用年限是造成此次评估机器设备净值增值的主要原因。

（2）车辆评估增减值主要原因

车辆类资产评估原值减值的原因：车辆类资产技术更新速度快，目前市场上同类产品的价格普遍低于其购置时的水平，故评估原值减值。

车辆评估净值增值的原因：被评估企业车辆的会计折旧年限低于评估所用的经济耐用年限是造成车辆类资产净值增值的主要原因。

（3）电子设备评估增减值主要原因

电子设备评估原值减值的原因：被评估企业的电子设备主要为电脑、打印机、空调及其他办公自动化设备，这类资产技术更新速度快，目前市场上同类产品的价格普遍低于其购置时的水平，故评估原值减值。

电子设备评估净值增值的原因：被评估企业电子设备的会计折旧年限低于评估所用的经济耐用年限是造成电子设备净值增值的主要原因。

以上因素综合影响，导致设备类固定资产净值评估增值具体评估结果详见“固定资产清查评估汇总表”、“机器设备清查评估明细表”、“车辆清查评估明细表”、 “其他设备清查评估明细表”、“电子设

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备清查评估明细表”。

6、评估案例

案例一：锅炉 (评估明细表5-2-1第233项) 规格型号：TG-75/3.82-M 数量单位：3台 购置日期：2012年9月 启用日期：2013年1月

生产厂家：太原锅炉集团有限公司 （1）设备概况

锅炉是山东润泽化工有限公司现有的主要生产设备之一，于2013年1月投入使用。

（3）重置成本的确定

该锅炉重置成本由设备购置费、运杂费、安装费、其他费用及资金成本等五部分构成，重置成本计算过程如下：

表4－7 重置成本计算表

单位：元

序号 A B C D E F G 合计

项目 购置价格(含税) 购置价格(不含税) 运杂费(含税） 运杂费(不含税） 安装调试费 其他费用 资金成本

单位 台 % 台 % %

数量 1 3% 2% 7.89% 6.56%

单价(元/台) 6,882,825.00

计算公式

A/1.17 A×费率 A×费率×(1-7%)

A×费率 (A+C+E)*费率 (A+C+E+F)×费率×1×1/2

B+D+E+F+G

计算结果 6,882,825.00 5,882,756.41 206,484.75 192,030.82 137,656.50 570,207.64 307,598.51 7,090,246.30

（4）成新率的确定

在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：

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成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）?100% 经评估人员现场勘查，该设备工作正常，管路系统无渗漏及异常声响现象，各部位连接牢固无松动开裂现象，附件齐全符合要求。

该设备至评估基准日已运行0.5年，根据现场勘该设备的实际情况及该类设备的经济寿命年限，预计该设备的尚可使用年限19.5年则：

成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%

=19.5÷（0.5+19.5）×100%=98%（取整） （5）评估值的确定 评估值＝重置成本×成新率

＝7,090,246.30×98%×3＝20,845,324.13（元） 案例二： 轿车 奥迪牌FV7241FCVTG (表5-2-2，序号3) 1、车辆概况 车辆名称：轿车

型 号：奥迪牌FV7241FCVTG 已行驶里程：97,200km 购置日期：2011年3月 启用日期：2011年3月 账面原值：536,761.00元 账面净值：260,552.72元 主要技术参数： 汽缸数量：4

长宽高(mm)：4960×1845×1480 最大功率(kW/rpm)：132/6500 最大扭矩(N·m/rpm)：225/4500

本轿车为日常办公使用，使用频率正常，车况良好。

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2、重置成本的确定

车辆重置成本由购置价、车辆购置税、新车注册上牌等其他费用三部分组成。

重置成本=含税购置价+车辆购置税+新车注册上牌费用

（1）根据当前销售的奥迪牌FV7241FCVTG轿车的市场价格476,100元，评估人员按功能价值法对参照物现价进行修正后确定委估车辆评估基准日的市场购置价格为476,100.00元。

即购置价(含税)=476,100.00(元)。

（2）车辆购置税：按主管部门规定，为计税价格的10%，即 购置税＝476,100÷1.17×10%＝40,695.78(元)(取整)

（3）牌照及其他费：经调查，菏泽地区新车注册上牌其他费用约9,230.00元。

重置成本=现行含税购置价+车辆购置税+新车注册上牌费用

=476,100.00＋40,695.78＋9,230.00=526,025.78(元)

3、成新率的确定

对于运输车辆，根据国经贸经[1997]456号文《关于发布〈汽车报废标准〉的通知》及2000年12月18日国经贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：

使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100% 行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100% 成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)+a

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a：车辆特殊情况调整系数

使用年限成新率＝（1－2／15）×100%=86.67%

行驶里程成新率＝（1－97,200／500,000）×100%=80.56% a：为0

成新率＝Min(86.67%，80.56%)=80% 4、评估值的确定： 评估值＝重置成本×成新率

＝526,025.78×80%＝420,820.62 (元) 四、在建工程评估技术说明

在建工程—土建工程账面值1,286,728,368.25元。为公司在建项目支出。

评估人员在现场核实了相关明细账、入账凭证及可研报告、初步设计、概预算和预决算等资料，查看了在建工程的实物，与项目工程技术人员等相关人员进行了座谈，确认委估的在建工程项目进度基本上是按计划进行的，实物质量达到了设计要求，在建工程已基本达到交付使用使用阶段，未反映评估基准日的购建成本。考虑在建工程的合理工期较短，资金成本和物价变化不大，在确认工程预算合理性的前提下，评估以清查核实后的账面值确定评估值。

在建工程—工程评估值1,864,876,203.49 元。评估增值的原因：公司账面资产在建工程已完工，因未结算，未结转固定资产，其价值分摊费用少，未包含建设单位管理费、设计费、资金成本等相关费用;另

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外，公司在招投标时，各项取费费率低，全面降低了成本，这些均为此次评估增值的主要原因。

五、无形资产—土地使用权评估技术说明 壹、估价对象界定 A、估价对象描述 1、土地登记状况

此次待估宗地：A宗地东国用（2012）第4号、B宗地东国用（2012）第5号、C宗地尚未办理土地使用权证；土地使用权人均为山东润泽化工有限公司；地号分别为：116-33、116-32；用途均为：工业用地；土地使用权类型：出让；终止日期分别为：至2061年8月25日止、至2061年8月25日止、至2061年8月25日止；土地使用权面积分别为：326205平方米、329998平方米、1334765平方米，合计1990968平方米；待估宗地面积1990968平方米。

2、土地权利状况

山东润泽化工有限公司以出让方式取得土地使用权,截止评估基准日工业A用地剩余使用年限为48年、B宗地剩余使用年限为48年、C宗地48年。宗地产权清楚，来源合法。具体见表II

表II 待估宗地登记状况一览表

宗土地名称 估价日土地使用者 国有土地使用证号 宗地位置 登记 用途 面积 (平方米) 宗地四至 东 李屯、东台寺村 南 菜园集李屯村 西 北 李屯、东李寨村 菜园集东台寺 土其他项图地地号 权利状号 级况 别 山东润泽化工有限公司 山东润泽化工有限公司 东国用 (2012)第4号 菜园集工业园区、黄河路东 工业用地 329998 116-33 无 山东金信达资产评估有限公司 第42页

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山东润泽化工有限公司 山东润泽化工有限公司 山东润泽化工有限公司 菜园集工业园区、黄河路东 李屯、东李寨村村 菜园集李屯村 李屯、东李寨村 东李寨村 东国用 (2012)第5号 工业用地 326205 116-32 无 山东润泽化工有限公司 菜园集工业园区、黄河路东 工业用地 1334765 B、地价影响因素分析 （一）一般因素

影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、城市发展、土地利用规划、地理位置等。影响地价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。

1、地理位置

菏泽市位于山东省的南部，北依黄河，南临陇海铁路，京九、新菏铁路在辖区十字交汇，地理位置优越。东明县位于菏泽市西南部，地处北纬34度58分至35度25分，东经114度48分至115度16分。东邻菏泽市牡丹区，南与河南兰考县接壤，西和北与河南长垣县、濮阳市毗邻。现辖8镇5乡1个省级经济开发区，389个行政村，921个自然村；总人口79万人，农业人口68万人；总面积1370平方公里，耕地124万亩；是全国著名的西瓜之乡、武术之乡、书法之乡。

2、自然环境 ⑴ 地势、地貌

东明县属黄河冲积平原，是历次黄河南、北改道的三角地带，地势西高东低，南高北低，由西南向东北方向倾斜。地面坡降1/3000～1/5000。黄河大堤以东以南的海拔高程65～54米，黄河滩区的海拔高程68.0～57.8米。最高点在焦园乡西南徐夹堤村，高程68.0米；最低点在武胜桥乡的韩楼村，高程54.0米。境内地势平缓，无明显岗洼。历次黄河泛滥对东明地形、地貌的形成都有很大影响。由于河道迁徙、

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决口地点不同，水流大小及流经时间长短不同，导致不同地点所覆盖的沉积物各异，并多次改变境内地表形态，引起微地貌的差异和变化，从而构成不同的微地貌单元。

⑵ 气候、水文

东明物产资源丰富。东明县地处中原油田腹地，富含石油、天然气。东明县属北温带季风型大陆性气候，四季分明，光照充足，农副产品种类齐全，量大质优。东明劳动力资源丰富，名胜古迹众多。利用这些优势发展石油天然气化工、农副产品加工和观光旅游业得天独厚。东明盛产绿色环保西瓜、小麦、玉米、大豆等农副产品，是全国唯一的县级“中国西瓜之乡”、全国商品粮基地县、平原绿化先进县。

东明水电供应充裕。境内黄河流长67公里，年均可引用黄河水13.7亿立方米；地表水年可利用量860万立方米；地下水年可利用量2.31亿立方米。全县有变电站15座，年供电量3.5亿千瓦时。经济开发区5万千瓦自备电厂和石化集团热电机组5万千瓦扩能改造已经建成，全县生产、生活用水用电供应充足。

3、社会经济状况

东明县农业基础较好，交通便利、商业繁荣，城市基础设施比较完善，居住以石油、化工、纺织、轻工、食品、建材等为骨干。近几年，东明县的化工行业发展日益迅速，上缴税收收入占全县的财政比重逐年增加，目前已成为本县的第一支柱产业。

东明经济发展迅速。近年来，我县牢牢把握省委、省政府“突破菏泽”和构建鲁南经济带双重机遇，紧紧锁定“率先突破”战略目标，充分发挥资源优势、区位优势，发展壮大石油化工、农副产品加工两大主导产业，全县经济社会实现了又好又快发展。

4、交通条件

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东明交通、通讯便利。新石铁路横穿东西，京九公路纵贯南北，106国道、东兰公路连接鲁豫，日东高速公路全线贯通，京九铁路沿境而过，史有“三省通衢”之称，今为苏鲁豫皖四省人流、物流、资金流、信息流的黄金通道。程控电话装机容量达到15万门，宽带可随时接到用户，政府局域网已经建成，基本实现了信息网上查询、文件网上传输、资源科室共享。

5、公用设施完善程度

随着近几年东明县经济的高速发展，各金融机构、邮政、医院、中小学、中型超市、农贸市场等公共配套设施已较为完善。城市供水、供电、供气管网以及市内公共交通较为发达。 6、土地管理政策

⑴国务院2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）文件出台,进一步加强了土地市场的监管力度,通过优化土地市场利用结构、规范土地市场行为等措施，加大对农用地转为非农业建设项目用地的监管力度。

⑵为了进一步保护耕地，促进节约集约用地，加强土地调控管理，控制固定资产投资过快增长，财政部、国土资源部、中国人民银行联合出台了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）, 进一步明确新增建设用地土地有偿使用费征收范围，调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别和征收标准，加强新增建设用地土地有偿使用费征收管理。

⑶2002年东明县人民政府根据国家相关法律法规出台了《东明县土地交易市场管理办法》（东明县人民政府令第12号），规范了东明县土地使用权交易秩序，建立起了公开、公平、公正的土地交易市场，引导东明县土地市场的健康、持续发展。

7、房地产市场状况。

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从政府的远景规划上，分析可以看出，东明目前的房地产有很大发展的空间，巨大的住宅需求缺口，也是强有力的市场面。商品的市场前景取决于供求关系的矛盾，随着东明的发展步伐加快，需求量越来越大。巨大的需求缺口需要市场来满足。

（二）区域因素 1、区域位置

待估宗地位于开发区东赵官营行政村、沈庄行政村内，该化工园区内化工行业聚集度较高，临近高速公路和省道，距县城居民区比较远，铁路公路运输方便，位置条件优越。

2、周边环境：待估宗地周围空气质量较好，无学校、邮局、商店、医院等人群集中场所，对人民生活环境影响较小。

3、交通环境：东明县境内有新（乡）一菏（泽）铁路，线路总长度51.9公里，城区内设有客运站及货站。经十几年的建设，已形成以日东高速及106国道、东兰公路为骨架；县、乡、村公路网络完善配套，路面通过能力较强，交通手段先进的现代化交通运输格局。城区街道南北走向23条，东西走向24条，总长近2万米。城市公交线路已开通十余条，交通十分便利。该宗土地紧临东兰公路，离铁路线和高速公路比较近，交通条件比较优越。

4、基础设施，待估宗地具备“五通一平”的条件。 （三）个别因素

1、待估宗地地势适中，通风、朝阳，土地面积大。 2、至评估基准日，待估宗地土地平坦。具体见表Ⅱ

表II 待估宗地个别条件说明表

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序号 宗地 名称 山东润泽化工有限公司 宗地 位置 菜园集工业园区、黄河路东 土地 形2面积（m） 状 329998 规则 临路 状况 临路 道路 等级 干道 地形及地质条件 优 其他 优 A B 山东润泽化工有限公司 菜园集工业园区、黄河路东 326205 规则 临路 干道 优 优 C 山东润泽化工有限公司 菜园集工业园区、黄河路东 1334765 规则 临路 干道 优 优 贰、土地估价结果及其使用 A、估价原则

根据地价评估的技术规程及估价对象的具体情况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：

1、合法原则

在估价过程中，应严格遵守国家、地方有关法律、法规，根据《城镇土地估价规程》，坚持规范操作，要求在法律规定的条件下进行估价，对估价资料的合理、合法性进行甄别；在设定地价定义时，应按合法原则界定土地的用途、使用年期、容积率等土地使用条件，确保评估结果的客观、公正性。

2、替代原则

根据市场运行规律，具有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互比较后决定的，地价也同时遵循替代规律。

3、需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地具有供给有限

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性、地理位置固定性等自然特性，尤其我国城市土地属国有所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权。因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征，充分分析影响地价的一般因素、区域因素和个别因素，寻找地价的变化规律，建立科学、合理的地价指数体系。

4、变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

5、最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。我们在采用剩余法时既是以此原则来确定估价对象的最佳开发利用方式（用途、容积率、高度、档次等）和最大收益水平。

6、综合分析原则和多种方法相结合的原则

地价受自然、经济、社会及政治等诸多因素的影响，在进行地价评估时，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合分析，

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才能评估出较合理的符合客观实际的价格。

随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能是评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减少误差，确定出合理的价格。

7、估价基准日原则

估价对象的土地估价结果是在估价基准日的客观合理价格。由于地产市场具有动态的特性，对于同一估价对象，随着时间的变化，地价亦可能发生升降。某叁宗地的地价水平总是与某一基准日（时点）相对应的，所以，我们应该根据项目的特点及委托估价目的，合理确定一个估价基准日。

总之，在评估过程中，严格按照供国家、地方的有关规定，以公正、公平的态度和良好的职业道德，在公开市场条件下进行价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守知悉的客户商业秘密。

B、估价方法与估价过程

根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的价方估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价修正系数法、剩余法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据东明县市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。由于该宗土地处于东明县基准地价覆盖范围内，故

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采用基准地价系数修正法进行评估；另外由于该宗地土地所处区域征地较多，征地有关成本资料可取得，故采用成本逼近法进行评估。因此本次评估采用的方法为基准地价系数修正法和成本逼近法两种方法。

（一）基准地价系数修正法 （1）基准地价成果介绍及内涵

根据《东明县人民政府关于公布东明县城区基准地价更新成果的通知》东政字[2010]89号和《东明县城区土地估价报告》，东明县城区基准地价分商业、住宅、工业等用途，不同用途的基准地价参见表Ⅲ。

该县基准地价于2010年12月公布实施，其基准地价内涵包括：基准日于2010年1月1日，土地权利状况为熟地状态下的完整的国有出让土地使用权市场价格，土地开发程度一二级地 “五通一平”（即通水、通讯、通电、通路、通热和场内地面平整），三级地 “四通一平”（即通水、通讯、通电、通路和场内地面平整），四级地 “三通一平”（即通水、通电、通路和场内地面平整）；土地使用年期为土地用途的法定最高出让年期，即商业用地40年，住宅用地70年，工业用地50年；标准容积率分别为商业1.4、住宅1.2、工业0.6。具体见表Ⅲ

表Ⅲ 东明县城区级别基准地价表 单位： 元/平方米 一 二 三 四 商业用地 965 705 487 301 住宅用地 636 452 353 272 工业用地 360 261 195 150 根据《城镇土地估价规程》与《东明县城区土地定级估价报告》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：地价=基准地价×k1×k2×*×（1+∑K）

（2）确定待估宗地的土地级别及基准地价

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