中发总部经济园定位报告1534356093 - 图文

中发总部经济园价格参考建议

一、 项目分析 1、

项目概述

项目位于真南路，普陀区桃浦物流园区内，项目占地76,232平方米，地上总建筑面积12万平方米，地下建筑面积3万平方米。一期由一幢17层即科技大厦和一幢12层的楼宇即创业大厦构成，另有一幢大跨度的玻璃景观商务建筑。两幢楼宇的1-2F层为商铺，3F以上为办公。玻璃建筑的1F为商业贸易、展示用途；2F为商务交流用途。

项目商铺可售部分为出售20年使用权，办公部分为全产权。 评析：

项目所在的桃浦地区是传统的轻工业加工和物流基地，近年来在区政府的大力推动下，形成了以未来岛为核心的现代物流基地。周边的国际包装印刷城、酒店产品批发市场均在各自行业内形成了一定的行业影响。项目的地理位置和区域环境都十分有利于工业产品的制造加工、贸易和物流仓储，但对于商品贸易的可行性则须视园区具体针对的行业方向而定。项目暂定的国际工业品服务、贸易、展示在桃浦地区仍是空白。

桃浦地区的办公氛围较淡，而且零售贸易不成气候，若以这两项弱势为基础，则在物业的售卖价格上则会受影响。物业售卖的另一重要影响因素就是大客户的引入，若有行业领导力的大客户进入则对物业销售是一大促进。

2、 项目定位

作为总部园区型的项目，开发商对于中发总部经济园的项目定位如下：

市场定位 上海市的国际工业产品与服务商贸、交易、展示的功能性市场 以中高端的工业产品与服务业态为主，以功能性的附属业态和产品核心定位 相关配套为辅 中端工业产品批发；高端工业产品零售；综合工业产品大型商经营核心定位 交会 功能定位 附属定位 相关配套定位 工业商贸的一站式服务区 办公、会展、餐饮、娱乐、休闲、会务、电子商务信息港等 注册办事中心；技术交易中心；招商交流中心 数控机床与装备；工业自动化技术与设备；电子技术与装备；工业产品及服务电力电工技术与设备；能源技术与设备；环保技术与设备；工业态定位 业安全技术与产品；信息技术与装备；工业科技创新服务等 中高档工业产品、技术和服务，以中档工业产品的批发、高档工业产品的定位工业产品零售为主。 层次 中高端的中小型工业产品、设备以实物发布、陈列为主； 中高端的工业技术以发布、演示、陈列为主。 开发商对于项目的各方面定位十分清晰，特别是针对的行业围绕开发商的本业展开，有很强大的资源优势，若开发商目前已开始招商工作，则项目前景十分乐观。

3、 物业产品分析

本项目的一期可售部分为科技大厦的商铺以及创业大厦的写字楼、商铺，总可售面积为59,926平方米，其中写字楼面积23,816平方米，商铺面积36,110平方米。 商铺部分

科技大厦地下1层-地面2层裙房，科技大厦北裙楼1-3层，创业大厦1-2层，1层有夹层，创业大厦北裙楼1-2层。目前开发商并未就这几部分的商铺进行分割，根据图纸，商铺部分做工业品的专业市场非常适合，广场部分可做活动之用，玻璃屋的商铺是很好的展示位。但商铺部分只能售卖20年使用权，对目标客户的抗性较大，价格折损较高。 办公部分

层高3.3米。根据开发商所提供的设计方案，本项目写字楼配置一般，为一般乙级写字楼标准。根据相关图纸，单元分割较为困难，标准层可分割的单元为三套，面积在400平方米左右。此面积段的办公单元在市场上较难去化的，但由于项目特殊，商铺部分仅有20年使用权，因此写字楼部分能否分割小产证是本项目操作的一个问题点。

二、 总部经济园区现状分析 1、 总部经济园区概述

总部经济是目前上海市政府大力推进的一个课题，首期在全市选了16个项目重点推进，其中新建项目11个，中发项目也在其内。

上海重点扶持16家总部经济基地 嘉定区 西郊生产性服务业聚集区 静安区 南京西路跨国公司总部楼宇 闸北区 东方环球企业中心 闸北区 市北国际行业协会 普陀区 中发总部经济园 长宁区 国际商务花园 青浦区 西郊总部经济园 青浦区 文体产业城 宝山区 钢铁总部 卢湾区 淮海路总部楼宇区 徐汇区 徐家汇总部经济楼宇区 浦东新区 陆家嘴金融贸易区 浦东新区 民营企业上海总部基城 松江区 大业领地－企业总部花园 闵行区 紫竹科学园区 闵行区 浦江智谷 在这些以总部经济为主题的物业项目内，分三大类型： ? 以制造、研发为可心的厂办式物业，如紫竹科学园区；

? 以办公为核心的独幢花园式办公园区，如大业领地、新希望的民营企业总部

基地、东方环球企业中心等；（此类型目前出现较多）

? 以商贸交流、贸易展示、办公为核心的综合型办公园区，如宝山钢铁物流基

地和本项目。

这些项目在操作过程中多是有某一行业的针对性，利于招商，也利于形成特色，达到产业链紧密衔接的目的，最大程度发挥产业集聚的规模化效应。 这些项目的操作方式有租有售，目前以销售型项目为主，由于产品特殊，园区定位也有方向性，因此价格制订方面并不参考项目周边的写字楼或商铺价格，而是以开发商的成本为导向，接受目标客户可以接受的价格范围，以需求导向为基础制定价格，本项目的价格制定也以此为基础，以本项目产品层次、功能、单元分割面积为基本定价依据，参考相关类似项目的价格。

2、 参考项目

金螯·国际印刷包装城 地址 项目定位 项目功能 平面布局 真南路1111号 包装印刷中央商务区 展示、办公、生产、居住 物业形态 总占地600亩，分三期滚动开发，一期占地83亩，建筑面积85,000㎡，建有大面积框架式现代展示区，与现代商务办公区2-6层14幢和12层小高层1幢，其中以5层建筑为主 交易、办公及居住一体化 产权出售 上市时间 2006年 一期现代展示区和现代商务区，02年接受预订，04年交付使用，06年拿到预售许可证 商业：售 16,000-20,000元/㎡ 租 1F 3-4元/㎡/天 金光集团、中国新雅集团，上海中凯印务有限公司 展销、教育培训、物流、电子商务、信息网络 办公：6,000元/㎡ 产品特点 租售模式 推案方式 价格参考 入驻企业 服务内容 大业领地－企业总部花园 地址 项目定位 项目功能 平面布局 上海松江工业区，东临东升港，南到文翔路，西至鼎源路，北到广富林路 总部集群花园 展示、研发、贸易、财务结算 物业形态 规划占地1800亩，建筑面积60万㎡，拥有500座4-9层总部花园，共分A、B、C、D四种物业形态。 A：总建筑面积1,250-1,550㎡，4-5层； B：建筑面积1,450-2,000㎡，6-7层； C：建筑面积2,000-2,200㎡，8-9层； D：建筑面积4,200㎡，9层 低密度、智能化、生态型 产权出售 上市时间 2007年 首推A区两种房型，4-5层，总建面1,250-1,550㎡ A区办公：5,000元/㎡ 分众传媒控股有限公司、许继集团、海正药业 税收优惠、定点班车、商务商业服务、餐饮文化娱乐 产品特点 租售模式 推案方式 价格参考 入驻企业 服务内容

浦江智谷 地址 项目定位 项目功能 平面布局 上海闵行区，西靠三鲁路、东依召楼路、南瀕沈庄塘、北临友谊河 节能型工业服务区 办公、研发 物业形态（一期） 办公楼：１号楼总建筑面积12,165㎡，１＃楼由两栋椭圆型塔楼组成，一层裙房将其连接；两栋塔楼分别为五层和六层，各设两台电梯；每栋塔楼标准层建筑面积为746㎡， 研发楼：共四幢，总建面为97,398㎡，单层建筑面积为5,800-6,800㎡ 生态、节能 租售并举 上市时间 2006年 首推一幢办公楼及四幢研发楼 售：11,000元/㎡ 租：2.5元/㎡/天 科勒集团电子研发部 项目审批、高新技术企业及技术成果转化认定、政策咨询、项目建设 产品特点 租售模式 推案方式 价格参考 意向企业 服务内容 上海西郊生产性服务业聚集区 地址 项目定位 项目功能 平面布局 上海嘉定区，北临金沙江路、南靠金华路、西接华江路、东接华南路 产业技术孵化中心、产品终端推广交流中心、企业总部积聚中心 产品研发、产品交流和公共服务 物业形态 产品特点 租售模式 推案方式 价格参考 入驻企业 服务内容 平均容积率为1.6，独立单元的建筑面积为1,500-3,000㎡之间，层数为6-10层。 综合性服务基地 产权出售 上市时间 2006年 一期包括综合楼、综合配套服务区和现代服务业用房20万平方米，于2006年10月投入使用 6,500元/㎡ 美国蓝霸汽配超市连锁有限公司(NAPA)和日本先锋电声器材公司 行业综合服务机构、政府事务中心、公共技术平台 钢铁总部基地 地址 项目定位 项目功能 平面布局 上海宝山区，友谊路1588号 钢铁企业总部基地 贸易、办公、物流、仓储，购物休闲 物业形态 产品特点 租售模式 推案方式 意向企业 总建筑面积约32万㎡，容积率仅1，包括8栋10-18层高层办公、56栋1,200-5,000㎡总部大楼 针对钢铁行业打造的园区 产权出售 上市时间 2007年 一期首推独栋总部大楼 除国内钢铁行业一些大中型企业表示要求入驻外，印度、俄罗斯等多个国家的有关企业已表达了愿意入驻的愿望 服务内容 钢铁交易中心、专业服务中心、会议展示中心、休闲娱乐中心

青浦文体产业城（奥世澜） 地址 项目定位 项目功能 平面布局 朱家角康园路399弄270号 中国体育产业的营销总部 展示、贸易、物流、研发 物业形态 产品特点 租售模式 推案方式 价格参考 商业规划 服务内容 总面积达630亩，内含1-4层沿街商铺，最小面积为150㎡ 规模大，以体育产业为主 出售 上市时间 2005年 首推世界名品直销区、世界名品专业区、大型会展中心 售：一期 5,200元/㎡（已售完） 二期 6,000元/㎡ 租：3元/㎡/天（一期） 世界名品直销店、名品主题沙龙、主题运动广场 产业采购平台、商务信息平台、物流仓储平台等12个平台

以上参考项目均是以办公为主要物业类型，价格并不参考周边普通办公楼价格，根据以上几项目的价格构成分析有以下特征：

独幢总部楼的价格在5,000-6,500元/m2 之间；小面积分割的高层写字楼价格略高，一般在7,000-10,000元/m2，视项目位置和楼宇配置而定。

3、 价格分析与建议 3.1商铺定价

3.1.1周边可比较参考案例：

总建筑主力商铺单面积元面积（㎡） （㎡） 开业 时间 项目名称 地理位置 租金/售价 项目备注 国际印刷包装城 真南路1111号（近祁连山路） 48万 25-217 售价：16,000-20,000元/㎡ 租金：3-4元/㎡/天 2004年 项目商业均以印刷包装产业，多以5层建筑为主，1层商铺，2层以上为办公 上海万润酒店设备用品市场 武威路259号（近景泰路） 6万 60-100 1F 1.2元/㎡/天 20042F 0.7元/㎡/天 年 仓储区 0.5元/㎡/天 商场集仓储、物流、销售、服务为一体，消费客户以江、浙、皖、沪为主 ? 国际印刷包装城是周边比较成功的项目。该项目商铺出租率高，基本按照立

项之初制定的“印刷、包装”主题，当前租金也达到了3－4元的水平。该项目的成功与开发商从事印刷业的背景有关，能够从行业的需求出发，因此成功的召集众多同行业商家入驻。

? 万润酒店设备用品市场项目属于旧厂房改造，形象略差，目前入驻率约65％，

还处于市场培养期。该项目从招商角度更趋于中低档专业批发市场，对本项目参考作用不大。

3.1.2租金建议

本项目商场出售有一个自身的限制，即“20年的使用权”出售。一般投资商铺，

投资者的收益由两部分组成：租金＋物业增值。本项目是使用权出售，对于投资者没有了物业增值，那么为了吸引购买，只能从租金角度为投资者设想。

我们认为购买20年使用权，实际上是投资者一次性向发展商支付了20年的租金，而投资者的收益是20年中所购物业出租给第三方（实际使用者）的租金溢出部分累加。由于此出售缺少可比案例，我们根据一般市场情况为投资者设定以下投资方案：（商场首层）

年租金（建面/m2/天）租金递增率入驻率租金收益折现率50%-30`%-10u?.7022.0032.5042.8053.108?c.358? %7～203.628?0%租金递增率一般为3%-4%，本项目取8%，是考虑了通货膨胀率每年5%。由于20年租金一次性支付，而收益是每月得到，因此投资方案中也考虑了折现率。 入驻率理论上不需要考虑，但本项目商场涉及售后返租，因此入驻率高低也将影响出售的价格。

根据上表推算，本项目地上一层商场地面层的出售价格12,200元/m2

其他楼层以位置楼层差异推算：

楼层 地上一层商场地面层 租金比 1 价格 12,200元/m2 地上一层商场空中夹层 地上二层商场 北裙楼地上一层商场 北裙楼地上二层商场 北裙楼地下一层商场

75% 65% 85% 60% 55% 9,100元/m2 7,900元/m2 10,300元/m2 7,300元/m2 6,700元/m2 3.2写字楼定价 周边项目分析

项目名称 国际印刷包装城 地理位置 总建筑面积（㎡） 主力商铺单元面积（㎡） 售价 开盘时间 项目备注 真南路1111号（近祁连山路） 48万 149-194 5,000-6,000 元/m2 2006 均为多层，住宅外观，住办一体 绿洲中环中心 金山江路、中环线 13.6万 （一期） 100-350 13,000元/m2（均价） 2007 甲级写字楼，地段较优越 周边缺乏可参考的同类写字楼，因此将与本项目同属普陀北区，国际包装印刷城与本项目同在桃浦区，园区性质也为主题类的专业市场，配套办公。由于专业主题的园区并非开放市场，有特定的客户群，客户群较为狭窄，定价依据为物业开发成本与消费者可承担价格结合。该项目办公部分较特殊，为多层建筑，办公与居住一体，办公部分还做小型生产加工用途。

另一参考项目为绿洲中环中心，为普通甲级写字楼，楼宇建造标准远高于本项目，客户方面没有特定的范围，属于一般针对咨询、贸易、广告等服务业的写字楼宇。此项目还未正式出售，预计07年初开盘，现报价13,000元/m2。

本项目分析

本项目实际也为主题园区型的物业，写字楼有特定客户，即主要为商场经商的客户和国际工业品相关企业，需求市场方面也非开放市场，此点与印刷城相似，定价基础也为成本导向法结合需求导向法。 对于写字楼部分开发商未确认的事项：

? 办公部分是否能办出产权证；

? 在可以办出产权证的前提下，写字楼的基本单元分割情况； ? 商业的主题确定。

在此两项事项确认后，我司建议价格会根据最后结果进一步调整。

由于诸多关键问题未定，因为我司以投资收益法测算价格，根据同类类似地段办公物业的租金水平，预计第一年租金可达1.5元/m2/天，初始两年使写字楼满租，维持1.5元/m2/天的租金水平，后两年每年8-10%的租金涨幅。

鉴于目前市场上并无写字楼使用权出售的现象，本案写字楼出售同样为纯投资项目，则建议价格在6,500~7,000元/m2左右。

? 办公部分是否能办出产权证；

? 在可以办出产权证的前提下，写字楼的基本单元分割情况； ? 商业的主题确定。

在此两项事项确认后，我司建议价格会根据最后结果进一步调整。

由于诸多关键问题未定，因为我司以投资收益法测算价格，根据同类类似地段办公物业的租金水平，预计第一年租金可达1.5元/m2/天，初始两年使写字楼满租，维持1.5元/m2/天的租金水平，后两年每年8-10%的租金涨幅。

鉴于目前市场上并无写字楼使用权出售的现象，本案写字楼出售同样为纯投资项目，则建议价格在6,500~7,000元/m2左右。

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