白玉庄新民居建设项目可行性研究报告

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白玉庄新民居建设项目

可行性研究报告

第一章项目总论 (3)

1.1项目概况 (3)

1.2可行性研究报告编制依据 (6)

第二章项目提出的背景、必要性及可行性 (8)

2.1 项目提出的背景 (9)

2.2项目建设的必要性 (11)

2.3项目建设的可行性 (12)

第三章用地方案及相关规划 (13)

3.1项目选址及用地方案 (14)

3.2土地利用合理性分析 (14)

3.3征地拆迁和移民安置规划方案 (16)

第四章拟建项目情况 (19)

4.1目建设条件 (19)

4.2项目实施方案 (21)

4.4劳动安全卫生与消防 (28)

4.5组织机构及实施进度 (30)

4.6项目招投标 (31)

第五章环境和生态影响评价 (33)

5.1 采用标准 (33)

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5.2 项目建设地址环境现状 (33)

5.3 环境影响分析 (33)

5.4 地质灾害影响分析 (35)

5.5 特殊环境影响 (35)

第六章投资估算与资金筹措 (35)

6.1 投资估算依据 (35)

6.2 项目投资估算 (36)

6.3 资金筹措方式与来源 (36)

第七章财务评价 (36)

7.1 财务评价依据 (36)

7.2 基础数据及计算参数的选取 (36)

7.3.财务评价指标 (43)

7.4 偿还分析 (44)

第八章社会评价及风险分析 (45)

8.1 项目社会影响分析 (45)

8.2 社会适应性分析 (46)

8.3 社会风险及对策分析 (47)

第九章结论及建议 (51)

9.1结论 (51)

9.2建议 (52)

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第一章项目总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

白玉庄新民居项目

1.1.2项目承办单位概况

承办单位：秦皇岛博辉新农村建设有限公司

公司地址：秦皇岛市抚宁县南戴河一小区滨海花园17栋

注册资本：10000万元

企业法人：王臣

项目联系人：陈鸣浩联系电话：187********

抚宁县人民政府授权秦皇岛博辉新农村建设有限公司对抚宁县白玉庄新民居进行新农村建设。

本项目改造范围为：位于规划四路东南、规划六路以西、规划一路以北的六个地块，以及位于牛头崖大蒲河西侧的三个地块，共九个地块。（具体用地范围见附图1、附图2）

1.1.3规划地点

本项目出让地块主要位于规划四路东南、规划六路以西、规划一路以北的地块三，地块四及地块七，以及牛头崖大蒲河西侧的三个地块。复垦地块位于白玉庄村原村址占地，复垦规模为6.8580公顷，

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时限自2011年10月至2014年6月。本次所需的5.7150公顷周转用地（其中耕地5.3986公顷）将按1.2倍比例归还。即归还6.8580公顷农用地（其中耕地6.4762公顷）。

白玉庄新民居位于秦皇岛市抚宁县牛头崖镇白玉庄村北1公里处。项目北侧为农田，东侧、西侧和南侧为空地。

1.1.4建设规模和建设内容

1、拆迁补偿及安置：

该项目主要包括对白玉庄村的2740口农民进行拆迁补偿（包括周转用地补偿、过渡安置补偿、生活补贴等各项补偿）及安置工作。

2、回迁楼的建设

项目搬迁为白玉庄村村民，周转用地已获批复。白玉庄涉及拆迁总户324户，总人口数2740人。

白玉庄新民居项目总用地5.715万平方米，总建筑面积9.89万平方米。拟建6+1型多层住宅楼23栋，,2层商业楼2栋，4层物业楼1栋。配套进行小区绿化、亮化、道路硬化、安防等工程的实施。

3、进行复垦工作

该项目主要白玉庄村庄的旧村址进行复垦，复垦总面积为6.8580公顷.

4、制定土地出让计划

项目建成后，全部返迁给白玉庄村村民。位于规划四路东南、规划六路以西、规划一路以北的地块三，地块四及地块七，以及牛头崖

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大蒲河西侧的三个地块，进行整理后以建设用地性质出让给开发商。主要作为住宅用地出让，可腾出出让土地共66.5公顷（合997.50亩）。

1.1.5项目建设条件

抚宁县位于河北省东北部，地处新崛起的环京津休闲产业带和环渤海经济圈，隶属沿海开放城市秦皇岛市。全县总面积1618平方公里，其中耕地面积61.6万亩，人口52.35万人。

抚宁县历史悠久，地貌类型齐全，气候温和，属暖温带半湿润大陆性季风型气候，四季分明，光照充足，雨热同季，冬无严寒，夏无酷暑。

抚宁县交通四通八达，是沟通东北与华北的咽喉要道，境内有京山、京秦、大秦、秦青4条铁路，津秦客运专线高速铁路、承秦高速公路正在建设中，四通八达。

抚宁县物产资源丰富，矿藏资源种类多、埋藏浅、易开采，已探明有金属、非金属、地下水资源等三大类28种矿产资源，石灰石储量巨大，铜、金、铁、锌和大理石、石英石、安山岩、煤等蕴藏丰富。

抚宁县坚持以工业为主导，坚持以农业为基础，坚持以旅游服务业为支柱。深入推进城镇面貌三年大变样工作，全力打造滨海特色旅游城市。不断完善城乡规划体系，县城远景战略和景观风貌规划、乡镇总体规划等编制完成围绕完成“双三十”重点县省定年度目标任务，坚定不移推进节能减排，循环经济加快发展。

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1.1.6总投资估算及资金来源

该开发项目拟投资77027万元，其中银行贷款50000万元，企业自有资金27027万元。（具体费用见投资估算表）

1.1.7项目预期目标

项目建成后将完成白玉庄的搬迁工作，新村规划占地面积共为5.74万平方米，建筑面积9.89万平方米。完成搬迁人口2740人，搬迁户数324户。归还农用地（复垦地）6.8580公顷。（其中耕地5.3968公顷）。可腾出出让土地共66.5公顷（详见下表），主要作为住宅用地出让。

出让地块明细

1.2可行性研究报告编制依据

1.2.1法律法规

《中华人民共和国土地管理法》（2004年）；

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《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年）；

《中华人民共和国水土保持法》（1991年）；

《中华人民共和国水土保持法实施条例》(1993年)；

《中华人民共和国环境保护法》(1989年)；

《建设项目环境保护管理条例》(1998年)。

1.2.2 政策性文件

《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》(中发[1997]11号)；

（《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；

《关于2010年加快推进农村新民居建设的工作意见》（冀办发[2010]4号）；

《关于省级新民居示范工程建设用地的意见》（冀国土资发[2010]7号）；

《关于做好农村新民居示范工程建设用地管理工作的实施意见》（冀国土资地字[2009]36号）。

1.2.3 相关规划与证明

《河北省住房和城乡建设厅关于2009年农村新民居建设示范村规划建设的指导意见》（冀办发[2009]10号）

《1997-2010全国土地利用总体规划纲要》；

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《抚宁县城市发展规划》；

《抚宁县国民经济和社会发展“十一五”计划纲要》；《县级土地利用总体规划编制规程》；

第二章项目提出的背景、必要性及可行性

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2.1 项目提出的背景

2.1.1.秦皇岛市推进城乡一体化发展全面启动

统筹城乡一体化发展是党中央提出的重大战略部署，是贯彻落实科学发展观、实现全市经济社会又好又快发展的必然要求。秦皇岛市域面积相对狭小，人口相对较少、城市化率相对较高，具有率先实现城乡一体化发展的有利条件，在推进城乡一体化发展上走在全省前列。

近年来，市委、市政府始终高度重视城乡一体化发展，所制定和部署的一系列决策和重点工作，都与统筹城乡一体化发展紧密相关，并在推进城乡一体化发展取得了阶段性成果。

2.1.2秦皇岛市城市建设背景

秦皇岛是座美丽的海滨城市，按照建设园林式、生态型、现代化的滨海旅游名城的要求，打造“绿色、和谐、活力、魅力秦皇岛”，是全市人民共同奋斗的目标。以规划为导向，塑造特色鲜明的城市形象，打造优质环境，推进城市化，实现全面协调、可持续发展战略，把规划变成生产力和竞争力，努力构建和谐社会应当成为城市建设工作的核心内容。住宅是城市的心脏，是市民生活的港湾，也是构建和谐社会的基层，在很大程度上代表着一个城市文明的程度。

2.1.3新民居建设相关背景

《河北省住房和城乡建设厅关于2009年农村新民居建设示范村

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规划建设的指导意见》（冀办发[2009]10号）充分认识农村新民居示范工程的重要意义。为深入贯彻落实河北省委省政府《关于认真贯彻中央1号文件精神扎实做好2010年农业农村工作实施意见》（冀发[2010]1号）和省委办公厅、省政府办公厅《关于2010年加快推进农村新民居建设的工作意见》（冀办发[2010]4号）文件精神，大力推进农村新民居建设，加快改变我省乡村面貌，把社会主义新农村建设引向深入；根据《河北省国土资源厅、中共河北省委农村工作部关于省级新民居示范工程建设用地的意见》（冀国土资发[2010]7号）文件要求，新民居建设应坚持节约集约用地的原则，充分利用原有建设用地、空闲地和废弃地进行建设，而通过村庄建设用地和宅基地等农村建设用地整理节余的土地，首先要复垦为耕地，同时还要充分利用好国家“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的政策，归还周转用地后新增的耕地，可作为土地置换指标，置换城镇建设用地。

抚宁县坚持因地制宜、分类指导、强化措施、整体推进，按照“典型引路、示范带动、辐射周边”的思路，以改善农村人居环境、提高农民幸福指数、加快实现城乡一体化进程为目标，以县城扩容、中心镇扩张、中心村扩大为重点，坚持“政府主导、市场化运作”开发模式，充分发挥市场对资源的配置作用，大力引进有资金实力、有良好信誉的域内外开发主体，把推进新民居建设作为统筹城乡发展、全面实施城乡面貌“三年大变样”的重要抓手。

本项目的建设符合国民经济和社会发展总体规划、河北省以及抚

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宁县城市发展规划要求。

2.2项目建设的必要性

2.2.1村庄现状

1.村庄内危旧房屋较多，居住条件较差。基础配套设施落后不完善，不能满足村民生活需要。

2.建设用地结构松散，公建用地布局分散。

3.居民住宅布局较为混乱，人均用地面积过大，用地浪费，建筑质量较差。

4.村庄内部街道无绿化，公共绿地建设落后，缺少供居民娱乐的公共绿化空间，人居环境比较差。

5.文体娱乐设施缺乏，市政设施配套建设有待进一步完善。

2.2.2为新民居建设采取的保障措施

抚宁县“三个保障”助力新民居建设，一是规划先行，增强新民居建设的科学保障。帮助村街聘请有资质的规划设计单位，在广泛征求群众意见的基础上，科学制定新民居建设规划。

二是产业支撑，增强新民居建设的物质保障。把产业发展与新民居建设统筹考虑，重点打造三个平台。农民就业平台，农民创业平台，引导纯农业村。引导效益农业、观光农业优势明显的村街，通过开发生态休闲游及旅游配套服务业等，开辟新的创收渠道。

三是文化熏陶，增强新民居建设的精神保障。更加注重育人，

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完善文化设施；启动文化信息资源共享工程，引导农民崇尚科学，移风易俗，破除陋习；坚持建管并重，保证新民居建设成果发挥长期效益。

2.3项目建设的可行性

《中国共产党十六届五中全会公报》中强调：“建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务，要按照生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的要求，扎实稳步地加以推进”，同时要求把建设社会主义新农村作为各级政府国民经济和社会发展第十一个五年规划的重要战略任务之一。目前，各地开展的土地整理项目的正是改善农民生活条件，提高生活质量，缩小城乡差距，加快农村城镇化进程，真正落实‘建设社会主义新农村’任务的有效保障措施之一。”

《关于省级新民居示范工程建设用地的意见》（冀国土资发〔2010〕7号）规定：“农村新民居建设必须坚持规划先行的原则。县域镇村体系规划、产业发展规划、新民居示范村村庄规划、土地利用总体规划是引导农村人口向城镇和中心村集中、产业向园区集中、耕地向规模经营集中的前提和基础，是实现农村新民居建设优化布局和节约集约利用土地资源的关键。设区市、县（市）政府要科学编制和修订上述各项规划，并确保县域镇村体系规划、产业发展规划、新民居示范村村庄规划与新一轮土地利用总体规划协调一致。特别要做好镇村体系规划与土地利用总体规划紧密衔接，合理确定新民居示范

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村的区位、规模、用地布局，真正将新民居建设纳入新一轮土地利用总体规划之中，为新民居建设提供依据、奠定基础。在此基础上，做好新民居建设用地方案的审批工作，确保新民居建设按规划有序进行。”

建设社会主义新农村，是中央统筹城乡经济社会发展，加快农村全面小康社会和现代化建设的重大战略决策，为当前和今后一个时期的“三农’’工作指明方向。为使这长期重大的历史任务在抚宁县得到扎实有效的推进，为推进抚宁县社会主义新农村建设，抚宁县以科学发展为统领，以社会主义新农村建设为重点，统筹城乡协调发展，推进公共财政向农村倾斜、基础设施向农村延伸、城市文明向农村辐射、社会保障向农村覆盖、生产要素向农村流动。

新民居建设是惠及广大人民群众的一项惠民工程，对改善农村卫生和居住环境，为集约利用土地，提高城镇现代化水平，起着积极的推动作用。成功改造后的农村新民居，供水、供暖、健身、商业等城市配套设施齐全，村民生产、生活环境和水平大幅度提高，使有限的资源发挥出最大效能。因此该项目的实施是可行的。

第三章用地方案及相关规划

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3.1项目选址及用地方案

白玉庄新民居位于秦皇岛市抚宁县牛头崖镇白玉庄村北1公里处。项目北侧为农田，东侧、西侧和南侧为空地。

项目选址区内无国家规定的风景名胜区，革命历史古迹等文物保护对象，无集中式水源地等特殊保护对象，区域内及附近无军事设施等保密单位，国防通讯设施及其他通讯设施等敏感目标，地下未发现矿产资源。

项目用地性质为居住用地，用地符合秦皇岛市抚宁县土地利用规划要求和有效土地要求，占地规模合理。

3.2土地利用合理性分析

根据《规划条件通知书》，本项目用地性质为居住用地，容积率<1.5，项目进行了合理的规划布局，指标均符合城市总体规划要求。

3.2.1项目建设用地

建设用地表

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3.2.2主要经济技术指标

主要经济技术指标表

3.2.3土地利用合理性分析

《关于省级新民居示范工程建设用地的意见》（冀国土资发〔2010〕7号）规定：“新民居建设应当优先利用闲置地、未利用地，严禁违反规划占用基本农田。对确需占用农用地的，采取周转用地的办法，允许先占后补，严格占补平衡。凡旧村址在城镇建设扩展边界

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