房地产估价报告 - 图文

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

成都市武侯区

万兴苑大厦写字楼转让估价报告

估价报告编号：伊杨房评（2011）11—182号 估价项目名称：

成都市武侯区万兴苑大厦A座10层1020室

委 托 方：成都市乐智教育信息咨询有限公司 凌峰 估 价 方：成都市伊杨房地产评估有限公司

估价人员：XXX 注册房地产估价师 注册号：0944016027 估价作业日期：

2011年11月6日—2011年12月4日

成都市伊杨房地产评估有限公司 公司地址：

成都市武侯区一环路南一段24号 联系电话：XXXXXXXXXXX 邮编：610065

E-mail: XXXXXXXXXXXXX

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

1

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

估价对象室内状况1 估价对象室内状况2

估价对象室内状况3 估价对象室内状况4

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

2

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

估价对象所在单元门牌号 估价对象入户门牌号

估价对象所在楼外观 估价对象所在大厦外观

目 录

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

3

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

一、致委托方函?????????????????????????5

二、估价师声明?????????????????????????6

三、估价的假设和限制条件????????????????????7

四、估价结果报告????????????????????????9

（一）委托方 （二）估价方 （三）估价对象 （四）估价目的 （五）估价时点 （六）本次评估价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用有效期

五、估价技术报告????????????????????????14

（一）个别因素分析 （二）区域因素分析 （三）市场背景分析 （四）最高最佳使用分析 （五）估价方法的选用 （六）评估测算过程

（七）确定估价对象最终评估值

六、估价师心得?????????????????????????34 七、附件????????????????????????????36

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

4

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

一、致 委 托 方 函

成都市乐智教育信息咨询有限公司：

受贵公司委托，我公司于2011年11月6日至2011年12月4日期间，对贵公司拟进行市场转让的坐落于成都市武侯区棕北小区万兴苑大厦A座第10层1020室的写字楼的公开市场价值进行了评估，评估目的是为房地产转让提供参考依据。

评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2011年11月6日，在满足“估价的假设前提和限制条件”下的房地产转让价值为：

估价对象建筑面积：166平方米

平均市值单价为：7411.12

元/㎡

大写人民币：柒仟肆佰壹拾壹元壹角贰分整 公开市场价值总额：1230246元

大写人民币：壹佰贰拾叁万零贰佰肆拾陆元整

成都市伊杨房地产评估有限公司

法定代表人：杨小文

二〇一一年十二月四日

二、估 价 师 声 明

我们郑重声明：

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

5

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

委估对象坐落于所在大厦1993年奠基，1995年11月竣工，土地使用权年限为

50年，至今剩余使用年限为32年，设计用途为商务办公，合法取得。委估对象坐落于成都市武侯区棕北小区万兴苑大厦A座第10层1020室，法定代表人是凌峰，房屋建筑面积166平方米。

（四）估价目的

为确定房地产转让额度提供参考依据而平巩固房地产转让价值

（五）估价时点

二〇一一年十一月六日

（六）本次评估价值定义

估价房地产的市场转让价值，采用公开市场价值标准。

（七）估价依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、《房地产估价规范》(GB\\T50291-1999) 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》 4、房地产评估委托书和委托方提供的相关资料 5、成都市房地产价格信息

6、评估人员现场查勘和收集整理的相关资料

（八）估价原则

1、独立、客观、公正、公平原则 2、合法原则 3、谨慎原则 4、估价时点原则

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

11

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

5、最高最佳使用原则 6、替代原则

（九）估价方法

根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方所提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我公司选择利用市场比较法、成本法和收益法对委估对象的公开市场价值进行评估。

1、估价基本思路：分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算，然后对三种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。

2、市场法的技术思路：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

3、收益法的技术思路：通过求取估价对象未来若干年的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4、成本法的技术思路：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的社会各项必要成本费用，加利润利息税金后扣除折

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

12

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

旧，测算其计算价格，求取估价对象的现行价格。其基本公式如下：

积算价格=房地产重新构建价格—折旧

（十）估价结果

评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2011年11月6日房地产转让价值为：

估价对象建筑面积：166平方米 平均市值单价为：7411.12元/㎡

大写人民币：柒仟肆佰壹拾壹元壹角贰分整 公开市场价值总额：1230246元

大写人民币：壹佰贰拾叁万零贰佰肆拾陆元整

（十一）估价人员

中国注册房地产估价师：杨文娟 注册号：0944016027

（十二）估价作业日期

2011年11月6日至2011年12月4日

（十三）估价报告应用有效期

本房地产估价报告在市场无较大波动状况下的有效期为一年，即自2011年12月4日起至2012年12月3日止。若在此期间房地产行情发生较大变化或者国家相关政策发生变化，应重新进行估价。

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

13

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

四、房地产转让估价技术报告

（一）个别因素分析

万兴苑大厦位于武侯区领事馆路8号，始建于1993年5月，1995年11月竣工交付使用，大厦A座以写字楼用途为主，共计22层，其中一至三层为纯商铺，4层及以上为商住混合楼，委估对象位于第10层，于2009年11月租给乐智教育信息咨询有限公司办公使用。

估价对象建筑面积166m2 ，层高3米，南北朝向，采光性良好，房屋装修良好，防盗玻璃门，铝合金窗，建筑外墙为方形瓷砖，内墙为石膏板，地面为塑胶；大厅天棚为扣板吊顶，内墙为玻璃墙；有两间办公间，其天棚为石膏板，内墙为玻璃；共有洗手间一个，内墙、地面、天棚均为方形瓷砖。委估房地产通水、通电、通视讯，安装有挂式和柜式空调各一台。

（二）区域因素分析

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

14

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

估价对象所在大厦位于蓉城南门黄金经济商圈--棕北棕南小区内主干道领事馆路与人民南路交汇处的钻石口岸，毗邻美国领事馆。由万科集团属下的成都万科兴业有限公司（现为成都万科房地产有限公司）开发，1993年5月开始动工，1995年11月竣工交付使用。大厦占地面积2877.6平米，建筑面积2.25万平米，是一幢集金融、商业、办公和高级公寓为一体的综合性大厦。其周边三条环状交通干线和多条南北干道组成便捷完善的交通网络，双流国际机场和天府广场短时间即可轻松往返。交通银行、证券交易所均为本大厦客户，中行、建行也举步可到，商务之便捷，可以想象。新世界名店近在咫尺，好又多百货紧邻其侧，购物休闲让你流连忘返。四川省博物馆、体育馆、四川大学、棕北中学等系列有名的文化体育设施及教育机构傍依四周。

（三）市场背景分析

2010、2011年房地产市场呈现出房价过高过快增长的趋势，国家为了稳定房价制定实行了一系列楼市调控政策，国四条、国八条、限购令、提高存款准备金率等等，在政策的指挥下，房地产市场的投机炒作行为减少，房价得到了一定的抑制，房价增幅相对减小；在世界范围内，起源于美国的次贷危机使世界经济状况发生了动荡，物价提高，物价指数迅速攀升，这些也对楼市产生了直接影响。

（四）最高最佳使用分析

最高最佳使用原则是要说明，房地产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是委估对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可行、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给委估对象带来最高价值的使用。

最高最佳使用分析真正体现了评估的客观性。衡量、判断委估对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：

1、法律上允许（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途评估。

2、技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

15

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

3、经济上可行。即评估价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的评估结果。

4、土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，评估时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。

5、房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，评估时不按原用途评估，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行评估。

6、可持续发展性。即在评估时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。

根据委估对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源的原则，该委估对象作为办公用房为最高最佳用途。

（五）评估方法的选用

根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方所提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我公司选择利用市场比较法、收益法和成本法对委估对象进行评估。

（六）评估测算过程 1、市场比较法

（1）选取可比实例

根据委估对象所处位置，通过市场调查和比较分析，选取位于同一供需范围内近期成交的、与委估对象位置、设施、楼层、装修及结构等类似的多个写字楼作为参照物，在充分了解参照物及委估对象状况的前提下，以参照物的平均成交价格为基础，通过修正得出评估对象的公平市场价值。

选择案例原则：

① 与估价对象属于同一供需圈

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

16

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

② 与估价对象的交易类型相同 ③ 与估价对象的估价期日应接近

④交易案例为正常交易，或可修正为正常交易 （2）比较因素的选择

根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有： A. 交易日期：确定价格指数

B. 交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易

C. 区位因素：主要有繁华程度、便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、基础设施完备程度

D．权益因素：主要是土地剩余使用年限、城市规划限制条件

E. 个别因素：主要指房屋面积、所在楼层、用途、朝向、容积率、土地级别、临路状况、新旧程度、物业级别、物业管理、建筑结构、设备完备程度、装修程度

（3）比较因素条件说明

估价对象与比较案例的比较因素条件详述见下表：

可比实例调查表

估价对象及可比实例比较因素 名称 所在楼盘名称 坐落(门牌号) 卖方 买方 单位面积售价 交易情况说明 货币种类 付款方式 成交日期 区位因素 可比实例A 宏地大厦6层 宏地大厦 科华北路153号 宏地大厦 中公教育成都公司 8900元/m2 正常 人民币 一次性支付 2011年10月 可比实例B 南谊大厦6层 南谊大厦 领事馆路1号 南谊大厦 置成良品房产代理 7500元/m2 正常 人民币 一次性支付 2011年1月 可比实例C 新世纪电脑城21层 新世纪电脑城 一环路南二段2号 新世纪电脑城 世绘通科技有限公司 8400元/m2 正常 人民币 一次性支付 2011年9月 新世纪电脑城位于一环路南二段与科华北路相交处，临近磨子桥公交站，繁华程度高。

繁华程度 宏地大厦位于成都南谊大厦北临领事馆武侯区科华北路与路，西靠人民南路四二环路交汇处，科段，南边是二环路南二华路商圈，繁华程段，繁华程度一般。 度较高。

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

17

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX 便捷程度 科华路南二段路口站：102路、112路、298路、304路、49路、55路、62路、6路、76路、92路、97路等 倪家桥地铁一号线，公交站：503路、12路、27路、91路、16路等多条公交路线,便捷。 新世纪电脑城位于一环路南二段与科华北路相交处，临近磨子桥公交站，102、10、112、12、27、27A、34、55、19、62、77路等，交通十分便捷。 环境景观 大厦北依四川大新世纪电脑城南边是学,东临牡丹阁，西新世纪花园西楼、东靠科华北路，人文楼、新瑞楼，隔科华氛围浓厚, 科技气大厦旁边是盘古花园，北路与四川大学相息强，依附大型社环境景观一般。 望，人文气息浓厚，区棕榈花园，组合地理位置良好，环境成气派显赫的尊荣景观很好。 之势。 较完备 完备 30年（40年） 限制较小 125 m2 6层，共计有15层 2 商用 朝南偏西 二级 不临街 十成新 中档 一般 较完备 35年（50年） 限制较小 201m2 6层，共计有12层 2.2 商用 坐南朝北 三级 不临街 八成新 中档 完备 完备 37年（50年） 限制较小 175m2 21层，共计有28层 2.7 商用 坐南朝北 二级 临街 九成新 中档 权益因素 公共设施 完备程度 基础设施 完备程度 土地剩余 使用年限 城市规划 限制条件 房屋面积 所在楼层 容积率 用途 朝向 土地级别 临路状况 新旧程度 物业级别 物业管理 建筑结构 设备完备程度 装修程度

实体因素 物管费用：10元/m2/物管费用：3元/m2/月，物管费用：3元/m2/月，月，管理状况较好 管理状况一般 管理状况较好 框架 完备 中等装修 框架 较完备 简装 框架 完备 中等装修

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

18

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX 调查日期 调查人员

2011年11月6日 杨文娟 （4） 编制比较因素条件指数表

根据估价对象与比较案例各种因素的具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：

① 交易情况

估价对象与三个案例的交易情况、交易类型等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。

② 价格指数

土地评估报告中上述地区的写字楼指数以估价对象的估价期日为基数，根据估价对象所在区域今年写字楼价格上涨的实际情况，将2011年11月的地价指数定为100，根据2011年成都写字楼价格指数显示：

日期 2011年1月 2011年2月 2011年3月 2011年4月 2011年5月 2011年6月 2011年7月 2011年8月 2011年9月 2011年10月 2011年11月

成都写字楼价格指数表

年度 价格指数（%）

③区位、权益及实况因素修正系数

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

19

城市 写字楼价格指数 1353 1367 1373 1380 1367 1377 1387 1387 1392 1391 1387 成都 2011年11月 2011年10月 2011年1月 100 99.71 102.51 2011年9月 99.64 成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

Ⅰ. 区位因素：

A. 繁华程度，分为高、较高、一般三个等级，以估价对象为100, 每相差一个等级修正2%；

B. 便捷程度，分为临支路、临次干路、临主干路三个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级修正2%；

C. 环境景观，分为好、较好、一般三个等级，以估价对象为100, 每上升一个等级，地价往下修正1%；

D. 公共设施完备程度，分为完备、较完备、一般、不完备四个等级，以估价对象为100，每上升一个等级，地价往下修正3%；

E. 基础设施完备程度，宗地外基础设施条件每增加或减少“一通”，地价指数增加或减少1%。

Ⅱ. 权益因素: A. 土地剩余使用年限

土地使用年限修正系数公式为： K=[1-1/（1+r)m ]/[1-1/（1+r)n ] 式中：K—使用年限修正系数

r—土地还原利率 m—土地剩余使用年限 n—土地使用年限

还原利率的选取可以采用安全利率加风险调整值、行业年平均投资利润率等方法综合确定。

据调查，该区域丙级写字楼的行业年平均利润率为23%左右，但建筑物的还原利率占15%，因此土地还原利率仅占8%。

根据财政部关于发行国债的通知，5年期的年利率为6%。因为评估对象和可比实例收益年限都还较长，所以应该取最高的国债利率作为安全利率，考虑风险调整值为2%，所以土地还原利率为8%。

综合该行业开发年平均土地还原利率和社会平均投资回报率，本次估价的土地还原利率取为8%。

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

20

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

本次估价报告中， 土地使用年限 剩余使用年限 修正系数

B. 城市规划限制条件，分为限制较小、有一定限制、有较大限制，以估价对象为100，每相差一个等级修正5%。

Ⅲ. 实体因素

A. 房屋面积，分为<100平方米、100—150平方米、150—200平方米、>200平方米四个等级，以估价对象为100，每上升一个等级，地价往上修正1%；

B. 所在楼层，根据《成都市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则》的规定，委估对象的容积率修正系数为0.4，可以实例A为0.5，可比实例B为0.5，可比实例C为0.5。

C. 用途，比较案例A、B、C与估价对象用途均为商业用途，故不作修正； D. 朝向，分为南、东南和西南、东西北和西北以及东北三个等级，以估价对象为100，每上升一个等级，地价往上修正2%；

E. 容积率，根据《成都市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则》 以及委估对象的实际状况，委估对象容积率7.8，在基准地价指导下的容积率修正系数为2.78.可比实例A、B、C对应的修正系数分别为：1.5、1.6、1.8。

F. 土地级别，由于估价对象与比较案例A和C的土地级别为二级，可比实例B和委估对象的土地级别为三级，上升一等级修正10%；

G. 临路状况，分为不临街、一面临街、二面临街、三面临街、四面临街五个等级，以估价对象为100，每相差一个等级修正3%；

H. 新旧程度，分为十成新、九成新、八成新、七成新、六成新、五成新、四成新、三成新、两成新、一成新十个等级，以估价对象为100，每相差一个等级修正3%；

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

21

委估对象 50年 32年 0.93473 100 可比实例A 40年 30年 0.94408 101 可比实例B 50年 35年 0.95268 101.92 可比实例C 50年 37年 0.96254 102.975 成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

I. 物业级别，分为高档、中档、低档三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级修正1%；

J. 物业管理，分为很好、好、较好、一般、差五个等级，以估价对象为100，每相差一个等级修正2%；

K. 建筑结构，分为钢筋混泥土结构、砖混结构、简易结构三个等级，每相差一个等级修正3%；

L. 设备完备程度，分为完备、较完备、一般、不完备四个等级，以估价对象为100，每上升一个等级，往上修正2%；

M. 装修程度，分为很好、好、较好、一般、差五个等级，以估价对象为100，每相差一个等级修正3%。

根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表。

比较因素条件指数表

比较因素 交易情况 交易时间 繁华程度 便捷程度 区域因道路通达 环境质量 公共设施 权重 — — 0.2 0.2 0.2 0.1 0.15 评估对象 100 100 100 100 100 100 100 可比实例A 可比实例B 可比实例C 100 99.71 102 102 101 101 103 100 102.51 100 100 99 100 100 100 99.64 104 102 102 102 106 素 完备程度 基础设施 完备程度 权益因土地剩余 使用年限 城市规划 0.15 100 101 100 101 102.975 100 0.7 100 101 100 101.92 100 素 限制条件

0.3 100

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

22

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX 房屋面积 所在楼层 朝向 用途 容积率 个别因素 土地级别 临路状况 建筑结构 新旧程度 物业级别 物业管理 设备状况 装修水平

0.05 0.06 0.08 0.04 0.03 0.11 0.11 0.04 0.12 0.09 0.10 0.07 0.10 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 99 125 98 100 53.96 110 97 100 109 101 104 102 103 101 125 100 100 57.55 100 97 100 103 100 100 100 100 100 125 100 100 64.75 110 100 100 106 101 104 102 103 （5） 编制因素比较修正系数表

根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表。

比较因素修正系数表

比较因素 交易价格（元/平方米） 交易情况 交易时间 繁华程度 便捷程度 区域因素 道路通达 环境质量 公共设施 完备程度

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

23

可比实例A 8900/m2 100/100 100/99.71 100/102 100/102 100/101 100/101 100/103 可比实例B 7500元/m2 100/100 100/102.51 100/100 100/100 100/99 100/100 100/100 可比实例C 8400元/m2 100/100 100/99.64 100/104 100/100 100/102 100/102 100/106

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX 基础设施 完备程度 土地剩余 权益因素 使用年限 城市规划 限制条件 房屋面积 所在楼层 朝向 用途 容积率 土地级别 个别因素 临路状况 建筑结构 新旧程度 物业级别 物业管理 设备状况 装修水平 比准价格（元/平方米） 市场比较法最终价格

100/101 100/100 100/101 100/101 100/101.92 100/102.975 100/100 100/99 100/125 100/98 100/100 100/53.96 100/110 100/97 100/100 100/109 100/101 100/104 100/102 100/103 8630.91 100/100 100/101 100/125 100/100 100/100 100/57.55 100/100 100/97 100/100 100/103 100/100 100/100 100/100 100/100 7303.49 100/100 100/100 100/125 100/100 100/100 100/64.75 100/110 100/100 100/100 100/106 100/101 100/104 100/102 100/103 7892.07 7942.16（元/平方米） （6）案例修正后的房地产价值计算 ①计算公式。

比准价格=可比实例成交价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*权益因素修正系数*个别因素修正系数

②求取比准价格。根据上述公式和各个系数的调整测算，可得如下比准价格：

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

24

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

VA=8630.91（元/平方米）； VB=7303.49（元/平方米）； VC=7892.07（元/平方米）。 ③估价对象土地的单价

单价=( VA + VB + VC+ )/3=7942.16（元/平方米）

④综上求取得委估对象的市场公开价值为单价：7942.16元/平方米，总价为1318398元。

2、收益法

估价对象为出租性、收益性房地产，根据《房地产估价规范》的要求，适宜选用收益法估价，依据委托人提供的材料，估价人员对委估对象进行测算。

收益法的技术思路：通过求取估价对象未来若干年的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。估价步骤为：

①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如：估价对象及其类似房地产的租金、营业收入和营业费用等的市场客观水平资料，加以分析判断；

②估算潜在毛收入； ③估算有效毛收入； ④估算运营费用； ⑤估算净收益；

⑥运用适当的资本化率或报酬率； ⑦选用适当的计算公式求取收益价格。

（1）收集资料：搜集同一地区或同一供求范围内的类似地区写字楼的出租资料

和运行费用有关的数据资料。下面是比较典型的成都丙级写字楼的一些基础资料： 写字楼名称 三强大厦 南谊大厦

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

25

租金 （元/㎡/月） 2011年11月 45 2011年11月 35 交易时间 售价 （元/㎡） 8500 7500 物业费 （元/㎡） 2.5 3

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX 新世纪 电脑城 宏地大厦 平均水平

2011年11月 2011年10月 45 60 46．25 8400 8900 8325 3 10 4.625 ①租金按净使用面积算。委估对象的可供出租的净使用面积共计为124.5平方米，占总建筑面积的75%，其余为大厅、公共过道、楼梯、电梯、卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。

②委估对象的租金为30元/㎡,租金水平偏低，本次估价中我们按照公平公正的原则，选用市场上周边丙级写字楼的平均租金水平即46．25元/㎡/月。

③委估对象的年平均空置期为24天，占一年365天的比例为6.58%。 ④经常费即是维持写字楼正常运转、生产、经营和使用所必须支出的费用，平均每月1500元，包括水电、空调、维修、清洁、保安、物管费用等等。

⑤税费：包括房产税和其他税费，根据有关政策和规则、规范文件的规定，通过对委估对象的实际运营情况以及财务报表的考察，本次估价报告中的税费取有效毛收入的6%计。

（2）估算年有效毛收入:根据上述调查所得资料和分析，有以下计算过程：

年有效毛收入=46.25*124.5*12*(1-6.58%)=64550.8845（元）

（3）估算年运营费用：

①经常费：年经常费=1500*12=18000（元） ②税费：税费=64550.8845*6%=3873.0531（元） ③年运营费用=21600+3873.0531=21873.053（元） （4）计算年净收益：

年净收益= 年有效毛收入—年运营费用 =64550.8845—21873.053 =42677.831（元）

（5）选用适当的报酬率或资本化率

资本化率的求取有多种方法，本案例中选择市场提取法和安全利率加风险调

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

26

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

整值法，以市场提取法为主。 ①市场提取法

市场提取法的思路是通过市场上相同或类似房地产的资本化率, 来估计被估对象的资本化率。这些近期交易类似房地产的资本化率可以通过纯收益、价格等资料加以计算。因此在进行市场提取法估计房地产的资本化率时, 必须首先收集近期内类似房地产交易个案的交易价格及所产生的营业收益资料。依据公式 V=

A?1n?*?1?()，通过算数上的试错法反解出y。 本次估价报告中，收集到y?1?y??的类似房地产交易案例资料如下： 写字楼 名称 三强大厦 南谊大厦 新世纪 电脑城 宏地大厦 平均水平 2011年10月 60 46．25 8900 8325 10 7.03 5.647 2011年11月 2011年11月 2011年 11月 交易时间 租金 售价 物业费 租售比 （元/㎡/月） （元/㎡） （元/㎡） （%） 45 35 45 8500 7500 8400 2.5 3 3 5.688 4.3 5.57

然后取所有交易案例租售比的平均值或者加权平均值即为所找的报酬率，本次估价报告市场提取法中按照简单算术平均值替代报酬率。

②安全利率加风险调整值=无风险收益率 + 投资风险补偿 + 管理负担补偿 +

缺乏流动性补偿 - 投资带来的优惠 2011年国家一年期存款年利率3.5%。 ? 无风险收益率，选用同一时期国债利率或者银行存款利率 ? 投资风险补偿，投资物业相对于投资同一时期国债或者银行存款的风险补偿 ? 管理负担补偿，投资物业相对于投资同一时期国债或银行存款的管理负担补偿 ? 缺乏流动性补偿，投资物业相对于投资同一时期国债或银行存款缺乏流动性的

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

27

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

补偿 ? 投资带来的优惠，投资物业相对于投资同一时期国债或银行存款所带来的优惠

我们知道报酬率与投资风险是正相关的，风险越大，其报酬率越高，反之则低。而风险大的房地产价值低，风险小的房地产价值高，房地产价值与报酬率又是负相关的关系。基于这样的关系，我们将各风险补偿部分进行量化。

项 目

投资风险补偿

1 2 3 4

市场需求强烈，租金水平高 供需相当，租金起伏不大 新开发区域，未来可形成规模 缺少活跃市场，租金水平较低

对管理负担的补偿

1 2 3 4

有专业的物业公司管理，管理规范，项目齐全 完善的自行物业管理和服务

有一般性的物业管理，满足基本服务需求 粗放式管理

对缺乏流动性的补偿

1 2 3 4

出租率80%以上 出租率65%—80% 出租率50—65% 出租率50%以下

类 别 AAA AA A BBB AAA AA A BBB AAA AA A BBB

调整范围

0.5%-1% 1%-1.5% 1.5%-2% 2%-3% 0.1%-0.3% 0.3%-0.6% 0.6%-1% 1%-1.5%

1.5%-1% 2%-1.5% 2.5%-2% 3%-2.5%

这里补偿系数应根据估价对象的区域及个别因素在一定的范围内进行取舍和调整，而调整范围是根据该地区的经济发展水平，通货膨胀指数，利率波动等情况而定。这样确定出来的风险调整值重在体现不同类型、不同用途、不同地区的差异化，更能表现出估价对象的客观价值。作为估价师应该站在公正、客观的立场上，对投资估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。 本次估价报告此种方法中报酬率的测算情况如下：

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

28

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

报酬率=3.5%+2%+0.8%+1%-0.8%=6.5%

③本次估价报告中报酬率的测算以市场提取法为主，因市场提取法是通过对大量已成交的类似房地产的交易案例的调查和分析所得出的结论，更能体现出委估对象周边丙级写字楼的平均公开市场价值水平，安全利率加风险调整值法作为参考，取两者的权重分别为90%、10%。

综上：本案例中的报酬率=5.647%*90%+6.5%*10%=5.7323% （6）选用适宜的收益法公式计算收益价格 计算公式为： V=

?A1?gn?*?1?()?

(y?g)?1?y?注： V ——市场价值 A ——年纯收益 y ——资本化率

g ——纯收益每年递增比例 n ——获取纯收益的持续年限

根据成都市丙级写字楼的市场行情，以及对估价对象往年年收益增长率的分析，我们取委估对象年收益的增长率为5%，即g=5%，因此，公式中A=42677.831，y=5.7323%，n=32，则可求得：

??1?5%?32?42677.831*?1??V=， ??=1162126.912（元）

(5.7323%?5%)?1?5.7323%?????

单价=7000.76(元/平方米)

3、成本法

成本法的技术思路：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的社会各项必要成本费用，加利润利息税金后扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价格。其最基本公式

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

29

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

如下：

积算价格=房地产重新构建价格—折旧 操作步骤：

Ⅰ、搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等价格 Ⅱ、估算建筑物的重新构建价格

假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。房地产的重新构建价格从以下六个方面考虑： 1、土地取得成本：

（1）采用基准地价修正法对待评估的土地进行评估。基本公式如下： 宗地地价＝宗地所在区域的基准地价×K1×K2×K3×（1?∑K）×K4

式中：

K1-期日修正系数

K2-土地使用年限修正系数 K3-容积率修正系数

∑K-影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 K4-开发程度修正系数

①根据2011年11月最新出台的《成都市国土资源局关于公布<成都市中心城区土地级别与基准地价>的通知 》的要求，结合委估对象的地理位置，可知万兴苑大厦处于人民南路四段和科华北路、领事馆路围成的街区内，其土地级别属于三级，三级商业用地的基准地价为6750元/平方米；

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

30

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

②委估对象的估价时点为2011年11月，与基准地价发布期日极为接近，因此可以不进行交易日期修正，即K1=1；

③ 根据土地还原利率，按照剩余土地使用年限修正的公式，可得 K2=0.93473；

④由于成都市国土资源局未公开基准地价容积率修正系数表，所以结合重庆市公开的基准地价容积率修正系数表，且对万兴苑区域情况的考察和分析，确定万兴苑大厦容积率为7.8的修正系数为2.78；

⑤根据成都武侯区丙级写字楼的行业标准，确定∑K=+0.04； ⑥开发程度修正系数K4=1.03。 由此计算求得：

宗地地价=6750*1*0.93473*2.78*1.04*1.03=(18789.07元/平方米),

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

31

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

楼面地价=18789.07/7.8=2408.86(元/平方米)， 总价为399870.76元。

（2）契税：按土地取得价格的3%缴纳；

（3）土地取得成本=399870.76*（1+3%）=411866.88（元） 2、开发成本：

取得开发用地后，进行土地开发和房屋开发建设所需的直接费用、税金等，理论上可分为土地开发成本和建筑物建造成本：

① 勘察设计和前期工程费：每平方米建筑面积80元，则为13280元； ② 基础设施建设费：175元/m2 ，则为29050元； ③ 建筑安装工程费:900元/m，则为149400元；

④ 开发过程中的税费：墙改基金15元/平方米，人防工程费20元/平方米，消防设施费3.5元/平方米，白蚁预防费2.5元/平方米；

⑤ 开发成本=①+②+③+④=198536（元）。 3、管理费用：

是指为了管理和组织土地开发经营活动所发生的各种费用，根据市场行情以及委估对象的状况，本次估价中取土地取得成本与开发成本之和的3%计算，即为（411866.88+198536）*3%=18312.09（元）；

4、投资利息：包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。（本次估价中采用单利计息的方式，大厦从开发到完成用时2.5年） ①土地费用利息：

411866.88 *6.65%*2.5=68472.8688（元）

②开发成本、管理费利息：

（198536+18312.09）*6.65%*2.5=36050.995（元） ③投资利息合计=土地费用利息+开发成本、管理费利息 =68472.8688+36050.995 =104523.875(元)

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

32

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

5、销售税费：包括营业税、城市建设维护税、教育费附加，应由开发商承担的交易手续费、销售代理费和广告宣传费等，通常按售价的一定比例估算，当前市场上委估对象周边丙级写字楼的平均售价水平为8325元/平方米，销售税费取销售收入的35%计，即为8325*166*35%=483682.5（元）

6、开发利润：选取一些具有代表性的上市房地产企业，在遵循政策法规和估价总则的前提下，通过分析成都市大量丙级写字楼的财务状况，结合委估对象的实际，取委估对象的开发利润的投资利润率为40%，则有

开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）*40%=628714.97*40%

=251485.988（元）

7、房地产的重新构建价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润=1468407.333（元） Ⅲ、估算折旧

房地产的折旧是指各种原因所造成的建筑物的价值减损。通过对估价对象的现场查勘和资料分析，在本次估价报告中我公司采取直线折旧法计算建筑物的折旧。

根据行业标准，委估对象作为砖混结构的非生产用房，建筑物总的耐用年限为50年，残值率为2%，委估对象所在大厦竣工于1995年11月，至今建筑物已使用经济年限为15年，所以建筑物折旧总额=建筑物重新构建价值*（1-残值率）

房屋的重新构建价格=房地产的重新构建总额-土地取得成本-投资土地带来的优惠

=1468407.333-411866.88-411866.88*6.65%*2.5-411866.88*40%

=823320.50（元）

建筑物的折旧额=

房屋的重新构建价值*（1-残值率）*已使用经济年限/建筑物总的耐用年限 =258193.31（元） Ⅳ、求取积算价格：

积算价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润—

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

33

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

折旧

=1468407.333-258193.31=1210214.023（元） 委估对象单价=7290.446元/平方米。

（七）确定估价对象最终评估值

综合确定估价对象的市场价值：以上采用三条技术路线的估价结果相近,故采用简单算术平均法确定其市场价值，则：

1、估价对象平均市值单价＝（7942.16+7000.76+7290.446）/3 ＝7411.12元/㎡

2、估价对象市场价值总额＝7411.12*166

＝1230246元

根据以上计算结果，确定估价对象在估价时点的平均市值单价为7411.12元/㎡，大写人民币柒仟肆佰壹拾壹元壹角贰分整，公开市场价值总额为1230246元，大写人民币壹佰贰拾叁万零贰佰肆拾陆元整。

六、 估 价 师 心 得

受成都乐智教育信息咨询有限公司法定代表人凌峰的委托，我公司于2011年11月6日至2011年12月4日期间对委估对象进行了现场查勘和市场调研，在此基础上采用估价中常用的三条技术路线：市场法、收益法、成本法对委估对象的市场公开价值进行了评估。下面就三种路线中所遇到的问题和解决方案做出分析和汇总。

一、市场法的技术思路：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

实际中遇到的问题有：①交易时间修正：因为存在时间价值，所以必须对不同交易日期的可比实例进行修正，以估价时点为基准，根据成都市丙级写字楼价格变动的情况，采用成都市丙级写字楼的价格变动率或指数进行调整；②区域因

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

34

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

素修正：难点在于确定各项指标的权重，本次市场比较法的测算中，结合估价对象的类型，采用德尔菲法确定指标权重；③实体因素修正：主要难题在于土地级别和容积率的修正，其中土地级别我公司根据委估对象的地理位置图和其周边配套，结合成都市相关指导文件，确定委估对象和可比实例的土地级别及修正系数；因成都市未公开关于容积率修正的相关信息，所以我公司在参照了北京、重庆等地的《国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则》后，主要参考重庆市容积率修正细则进行容积率修正；④权益因素修正：主要在于土地剩余使用年限的修正，根据K=[1-1/（1+r)m ]/[1-1/（1+r)n ]的公式，难点在于土地还原利率的确定，这里采用了剩余法的技术，将房地产价值分离为土地和房屋两部分，进行简单的算术处理。

二、收益法的技术思路：通过求取估价对象未来若干年的正常年净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。收益法的关键在于报酬率的确定，在本次估价中，我公司采用市场提取法和安全利率加风险调整值法测算报酬率。①市场提取法的思路是通过市场上相同或类似房地产的资本化率, 来估计委估对象的资本化率。所以必须首先收集近期内类似房地产交易个案的交易价格及所产生的营业收益资料，再依据公式 V=

A?1n?*?1?()?，通过算术上的试错法反解出y；然后取所有交易案例租售y?1?y?比的平均值或者加权平均值即为所找的报酬率；②安全利率加风险调整值=无风险收益率 + 投资风险补偿 + 管理负担补偿 + 缺乏流动性补偿 - 投资带来的优惠，关键在于各累加因素的确定，估价过程中，通过对搜集到的委估对象的相关信息资料进行分析和复核来进行测算；③两者的权重，本次估价报告的报酬率侧重于市场提取法，其更能反映近期市场行情，两者的权重为90%和10%。

另外收益法中纯收益的年增长率也很关键，它对房地产价值的评估有直接影响。本次报告中，我公司通过对委估对象的财务状况的分析，确定其纯收益年增长率为5%。

三、成本法的技术思路：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

35

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的社会各项必要成本费用，加利润利息税金后扣除折旧，测算其计算价格，求取估价对象的现行价格。其基本公式为：积算价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润—折旧。

难点在于基准地价的修正，宗地地价＝宗地所在区域的基准地价×期日修正系数×土地使用年限修正系数×容积率修正系数×（1?影响地价区域因素及个别因素修正系数之和）×开发程度修正系数。①基准地价的确定关键在于正确划分土地级别，权益因素中已有讲述；②开发程度修正，需要根据基准地价中描述的开发程度来确定委估对象的开发程度，这个量化过程很复杂，因成都市没有相关公示信息，我公司采用专家打分法进行测评。另外管理费用和开发利润的比率，我公司根据管理人员的工资、公司的财务状况以及调查到的市场行情等资料，分别确定为3%和40%。

综上三条技术路线，测算的房地产价值差在范围之内，所以三条技术路线均是可行的，求取其简单算术平均值作为委估房地产价值。

七、附 件

1、房地产评估委托书复印件 2、《国有土地使用权证》复印件

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

36

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

3、房地产估价机构资格证书复印件 4、房地产估价机构营业执照复印件 5、估价人员资格证书复印件 6、图片资料

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

37

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

图片一 委估对象地理位置示意图

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

38

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

图片二 成都市地图

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

39

成都市伊杨房地产评估有限公司

地址：成都市武侯区一环路南一段24号 邮编：610065 电话：XXXXXXXXXXX E—mail:XXXXX

成都市武侯区万兴苑大厦写字楼转让估价报告

40

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/4jga.html