商业地产开发流程(绝对详细)

商业地产开发流程(绝对详细)

节点

主要阶段 现状图

主要工作内容 主办部门工作内容 落实地块具体位置及周边情况 落实规划条件，了解限制性条 件 对地块现状、地质条件、是否 有地下埋藏物等影响开发的因 市场：实地踏勘地块，了解地块素质 素详细了解。 了解地块周遍的商业、居住区 市场：对周边购买力、交通和商业状况 、交通等情况 进行调研，了解基本情况 协办部门工作内容 主办部门 发展中心 发展中心

工作部门 协办部门

规划设计条件

土地信息收集

现场踏勘

发展中心

市场研究中心

了解周边配套情况

发展中心

市场研究中心

了解该区域未来规划情 了解地块所属区域的规划，对 况 以后项目开发的影响和支撑。 同土地所有方进行接触，了解 了解地块的上市方式和 土地出让方式和土地款，以及 土地款 能否调整。 土地初判 了解当地的建安成本、 政府收费项目和具体情 成本测算 况 了解当地的房地产市场 产品形式、开发周期的安排 状况 现状图(四至电子文件) 市场深度调研 市场：深入理解周边居民状况、现有业 态和项目状况，深入理解区域市场 市场：对周边消费群体和项目状况进行 深入分析，对项目定位、客户定位、业 态定位和产品定位，对项目发展提出策 略性建议 市场：了解周边项目的产品、售价和销 售情况及开发进度

发展中心

发展中心

发展中心

发展中心 发展中心 发展中心

市场研究中心

销售中心 市场研究中 心 销售中心 市场研究 中心

项目最终定位

发展中心

土地深判

可行性研究报告

成本测算：针对多个方案进行 市场：协助进行成本、售价、利润率的 发展中心、 初步成本测算、利润率分析及 平衡 运营部 比选 开发周期及付款计划 项目方案确定 现金流测算 区域宏微观市场研究 市场：根据定位，对项目方案提出建 议，确定最终方案 市场：协助提供区域市场研究报告 发展中心 发展中心、 研发部 发展中心 发展中心 发展中心、 运营部 发展中心

市场研究中心 工程部 开发部 销 售 市场研究中心

项目招商报告(前期阶 段) 项目招商版盈利能力分析 项目商业策划书

市场研究中心

财务中心

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方式（招商阶段）

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节点

主要阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 合作伙伴确定 寻找合作资金 明确合作伙伴、寻找合 作方式(招商阶段) 合作方案确定 合作细节确定 引资(商业计划书) 签署战略合作协议 协办部门工作内容 主办部门 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心

工作部门 协办部门 财务中心、集团资管 部 财务中心、集团资管 部 财务中心、集团资管 部 财务中心、集团

资管 部、综合管理部 财务中心、集团资管 部、综合管理部

土 地 获 取 阶 段

合作实施(实施阶段) 合作公司成立及相关手续办理 投方案标 投经济标 投标、摘牌 拍卖 项目方案确定 确定土地上限 竞争对手分析、确定土地上限 、价格敏感性分析、制定拍卖 战术 竞争对手分析、确定土地上限 、价格敏感性分析、制定出价 战术

挂牌

发展中心

获取土地

签订土地出让合同

确定用地图、桩点坐标 交纳政府净收益，契税，交易 、用地条件 费 土地出让合同 出让金、交易费交费证 明 办理房地产开发资质预审表 企业投资项目备案 委托工程咨询资格机构编制申 请报告 向项目备案机关提交申请报告 建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声 明(原有土地证作废)

发展中心 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 发展部 发展部 开发部 开发部

法务 财务部 发展部 财务

用地规划许可证

研发

确权

土地补偿费(原户主需 交纳的土地使用费) 土地出让合同 核定用地图、核定用地 相关图、规划地界坐标 图 交费证明 1:500现状地形图3份 (反楼座) 缴纳土地费用

发展中心

发展部 开发部

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节点

主要阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 详规 土地出让合同 交费证明 缴纳土地费用 建设用地规划许可证 地籍图4份(薄膜图) 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 申请人主体资格证明、 法人代表证明或个人身 份证明 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 协办部门工作内容 主办部门 开发部 发展部 发展部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部

工作部门 协办部门 研发

办理土地证

综管

市场：对项目定位的经营者、消费者和 市场研究中 投资者以及竞争项目进行深入理解研究 心

销售中心

区域市场调研

3、项目所在商圈或临近 商圈主要商业业态分布状况、 市场：组织对重点商家的专向访谈和专 市场研究中 商圈现状调研(商业部 经营状况、经营特点、预期发 家论证会议，并提供相关资料 心 分) 展方向

招商中心

竞争项目开发规模、定位种类 、操作方式、开发周期 市场：对项目与竞争项目的比较进行专 市场研究中 商业招商部、销售中 4、同期操作商业地产项 提取数据库相关数据进行重点 题讨论，了解投资者对项目的投资意向 心 心 目调查(商业部分) 分析、竞争项目实地调研了解 相关信息 通过行业发展状况分析，消费 公建部分拟选业态种类 需求分析确定可开发公建部分 确定、所选业态数量确 业态种类。结合市场相关类型 市场：完成项目业态规划和落位 定 物业供求

状况确定所选业态开 发数量 项目定位 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算 开发计划 项目发展报告 项目考核指标初定 资金流 明确产品设计思路 设计前期 明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案与设计院选择与合同签订

市场研究中 招商中心、销售中心 心

市场：结合控规指标等相关要求进行项 市场研究中 目定位工作 心 研发部

商业招商部、销售 体系 商业策划 运营部 财务部 商业

市场：根据现金流要求和业态规划，制 市场研究中 定合理的开发顺序和开发节奏，保障项 销售 工程 心 目操作 销管 财务

运营 工程、开发

市场：结合项目定位和周边项目状况， 市场研究中 对动线、主力面积划分等建筑设计提出 销售中心、招商中心 心 建设性意见 研发 研发 研发

运营部、法务部

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设

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节点

主要阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 协办部门工作内容 主办部门 研发 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准， 市场：结合业态规划和商家要求，提出 及规划指标、环境指标的初订 有效建议，保障客户需求

工作部门 协办部门 市场研究中心、销售 中心、招商中心

对于初步测算的成本指标逐步 规划方案结合成本测算 市场：结合规划方案测算成本、制定合 市场研究中心、销售 细化、结合市场调整售价，确 研发 运营 的研讨及确定 理的售价和租金体系，保障利润率 中心、招商中心 保预期利润率。 规 划 设 计 阶 段 彩色总平面图(含经济指标)送规划预审 开发部 研发部 修建性详规成果 研发 开发 详细性规划方案(配套场站点)报建及确定(公示会市 开发部 研发部 政府) 建筑平、立面功能效果 各部门共同商讨成本指标，逐 市场：结合项目定位，对方案进行分析 市场研究中心、销售 及成本测算的研讨及确 研发 运营 步深化。 评价，合理优化成本结构 中心、招商中心 定 彩色立面效果图送规划预审及审批(上报市政府) 建筑方案报建图 景观概念方案设计及确定 市场：结合项目定位和客户需求，对景 观方案设计提出有效建议 市场：结合业态规划和商家要求，对相 关配套设施设备的种类、数量提出建议 开发部 开发 研发 研发 研发 市场研究中心、销售 中心、招商中心 市场研究中心、销售 中心、招商中心 销管 工程 销管 工程 运营 工程管理部 法 务

方案设计组织

项目成本指标确定 指标确认阶段 项目考核指标确定 年度考核指标调整 施工图设计院的选择与合同签定

运营 运营 运营 研发

制定建筑、综合管网、 市场 ：结合项目定位和客户需求及经 按产品型式不同提供建筑设计 景

观施工图设计任务书 验判断，参与建筑、景观规划和交工标 市场研究中心、销售 限额指标，提供景观限额设计 研发 运营 (交工标准确定、建筑 准的讨论制定 中心、招商中心 指标 、景观限额指标确定) 结构方案及设备选型研讨及确定 地质勘察报告 组织现场勘察，并提供地质勘 察报告 总平面图 放线图 桩位图 施工图报建图 消防、人防报建图 施工图审查全图及计算书 编制典型楼座建安预算 施工图会审 施工图全图 研发 工程 研发 研发 研发 研发 研发 研发 运营 研发 研发 工程 运营 研发

施工图设计组织

施工图成果

工程 运营

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节点

主要阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 协办部门工作内容 主办部门 运营部 研发 研发 市场：平衡成本和利润，优化景观方案 运营部 开发部 开发部 编制典型楼座建安预算，建安 成本综合测算、分析、反馈并 市场：平衡成本和利润，优化方案 进行图纸优化 综合管网方案设计 景观扩初及施工图设计 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 设计方案(含总平面方案)申 报表 土地出让合同 规划方案及市政方案送 修建性详细规划2份，电子文 件1份(注：规划方案审定 审 前，提交10本规划设计方案， 电子文件1份) 申报单位(人)委托代理的， 需提交授权委托书 建筑设计方案申报表 1/500现势地形图1份 土地出让合同 投资计划 建筑方案送审 建筑设计方案2份(含建筑效 果、总平面、各层平面、立面 、剖面图等)、重要项目需提 交模型 申报单位(人)委托代理的， 需提交授权委托书 投资计划 大配套 小配套 取得许可证 消防证明 人防证明 地名证明 建设工程规划许可证 规划局批复的项目总平图及电子文件 首层平面图 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 施工单位配合做记录、现场保护 移交施工单位 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证

工作部门 协办部门 市场研究中心、销售 中心、招商中心 开发 运营 市场研究中心 研发 发展中心

开发部

研发

开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 研发 发展中心

建设工程规划许可 证

开发部

开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部

财务 财务 研发 研发

开 工 开 盘 现场工程放线

研发 工程 工程 工程 研发 工程

第 5 页，共 22 页

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节点

主要阶段

施工许可证

主要工作内容 主办部门工作内容 天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 建设资金证明(银行存款证明)(注：资金情况满足施 工中标价

的1/3以上) 建设项目年度投资计划(当年计划) 施工图审查 质量监督登记表 安全措施 安全施工措施登记表 营业执照 资质证书 《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》 年度投资计划 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 公用基础设施配套证明 获取前期物业备案证明 基础工程形象部位达到正负零及图象文件 获取《面积计算成果表》 项目总平面图 获取商品房网上销售数据录入合格证明 规划成果 大配套 移苗 临水、临电 临水、临电 平整场地 施工组织方案 勘察 桩基施工单位 监理 招投标、签订合同 土建施工单位 甲供材、分包商 沉降观测 土建施工单位的公开招标及合同备案 组织监理、施工单位一起对图 纸会审 会同设计院进行会审，签定会 审记录

协办部门工作内容

销售许可证

企业投资项目备案

主办部门 开发部 开发部 财务 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 销管 开发部 开发部 开发部 开发部 工程 开发部 开发部 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 开发部 工程 工程

工作部门 协办部门

研发 工程 工程 工程

物业 工程 研发 销管

工程部、财务部、运 营部 工程 研发 运营 运营 研发 法务 运营 运营 法务 运营 法务 运营 法务 运营 工程 运营 研发 研发

开工准备

施工图会审

第 6 页，共 22 页

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节点

主要阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 设计交底 质量监督手续 会同设计院进行技术交底，签 定交底记录 办理质检委托 办理安全检查委托 申办项目临时、永久路口的报 建手续 环卫、环保等相关手续 申办项目临时施工用水、临时 用电、排污手续 办理施工人员暂住手续 建立平面和高程控制系统。建 立控制主轴线(基线)标桩， 并在现场清楚标明墙、柱轴线 位置 监理单位组织工程部、设计、 规划局验线 试桩施工，确定桩基施工标准 桩基全面施工 委托桩基检测单位 桩基检测 进行桩基施工质量检测，并提 供桩基检测报告 土方工程 支护工程 降水工程 地基处理 混凝土垫层 地下防水 混凝土基础 承建单位自评 监理对验评资料审查、现场观 感质量量测和检查 监理组织相关部门验收 签定建筑工程分部工程(基 础)验收表 基础处理竣工结算 核对全部设计变更、现场签证 及各项扣款的增减项造价。 协办部门工作内容 主办部门 工程 工程 工程 工程 工程 工程

工作部门 协办部门 研发 开发 开发 开发 开发 开发

开工

施工放线

工程

研发

规划验线

工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程

工程

研发、开发 研发

桩基施工

开槽 开工 地基备案

研发

基础施工

研发

基础验收备案

研发

运营

工程

第 7 页，共 22 页

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节点

主要阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 协办部门工作内容 市场：根据项目定位、市场状况和项目 推广策略，对产品推广排期和阶段性重 点聚焦产品提出合理化建议，并对销售 人员进行讲解 主办部门

工作部门 协办部门

产品策略

策划中心

市场研究中心、销售 中心、招商中心

推盘策略确定

价格策略 推广策略 招商策略：整合外部资源，根 据项目销售需要，制定项目全 程招商策略 广告公司寻找及确定 制作公司寻找及确定

进行销售底价的制定，进行价格把控

市场研究中 销售中心、招商中心 心 企划 商业策划 企划 商业 策划 企划 企划 商业 策划 企划 商业 策划 企划 企划 企划 企划 市场 项目销售 项目销售 项目销售 项目销售 研发 项目销售 研发 项目销售 销售中心、策划中心 、研发中心 销售中心、策划中心 、研发中心 项目销售、研发部 商业招商

项目销售

确定外部资源

策略公司寻找及确定 媒介公司寻找及确定 活动公司寻找及确定 项目名称、组团名称 项目核心推广理念确定 SLOGON确定 logo确定

项目推广定位确定

项目核心识别系统确定 VI系统及延展方案确定

市场：寻找设计公司对方案进行设计 市场

亮相前项目知识培训 项目亮相前准备 分卖场设立

建筑知识，楼盘背景，项目卖 点综述，竞争对手比较，付款 市场：提供定位、产品、竞争能力等多 方式，法律手续，销售技巧等 方面的培训 方面的综合系统培训。 为实现项目宣传的最大化，在 合理地段设立商品房展示中心 现场房型手册(亮相版) 售楼处装修装饰及售楼处内外 部指引包装(精神堡垒、工地 围档、吊旗、道旗、形象墙、 指示牌、资料架、展示架)

市场

销售中心、招商中心 、策划中心

外卖场 企划部

企划部 研发部

企划 商业 工程、财务、项目销 策划 售、运营

第 8 页，共 22 页

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节点

主要阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 样板间及样板环境指示说明系 统 销售道具准备 沙盘(概念)、户型单体模型 入市前印刷品的设计、制作 (概念楼书、房型图、DM单、 市场：提供宣传资料上的相关内容 宣传海报等) 项目周边主要道路设置醒目指 示系统 (意向)派筹卡及纪念礼品 配备看房车及看房车的包装 联动工作的准备 进行联动单位的培训和包装 进驻意向书 项目形象表情、主题、创意表 现确定 确定项目亮相方案 项目亮相细化方案确定 项目亮相媒体确定 项目形象出街，媒介组合应用 (户外、报纸、电

视、电台、 车体、电梯) 新闻媒体新闻信息亮相 亮相庆典活动及产品推介会的 宣传和安排 销售内部资料 房型、房号及面积对照表 销控 市场：对客户提出的相关问题的反馈 市场：参与讨论，提出建设性意见 协办部门工作内容 主办部门

工作部门 协办部门

企划 商业 工程 研发 财务、 策划 项目销售、运营 企划 商业 策划 研发、项目销售

企划 商业 研发 工程项目 销售 策划 法务 企划 商业 策划 企划 商业 策划 企划 车管部

销售部(客 企划 资组) 商业体系 策划中心 策划中心 策划中心 企划 企划 企划 商业 策划 项目销售 销管部 项目销售 法务 销售中心、招商中心 、市场研究中心 销售中心、招商中心 、市场研究中心 销售中心 法务 新闻中心 研发 项目销售 销售管理部 研发

意向商家签约

项目亮相

项目亮相

客户接待、客户问题汇总及反馈 客户积累 交工标准确定 价格体系确定 房型附图 意向卡销售，客户梳理，意向 销控制定，客户关系维护

市场研究中心、研发 中心、工程、开发等 外卖场

项目销售 销售管理部 研发部 市场：制定价格体系 市场研究中 心 销售管理部

法务 工程 项目销售 开发 运营 销售中心 研发

第 9 页，共 22 页

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节点

主要阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 交工标准 合同准备 小区摆位 合同、附加协议等文本审查确 定 现场房型手册深化版及最终版 楼书，宣传海报、折页，物业 管理公约 项目开盘前准备 购房须知，房型图，详细价格 表 开盘前销售道具准备 售楼处内外展示道具的统一更 换(道旗、吊旗、背板等) 沙盘(细化景观及外檐) 样板间、样板环境的指示系统 的数据更新 销控表及销控贴，认购书，合 同袋 户外媒体发布(项目形象及核 心理念锻造与深化) 报纸媒体发布(项目形象及核 项目形象的提升及深化 心理念锻造与深化) 小众媒体及创新媒体发布(项 目形象及核心理念锻造与深 化) 开盘信息告知 媒介组合应用(户外、报纸、 电视、电台、车体、电梯) 销售管理部 销售管理部 企划、商业 策划 企划、商业 策划 协办部门工作内容 主办部门 销售管理部

工作部门 协办部门 法务 工程 研发 研发 法务 研发 研发、物业公司

企划、商业 项目销售 工程 研 策划 发 企划、商业 策划 企划、商业 策划 企划、商业 策划 企划、商业 策划 企划、商业 策划 企划、商业 策划 企划、商业 策划 企划、商业 策划 销售管理部 财务中心 研发 研发 销售管理部

银行大协议的签订 活动形式(演出 说明会 发 布会) 与会人员(演艺名人 专家 学者) 告知途径(报广 海报 门票 DM单)

开盘 开盘

开盘庆典活动

企划商业策 划

项目销售 物业

第 10 页，共 22 页

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节点

主要阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 客户转化 明确合理流程，接待、回访、 邀约客户,完成客户转协议、 转合同工作 回款落实 月度指标分解 根据公司资金情况与项目进 程，进行月度指标分解与调整 协办部门工作内容 主办部门 销售管理部 销管部 销售管理部

工作部门 协办部门 财务 项目销售 项目销售

来电客户分析、来访客户分析 、成交客户分析、未成交客户 产品分析、聚焦销售重 分析、滞销产品分析、、竞争 点 项目动态关注，对项目所处销 售阶段进行准确判断和适时调 整 月度操作手册制定 根据财务指标，产品情况，客 户情况，制定月度的推广策略 、销售策略和重大节点 定期进行价格测算，与销售沟 通，根据库存产品和聚焦销售 的重点及市场形势变化，调整 项目价格，实现项目利润最大 化 报纸媒体：树立项目形象，宣 泄产品卖点 户外媒体：强化项目形象，聚 焦重大节点 营销活动：维系老客户促进老 带新，制造新闻热点烘托项目 人气 客户中心：通过公益性活动强 化客户品牌忠诚度，加强项目 口碑传播效应 销售道具支持：楼书、客户通 讯、生活手册折页、道旗、吊 旗 客户资源利用大客户，社区活 动，置业推荐，物业推荐等工 作带来大批意向客户 外卖场客户到访 项目销售现场利用电话回访老 客户到访及接待成交工 客户，并进行客户接待成交工 作 作第 11 页，共 22 页

项目销售部

企划部，销管部

销售体系

价格监控及调整

销售管理部

运营部、项目销售

企划商业策 划 企划商业策 划 企划商业策 划 企划商业策 划 企划商业策 划

项目销售 项目销售

项目销售

月度推广计划执行 日常销售

项目销售

项目销售

项目销售部 销售本部 项目销售部

企划部 企划部

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节点

主要阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 通过日常培训，提高销售人员 的接待水平，现场通过电话回 访，邀约客户到访促成成交 月度付款计划及支付 协办部门工作内容 主办部门

工作部门 协办部门

项目销售部

企划、商业 策划

运营部

财务 销

合作方合同签订 制定回款节点，协调银行及房 管局保证按期回款 公司考核指标完成及调整 项目考核指标完成及调整 市场：编制考核指标，指导下步工作

销售管理部 运营部 法务 、企划部 售本部 销售管理部 运营部 运营部 销售管理部 财务

回款 月度指标考核 清盘

销售管理部 财务 市场研究中心 综合管理部

清盘后项目各种资料移交 项目营销推广效果的监控、评 估、修正，通过销售体系例会 项目销售、招商工

作问 、项目协调会、部门例会、各 题总结、汇报并存档 种主题总结会等形式进行工作 总结，指导后期工作。 审核施工方案、施工组 织设计 施工单位填报材料进场报验单 材料进场验收 三证(材料出厂合格证、进入 现场的取样检验证明、建委产 品质量认证) 模板分项工程 钢筋分项工程 预应力分项工程 混凝土分项工程 现浇结构分项工程 装配式结构分项工程 混凝土结构子分部工程 核心筒剪力墙，裙楼，结构转 换层，第一层标准层，天面层 钢筋

清盘

销售体系 商业体系

工程 工程

工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程

钢筋混凝土工程

主体施工

配套管线预埋

重要分项工程及隐蔽工

第 12 页，共 22 页

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节点

主要阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 重要分项工程及隐蔽工 地下室、裙楼、塔楼标准层第 程质量验收 一层的水暖电管线预埋； 超高层建筑圈梁防雷工程、避 难层管线预埋。 图纸问题解决 图纸问题的发现及分析 设计变更 施工质量问题、事故的分析及 调查

协办部门工作内容

主办部门

工作部门 协办部门

工程

工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程

研发 研发 运营 研发 研发 运营

工 程 建 设 变更签证

施工质量问题、事故处 理 处理方案的制定、审核、审批 处理方案的实施 设计变更 工程变更 工程进度的确认 工程款申请表审批 工程款支付 施工单位自评 监理对验评资料审查、 现场观感质量量测和检 查 监理组织相关部门验收 签定建筑工程分部工程 (主体)验收表 设计、研发定板 外檐装修材料确定 施工样板制作 材料确定 制定招标计划 甲供、甲分包材料 编制招标文件 招标 考察投标单位 招标、定标 地面 基层处理 找平层 面层 基层处理 防水层施工 拟定投标单位 确定材料招标技术要求 确定定标原则 参与单位：工程部、研发、设 计、监理、施工 工程变更技术经济分析 工程变更申请 设计变更

研发 研发 研发 研发

运营 运营 运营 运营

工程款支付

运营、财务 财务

主体验收备案

工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程

研发

研发 运营 研发 运营 运营 运营 运营 运营 运营

防水

第 13 页，共 22 页

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节点

主要阶段

内外檐装修

主要工作内容 主办部门工作内容 面层砂浆 基层处理 抹灰 抹灰 排砖 饰面板(砖) 面砖安装 勾缝 型材加工 安装窗框 门窗 安装窗扇 封胶 放线定位 轻质隔墙 隔墙砌筑及安装 幕墙专业设计 预埋件安装 幕墙 龙骨加工及安装 幕墙面材安装 封胶 基层处理 涂饰 底料施工 面料施工 给水管道及

配件安装 室内消火栓系统安装 室内给水系统 给水设备安装 管道防腐，绝热 排水管道及配件安装 室内排水系统 雨水管道及配件安装 管道及配件安装 室内热水供应系统 辅助设备安装 防腐，绝热 卫生器具安装 卫生器具安装 卫生器具给水配件安装 卫生器具排水管道安装 管道及配件安装 辅助设备及散热器安装 室内采暖系统 系统水压试验及调试 防腐，绝热 变压器、箱式变电所安装 成套配电柜、控制柜和动力、 照明配电箱(盘)及控制柜安 装第 14 页，共 22 页

协办部门工作内容

主办部门 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程

工作部门 协办部门

研发

研发

研发

研发

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节点

主要阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 裸母线、封闭母线、插接式母 线安装 变配电室 电缆沟内和电缆竖井内电缆敷 设 电缆头制作、导线连接和线路 电气试验 接地装置安装 避雷引下线和变配电室接地干 线敷设 裸母线、封闭母线、插接式母 线安装 桥架安装和桥架内电缆敷设 供电干线 电缆沟内和电缆竖井电缆敷设 电线、电缆导管和线槽敷设 电线、电缆穿管和线槽敷线 电缆头制作、导线连接和线路 电气试验 水、暖、电安装 成套配电柜、控制柜和动力、 照明配电箱(盘)及控制柜安 装 低压电动机、电加热器及电动 执行机构检查、接线 电气动力 低压气动力设备检测、试验和 空载试运行 桥架安装和桥架内电缆敷设 电线、电缆导管和线槽敷设 电线、电缆穿管和线槽敷线 电缆头制作、导线连接和线路 电气试验 插座、开关、风扇安装 成套配电柜、控制柜和动力、 照明配电箱(盘)安装 电线、电缆导管和线槽敷设 电线、电缆导管和线槽敷设 电气照明安装 电线、电缆导管和线槽敷线， 槽板配线 钢索配线，电缆头制作 导线连接和线路气试验 协办部门工作内容 主办部门 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程

工作部门 协办部门

工程

工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程

第 15 页，共 22 页

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节点

主要阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 灯具、插座、开关、风扇安装 建筑照明通电试运行 成套配电柜、控制柜和动力、 照明配电箱(盘)安装 柴油发电机安装 不间断电源的其他功能单元安 装 备用和不间断电源安装 裸母线、封闭母线、插接式母 线安装 电线、电缆导管和线槽敷设 电线、电缆导管和线槽敷线 电缆头制作 导线连接和线路气试

验 接地装置安装 接地装置安装 防雷及接地安装 避雷引下线和变配电室接地干 线敷设 建筑物等电位连接，接闪器安 装 通信网络系统 通信系统，卫星及有线电视系 统，公共广播系统 计算机网络系统，信息平台及 办公自化应用软件，网络安全 系统 空调与通风系统，变配电系 统，照明系统，给排水系统， 热源和热交换系统，冷冻和冷 却系统，电梯和自动扶梯系 统，中央管理工作站与操作分 站，子系统通信接口 协办部门工作内容 主办部门 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程

工作部门 协办部门

研发

办公自动化系统

工程

建筑设备监控系统

工程

火灾和可燃气体探测系统，火 火灾报警及消防联动系 灾报警控制系统，消防联动系 统 统 电视监控系，入侵报警系统， 巡更系统，出入口控制(门 禁)系统，停车管理系统

工程

安全防范系统 智能化

工程

第 16 页，共 22 页

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节点

主要阶段 智能化

主要工作内容 主办部门工作内容 综合布线系统 缆线敷设和终接，机柜、机架 、配线架的安装，信息插座和 光缆芯线终端的安装 集成系统网络，实时数据库， 信息安全，功能接口 智能建筑电源，防雷及接地 空间环境，室内空调环境，视 觉照明环境，电磁环境 协办部门工作内容 主办部门 工程

工作部门 协办部门

智能化集成系统 电源与接地 环境

工程 工程 工程

火灾自动报警及消防动系统， 安全防范系统(含电视 临近 系统，入侵报警系统，巡更系 统、门禁系统、楼宇对讲系统 住宅(小区)智能化系 、停车管理系统),物业管理 统 系统(多表现场计量及与远程 传输系统、建筑设备监控系统 、公共广播系统、小区建筑设 备监控系统、物业办公自动化 系统),智能家庭信息平台 风管与配件制作，部件制作， 风管系统安装，空气处理设备 安装，消声设备制作与安装， 风管与设备防腐，风机安装， 系统调试 风管与配件制作，部件制作， 风管系统安装，防排烟风口、 常闭正压风口与设备安装，风 管与设备防腐同，风机安装， 系统调试 风管与配件制作，部件制作， 风管系统安装，除尘器与排污 设备安装，风管与设备防腐， 风机安装，系统调试 风管与配件制作，部件制作， 风管系统安装，空气处理设备 安装，消声设备制作与安装， 风管与设备防腐，风机安装， 风管与设备绝热，系统调试

工程

送排风系统

工程

防排烟系统

工程

除尘系统

工程

空调风系统 通风与空调

工程

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商业地产开发流程(绝对详细)

节点

主要阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 风管与配件制作，部件制作， 风管

系统安装，空气处理设备 安装，消声设备制作与安装， 风管与设备防腐，风机安装， 风管与设备绝热，高效过滤器 安装，系统调试 制冷组安装，制冷剂管道及配 件安装，制冷附属设备安装， 管道及设备的防腐与绝热，系 统调试 管道冷热(媒)水系统安装， 冷却水系统安装，准凝水系统 安装，阀门及部件安装，冷却 塔安装，水泵及附属设备安 装，管道与设备的防腐与绝 热，系统调试 选型及招标 协办部门工作内容 主办部门

工作部门 协办部门

净化空调系统

工程

制冷设备系统

工程

空调水系统

工程

招标选定安装单位

工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 综合管理部 物业

提供电梯井道土建节点 预埋件的设置、预留洞口的设 图 置 指导电梯井道土建施工 土建交接检验 驱动主机 电梯安装 电梯安装及调试 导轨，门系统，轿厢，对重 (平衡重) 安全部件，悬挂装置，随行电 缆 补偿装置，电气装置 整机安装调试、验收 会同监理、施工单位初 步验收 施工队伍整改。 整理竣工资料及竣工图 施工单位提供《建筑工 毛坯房竣工验收备 程质量保修书》 案 组织销售、研发、运营 、物业共同验收。 报建委质监部门审定备 案 与物业进行交接。

第 18 页，共 22 页

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节点

主要阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 毛坯房竣工结算 土建、给排水、采暖、 核对各栋口建筑面积，核对全 电气、空调、甲供材、 部设计变更、现场签证及各项 各项分包工程结算 扣款的增减项造价。 土建工作面移交 吊顶 洁具 护栏和扶手制作与安装 饰面板(砖) 排砖 面砖安装 勾缝 基层处理 底料施工 面料施工 橱柜招标 橱柜设计 橱柜安装 土建整改 垃圾清运 龙骨加工及安装 封板 洁具选型及招标 洁具安装 协办部门工作内容 主办部门 运营 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 运营 开发 开发 开发 开发 开发 开发第 19 页，共 22 页

工作部门 协办部门 工程

运营、研发 研发

研发

成品房装修

涂饰

研发 运营、研发

橱柜制作与安装 门窗套制作与安装 花饰制作与安装 窗帘盒、窗台板 暖气片安装

成品房验收备案

成品房竣工结算

选型及招标 暖气片安装 裱糊与软包 细部 会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。 整理竣工资料及竣工图 施工单位提供《建筑工程质量保修书》 组织销售、研发、运营、物业共同验收。 报建委质监部门审定备案 与物业进行交接。 精装修甲供材、精装修分包、成品房施

工结算 排水 热力、排水 开发与供热办协调分级、寻找 热源 热力

运营、研发 研发

综合管理部 物业 工程 运营 财务 工程 研发

运营 工程 财务

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节点

主要阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 协办部门工作内容 主办部门 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发部 工程 工程 工程 工程 工程

自来水

园林用水、换热站用水

配套手续及施工

中水

工作部门 协办部门 销管、运营、财务 物业 研发 研发 运营 工程 财务 工程 研发 工程 财务 研发 研发 物业 工程 财务 工程 研发 研发 工程 财务 工程 研发 工程 工程 研发 研发 工程 工程 财务 工程 研发 工程 运营 开发部 商业 开发部 商业 开发部 商业 开发部 商业 开发部 商业

燃气

专业局招标

视讯

电力

场站点位置 排水、热力招标手续 给排水与采暖 配套施工 室外给水系统 室外排水系统 室外供热系统 室外供电系统 室外照明系统

电气

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商业地产开发流程(绝对详细)

节点

主要阶段

环境施工

主要工作内容 主办部门工作内容 室外智能化系统 综合管网 室外燃气系统 停车场 附属建筑 围墙，大门 收集站 建筑小品，亭台，连廊 景观 道路 花坛，场坪绿化 排水、热力、自来水、 中水、煤气、视讯、电 力、环境工程结算 全部合同结算并做项目 整体结算报告 项目竣工验收报告  建设工程规划验收合格 证 非经营性公建配套证明 供水、供电、供气、供 热、排水等配套证明

协办部门工作内容

主办部门 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 运营

工作部门 协办部门 开发部 商业 开发部 商业 研发 研发 研发 研发 工程 开发

竣工结算

结算稽核 室内空气检测

运营 工程 工程 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部

工程 开发 研发 销管

工程 工程 工程

住宅准入证

土地使用权证书 地名管理部门批准的地 名文件 小区竣工资料(小区情 况说明、小区现状照片4 张、非经营性公建配比 表) 人防验收 规划验收 消防验收 通水、通电 大配套验收 竣工验收备案通知书 小配套验收 供热验收 人防验收 工程质量保证书 住宅使用说明书

开发部

工程

竣 工 入 住

住宅准入证

提供验收资料

开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 工程 开发部 开发部 开发部 销售管理部 研发

工程 工程 工程 研发 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 开发

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