安徽省徽商集团物资三库地块控制性详细规划-说明书

目 录

第一章 背景分析 .................................................................................................................... 2

1.1 项目背景 ........................................................................................................................................................................ 2

1.2 相关规划解读 ................................................................................................................................................................ 3 1.3 发展影响因素 ................................................................................................................................................................ 4

第二章 现状概况与建设发展条件分析 .................................................................................... 4

2.1 工程地质条件 ................................................................................................................................................................ 4 2.2 建设现状 ........................................................................................................................................................................ 4 2.3 现状用地类型及权属 .................................................................................................................................................... 5 2.4 现状建设发展条件分析 .................................................................................................................................................. 5

第三章 规划总则 .................................................................................................................... 5

3.1 规划依据 ........................................................................................................................................................................ 5 3.2 规划指导思想 ................................................................................................................................................................ 5 3.3 规划原则 ........................................................................................................................................................................ 5 3.4 规划目的 ........................................................................................................................................................................ 6 3.5 规划定位 ........................................................................................................................................................................ 6 3.6 总体思路 ........................................................................................................................................................................ 6 3.7 规划目标 ........................................................................................................................................................................ 7 3.8 开发策略 ........................................................................................................................................................................ 7

第四章 规划地区整体性控制 .................................................................................................. 7

4.1 土地利用的建设强度控制 ............................................................................................................................................ 7 4.2 道路红线 ........................................................................................................................................................................ 7 4.3 市政用地 .......................................................................................................................................................................... 7

4.4 建设高度控制 .................................................................................................................................................................. 8

第五章 道路交通控制 ............................................................................................................. 8

5.1 道路工程控制 .................................................................................................................................................................. 8

5.2 道路交通的特殊控制 ...................................................................................................................................................... 8

第六章 配套设施 .................................................................................................................... 8

6.1 公共服务设施的配置 .................................................................................................................................................... 8

6.2 市政公用设施的配置 .................................................................................................................................................... 9

第七章 综合防灾规划 ........................................................................................................... 10

7.1 消防工程 ...................................................................................................................................................................... 10 7.2 防洪排涝工程 .............................................................................................................................................................. 11 7.3 抗震工程 ...................................................................................................................................................................... 11

7.4 人防工程 ...................................................................................................................................................................... 11

第八章 城市设计 .................................................................................................................. 12

8.1 城市设计的目标 .......................................................................................................................................................... 12 8.2 城市设计内容 .............................................................................................................................................................. 12

第九章 地块控制 .................................................................................................................. 13

9.1 地块划分及编码 .......................................................................................................................................................... 13 9.2 地块用地性质 .............................................................................................................................................................. 13 9.3 地块控制体系 .............................................................................................................................................................. 13 9.4 控制指标 ...................................................................................................................................................................... 14 9.5 控制要素 ...................................................................................................................................................................... 16

第十章 规划实施措施与建议 ................................................................................................ 18

第一章 背景分析

1.1 项目背景

1.1.1合肥构建“141”城市发展空间，建设现代化滨湖大城市

合肥作为安徽省会，是全省政治、经济、文化中心，全国重要的科研教育基地，重要的交通枢纽及现代制造业基地。

《合肥市城市总体规划（2006～2020年》中确定了合肥市“141”城市空间发展战略，即是在合肥城镇密集区范围内构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框架。一个主城是指在现有合肥二环路以内、312国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能。四个外围组团分别是东部组团（包括店埠、撮镇）；北部组团（包括瑶海工业区、庐阳产业园、双墩）；西部组团（包括高新技术开发区、蜀山产业园、科技创新示范基地）；西南组团（包括经济技术开发区、上派镇）。一个滨湖新区指在巢湖东北岸地势高爽地段建设滨湖新区（包括包河产业园）。在城市各组团之间保留有城市生态廊道和绿色过渡空间。发展战略总结为：新区开发、老城提升、组团展开、整体推进。合肥市提出“141”城市空间发展战略，为合肥市城市建设和住区建设提供了新的发展机遇和广阔的发展前景。

安徽徽商集团物资三库规划地块位于合肥市庐阳内，用地北侧为北二环、西靠昆仑路、南靠凤台路，东面为界首路，义井路南北贯穿地块内部，固镇路和茨河路东西向从基地穿过，交通便利。总用地面积24.9197公顷。

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1.1.2城市规划建设规范化、法制化的要求

1、实施“招拍挂”制度需要控制性详细规划

新版城乡规划法要求土地出让需编制控制性详细规划，提出相关控制指标，作为土地上市的依据。

在国家的城镇化发展战略指导下，合肥市近年来积极经营城镇，改革土地使用体制，严格执行“招拍挂”制度，有效引导了旧区改造与新区开发，体现了政府宏观调控下市场对土地资源配置的基础性作用。城市财力的增强使政府有能力加快道路等基础设施的建设，城市发展速度大大加快。“招拍挂”制度规定，出让地块必须根据控制性详细规划提出规划设计条件，以推动城市建设、开发有序地进行。

2、依法行政需要增加规划供给

《行政许可法》的颁布实施使规划管理走上法制化轨道，控制性详细规划是法定体系的规划，是日常规划管理的主要依据，因此从配合依法行政的角度，要推进控制性详细规划的编制。

多年来，合肥市主要依靠总体规划和《合肥市城市规划管理技术规定》进行城市规划管理。但总体规划因其宏观、原则性内容较多，在指导微观、具体的城市建设时存在一定局限性，《合肥市城市规划管理技术规定》主要是针对具体单个项目的规划建设，由于缺少中间层次的规划，导致城市建设中出现一些问题，比如支路网不够完善，学校、菜市场等与群众生活密切相关设施配置不到位等等；这些问题的出现，在一定程度上是由于总规以下层次规划不完善，在中观层次规划管理缺少技术支撑造成的。

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1.2 相关规划解读

1.2.1 上位规划解读

1、《合肥市城市总体规划（2011-2020）》 （1）.城市性质：

合肥是安徽省省会，全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和区域性交通枢纽，长江中下游重要的中心城市之一。

（2）.中心城区规模：

近期2010年，中心城区城市人口300万人，建设用地300平方公里，人均建设用地100平方米；

远期2020年，中心城区城市人口360万人，建设用地360平方公里，人均建设用地100平方米。

（3）.居住用地规划：

建立完备的住房供应体系，满足不同层次的住房需求。重点解决好中低收入家庭的住房，运用新的技术手段，提高住房舒适性和安全性，推动智能住宅和生态住宅建设。

重点改善二环路以内地区城市居住环境，结合产业用地置换对现有住宅区进行改造或改善，加强配套设施和环境建设，提高居住舒适度。重点发展二环路以外区域，结合城市的拓展，增加居住用地，引导人口集聚。重点建设面向中低收入群体的住宅和社区。

（4）.庐阳区分区建设指引

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功能定位

城市新型工业区、仓储物流区和环境优良的城市综合功能区。 发展要点

重点加强城市水源的保护，建设水源涵养及生态林工程，严格控制好城市西北部的开敞空间；进一步改善生态环境，加快森林公园和新型城市住区建设，提高人居环境质量；加快城市分区中心建设；工业以无污染类型为主导，有效利用铁路北站积极发展物流业；加快蔡田铺污水处理厂等基础设施建设。

依据总体规划本区是庐阳区重要的综合居住片区之一，包括配套金融、文化娱乐、邮政、信息、商业零售等功能。主城北部一环与二环之间已经形成以居住、商业、文化娱乐为主的生活社区，各项配套设施完备、生活舒适、便捷。

2、《合肥市城市近期建设规划》

安徽省徽商集团物资三库地块位于合肥中心城区，北二环以南，是近期建设规划确立的城市改造提升区域。 1.2.2专项规划落实

合肥市城市总体规划修编过后，三十多个专项规划陆续编制，部分专项规划编制已经完成，本次控规需要把各专项规划在本区的布点落到具体地块中，用地进行控制，保障专项规划落到实处。

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1.3 发展影响因素

1.3.1开发强度提升空间较大

随着合肥城市建设的不断发展，城市土地级差地租不断明显，规划地块为了达到一定的经济效益，要求地块内主要以高层建筑为主。本项目地块土地产权为国有。 1.3.2城市道路的建设

凤台路、义井路、固镇路的建设，对本区域内的道路网和用地布局产生重要影响。

1.3.3 城市景观要求

规划地块应体现合肥市现代大都市景观形象。树立庐阳区城市形象，成为庐阳区的一个新的、优美的、生态型居住社区的亮点。 1.3.4城市建设发展的内在要求

近年来，庐阳区一批上规模、上档次的居住小区相继建成，如领域、北美印象、枫林雅苑等，城市景观大大改观。总体上该区发展还处于初期阶段，新建小区与原有单位宿舍形成落差，区内交通需要与外部城市主干道有良好的衔接，城市品质和内涵需要加速提升，本次控规确立的修建性详细规划的建设是一个具有鲜明特色、城市功能完备、具有优秀品质、具备辐射合肥市其他区域能力的城市综合体，从而确立区域中心的地位。树立一个居住与商业物业品质的标杆，大大提升区域的整体形象和人民生活品质。

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第二章 现状概况与建设发展条件分析

2.1 工程地质条件

该区地处江淮丘陵地带，地质构造为中生界侏罗系地层，由砂岩、粉砂岩组成。第四系由冲洪积的粘土组成，主要为粘土、轻亚粘土和夹透粉细砂层。区内地势较为平坦。区内地震烈度为7度设防，地下无不良地质构造。

2.2 建设现状

2.2.1 空间特征

中心城区建设提升地区。

地块内土地平整，城市道路现已经逐步建设完善，城市界面的空间特色亟需塑造。

2.2.2 公共设施

公共设施分散于周边的已建小区中，主要公共服务设施有小区会所、及小区配套幼儿园、道路沿线商铺、农贸市场等。 2.2.3 道路交通

本区对外联系方便，现状与外部联系的道路有固镇路和凤台路与区外联系。

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2.3 现状用地类型及权属

基地内部为国有土地。

2.4 现状建设发展条件分析

地块的优势

1. 地块位于二环内,为合肥远期规划建设的热点，具有非凡的发展潜质和有利的政策基础。

2. 项目总量较大，能形成规模效应，有利于系统地规划城市居住与商业服务配套，为政府的规划建设主旨提供良好的实践范畴。

3. 区域内二环北路建设贯通，交通条件比较便利。 地块的不足

1. 地块地理位置相对偏僻，打造优质商住综合类项目的外部条件较为不利。 2. 地块东侧固镇路沿线已经形成较好的商业氛围，存在较大的竞争力。 3. 地块周边多为新建高层安置房，建筑色彩较为杂乱，规划地块与周边建筑环境的协调较为困难。

第三章 规划总则

3.1 规划依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》2007年国家主席令第74号

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2、《中华人民共和国土地管理法》1999年国务院令第256号 3、《城市绿化条例》（国务院1992年100号令）

4、《城市绿化规划建设指标的规定》（建设部建城[1993]784号）

5、《城市规划编制办法》2005年建设部令第146号 6、《城市居住区规划设计规范》（2002年）

7、建设部《城市规划编制办法实施细则》（1995年6月8日） 8、建设部《城市规划强制性内容暂行规定》（2002年） 9、安徽省地方标准《城市控制性详细规划编制规范》DB34 10、《合肥市城市规划管理办法》（2007年修改） 11、《合肥市城市总体规划（2011-2020）》 12、《合肥市城市近期建设规划（2006-2010）》 13、《合肥市城市规划管理技术规定》（2008年） 14、《合肥市控制性详细规划技术管理规定》（2008年） 15、其他有关标准、规范

3.2 规划指导思想

贯彻“以人为本、全面协调可持续发展”的科学发展观，结合合肥市城市发展的需求，推进城市建设步伐、实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。

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交叉口距离应不小于35米；支路与次干道相交时，支路上机动车开口与交叉口距离应不小于30米；支路与支路相交时，支路上机动车开口与交叉口距离应不小于

25米。

* 隔离带原则上不应开设机动车出入口，确需开口的，宜按右进右出组织交通。 （2）机动车出入口方位

* 机动车出入口的设定应符合“道路交通控制”的要求；

* 除了“禁止机动车出入地段”外的其余路段，原则上都可设置机动车出入口； * 当地块与两条或两条以上道路相邻时，机动车出入口应设在次一级道路上； * 居住区内机动车出入口间距不应小于150米。

规划对各地块的机动车出入口方位作出明确规定（详见分图图则），各单位不得随意改变。在实施过程中，应尽量避免与城市交通发生冲突。

2、配建停车车位

停车车位配置按下表规定执行。

停车车位配建表 类 别 单位指标 小型汽车 自行车 住宅（含公寓） 车位/户 1.0 1.0 经济适用房（拆迁恢复楼） 车位/户 0.25 2.0 商务办公 车位/100平米建面 0.8 2.0 图书、展览馆、文化中心 车位/100平米建面 0.5～1.0 1.5 中小型体育场 车位/100座 2.5 12 安徽省徽商集团物资三库地块控制性详细规划——说明书

影（剧）院 车位/100座 4 10 中学50 中小学校 车位/100师生 0.4 小学15 医院 车位/100平米建面 0.8 1.2 商场 车位/100平米建面 0.8 1.0 农贸市场 车位/100平米建面 1.0 10 餐饮、娱乐（包括旅馆、车位/100平米建面 3 2 酒店配套餐饮娱乐） 旅馆、酒店 车位/客房 0.3－0.5 0.1－0.3 9.5 控制要素

9.5.1 配套设施

地块配套设施控制，包括公共服务设施和市政公用设施的配置，一方面落实街区控制所提出的配套设施，另一方面完备规划地块自身的配套设施，其中居住用地的配套设施，应依据《城市居住区规划设计规范GB 50180－93（2002）》来细化配置。各地块均制定地块配套设施控制一览表（详见分图图则），包括各类配套设施的种类、数量、规模、位置和建设控制要求等。

9.5.2 公共开放空间 包括公共绿地、城市广场等。规划根据地块的区位环境特点，对公共开放空间的围合类型、用地面积等提出控制要求。

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围合类型：分为半开敞和开敞。一般居住用地内小区或组团级的公共绿地属于半开敞空间，其余属于开敞空间。

用地面积：对于城市公园和城市广场的用地面积，应符合街区控制的相关要求；对于居住用地内的公共绿地，应满足人均公共绿地——组团不少于0.5m2／人；小区（含组团）不少于1m2／人；居住区（含小区和组团）不少于1.5m2／人。 9.5.3 建筑形态

建筑形态通过建筑形体与色彩、屋顶形式等要素来体现，是城市各种建筑功能的外在表现方式，应加以适度的引导和规定，使城市整体建筑空间健康有序，并通过特定的建筑空间给市民提供丰富多彩的活动场所，表述城市文化内涵。

1、建筑形体与色彩

（1）行政办公建筑、图书馆和中、小学教学建筑，建筑造型以水平线条为主，开窗简洁，细部处理精致。建筑色彩上应强调协调，宜选用柔和中性的色调。幼儿园教学建筑则应造型活泼、色彩明快。

（2）娱乐休闲建筑在造型上要求形象突出、个性鲜明，不必强求协调关系，空间处理也可灵活多样，体量的大小完全根据需要而定。在色彩的使用上也可见仁见智，以突出个性和场所标志性为主要目的。

（3）医疗卫生建筑，应符合建筑本身的特定属性，建筑体量不宜过高过大，造型宜简洁，建筑色彩宜采用淡雅、偏暖的色调。建筑本身应与周边绿化景观相映衬，以塑造出和谐优美的诊疗康复环境。

（4）商业服务建筑：鼓励建筑形式的个性化，由于商业服务建筑在公共建筑

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中占有较大比例，因此可籍有特色、易识别的建筑形式，增强城市肌理的丰富多样性，但同时也应保持建筑彼此之间形式的协调与对话。建筑色彩可采用相对明快的色系，不必强调一致，但在色调上应有一定程度的协调或对比关系。

（5）居住建筑群以多层、高层为主，在建筑布局上应错落有致，建筑形式可根据不同的开发意向采用不同的风格。建筑色彩上也可以市场认同为准绳，但在组团之中宜保持相同或相近的建筑风格及色彩。

2、屋顶形式

（1）主要采用坡屋顶或平屋顶。建筑可根据功能与景观需要、选择适宜的屋顶形式。

（2）除地标建筑外，建筑的屋顶形式应考虑协调、呼应，反对各自标新立异。 9.5.4 特殊要素

1、广告、标识

广告、标识不应损害建筑与环境特征，其形状、尺度及形式应与建筑、环境协调。

（1）位置：开放绿地及主干路道路分隔带等场所禁止设置室外广告；行道树，桥梁、道路隔离栅，邮政信箱、电话亭，路灯、交通指示牌等物体禁止设置室外广告。广告、标识可分别设在屋顶、墙面、开放空间；屋顶广告、标识不得损害主体建筑屋顶造型与建筑群天际线形象；开放空间独立设置的广告、标识位置不应妨碍交通，影响景观及其它公共活动。

（2）尺度：同一建筑设置若干广告、标识，尺度要求一致。设置在同一路段

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的灯箱广告，尺度形式要求统一。

（3）形式、色彩：妥善处理广告、标识要标新立异、吸引注意力的要求与城市景观要求协调整体性的矛盾，面积在2平方米以上的广告、标识禁止使用色彩强烈，形式怪异的设计。不同路段的小型广告、标识，形式、色彩应不同；同一路段的小型广告、标识，尽可能形式比较统一。

2、建筑小品

建筑小品是指布置在城市街头、广场、绿地等处室外环境中的小型建筑设施。建筑小品大部分除具有使用功能外，还具有观赏或装饰功能，以及造型上的艺术性。建筑小品在城市建筑中虽然不是主体，但以其特有的实用和观赏功能而成为城市景观中的重要组成部分。

城市建筑小品的类型和形式随着城市社会经济和文化生活的发展而变化。现代城市的建筑小品大致可分为五类：

（1）生活服务设施，如商业服务亭、书报亭、饮食摊亭、饮水器等； （2）美化环境的设施，如雕塑、喷水池、花坛等；

（3）市政公用设施，如交通岗亭、候车站、自行车棚、地铁出入口、加油站、路灯、交通标志、邮亭、电话亭、废物箱等；

（4）文化宣传设施，如画廊、广告牌、招贴柱、阅报栏、展览橱窗等； （5）游憩设施，如休息廊、休息亭、供路人休息用的桌椅坐凳等。 规划针对不同地块，根据功能与景观需求，设置适宜的建筑小品。

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第十章 规划实施措施与建议

1、规划区内的土地使用权由政府经营，实行综合开发，配套建设，统一建设基础设施，严格按国家政策实行土地使用有权有偿转让，加快土地开发速度和土地潜在效益的发挥。

2、规划的强制性内容不得随意调整，确需调整的，城市规划行政主管部门必须就调整的必要性组织论证，其中直接涉及公众权益的，应当进行公示，方可组织调整方案。调整后的详细规划必须依法重新审批后方可执行，并报上级规划主管部门备案。

3、规划范围内所有村民建房须服从本规划，开发过程中，村民安置遵循“统一组织，统一规划，集中安置，统一建设”的原则，按规划要求进行集中成片开发。

4、规划范围内每宗居住开发，应达到一定的面积，建议不低于2万平方米。同时应配套建设相应的商业、集贸市场、幼托、停车、环卫等设施。

5、规划范围内的土地使用权出让、转让前应搞好土地平整和道路、水、电等基础设施建设。

6、严格实行建设项目公示制，对土地出让、划拨、建设项目、规模、和布局进行公开展示，接受市民监督。

7、严格实行建设项目规划审批制及“一书两证”制度，从建设选址到项目交付使用，各个阶段均应纳入规划检查和审核审批。

8、严格实行建设项目规划验收制，在工程交付验收前均先进行规划验收，凡达不到规划设计条件的，均不得进行工程验收和交付使用。

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