成都大型城市综合体市场分析和定位

成都大型城市综合体市场分析和定位

世联市场研究部

[键入文字] 大型城市综合体市场分析和定位 2008-11-24

目的：本项目规划调整建议困难：咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短工作已进入概念设计阶段、转述董事会目标 立即解决问题 根本解决问题 系统的方法努力追求 [键入文字] 2 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 3 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 4 [键入文字] 项目所属区域地处成都城南CBD，通达性强 项目分析 ?? 区域交通优越。通过天府大道、绕城高速、城市一环、二环、三环等与城区各方位直接相连。 ?? 项目邻城市主干道天府大道，是周边 郊县华阳进入成都城区的主要连接道路 之一。 ?? 规划中的地铁1号线将拉近项目区域同市中心和火车南北站的距离，增强区域辐射能力。 九里堤路 至新都大丰 成绵高速地铁1号线 火车北站 至郫县、温江城市核心武侯祠 二环 本项目 8km 本项目 13.2km 本项目 8km 三环 绕城高速 机场天府广场 火车南站川藏高速 至龙泉洛带 火车南站 本项目 14km 武侯祠/锦里 本项目 4km 市政府城南CBD 机场 市政府 天府大道航空港 华阳镇 5 项目分析 ?? 项目地块位紧临天府大道，位于规划中的商务 总部基地区域，商务价值高 东面：与天府软件园一期 隔天府大道相望，东北面临世纪城 ?? 南面：临大源三线道路，新希望商务大厦、安捷伦均在建，中兴大厦即将开售 圣达 紫罗兰 圣达 中信 通威 西藏中石化 待出让 紫罗兰 大源四线 规划道路 大源三线 中冶 地块B 待出让 新希望 新希望 天合 中石油 天府软件园一期 天府软件园 地块A 天合 大源三线 世纪城 世纪城 规划道路 大源四线 ?? 西 面 ： 临 未开发 商服 用地，未来将与川大科技园相邻 ?? 北面：临规划中的总部商务区，圣达、中信、通威均已在建 中信 新鼎能 安捷伦 中兴通讯 新希望商务大厦 天府软件园一期天府大道 天府软件园 中兴 天府大道 [键入文字] 6 [键入文字] 项目分析 道路情况： ?? 天府大道：城市主干道，双向八车道， ?? 大源三线：双向四车道， ?? 大源四线：双向六车道， ?? 规划道路：双向二车道 地块临城市主干道人民南路南延线天府大道，位于交通十字，通达性较好市区 世纪城地铁会展中心站 大源四线 世纪城天府软件园 站华路元华路圣达 ?? 地铁：距离科技园站约450 米，距离会展中心站约630米，其中会展中心站是地铁1号线一期工程终点站 中信 天府大道规划道路 规划道路 天府软件园一期 地块B 站华路元华路 地块A 大源三线 天府软件园中和镇新希望商务大厦 新希望商务大厦天府软件园一期 地铁站隔离带车道 地铁科技园站 中兴通讯 站华路元华路 天府软件园 交通动线美视国际学校 天府软件园二期 华阳镇 7 项目分析 项目属性：16万平米的综合体项目（不兼容住 宅） ?? 净用地面积 ： 31375.35 平方米（约47亩） ?? 商业金融业用地 （不兼容住宅 ?? 规划道路 106米 100m 17米 容积率：5.2 ?? 限 高 ： A 地 块 不 超 过 134 米，B地块不超过128米，主体建筑不小于40米 ?? 绿地率： ≥ 10% 17 米 天府大道 地块A 建筑密度：30%~40% ?? 地块B 16米 ?? 道路级别 ：天府大道为城市主干道，双向八车道，大源三线为双向四车道，规划道路为双向二车道 规划道路 117米 规划道路大源三线 附注：地块周边长度为依照图纸比例估算

值 ?? 32.5米 100米 123米 天府大道十字 地块内部图片 [键入文字] 8 研究界定 本次研究综合体分析的关键因素研究房地产市场研究 城市分析 陆上交通及地铁研究规划及人口研究 区域发展规律研究 KPI体系 区域分析区域房地产市场研究写字楼商业 产品分析 酒店住宅公寓 [键入文字] 9 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 10 [键入文字] 城市研究---- 城市地位 成都是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地位， 2007年末省政府提出“成都要向现代化国际大都市迈进”的战略目标 川渝经济圈城市 ?? 四川覆盖区域：成都、广安、达州、泸州、南充、遂宁、资阳、内江、自贡、宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山 ?? 重庆覆盖区域：主城九区以及潼 南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥 、璧山 、江津 、綦江 、万盛 、南 制造业、工业、交通枢纽 1 长三角城市群 2 珠三角城市群 3 4 京津冀城市群山东半岛城市群 5 辽中南城市群 6 7 川渝城市群中原城市群 5 8 海峡西岸城市群 4 科技、金融、商贸、文化教育 9 湘中城市群 10 关中城市群 川、涪陵、长寿 12 “把成都建设成为中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市。” 3 ——成都市委十届五次全会确立了我市 奋斗的“新三最”目标 省委对成都提出要求：成都要率先在全省实现建设全面小康社会目标、率先实现现代化，带动四川全面发展、带动区域协调发展，把成都建设成为四川的“首善之区”。成都要站在更高的层次、更高的领域思考发展定位，按照现代化国际大都市的要求规划和建设。 经济群排名 7 10 11 14 6 9 1 17 8 15 13 2 16 11 长江中游城市群 12 哈大齐城市群 13 滇中城市群 14 淮南城市群 15 黔中城市群 16 北部湾城市群 17 环鄱城市群 11 注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群 城市研究---- 城市坐标 ?? 第一梯队：上海、北京 ?? 第二梯队：广州、深圳 ?? 在全国GDP和社会消费品零售总额的坐标体系中，成都处于第三梯队领先地位 第三梯队：苏州、天津、重 庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉 ?? 第四梯队：东莞、唐山、济 南 、石家庄、哈尔滨、郑州、长 各城市GDP和社零位置分布 3500 广州 3000 成都 沙、福州、淄博、常州、西安 ?? 第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌 、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口红色为东部城市兰色为西部城市 第一梯队 北京 社零 2500 福州 第二梯队第三梯队 2000 贵阳 1500 第四梯队 1000第五梯队 绿色为中部 城市 500 0 GDP 0 2000 4000 6000 8000 10000 [键入文字] 12 [键入文字] 如成都经济保持2006年的增长态势，预计2012年达到北京现在的水平，2013年达到上海现在的水平，2014 年达到广州和深圳现在的水平。 城市研究---- 城市经济 2006 年成都与一线城市人均GDP比较 (元 /人 ) 2006 年成都与一线城市人均社会消费品零售总额比较（万元/人） 80000.00 69450 70000.00 63100 59710 2.50 2.27 2.07 60000.00 48505 50000.00 2.00 1.85 1.97 1.50 40000.00 1.06 25171 30000.00 1.00 20000.00 0.50 10000.00 0.00 0.00 上海 北京 深圳 广州 成都 上海 2006年成都人均GDP增长率13.7% 北京 深圳 广州 成都 2006年成都人均社会消费品零售总额增长率12.8% 2006 年成都与一线城市第三产业占GDP比重的比较 2006年成都与一线城市人均消费性支出的比较 (元/人) 80.00% 70.01% 20000.00 16628 14762 14825 70.00% 15445 60.00% 15000.00 10302 10000.00 57.73% 50.55% 48.84% 46.72% 50.00% 40.00% 30.00% 5000.00 20.00% 10.00% 0.00 上海 北京 深圳 广州 成都 2006年成都人均消费性支出增长率6.8% 0.00% 上海 北京 深圳 广州 成都 2006年成都第三产业占GDP比重增长率14.9% 资料来源：成都及各地统计年鉴、统计信息网 13 [键入文字] 城市研究---- 城市房地产 受宏观调控影响，成都房地产市场观望情绪渐浓，将步入市场调整期 ?? 2007 年9 月末 ， 9.27 新

政推 出后，市场观望情绪浓受到一定影响，9月后交易量呈厚，销售下滑趋势。 主城区商品房成交量从 8 月份的 140 万平方米下降到12月的80万平方米。 ?? 走价不走量 ??市场出现观望情绪成都 ??短线投资客出现 ??价格上升速度增快 ??地价上升速度比楼价上升速度快 ?? 从价格来看，1—8月，全市商品房成交均价为4071元/平方米 ，新政出台后 ，价格下降 ， 11 月份 ，全市商品房成交均价 3752元/㎡ ??投资者及开始抛售 ??理性开发商降价 ?? 开发商跟随降价 ?? 进入2008年，住宅降价加速 复苏阶段 发展阶 危机段阶段 萧条阶段 14 [键入文字] 城市研究---- 房产政策 项目金林俊景 访谈者 政策对投资者的影响 政策对销售情况的影响 我在开盘前认筹客户40个，但实际购买客户只有20 个，其中大部分都是投资者，因为宏观政策被挤出； 08.01.08开盘，推出450套，至今销售140套，销售率仅为30%； 927政策出台后，很多购房都在观望； 07.12.01开盘，推出320套，当日售出180套，之后近两个月仅售出20套，合计200套； 张小姐 我们项目80%的客户是投资者，基本上都是外地在成都做生意的。但由于我们在07年10月开盘，受927政策影响，很多投资者被挤出，销售一直很不理想； 07.10开盘，受927政策影响，销售状况不佳，销售率接近30%； 张小姐、左小姐 现在投资者更为理性，买中海兰庭的客户大多一次性付款。927新政对我们影响很大的，客户信心不足，观望氛围浓厚； 07.07开盘，共推出1000套，至今销售率达到 90%，其中四次开盘，前三次开盘，推出700 套，销售98%；07.10第四次开盘，推出300 套，至今还剩85套； 927新政对我们楼盘影响很大，08.01.28-08.01.31这近一周只售出了4套，压力很大。 一期07.09.01开盘，推出400套，当日售馨； 09.10推出200套，至今还剩10余套。 王先生 弘邦· 领邸 许小姐 锦西国际 中海· 兰庭 927政策出台后，多数投资者退出，购房者观望氛围浓厚，成交量大幅下滑 华润· 凤凰城 曹先生 盛南领地 方小姐 目前927政策对我们的销售还是有很大影响的，很多客户的按揭一直办不下来。在成都成为新特区后，很多深圳、上海的投资者过来投资； 06.12一期开盘，推出130套，到07.03售完； 07.04二期开盘，到现在仅剩5%，约20套；总体销售率95%； 大城际 王先生 新政对销售有很大影响，很多人都在观望； 一期07.11.10开盘，推出255套，主力户型为 80-120平米，1号楼售70%，7号楼售90%； 城南 新政对销售有很大影响，很多人都在观望。二期共赵小姐 [键入文字] Downtown 270套，本来预计1月份开盘，但现在市场行情不好，加上万科降价15-30%，我们现在根本开不了盘。 一期07.10.01开盘，推出177套，销售90 %。 [键入文字] 城市研究---- 外资企业 从2007年新增外资企业状况来看，外商直接独立投资的信心大大增强，制造业仍是外资进入的重要领域 ，港资企业发展速度快 2007年全市新登记外商投资企业类型 30.33% ??2007年全市新登记外商投资企业300户，平均每 1.21天诞生一户 ??截至2007年11月25日，本市共有外商投资企业 2554户，比2006年同期（2254户）增长13.33％。 2.67% 67% 中外合资企业 中外合作企业 外商独资企业 近年来，外商独资企业已成为成都利用外资的主要方式，这表明外资对成都的市场环境、法制环境、商务环境满意度评价正逐年升高，外商直接独立投资的信心大大增强。 2007 年成都新增外资企业国别和地区分布 2007 年新增外资企业行业分布制造业租赁和商务服务业 18% 房地产 5.30% 6% 12% 香港 22% 21.30% 15.70% 信息传输、计算机服务和软件业批发和零售业科学研究、技术服务和地质勘察业其他 呈现出由传统产业为主逐步向高新技术制造业并重发展转变的态势。从事研发、设计、生产、封装、测试等国际水平的微电子、集成电路等先进制造业的外资企业日渐增多 美国 23% 34.70% 5.30% 6% 8% 10% 13% 台湾新加坡英属维尔京群岛日本其他 随着CEPA和入世承诺的进一步兑现，港资进入成都市场加快了步伐 ，香港成都经济来往将进一步密切资料来源：成都商务局 16 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比

例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 17 区域分析 城市层面解构区域区域概况区域交通区域竞争 中心区发展规律 [键入文字] 18 城市层面 成都市正由单中心向多中心发展，高新南区处在城市的战略发展方向上，将成为成都市的新中心 ?? 成都市城市发展战略是向东向南发展 ，南部将建立一个新的城市中心 老城中心城东、城西——整体定位为以居 住为主的板块属性，重点发展城东，控 制向西发展 ?? 城北——大商贸、大物流板快 ?? 城南——规划为城市新中心，定 位为行政办公中心、创新研发中心、区 域总部基地、现代 服务基地、宜居人文 住区 ?? 新中心 [键入文字] 19 城市层面 高新南区将成为成都市的国际化CBD中心区，吸引世界500强企业、知名企业及各国领事馆的汇集 ?? 1997年定位：“现代化城市新区、高新技术产业化基地” ?? 2004 年的定位 ： “城市副中心” 行政文化中心创新研发中心 站南片区 ?? 2007年的定位“城市新中心， 现代化新城区”，具体目标为：城 市建设区面积约35平方公里，其中 会展中心外环生态保护带约3.8平方公里，规划人口约50-60万人。在总目标之下，又分有建设行政办公中心、创新研发中心、区域总部经济、现代服务基地以及宜居人文住区，简称“两中心，两基地，一住区”的五个子目标。 商务中心区域总部基地金融后援中心 领事馆区 大源组团 配套居住区域 华阳片区 [键入文字] 20 [键入文字] 城市层面 品牌开发商及大型国际国内知名企业入驻： ?? 高新南区优势：市府搬入、地铁开通、领事馆区 搬入、高端企业进驻。将成为城市精英聚集地。 中海、华润、和黄、九龙仓、建 发、嘉里、雅居乐、洲际酒店、中石油 、中 石化 、 中信 、中兴 、伊藤洋 华 、 欧 尚 、荷 兰GTC 、迪卡侬 、宜 家、苏宁、奥特莱斯、中国移动、联 通 、 网 通 、 华为 、 NOKIA 、 上 海贝 尔 、IBM 、 SAP、NEC（日电信息系 统）、 SONIC、九洲电器、SCS 、鼎 天软件等 人口由行业精英组成 ?? 人口素质高：企业高级主管、高 级白领、领事馆工作人员等 ?? 高收入、对生活品质要求较 高 ?? 高新技术产业、IT产业、金融业产业等为主导产业 目前已有10多家世界500强企业入驻，高新南区常住人口约 2030万，未来会有 20个领事馆进驻 21 区域分析 城市层面解构区域区域概况区域交通区域竞争 中心区发展规律 [键入文字] 22 区域概况---- 组团划分 城南主要板块：起步区组团、新园组团、站南组团及大源组团。华阳片区正慢慢融入到南区的规划中 高 新 南 区 目 前 常 住 人 口 约 20-30 万，其中站南组团拥有17万人口，政府搬迁后，片区居住人口预计可达到70 80万，就业人口达到60多万。 南北向宽1公里的绿化带将站南与大源分隔开来，影响了两个片区的融合天府大道 起步区组团—高新区腾飞的基础占地 ： 6.33 平方公里 （ 1996 年启动） 功能：成熟居住区（片区由高新区开发最早的工业区及三个居住片区组成） 新园组团—航空港外崛起的新区占 地 ： 6.8 平 方 公 里 （ 2003 年 启动）功能：高新工业区（片区由两大工业区与三大居住片区组成） 华阳片区占地：27平方公里功能：高新技术产业集中地、生活居住、商贸、教育科研、文化娱乐和旅游等（华阳区6千亩地划入大源组团，作综合用地） 站南组团—南部新区核心区占地：15.6平方公里（2004年启动）功能：站前交通集散及商业服务、中心领事馆区 商务办公、行政中心、文化科技博览及科技园区（组团内主要分为城市副中心、南站物流工业园、创新孵化园区、石羊科技园、三瓦窑居住区、石羊居住区、五洲花园居住区等几个功能组团） 大源组团—区域总部基地占地：15平方公里（2005 年启动）功能：区域总部基地、创新研究中心、会展商务及高档居住区（片区由三个工业区与一个居住区组成） [键入文字] 23 [键入文字] 占地300亩、规划容纳20个领事馆的领事馆区落户南 区域概况---- 领事馆 区 延线，成为继上海、广州后中国的第三个领事馆区在成都设立的领事馆不断增多，但都呈零星分 ?? 位置：南延线的中和场 布状，为了管理方便和吸引更多的国家在蓉设立领事馆，新领事馆区的规划和修建成为必然趋势 ?? 规 模 ： 占 地 300 多 亩（约 20 万平米 ），规划容纳20个领事馆 ?? 进驻情况 ：截至 2007 年 4 月，已有7个国家在成都设立了领事馆，而且6个都是总领事馆 ，是除上海和广州外设立外国

领事馆最 多 的 城 市 ； 并 且 西 班牙 、菲律宾 、马来西亚等国家都已表明了在成都设立领馆的意向。 规划中的领事馆区 早在2003年成都市就完成了外国领事馆区的规划，并推荐了2个备选址区：高新西区的羊西线和高新南区的南延线，最终选址权在外方 2007年，南延线凭借得天独厚的优势特别是日益显著的国际化趋势最终胜出。规划的领事馆区占地300多亩，建筑群主要以欧式风格为主，形成相对集中的外籍人士居住区和类似北京三里屯的酒吧一条街，进一步推动城南的国际化进程 已进驻国家 美国 德国 韩国 开馆时间 1985.10 2004.12 2005.2 级别 总领事馆 泰国 新加坡 2006.5 升 级 2006.5 达成为总领事馆协议领事馆 法国 巴基斯坦 2006.11 2007.4 总领事馆 24 区域概况---- 华阳区 成都市 华阳 双流县 华阳位于双流县内，与大源组团相接，规划为城南综合性次中心，与高新南区接壤部分4000亩划入高新南区 ??功能定位：成都市区南部的综合性次中心，将发展成城市公共服务综合功能、高新技术产业、生活居住为主的生态型城区。 ??人口规划： 2010年，华阳的实际居住人口将达到30万人，建设用地 33.4平方公里；2020年，华阳的实际居住人口将达到60万人。 ??产业规划：华阳镇在环城路一线的骑龙、三江、红瓦、河池、长 顺、护国和清河等村规划了10平方公里的城西南产业区，以电子电 器、生物制药、电力能源、建筑材料为主。目前2平方公里的产业集中 发展区已初具规模。 现在已有辉煌集团、川油井下技术公司等5个项目签约有川开集团、晨曦电器、飞宇电器等15家企业入驻，预计建成后产值达21.7亿元。 华阳区规划目前未确定，有两个方案待批，即2003规划方案与2005年规划方案 [键入文字] 25 区域发展特点 高新南区发展呈现出五节点的发展特征 时间序列 20世纪90年代末 重大事件 高新南区启动 21世纪初 2005-2007 2008 各组团逐步启动 大量土地出让品牌开发商入驻 政府搬迁华阳逐渐融入南区 2010 地铁通车南区发展目趋成熟 ?? 高 新 南 区 发 展 启 新 园组 团 2003 ?? ?? 年站 南 组 团 的 商 服 大 源 组 团 规 划 有 政府规划未来3-4年 ?? ?? 动 ， 主 要 由 起 步 区启动，定位为高新工业 用地已基本出让完毕， 20万平米的区域商业中 内将高新南区的土地出组团、新园组团、站南组团、大源组团及华阳片 详细情况 园区； 剩 余 基 本 上 为 住 宅心地块将在2008年春节 让完毕用 ?? ?? 站 南组 团 2004 地，且大量品牌开发商 后挂牌出让；年 2010 年，地铁1号区组成；启动，市政府预计2008 入驻，如和记黄埔、中 ?? 政 府预 计于 2008 线一期工程完毕通车， ?? 1996 年 ， 起步 区年正式搬迁于此，将形 海、九龙仓等；年四五月份搬迁过来终点站会展中心站距离组团启动，以高新技术 成新的行政办公中心； ?? 大 源 组 团 出 让 了 华阳片区逐渐融入 本项目约630 米 ?? 产 业 园 区 发 展 为 驱2003 年 高 新 孵 化 园 少量的商服用地和住宅 到南区发展中，预计有动启力 ， 定 位 为 成 熟 居用；住用 地 ， 品 牌 开 发 商6000 亩土地划入大源组中区。华 ?? 大 源组 团 2005 信 、 中 兴 、 中 海 、团，综合用地性质年启 动 ， 新 的 会 展 中润、建发、嘉里、伊藤落成；2002年天府软件园 洋华堂等进驻 拿地，2005 年启用； [键入文字] 26 区域发展趋势 高新南区的发展趋势, 大势所驱,市民看好, 成为成都市的未来最热点的发展区域成都目前没有真正意义上的甲级写字楼，唯一数的上就是香格里拉，时代广场是次甲级的，高新南区未来发展写字楼应该会以IT行业为主，城南是很有发展潜力的区域。 ——高纬环球 物业管理部助理董事 陈旭峰 在我们这里购房的人大多是在高新南区工作的人，因为距离比较近，而且随着地铁的开通，交通会非常便利；南区目前相对主城区来看比较冷清，但未来几年内肯定会成为成都的热点发展区域，必经政府马上要搬迁过来了，而且世纪城的发展也是非常不错的。 ——大城际 置业顾问 王博 [键入文字] 27 区域分析 城市层面解构区域区域概况区域交通区域竞争 中心区发展规律 [键入文字] 28 [键入文字] 区域交通 三横四纵构建高新区内路网结构，各区域之间快速连通起 三横四纵构建完善的区域路网结构： 步区组团 三横：三环路、绕城高速、迎宾大道四纵：天府大道、站华路、元华路、红星路南延线 新园组团 三环路站南组团 武侯大道 红星路南延线 ??通过区域内的三横四

纵，将成熟居住区（起步区组团）、高新工业区（新园组团）、中心商务办公、 机场高速成雅高速 行政中心、文化科技博览及科技园 元华路 区（站南组团）和区域总部基地、创新研究中心、会展商务及高档居住区（大源组团）连接起来，实现区域的融合。 成昆铁路 站华路 绕城高速 大 天府大道 源组团 迎宾大道 29 [键入文字] 区域交通 6条公交线路、1号地铁线及成昆铁路等形成的交通系统增强了区域的辐射范围至天府广场、火车北站、大丰 道路系统 ?? ?? 火车南站 三横四纵机场高速 公交系统 地铁火车南站站 天府立交 高新区委机场高速 三环路 市政府 地铁新益州站 6条公交线路经过项目所在区域，直通华阳、天府广场、大源村等多处。 ?? 绕城高速 地铁孵化园站 1号地铁 1号线贯穿成都南北，大丰-火车北站-天府广场火车南站-世纪城站-科持园站-华阳广场。 ?? 元华路 成昆铁路成昆铁路到达成都高新区界，最终接到天府大道的世纪城路口，预计将会在此处有站点。 ?? 迎宾大道 站华路 地铁世纪城站 天府软件园天府大道地铁 地铁1号线 红星路南延线地铁科技园站 府河站 [键入文字] 区域内快捷的交通体系将项目的辐射范围从高新区扩大到市区、华阳乃至全国。 华阳广场 30 至华阳 [键入文字] 区域交通 区域内大型停车场、多个绿地公园等公共设施的设置，将进一步增强区域的吸引力 停车场 ?? 体育公园 成都火车南站三环路 世纪城：地面+地下，10000个停车位 高新区委国防公园 公园 市政府 新益州公园 ?? 体育公园 红星路南延线绕城高速 新世纪公园 至机场 ?? 新益州公园 ?? 元华路 国防公园 ??新世纪公园 ?? 150亩绿地 150 亩绿地 站华路 世纪城大型停车系统 迎宾大道地铁 天府大道 地铁1号线至华阳 31 区域分析 城市层面解构区域区域概况区域交通区域竞争 中心区发展规律 [键入文字] 32 [键入文字] 城南CBD内部功能：以办公功能为主兼顾其它职能适度发展不同级别CBD写字楼开发规模 CBD规模 人均占有量 （建筑面积：万平米） （人/平米） 纽约 、东京 、伦敦 、巴黎等 1500-2500 约1.2-3.5 多伦多 、悉尼 、上海 、北京等 500 约0.4-1.6 国家级 深圳、广州、天津等 300 约0.4 地区级 合肥、长沙、大连等 150-250 约0.3 分类 级别 主要城市例举 第一类 世界级 第二类 全球区域级 第三类第四类 CBD内部用地结构：美国大中城市类别办公机构商店工业仓储 组成 CBD内部用地结构：中国北京用地 银 行 、 保 险公 司 、 专业服 务 40% 等，管理机构 类别 占地面 建筑面积 积 比例 16% 公寓 工厂、仓库 12% 50% 商服、文化、娱 250公顷 住宅总计 博物馆、大学、娱乐机构 10% 22% 100% 25% 25% 乐设施公共建筑 CBD内部用地结构：中国深圳 公共绿化 33.39 道路 155 总建筑面积1000万平米 类别 建筑面积 比例 商务办公 300万 40% 居住 300万 40% 83万 11% 行政 办公楼 零售商店、百货店 ??活力四射的CBD内应当以办公职能为主，兼顾其它职能发展，因此写字楼建设量应约占到50%； 50万 6.7% 其它 17万 2.3% 商服、文化、娱乐设施 总建筑面积750万平米 33 区域竞争--- 土地 站南与大源组团的土地总供应量为3千多万平米，其中商服用地近30%，约900万平米 ?? ?? 站南组团土地总供应量：15.6平方公里商服用地：约160万平米，占10% ?? ?? ?? 住宅用地：约480万平米，占30% 已出让商服用地：约120万平米，占8% 已出让住宅用地：约220万平米，占14% ?? ?? 大源组团土地总供应量：15平方公里商服用地：约240万平米，占15% ?? ?? ?? 住宅用地：约380万平米，占25% 科研用地：约500万平米，占35% 综合用地：约100万平米，占7% ?? ?? ?? 已出让商服用地：约40万平米，占3% 已出让住宅用地：约110万平米，占7% 已出让科研用地：约100万平米，占7% 火车南站 三环路武候大道 机场高速政府成雅高速 绕城高速 ?? 已出让综合用地用地：约100万平米，占 7% 成昆铁路住宅用地商服用地市政用地土地出让洽谈中 站华路 [键入文字] 元华路 天府大道 34 区域竞争--- 土地 综合交易时间、土地价格、土地面积等因素的比较来看，本项目地块具备成本优势中海400万 ?? 世纪城：2002年协议出让土地的方式成交，28万元/亩； 华润400万 正成620万蜀都嘉泰900 万 建发1000万 ?? 圣达 ： 2005.10 挂牌出让土地67 万元/亩，宗地50亩 世纪城28万东方投资920 万 嘉里1000万 ?? 中信 ： 2006.11

拍卖出让土地 ， 68万元/亩，宗地仅26亩 天府70多万圣达67万 ?? 本 地 块 ： 2006.11 拍 卖 出 让 土地，68万元/亩，宗地47亩 中信68万 本项目68万 西藏紫罗兰200万 天合222万中国石油200 万 项目周边土地价格(万元/亩) 1200 2005 年0出0 让土地 800 1000 600 400 200 0 宗地面积较小 协议出让土地 920 900 400 68 67 68 222 200 200 综合交易时间、土地价格、土地面积等因素的比较来看，本项目地块具备成本优势，市场竞争性较强 ?? 620 70 28 [键入文字] 35 区域竞争--- 房地产 站南已建项目较多空置土地较少。大源有大量土地未出让，待建项目较多。首座 站南组团的待建项目 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 15 汽车城 富森美苏宁欧尚 2 1迪卡高新区管委会 17 嘉隆利 宜家侬中小学法院 13 融城三环路海关 蓝光 瑞光国电理想 9 深长城 天府 深长城和记黄埔 曙光川投 20 联通 1 14 10 1府 长城和记黄埔学校 1 名居 泰和佳园武候大道成都市一医院 九龙仓华敏 8 格兰晴天城南科技广场 华电 网通 6 7 新益州 5 变电站 18 城市 1 行政 19 17 中心 公园 4 3 人居 1 2 中航铂仕市中院东方希望省电力公司新华社西南设计院五星级酒店（酒店）中国石油恒泽动力特拉克斯新希望大厦成都电力局深长城（住宅）兴达成都数字维修中心中海兴业 机场高速 成雅高速 高新孵化园新世纪公园 中天盈（住宅）仁和（住宅）茂业 23 大源农迁房 荷兰GTC 大源组团的待建项目 火车南站 16 1 2 3 商鼎国际 12 国航世纪中心曼哈顿丰德国际广场 20 19 22 17 中海华润 18 21 成昆铁路 [键入文字] 站华路元华路 绕城高速 洲际大酒店四川广假日酒店电中心国际会展中心西蜀廊桥 1 2 天鹅湖 铜锣湾时尚天堂圣达 3 4 成达花园 6 天 5 7 府 盛南领地 8 9 一 本源之味 10 11 期英郡 12 13 中兴 15 天美视国 14 府际学校二 16 期 天府大道 1 2 3 蜀都大厦东方希望中信 4 5 6 7 8 9 10 11 12 通威川大中石化 13 14 15 16 17 18 19 20 安捷伦天府三期宜必斯酒店（酒店） 21 22 23 已建商业写字楼酒店住宅市政配套 西藏紫罗兰（酒店） 30所新希望天合中石油鼎能 五星级酒店（酒店）人居（住宅）正成嘉里（住宅）建发（住宅）伊滕洋华堂规划中的区域商业中心（ 20万平米，土地春节后挂牌）外籍人士居住区在建商业写字楼酒店住宅 待建 1 1 市政配套 36 [键入文字] 区域竞争--- 房地产 站南组团出让土地主要为住宅，约300万平米大源组团主要为商服用地，约为870万平米可出让土地 站南组团的土地已出让大多数，目前的可出让土地主要是住宅用地，约为 300万平米 站南组团 已出让土地 占地面积(万平米) 比例 总建面 (万平米) 占地面积(万平米) 比例 总建面(万平米) 商服 160 10 470 120 8 300 住宅 480 30 1290 220 14 660 附注：根据出让土地经济指标，取住宅用地R=3，商服用地R=2.5 ?? 可出让土地大源组团 大源组团的土地出让量相对较少，商服、科研、住宅等各类属性的土地均有大量剩余，约为 870万平米 已出让土地 占地面积(万平米) 比例 总建面 (万平米) 占地面积(万平米) 比例 总建面(万平米) 商服 240 15 720 40 3 120 住宅 380 25 1596 110 7 462 科研 500 35 500 100 7 100 综合 100 7 174 100 7 174 附注：根据出让土地经济指标，取商服用地R=3，住宅用地R=4.2，科研用地R=1 ?? 37 [键入文字] 区域竞争--- 房地产 ?? 华阳区天府大道两旁汇聚了7000-8000万平米的住宅，还有大型休闲娱乐设施，如极地海洋公园、成都港等 华阳镇住宅市场 ：目前的供给量约为兰桥尚舍 7000-8000 万平米 ?? 育才竹岛 左岸花都 出水芙蓉 摩尔新世界：2005 年营业，华阳唯一的 集中商业，营业面积4万多平米，主要是超 天府大道 远大都市风景 黄金海岸 锦官丽城 盛世名居 市和百货。 ?? 森宇花园 20万区域商业中心：商业用地性质兼容 金鹿国际酒店 嘎纳印象 给，形成华阳的新商业中心 ?? 怡丰新城 三利白云支 住宅，未来将会有20万住宅、20万商业供 御景台 极地海洋公园：位于成都双流天府大道 南端华阳 ，总占地 600 亩，总投资达 10个 鸿阁1号 整个项目涵盖极地动物展示馆、极地动物表 华阳商业中心 演馆、极地科普馆、海兽馆、珊瑚馆、贝壳 华阳中学 镇政府 馆、热带鱼类馆等10大旅游项目。成都港：位于华阳区客运站附近，占地 城南名著心怡德盛园 华阳广场 南阳锦城 摩尔新世纪 都港主要以休闲旅游客运为主，将成为水上 客运中心 运动休闲的公共

场所河滨花园 300余亩 华阳客运中心：总面积6.7万平米，二 级汽车客运站，集客、货运输于一体的现代商业 宏信南越 地铁广都站金南园 雅居乐花园蓝山美树 麓山国际社区 明珠怡苑河畔新世界 化客运中心站 20万区域商业中心 (待建) 极地海洋公园 成都港 118亩，是成都市水运航运的指挥中心。成 ?? 棕榈南岸 凯华丽景 亿，建成后年接待量可达300万人次以上。 ?? 大城际 原乡别墅 蔚蓝卡地亚麓山高尔夫球场 市政酒店住宅 38 [键入文字] 区域竞争--- 房地产 高新南区大辐土地出让，其中：站南片区出让了大量土地得以出让，剩余土地主要是住宅用地； ?? 大源组团出让了少量的商服用地与住宅用地，仍有大量土地待出售 ?? 2005-2007年大辐土地出让 附注：商务包括写字楼、公寓及酒店物业 ?? 政府计划未来3-4年内完成所有土地的出让 ?? 通过土地性质及供应量和供应时间可以判断：近期的住宅竞争及中长期的商务办公竞争非常激烈 2008-2009 年的供给量(单位：万平米) 未出让土地的未来供给量(单位：万平米) 600 500 450 500 285-305 200-210 200 100 30-40 50 2030 2000 400 300 2500 1000 85-95 35-45 65-85 0 1400 1500 500 910-990 790-850 130-190 630 120-140 35-50 165-240 0 大源组团 站南组团商业 商务 总供应量住宅 2008-2009年 大源组团 站南组团商业 商务 总供应量住宅 2010年~ ??未来两年，区域竞争相对比较激烈，其中，商业供应量约为65-85万平 米，商务(包括写字楼、公寓及酒店)供应量约为285-305万平米，住宅供量约为500万平米，竞争比较激烈；应 ??按照政府的规划（3-4年内完成所有土地的出让）进行预测，未出让土地的未来供给市场竞争非常激烈，其中商业供应量约为165-240万平米，商务 数据来源：依据政府访谈及所 ?? (包括写字楼、公寓及酒店)供应量约为910-990万平米，住宅供应量约为 提 [键入文字] 39 供的土地相关资料估算 2030万平米。 [键入文字] 区域分析 中心区发展规律深圳－福田中心区案例选择原则： 1 二线城市 2 府规划引导 3. 城市新兴商务中心区 3. 城市新兴商务中心区 广州－珠江新城青岛－政务新区 40 深圳福田中心区的发展经历了起步期、初步发展期、快速发展期三个阶段之后，即将进入成熟发展期，形成成熟的CBD 深圳福田中心区 供应量 规划期 起步期一般定位高端，放量也较大，主要分布在中心区的四角 1986年确定为中心区，之后写字楼 的十年主要进行标志系统、灯光系公寓统、绿化系统以及地下空间商业系统的规划住宅 由于商务气氛较差，本期面市的一般是中端写字楼，体量不大未出现公寓产品 2家五星级酒店，主要为接待外宾服务 1996年 快速发展期 密集开发，有7个高档楼盘推出，价格较高 住宅开发接近尾声，只有一个盘面市，档次延续中高档高端写字楼集中放量，同时在品质和形象上不断突破。仅05年就有8个盘86万平米写字楼面市，年底两个月更是有超过50万体量上市 档次和数量均有提高，本期有 6个盘面市未出现公寓产品 一般是写字楼裙楼商业 酒店 1986年 初步发展期 3个较大体量高端公寓产品推出 除了裙楼商业，开始出现较大体量的购物广场/公园等独立商业，只租不售开始流行，商业气氛逐渐形成未出现新的酒店 2001年 起步期 裙楼商业继续出现，三大各具特色的购物中心两个开始营业，结束了中心区“无物可购”的时代；纯租赁模式成为市场主流上市4家高规格五星级酒店，08年将有2 家超五星级酒店面市，商务氛围日益浓厚 2004年 初步发展期 快速发展期 [键入文字] 总产值（亿元） 人均产值 41 （元） [键入文字] 福田中心区写字楼产品的价格近年来一直处于快速稳步上升之中，在起步期发展阶段之后的上涨速度高于住宅 深圳福田中心区 均价（元/平米） 40000 35000 30000 25000 规划期 起步期 初步发展期 快速发展期 商业 天虹购物广场入驻：改变只有裙楼商业的局面，只租不售方式开始流行 写字楼集中放量，供应过剩，而面市的公寓价格较高，故出现倒挂现象 公寓 20000 住宅 15000 10000 5000 住宅开发接近尾声 写字楼 2004年 [键入文字] 2005年 42 [键入文字] 珠江新城的早期开发由于规划失控，形成以住宅为主的大规模开发；03年政府重新检讨规划，做出重大调整，开始通过土地供应、市政设施建设等措施来拉动区域商务功能的发展 广州珠江新城 供应量 1991年 规划期 1993年 土地开发、路网等 住宅 市政设施建设，规划利好带动高档住宅开发 写字

楼 商业 停滞期 2003年 初步发展期2007年 快速发展期 大型公共设施建设，住宅开始全面开发，中高档住宅为主，中档次之 由于住宅规模减量，开始以高档住宅开发为主 几乎停滞发展 受规划利好影响，大规模高档写字楼开发热潮开始，高档公寓出现 仅为社区商业配套，商业发展缓慢 酒店 商业发展依然缓慢，多为社区临街商铺 随着写字楼的发展，大量中高端新鲜人群进入，住宅开发以中高档为主，小户型公寓亦大力发展 商业开始发展，规划的大型商业项目开始建设 一站式购物、高档百货进入，区域级商圈形成 广州市1995-2006年主要经济指标 1000.00 0.00 大量五星级酒店 90000.00 80000.00 70000.00 5000.00 总产值（亿 3000.00 元） 2000.00 住宅走高端路线 写字楼仍然是发展的重点，大量高档公寓出现 6000.00 4000.00 时间轴 写字楼发展进入高潮期，大量高档写字楼即将落成或拟建 发展了若干五星级酒店 7000.00 成熟发展期 2011年 60000.00 停滞期 初步发展期 50000.00 人均产值 40000.00 30000.00 20000.00 10000.00 0.00 （元） GDP(亿元) 第三产业(亿元) 人均GDP（元 ） /人 4 珠江新城的房地产价格一直稳步上涨，由于03年后住宅开发以高档住宅为主，因此住房均价一直居高不下，写字楼价格从快速发展期开始稳步上涨，超过住宅均价 广州珠江新城 均价（元/平米） 规划期 起步期 初步发展期 写字楼成熟发展期 快速发展期 20000 住宅 1 价格倒挂：该时期规划调整后商业配套及市政配套起步，高尚居住氛围形成，住宅发展高档楼盘，而写字楼市场处于初级发展阶段，价格低于住宅 5000 5000 10000 1991年 1993年 2003年 2007年 2011年 商业物业大规模开发商务氛围渐涨办公项目开发基础设施及市政配套建设 重新检讨规划，明确CBD定位居住项目开发；土地开发开始启动 规划完成 大规模住宅开发 进行大规模基础设规划检讨， 施建设，改善交通将对珠江、商务、新城进行生活等配集约开发 政府办公大楼建设，住宅项目减量；办公项目开始建设 新的建设高潮开始建设量巨增；住宅供给逐渐减少；办公、公寓项目供应量渐增 市政基础设施，公共服务设施基本建成投入使用；居住区的品质得到广泛认可；商业项目规模开发 套设施 时间轴 [键入文字] 93 年 02 年 03 年 03-07 年 07 年 2011 年 44 [键入文字] 青岛政务新区遵循“住宅—商务—商业”的发展次序；写字楼在2004年后开始大量面市，商业在2006年后快速发展，形成城市级的高档商圈 青岛政务新区 供应量 1994年 住宅 1996年 规划期 起步期 土地开发、路网等市政设施建设，规划利好带动高档住宅开发 大型公共设施建设，住宅开始全面开发，中高档住宅为主，中档次之代表楼盘：畅海园、银都景园、浮山湾花园 酒店 时间轴高端客户多已入住，为扩大客户群，中档供应变为主流，小户型带装修公寓发展 在政府强势推动下出现 5星级酒店 随着写字楼的发展，大量中高端新鲜人群进入，住宅开发以中高档为主，小户型公寓亦大力发展 受建设期租售状况影 2004年第三产业GDP超过800亿响，写字楼开发进入 元，写字楼发展速度加快，高档低潮，商务公寓出现 为主，中档次之 高尚居住区初步形成，商业设施开始建设，JUSCO等高档超市入驻 商业 快速发展期 初步发展期 大型政府企事业单位自建写字楼，市场化写字楼入市，高档为主，但租售状况不理想 写字楼 2006年 2002年 2000年 家乐福等超市进入，超市周边开始发展步行街 住宅平稳发展，产品以高档为主 2006年第三产业GDP超过1200 亿元，写字楼进入大发展时期，高档、中档产品齐头并进海信广场等一站式购物、高档百货进入，城市级商圈形成 发展了若干三、四星级酒店 发展了2家高星级酒店 3500.00 45000 40000 3000.00 35000 2500.00 30000 2000.00 25000 1500.00 20000 15000 1000.00 10000 500.00 5000 0.00 0 1995 1996 1997 1998 GDP(亿元) 1999 2000 2001 第三产业产值(亿元) 2002 2003 人均GDP(元/人) 2004 2005 2006 45 [键入文字] 青岛政务新区的房地产价格受政策因素和整体市场走势影响较大，07年青岛整体住宅市场暴涨，政务新区的住宅整体价格超过了写字楼 青岛政务新区 均价（元/平米） 规划期 起步期 快速发展期 初步发展期 商业 价格拐点一：2004 年，上涨20% 20000 原因1：青岛土地招牌挂制度的实施，造成土地价格上升，占房价的50% 以上原因2：外来购买力增加，约占购房者 比例的20% ，导致商品

房竣工面积：销 售面积达0.92：1，缺口达18.2 万平米该时期住宅发展高档楼盘，在利好形势下价格上涨80% 以上，而写字楼市场供大于求，涨幅不足 10% ，再次出现写字楼价格低于住宅 价格倒挂二： 15000 住宅写字楼 10000 价格拐点二：2007 年，上涨价格倒挂一：该时期市政配套成熟、商业配套起步，高尚居住氛围形成，住宅发展高档楼盘，而写字楼市场萧条，以商务公寓为主，写字楼价格低于住 宅 5000 1994年 1996年 2000年 80% 原因1：全国性房价上涨原因2：青岛新户籍制度放宽了进入条件，外来人口增加，商品房的销售面积比竣工面积高出 247万平米，供不应求现象严重，推动价格上涨原因3：大型房地产企业进入青岛，开发实力增强，产品品质提高；多数项目委托专业营销商，加价率扩大，拉动价格上涨 2004年 2006年 时间轴 46 [键入文字] 中心区发展基本规律 11. 国国内城市的新兴商务区的发展从规划完成到完全成熟，往往要经历起步期（4~6年）、初步发展期（3~6年）、快速发展期（4~6年）、成熟发展期（5 年以上）四个阶段 22. 新新兴商务区进入快速发展期所需时间的长短与城市的经济发展水平有关；一般地，当第三产业增加值超过 400亿元，城市的新兴商务区发展开始起步；当第三 产业增加值超过2000亿元，城市的新兴商务区开始 进入快 3 速发展期 [键入文字] 3. 新新兴商务区的开发一般遵循“住宅—商务—商业” 的顺序，在初步发展期住宅产品消化量大，价格上升较快；在快速发展期，写字楼开始放量，价格快速稳步 提升；进入成熟发展期后，商业大规模发展，商业气 氛日趋成熟 47 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 48 成都地铁 成都拟建7条地铁线，线路总长274.15km，其中一、二号线作为骨干线是最早动工的线路 ?? 1号线:南北方向主干线 ，全长31.6公里，共 23 个站 ，起于大丰站止于华阳广场站 。一 期：红花堰站至孵化园站，约16公里，15个车 站，2005年12月28日动工，2010年7月1日正式 通车。二期大丰站至红花堰站，孵化园站至华 阳广场站 ?? 2号线：东西方向主干线，起于龙泉东站止于石牛站。一期：灌客运站至经干学院站，全长23公里，20个站 ?? 3号线：东北-西南向骨干线，东北起自规划红星车站附近，南止于板桥南站，线路全长为49.28公里，设车站22座。 ?? 4号线：东西方向内部填充线，西起温江，东止于西河站，线路全长38.9公里，设车站19 座。 ?? 5号线：中心城西部南北方向的外部填充 线，北起于3号线的驷马桥站，止于江河站，线 路全长24.63km，设车站13座。 ?? 6号线：6号主线是中心城东部南北向的外部填充线，是南北向第二条辅助线，起于5号线的沙湾站，止于四河站，线路全长22.05公里，设车站13座。 6号线支线为东西方向，连接规划 行政中心和机场。东起于6号线琉璃场站，西止 于双流航空港，线路全长为15.11公里，设车站 8座。 ?? 7号线：开口向北的U型辅助线，北起生态站，东止于龙潭东站，7号线线路全长41.93公里，设车站22座。 会展中心 [键入文字] 49 [键入文字] 成都地铁 ?? 地铁线的开通使成都市由环线交通发展的空间 格局向轨道交通发展的空间格局转变地铁1号线 成都地铁规划2条骨干线，其中 大丰 地铁1号线位于城市向南推进的主轴线上，是城市最大的客运走廊，服务于 凤凰山 城市新中心，为引 导城市向南发展创 北三环 友谊村 成都城西板块 造了良好的交通条件，地铁的开通将带来以下机会 ?? 成都城北板块以商贸物流服务为主 以高档住宅为主 系，正确引导城市空间结构重建 ?? 改变人们时空观念和出行方式的 选择 ?? 符合城市向东、向南发展的趋势 和方向，有利于进一步优化城市空间 三环路 布局，拉开城市构架，拉动沿线土地的开发建设 二环路 一环路 1号线 1期 2005-12 2010-07 成都城南板块本项目位于地铁1号线南段大源组团片区，是城市未来重点发展区域，位于地铁会展中心站与科技园站之间，其中会展中心站是一号线一期终点站，2010年7月通车，站点周边物业具有极大的升值空间和潜力 火车北站城市对外最大

的陆路交通枢纽 将解决城市空间集聚与扩散的关 老城中心 天府广场 CBD的文化中心区 城市发展方向 成都城东板块以老工业为主 以高科技产业为主 成都南站成都市未来的客货枢纽 高新南区会展中心科技园府河站 华阳片区 华阳广都 城市向南发展的第地铁2号线 一门户，高新科技产业基地 50 本项目临近地铁1号线会展中心站，商务氛围浓厚，交通便捷，发展潜力较大 成都地铁 ?? 1号线工程北起红花堰站，南至 新会展中心站，全长18.5公里， 共16 个车站 ?? 会展中心站位于高新区新会展中 心，天府大道西侧绿化带内，呈南北向紧邻地铁OCC（控制中心）大楼东面布置，为1号线一期工程的终点站。 ?? 车站为地下一层侧式站台车站， 总长159.8米，总建面为8621 平方米 1号线 1期工程 新中心会展中心 目前该区域的“世纪城”新会展中心是中国西部建筑规模最大，功能配套最完备，设施最先进的多功能会议会展中心 该会展中心还带动了酒店、商务办公区、商业、住宅的发展。随着地铁OCC大楼的建成，该区域将成为蓉城重要的商务中心 本项目将依托地铁线的开发、会展中心片区快速发展带来的机会以及未来城市南向发展形成的两核格局态势，极大地获得土地价值的提升 [键入文字] 51 成都地铁 地铁对沿线物业的影响体现为：区域价值重组、交通的的高效率和变输能力、人群的集中能力 ?? 地铁对房地产影响最直接 地铁对房地产的价格影响机理 的结果 ，促进市场格局的重整 ，还对房地产价值产生影 城市功能强化 办公区域集中 辐射范围扩大 ?? 从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速 商业中心强化 集客能力增加 响。 沿线中小户升温 支撑 片区价值的重组 ?? 中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区 辐射范围增加 城市中心区 居住群体扩大 升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。 城市边缘 地铁开通 支撑 居住郊区化次级商务中心白领置业群增加 城市功能提升居住环境改善交通时间缩短片区开发升温 [键入文字] 52 [键入文字] 地铁的影响 高速铁路站点对于周边发展的影响根据空间和时间的变化而呈现不同 第一影响区域——距离站点步行或者自行车距离5-10分钟，适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的区域;开发强度很高（very high) 第二影响区域——距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高（high) 第三影响区域——距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容 [键入文字] 53 资料来源：Schüt z E, 1998, Stadtentwick lung durch Hochgeschwindigk eitsverk ehr (Urban development by High-Speed Traffic) Heft 6, 地铁的影响 轨道沿线房地产价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长，轨道交通对项目的实质性利好先于真正投入使用而提前释放 轨道交通对项目的价值提升的时间序列表现 时间序列表现 ?? 从城市轨道交通项目规划开始 ，沿线房地产开发即开始逐渐升温 ，而随着地铁的建设和运营 ，其对沿线房地产开发的影响也不断变化 ，所以轨道交通 项目价值 建成后加速区域成熟，从单纯利好消息刺激价格上涨，逐渐转变为以复合因 素 影 响 项 目 价格。 跳跃性增长 给沿线区域带来的开发利益是一个动态持续的过程 提前释放规划公示 在建 轨道交通建设阶段 建成通车 正常运营 [键入文字] 54 结论 [键入文字] 55 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 56 模式分析 写字楼经济型酒店综合体研究酒店产权式酒店居住公寓产品分析 公寓 商务公寓酒店式公寓 商业 餐饮 [键入文字] 57 [键入文字] 城市综合体发展的五种模式 模式分析 模 式 特 征 典 型 案 例 城 市 核 心 区 ； 交 通 可 达 性 地 铁 口 / 主 干 道 沿 线深圳华润中心、日本福模

式一 商业核心模式 区 域 功 能 的 缺 乏 ， 需 求 旺 盛 ； 人 流 及 商 业 气 氛冈博多运河城、合肥元一流的合作团队规划设计/经营管理不远离城市核心区 ；交通可达性好 ，沿主干道沿 模式二 酒店核心模式 线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区； 模式三 写字楼核心模式 写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善 一时代广场上 海 商 城 （ 波 特 曼酒店）广州中信广场、深圳信兴广场、合肥财富广场 项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片区； 模式五 均衡发展模式 成熟度不高 ，居住人口有限 ；往往后期会开发商 地国际城、万科运河东 业，但规模往往不大； 模式四 住宅核心模式 深圳星河国际、合肥金一号 CBD/ 城 市 中 心 ； 主 干 道 沿 线 / 地 铁 口 ；建筑面积20 万 ㎡以上 ； 香 港 太 古 广 场 [键入文字] 开 发 商 强 劲 的 实 力 和 丰 富 的 经 验北京华贸中心专业的物业管理/经营管理 58 模式分析 不同类型的物业在综合体中承担的功能 ??酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次 ??商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。 ??写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。 ??公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求 在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。 [键入文字] 59 [键入文字] 模式分析 各种物业类型之间的相互影响 ?? ?? 与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。 ?? ?? 外向性较强的组成部分公寓为商业提供客 源 例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。 ?? ?? 可以塑造与其他项目较大的差异 公寓可能降低项目整体档次 ?? 满足中长期居住者需求 ?? 作用 ?? 相互关系 ?? 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施 ?? 酒店可以提高项目整体档次 商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 ?? 商业可能对公寓带来负面影响 商业 ?? 保证开发企业现金流的来源 ?? ?? 实现较高的销售价格 办公 公寓 ?? 保持物业形 象 酒店 ?? 提升整体档次的有力手段 ?? 标志性（尤其是对外地和外籍人士） ?? 写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户 ?? 写字楼可提高商业整体档次 ?? 写字楼与酒店可共享大堂 60 模式分析 开发时序与物业价值最大化的关系综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义一、最大限度的实现各个物业自身的价值。 二、避免各物业之间的负面影响。正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。 ??首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 ??其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定选 择。如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。 [键入文字] 61 [键入文字] 模式分析 影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标主要因素 ?? 区域属性： 区域属性 环境资源 ?? 开发目标： 酒店 公寓 商务中心区旅游区 —— —— —— 拥有产业资源通达性、昭示性强人流量大 开发目标 写字楼 商业中心区 拥有自然资源 ?? 环境资源： 商业 —— —— 租（长期持有）售（回笼资金） 主导物业的拟合度 62 [键入文字] 模式分析 写字楼经济型酒店综合体研究酒店产权式酒店居住公寓产品分析 公寓 商务公寓酒店式公寓 商业 餐饮 63 城市 板块 竞争 发展阶段：成都写字楼经历了从萌芽期向快速发展期过渡，开发量与开发水平均有较大提升 快速发展期回暖期无序发展期萌芽期以单位自建写字楼为主。 1995年前 出现井喷式发展，但在金融危机后出现大量烂尾楼。 1996-1998年 不少烂尾楼被包装重新面市。且开发品质有所提升，出现智能化写字楼。 1998-2002年 外资大量进入，开发水平提升。出现生态化写字楼。 2003-至今 [键入文字] 64 [键入文字] 城市 板块 竞争 市场商务需求巨大，客户开始注重改善办公环境，追求物业形象 萌芽阶段启动阶段 ?? ??办公需要 改善环境 发展阶段 ??追 成熟阶段 求形象 ??纯商务形象 动因 ??需求多样化 ?? ??住宅立项、商务 客户价值多元 办公 ??成长型中 ??住宅改办公 表现形式 ??迅速发展的中小企 小企业

业、初具规模的企业 ??纯写字楼开始 ??草创型企业 客户特征 出现 ??第一代商务公寓 ??位置 ??价格 ??交通 ??使 产品特征 ??住宅 ??各种类型企业 ??位置 ??配套 用成本 ??硬件 ??商务 ??地段 ??写字楼与新一 ??服务代商务公寓并 ??软环境 ??健存康、风景 氛围 [键入文字] 客户关注点 ??无 65 [键入文字] 城市 板块 竞争 成都典型写字楼分布图：CBD、人民南沿线是写字楼最密集区域 ①商鼎国际 ②国航· 世纪中心 ③威斯顿联邦广场 ④力宝大厦 ⑤汇日央扩国际 ⑥天一广场 ⑦川信大厦 ⑧城市之心 ⑨时代广场 ⒃ ⑩华敏· 翰尊华府 ⑾冠城广场 ⑿中环广 场 ⒀总府 ⑾ ⒅⒆ ⑿⒀ ⑧ ⑩ ⒁ ⑨ 大厦 ⒁天府绿洲 ⒂宏达大厦 ⒃铂金大厦 ⒄正熙国际 ⒅建行大厦 ⒆锦阳商厦 ⒄ ⑦ ⒇ ③ ④ ⑥ ⒂ ⑤① ② ⒇香格里拉 66 [键入文字] 城市 板块 竞争 发展格局：最初的写字楼从文武路起步，由北 向南逐渐发展，重心南移趋势日益明显 ?? 1996年，文武路新时代广场的出现标志着成都真正意义上的写字楼诞生。 ?? 1996-2000年CBD写字 楼形成中高档写字楼聚集区 ，浆洗街则以商住性质 ★起步 的写字楼为主。 ?? 2001年以后人南延线开始兴起 ，并逐渐向南部新区延升。 ?? 2004 年 政 府 提 出建 设 “南部副中心 ”的高新南区出现大量写字楼概念 ，用地供应 ，未来有望形成新的写字楼聚集区。 青羊工业发展区 CBD核心区 人南沿线南部新区 67 城市 板块 竞争 供应量：写字楼供应量逐年递增，空置率基本控制在30%。至 2010年，市场甲级写字楼存量将达到100万m2，至少需要三年才能消化完毕 ?? 2000 到 2001 年 是 成 都成都写字楼历年供应及成交状况 （单位 ：万平方米 ） 写字楼的低迷期 ，供应量与成交量均较少。 ?? 2002年写字楼市场开始复苏 ，之后一直呈现供大于求的局面。 80 70 60 50 40 30 20 72.12 56.9 45.01 37.68 22.98 15.07 8.85 14.94 9.09 21.37 16.63 32.02 24.7 1 0 0 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 成交量 2004 年 2005 年 2006 年 供应量 成都甲级写字楼的存量将在2010年达到100万平方米，未来几年将是成都写字楼的供应高峰期。 ——资料来源：戴德梁行在2007年度市场投资研讨会上公布数据 [键入文字] 68 城市 板块 竞争 供应结构：市场以纯写字楼为主。类甲级、乙级写字楼供应量大，真正的甲级写字楼数量少写字楼的类型 ?? 甲级写字楼大多处于交通方便 、商业氛围浓厚的 70 区域内 ，拥有成熟的办公 60 环境 ，优良的硬件设施 、 60 50 40 完善的配套 。一般以租为 30 主、以售为辅。 20 10 8.3 10 8.3 1.7 1.7 1.7 1.7 6.7 0 ?? 不少写字楼由烂尾楼改造而成 ，硬件条件存在缺陷天一广场、力宝大厦城市之心、威斯顿联邦 资料来源：尺度2006年统计目前，城市之心、威斯顿联邦大厦属于比较好的写字楼，但它们都是从烂尾楼改造过来的有很多硬伤。硬件条件差了一些（如层高不够、窗户不能开等）。 —— 世邦魏理仕 王蔚 [键入文字] 69 城市 板块 竞争 供应方式 开发背景 租售方式：租售结合是市场主流，只租不售的物业多由国企、银行等资金雄厚的企业修建，纯销售物业主要集中于城南 租售结合 只租不售 只售不租 是 城 市 最 常 见 的 方由国有企业 、资金背 主要集中在城南 。依 式 ，一般位于城市中 景雄厚的外资 、银行 托 于 地 段 及 发 展 前 心位置 。主要集中在 等 单 位 修 建 的 写 字景，销售状况好。 CBD区域。 楼 ，对开发商的资金实力要求高。 代表性物业 时 代 广 场 、 力 宝 大 信 大 厦 、 中 环 广川国航世纪中心 、威斯厦、城市之心场、香格里拉顿联邦 、汇日央扩国际 [键入文字] 70 城市 板块 竞争 出租率：CBD写字楼出租率高，租金稳定。高新南区的普通写字楼虽然具备价格优势，但交通及配套尚不完善，出租率较低，完全成熟需假以时日 ?? CBD的甲级写字楼出租 价格区位 出租率% 率高。 城市之心 80% 川信大厦 95％ 威斯顿联邦 98％ 冠城广场 95％ 主要吸成长型企业 。出租 中银大厦 90％ 率均较低。 时代广场 95% 亚太广场 80% 丰德国际广场 85% 高新国际广场 60% 城南科技广场 45% 汇日央扩国际 40% ?? 位于高新南区的高新国际广场 、城南科技广场由于交通及配套尚不完善 ， [键入文字] 71 城市 板块 竞争 ① 城市之心 ② 力宝大厦 价格梯度：甲级写字楼的价格多超过12000元/m2，9000元 /m2以下的楼盘均为综合用地转化而来，取地成本低。 1000012000元/m2的楼盘断档

销售均价 15000及以上 ③国航· 世纪中心 14000 ③ ④时代广场 13000 ① 12000 ② ⑤商鼎国际 ⑥拉德芳斯大厦 ⑦高新国际广场 甲级写字楼 ⑤ 11000 ⑧城南科技广场 ④ 10000 9000 ⑥ 8000 7000 ⑦ 6000 综合用地转化 ⑧ 备注：所有楼盘价格均为在售楼盘最新售价 [键入文字] 72 城市 板块 竞争 ①城市之心 ②威斯顿联邦大厦 ③香格里拉 租金梯度：租金的梯度分布明显，租金峰值出现于CBD的新建写字楼，CBD老写字楼租金多为85元/m2。浆洗街及高新南区的租金在60元以下租金 ③ ⑤ 140 130 CBD新建写字楼 ④时代广场 ⑤开行国际 120 ⑥总府大厦 ① ② ④ ⑥ ⑩ ⑾ ⑦ 110 ⑦天一广场 ⑧银谷基业 100 ⑨丰德国际 90 ⑩华敏翰尊华府 80 ⑾冠城广场 ⑿中环广场 ⒀高新国际广场 ⒁城南科技广场 ⒂天府软件园 ⑿ ⒀ CBD老写字楼 70 60 50 ⑨ 40 ⑧ 浆洗街、高新南区写字楼 ⒁ ⒂ [键入文字] 73 城市 板块 主力面积区间：80-350m2是写字楼主力面积区间，大部分内部可自由分割 竞争 玉林商务港（60-200）威斯顿联邦（82-195）丰德国际（80-490）华敏翰尊华府（87-176）王府井大厦（141-600）利都广场（68-350）川信大厦（70-470）建行大厦（85-200）中环广场（137-847）光大金融中心（110-1000）总府大厦（60-320）冠城广场（80-300）天府中心（90-1600） 50 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1500 2000 2500 2500 [键入文字] 74 城市 板块 竞争 威斯顿联邦 立面风格：现代简约风格是市场主流，裙楼多采用花岗石，外墙则以玻璃幕墙+石材为主 力宝大厦 城市之心 时代广 [键入文字] 天一广场国航世纪之心 汇日央扩国际 75 城市 板块 竞争 配套设施：餐饮是成都写字楼最常见的配套设施，百货、休闲娱乐设施的比例也较高 ?? 目前成都大多数高档写 成都写字楼配套设施 字楼所提供的硬件设施能满 足 高 端 客 户 的 形 象 需 20% 3% 10% 求 ，中低档则依靠相低廉 22% 的租金满足中小办公企业的基本需求。 22% 娱乐休闲设施 威斯顿联邦配套的餐饮和百货 百货 餐饮 23% 商务中心 天一广场配套的美美百货 大型会议室 其它 城市之心配套的天府书城 [键入文字] 76 城市 板块 竞争 ?? 由于聘请外资物业管理 物管：甲级写字楼多聘请国际知名物管公司作为顾问，并以此作为销售或出租卖点楼盘名称 物管顾问 物管费 城市之心 香港怡高物业提供顾问 10-15 时代数码 戴德梁行物业提供顾问 8-10 威斯顿联邦 世邦魏理仕 13·5 冠城广场 戴德梁行物业提供顾问 15 港鹏国际 世邦魏理仕提供顾问 时代广场 世邦魏理仕 10 世都大厦 戴德梁行物业提供顾问 10 要花费昂贵，所以大多数写字楼仅仅把他们作为物业顾问而已，并不参与后期管理。 ?? 中高档办公物业所执行的物管费在15元/平方米上下波动。普遍在8-12元/平 / 米之间，最高为15元/平米。由于差别不大，物管费对租售情况都不会构成很大的影响。 [键入文字] 77 [键入文字] 城市 板块 竞争 缺陷：成都写字楼普遍存在硬件设施不足、交通不便、停车位拥挤、缺乏公共活动空间的问题租户对写字楼的不满意因素 18% 32% 19% 31% 通风问题 无公共活动空间 采光不足 交通不便、配套缺乏 访谈一当前成都已有的写字楼普遍存在停车条件较差，高峰时段电梯拥挤、保安素质较低、在招商时未对入住企业进行有效的甄别等不足。 ——绵阳市投资控股集团公司访谈二 金星 有些中小写字楼卖给小业主之后，任由业主自己出租经营，不便于后期的管理。 ——力宝大厦原营销总监韩先生 78 城市 板块 竞争 板块一：CBD是成都传统的中央商务区，以外资企业和高附加值行业企业为主。但交通拥挤、车位不足等硬伤已成为该 区域发展之困 ?? 该区域以甲级写字楼为主，出租情况良好。 ?? 以外资机构（其中世界 500 强 及 跨 国 公 司 60 余 家 ） ，国内知名企业分公 司或驻蓉办事机构 、金融服务业 、律师事务所等高 时代之心 川信大厦 时代广场 成长性的机构为主。 ??成都的车辆拥有率高，特别是城南和城西经常堵车。CBD由于交通不便，车位不足，未来一定会向外转移。 ?? 租 金 范 围 ： 100 元 /m2 以上。 —— 万科地产策划师 李涛 ??CBD的交通不便，目前已有企业在向外搬迁。 —— 成都商报记者 刘瑞国 [键入文字] 79 城市 板块 竞争 板块二：人南沿线依托于便利的交通和成熟的配套已形成高档写字楼带，扎堆效应明显。但未来土地供应有限，发展受限 ?? 开发物业以纯写字楼、高档写字楼

为主。 ?? 目 前 已 形 成 新 的经 济 带 ， 市 场 有 “ 成 都 中 轴 线”之说。 威斯顿联邦 汇日央扩国际 天一广场 这条干道连接了成都的老城区和新城区，去机场，上三环都很方便，形成了新的线状经济带。在这条带上，必 然会聚集很多公司，也需要写字楼。 —— 丰德国际广场总经理张旭将公司总部落户于人南线上的威斯顿联邦大厦主要是看重了这条人南中轴线的商业氛围，人南线上不仅有许多 大的公司，有名的写字楼，还有各国领事馆驻扎于此。对凝聚公司的人气，提高公司的知名度和美誉度都有非 常好的作用。 —— 法国安盟保险公司成都总公司行政人力经理助理 杨小姐 [键入文字] 交通便捷、配套成熟具有成都市其他区域不可比拟的优势。 —— 成都万瑞置业有限公司业务发展部品牌主管 80 涂科 城市 板块 竞争 板块三：青羊工业区以创造“蛟龙模式”而著称。园内以成长型中小企业为主 ??占 地 3.22 平方 公 里 、 约 400亩开发面积 。 ??企业规模：280家。 ??运作方式： ??农民采取土地承包经营权入 股 分 红 的 方 式 ，推 动 “土地资源向土地资转变”。本的 建设计划： ??以精密制造业为特色的“青羊模具园”。 ??开发商帮助中小企业提供 ??为双新科创公司量身定制的10万平方米新园区。 ?? 400余亩的生物制药园区。基 础 设 施 服 务 和 租 赁 厂房 、代建厂房 。从进园企业的租赁费 、设施使用费中获得稳定的收益。 ??青羊工业园未来不在城市发展方向上，需求不是主流需求。 —— 成都商报记者：刘瑞国 [键入文字] 81 城市 板块 竞争 板块四：浆洗街以商住性质楼盘为主，性价比高。但品质良莠不齐，难以吸引知名企业进驻 ?? 由于浆洗街沿线规划的限制 （限高 ） ，大部分项 目在11层左右 ?? 大部分楼盘以商业＋写字楼布局为主 ，出租情况良好 ，新出现的写字楼如 博傲大厦 博傲大厦开始走纯写字楼路线。客户来源： 楼盘名称 博傲大厦 银谷基业 60元/m2/月 45元/m2/月 宏达国际广场阳城云尚 高速大厦 艺墅· 花乡 IT、广告、咨询、家居中小企业 租金 40元/m2/月 50元/m2/ 40元/m2/月 月 [键入文字] 82 城市 板块 竞争 比较因 板块竞争关系：本板块的竞争优势集中体现在规划利好和政策扶持 CBD ★ 人南沿线 青羊 浆洗 南部新区 素 成本 开 ★ ★★ ★ ★ ★ ★★ 工业 街 ★ ★ ★ ★ 发商品牌 ★ ★ ★★ ★ ★ ★ ★ 区 ★ ★ ★★ ★ 档次 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★★ ★ ★ ★ ★ ★★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 政府扶持力 ★ ★ 度 ★ ★ ★ ★ ★ ★★ ★ ★ ★★ ★ ★ ★★ ★ 越多表示成本越高、品牌优势越明显、档次越高、交通条件越好。 [键入文字] 83 [键入文字] 城市 板块 竞争 大量土地供应+交通优势+规划引导导致本片区未来必将取代CBD核心区，成为城市新商务中心 依托市中心成熟的商务氛围及完善的配套，写字楼发展相对完善。 ??受土地供应限制，未来供应量有限。 ??会出现部分精品项目。 ??大量品牌开发商确定入住。将产生成都新地标。 ??未来将出现大量甲级写 CBD核心区 字楼，形成写字楼一条街。 ??市政府南迁，大量商务机构将随之南迁。 ??有大量土地可供出让。 ??大量品牌开发商进驻。 ??未来写字楼发展前景最好的区域。 南部新区 84 城市 板块 竞争 备注一：中心城区土地有限，城南土地储备量大，后劲足 ?? 从2007年各方位供地主 2007年成都主城区土地分布 2007年成都主城区土地出让宗数 要区域看 ，南部新区在供地数量 、宗数 、成交价格 11.85% 50 4.30% 31.84% 上都具有风向标的意义。 ?? 城南区商业，占据了市 30 19.23% 22 21 20 场2/3的市场份额，未来将 32.79% 成为成都商业最热门的区域。 39 40 14 12 10 0 城东 城南 城西 城北 城中 城东 城南 城西 城北 城中 2007年成都商业用地分布 其余区域 38.89% 城南 61.11% [键入文字] 85 城市 板块 竞争 ??CBD：100万 备注二：未来几大板块的供应量对比（饼图）各板块未来五年内写字楼总面积 ??东大街：40万 ??本区域未来商务用地的总 14% 供应量为1200万平方米。 5% 假设写字楼占供应量的 1/2，则总量为600万m2。 81% CBD 东大街 本区域 [键入文字] 86 成都写字楼小结 ?? 供需关系：整体市场供大于求。但存在结构性缺失，真正的甲级写字楼供不应求。 ?? 发展趋势：写字楼南移趋势明显，新的商务中心将形成。 ?? 租售比例：整体市场以租售结合为主。城南以销售为主。 ?? 价格分布明

显：价格在[10000，12000]的写字楼断档。 ?? 面积区间：[80，350]是市场的主力。 ?? 配套设施：餐饮为主。 ?? 成都写字楼普遍问题：硬件设施不足、停车位不足、缺乏公共活动空间。 [键入文字] 87 [键入文字] 模式分析 写字楼经济型酒店综合体研究酒店产权式酒店居住公寓产品分析 公寓 商务公寓酒店式公寓 商业 餐饮 88 [键入文字] 经济型酒店 规律市场 经济型酒店的特征及经济指标经济型酒店的基本特征 1、本质要素：投入少、回报快 ，营运成本低。 2、主营业务：客房。餐饮、康乐、会议等配套依托于300米半径范围的市政条件。 3、规模与功能：可大可小。合理布局为单层客房160-200间，层数不宜超过10层。 4、风格与形式：易变化。如“城市风格”“度假风格”“大陆风格 ” 经济型酒店的经济指标 1、 建筑面积：40-50m2/每间客房（包括公摊、公共、后勤面积）。 2、 投资概算：10-15万元人民币/每间客房（包括土建、设备、装修、 3、酒店员工：5-8间客房/每位员工。家具、电器）。 4、销售收入：40000---60000元/每间客房/年（限大、中城市）。 5、直接运营成本：销售收入的20-30%。 [键入文字] 89 [键入文字] 经济型酒店 市场规律 自2004年来，商务、商业、旅游客群的需求促使成都经济型酒店发展迅猛，主要集中分布在城区三环以内，随城市交通环线而数量逐步递减 ?? 成都有住宿业2000多家， 5星级7家，4星级12家。 1 3 锦江之星成都四季商旅 4 爱维酒店 5 瑞登酒店 6 如家快捷 7 鑫满楼商务 8 天子道 9 安逸158 10 百纳商务 11 宜必思 12 七斗星商 13 百花世家 14 花园饭店 15 优派酒店 16 百纳商务 2 ?? 2000 年新时代酒店被美国马瑞卡酒店物管公司接收 ，正式更名 “新时代马瑞卡酒店 ” 第一家经济型酒店出现 ?? 2004-2006 年 迅 速 发 展 ， “速8”、锦江之星、宜必思等外来品牌的先后进驻 ，目前成都的经济型酒店达130多家 12 15 13 17 3 8 ?? 3足鼎立：外资代表 ：宜必思 、美国速8 国内连锁 ：锦江之星 、如家快捷本土代表：安逸158 马瑞卡酒店 6 7 10 1 4 2 18 5 14 9 16 11 17 18 成都尚品汉庭快捷 90 其他 [键入文字] 经济型酒店 ?? 市场规律 成都经济型酒店呈现5种主要分布规律，作为城市规划中新CBD，该区域具备商务、交通等做酒店的条件 1 、 按历史 文化景点 ：武候 祠、人民公园代表酒店：假日公寓、南七星酒店、南城酒店； ?? 2、高校周边：四川大学代表酒店：好望角酒店、百 城市主干道型 一环线 年商务、小憩驿站 ?? 3、CBD城市商务型： 城市商业中心型 代表酒店：锦江之星、马瑞卡酒店、小憩驿站、安逸158； ?? 4、商业集中区周边代表酒店：爱维酒店、赛家 文化景点型高校周边型 时代酒店、郁金香公寓； ?? 5、主干道附近 城市主干道型 二环线 代表酒店：宜必思、何日君温泉酒店、七斗星商务 [键入文字] 91 经济型酒店 市场规律 二环以内经济型酒店房间数差别不大,二环与三环之间的经济型酒店房间数出现递减成都四季商旅 1、经济型酒店的房使用间弹性大（50间--200 间），也与物业形态相关，许多是旧楼改造租赁。 ?? 250 锦江之星马瑞卡酒店 200 一环内 二环内 三环内 成都爱维酒店成都瑞登酒店如家快捷酒店 2、经调查，主要房间数量集中在100间—120间客房 ?? 150 天子道酒店鑫满楼商务酒店安逸158连锁酒店 100 宜必思七斗星商务酒店 50 百花世家酒 0 房间数 店 花园饭优派酒店店百纳商务酒店汉庭快捷酒店 [键入文字] 92 [键入文字] 经济型酒店 市场规律 成都商业、商务人口流动频繁，经济型酒店的平均开房率高，收益回报稳定成都经济型酒店开房率 成都四季商旅锦江之星 1、成都经济型酒店开房率较高，大部分在80% 以上，一环以内的都在 90%以上。 ?? 马瑞卡酒店 120% 成都爱维酒店 100% 一环内 二环内 三环内 成都瑞登酒店如家快捷酒店 80% 天子道酒店 2、一环、二环、三环的开房率相差不明显。 ?? 60% 鑫满楼商务酒店 40% 安逸158连锁酒店宜必思 20% 七斗星商务酒店百花世家酒店 0% 开房率 花园饭店优派酒店百纳商务酒店 数据来由：本次调研是按平时、周末、节假日等多个时段，通过携程、E龙等网络预定，及样本抽样亲自拜访，酒店老总访谈等多个渠道获取。 93 [键入文字] 经济型酒店 市场规律 成都经济型酒店标准间的面积区间： 20平米—30平米尚品酒店（38-45）汉庭快捷酒店（15-20）百纳商务酒店（30-42）优派酒店（15-20）花园饭店（20-25）百花世家酒店（25-30）

七斗星商务酒店（20-28）安逸158连锁酒店（20-28） 鑫满宜必思（20-25）楼商务酒店（25-30）天子道酒店（20-25） 如家快捷酒店（20-25） 成都瑞登酒店（20-25）成都爱维酒店（25-30） 马瑞卡酒店（25-30） 锦江之星（30-35）成都四季商旅（18-25） 10 15 20 25 30 35 40 45 94 [键入文字] 经济型酒店 市场规律 成都经济型酒店单位房间的房价区间： 140元---180元之间尚品酒店（158-188）汉庭快捷酒店（140-160）百纳商务酒店（140-168）优派酒店（140-168）花园饭店（150-180） 百花世家酒店（158-180）七斗星商务酒店（127-137）安逸158连锁酒店（135-155）宜必思（148-168）鑫满楼商务酒店（130-148）天子道酒店（160-180）如家快捷酒店（170-180）瑞登酒店（158-250）成都爱维酒店（148-168）马瑞卡酒店（168-198）锦江之星（149-169）成都四季商旅（128-158） 120 140 160 180 200 220 240 260 95 产权式酒店 市场规律 产权式酒店的特征 ??快速回现，减小开发商资金压力。 强势景观资源或经济活跃区域地域特征交通的易达性 ??开发商可以减小甚至 城市的高收入阶层、白领阶层 免除酒店经营带来的风险。 客户特征投资客为主 ??开发商投入成本低，如配 1、产权完全归属业主 套设、商务、会议、康体娱乐 ， 可 以 借 助 于 周套。 配边 的 2、开发商可保留酒店配套等的产权而获经营特征 ??产权式酒店销售的风险：投资方式会受政府打压，银行按揭会受干涉。 得长期收益 3、专业第三方管理 4、管理方经营，不保证证业主的收益 [键入文字] 96 产权式酒店 市场规律 ?? 2004年受宏观政策的影响，银行停止贷款，20多家开发商紧急改变定位，以小户型 、公寓的方式投入市场。 成都产权式酒店其低总价、回报高的特点，受到城市白领阶层的青睐项目名 引 进酒 房 间 数 面积店量 购 买 方式 销售价格 销售速度 回报计算 7500 8000 90%，30套 /月 42.07 元 / 平米，每3年递增 5%。 ?? 2007年，市区出现了一些产权式酒店，具有代表性的，第一站玉沙小花园 和尉兰锦府 30-48 按揭（ 5 10 成年） 尉兰锦府 ?? 2004年之后，成都很少出现产权式酒店。 第 1 站 玉 爱 舍尔 86 沙小花园 酒店 30-55 一 次 、 7200 分 期 付 7600 款 ， 不按揭 小 憩驿 60 站 20%，开盘 39-46 元 / 平月 20 套 ， 米，每3年递增之 后 10 套 /3% 月 结论：1、政策方面没有对产权式酒店的明文规定。 2、银行对此类物业的按揭，控制比较严。 3、此类物业的投资客户多为成都市内资金较少白领阶层。 [键入文字] 97 [键入文字] 模式分析 写字楼经济型酒店综合体研究酒店产权式酒店居住公寓产品分析 公寓 商务公寓酒店式公寓 商业 餐饮 98 居住型公寓 锦西国际 市场规律 成都市典型居住型公寓（小户型）楼盘 阳光80后 锦天国际花间兰庭 金林俊景 弘邦· 领邸 [键入文字] 99 [键入文字] 居住型公寓 市场规律 区域住宅物业总价区间集中在：70-90万和95-105万之间，面积区间集中在：120-140平米和90-120平米之间户型面积 140以上 华润凤凰城 120-140 中海兰庭英郡 90-120 盛南领地大城际城南Downtown 70-90 50-70 30 40 50 60 70 80 90 100 总价 100 居住型公寓 市场规律 区域住宅市场总结——区域内购房者主要因三缘因素购房；927新政对投资者产生较大影响；小户型存在很大的市场空间 1、区域住宅物业总价区间在：70-90万和95-105万； 2、区域住宅面积区间在：120-140平米和90-120平米， 90平米以下小户型存在很大的市场空间。 3、90平米以下户型销售状况良好； 4、区域住宅客户主要特征为：工作缘、地缘、亲缘 5、927新政对投资者购房影响较大，持币观望严重； 6、区域购房者对本区域未来发展看好，关注因素主要是：市政府搬迁、地铁开通、会展中心、公园等。 [键入文字] 101 [键入文字] 居住型公寓 市场规律 927政策后，投资者退出；小户型区域内消化明显；置业关注点主要为地段、配套、开发商品牌均价（元/平米） 项目名称 面积区间 花间兰庭 55-63㎡一房、70 84㎡二房、93-99 ㎡三房 7000-8000 以双楠片区为主，投资者占 50%左右 地段、开发商品牌 金林俊景 69-220㎡(套一,套二,套三,顶跃) 7000-8000 周边生意人占80% 开发商品牌、地段 弘邦·领邸 40—80㎡ 9200-10000 周边生意人（青石桥市场）、投资者 地段、配套 锦天国际 58-110㎡ 7800 80%是投资者，以四川省内城市及外省人群为主 地段、配套 阳光80后 45-80㎡ 预计7000 基本上都是周边工作或居住人群 地段、

配套、开发商品牌 锦西国际 25-90㎡ 8000-9000 80%为投资者，以外地在成都做生意的人群为主 地段、配套 市场总结： 客户群体 置业关注点 [键入文字] 1、投资者受927政策影响很大，部分投资者被挤出； 2、小户型区域内消化明显，因工作缘和地缘投资购房明显； 3、小户型投资者置业关注点主要是：地段、配套、开发商品牌。 102 [键入文字] 居住型公寓 市场规律 本项目可作为区域住宅市场居住型公寓补缺者，面积区间在40-80平米最合适根据分析，总价在30-70万之间的物业是市场空缺，目前市场上住宅物业销售均价在7500元/平米，若本项目作为区域住宅市场补缺者，面积区间： S=（300000-700000）/7500 =40-95平米目前区域内大城际因为总价原因，其80平米房子最好销售，且80平米完全能满足物业居住功能。 本项目要做居住型公寓，面积最优区间为 40--80平米 103 酒店式公寓 市场规律 典型酒店式公寓——名嘉酒店式公寓，地处春熙路，规模不大，档次一般，无大堂，经营状况良好楼盘名位置规模户型 房价 其他费用入住客户服务投资客户投资客回报出租情况 名嘉酒店式公寓春熙路正科甲巷48号科甲大厦7楼20号 100间左右客房，其中两房一厅有10间两房一厅：70平米一房一厅：50平米两房一厅：3500元/月一房一厅：2500元/月免费赠送800元电话通话费用；燃气费、水电费免费；中小公司做办公室、固定出长差的人士酒店式服务，天天打扫房间卫生，毛巾等免费换洗（周期看需求）大多为有点余钱，想做生意却又没有项目的人士 20-25元/平米/月，根据房间装修情况出租率常在80-90% [键入文字] 104 [键入文字] 酒店式公寓 市场规律 典型酒店式公寓——香舍尔酒店式公寓，地处城市核心，规模不大，档次一般，无大堂，出租率高楼盘名 香舍尔酒店式公寓 位置 正科甲巷48号亚新生活广场（原名嘉商厦）楼上11楼21室 规模 60-70间客房 户型 房价 两房一厅：70平米一房一厅：50平米两房一厅：3680元/月一房一厅：2980元/月电话费200元/月（可免费拨打800元电话）； 其他费用 光线费用：10元/月；宽带：100元/月； 水电费、燃气费实收； 入住客户服务出租情况 中小企业管理人员、生意人酒店式服务，天天打扫房间卫生，毛巾等免费每周换一次目前酒店式公寓全部出租 105 [键入文字] 酒店式公寓 市场 成都酒店式公寓市场总结——地处中心，规模不大，档 规律 次不高，客户群体为中小公司管理人员及出差人士 1、成都酒店式公寓客房数量一般在：70-100间之间； 2、成都酒店式公寓档次介于：二星级酒店和三星级酒 店之间； 3、成都市酒店式公寓客户群体为:中小公司、固定长差的人士、中小公司管理人员等； 4、成都市酒店式公寓一般位于: 城市中心区，大多是酒店经营管理公司返租小户型楼盘经营，无大堂。 成都市酒店式公寓还处于初级发展阶段，市场有很大的提升空间！ 106 酒店式公寓 市场规律 酒店式公寓——酒店式服务，公寓式管理 酒店式公寓（Serviced Apartment）是融合了星级酒店的设施与服务、专业酒店管理公司的经营、提供低于酒店的价格和注重家庭特色于一体的自住式单位。内容 酒店式公寓 核心理念 提供酒店式服务的公寓，实质是公寓 客户定位 中长期来访的商务人士、投资客 地域特征 商业发达的商务区 产权 业主拥有所有权、使用权和经营权 经营理念 业主取得产权后可自行出租或委托第三方出租 使用功能 商务办公、居住自用，投资出租 [键入文字] 107 酒店式公寓 市场规律 中国特色的酒店式公寓 ??可售型酒店式公寓：打破酒店式公寓只租不售的惯例，通常租售并举。其实质是发展商投资理念的变化。 ??产权型酒店式公寓：在保证公寓统一经营的条件下，通过时权进行融资。产权型酒店式公寓的配套和服务档次通常高于可售型酒店式公寓 ??可售型商务公寓：SOHO一族的壮大使酒店式公寓迅速和商务功能融合，从而产生了偏重办公功能的可售型商务公寓。 [键入文字] 108 酒店式公寓 市场规律 亚太地区部分城市酒店式公寓情况 [键入文字] 109 [键入文字] 酒店式公寓 市场规律 ?? 北 京 第 一 家 酒 店 式 公寓：北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。 产生条件——经济发展到一定程度，高端租赁的需求才会形成一定的规模 60

年代~1976年萌芽期 发展地域 产品特征客户 1976年~80年代发展期 90年代至今成熟期 ??起源于欧洲旅游区，最早 ??继欧洲之后，在美国得到提出 “酒店式公寓 ”概念 很快发展 。当时流行的主 ??已在全球普遍存在的 是 瑞 士 企 业 家 亚 力要家庭模式为年轻夫妇 ，山大。 1976年第一批真正意 他们对配有家具的公寓产义上的酒店式公寓在法国生了需求 ，导致酒店式公阿尔卑斯山脉地区兴起 ， 寓的快速发展 ，并在全球并很快在欧洲其他地区流各地流行。 80 年代初流入行深圳 、广州 、北京 、上海等城市 ??精装修，高标准配置，专 ??由专门管理公司统一上门业酒店提供高水平服务管理 ，既有酒店的性质 ， ??酒店式服务，公寓式管理又有相当于个人 “临时住 ??长期出国的生意人及其家宅”的特色人 ，长期在外的跨国公司高级管理人员及其家人以 ??旅客临时休息 ??年轻夫妇、商旅人士及正在休长假的家庭 110 [键入文字] 酒店式公寓 市场规律 区位、功能——一般位于商业繁华地段和CBD附近，集居住、办公、休闲为一体酒店式公寓，一般分布在城市商业繁华地段和CBD附近，周围配套设施较为齐全，集居住、办公、休闲为一体，并提供较高档次服务，因此倍受商务人士的青睐。 ??北京的酒店式公寓主要集中在以下几个区域：CBD区域、燕莎商圈、中关村以及亚运村。 ??深圳酒店式公寓主要集中在罗湖，其次是福田中心区，南山最少。纯酒店式公寓和产权型酒店式公寓集中在罗湖的地王商圈。 可售型酒店式公寓在罗湖的地王商圈和罗湖关口。可售型商务公寓相对较为分散，分布在罗湖的主要商圈和福田中心区。 10 8 6 4 2 福田 0 福田 罗湖 1993 1997 1998 1999 2000 2003 罗湖 资料来源：世联数据库 111 [键入文字] 酒店式公寓 市场规律 盈利模式——高端项目以持有型物业为主，其他项目以产权式经营为主，即售后委托经营内容 酒店式公寓 开发商业主 租金 第三方 经 营利益分配 公寓出售的收益 物业管理费用 第三方经营/管理 酒店管理公司或物业管理公司提供物管服务 户型 几十平方米到几百平方米不等的套房 装修 精装修，拥有居家的格局和良好的居住功能 适用条件 商业发达地区 核心关注因素：投资客户——委托经营，管理轻松；固定回报，收益稳定；开发商信誉高，返租合同无风险 ?? [键入文字] 租赁客户——既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务 ?? 112 酒店式公寓 市场规律 酒店式公寓的户型特征 居住型户型较多样化，一般以一居室、一室一厅为主，两室一厅为辅，个别项目有少量的三居室、四居室，一居室房的面积在35-50平方米之间，一室一厅面积多在50-60平方米，两室一厅面积多在 6090平方米之间。 商务和休闲型户型较为单一，以一居室、一室一厅为主，很少有两室以上的户型。 [键入文字] 113 酒店式公寓 市场规律 酒店式公寓的客户——长期出国的外籍生意人、长期在外的高级经营管理者、大企业的企划思想者、正在度长假的家庭北京酒店式公寓的客户 ??商务居住为主 ??外籍公司派出地高级员工，国内大型私企地老板，高层管理者等高阶层人士 ??欧美人士占到6成 ??具有长期居住及安置家人的需求。 深圳酒店式公寓的客户客户群体 使用状况 目的 海内外常驻深圳机构的管理人员和技术人员 购置、租赁 自用 经常往来深圳的国内外商务人员 购置、租赁 自用 深圳的小企业和SOHO族 购置 自用 投资型的深圳和香港居民 租赁 投资 自用型的深圳和香港居民 购置 自用 其它 自用、度假 [键入文字] 114 [键入文字] 酒店式公寓 市场规律 酒店式公寓标准内部配置 ??厨房设备齐全，包括炉、炉头、自动洗衣/干衣机、洗碗机、微波炉、咖啡机、水壶、垃圾桶和食物保鲜袋等 ??提供高质量的陶瓷制品、玻璃制品、家具制品和所有标准厨具以及中式与西式的餐具 ??浴室配有通风和热水系统 ??浴室应配置浴缸、可拆的花洒、水槽和排水口 ??3-4房的公寓加设衣柜、按摩浴缸和坐浴盆 ?? 每个单位要提供衣柜及储存空间 ??大厦内设有多余的 储存空间位置，增加比例为3-4个睡房的单位 增加5m2 ??单位内部设计配合工作的空间（便于电脑操作及上网服务），配有国际通用的插头 ??高科技保安锁系统（刷卡制度包括阻止外人进入楼层和电梯） ??每个公寓的房间内有小型保险箱 [键入文字] 115 [键入文字] 酒店式公寓 市场规律 酒店式公寓成功的关键驱动因素——酒店式的服务，公寓式的管理区位条件——接近商务区

地段/CBD区域 外因交通条件——地铁口/交通主干道，便捷的公共交通系统管理——专业的酒店物业管理公司管理，要有品牌效益 KPI体系 服务——在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商务服务建筑——品质建筑设计、内部装修等要符合客户需求 内因推广——推广持续、稳定的市场传播是物业发展的基础中高端定位——高级白领阶层（外籍驻华商务人士）、年轻白领、部分投资客 [键入文字] 配套——星级配套设施、会所和装修标准，配备全套家私、电器 116 国内酒店式公寓案例（1） 深圳——三九· 丹枫白露楼盘名位置 三九· 丹枫白露深南东路三九酒店旁，含产权式酒店和酒店式商务公寓两部份 规模 占地面积4887m2，建筑面积62864.61m2 户型 套房面积约为40-60m2 售价 2001年均价在11000元/m2左右 配套 会议厅 、商务中心、理发美容室、 免费宽带上网 宾馆餐饮设施、中餐厅、西餐厅、客房送餐服务 、宾馆娱乐与健身设施、游泳池、健身室 项目定位美式时尚潮流酒店/公寓 产权完全归属业主，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方仅支付酒店营 运成本，业主所获利润主要用于支付月供款，每月可入住酒店4天，入住不影经营模式 响收益。按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每月收取净收益。 销售状况 2001年8月开盘，全部售罄，开盘当年（2001年）底销售突破60％ 经营状况 平均每月开房率高达85％～90％，经营状况良好，节假日期间住房供不应求，完全能够支付对业主的月供承诺。 [键入文字] 117 [键入文字] 国内酒店式公寓案例（2） 武汉——圣陶沙酒店式公寓楼盘名位置 武汉圣淘沙酒店公寓武汉市万松园路199号，地处武汉市商务中心和金融中心 规模 准四星级酒店式公寓，房间300余间，占地7337㎡，总建面43646.3㎡ 户型 套房面积约为50-60m2 价格 标间880元、家庭公寓1094元、商务公寓1232元，协议价4折长包家庭公寓8000元/月，商务公寓10000元/月 本地及国际电视频道、独立空调系统、宽带上网、国际/国内直拨电话、及 备受商务旅客喜爱的专用写字台、电子保险箱、饮品和小食齐备的小型酒 配套吧、会议中心、餐厅以散包为主，长包客户一般以医药、健身器械等办公兼住宿功能企业客源销售状况 2004年上半年开盘，当时销售价格6000元/平米，后期价格提升到7000元 /平米销售放缓 经营模式 返租8年，8年内固定投资回报率为8%，按月支付；如果8年内业主违约，违约金为1万元 经营状况 平均入住率达到75%，经营状况良好 118 [键入文字] 商务公寓 市场规律 成都现在的商务公寓多为90年代末以来开发的商品房，现在的一些草创型公司仍在那里办公 晏苑公寓，90年代建，纯住宅小区，最小面积 120平 米，大概10家公司在内办公 林荫公寓，90年代建，纯住宅小区，最小面积150平米，有2-3家公司在内办公 竹林公寓，90年代末建，纯住宅小区，无办公 119 [键入文字] 商务公寓 市场规律 SOHO商务港——区位优势，国际物管，租金性价比高，租赁情况良好，出租率达到97%，入住企业为中小企业及相关政府机构，大堂简单装修，电梯运行速度慢楼盘名位置 SOHO商务港锦江区宏济新路5号（九眼桥桥头） 规模售价 盛邦置业朱先生： ??目前我们公司在SOHO 商务港是自购物业，但随着公司的发展由于面积、形象、采光通风等我们想换办公地址。 ??我们会选择在城南，因为：我们注册地址在城南，且未来环境及配套较好，但城南的发展需要时间。 ??我们希望新的办公地址 2800平米/层，共7层 05-06年售价4000元/平米 运营费用 租金43元/平米，其中物业管理费3元/平米/月 入住客户 中小公司及相关政府机构，如锦江区监察局、佳通轮胎、海天传播、云浩建筑装修设计公司等 设施出租情况 层高3.2米，无中央空调出租率在97%，只剩下600余平米未租出 耀天锦官城地产营销机构曾总： ??开始公司在城南办公，但公司业务大多在城北或城东，员工的通勤成本较高，同时东大街未来是写字楼一条街，前景很好，所以我们就搬到了现在的位置。 [键入文字] 离二环以内，面积在400 平米左右。 ??我们是05年租赁的，租金30元/平米/月，性价比很高。 ??我们选择SOHO的原因：区位不错；租金不高，性价比高；物管好，国际知名威斯顿物管。 120 商务公寓 市场规律 成都市商务公寓客户——智力服务型中小企业、创业型中小企业、投资客 智力服务型中小企业（律师、咨询业等）商务公寓客户群 创业型

中小企业 投资客 [键入文字] 121 商务公寓 市场规律 成都商务公寓市场——中小企业进驻，物管品牌对企业带动大，出租率高 1、成都市商务公寓客户基本上为：智力服务型中小企业、创业型中小企业、投资客，还有部分政府机构进驻； 2、知名物业管理品牌对企业带动作用大，出租率高； 3、企业入住商务公寓关注因素为：地段、租金、物管等； 4、部分中小企业在居住小区内办公，存在市场机会； 5、硬件配套一般，大堂装修简单、电梯运行速度缓慢。 成都市商务公寓存在一定的市场空间，同时硬件还有很大的提升空间！ [键入文字] 122 商务公寓 市场规律 商务公寓产生的背景以及特征 ?? 商务公寓的产生 商务公寓特征 随着经济的发展，城市经济圈逐渐形成，CBD、 城市综合体出现在人们的视野，集居住、商务、娱乐休闲于一体的商务公寓应运而生； 位 置 交通要求 路网发达，濒临城市主干道 配套设施 自身配备商务服务，周边遍步商务机构 标准的商务公寓单元应由客厅、卧室 、厨房、浴室、阳 ?? 商务公寓的概念是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。 位于城市CBD中心和商务办公集中地 空间特点 台、光线与空间的分隔六大居室元素构成，一个舒适的居住空间，上述的六大元素不可或缺 经营方式 客 户 以售卖为主，辅以出租高级白领，发展初期的小型非实业公司（如广告公司，设计公司等）、外地或外资大型商业机构的临时办事处、部分个体职业者，如艺员、艺术工作者等，外国人士 [键入文字] 123 商务公寓 市场 商务公寓的现代理念 规律 倡导人性化的工作模式在健康而灵活多变工作环境里，最大自由的发挥创造力高质感外立面自由的产品组合个性化的空间设计共享的服务资源生态的办公环境 [键入文字] 124 [键入文字] 模式分析 写字楼经济型酒店综合体研究酒店产权式酒店居住公寓产品分析 公寓 商务公寓酒店式公寓 商业 餐饮 125 [键入文字] 成都商业出现多样化、规模化的商业形态，市场全面细 城市发展角度 分，满足消费者对不同生活方式的体验的需要。敏感因素 生存需求 价格 人均GDP $500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000 $7000~10000 出现业态 集市&沿街商业 百货商店& 批发市场 大型综合超市& 专业店 都市MALL 便利店 传统形态阶段形成条件 ??刚刚走出农业社会的自给自 阶段特征 便利 业态丰富阶段 文化、情感需求 仓储式购物中心 $10000以上 郊区MALL 业态替代阶段 ??市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争 ??商业业态细分完全，总量饱和 ??伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区 ??随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的 ??随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争 ??城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态， ??市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的 承担城市商品流通中心的基本功能 商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力 足，商贸交易信息不充分 形成过程 品质 专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展 ??相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额 成都 深圳 126 成都商业格局 成都同心圆式的城市结构，也使成都商圈呈现单核心分布特征，成都商业中心从未转移过；春熙路、盐市口、骡马市三大老牌商圈构成城市的核心商圈。 ?? 春熙路商圈 ： 1924 年开街 ，沉淀 ，是成都不可缺少的一张名片；随着新的规划，春熙路商圈进一步将红星路、大慈寺片区纳入势力范围内，将壮大的霸主地位； ?? 盐市口商圈：盐市口商圈历来都是成都市中心的商业腹地，，但因交通、规划等原因，使其在区域的总体建设上比春熙路略慢一拍； ?? 骡马市商圈：属于青羊区，以骡马市为核心，人民中路2段为轴的两侧区域。 骡马市商圈 盐市口商圈 春熙路商圈 [键入文字] 127 [键入文字] 主要在营集中式商业分布 人民路与总府路两侧，春熙路商圈在营集中式商业体量15~22万平方米，盐市口商圈在营集中式商业体量18~25万平方

米， 骡马市商圈在营集中式商业体量22~30万平方米，集中式商业总面积为110~160万平方米，整体商业面积近220~320万平方米。 ?? 成都的在营集中式商业主要集中在人民路与总府路； ?? 在营集中式商业包括：百货： 太平洋王府井百盛伊滕洋花堂 伊势丹新世界美美力诚仁和春天超市：家乐福沃尔玛北京华联欧尚主题商城：宜家迪卡侬 五星电器国美电器苏宁购物中心：SM购物中心电器万达商业广场新城市广场 摩尔时尚广场 在营集中式商业 在营购物中心 128 成都主要在建待建项目分布 在建/待建项目 商业规模 1 仁和春天百货光华店 6万㎡ 2 仁恒广场群光百货 10万㎡ 4 久光百货 12万㎡ 5 九龙仓成百地块 15万㎡ 6 成都“来福士” 8.3万㎡ 7 红星路商业广场 5.5万㎡ 8 成都国际商城 20万㎡ 9 花样年喜年广场 13.5万㎡ 10 天府广场中心城 量，东大街一线将是商业物业供应量较多的区域。核心商业中心在自我更新换代，加上在营集中式商业总面积为110~160万平方米，未来核心商圈的集中式商业280万—380万商业核心地位不可撼动。 6.5万㎡ 3 未来成都中心城区商业市场竞争激烈，有170万-220万平米商业面积放 3.1万㎡ 11 成都熊猫万国商城 12 16 11 10 8 5 新加坡置地大慈寺项目 4万㎡ 13 1 3 7 4 13 14 12 通和置业东大街10＋1号项目 23万㎡ 2 9 15 8万㎡ 14 东大街7号和8号地块 15万㎡ 15 新鸿基东大街东沿线攀成钢 — 16 6 成都猛追湾RBD项目 20万㎡ [键入文字] 129 成都知名商家深度访谈 成都当地知名商家大都表示看好南沿线区域的前景，但商业成熟有待时日。 “成都商业竞争激烈，南沿线地理位置好，商家品牌很重要。” “成都发展的口号向东，向南，以向南发展较 早，南面商家抢占比较厉害，大商家都看好，整个区域成熟商业成熟起来，商业见效就要守，但还需要时间。” “成都是包容性很强的城市，可接受新鲜事物，对外来新事物接受比较强，消费意识较强。” “成都早期的百货都集中在春熙路、盐市口商圈，2007年进入成长期依托一、二环分布，如：万达购物广场、SM成华广场。” ——人民商场 副总经理高红标 “零售商看好南沿线区域。” “百货进入区域的最佳时机，3-5年后进入较合适。” “成都现在社区型商业发展较快，居民都就近消费。” ——盐市口摩尔百盛高杨总经理 [键入文字] 130 成都市民消费者写真 成都人猎奇,对新事物接纳快 有闲、有时间、讲攀比 成都人文化包容性强 外来百货多，三家日本百货，涂鸦 成都人敢消费 生活无忧、生活成本低、祖辈积淀 成都人讲究享受 汽车保有量高、刚毕业2万元就买个二手车 成都人向外围发展、外地人向内 中心区生活质素下降 [键入文字] 131 成都商业小结 成都商业小结 1、成都为西南的商业中心，商业处于规模化和多样化阶段，竞争激烈； 2、成都的核心商圈为：春熙路、盐市口、骡马市； 3、老商圈主要为历史原因而形成的，现正自我升级换代，其档次和规模将进一步扩大，短期内不会被取代； 4、各区级商业中心主要辐射各自所在区域，相互之间竞争关系不明显； 5、成都城市包容性强，消费者消费意识、消费理念超前； [键入文字] 132 [键入文字] 模式分析 写字楼经济型酒店综合体研究酒店产权式酒店居住公寓产品分析 公寓 商务公寓酒店式公寓 商业 餐饮 133 [键入文字] 餐饮业 市场趋势 ?? 一、起源：川菜发源我国古代的巴国和蜀国, 四川食文化可分蜀和巴两系统，成都是蜀食文化的中心 ?? 二、发展：三个阶段 ?? 1 、清朝初年满族人带来了主要的烹饪方法 ?? 2 、抗日战争时期 ，淮阳人带来了淮阳菜 ?? 3 、改革开放后 ，成都餐饮首先引进了西方的东西，带来了粤菜的先进管理 ?? 三、现状：成都有美食之都、美食王国之称 ?? 1、餐饮行业的年销售额为100 多亿元，年增长率为22％，约占全市商品零售总额的1/5 ?? 2、成都餐馆数量达到3万家， 20万餐饮从业人 ?? ３、城都市区内有８个主要美食圈，集中在2环以内 成都餐饮发展的历史渊源、餐饮商圈聚集，8个主要美食圈中，6个在二环内,2个在二环与三环间, 集中分布在城西和城南，与城市发展的主方向吻合 李家沱美食圈羊西线美食圈 琴台路美食圈耍都美食圈 玉林美食圈 玉双路美食圈科华北路美食圈 紫荆路桐梓林美食圈 134 [键入文字] 成都餐饮商圈大多以自发形成居多，政府也正积极推动饮食发展，现有餐饮商圈的形成主要依托4点: 1、城区商务中心、2、住宅积聚区、3、旅游景点、4、城市主干

道 市场 餐饮业 趋势 商圈名 2 3 4 6 核心因素 代表商家 2005 年 一 品 政府规划天下：府南新区改造 依托 ：会展中心 、交通大学与府南新区住宅 银杏、文杏、圣陶沙、大蓉和 2006 年 整 改 自然形成后形成规模政府整改 依托：政府3千万的古建筑改造加青羊宫的旅游景点 皇 城 老 妈 、 狮 子楼、飘雪 ③ 天 下耍 2005 年 年 底 政府规划都建设完成 依托 ：以武侯祠 、锦里旅游景点为依托 孔亮火锅、小吃 ④ 玉 林美 1996 年 玉 林 自然形成食生活广场 依托 ：玉林 、棕南棕北等生活小区 三只耳、老码头、串串香 ⑤ 科 华北 1995 年 初 具 自然形成路规模 依托 ：以川大 、周边的商务为主，主干道交通便利 皇 城 老 妈 、 公 馆菜、祖母的厨房 ⑥ 紫 荆桐 2002 年 大 世 自然形成梓林界形成规模 依托 ：紫荆片区的住宅及辐射南门商务人群 火锅、小吃 ⑦ 1996 年 形 成 自然形成食街 依托：东门成华片区的住宅区 仁 和 川 菜 、 锦 官驿、外婆乡菜馆 2001 年 形 成 自然形成规模食街 依托 ：北门车站加李家托住宅片区 味 道 江 湖 、 狮 子楼、庄子村 ① 1 8 7 羊西线 ② 琴台路 5 锦 里 玉双路 一品天下 ⑧ 李家沱 形成时间 原因 135 [键入文字] 餐饮业 市场趋势 成都餐饮中高档商家分布分散，“琴台路”与 “一品天下”较集中，以火锅和川菜为主流， ?? 特点 1 、 分布在交通主干道，代表商圈：人民南路。 ?? 特点 2 、分布在商服区域 , 商务用餐的消费。代表商春熙路、羊西线圈： 羊西线美食圈金龙玉凤 德庄 文杏 ?? 特点3、分布在高档住宅区域。代表商圈：玉林商圈、李家沱 李家沱美食圈 红杏 三只耳大蓉和 狮子楼 味道江湖 刘一手 皇城老妈 ?? 特点4、以旅游景点为核心 玉双路美食圈发展的商圈：代表商圈：琴台琴台路、耍都美食圈路、天下耍都 锦官驿 飘香 公馆菜 三只耳 玉林美食圈 银杏.南亭 外婆乡村 仁和 飘雪 狮子楼 狮子楼 祖母的厨房 科华北路美食圈 川江号子 谭鱼头 136 [键入文字] 餐饮业 市场趋势 成都餐饮消费基础坚实，消费频率及人均消费额均较高，中高档消费需求具备条件 ?? 消费者特征： 成都餐饮消费频率 ?? 1、中、高档消费较为频 17% 繁，41%的一周一次，24% 的二周一次。 7% 11% 24% ?? 2、人均消费额度60%的 41% 在50元以上 2-3日一次二周一次 ?? 2、成都的私家车的保有 4-5日一次四周一次 一周一次 量为 55.5万 ，加速了餐饮 城市边缘化的发展成都餐饮消费金额分布 ?? 中高档餐饮特色经营： ?? 1、以菜品特色见长 ； 20元以下 11% 12% 11% 18% ?? 2、以文化特色见长 ； ?? 3、以装饰特色见长 ； ?? 4、以经营特色见长 ； 20-50元 50-100元 100-150元 23% 25% 150-200元 200元以上 ?? 5、以生态特色见长 ； 137 成都餐饮行业发展趋势：进入新的优胜劣汰阶段；中高档餐饮市场的发展潜力大；新的餐饮商圈网点将会出现 市场 餐饮业 趋势 1、餐饮企业结构呈现集团化趋势 ，快速改变多年沿用的单店经营模式，积极发展连锁、配送、网络经营。 成都餐饮企业20强 2 3 肯德基、麦当劳 2、宾馆餐饮、特色餐馆、品牌快餐等多种业态按各自的市场定位快速增长，大众餐饮消费显示强劲发展势头，中高档餐饮市场呈现多业态特点。 15 特色餐饮企业 品牌快餐企业 宾馆餐饮企业 全国餐饮500 强分布(部分) 3、成都中高档餐饮市场接近“完全竞争”，价格、连锁成为行业竞争表现的最直接因素 。成都作为西南中心城市，但与发达城市比，不具规模优势，中高档餐有较大的成长空间。 133 150 100 45 44 43 45 32 50 6 0 广东省 江苏 上海 北京 全国餐饮500强分布(部 分) 山东 浙江 成都 4、根据城市规划，城市新中心的发展和轨道交通的开通，餐饮业也将从空间格局上增加网点。南沿线城市新中心未来餐饮业发展空间较大。 [键入文字] 138 成都休闲行业 成都的咖啡行业分布也主要集中在城区主要的 餐饮、商业圈内，成为商圈发展的有益补 1、科华北路1.5公里范围集中充 了25家 2、人民南路美国领事馆集中 了 10家、中华园和紫荆片区的兴 起，在范围1.5公里内，也聚集 16家以上的咖啡店了 3、市中心集中在红星路与东大街的交汇处集中了12家。而天府广场至盐市口、春熙路和王府井一线，也集中了12家 4、双楠人人乐和伊藤洋华堂为中心，周围聚集了10家 5、西大街上，从骡马市到新城市广场一线，集中了9家 羊西线饮食商圈 5 玉双路饮食商圈琴台路、耍都饮食商圈 3 4 人民南沿线商圈 2 玉林饮食商圈 1

科华北路饮食商圈 2 [键入文字] 139 成都休闲行业 成都特色咖啡店 1、真锅咖啡： 成都最知名的咖啡馆，白领小资最爱去的地方。 2、戈壁滩茶语咖啡： 墙上书画作品极具戈壁滩味道。 3、艺人咖啡馆：文艺界，演艺界人士都喜欢来这儿坐坐 4、福山咖啡馆： 醒目的外部装修，餐具全进口。 4 、 哥 伦 比 亚 咖 啡 馆 ： 花 式 贵 妇 人 咖 啡 和 古 木招 牌 咖 啡 。 5、香影咖啡吧： 欧陆风情、休闲音乐，室内情调优雅。 6、喜悦无限咖啡店：内装古典韵味浓，水果纳进饮料范围内。 7、欧乡咖啡： 具有欧洲乡土气氛。 [键入文字] 140 成都休闲行业 成都茶馆分布规律：1、沿府南河分布； 2、沿集中居住区分布 成都茶馆1000多家，数量全国第一，主要原因有： ?? 1、成都平原产茶多 。 ?? 2 、成都平原的交通运输发 达，而茶馆正为人们提供休息的 好场所。 ?? 3、农闲时间多。都江堰修好后，成都平原上基本上自灌，农闲时间较多。 ?? 4、四川人喜欢吃富有刺激的食品（如花椒、海椒）等，饮茶可减轻过度刺激。 ?? 5、成都人是将休闲和商务是联系在一起，茶楼是许多商务洽谈的好地方。 [键入文字] 141 成都休闲行业 成都茶楼的分类 1、商务茶楼 代表：圣天露茶楼、圣淘沙茶楼、德馨茶楼等 2、 休闲茶坊代表：攀美茶艺馆、芙蓉古城里的茶楼等 3、茶艺馆代表：顺兴老茶馆、天上人间茶楼 4、配套服务茶楼代表：茗香亭茶楼、鑫涛茶楼 5、 成都老茶代表：老成都茶楼、经典茶楼、满庭芳、怡园茶楼 [键入文字] 142 综合体研究总结 1、成都市战略目标:“现代化国际大都市”; 2、高新南区为：成都国际化发展的CBD、国际会展中心区; 3、地铁1号线的开通，拉近了高新南区与主城区间的距离。 4、新区发展周期为：起步期、初步发展期、快速发展期与成熟期；各阶段大多需时4-6年 5、新区物业发展的一般次序为：居住—商务—商业； 其中公寓一般在后期出现，商业在成熟期出现，酒店在初期与成期均有发展 [键入文字] 143 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 144 客户目标：规避市场风险，快速回现是首要目标客户目标排序 规避风险 〉快速回现 〉利润最大化 〉通过项目带动公司品牌 客户设想 ??所有物业尽可能变现，不打算物业的自我持有。 客户困惑 ??为达到目标，本项目该如何规划？ 问题：如何实现低风险、快速销售的综合体规划？ [键入文字] 145 核心问题分解核心问题：如何实现低风险、快速销售的综合体规划？ 物业形态的确定产品组合的确定体量比例的确定如何优化布局 [键入文字] 146 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 147 本项目的物业形态定义 低风险综合体 快速销售 （在未来不确定性） （在规划角度） 多产品组合综合体 全分拆销售物业形态 均衡发展模式综合体 塔楼+独栋+街区 销售型均衡发展模式综合体 [键入文字] 148 [键入文字] 类似物业形态案例 ?? 项目区位： ?? 位于杨浦区大连路920号； ?? 北面紧邻杨浦区大学城的 17 所高校； 城市综合体案例研究——上海“海上海新城” 上海财经大学复旦大学上海理工大学上海外国语大学同济大学 ?? 南部临近浦江两岸综合开发的重点区域 ——北外滩 （现代服务 贸 易 区 ） 和 东 外 滩 （滨 江 特 色 区）； ?? 外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在项目3公里范围左右。 项目市场背景： ?? 杨浦区非传统的办公区域，写字楼需求不足。 北外滩 大连路隧道陆家嘴国际金融中心 [键入文字] ?? 周边商业配套及商务氛围较 ?? 项目概况： ?? 建筑占 差； ?? 杨浦区传统的居住环 地：8.49万m2； ?? 总建筑面 境较 差 ， 但 黄 浦 江 沿 积：约23.4万m2； ?? 线 开 发 以 及 “知识型 ” 率：2.44； 容积 杨浦工程的启动将 带动区域

发展。宅、特色商业街。 ?? 物业形态 ： LOFT办公楼、高层住 海上海新城 149 [键入文字] 类似物业形态案例 “写字楼+商业街区+住宅”综合功能定位消除区域抗性、细分市场，演绎创意产业的核心主题 ?? 独具风格的物业形态： 1 海上剧场 2 创意LOFT ?? 近8万m2的3幢高80米匣型建筑； ?? 率先提出创意商居的概念，打造高挑大面宽办公空间； 3 2 ?? 只卖不租，售价15000-16000 元/m 2。 2 创意商业街 海上讲堂海上会所 2 1 ?? 逾 2 万m21-3 层商铺文化艺术 商业街 ，将各种生活、商务配套 融于一体； ?? 按场景制造分为金属院、玻璃院 、木院、砖院、混凝土院五大 1 1 3 主题院，独具特色； ?? 售价30000元 3 创意生态居 /m 2。 ?? 逾9万m2的7幢16至25层精装修高尚住宅； ?? 售价19000元/m 2。 内部多为错层空间，可任意组合：3.4米、4.6米、5.3米层高。 150 [键入文字] 类似物业形态案例 建外soho写字楼面对高端商务客户，开放式街区成为区域级商业活力中心面向区域消费者，商务公寓面向SOHO客户，多种产品满足不同客户，分散市场风险。 2栋364套SOHO办公 18栋2069套SOHO公寓 16条步行小街，300个沿街店铺 25m 10m 15m 15m 7m SOHO办公楼各单元均有独立入口，灵活的室内空间分割方式。 SOHO公寓是混合和模糊的，可以办公可以居住，这里为办公和生活提供了无数种可能性。 SOHO商铺全部沿市政道路和内部小街设立，独立进出，面积从100平米到600平米不等，设施齐全。 151 [键入文字] 类似物业形态案例 开放式街区规划，造街实现商业规模最大化，实现可销售面积最大，实现快速回现 25m 10m 15m 15m 7m ?? 图中粉色区域为商业，红线为临街面 ?? 街区中的道路尺度主要有三种，高层与高层之间为20-25m，高层与多层之间为 1015m，多层与多层之间为7-10米 ?? 西南向设置商业小广场，聚集人流，引向本项目商业区；错落的街坊式商业街，打造都市中街坊式的商业生活，提升商业价值 152 类似物业形态案例 SOHO现代城：借助核心CBD的区域价值、产品的创新、产品节奏实现价值提升重建区域价值 立足CBD边缘优势，全新概念炒作，重建区域价值、项目价 值，强调比CBD更优的环境和更便捷的交通 以写字楼、小面积公寓 化解高容积率压力！功能的互补 价值相互带动 以综合物业管理，打造商务社区概念，实现项目整体价值感提升，消除非核心区的区域抗性 公寓启动带动人气和口碑，后期写字楼形象提升公寓价值，促进公寓销售，实现整盘快速销售 [键入文字] 153 类似物业形态案例 总建面为66万平米，写字楼占25.8％，酒店占19.7％，商业占24.2％，公寓占30.3％ 北京超大规模的综合体物业 ?? 写字楼——17万平米一座高135米，28层，五层以上办公部分：4.9万平米二座高151米，32层，五层以上办公部分：5.7万平米三座高167米，36层，五层以上办公部分：6.6万平米 ?? 酒店——13万平米超豪华酒店——兹· 卡尔顿 国际五星级酒店—— 万豪 ?? 商业——16万平米写字楼 购物中心 ?? 公寓——20万平米 ?? 超大规模，形成建筑集群效应，成为名 符其实的“城中城”； ?? 利用高档次的写字楼和引入豪华五星级 酒店带动整体形象； [键入文字] 154 [键入文字] 类似物业形态案例 金中环商务大厦：以城市综合体为建筑理念，一站式解决了高端商务客户的需求，是深圳中心区的一张“城市名片” ?? 位置 ：位于深圳市福田中心区核心区域，处于地铁1号线和4号线交汇点，拥有全市规模最大、人流最多的地铁入口中转点，还邻近中心区规划中的唯一汽车总站，位置显赫 ?? 开盘时间：2005年10月 ?? 规模 ：总建筑面积为 13 余万平方米，其中写字楼3.8万平方米、酒店式公寓4.1万平方米（235间）、商业2.3万平方米，其他相关配套约2.8 万平方米。 甲级写字楼 ?? 特色 ：是全市目前唯一一栋同 商业裙楼：中国甚至全世界少有的拥有三个地面层的商业裙楼，且负一层直接与福华大型地下商业街和中轴晶岛国际、怡景中心城等大型商业中心连通 写字楼：公寓：商业=37%：40%：27% 时拥有两个地铁口和四个第一层“地面”层的四通八达立体交通网的地铁上盖物业五星级酒店公寓：首个将国际服务品牌“金钥匙”引进CBD 155 [键入文字] 类似物业形态案例 金中环商务大厦依托优越的区位条件，集中了CEO商务公寓、5A写字楼、五星酒店公寓和大型商业等四类经典产品，四种产品同时发售，采取差异化销售模式实现了快

速销售 48层 ?? 深圳惟一同时具有双地铁（1 号线与4号线）上盖、两个地铁进出口、三个第一层“地面”（即负一层与地下商业街联通，二楼规划有架通东、西、南、北四个方向建筑群的六条人行天桥）的物业 写字楼地上 48 层 地铁4号线地铁1号线 ?? 超高层建筑（地上48层，地下 3层），地面以上高度183米，分主楼与副楼 ，主楼 25层以上为甲 的良好业绩 酒店公寓商务公寓商业 地下3层 级写字楼，以下部分为商务公寓，裙楼及地下部分为商业 ?? 四类产品同时发售，采取差异化销售模式和营销策略，针对目标客户强势营销，最终实现快速销售 25层 物业类型 等级 租金/售价 客户 模式 备注(经营/销售模式) 写字楼 甲级 17500-20000 投资客居多 售卖 小单位分拆销售，客户群分散 四类产品同 商务公寓 小户型、高级 14000-17000 投资客居多 售卖 因为小户型，销售较好 时 酒店公寓 五星级 15000-17000 商务人士 租售 成立酒店管理公司自行经营，加入世界金钥匙酒店联盟组织 推售 商业 高档 500-1000一楼 餐饮、零售、 只租 200-300其它 服务类 统一招商、运营、管理 不售 156 [键入文字] 类似物业形态案例 星河世纪位于深南大道与彩田路的交汇处，近岗厦地铁站，涵盖了定制式服务公寓、中高档写字楼、主题购物中心三种形态 ，是星河地产2005鼎力钜献杰作之一 ?? 区位 :位于深圳中心区 ，深南路与彩田的交汇处，靠近地铁站，紧临深南彩田立交 ?? 规 模 : 占 地 约 1.17 万 平 方 甲级纯写字楼公寓商务公寓 米 ， 总 建 筑 面 积 约 15 万 平 方米，由3栋塔楼组成，其中：住宅世纪公寓约5.49 万平方米、户型面积 32~68 平方米 、建筑高度约100米；写字楼世纪中心面积约4.0万平方米、组合空间 36~144 平 方 米 、 建 筑 高 度 约 170 米 ；商业世纪广场面积约 4.3万平方、附楼5层 。总户数 1200，停车位600个 商业裙楼 ?? 开盘时间：2005年10月 ?? 产品比例：写字楼：商业： 公寓是29%：31%：40% [键入文字] 157 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 158 [键入文字] 中心区发展基本规律 1 国国内城市的新兴商务区的发展从规划完成到完全成 1. 熟，往往要经历起步期（4~6年）、初步发展期（3~6年）、快速发展期（4~6年）、成熟发展期（5 年以上）四个阶段 2 新新兴商务区进入快速发展期所需时间的长短与城市 2. 的经济发展水平有关；一般地，当第三产业增加值超过 400亿元，城市的新兴商务区发展开始起步；当第三 产业增加值超过2000亿元，城市的新兴商务区开始进 入快 3 速发展期 [键入文字] 3. 新新兴商务区的开发一般遵循“住宅—商务—商业” 的顺序，在初步发展期住宅产品消化量大，价格上升较快；在快速发展期，写字楼开始放量，价格快速稳步 提升；进入成熟发展期后，商业大规模发展，商业气 氛日趋成熟 159 [键入文字] 经历了起步期、初步发展期两个阶段后，成都中心区的发展阶段正向快速发展期过渡，并逐渐走向成熟供应量 规划期 1986年确定为中心区，之后写字楼 的十年主要进行标志系统、灯光系公寓统、绿化系统以及地下空间商业系统的规划住宅 起步期一般定位高端，放量也较大，主要分布在中心区的四角由于商务气氛较差，本期面市的一般是中端写字楼，体量不大未出现公寓产品 2家五星级酒店，主要为接待外宾服务 1996年 2005年 ??1997年定位“现代化城市新区、高新技术产业化基地”； 2004年的定位“城市副中心”；2007 年的定位“城市新中心，现代化新城区” 快速发展期 密集开发，有7个高档楼盘推出，价格较高 住宅开发接近尾声，只有一个盘面市，档次延续中高档高端写字楼集中放量，同时在品质和形象上不断突破。仅05年就有8个盘86万平米写字楼面市，年底两个月更是有超过50万体量上市 档次和数量均有提高，本期有 6个盘面市未出现公寓产品 一般是写字楼裙楼商业 酒店 1986年 1997年 初步发展期 3个较大体量高端公寓产品推出 除了裙楼商业，开始出现较大体量的购物广场/公园等独立商业，只租不售开始流行，商业气氛逐渐形成未出现新的酒店 2001

年 2007年 ??住宅一般定位高端，主要分布在CBD中心区的周边； ??写字楼是少量中档； ??没有公寓产品 ??商业一般是裙楼商业； ??1家五星酒店，1家4星酒店主要用于会展客户 裙楼商业继续出现，三大各具特色的购物中心两个开始营业，结束了中心区“无物可购”的时代；纯租赁模式成为市场主流上市4家高规格五星级酒店，08年将有2 家超五星级酒店面市，商务氛围日益浓厚 2004年 2009年 ??住宅密集开发，有5个高档楼盘即将推出，价格较高； ??写字楼档次和数量均有提高，据估计体量近150多万平米； ??若干公寓产品 (如本项目)； ??除了裙楼商业开始出现大体量集中商业； ??1家4星级酒店面市 ??住宅开发接近尾声，档次较高 ??高端写字楼集中放量，同时在品质和形象上不断突破 ??高端公寓产品放量增大； ??裙楼商业持续出现，大体量集中商业成为主流； ??1家5星级酒店，1家经济型酒店面市，商务氛围日益浓厚 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 161 产品组合的各物业发展可行性？ 写字楼分析 商务公寓分析 酒店式公寓分析 商业分析餐饮分析 产权式酒店分析 [键入文字] 162 区域内的已建、在建、待项目分布图首座 商鼎国际 11 国航世纪中心曼哈顿丰德国际广场 站南组团的待建项目 12 海关 国电 8 联通川投 10 9 1 华敏华电 网通 6 7 5 1 1 中航 2 铂仕 3 市中院 4 东方希望 5 省电力公司 6 新华社 7 西南设计院 8 中国石油 9 恒泽动力 10 特拉克斯 11 新希望大厦 12 兴达 13 中海兴业 城南科技广场 机场高速 13 4 1 2 大源组团的待建项目 三环路 武候大道 3 高新孵化园 绕城高速 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 东方希望中信通威川大中石化 30所新希望天合中石油鼎能安捷伦天府三期 四川广电中心 1 圣达 2 3 成达 5 天 4 府 6 7 一 8 9 期 10 11 中兴 成昆铁路 [键入文字] 站华路元华路 天 12 府二期 天府大道 已建 在建 写字楼 写字楼 待建 1 1 163 已建项目 在售项目 待建项目 第一类：软件园及孵化园受惠于政策优惠，以低廉的租金及优美的环境吸引了大型科技型企业入驻，出租率高 ?? 区域内现有大型工业园主要有天府软件园 、孵化园以及城南科技广场的两栋孵化园。 ?? 软件园及孵化园的租金为 45-60 元 /m2 。出租率乎为100% 。几 软件孵化器 天府软件园 ?? 科技园吸引了大量大型科技企业入驻：如IBM、诺基 亚 、 上 海 贝 尔 阿尔 卡 特 、 华 为 、 中兴 、 联 想 等。 地面停车位 园区内商业 孵化园的水景 [键入文字] 164 [键入文字] 已建项目 在售项目 待建项目 第二类：综合用地性质兴建的写字楼拿地成本低廉，售价远低于同区域写字楼价格，销售状况好 ?? 综合用地性质兴建的写字 楼 主 要 有 高 新 国际 广 场 、城南科技广场，由于 其拿地成本极其低廉 ，售 价 远 低 于 同盘。 其 它 楼区 域 高新国际广场 城南科技广场 ??高新国际广场共五栋，一栋是整卖的，三栋零卖，销售均价7000-8000元/m2。 ??2005年开始卖，07年卖完一栋，另有一栋07年底卖完。 ??租金：80元/m2，出租率约60%。 ——高新国际广场置业顾问 卢仁智 ??一期是单位集资建房的性质，二期卖的是期房。二期销售价格为6000元/m2。 2007年6月开盘，共400多户，已销售90%。 [键入文字] ??卖的是小产权房，政府不能备案。给客户签的是转让合同。需要一次性付款。 ??户型：60-100m2的比较多。 ——城南科技广场 165 已建项目 在售项目 待建项目 第三类：商服用地性质的写字楼依托于优越的地理位 置和不断创新的产品吸引大量投资者，售价较高 ?? 商服性质的写字楼售价较高。商鼎国际 中间的情趣空间 生态写字楼国航世纪中心 空中花园 丰德国际广场 一楼架空层 [键入文字] 166 已建项目 在售项目 待建项目 本区域四个在售项目，实现售价高，有领先客 户的商鼎国际与国航世纪中心销售速度国航世纪中心快。价格 13000 商鼎国际 12000 11000 10000 9000 8000 高新国际广场 7000 区域在售项目销售情况 6000 销售速度（套/月） 2000 3000 4000 5000 6000 7000 国航世纪中心 商鼎国际 高新

国际广场 城南科技广场 拉德芳斯大厦 销售价格 13800元起 12000元 8000元 6000元 9700元 月均销售套数 6000m2/月 7000m2/月 2500m2/月 60套/月 在认筹阶段 楼盘 [键入文字] 167 已建项目 在售项目 待建项目 站南与大源组团将出现写字楼放量供应的局面，总供应面积可能达[360，600]万m2 火车南站 ??未来两年，商务(包括写字楼、公寓及酒店)供应量约为285-305 三环路 万平米。武候大道 机场高速 ??按照政府的规划（3-4年内完成 政府 所有土地的出让）进行预测，商务(包括写字楼、公寓及酒店)供应量约为910-990万平米。 绕城高速 ??因此，未来五年内商服用地的总供应量可能达到1200万。按照写字楼占[30%，50%]估算，写字 成昆铁路 楼的总面积可能达到[360，600] 万m2。 商服用地 站华路 [键入文字] 元华路 天府大道 168 已建项目 在售项目 待建项目 总供应量[360-600]万平方米意味着总规模约为 [55-68]栋，大约需10年以上才能销售完毕假设一： ??每栋写字楼平均高度为30层。 ??标准层为1500m2。则： ?? 每栋写字楼的建筑面积约为4.5万平方米。 ?? 区域写字楼的供应栋数为[3600000/45000，600000/45000] 即[90，120]。假设二： ??写字楼的50%用于销售 ??城市年消化量为30万平方米 ??片区消化量占城市的2/3，即20万m2 则： ?? 存量消化年限[360000*0.5/200000，6000000*0.5/200000] 即存量消化年限为[9，15]年 [键入文字] 169 已建项目 在售项目 待建项目 待建项目不少将由品牌开发商开发，档次、品质可能往高的方向发展代表性开发商站南组团 大源组团 中航 中信 中国石油 通威 恒泽动力 中石化 特拉克斯 中石油 中海兴业 安捷仑 [键入文字] 170 竞争分析 2007年 竞争态势分析：项目推出之际区域内将有7个项目同时面市，总供应量将超过20万平方米。加上后期的大量面市项目，项目将面临“前堵后追”的局面 2008年 2009年 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 5月 6月 7月 8月9月 拉德芳斯：87000平方米 城南科技广场：2万m2 高新国际广场：基本售完 特拉克斯：1万平方米（可售面积1万，其余持有） ①拉德芳斯 圣达：5万平方米（待定） ②城南科技广场 中信：总建筑面积13万平方米，销售面积待定 ③特拉克斯 ④圣达（不确定、假设5 万平方米） 成达：7.6万 ⑤中信（销售面积待定） 本项目 ⑥成达 ⑦本项目 [键入文字] 171 [键入文字] 竞争分析 竞争对手图集 中信广场 成达水晶体 圣达 拉德芳斯 城南科技广场 172 竞争分析 竞争态势进一步解析——对投资者的争夺：项 目在竞争中优势不明显项目VS拉德芳斯 拉德芳斯由成都高新投资集团开发，该公司具备国资背景，在区域内同时操作多个项目，客户资源丰富。 项目VS城南科技广场 城南科技广场为综合用地性质，取地成本低，价格优势明显。 项目VS特拉克斯 特拉特斯为美国公司，部分持有，对外企的吸引力较大。 项目VS中信 中信为品牌开发商，号召力强。 项目VS成达 成达依托于优于本项目的区位条件（位于骄子世纪城内，与天府软件园仅一路之隔）成为本 项目的有力竞争对手。 项目VS圣达 / [键入文字] 173 竞争分析 对租户的争夺：区域租金集中在35-60m2，大量低租金物业将与本项目抢夺租户，从而间接影响项目销售租金 高新国际广场：租金80元/m2。出租率60% 80 70 60 50 天府软件园、孵化园：租金45元/m2。出租率95% 40 城南科技广场：租金35元/m2。出租率45% 30 [键入文字] 174 竞争分析 小结：区域市场供应量巨大，项目面临“前堵 后追”的局面，竞争优势不明显一、区域内已建企业分为三类： 1、具备地段优势的优质物业. 2、具备价格优势的科技园 3、综合用地性质物业二、客户：有领先客户的项目销售速度明显快于其它项目三、时间：项目入市之时区域内在售项目多以中高档次为主 [键入文字] 175 [键入文字] 租户来源：私营企业行业分布广泛，是成都写字楼租户的主力军。外资企业和国营企业在租户中所占比例也较高 客户分析——租赁客户 成都写字楼客户构成 ?? 私营企业分布较广，租 8% 户所占比例接近50%。 5% 10% 47% ?? 中型外资企业占到55 ％。小型外资机构占到30 30% ％，而大型与中型之间的 私营企业 外资企业占到15％。这说明成都的外资企业中，仍办公物业需求 以中小型机构为主流。 贸易物流业 外资机构 国营企业 合资企业 其它

写字楼：提高形象，建立客户信心 商住楼：低成本，可居住新生期，创业阶段 发展期，挣扎阶段 稳定成长阶段 ?? 国营企业多是有规模、实力的大、中型企业。 办公物业需求 厂区办公：便捷 制造加工业 初期，作坊类 办公物业需求高级服务类 商住楼：接待客户，可住可办公发展期，规模成长业务拓展阶段 街铺：客户导向型，法院等机构主导创业阶段 高速成长，某些职能部门分离 成熟期及以后写字楼：竞争导向，形象，品牌成熟期及以后有稳定的客户和销售网络 写字楼：竞争导向，形象要求提高，建立客户信心 发展期，规模成长，稳定成长阶段业务开拓 成熟期及以后 176 资料来源：世联模型 客户分析——租赁客户 面积需求及求租动机：租赁客户以中小型企业为主，150 200m2是租户需求的主力面积区间。提升形象、改善办公氛围是租户求租的主要动机成都租赁客户的面积需求 11% ?? 面积在100-150平方米之间的企业租户是市场主 13% 45% 流。 ?? 小型企业主要集中在 100平米以下。 31% 150-200 100-150 100 以下 200 以上 成都租户求租动机 ?? 企业实力和物业品质成为购买客户的核心驱动因 6% 15% 素。 提升形象 44% 办公气氛业务便利三者兼之 35% [键入文字] 177 [键入文字] 客户分析——租赁客户 不同类型的租户特征及其关注点 客户 特征 关注点 ?? 资金雄厚，对租金不敏感 外地企业办事处及分支机构 ?? 形象高档 ?? 只租不买 ?? 市中心繁华地段、交通便利 ?? 要求形象 ?? 配套完善 ?? 对现状写字楼不满意 ?? 规模不大，对办公面积要求不高 ?? 高性价比 ??形象贴近写字 楼、商务配套齐全 ?? 户型空间可变，能自由组合 ?? 可24 小时办公 ?? 有一定实力 成长型及高知服务 ?? 处在发展阶段，实力不强 草创型企业 ?? 总价 ?? 对租金和物管费很敏感 ?? 实用率高 ?? 型中小企业 ?? 对使用成本和租金较敏感可换可不换，不急迫 ?? 对改善环境较急迫 ?? 办公和居住一体 资料来源：世联模型 178 客户分析——租赁客户 对区域的偏好：城南是成都租户的首选区域，其次是中心城区租户对写字楼的区域选择 5% 29% 25% 6% 35% 城东 中心区 城南 城西 其它（高新区） 在区域选择方面，成都的城中心、老CBD区域交通拥挤，物业配套乱七八 糟，商务和商业混在一起，一般是需求型企业（小公司）、教育喜欢选择在 CBD。随着政策、规划的调整，交通改善、轻轨的建成将改变成都的现状， 因此投资者未来看好城南副中心。 ——力宝大厦原营销总监 韩先生 [键入文字] 179 客户分析——租赁客户 概念测试 区域选择 ??大部分租户表示看好本区域的发展前景 ??少量业内人士表示区域成熟尚需要一定的时间。 面积需求 100-300㎡与市场供应的主流面积区间吻合。 期望租金 50-120元/平方米 装修要求 部分表示需要精装修。 配套要求 要求有会议厅、商务中心、商务配套等。 [键入文字] 180 [键入文字] 客户分析——购买客户 银行、电信等国有单位是购买写字楼的大客户，它们多购买整层物业，以自用为主。私营企业和个体投资者则以购买小户型为主。沿海客户是个人投资主力客户购买写字楼动机 ?? 大多数购买客户以自用为目的 ，纯投资为目的的购买者所占比例有限。 7% 23% 70% 代表物业 自用自用加投资投资 主力购买客户 客户购买动机 力宝大厦 本地与外地投资者各占50%。 地段 （距机场近 ，周边商务氛围浓厚） 国航世纪中心 单位投资者为主，已购买的单位有上海银行、华夏银行、国航等。 处于政务新区 ，未来发展前景好。 高新国际广场 一栋卖给网通，其它零卖，外地投资者比较多，特别是深圳、广州等沿海地区。 价格低廉。 很多私营企业主以个人名义购买，法人购买的较少。 价格低廉。 城南科技广场 紧邻行政中心，发展前景好 紧邻和黄地块，发展前景好 181 [键入文字] 客户分析——租赁客户 不同类型客户购买写字楼的特征及购买面积客户类型以贸易 、事务型为主的起步型中小型公司发展阶段有一定基础的成长型公司 （例如投资公司、房地产公司等）区域及周边办公的公司 IT业、高科技公司投资者 特点及心态总结 购买面积 看中地段区位，昭示性强，交通方便，对环境要 一 般 购 买 面 积 在 求不太高， 50--100 平米左右 看中区域发展潜力，昭示性强，对环境及楼宇素 购买面积多在100 质有一定要求， -250 平米之间。 熟悉该片区环境，生意往来多在该区及附近，需 购 买 面 积 在 50- 要拥有自己的办公空间。 250

平方米之间。 要求交通方便，升值潜力大，区域形象，智能化 购 买 面 积 在 100- 系统，高水平的物业管理。 200之间。购 买 面 积 在 50- 总价不高，有升值潜力，投资回报率有保障。 100平方米之间 购 企业驻成办事处外资公司 、集团公司总部、金融证券类 总价不高，交通方便，昭示性强，易于寻找 买面积100--150 平方米之间。 成熟型买家，看中区域升值、楼宇保值潜力，多为半层或整层购买，对物业管理、配套设施、办公环境要求较高。 购 买 面 积 在 5001000 平方米之间。 资料来源：世联模型 182 自用客户关注地段、档次形象和软性配套，投资者则对投资门槛和投资前景最为关注，受国家金融政策的影响较大 客户分析——租赁客户 ?? 客户关注点： 1 投资者访谈 2 3 4 5 投资者一：汤女士，购买时代广场：购买时代广场的主要原因是价格低（6500元 地段 /m2），地段好。档次和形象 投资者二：罗女士，购买时代广场：品质 写字间前景好，加之价格合适（6000多）。曾与威斯顿联邦比较，因价格因素放弃（9000多）。 国家政策软性配套与物管 自用客户访谈 投资门槛 杨芳，律师行企业主，企业现状为起步阶段目前打算购买写字楼，但是对投资回报率及国家 投资回报率 自用客户 政策心存疑虑：投资客户 对租金回报的稳定性存在疑虑。认为近期国家政策不利于房地产投资。 [键入文字] 183 竞争策略(1)：以形象档次提升为动因，打造 生态型甲级写字楼客户关注点 产品发力点外立面的档次感大堂的档次感层高通透性采物业管理光办公环境舒适 充足的停车位物业整体的商业/商务配套档次 [键入文字] 184 [键入文字] 竞争策略(2)：通过后现代建筑风格的外立面在区域内独树一帜立志成为国际化特区成立阶段 1982-1987 城市定位明确 深圳CBD创立 深圳CBD进入 大 大都市 功能调整 正式启动 发展阶段 1988-1992 1993-1997 现代主义 航天大厦 华融大厦 1998-2002 后现代主义 诺德中心 2003-至今 现代复合型建筑 荣超经贸中心卓越世纪中心 特美思大厦 185 竞争策略落地(3)：通过控总价扩大客户范围。用高形象、高品质打动客户总价高总价 高总价高品质客户数量较少 低品质客户避免选择 4 1 低总价低品质客户数量较少 3 2 低总价高品质 √ 客户数量多品质 [键入文字] 186 控制总价，实质是在保证利润率（单价）的前提下控制面积价格假设：10000-12000元/m2的楼盘断档，略高于区域内在售写字楼（拉德芳斯，非甲级）。 主力面积区间选择：80-350m2是市场供应的写字楼主力面积区间， 150-200m2则是客户需求的主力面积区间。取其 交集为[150，200]。考虑到低总价写字楼销售情况好，可将 主力面积区间调整为[80，200]。 主力总价区间：[80万， 240万] [键入文字] 187 扩大客户层，意味着需重点抓企业领先客户，兼顾资金雄厚 的个体投资者。并针对成都沿海客户众多的特点进行有针对 性地渠道营销 核心客户：企业客户 重要客户： 中小企资金实力雄厚的个体投资者业客户 游离客户：小型个体投资者 [键入文字] 188 价格预计：根据市场比较法，写字楼的价格约 为11000元/m2 项目 最新售价 参考原因 需要修正 参考权重 折算价格 拉德芳斯 9700 同区域 档次低于本项目 40% 3880 商鼎国际 12000 区域比本项目成熟 30% 3600 30% 2250 100% 9730 发展条件接近档次接近 发展条件优于本项目高新国际广场 7500 区域接近 取地成本低工业用地转化 合计未来价格上涨 10% 幅度未来价格预计 9730+9730*10%≈11000 [键入文字] 189 写字楼的发展策略 1、通过产品品质在现在竞争市场中突围;（外立面、大堂、电梯） 2、通过抢占先机避开后大体量供应及品牌开发商的竞争；（入市时机把握） [键入文字] 190 产品组合的各物业发展可行性？ 写字楼分析 商务公寓分析 酒店式公寓分析 商业分析餐饮分析 产权式酒店分析 [键入文字] 191 城市 区域 客户 成都商务公寓市场——中小企业进驻，物管品牌对企业带动大，出租率高 1、成都市商务公寓客户基本上为：智力服务型中小企业、创业型中小企业、投资客，还有部分政府机构进驻； 2、知名物业管理品牌对企业带动作用大，出租率高； 3、企业入住商务公寓关注因素为：地段、租金、物管等； 4、部分中小企业在居住小区内办公，存在市场机会； 5、硬件配套一般，大堂装修简单、电梯运行速度缓慢。 成都市商务公寓存在一定的市场空间，同时硬件还有很大的提升空间！ [键入文字] 192 [键入文字] 城市 区

域 区域内商务公寓机会研判——有市场 客户 ??城市内有大量中小公司在居住小区内办公 ??市政府南迁城南， ??国 际 城 南 是 未 来 城 市 大量与政府关系密切 CBD，天府软件园是全国 的企业将纷纷进驻城 最大的软件开发基地，同 南； 时国际城南将吸引100余 市场机会研判 家世界500强企业进驻，会带动大量相关产业链上下游公司进驻； ??区域内未来有大量 ??地铁开通及城市主 的星级写字楼供应， 干道连接城市中心， 商务公寓主要面向中 将大大降低中小公司 小企业，可以差异化 的通勤成本； 市场供应。 区域商务公寓市场有大量机会 193 城市 区域 客户 商务公寓KPI指标——从客户角度考虑，本项目具备打造商务公寓的条件目标客户 KPI（关键绩效指标） 本项目的契合程度 1、总价不高 2、区位优势明显，升值潜力巨大 投资 3、产品形象价值高 4、对使用功能不太敏感 5、终端消费客户群明显 1、对周边商服要求高 与本项目高度符合与本项目中度符合 自用办公 2、交通便利、配套完善 3、最好临街 与本项目不符合 4、可以自由分割空间 从客户角度，本项目具备打造商务公寓的条件 [键入文字] 194 打造三大体系：建筑外观体系、功能化体系、人文体系 商务公寓的发展策略 体 系建筑外观体系 指 标综合体建筑尺度外立面视觉冲击 特 征与综合体其他建筑和谐共处，树立区域高端形象；个性化是综合体公寓的首要共性，以便脱离区域建筑，形成视觉冲击； 舒适/奢华产品独享公共空间 功能化体系 小空间制造大尺度，宽厅，主卧套，景观阳台等的运用；豪华的入口大堂，高品质电梯间等； 豪 华 装 修 /高档配置 与星级酒店相同或相似的高标准精装修公寓以及高端建材配置； 精益服务功能复合 人文体系 提供星级酒店物管；体现综合体的复合功能； 塔尖效应 城市中的高端示范力量； [键入文字] 195 区域内住宅市场典型楼盘 盛南领地中海· 兰庭 大城际华润凤凰城 ICON英郡 城南Downtown [键入文字] 196 区域居住型公寓 区域公寓市场：小户型存在很大的市场空间，客户来源本区域的产业、企业白领 1、区域住宅总价区间集中在：70-90万和95-105万之间 2、区域住宅面积区间集中在：120-140平米和90-120平米之间，90平米以下小户型存在很大的市场空间； 3、区域住宅市场客户主要为三源客户：工作缘、地缘、 亲缘；以本区域为主高新区委、软件园员工?? [键入文字] 197 居住公寓的发展策略 1、立足项目本体，填补区域总价和面积区间的市场空白 2、抢先入市，避开与后期项目的竞争 [键入文字] 198 产品组合的各物业发展可行性？ 写字楼分析 商务公寓分析 酒店式公寓分析 商业分析 餐饮分析 产权式酒店分析 [键入文字] 199 市场 客户 成都酒店式公寓市场——处与初级阶段，上升空间大 1、成都酒店式公寓客房数量在70-100间之间；规模不大； 2、成都酒店式公寓介于二星级酒店和三星级酒店之间，档次不高； 3、成都市酒店式公寓客户群体为中小公司办公用、固定出长差的人士、中小公司管理人员等； 4、成都市酒店式公寓一般位于城市中心区，大多是酒店经营管理公司返租小户型楼盘经营，无大堂。 [键入文字] 200 [键入文字] 市场 客户 本项目酒店式公寓客户基础——领事馆区工作人员、外资企业管理人员、高新技术管理人员、度长假的家庭 高新孵化园，总建面22万平米，已进驻了任我行、华为、金山、联想、中兴通信软件等企业进驻 领事馆区，规划20 个领事馆 双流机场 会展中心天府软件园，总建面23 万平米，现有85家高新技术企业进驻，有 IBM、诺基亚、甲骨文、金蝶等企业 CBD核心区，高档写字楼集中区，将会有大量企业进驻极地海洋世界 201 本项目硬件符合酒店式公寓要求，软件可根据需求打造，具备坚实的客户基础因素 特 征 项目本体条件 因素一 区位 接近商务区地段/CBD区域 未来城市CBD，总部经济区域 因素二 交通 地铁口/交通主干道，便捷的公共交通系统 规划地铁一号线；城市主干道旁 因素三 管理 专业的酒店物业管理公司管理，要有品牌效益 ——可打造 因素四 服务 在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商务服务 ——可打造 因素五 建筑 品质建筑设计、内部装修等要符合客户需求 ——可打造 因素六 推广 推广持续、稳定的市场传播是物业发展的基础 与本项目的拟合分析 ——可打造 位于总部经济区，毗邻天府软件高级白领阶层（外籍驻华商务人士）、年轻白领、因素七 中高端定位 部分投资客园，临近机场，

未来中高层管理人员、高知人士、外籍人士潜力巨大因素八 配套 星级配套设施、会所和装修标准，配备全套家私、电器 ——可打造 [键入文字] 202 租金反推法 公寓产品价格——租金反推法，价格在8500— 10000元/平米之间（精装修） 1、名嘉酒店式公寓二房一厅，面积70平米，租金3500元/月，一房一厅，面积50平米，租金2500元/月； 2、香舍尔酒店式公寓二房一厅，面积70平米，租金3680元/月，一房一厅，面积50平米，租金2980元/月；市场上公寓租金为50—60元/平米/月。公寓产品价格采用租金反推法，按每年8%的投资回报率计算，则 P=（50—60）*12/8%=7500—9000元/平米若本项目采用精装修，则建议价格为：8500-10000元/平米 （装修成本以1000元/平米计） [键入文字] 203 [键入文字] 市场比较法 区域内典型住宅楼盘的消化速度一般为40~50套/月，本项目属于公寓产品，消化速度可达到80套/月左右 项目 区位 主力户型 均价 销售速度 华润凤凰城 城南 124平米以上 7600元/平米 约48套/月 中海兰庭 城南 97-176平米 7500元/平米 约55套/月 盛南领地 城南 130-190平米 7400元/平米 约24套/月 大城际 华阳 78-131平米 6000元/平米 约71套/月 城南Downtown 华阳 5700元/平米 约40套/月 50-70平米 90-130平米 *以上销售速度是自07年927新政后各楼盘的销售速度。 ??区域内典型楼盘产品的一般消化速度为月均40~50套； ??大城际因为销售了90平米以下的中小户型而提升了销售速度，本项目属于小户型公寓，消化速度相比大城际，因总价因素可达到80 套左右。 [键入文字] 204 市场比较法 竞争项目价格比准 项目 均价 比重 折算价格 华润凤凰城 7600 20% 1520 1、区域相关性 中海兰庭 7500 20% 1500 2、产品同质性 城南领地 7400 30% 2220 ??建筑形式 大城际 6000 10% 600 ??户型范围 城南Downtown 5800 20% 1160 ??品质档次 合计 100% 7000 竞争项目选取原则： 3、竞争关联性销售时间重叠性 通过对各竞争楼盘的对比分析，得出本项目静态对比均价为7000元。以上对比均价未考虑未来市场变化趋势，因为开发商品牌优势也不强，所以在此不考虑品牌溢价。 [键入文字] 205 酒店式公寓及精品公寓均价8500元/平米（精装修），商务公寓均价7500元/平米前提：40年产权对酒店式公寓及商务公寓影响不大，而市场公寓产品价格比普通住宅一般高10-15%。 1、租金反推法公寓产品价格为7500-9000元/平米若项目采用精装修，价格为8500-10000元/平米 2、市场比较法：公寓产品价格为7700-8050元/平米 若项目采用精装修，价格为8700-9050元/平米 酒店式公寓、精品公寓P=8500元/平米（精装修）商务公寓P=7500元/平米（毛坯） [键入文字] 206 酒店式公寓的发展策略 1、立足本区域涉外领事馆、外资企业，比邻航空的区位优势，定位中高端酒店市，区隔开市场中低公寓的竞争； 2、抢先入市，避开与后期项目的竞争。 [键入文字] 207 产品组合的各物业发展可行性？ 写字楼分析 商务公寓分析 酒店式公寓分析 商业分析 餐饮分析 产权式酒店分析 [键入文字] 208 区域内竞争项目 区域内已知待建项目商业体量48万平方，知名高档百货云集，而大源仍有大量土地未出让；高档百货竞争激烈。 站南组团的待建项目 大源组团的待建项目火车南站 1 2 茂业百货 3 汽车城 富森美 苏宁欧尚 3 迪卡嘉隆利 宜家法院侬 中航荷兰GTC 茂业百货项目 开发商 体量㎡ 中航 中航 茂业 7万 伊藤洋华堂 日 本 伊藤 洋 华堂 天虹百货 成雅高速 10万 区域规划商业中心 2 三环路 万平米，土地春节后挂牌） 1 绕城高速 20万 伊滕洋华堂环 达 通泰盈 6万 成昆铁路 西蜀廊桥 时尚天堂 1 已建 规划区域商业中心 商业 合计 规划中的区域商业中心（ 20 武候大道 新世纪公园 2 荷 兰 GTC 中小学 机场高速 5万 茂业 学校 2 九龙仓 1 48万 在建商业 待建 1 1 [键入文字] 站华路元华路 天府大道 209 区域内商业用地供应量 区域内未来商业用地面积为230-325万平米，占未来土地供应总量的5.9-7.8%，其中大源片区所占比重较大，占4.1%-5.5%， 站南片区仅占1.8-2.3% 区域 商业面积 总面积 3955-4150 站南片区大源片区总计 70-95 160-230 230-325 1.8%-2.3% 4.1%-5.5% 5.9%-7.8% 单位：万平米 [键入文字] 210 区域人口分布 ?? 区域内规划人口105-125万，未来居住人口94-103万，商务人口125-140万，主要分布于天府大道沿线两侧，随着高新园

区的不断发展，汇集了成都的精英阶层，具有较强的消费潜力。 站南片区与大源片区居住人口按 户均面积100 平米/户、户均人口3人/ 户为标准计算得出 片区 规划人口 居住人口 商务人口 32.4万 人均商务面积10人/平米计算得出 ?? 站南 华阳居住人口按区域内楼盘平均 规模 大源华阳 30-35 万 4560万 20.5-23.5 万 99-106 万 5-10万 125-140 万 ?? 站南片区与大源片区商务人口按 20-30 万平米标准计算得出 总计 30万 105125万 43.5万 18-27 万 94103万 中高档居住人口分布商务人口分布 [键入文字] 211 区域高档住宅分布 高新南片区目前中高档住宅楼盘共有24个，其中站南片区15个，大源片区9个，沿“三横两纵”交通路线分布 火车南站 融城理想和记黄埔 曙光和记黄埔 三环路蓝光 瑞光深长城 天府 深长城天府 长城 深长城名居 泰和佳园武候大道格兰晴天 机场高速中天盈仁和人居 绕城高速 外籍人士居住区嘉里建发 中海华润人居 天鹅湖花园盛南领地 成昆铁路 英郡 [键入文字] 站华路元华路 天府大道 212 [键入文字] 区域高档住宅分布 华阳片区以居住功能为主，其中中高档住宅共有 29个，主要沿天府大道两侧分布。兰桥尚舍 育才竹岛 左岸花都 出水芙蓉锦官丽城 天府大道 远大都市风景 黄金海岸盛世名居 森宇花园怡丰新城 三利白云支嘎纳印象御景台 大城际 原乡别墅 棕榈南岸 凯华丽景 鸿阁1号城南名著镇政府 心怡德盛园南阳锦城客运中心 宏信南越地铁广都站金南园 雅居乐花园蓝山美树 麓山国际社区 明珠怡苑河畔新世界 蔚蓝卡地亚 住宅 213 区域在售项目分析 世纪城是区域唯一在售的商业项目，销售周期已三年，商业销售均价为1.7万元/㎡。楼盘名 骄子世纪城 位置 成都市城南新区 规模 占地逾1500 亩，总建筑面积约173万平方米，3720多户街区：面积13万㎡社区底商：面积8万㎡ 天鹅湖一二 餐饮区：1.5万㎡ 商业面积 长1.5公里时尚天堂街区 西蜀廊 桥 休闲区：0.7万㎡产品类型 整个项目分为展馆区、国际会议区、酒店及文化设施区、商务办公区、商业住宅区五大部分， 均价 一层：2.2万-2.4万元/㎡ 客户 投资客、 自营商家 置业关注点 地段、区域升值空间 销售情况 二层：1.8万-2万元/㎡ 三层：1.2万元/㎡ 时尚天堂街区06年销售完毕，实现价格5000 元-8000 元/平方，其他商业还正在销售中 [键入文字] 214 区域招商项目分析 世纪城是区域唯一招商的商业项目，经营业态以餐饮休闲为主，商业租赁均价为70元/㎡。楼盘名 骄子世纪城 位置 成都市城南新区 规模 占地逾1500 亩，总建筑面积约173万平方米，3720多户街区：面积13万㎡社区底商：面积8万㎡ 天鹅湖一二 餐饮区：1.5万㎡ 商业面积 长1.5公里时尚天堂街区 西蜀廊 桥 休闲区：0.7万㎡产品类型 均价 客户 关注点 招商情况 整个项目分为展馆区、国际会议区、酒店及文化设施区、商务办公区、商业住宅区五大部分，招商业态以餐饮、休闲为主一层：100元/㎡ 二层：80元/㎡ 三层：40元/㎡ 自营商家 地段、区域潜力 成都本地餐饮品牌进驻，实现价格元70元/平方，其他商业还正在销售中 [键入文字] 215 商业的发展策略 放弃购物型的商业，选择销售速度快的商业类别和业态 1、城市商业竞争：老城区的商业地位不可动摇。 2、区域竞争：区域有多家大型购物型商业启动 3、区域的商业环境短期较差 5、本项目的规模条件不购做大型商业 1、新区启动时，餐饮为抗风险最强的商业业态 1、不可做大体量购物型商业 2、商业体量中等 2、可做抗风险强、新区启动易存活的业态 6、开发商目标：不持有 2、小规模体量无法达到商业积聚的效果 3、加快销售速度需要多个临街面，和商业的主题定位。 4、价值最大化的实现，销售速度的实现。 体量 ：中等规模（2万左右） 业态：餐饮物业形态：BLOCK街区（独栋） [键入文字] 216 产品组合的各物业发展可行性？ 写字楼分析 商务公寓分析 酒店式公寓分析 商业分析餐饮分析 产权式酒店分析 [键入文字] 217 [键入文字] 南延线餐饮极为匮乏，仅南三环、华阳城

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