新建筑对老建筑遮光是否应当赔偿

新建筑对老建筑遮光是否应当赔偿

案情

原告 李明，住址天津市和平区营口道１０６号 被告 天津市新华置产有限公司 被告 天津市大成房地产开发公司

天津市和平区营口道１０６号１０１、１０２室是公产房屋，由原告承租居住。此房屋结构为死里外结构，其中１０１室面积９．６３平方米、１０２室１９．６０平方米。１９９７年两被告签订合同，共同开发建设贵都大厦。２０００年两被告在行政批件齐全的情况下建设该大厦。该大厦共计３座楼，其中３号楼位于原告住房的东南方向，批准高度小于等于１００米，距离原告住房的间距约３４．５５米。在被告建设贵都大厦前，此地块为低层楼房，对原告住房无遮光。２００２年７月１２日，原告向天津市和平区法院提起民事诉讼，称二被告建设的贵都大厦遮挡了自己住房的采光，给生活带来不便，使原告遭受损害，故要求二被告给付遮光补偿费，并承担案件的诉讼费用。二被告辩称，我们合作建设的贵都大厦是由政府机关审批，各种行政批件齐全，符合规划要求，是合法建筑。因我方没有任何过错，不同意原告的诉讼请求。二被告向法院提交了各种真实有效的政府批件。因国家现无对采光的法定鉴定部门，审批人员到现场勘验，用平常人的标准认定贵都大厦确实对原告居住的房屋造成遮光。

天津市和平区法院认为，不动产相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神处理相邻关系。相邻双方，如一方因另一方的行为造成损失，另一方应当给予合理补偿。本案两被告共同建设的贵都大厦虽然行政批件齐全，但这些批件只能证明建设行为本身符合国家规定，不能证明不对原告居住的房屋造成影响。现本院认定贵都大厦对原告住房造成影响，虽然间距符合城市规划，两被告也应当赔偿。现因国家及我市对遮光受损无补偿标准，而不补偿显失法律公正，本院依照公平原则对原告住房窗户朝向贵都大厦的里屋即１０１房间，按照每平方米２００元的标准赔偿，对外屋按照每平方米１００元的标准赔偿。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，判决如下：本判决生效１０日内，两被告共同给付原告补偿费３８８６元；诉讼受理费５０元，全部由两被告负担。

一审判决后，当事人均没有提出上诉。 评析

本案主要解决的是新建筑对老建筑造成遮光是否应当合理赔偿的问题。当前，随着房屋交易市场的活跃，公有房屋从单纯的居住到通过置换可以演变为经济价值，特别是老城区的开发改造，一个越来越不可避免的情况出现，因新建筑对相

邻房屋遮光引起的采光纠纷，从群众阻拦施工、政府调解逐步过渡到通过诉讼程序解决。法院在本案的审理中，通过全新的司法理念，很好地解决了相邻关系纠纷，意义重大。

一、新建筑对原有房屋采光造成影响，属于民事侵权。按照传统理论，衡量是否侵权，考虑比较多的因素是“侵权方”的行为是否合法。于是，只要开发商取得规划许可证、建设工程许可证等有关行政机关颁发的各种证件，特别是新建筑与原建筑的间距符合当地政府的规定，一般视为开发商的行为合法。如群众阻拦施工，一般由政府房屋主管机关责令群众不得阻拦施工，也有公安机关依照《治安管理处罚条例》处理的，也有开发商起诉到法院排除妨害的。新建筑对相邻建筑一般会造成以下影响：１．使相邻房屋的经济价值降低。２．由于阳光的减少，使人身体受损。３．由于两建筑距离近，可能影响当事人的隐私。４．享受不到阳光，使生活质量降低。法院对此类案件以民事侵权案件处理，确属正确。 二、关于开发商行政批件齐全问题。在以往审理的采光案件中，即使群众提起诉讼，法院也以开发商的行为合法驳回原告的诉讼请求。他不去考虑新建筑是否对原建筑造成影响，对这一点避而不谈，显得法院偏袒一方，论理不充分。本案较好地解决了这个问题，他没有直接碰撞传统理论，却从侧面认为行政批件齐全“不能证明不对原房屋造成影响。”其实批件问题和原告没有必然的关系，批件是行政法律规范调整的范围，你新楼盖起来了，我的房子贬值了，生活质量降低了，你就应当补偿。如果法院一味以开发商行政手续齐全，驳回原告的诉讼请求，不但难以讲通理法，也不能叫人心服口服。

三、公平原则的适用。本案是通过公平原则判决原告胜诉的，在我国民事法律规范中，公平原则自始至终贯穿于民事法律规范之中，在没有具体法律规范的同时，法院适用公平原则断案，能较好地化解矛盾。法院在审理本案中，体现了如下公平：１．取证公平。本案法官就地取证，是人民法院法定的职权。根据法律规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，如不能提供证据，则一般要承担败诉的责任。在审理这类案件中，如果法官要求原告举证是很牵强的，我国尚没有对阳光进行鉴定的法定部门，没有这个部门你要求他举证，显然不合逻辑。法院依照职权都不能举证，却要求原告举证，有推卸责任之嫌。所以，法官站在中立的立场上，用常人的知识去理解“众所周知”的事实，合法合理。法官作为一个有知识的人，深入现场，通过观察分析，能够判断出开发商是否有责任及责任大小。２．赔偿数额公平。由于国家没有补偿标准，但不补偿则显失法律公平。法院依照侵权程度，酌情对侵害较重的房屋每平方米补偿２００元，损害较小的房屋则补偿１００元，理由充分。当前在审理采光案件中，有一种观点，认为应当以原房屋的置换价值减去遮光后的置换价值的方法判决开发商赔偿损失，也是不应提倡的。因为法院要考虑房地产审判的目的是为了促进房地产事业的发展这一原则，如此判决，势必没有开发商投资项目影响旧城区开发改造的进程。所以法院从大局出发，平等保护当事人的合法权益，如此审理达到了当事人双赢的境地，法院的判决是正确的。

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