2013年上海万科海上传奇——开盘清盘战报

用

价值 传奇演绎万科海上传奇——开盘清盘战报

目录：

一. 项目2012推广所遇到的问题二. 推广方案

三. 开盘方案四. 结果及成绩

(一)宏观政策：2012年我国土地供应政策基调是坚持房 地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力 度不放松，在促进房价合理回归同时努力保 持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、 结构和价格大起大落。

(二)市场低迷：2012年房地产业还是受到宏观政策 面影响，整个市场仍处于低迷状态，成 交情况总体较差，观望的态势主导这一 时期的购买行为，消费者胁迫式降价达 成少量的成交数据。

2012年中环走势回顾

中环同品类市场全市月均去化400套，主力 单价保持在 2.8-3.2万/㎡ 近期中环附近项目涨价续销，单价 超3.0万/ ㎡后，月成交量放缓 多依靠开盘(120-150套/月)+稳定续销 (30-50套/月)实现高流量 单次开盘高成交量爆破的难度较大 2013年供应量集中在个案上，户型同质化 较为严重，其中105-125㎡存量竞争激烈 本案年中断档期长，年底集中供应，呈现 “年中缺、年底密”的供应特征

2012年中环市场去化 分析

中环竞争格局分析

以上总结: 1.调控常态化，预计明年市场维持当前大环境 2.中环市场涨价，但超3.0万/㎡后，整体去化放缓; 3.0万/㎡为区域次 主力市场 3.未来项目面临严重的户型同质化竞争 4.本案全年推案量超过市场容量;年底压力积聚

(三)项目价值误解：一开始我们的定位是新海派国际都会实践社区，但渐渐的我们发现 这个说法过于卖点。 于是，我们决定放弃以往定义式的传播口吻，远离类似“海派、国 际”等说教性词汇，而是用真正的文化视角和生活情感的角度，并加上 现代的正向家庭价值观、生活观来与客户进行沟通，软化硬性卖点。 从而我们有了新的定位：让我们更迷恋这都市----万科海上传奇

目录： 一. 项目2012推广所遇到的问题

二. 推广方案三. 开盘方案 四. 结果及成绩

(一)价值梳理： 地杰B沿承 传奇之根 传神之作

梳理一

地杰B现状

梳理二

地杰国际城 ——2005年——荒原之上构建想象万科金色城市——2009年——想象之上构建梦想 万科地杰D——2012年——现实之上描述梦想

不再是空无一物说理想

优势价值

金色城市 作品升级 难点阻碍 机遇影响

优势价值城市级配套 区域成熟价值品质幼儿园，新规划小学、 御桥小学、建平实验中学 世纪联华御桥购物广场、浦东菜市场、 康桥明珠大酒店建行康桥支行

内环级的中环

都市级商业配套：红星美凯龙、宜家 都市级地铁配套：11、13、18号地铁线 都市级通勤配套：2

1条公交线 都市级环线配套：中环、近外环

城市级教育配套： 区域级生活配套：

金色城市 作品升级 建筑形态升级

万科产品

万科作品

金色城市 作品升级 空间产品升级

85平米，三南向空间

难点阻碍 区域发展1、规划主张不明确——区域主题不明 2、区域等级不足——联洋、碧云延续板块

城市界面1、城市高压线、热电厂——辐射影响 2、浦东汽车城——交通安全影响

机遇影响远期展望机会1、区域利好落实 2、地铁通勤 3、未来区域发展利好 消息

威胁1、整体地产走势下行 2、竞品价格动作 3、政策持续影响

机遇影响SWOT分析结论1、建立在7年开发基础之上的成熟作品 2、前期承诺逐步落实，区域信心及描述更具现实性 3、项目劣势无从改变或决定了客户对区域价值的认知

就已知提升未来价值、就客户需求带动项目卖点

这不是一次简单的住宅+配套而是基于本土文化之上

万科对于海派新国际都市社区的实践

(一)价值梳理： 地杰B沿承 传奇之根 传神之作

梳理一

地杰B现状

梳理一

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最美丽的都市型格构架中浓墨重彩的一笔

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/4wym.html