高房价下的房贷政策与商业银行信用风险规避对策分析

高房价下的房贷政策与商业银行信用风险规避对策分析

摘要：20世纪90年代以来我国对于房地产市场一直施行从松的经济政策，目的在于快速推进房地产市场的运行，长时间的政策惯性助长了房产投机商的高回报预期，致使房价一涨再涨，各种情况加大了银行资产的潜在风险：借贷双方信息不对称；假按揭铸成银行不良资产；同业竞争使银行变相从松放款条件；房价抑制政策增加房贷违约风险；抵押物品质风险与银行的资产安全预期相冲突。银行需要完善对策体系保障其资金安全：滚动更新客户分级分类系统；加强银行自我管理；尝试金融产品创新；严格贷前调查和贷后管理；开发房贷保险分散抵押贷款风险；完善以政府为龙头的担保体系。

关键词：高房价；房贷政策；商业银行；信用风险 一、房贷政策的演变与实施效果分析 (一)房贷政策历史回顾

我国的住房信贷政策起步于1991年。于当年着手制定住房抵押贷款管理办法。由于住房体制改革较慢以及投机者快速进入房地产行业，不到一年就出现了房地产热．国家随即在1993年对相关问题着手进行控制。1995年中国人民银行出台了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，文件中规定的住房贷款条件比较严格：贷款最高期限为10年：借款人需要有质押担保和保证担保等双重担保；借款人在银行的存款金额需要达到购房价的30％且已经有半年以上的存款期，这些相对较为严格的条件的目的在于遏制房地产在短时间内过热并影响国民经济的正常运行。相对成熟的制度出台意味着银行的商业性住房贷款基本成型。1997年中国人民银行义颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，对1995年出台的文件提出了诸多修正，新的规定对原先的诸多规定进行了放松，包括：不要求双重担保和明确的存款期限：在利率方面做了明确的规定：规定贷款只用于购买用公积金建造的自用普通住房。1998年对如上规定义进一步进行了放松：扩大了贷款的使用范围．规定贷款可用于购买所有自用普通住房：扩大了贷款的实施城市范围；扩大了办理个人住房贷款的金融机构范围，即由原来的工商银行、建设银行、农业银行三家银行扩大到了所有银行；在利率方面更加优惠。这些文件的目的在于使发展相对缓慢的房地产市场进入快车道。1999年中国人民银行下发了《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70％提高到80％。并将房贷时间从20年延长至30年，进一步下调利率。这种新规定意味着购房者可以尽量减少购房首付款，并且很大程度上降低了借款人的还款压力，这无疑给购房投机者提供r更多的操作空间，当然也使以居住为目的的购房者有了更大的购买力。2002年中国人民银行进一步降低个人住房公积金贷款利率水平。2003年中国人民银行对房地产开发企业向银行申请贷款做了一些从严的制度规定，规定贷款严禁跨地区使用，申请贷款只能通过房地产开发贷款科目获得．企业的自由资金不低于开发总投资的30％。这标志着银行贷款不仅注重个人房贷，而且也将目光转移到r房地产开发企业的贷款．因为房地产事业的发展会使开发商向银行贷款．对开发商的贷款如果制度设计不完善同样会对银行的资金安全产生重要影响。2010年为了遏制房价畸形发展．对二套房贷做出了不低于50％的首付的规定，并且要求首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30％。并做出了“房价过高地区可暂停第三套及以上住房放

贷”的规定。

(二)房贷政策的实施效果

综上所述，我国自1991年实施房贷政策以来。不断反复变化具体的管理办法，但总的宗旨就是通过从松的经济政策逐渐刺激房地产事业的发展，将百姓住房由原来的福利房逐渐变化为商品房。但是由于长期以来我国执行的低工资高福利政策．使得百姓的购买力在短时间内很难有大的增长，而老百姓本身也希望尽快摆脱低矮狭小的居住环境的状况，为了尽快扩大购买力．房贷自然是最好的选择。随着居民收入增长率逐渐提高。居民也非常希望能够将未来的收入拿到当前消费并为其谋求更大的财富增长，在房子价格增长速度相对于居民收入增长速度较低的情况下自然是理性选择。所以更多的居民选择了通过房贷方式购买住房，用未来的收入还房贷是比较合算的事情。

国家为了推动这个市场的发展也在政策方面做出最大限度的有利于居民消费的政策变化。加上我国快速城市化进程的发展策略，更多从农村析出的富余劳动力成为了城市人口机械增长的巨大动力，同时也形成了住房供不应求的局面，房子的价格一涨再涨。我国房地产事业发展仅20年，但房价年增长率达到30％。尤其是1998年以来，我国在扩张的财政政策和货币政策的基础上经济发展势头迅猛，房地产事业也在此基础上繁荣发展。银行的住房抵押贷款的投放量也逐年增加．在2007年达到了中国房价涨幅的高峰，这些事实表明房贷政策与房价之间有着非常紧密的关系。很多相关专家预测，未来20年内中国房价只涨不跌或者涨多跌少，会间接受到房贷政策的影响，但影响房价的主要因素不是房贷政策而是供求关系，并且做出二线城市较一线城市涨幅潜力更大的预测。虽然从松的经济政策目的在于刺激经济增长和拉动房地产事业的发展。房价高烧不退的原因除了从松的房贷政策外，还有其他方面的原因，需要做出详细分析。

二、住房价格居高不下的原因分析

2010年1月10日国务院办公厅颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，文件提出二套房贷首付比例提高到40％。2007年上半年以来楼市“高烧”不退．国家为稳定楼市而出台多项政策，给高热的楼市吃“退烧药”．变金融危机以来的货币政策由从松为从紧。但是单从控制二手房贷首付比例来降低房价，我认为作用很小，房地产市场价格居高不下是由于宏观经济发展的多方面原闪所致。

(一)快速城市化进程导致住房供不应求 探索城市房价的原因不能离开供求定律，供求关系很大程度上并不遵循产品生产的成本原则。十年来房价稳步抬升固然有经济政策方面的原因．但供求关系是所有原因中最重要的。随着我国城市化进程加快和产业结构调整，更多的农民从农业产业中析出从事非农产业。这些人到城市工作成为了城市住房的需求者之一。我国城市化进程的速度在加快，预计到2025年我国的城市化率可以达到65％一70％，除了城市人口自然增长的因素外城市发展的主要动力来源于城市人口的机械增长．巨大规模的人口涌进城市为催生城市房地产业奠定了基础。加上为投资而购房的消费者的推波助澜．造成了住房市场供不应求的假象。多种社会因素促成房地产市场在城市化进程加快过程中高热局面不会冷却。在城市化进程中，只有在城市人口流入与流出基本平衡时，住房的供求才能基本平衡，房屋的高热状态才会结束。

(二)信贷扩张推动房价畸形上扬

1998年以来我国连续10次降息．常规的以存款获利的普通百姓的思维方式

受到挑战．持续的低利率政策把储蓄存款户的目光引导向了房市．进而催生了房地产投资的热潮闭。2004年以来房地产类贷款一直是银行新增贷款最主要的力量．与此同时房地产市场的风险也在快乐一定程度上转嫁给了银行。房地产市场价格虚高指示房地产市场存在泡沫虽然是不争的事实。但人们投资于房地产的热情依然不减。同时银行也一如既往地向房地产业拓展业务．致使住房价格虚高成为棘轮效应。在激烈的市场竞争下．一旦房地产业发展状况不佳导致银行遭受损失。银行出于自保就会出现银企合谋操纵房价的状况，进而银行对房地产过度放款。进而在房地产市场虚假繁荣的情况下房价继续上扬。

(三)国际热钱逐利捧火房产市场 出于逐利的本质．在次贷危机和美元贬值的情况下使得更多的国际热钱看好蒸蒸日上的中国房地产市场。热钱涌人中国市场通过与房地产开发商对接以及收购物业和烂尾楼等形式进驻房地产市场。这些资本的注入使得本来就非常火爆的房地产市场更加繁荣．加以中国快速城市化的城市发展宗旨．纷纷推出各种楼盘，在推动豪华楼盘房价飙升的同时也推动了普通住房价格的攀高。当然热钱的涌入在推动房地产事业迅猛发展的同时也造成了潜在危机．即这些热钱一旦撤离，就会使猛涨的楼市一下跌到谷底．房地产市场在热钱的炒作下变得岌岌可危。随着百姓生活的富裕，需要找到财富保值增值的途径。将现金存人银行所得到的利息还不如贬值来得快，经营各类经济实体可能缺乏经验和足够的时间，所以更多的人将目光投向房地产市场。近些年房地产市场一路走高，将财富投向房地产市场不但可以使财富保值，而且可以解决养老问题。更多的百姓有这样的心理时自然会使得房地产市场异常火爆。谋求财富增值的预期使得已经买房者盼望着房价只涨不跌。而欲购房者期望房价能够止涨回跌。但是楼市价格并不取决于购房者的个人愿望。市场供求天平的结果是供大于求。1991年以来从松的宏观经济政策等将楼市从一个高潮推向另一个高潮，虽然国家在购房首付政策方面推出多项政策，一线城市的楼市价格上涨趋势虽然有所放缓．但二线城市本来楼价不是很高，作为投资手段还有很大的盈利空间，购房作为财富的保值和增值手段被人们看好。

(四)财富保值增值预期 随着百姓生活的富裕，需要找到财富保值增值的途径。将现金存人银行所得到的利息还不如贬值来得快，经营各类经济实体可能缺乏经验和足够的时间，所以更多的人将目光投向房地产市场。近些年房地产市场一路走高，将财富投向房地产市场不但可以使财富保值，而且可以解决养老问题。更多的百姓有这样的心理时自然会使得房地产市场异常火爆。谋求财富增值的预期使得已经买房者盼望着房价只涨不跌。而欲购房者期望房价能够止涨回跌。但是楼市价格并不取决于购房者的个人愿望。市场供求天平的结果是供大于求。1991年以来从松的宏观经济政策等将楼市从一个高潮推向另一个高潮，虽然国家在购房首付政策方面推出多项政策，一线城市的楼市价格上涨趋势虽然有所放缓．但二线城市本来楼价不是很高，作为投资手段还有很大的盈利空间，购房作为财富的保值和增值手段被人们看好。

(五)过于超前的消费观念 随着信贷事业的发展，更多的人希望尽早住上宽敞明亮的房子。但苦于没有丰厚的经济收入，住房信贷解决了这个问题。人们不仅可以通过信贷消费购买住房、汽车，而且日常生活用品包括冰箱、电脑等也都可以通过信贷消费解决。超前消费不但让人们提高了生活质量，享受着前辈们很难享受到的富裕的生活．可

以负债15年甚至25年．即用15年甚至25年以后的收入拿到现在来消费，老百姓的购买力提高的不仅是十几倍。当更多的人具有抛弃小房子从蹩脚的小社区搬到高档社区的愿望时，房子陡然呈现出供不应求的局面，加以炒房投资者的推波助澜．自然会使房子价格居高不下。所以房价高和房地产市场高热是由于很多人将未来的购买力透支到现在的结果，畸形的超前消费导致了畸形的高房价。

(六)房产用地多次转让

房价高表面上看是住房产品本身的价格猛涨，实际上主要原因在于房地产商的开发成本不断上升，这其中包括了土地出让费、开发商囤积士地、钢筋水泥以及其他建材的价格上涨等，诸多因素造成商品房建设成本的上升。商品房建设牵动一个产业链．首先需要得到土地开发权，然后组建施工队建设房屋。这个链条上任何一个环节的费用提高都要加大开发商的成本．进而在房价上体现出来。开发商为在获得土地开发权的土地上获得更多的收益，往往需要等待更好的开发时机。即具有土地开发权的开发商囤积土地的行为也会造成搂盘数量增长缓慢，可选择的住房供不应求的局面，这自然会使房价抬升。土地开发商获得的土地开发权往往不是直接从政府那里得到的，实际上政府的土地出让费并非很高．土地开发权几经转手到达最后的开发商手中。这时的土地出让价格已经很高，其中发生的费用最终需要购房者承担。

三、信贷消费下的次贷市场与房贷政策的效用分析 (一)信用消费下的次贷市场

美国的次贷市场为我们提供了丰富的经验。美国人在购买住房、汽车等高档消费品时一般使用抵押贷款方式进行分期付款．按照借款人的信用质量分为优质贷款、次优贷款和次级贷款等三个等级。优质贷款面向借款额度大、收入可靠从而有足够还款保障的优质客户。次优贷款的客户一般不能或者不愿提供收入证明．信用等级相对较差。次级贷款主要面对负债较重，不但不能提供收入证明而且不能定期还款的用户。由于银行对该群体的信用要求较低．所以贷款利率往往较一般的抵押贷款高2％～3％。商业银行推出针对第三种客户的贷款服务主要因为其利润率很高。当然在赢得很高的利润的同时银行也承担了借款人不能还款的高风险。次贷是次级住房抵押贷款的简称，即商业银行针对前文所说的第三种客户提供的贷款服务．次贷面对的主要是低收入者．在资金不足的情况下借款人可以在无需提供任何收人证明的情况下获得贷款并购得住房，但要支付较一般利率更高的利率。次贷按付息方式，可以分为固定利率抵押贷款和可调整利率抵押贷款。

我国与美国在房贷业务方面有很大的不同，我国的房贷业务为银行专营，数量少但规模大．中间没有过多的非政府组织参与，银行在担负发放贷款职能的同时还承担着国民经济发展的金融命脉的职能，同时我国房贷的资金链条很短．以商业银行为中介储户的资金直接成为借款人的贷款。而在美国则是由各种相关机构组成的一个链条构成，在利益被分割的同时风险也被分割．为了使得整个经济运转正常必须保证这个链条不断．如果整个链条的任何一个环节出现了问题，则整个链条就会崩溃。整个国民经济就会一片混乱。次贷购房者虽然还款信用不足，但只要经济是向上发展的，房子就不会贬值。只要贷款人手里持有房子，银行持有的贷款人的房屋抵押产权就会赚钱。但如果经济下滑，银行虽然持有房屋产权抵押证明也不能借以弥补购房款额，这时整个利益链条会崩溃。随着美国房地产市场的火爆．购房货款一度变成全额借贷。消费者会通过次贷来满足装修房屋、出国旅游和购买高档轿车的愿望，提前消费又助长了宏观经济的新一轮的繁荣。

所有贷款中次级贷款是最令人关注的。其信用不够会给发放贷款的银行带来不必要的损失。对于我国而言，虽然还未详细区分不同信用等级的贷款，政策变化在于调控房贷行为。但是由于借款人本身条件不同。导致房贷政策对不同人群的影响存在差异。最终对银行产生负面影响的会是那些“类次贷”群体。

(二)消费者分层与房贷政策的效用分析

2010年起，我国开始收紧对二套房贷的政策，政策目标在于紧缩房地产投机，但该政策并不是对所有购房者都能产生相同的效果。实际上购房者可以分为自住型和投资型两种类型。二套房贷政策对二类消费者的影响有所不同。房价收入比指标可以很好的衡量我国居民的住房购买力，该指标是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。一般而言投资型购房者较自住型购房者具有较低的房价收入比。一般认为，“合理的住房价格”的房价收入比应以3～6倍较适当，但我国远远超出这一指标，2007年诸多城市的房价收入比达20倍以上，北京、上海、广州等一线大城市的住房收入比更高。在居民收入水平不能很快增长的条件下，居民更多的需要选择房贷方式提前消费。国家在购房首付比例政策的变化会影响到绝大多数人的购房行为，但对二类购买群体的影响不同。 房贷购房首付比例对购房消费者的购买行为能够产生很大的影响．但这种影响对于中年人和年轻人的影响不同。年轻人刚刚参加丁作不久，没有更多的积蓄，这些人大多没有自己的房子，购房动机大多出于自住性动机，房贷首付比例提高对其购买行为并不会产生较大的影响，即年轻人对于房贷首付提高的敏感性较低，年轻人做出的选择是倾向于购买小户型的房屋，房屋的坐落位置和楼层同时适当考虑。如果房贷首付的比例下降，这时年轻人可以考虑购买面积相对较大的房屋，同时选择相对更好的楼层和较好的区位。从这个角度而言。年轻人对于房贷首付上升的敏感度高于下降的敏感度。如果年轻人在父母的资助下购房，相当于降低了房贷的首付，这时年轻人倾向于购买大户型的房屋，年轻人购房对房价上升的敏感性更低。对于中年人而言，已经工作多年，大多已经有自己的房屋，这些人的购房动机大多是出于投资目的。购房首付需要出自自己的腰包，如果房货首付比例提高自然会降低这些人的购房比例，相反，房贷首付贷比例降低会增加这些人的购买欲望，这个群体首付比例提高或者降低的敏感性都较高。

按照这样的逻辑,如果房贷首付比例降低，所有人购房的愿望增加，但中年人以及有父母资助的年轻人的购房愿望增加的强度会远远高于无父母资助的年轻人，这些人会倾向于购买大户型的房屋。如果抬高房贷首付的门槛，虽然所有人的购房动机都会降低，但是会将绝大部分无父母资助的具有购房愿望的年轻人排除在购房群体之外，而这部分人是最需要购房的，这些人大多是刚刚毕业的大学生并且并非城市的本地居民。中年人可以选择少买房或者不买房，具有父母资助的年轻人也可以选择购买小户型的住房，没有父母资助的年轻人就不可能再买房。所以可得出的结论是：房贷首付比例提高相对于降低而言更加不利于年轻人购房，但是房贷首付比例降低会使年轻人承受着中年人因为炒房而造成的房地产市场价格攀高之痛，于是房贷首付处于两难。正是出于如上考虑，国家出台政策中明确规定房贷首付比例提高限于购房者的第二套及以后的购房行为，对于刚毕业的大学生在城市购买住房不会由于房贷首付的限制而与购房无缘，从而很大程度上限制中年人对房地产市场的炒作。在购房首付抬高的情况下，由于青年人等低收入者购房行为的低弹性，使其在向银行获取贷款时倾向于隐瞒其真实信息，而该群体非常庞大，如果银行审查借款人资质不严格，就会为大规模的授信款额的资金安全带来风险。低收入者就会成为“类次贷”消费群体，商业银行为此需

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