2012年我的《资产评估》复习所有资料由复习题，试卷，提纲，笔记，等 - 图文

第一节 资产评估报告的作用

一、资产评估报告的基本概念

（一）资产评估报告与资产评估报告书

资产评估报告是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。

资产评估报告有广义和狭义之分，狭义的资产评估报告即资产评估报告书。 （二）资产评估报告的类型（新增）

1.按照资产评估的对象划分，资产评估报告可以分为单项资产评估报告和整体资产评估报告。

2.按资产评估工作的内容可以分为正常评估、评估复核和评估咨询。

评估复核是指对其他评估师出具的评估报告进行评判分析的行为和过程。

评估咨询是对于评估对象结果的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究。

3.根据评估项目的目的和作用不同，资产评估可以分为追溯性评估、现值性评估和预期性评估。

这种划分是与评估报告中两个重要日期密切联系在一起的：

（1）基准日，它是对资产进行清查、核实以及作为确定取价标准的日期。 （2）出具报告日期，它指评估师完成这个评估过程出具评估报告的日期。 根据这两个概念，可以分别定义出：

（1）现值性评估。基准日与报告日期是相同（或接近）的。

（2）追溯性评估。评估基准日早于报告日。纳税、司法诉讼时常用。 （3）预期性评估。即资产未来价值评估。评估基准日晚于报告日。 【例题1?多选题】（2008）按照资产评估对象划分，资产评估报告可以分为（ ）。 A.正常评估报告 B.现值性评估报告 C.单项资产评估报告 D.评估复合报告 E.整体资产评估报告 [答疑编号111090101] 『正确答案』CE

『答案解析』1.照资产评估对象划分，资产评估报告可以分为单项资产评估报告、整体资产评估报告两类。

2.按资产评估工作的内容可以分为正常评估、评估复核和评估咨询。

3.根据评估项目的目的和作用不同，资产评估可以分为追溯性评估、现值性评估和预期性评估。

【例题2?单选题】（2009）将评估分为正常评估、评估复核和评估咨询是依据（ ）。 A.评估对象的不同

B.评估报告所提供内容和数据的繁简程度不同 C.注册资产评估师分工的不同 D.资产评估工作的内容不同 [答疑编号111090102] 『正确答案』D

『答案解析』根据评估工作的内容可以把评估划分为：正常评估、评估复核和评估咨询。

二、资产评估报告的作用

（一）它为被委托评估的资产提供作价意见。

该作价意见不代表任何当事人一方的利益，并且是一种专家估价的意见，具有较强的公正性和科学性，因而成为被委托评估资产作价的参考依据。

（二）资产评估报告是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。这体现了评估机构的工作成果。它是有偿服务。

1

（三）对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。有关管理部门通过审核资产评估报告书，可以有效地对评估机构的业务开展情况进行监督和管理，对评估工作中出现的不足加以完善。

（四）资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。 【例题3?多选题】（2009）资产评估管理机构对资产评估报告书的运用可以实现的目的有（ ）。

A.了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平 B.对评估结果质量进行评价 C.作为产权交易作价的基础资料

D.为国有资产管理提供重要的数据资料 E.作为支付评估费用的依据 [答疑编号111090103] 『正确答案』ABD

『答案解析』资产评估管理机构通过报告书可以实现：

（1）大体了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平。 （2）为国有资产管理提供数据资料

（3）了解国有资产占有和使用的状况及增减值变动状况。 （4）对资产评估结果质量进行评价

三、资产评估报告的回顾与分析

1.l991年国务院以91号令颁布的《国有资产评估管理办法》 ，规定资产评估机构对委托单位（指国有资产占有单位）被评估资产的价值进行评定和估算，要向委托单位提出资产评估结果报告书。

2.1993年，原国家国有资产管理局制定和发布的国资办发[1993]55号《关于资产评估报告书的规范意见》。

3.l995年，原国家国有资产管理局又制定和颁布了《关于资产评估立项、确认工作的若干规范意见》。

4.1996年5月7日，国资办发[1999123号文件转发了中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见（试行）》，规定了资产评估报告书及送审专用材料的具体要求，以及资产评估工作底稿和项目档案管理。

5.1999年，财政部财评字[1999]91号文件颁布的关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知，对原有的资产评估报告有关制度做了进一步修改完善。

第二节 资产评估报告的内容及其编制

一、资产评估报告的内容

1.拥有被评估资产的公司或权利人的名称 2.资产评估的对象和范围 3.评估目的和基准日

评估结果是为评估目的服务的，在评估报告书中应写明评估目的。

评估基准日对评估的时点作了规定，评估基准日的选取也应根据评估特定的行为确定。离实践特定目的越接近越好。 4.定义价值类型

每一个评估价值都是其持和量的统一，所谓的质，就是价值类型。市场价值、在用价值、投资价值、清算价值等。

5.列出评估方法及其重要参数确定依据和过程

对某项评估值的选取有正当的渠道，保证它的客观性。 6.评估结论

它是资产评估报告的最终要求，评估结论应清晰、明确地列示，必要时应有一定的说明。 7.重要的声明

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资产评估结论是依据前述各要素获得。为了更好地使委托者及报告使用者有效使用评估报告和规避评估师风险，评估报告中还应就评估过程中相关事项做重要声明。

二、资产评估报告的编制与审核 （一）资产评估报告的编制

1.评估资料的分类整理。大家共同合作的结果，为反映评估全过程，需按步骤分类整理相关资料。

2.评估资料的分析讨论。

3.评估资料的汇总和评估报告的编排。

4.评估报告先由项目经理（或负责人）审核，再报评估机构经理（负责人）审核签发，必要时组织有关专家会审。

（二）资产评估报告的责任制度（新增）

根据评估报告签字制度的要求，注册资产评估师、项目负责人、项目复核人、法定代表人应分别在资产评估报告书上签字，承担相应的责任。

在中国境内的资产评估机构，出具报告应有资产评估机构法定代表人（或合伙人）和至少两名注册评估师签字。

同时资产评估机构必须盖章。

1.项目负责人着重从自身基本职责和操作实务的角度审核评估报告。具体要求：

（1）根据上级关于资产评估报告结构的规定，从总体结构上审核评估报告正文的编制是否达到要求。

（2）通过审核评估报告，回顾本项目开展评估的全过程，发现疏忽不妥之处，及时弥补。 （3）重点审核评估结果，保证其科学性、准确性、客观性、公正性、有效性。

2.项目复核人报告的审核尤为重要。有关国家评估准则中规定：项目复核人应承担与项目负责人相同的责任。具体要求：

（1）项目复核人要在项目负责人初步审核的基础上，对已初步修正的评估报告再次就以上审核内容进行审核。

（2）对评估报告的审核，要结合审核评估说明，保持二者的一致性，防止初审后再出现错漏之处。

（3）项目复核人审核的关键之点也是评估结果。 （4）对评估报告的文字等进一步审核、改正。

3.法定代表人要对评估报告进行最后的把关，应在项目负责人、项目复核人审核的基础上，着重从政策上、原则上、业务规程招待和评估结果的科学性上把关。具体要求： （1）审核报告是否符合合法性原则。 ①委托方的委托依据、所提供的文件和材料是否充分、可靠； ②本所开展评估的全过程是否符合上级规定的资产评估操作规范要求； ⑧评估结果的获得是否符合国家和政府主管部门的法律、法令和法规精神； ④本评估报告是否体现了本所在该项目评估中恪守职业道德、坚持原则、秉公执业的形象。 （2）狠抓涉及本项目评估的实质性内容的审核。包括 ①进一步审核报告所表述的评估目的是否明晰； ②评估范围和对象是否确切；评估过程和步骤是否合乎要求； ③评估原则和评估依据是否正确；评估基准日的选定是否可行； ④特别是评估结果是否切合实际，有没有不妥当或考虑不周之处；对报告所列各类资产和负债以及总资产、净资产的评估价值是否科学、正确； ⑤委托方是否接受； ⑥资产的增值或减值是否合理，等等。

（3）对评估报告从总体结构等方面作最后的审核。

第三节 资产评估报告的运用

一、委托方对资产评估报告的运用

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1.作为产权交易作价的基础材料。

2.作为企业进行会计记录的依据。按评估值对会计账目的调整必须由财政部门批准。 3.作为法庭辩论和裁决是确认财产价格的举证材料。 4.作为支付评估费用的依据。

二、资产评估管理机构对资产评估报告书的运用

1.一方面能大体了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平。 2.另一方面，也是对资产评估结果质量进行评价。 3.还能为国有企业管理提供重要的数据资料。（了解相关资产占有使用情况）

三、有关部门对资产评估报告书的运用（新大纲增加内容）

使用报告的有关部门包括：证券监督管理部门、保险监督管理部门、工商行政管理、税务、金融和法院等有关部门。

（一）证券监管机构可以依据评估报告书，对新股发行或配股进行相关审核。

比如，按要求，公开发行股票公司（上市公司）信息披露至少要列示以下各项资产评估情况：

1.按资产负债表大类划分的公司各类资产评估前账面价值及固定资产净值； 2.公司各类资产评估净值； 3.各类资产增减幅度；

4.各类资产增减值的主要原因。

（二）其他机构也会利用报告书实现其管理的职能。

全国2011年4月自学考试资产评估试题

课程代码：00158

一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1、资产评估主体是指（ ）

A、被评估资产占有人B、被评估资产C、资产评估委托人 D、从事资产评估的机构和人员 2、评估资产的“在用价值”依据的是资产评估的( ) A、供求原则B、替代原则C、贡献原则D、最佳使用原则 3、下列原则中，不属于资产评估工作原则的是( ) ．．．A、独立性原则B、客观性原则C、预期性原则 D、科学性原则 4、在资产评估中，市场法较适用于( )

A、专用设备B、大部分无形资产C、通用性较强的资产D、受地域、环境等严格限制的资产 5、为节省资源和减少污染，政府规定年产1万吨以下的造纸厂一律关闭，由此造成生产能力在l万吨以下的造纸设备产生贬值。这种贬值属于( )

A、功能性贬值B、实体性贬值C、破产清算贬值 D、经济性贬值

6、被评估资产为一台年产某产品8万件的生产线，经市场调查，类似年产量为15万件的生产线的成本为25万元。如果该类生产线的规模经济效益指数为0.7，被评估资产的重置成本约为 A、16.10万元B、17.35万元C、19.20万元 D、24.00万元

7、某资产于1998年5月购进，2008年5月评估时名义已使用年限为10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作16小时，该资产实际每天工作15小时(一年按360天计算)，由此可确定该资产实际已使用年限约为( ) A、8.8年B、9.4年C、9.6年D、10.0年

8、某评估机构对一大型机械厂进行评估。该企业固定资产中有同类机床300台，账面原值 3000万元，评估人员将其中的10台机床作为样本进行了详细评估，该10台机床的重 置成本为120万元，其账面原值为100万元。若被评估的300台机床的成新率平均为

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60％，则该300台机床的评估值最接近于( ) A、1840万元B、2160万元C、3066万元D、3600万元 9、机器设备的经济寿命是指机器设备( )

A、从评估基准日起到机器设备不能正常工作所经历的时间

B、从评估基准日起到继续使用在经济上不合算为止所经历的时间 C、从机器设备开始使用起到机器设备不能正常工作所经历的时间

D、从机器设备开始使用起到继续使用在经济上不合算为止所经历的时间

10、被评估设备购建于2000年，原始价值300万元， 2005年进行更新改造，投入了30万元。2008年对该设备进行评估，假设从2000年至2008年该类设备的价格每年上升10％，该设备的尚可使用年限经检测为15年，则该设备的成新率约为( ) A、60％B、62％C、63％D、66％

11、一台数控机床，重置成本为200万元，已使用2年，其经济寿命为20年，现该机床的数控系统损坏，估计修复费用为18万元，其他部分工作正常。该机床的实体性贬值额约为( ) A、l8万元B、20万元C、36万元D、38万元

12、下列关于国家规定的土地使用权出让最高年限的表述，正确的是( ) A、旅游业用地30年B、商业用地40年C、居住用地50年 D、教育用地70年

13、被评估土地使用权年限为50年，参照物土地使用权年限为40年，折现率为10％，则土地使用年限修正系数为( )

A、0.968B、0.986C、1.014D、1.033

14、在建筑物评估中，影响建筑物价值的决定因素是( ) A、物理因素B、环境优劣C、经济地理D、新旧程度

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15、某宗土地，土地单价为3000元/m，该宗地容积率为2，建筑面积为150平方米，则楼 面地价为( )

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A、20元／mB、150元／mC、300元／mD、1500元／m

16、某无形资产转让中，确定的销售利润分成率为40％，已知该类产品的销售利润率为20％，则该无形资产转让的销售收入分成率为( ) A、4％B、8％C、10％D、20％

17、某企业生产A产品，生产成本为6元／件，售价为8元/件，年销售量为10万件；如果使用了B专利技术，原材料利用率更高，生产成本下降为5.5元／件，产品性能更好，销售价格可以提高到8.5元／件，年销售量可达1l万件。则该专利技术的年超额收益为( ) A、5万元B、7万元C、9万元D、13万元

l8、专有技术评估中的条件百分比的含义相当于( ) A、成新率B、实体性贬值率C、折现率D、资本化率

19、将流动资产归结为货币类、实物类、债权类和其他流动资产四种类型是根据流动资产的( )

A、流动性B、存在形态C、变现能力D、周转速度

20、企业某项在用低值易耗品，原购入价格为1200元，企业采用五五摊销法，账面价值为600元。该项低值易耗品已使用6个月，预计还可使用半年，目前全新的同类型的低值易耗品现行市价为1000元，则该项低值易耗品的评估价值应为( ) A、500元B、600元C、1000元D、1200元

21、某企业向甲企业售出材料，价款为80万元，商定6个月后收款，采取商业承兑汇票结算。该企业于3月5日开出汇票，并经甲企业承兑，汇票到期日为9月5日。现对该企业进行整体评估，基准日定为7月5日，由此确定贴现日期为60日，贴现率按月息6％。计算，则该应收票据的评估值为( )

A、0.96万元B、79.04万元C、80.00万元 D、81.92万元

22、被评估资产为长期债券，总面值100万元，期限为10年，年利率为15％，单利计息，每两年支付一次利息，到期还本。截至评估基准日已过去6年，若折现率为10％，则该债券的评估值最接近于( )

A、91万元B、109万元C、114万元D、134万元

23、被评估企业拥有甲企业发行的普通股票100万股，每股面值10元，预计今后两年内第一年

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的股利率为12％，第二年的股利率为15％，两年后即可上市流通，每股市场价可达60元。若上市后立即出售，折现率为10％，则该被评估股票的评估值最接近于( ) A、4731万元B、5192万元C、5950万元 D、6230万元

24、反映企业运营能力指标之一的存货周转次数的计算公式为( ) A、存货周转次数= B、存货周转次数=存货周转天数×360 C、存货周转次数= D、存货周转次数= 25、下列各项中，不属于企业价值评估收益预测方法的是( ) ．．．A、产品周期法B、综合调整法C、资产基础法 D、时间序列法

26、某企业长期负债与权益资本的比例为6.5∶3.5，借款利息为6％，经测定，社会无风险报酬率为3％，社会平均资产收益率为8％，该企业所在行业的β系数为1.2，企业所得税税率为25％，则采用加权平均资本成本模型计算的折现率最有可能为( ) A、6.08％B、6.70％C、7.05％D、7.34％

27、需要确定资产过去价值而出具的评估报告属于( )

A、现值性评估报告B、评估复核报告C、追溯性评估报告 D、预期性评估报告 28、资产评估报告中，准确描述评估目的是为了准确界定( )

A、资产的归属B、评估结论的含义边界C、资产的特征 D、评估基准日

29、对特定评估目的、特定资产类别(细化)评估业务以及对评估中某些重要事项进行规范的准则属于( )

A、基本准则B、程序性准则C、专业性准则 D、评估指南 30、资产评估业较为理想的管理模式是( ) A、政府管理 B、行业自律管理 C、政府监管下的行业自律管理 D、政府管理为主，行业自律为辅 二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 31、成本法应用的前提条件有( )

A、应当具备可利用的历史资料B、需要一个充分发育、活跃的资本市场 C、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的资产

D、形成资产价值的耗费是必需的E、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的 32、下列因素中，与重置成本的构成要素有关的有( ) A、评估对象B、评估时点C、评估前提D、评估地点E、评估目的 33、在无形资产评估中，决定最低收费额的因素有( ) A、重置成本B、替代成本C、机会成本D、沉没成本E、历史成本 34、下列会计核算方法中，对于材料评估的评估结果没有影响的有( ) ．．A、先进先出法B、后进先出法C、加权平均法 D、移动平均法E、个别计价法 35、委托方对资产评估报告的运用主要体现在( )

A、作为企业进行会计记录的依据B、作为归集评估档案资料的重要信息来源 C、作为支付评估费用的依据D、作为法庭辩论和裁决时确认财产价格的举证材料 E、作为产权交易作价的基础资料

三、名词解释(本大题共2小题，每小题3分，共6分) 36、更新重置成本37、评估复核

四、简答题(本大题共2小题，每小题7分，共14分)

38、如何理解市场价值?39、一份合格的资产评估报告至少应该包括哪些内容? 五、计算题(本大题共4小题，每小题10分，共40分)

40、被评估设备是于2004年1月1日进口的大型设备，账面原值为人民币2219.38万元，其中以美元支付的设备购置款(离岸价)折合人民币1500万元，境外运输及保险费占离岸价的1.5％，设备进口时的关税税率为17％，增值税率为17％，银行手续费为到岸价的1％，国内运杂费为人民币20万元，安装及配套费用共计人民币100万元，进口时美元与人民币的汇率为1∶8.2，评估基准日为2008年1月1日。

评估人员在评估中了解到，设备生产国同类设备在4年中价格上升了5％，境外运输及保险

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费仍为离岸价的1.5％，评估基准日该设备的进口关税税率下降至10％，增值税率仍为17％，银行手续费率也未发生变化。对国内调查得知，4年中各种费用物价指数均发生了较大变化，其中安装配套费用2004年1月1日的定基物价指数为108％，2008年1月1目的定基物价指数为116％，运杂费用价格指数自2004年起均在上一年的基础上递增1％。经对设备情况调查鉴定得知，该设备与现有同类新设备相比，每年增加运营成本20万元，今后该设备若保持100％的利用率，则尚可使用12年。评估基准日美元对人民币的汇率为1∶7，企业所在行业的正常投资回报率为10％，企业所得税率为25％。 要求：(1)计算该设备的重置成本； (2)计算该设备的评估值。

(计算结果以“万元\为单位，保留两位小数)

41、某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。 相关资料如下：

(1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元／平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等；

(2)土地开发费为80元／平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入； (3)税费主要为耕地占用税，按5元／平方米计征，其他税费不计； (4)二年期贷款利息为10％； (5)利润率为20％；

(6)土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25％。 要求：估算以下两种情况的土地单价和总价。 (1)无限年期土地使用权价格；

(2)50年期土地使用权价格(假设折现率为10％)。 (计算结果以“元”为单位，保留两位小数)

42、某企业转让生产某药品的技术，经评估人员收集获得以下资料：该企业与购买方共同享有该项技术，双方的设计生产能力分别为年产400万单位和100万单位；该技术系该企业三年前从外部引进的，账面价格为2000万元；根据该类技术的更新速度和产品的市场情况判断该技术还可以使用7年；近3年来，物价每年环比上涨10％；由于购买方生产能力较为强大，其投产后将占领一定市场份额，出让方为此在未来7年预计每年将减少纯收益约为30万元；另外，该技术转让后，该企业为保持技术领先，需要立即追加费用100万元。 要求：若折现率取10％，请计算该企业转让该技术的最低收费额。 (计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

43、某企业2007年利润表反映实现的净利润为95万元，补贴收入50万元(包括企业增值税出口退税30万元和因洪灾政府专项补贴20万元)；营业外支出30万元(为企业遭受洪灾的损失支出)。经分析，预计从2008年至2012年企业的净利润将在2007年正常净利润水平上每年递增1％，从2013年到2017年企业净利润将保持在2012年净利润水平上。企业将在2017年底停止生产、整体变现，预计变现值约为140万元。若折现率为10％，企业所得税税率为25％。 要求：评估2007年12月31日该企业的价值。 (计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

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2010年4月资产评估试卷

一、单项选择题

1、 一般地说．资产评估是指通过对资产某—（ ）价值的估算，从而确定其价值的经济活动。 A、时期B、时点 C、时段D、时间

2、下列选项中，在分类上属于无形资产，但是在评估方法、准则适用等方面又不同于无形资产的是 A、土地使用权 B、版权 C、非专利技术 D、商誉

3、最大最佳效用是基于资产评估的 A、继续使用假设 B、持续经营假设 C、公开市场假设D、清算<清偿)假设

4、在下列资产中，最适宜采用成本法评估的资产是 A、无形资产B、资源性资产 C、企业整体资产D、自制专用设备

5、下列计算重置成本的方法中，计算结果必然属于复原重置成本的是 A、重置核算法 B、功能价值法 C、点面推算法D、物价指数法

6、评估某企业的通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备1O台，估算其重置成本之和为50万元，而该10台具有代表性的通用设备历史成本之和为25万元，该类通用设备账面历史成本之和为800万元，则该类通用设备重置成本为 A、750万元B、850万元 C、1500万元 D、1600万元

7、某企业若能继续经营3年，每年的收益预计分别为300万元、400万元、200万元。营 业终止后预计可回收500万元。假设折现率为6％，则该企业的评估值应为 A、419.8万元 B、806.9万元 C、1226.7万元 D、5806.9万元

8、被评估设备年生产能力为100万件，成新率为60％，已知一台年生产能力为80万件的同类全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于 A、58万元B、90万元 C、120万元 D、150万元

9、某企业2000年从美国引进一条生产线，当年投入生产。设备进口总金额为100万美元，国内配套设施费40万元人民币，其他费用15万元人民币。2003年进行评估，决定采用物价指数法测算其重置成本。经调查了解到：该设备从进口到评估基准日在其生产国的价格上升了10％，国内配套设施价格上升了5％，其他费用上升了4％，评估基准日该设备的进口关税等税收额为20万元，人民币汇率为1:8。该生产线的重置成本应为 A、890.5万元 B、900.5万元 C、937.6万元 D、957.6万元

10、被评估设备与同类采用新技术生产的设备相比，生产量相同的条件下，每年需增加成本 10万元，在正常条件下，该设备尚可使用3年．企业所得税率为25％，若折现率为10％， 则该设备的功能性贬值最接近于 A、19万元 B、23万元 C、25万元D、30万元

11、某冰箱生产线，设计能力为年产冰箱1万台，每台冰箱的生产成本为2000元。评估时，预计未来5年内，每台冰箱成本上升15％，但销售价由于竞争原因只能上升相当于成本的10％，企业所得税率为25％，若折现率为10％，则该生产线的经济性贬值额约为 A、254万元 B、284万元 C、290万元 D、379万元

12、下列选项中，属于影响房地产价格的一般因素是 A、居民收入水平B、交通便捷程度 C、公用设施完备程度D、地形地质因素

13、现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为2900元／m2、2800元/m2、2300元／m2、 1500/m2．其容积率分别是3.0、2.5、2.0、1.5。如果四宗土地其他条件完全相同，则在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是 A、甲 B、乙 C、丙 D、丁

14、采用收益法评估土地时，收益额应该是

A、过去的实际收益额 B、过去的客观收益额 C、将来的实际收益额D、将来的客观收益额 15、某宗土地取得费2000万元，全部为开发商投入，开发期2年，开发费3000万元，其中第一年投入2000万元，利息率为10％，则用成本法评估土地时的利息为 A、500万元 B、700万元 C、750万元 D、1000万元

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16、某企业转让一项专利技术，在研制开发过程中发生如下费用支出：耗费材料15万元，专用设备折旧2万元，通用设备折旧1万元，咨询鉴定费4万元，培训费3万元，管理费5万元．应分摊的公共费用及水电费2万元，技术转让过程中应缴纳的营业税1.5万元。则该项专利技术的间接成本为 A、8万元B、14万元 C、16万元 D、34万元

17、一般而言，专有技术具有实用性、新颖性、价值性和 A、独占性 B、保密性 C、时间性 D、可转让性

18、我国商标法规定商标注册的有效期为 A、5年 B、10年 C、20年 D、无限期

19、评估流动资产时，无需考虑功能性贬值是因为

A、流动资产形态多样化 B、流动资产评估是单项评估 C、流动资产数量大，种类多 D、流动资产周转速度快

20、企业某项在产品的账面成本为20万元，经分析，其中不舍理的费用约占5％。经了解，该项在产品的数量为200个，完工率为60％，其中2个为废品，预计回收价格为每个200元，产成品的重置成本为每个1600元．则该在产品的评估价值最接近于 A、19.00万元 B、19.05万 C、19.20万元D、19.24万元

21、应收账款评估中按应收账款拖欠时间的长短，分析判断可回收金额和坏账的方法是 A、坏账估计法 B、信用分析法 C、分类判断法 D、账龄分析法

22、甲企业拥有乙企业发行的3年期非上市债券面值1000万元，年利率10％，复利计息，到期一次还本付息。现对甲企业进行评估，评估时该债券距到期日还有2年，若折现率为8％，则该债券的评估值最接近于 A、1114.5万元B、1141.0万元 C、1454.0万元 D、1455.0万元

23、股票的内在价格是 A、每股净资产额 B、每股总资产额 C、未来每股收益的折现值 D、每股净利润 24、从产权的角度，企业评估的一般范围应该是企业的

A、有效资产B、产权主体自身占用及经营的资产 C、整体资产D、全部资产

25、待评估企业未来5年的预期收益额分别为25万元、28万元、30万元、32万元和35万元．假定从第6年起，每年预期收益额稳定在35万元水平。根据资料确定国债利率为5％，风险报酬率为5％．资本化率为8％，采用分段法估算的企业整体评估价值最有可能是 A、329万元B、384万元C、462万元 D、549万元

26、假定社会平均资产收益率为7％，无风险报酬率为25％，被评估企业所在行业平均风险与社会平均风险的比值为1.2，则用于企业价值评估的折现率为 A、5.4％B、7.0％C、7.9％ D、8.4％

27、评估基准日早于报告目的评估报告是属于 A、追溯性评估报告B、现值性评估报告C、预期性评估报告D、限制性评估报告 28、确定评估基准目的主体是 A、评估机构负责人B、注册资产评估师 C、评估委托方 D、资产占有方

29、实现评估行业统一管理的基础是制定 A、统一的评估准则B、统一的评估管理办法C、统一的评估程序 D、统一的管理模式 30、我国资产评估管理由重视机构管理、项目管理向注重资产评估人员管理转变的标志是 A、《资产评估基本准则——职业道德准则》的颁布 B、资产评估机构实行专营化 C、实行注册资产评估师制度 D、中国资产评估协会的成立 二、多项选择题

3l、资产评估的特点包括 A、现实性 B、替代性 C、市场性 D、公正性 E、咨询性

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32、收益法应用的前提条件有 A、应当具备可利用的历史资料

B、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的资产 C、资产形成价值的耗费是必需的

D、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的

E、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料是可搜集到的

33、我国现行会计制度按周定资产的使用特性将其分类，对机器设备而言，有

A、生产经营用机器设备 B、未使用机器设备C、自制设备D、租出机器设备E、通用设备 34、一般来说，无形资产的成本项目包括 A、创造发明成本B、法律保护成本C、发行推广成本D、转让交易成本E、机会成本 35、按资产评估内容划分，资产评估报告可以分为

A、正常评估报告B、评估咨询报告 C、单项资产评估报告 D、评估复合报告 E、整体资产评估报告 三、名词解释

36、追溯性评估37、行业自律管理模式 四、简答题

38、简述市场法的含义及其应用的前提条件。39、如何评估应收账款? 五、计算题

40、被评估设备购置于1998年4月，购置价为200万元，在不停产的情况下，于2000年4月对该设备做了一定的技术改造，投资15万元给设备增添了一个深加工配套装置。2008年4月进行评估，2008年4月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严重受损。经有关技术人员检测，认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2％，传动齿轮的现行购买价格为5万元。调换费用(包括因调换而造成的停产损失)约2万元。评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为106％，2000年的定基物价指数为108％，2008年的定基物价指数为118％。

要求：

(1)计算被评估设备的重置成本；

(2)计算该设备的有形损耗(或成新率)及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

41、待评估地块为—待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合， 允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50％，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。

估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～14层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6％，利润率为20％，租售费用及税金综合为售楼价的5％。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000/平方米，住宅楼/2000元，平方米，折现率10％。 要求：

(1)以评估基准点2009年8月为时间点，计算总楼价： (2)计算该时点的总建筑费； (3)计算该对点的专业费； (4)计算该时点的税费：

(5)计算该时点的利润和地价。(计算结果以“元”为单位，取整) (提示公式：地价=楼价-建筑费-专业费-利润-税费)

42、某企业许可一项技术给联营企业使用．该技术的重置成本为200万元，适用的成本利润率为400％；联营企业其它投资的重置成本为5000万元，适用的成本利润率为10％。该技术已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，该产品成本为120元/件，该产品价格在甲类地区为180元/件，乙类地区为170元/件，丙类地区为160元/件。目前该产品年销售量

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为2万件，其中甲类地区为8000件，乙类地区为7000件，丙类地区为5000件。经分析，该技术的剩余经济寿命为8年，售价和成本变化不大，故不考虑其变化(折现率为12％，所得税率为25％)。 要求：计算该项技术的利润分成率和评估值。(计算结果以“元”为单位，取整)

43、某企业拟产权转让，需评估。经预测，其未来5年的净利润分别为120万元、130万元、 150万元、160万元和200万元。从第六年起，每年的净利润稳定在200万元的水平上。该企业资产包括流动资产、固定资产及无形瓷产，其评估值分别为180万元、830万元和480万元．该企业负债的评估价值为20万元。若折现率与资本化率均为10％。

要求：计算该企业的商誉价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

试题答案

一、单项选择题

1-5B ACDD 6-10DCBDA 11-15BAADC 16-20ABBDB 21-25DBCDB 26-30CACAC 二、多项选择题

31、ACDE 32、BD 33、ABD 34、ABC 35、ABD 三、名词解释

36、是指需要确定资产过去价值的评估．即评估基准日早于报告日。(2分)在资产纳税、司法诉讼等情况下．经常需要进行该类型评估。

37、是指资产评估行业置于社会自发形成的行业协会管理之下，资产评估业的发展依赖于评估业内形成的准则和规范进行。 四、简答题

38、市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 市场应用的前提条件：

(1)需要一个充分发育、活跃的资产市场。

(2)参照物及其被评估资产可比较的指标，技术参数等资料是可收集到的。

39、应收账款评估值确定的基本公式为：

应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失

首先，确定应收账款账面价值。评估时可以根据债权资产的内容进行分类，并根据其特点内容采取不同的方法进行核实。

其次，确认已确定的坏账损失。已确定的坏账损失是指评估时债务人已经死亡或破产倒闭而确实无法收回的应收账款。

第三，确定预计坏账损失。应对应收账款回收的可能性进行判断，一般可以根据企业与债务人的业务往来和债务人的信用情况将应收账款分为几类，井按分类情况估计应收账款回收的可能性。 五、计算题

118%?????40、(1)重至成本?200??15??222.64?16.39?239.03(万元)

106%????? (2)加权投资年限=(222.64×10+16.39×8)÷239.03=2357.52÷239.03=9.86(年)

????? 损耗率?[239.03?????????7]?239.03

???????? =(234.2494×49.65％+7)+239.03 =(116 30+7)+239.03 =51.58％

评估值=239.03×(1-51.58％)=115.74(万元)

41、总楼价?(4000?????????????????(2000?12000)?(1?10%)?2 =8000000×O.8264+2400000O×O.8264=26444800(元)

总建筑费?(10000000?60???????????0.5?(10000000?40%)?(1?10%)?1.5 =6000000÷1.0488+4000000÷1.1537=9187930(元) (3)总专业费=总建筑费×6％=9187930×6％=551276(元)

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(4)税费=26444800×5％=1322240(元)

(5)利润=地价×20％+(9187930+551276)×20％=1947841+0.2地价 地价=26444800-9187930-551276-1322240-1947841-0.2地价 即：

1.2×地价=13435513 地价=11196261(元)

利润=1947841+O.2×11196261=4187093(元) 42、(1)计算技术的约当投资量

2000000×(1+400％)=10000000(元) (2)计算购买方的约当投资量

50000000×(1+10％)=55000000(元) (3)计算利润分成率

10000000÷(10000000+55000000)=15％ (4)该产品的平均价格

(180×8000+170×7000+160×5000)÷20000=171.5(元) (5)年利润额

(171.5-120)×2000O×(1-25％)=772500(元) (6)评估值

772500?15%?[1?1(1?12%)8]?575625(元)

43、(1)采用收益法计算企业整体价值： [1201301501?10%?(1?10%)2?(1?10%)3?160(1?10%)4?200(1?10%)5?20010%+(1?10%)5] =109.091+107.438+112.697+109.282+124.184+1241.843 =1804.54(万元) (2)计算商誉价值：

商誉价值=1804.54-(180+830+480-20) =334.54(万元)

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全国2009年4月高等教育自学考试

资产评估试题 课程代码：00158

一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1．资产评估强调确定评估基准日，其体现了资产评估的特点是（ ） A．预测性B．公正性C．咨询性D．现实性

2．评估资产的“在用价值”主要依据的是（ ） A．贡献原则B．替代原则C．最佳使用原则D．预期原则

3．某设备购于2003年1月，2007年1月进行资产评估。该设备在每天工作8小时的情况下，可以连续工作10年。被评估设备的利用情况为每天工作12小时，但每年有2个月的季节性停产。则该设备的成新率为（ ） A．40%B．50%C．60%D．70%

4．某资产预计前三年的纯收益分别为3万元、2万元、1万元，第四年开始每年为3万元，折现率为10%，该资产的评估值约为（ ） A．26.7万元B．27.0万元C．27.7万元D．30.0万元

5．新型号的手机、个人计算机等电子类产品大量出现，从而导致原有型号的该类商品迅速降价，这种贬值或损耗在资产评估中称为（ ） A．实体性贬值B．功能性贬值C．有形损耗D．经济性贬值

6．某企业一批设备需要评估，该批设备的配置、型号、购置时间、使用情况都大致相同。该批设备的购置成本为600万元。评估人员从中选择出5台设备进行评估，这5台设备的购置成本为80万元，重置成本为100万元，则该批设备的重置成本为（ ） A．480万元B．700万元C．750万元D．800万元 7．同一项资产用两种或者两种以上的方法进行评估，会得到两种或者两种以上的评估结论，这时候应该（ ）

A．选择评估值最高的方法和结论 B．选择评估值最低的方法和结论

C．把各个评估值进行算术或者加权平均

D．由评估人员根据价值类型等因素从中选择一个

8．在同时计算某台机器设备的复原重置成本和更新重置成本时，两者相同的方面在于（ ）

A．工艺B．设计 C．材料 D．价格

9．运用物价指数法估算设备的重置成本，只考虑了（ ） A．时间因素B．地域因素C．功能因素D．技术因素

10．采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是（ ） A．材料价格没有大的波动 B．预算定额没有调整

C．建筑物原工程量是合理的

D．具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料

11．从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于（ ） A．市场法B．成本法C．剩余法D．收益法

12．某种型号的设备与采用新技术生产的新型设备相比，每年多耗电5000度，每度电0.6元，该设备可使用10年，企业所在行业的平均投资收益率为10%，企业所得税率为25%。该设备的功能性贬值约为（ ）

A．18435元B．13825元C．13586元D．2250元

13．企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是（ ） A．国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司 B．国有企业破产或出售

C．国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营

D．在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业

14．有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10%，则该宗土地的评估值最接近于（ ）

A．127.70万元B．139.55万元C．150.00万元D．175.00万元 15．标定地价是（ ）

A．省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格 B．市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格

C．省政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格 D．市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格 16．下列无形资产中，属于不可确指无形资产的是（ ） A．专营权B．土地使用权C．商标D．商誉

17．某发明专利权已使用了4年，尚可使用2年。目前该专利权的贬值率为（ ） A．66.7%B．50.0%C．33.3%D．25.0%

18．无形损耗对无形资产的影响在于（ ）

A．使用价值B．已使用年限C．价值D．名义使用年限 19．下列不属于无形资产成本特征的是（ ） ．．．A．弱对应性B．共益性C．不完整性D．虚拟性

20．被评估的某材料系最近购入，当时共购入300件，单价600元，共发生运杂费等6000元，经盘点，该材料尚余200件，则该批材料的评估值为（ ） A．126000元B．124000元C．122000元D．120000元

21．某企业前三年发生的坏账损失分别为100万元、110万元、120万元；前三年的应收账款余额分别为2000万元、2100万元、2200万元。则该企业的坏账占应收账款的百分比为（ ）

A．5.00%B．5.18%C．5.24%D．5.45%

22．一批在产品为某种零部件2000件。由于该产品已经停产，故无继续加工的价值，也无法对外销售。该零部件系某种金属铸造而成，每件净重20千克，实耗金属材料22千克，加工费用为每件100元。金属材料系3个月前购入，单价为15元/千克，现在市场价格为18元/千克。则该批在产品的评估价值为（ ） A．660000元B．720000元C．792000元D．860000元

23．在用低值易耗品评估中，确定成新率使用的方法从本质上讲是成本法中计算成新率的（ ）

A．观察法B．使用年限法C．修复费用法D．专家鉴定法

24．被评估资产为某一股份公司非上市股票10000股，每股面值1元，账面价格为每股1.5元。该股票过去每年股息为02元/股，经评估人员分析，该公司将来可以保持该股利水平不变。评估时银行1年期存款利率为5%，确定风险报酬率为3%。该批股票的评估价值为（ ）

A．40000元B．25000元C．20000元D．15000元

25．某厂以一生产线向另一厂投资，作价100万元，占总投资的40%，合作8年，按投资比例分配利润，投资届满后按生产线折余价值返还现金。该生产线预计残值10万，可用10年。目前已经合作了四年，被投资企业每年净利润保持在30万元的水平上，评估人员经分析，认为可以保持该水平不变，折现率取8%。则该投资的评估价值为（ ） A．39.75万元B．47.10万元C．60.33万元D．86.79万元 26．对于非上市股票的评估，一般作为评估值的是（ ） A．账面价格B．清算价格C．内在价格D．市场价格

27．下列指标中，反映企业短期偿债能力的是（ ）

A．存货周转率B．流动比率C．投资报酬率D．应收账款周转率

28．某企业的投资总额为2000万元，其中长期负债与权益资本比例为5∶5，借债利息率为6%，经测定，社会无风险报酬率为5%，该企业的风险报酬率为3%，所得税率为25%，采用加权平均资本成本模型计算的折现率应为（ ） A．7.00%B．6.25%C．6.01%D．5.00%

29．将评估分为正常评估、评估复核和评估咨询是依据（ ） A．评估对象的不同

B．评估报告所提供内容和数据的繁简程度不同 C．注册资产评估师分工的不同 D．资产评估工作的内容不同

30．我国最早对资产评估报告制度进行规范的文件是（ ） A．《国有资产评估管理办法》 B．《关于资产评估报告书的规范意见》 C．《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》 D．《资产评估操作规范意见（试行）》

二、多项选择题（本大题共10小题，每小题1分，共10分）

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 31．以下属于资产评估工作原则的有（ ）

A．独立性原则B．预期原则C．科学性原则D．专业性原则E．客观性原则 32．决定和影响价值类型的因素主要有（ ）

A．市场条件B．评估的特定目的C．资产的功能D．评估方法的选择E．资产的状态 33．根据被评估资产能否独立存在分类，资产可分为（ ） A．整体资产B．可确指资产C．固定资产D．单项资产E．不可确指资产 34．折现率的构成一般包括（ ）

A．无风险利率B．风险收益率C．超额收益率D．垄断收益率E．通货膨胀率 35．引起建筑物实体性贬值的原因有（ ）

A．建筑物自然老化B．建筑物的使用磨损C．自然灾害引起的建筑物功能减弱 D．人为破坏造成的建筑物功能减弱E．建筑物存在设计上的缺陷

36．在估算建筑物重置成本的方法中，重编预算法比较适用于（ ） A．测算建筑物的更新重置成本

B．测算建筑物的复原重置成本 C．测算构造简单建筑物的重置成本

D．测算具有完整竣工决算资料建筑物的重置成本 E．测算原工程量较合理建筑物的重置成本 37．流动资产包括（ ）

A．现金B．应收账款C．股权性投资D．在产品E．长期债券 38．可以作为评估对象的长期待摊费用有（ ） A．自有机器设备大修理支出 B．自有机器设备更新改造支出 C．租入机器设备大修理支出 D．自有房产装修费用支出 E．租入房产装修费用支出

39．从产权的角度出发，企业价值评估范围应包括（ ） A．全资子公司 B．控股子公司 C．企业产权主体自身经营的部分 D．企业所拥有的闲置资产 E．非控股子公司中的投资部分

40．资产评估管理机构对资产评估报告书的运用可以实现的目的有（ ） A．了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平 B．对评估结果质量进行评价 C．作为产权交易作价的基础资料

D．为国有资产管理提供重要的数据资料 E．作为支付评估费用的依据

三、名词解释（本大题共2小题，每小题3分，共6分） 41．修复费用法42．“七通一平”

四、简答题（本大题共2小题，每小题7分，共14分）

43．简述中国资产评估准则的框架体系。44．简述导致无形资产产生无形损耗的三种情况。 五、计算题（本大题共4小题，每小题10分，共40分） 45．评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了

调查、了解。具体情况如下：

（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6； （2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。

（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生

产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。 要求：请帮助评估人员计算 （1）该生产线的经济性贬值率；（2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数）

46．待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。

2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。 要求：

（1）估算该建筑物的重置成本；（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%； （3）估算该建筑物2006年底的价格。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）

47．由于产品结构调整，甲企业准备将其饮料生产的专有配方转让给A公司。根据双方协商，

该专有技术的收益期限为4年，且按销售收入的4%分成。评估人员经测算，未来4年饮料的销售分别是80吨、90吨、95吨、95吨，每吨售价10万元。根据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为6%，企业适用的所得税率为25%，银行存款利率为4%。

要求：请帮助评估人员计算确定 （1）专有技术的折现率；（2）专有技术各年的净收益； （3）专有技术的评估价值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）

48．待估企业未来5年的预期收益额分别为100万元、105万元、110万元、120万元和125

万元，假设折现率与资本化率均为10%；该企业各单项可确指资产评估值之和为1500万元，负债为300万元。 要求：

（1）采用年金资本化法计算该企业整体资产评估值（计算结果以万元为单位，小数点后

保留两位小数）；

（2）判断该企业是否有商誉，如果有，请计算金额；如没有，请说明理由。 答案

一、1—5 DABCB 6—10 CDDAC 11—15 DBDBB 16—20 DACBB 21—25 CBBDA 二、1-ACDE 2-ABCE 3- BE 4- ABE 5-ABCD 6- AC 7- ABD 8-ACDE 9-ABCDE

10-ABD 三、名词解释

修复费用法：是以修复机器设备的实体性贬值，使之达到全新状态所需要支出的金额，作为估测被修复设备实体性贬值的一种方法。这种方法的使用前提是设备实体性贬值是可补偿性的，用以修复实体性贬值的费用就是设备的实体性贬值。

“七通一平”：即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、土地平整。、 四、简答题

1、中国资产评估准则包括四个层次：

（1）资产评估基本准则，其是注册资产评估师执行各种资产类型、各种评估目的资产评估业务的基本规定。（2）资产评估的具体准则，分为程序性准则和专业性准则两个部分。（3）资产评估指南，包括对特定评估目的、特定资产类型评估业务以及对评估中某些重要事项的规范。（4）资产评估指导意见。（自己补充） 2、（1）新的。更为先进、经济的无形资产出现，是采用原无形资产无利可图是，造成原无形资产价值丧失。（2）传播面积扩大，其他企业普遍掌握。原拥有这种无形资产的企业不再具有获取超额收益的能力，从而造成其价值丧失。（3）由无形资产所决定的产品销售量骤减，市场需求大幅下降。 五、计算题 1、（1）经济性贬值率=

（2）年收益净损失额=100*1000*（1-25%）=75000元 经济性贬值额=75000*（P/A,10%，3）=186518元 2、（1）综合价值指数=（1+1.7%）*(1+0.7%)*(1-1.2%)*(1+0.8%)*(11.2%)*(1+0.5%)=1.037 重置成本=500*1.037=518.5元

（2）年限法成新率=（60-6）/60*100%=90%

折分法成新率=（90*0.8+80*0.1+80*0.1）/100*100%=88% 成新率=（90%+88%）/2=89% (3)评估值=518.5*89%=461.47万元

3、（1）折现率=6%+4%=10%

（2）专有技术各年的净收益额：

第一年=80*10*（1-25%）*4%=24万元 第二年=90*10*（1-25%）*4%=27万元 第三年=95*10*（1-25%）*4%=28.5万元 第四年=95*10*（1-25%）*4%=28.5万元 （3）专有技术的评估值= 4、（1）计算该企业的年金：

（2）采用成本法计算的企业整体价值为：1500-3--=1200万元

由于采用才成本法计算的企业价值高于收益法的计算结果，因此该企业没有商誉。

全国2008年4月高等教育自学考试

一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.以下表述中不符合资产评估科学性原则的是（ ） ．．．A.必须根据评估的特定目的选择适当的价值类型和方法 B.对于特定的资产业务价值类型的选择具有唯一性 C.对于特定的资产业务评估方法的选择具有唯一性 D.对于特定的资产业务评估方法的选择具有多样性 2.狭义的资产评估程序不包括（ ） ．．．

A.明确资产评估业务基本事项 B.编制资产评估计划 C.评定估算 D.编制和提交资产评估报告书 3.复原重置成本与更新重置成本的差额，是一种（ ） A.实体性贬值B.功能性贬值C.有形损耗D.经济性贬值

4.由于使用磨损和自然力作用所导致的资产贬值为（ ） A.实体性贬值B.功能性贬值C.技术性贬值D.经济性贬值

5.某资产预计纯收益为：前三年分别为5、4、6万元，本金化率和折现率均为10%，采用年等值收益额资本化方法计算的评估值为（ ） A.49.5万元B.49.7万元C.49.8万元D.50万元 6.需要安装的设备，且安装调试周期长，其重置成本除考虑正常费用外，还要考虑（ ） A.安装费B.运输费C.资金成本D.调试费

7.用物价指数法将设备的历史成本调整为评估基准日的成本，该结果是（ ） A.超额投资成本B.超额运营成本C.复原重置成本 D.更新重置成本 8.以下是规模经济效益指数法的有关说法，不正确的是（ ） ．．．A.这种方法并不适用于所有的机器设备

B.它运用的条件是生产能力与价格存在一定比例关系 C.它运用的条件是生产能力与价格呈反比关系 D.指数的取值范围一般在0.4~1.2之间

9.下列基本参数中，不属于估算设备的成新率的参数是（ ） ．．．

A.设备总使用年限B.设备实际已使用年限C.设备名义使用年限 D.设备剩余使用年限 10.不是由政府决定的土地价格是（ ） ．．A.基准地价B.标定地价C.土地使用权出让底价D.转让价格 11.土地市场的不完全竞争性决定于土地（ ） A.稀缺性B.用途多样性C.位置固定性D.价值增值性

12.某待评估宗地与交易案例相比而言，某地段要好，由此引起待评估宗地的价格比交易案例价格高20%，则地段因素修正系数为（ ） A.100/120B.80/100C.120/100D.100/80

13.运用残余估价法评估建筑物价格的主要前提条件是（ ）

A.建筑物用途合理B.建筑物使用强度合理C.建筑物具有客观收益D.建筑物使用状态合理 14.转让无形资产的机会成本通常表现为以下项目的折现值（ ） A.员工再培训费用增加 B.销售收入减少 C.收益减少和开发支出增加 D.追加科研费用增加

15.某发明专利权已使用了4年，剩余使用年限2年，目前该专利权的成新率为（ ） A.25%B.33.3%C.50%D.66.6%

16.无形资产的更新周期主要根据以下来判断（ ）

A.产品使用周期B.经济发展周期C.技术更新周期 D.政策调整周期

17.专利权的收益额可以通过利润分成率测算获得。我国理论工作者和评估人员多数认为，利润分成率较合理的取值是（ ） A.25%~33%之间B.20%~30%之间C.15%~25%之间 D.10%~20%之间 18.与在用低值易耗品评估价值无关的因素是（ ） A.低值易耗品的现行市价B.低值易耗品的总使用时间 C.低值易耗品的已使用时间D.低值易耗品的摊销方式

19.对于票据和短期证券投资都可以使用的评估方法为（ ） A.贴现法B.市场法C.收益法D.本金加利息法 20.某公司拥有一张1年期银行承兑汇票，票面金额200万元，月息0.6%，尚有4个月到期，贴现率为每月0.5%，则该汇票的评估价值约为（ ） A.196.0万元B.210.2万元C.210.4万元D.214.4万元

21.应收账款经评估后，账面“坏账准备”科目的余额评估值应该为（ ） A.0 B.按坏账比例法确定的金额 C.按账龄分析法确定的金额 D.按会计核算的金额 22.与股票评估没有关系的价格为（ ） A.账面价格B.清算价格C.内在价格D.市场价格

23.非上市股票评估，最适合的评估方法是（ ） A.成本法B.市场法C.收益法D.本金加股息

24.某公司持有10年期债券1000张，每张面值100元，票面年利率6%，每期付息，到期还本。评估时还有5年到期，市场年利率为5%。该债券上市交易，评估基准日的交易记录显示，当天交易价格最高价为105.2元，最低价为105.0元，收盘价为105.1元。则该批债券的评估值为（ ） A.105200B.105100C.105000D.104330

25.对非控股企业的直接投资适用的评估方法为（ ） A.成本法B.市场法C.收益法D.整体企业评估方法 26.评估企业价值的首选方法是（ ）

A.收益法B.资产基础法C.市盈率乘数法D.成本加和法

27.对某A企业采用成本加和法评估，评估初步结果为：设备等有形资产为5000万元，专利等无形资产为3000万元，A企业对B企业投资了100万元，评估时B企业的净资产为-500万元，A企业的负债经审核为1000万元。A企业的评估值应为（ ） A.6500万元B.7000万元C.7500万元D.8000万元 28.某被评估企业(即将上市)的净现金流为2000万元，与其相类似的A上市公司的每股净现金流为0.4元，股价为10元，利用市盈率法计算被评估企业的价值应为（ ） A.5000万元B.20000万元C.50000万元D.无法计算

29.有权批准企业按评估值对会计帐目进行调整的部门是（ ） A.国有资产管理部门B.税务部门C.财政部门 D.资产评估管理机构

30.我国第一部对全国的资产评估行业进行政府管理的最高法规是，1991年11月国务院发布的（ ）

A.专业评估执业统一准则 B.资产评估操作规范意见 C.国有资产评估管理办法 D.资产评估机构审批管理方法 二、多项选择题（本大题共10小题，每小题1分，共10分）

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 31.下列中可作为资产评估对象的资产是（ ）

A.采矿权B.失效的专利C.企业所拥有的知名商标 D.城市的公共绿地E.个人拥有的不动产 32.在收益法中，关于收益额论述正确的是（ ）

A.收益额必须是预期的B.收益额必须是实际的C.收益额可以是现金流量 D.收益额可以是净利润E.收益额可以是利润总额

33.评估机器设备时，要对其进行必要的核查。按设备核查的方式分，一般包括（ ） A.账面核查B.抽样核查C.专项核查D.实地清查E.逐项清查 34.运用建筑物残余估价法的要求是（ ） A.被估对象可以获得正常收益B.建筑物不能闲置 C.建筑物的使用强度与土地的最佳使用不能严重背离 D.建筑物的使用状态与土地的最佳使用不能严重背离 E.建筑物的用途与土地的最佳使用不能严重背离

35.自创无形资产在无账面价格的情况下，其重置成本的估算方法是（ ） A.财务核算法B.技术周期法C.物价指数法D.市场调整法E.历史成本法 36.可以作为评估对象的待摊和预付费用有（ ） A.预付租金B.预付保险费C.自有机器设备大修理费用 D.租入机器设备大修理费用E.租入店面的装修费用 37.在股票评估中，把普通股的类型分为（ ） A.固定红利模型B.红利增长模型C.固定股利分配率模型 D.低正常股利加额外股利模型E.分段式模型

38.资产重组对资产评估影响的情况主要有（ ）

A.资产范围的变化B.企业经营管理水平的变化C.企业外部环境的变化 D.资产负债结构的变化E.收益水平的变化

39.按照资产评估对象划分，资产评估报告可以分为（ ） A.正常评估报告B.现值性评估报告C.单项资产评估报告 D.评估复合报告E.整体资产评估报告

40.资产评估业的管理模式主要有以下几种（ ）

A.行业自律管理B.财政部门管理C.政府管理 D.地方政府管理 E.政府监管下行业自律管理

三、名词解释(本大题共2小题，每小题3分，共6分) 41.清算(清偿)假设42.资产评估职业道德

四、简答题（本大题共2小题，每小题7分，共14分）

43.简述资产评估方法选择需要考虑的因素。44.简述流动资产评估的特点。 五、计算题（本大题共4小题，每小题10分，共40分）

45.2006年12月，评估人员对A设备评估时，了解到以下情况：

(1)A设备购建于1996年12月，其账面价值20万元，2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。

(2)A设备经鉴定，尚可使用7年。经调查，A设备购建以来，其每年的价格上升率为10%左右，评估基准日前A设备的实际利用率为90%。

要求计算：(1)A设备的重置成本； (2)A设备的加权更新成本； (3)A设备的加权投资年限； (4)A设备的成新率。 (复利系数保留两位小数，年限保留一位小数)

46.有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表： 宗地 待估宗地 A B C 成交价(元/M) 5150 6700 5550 2交易时间 2006年2月 2005年2月 2005年8月 2005年12月 交易情况 0 0 0 -2% 容积率 1.7 1.6 1.9 1.6 区域 因素 0 0 +2% 0 个别 因素 0 -1% 0 -1% 剩余 年限 50年 45年 50年 45年 表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。

试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整) 47.A企业拟向B公司转让其拥有的甲产品的商标使用权。评估人员了解到以下情况： (1)该商标生产的产品，市场售价1000元/台，比其他同类产品净增利润10元/台； (2)双方协商，商标使用许可期限4年。商标使用费按新增利润的30%支付A企业； (3)根据B公司的生产情况，预计前2年的生产量9万台/年；后2年10万台/年； (4)根据相关资料分析，A企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。 要求：(1)计算该商标权每年新增利润； (2)计算该商标使用权价格。 48.某资产评估机构现对ABC公司进行整体评估。评估人员获得的资料如下：

(1)预计ABC公司未来5年的销售收入分别为300万元、280万元、300万元、320万元和330万元，假定从第6年起销售收入稳定在320万元；

(2)评估时社会无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比值为1.2，社会平均收益率为8%，资本化率为8%； (3)该企业的销售净利率为10%。

要求：运用分段法计算ABC公司的持续经营价值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数 参考答案

一、单项选择题

1-5CABAB 6-10CCCCD 11-15CCCCB 16-20 C A DDB 21-15AACBC 26-30ABCCC 二、多项选择题

1、ACE 2、ACDE 3、BE 4、ACDE 5、AD 6、ABDE 7、ABE 8、ADE 9、CE 10、ACE 三、名词解释

1、清算（清偿）假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场出售。其评估值大大低于继续使用或公开市场条件下的评估值。

2、资产评估职业道德，是指人们在从事资产评估职业时，应当遵守的道德准则和规范。 四、简答题

1、（1）资产评估方法选择必须与资产评估价值类型相适应。资产评估价值类型决定了应该评估的价格类型，资产评估方法作为获得特定价值尺度的技术规程，必须与评估价值类型相适应。（2）资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产、整体资产、有形资产、无形资产，以及资产的不同理化状态，对资产评估方法的要求都不同。（3）评估方法的选择还要受到可以收集的数据和信息资料的制约。各种方法都要根据一系列数据、资料进行分析、处理和转换，没有相应的资料和数据，方法就会失灵。资产评估的过程实际上也是收集资料的过程。

2、（1）流动资产是单项资产评估。它以单项资产为评估对象，因此不需要以其综合获利能力进行综合性价值评估。（2）必须选准流动资产评估的基准时间。流动资产的特点在于流动性和波动性，最好选择在会计期末，防止重复评估和漏评估。（3）既要认真进行清查，又要分清主次，掌握重点。（4）流动资产周转速度快，变现能力强。在价格变化不大的情况下，可以使用帐面价值作为评估值，同时无需考虑功能性贬值。实体性贬值也只有在低值易耗品和呆滞、积压流动资产的评估中考虑。 五、计算题

1、（1）20×2.60=52(万元) 5×1.61=8.05(万元) 3×1.21=3.63(万元)

重置成本=52＋8.05＋3.63=63.68(万元)

（2）加权更新成本=52×10＋8.05×5＋3.63×2=567.51(万元) （3）加权投资年限=567.51÷63.68=8.9(年)

（4）A设备的成新率=7÷(8.9×90%＋7)=7÷15.0=46.67% 2、 宗地 待估宗地 A B C 成本价交易时间 （元/㎡） 5 150 6 700 5 550 交易情况 容积率 1.7 1.6 1.9 1.6 区域因素 0 0 +2% 0 个别因素 0 -1% 0 -1% 剩余年限 50年 45年 50年 45年 2006年2月 0 2005年2月 0 2005年8月 0 2005年12月 -2% 表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。

试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。

年限修正系数=[1-1/（1+6%）50]÷[1-1/（1+60%）45]=1.020 交易实例修正后价格为：

A=5150×（1＋1%）12×163/154×100/99×1.020=6328（元/㎡） B=6700×（1＋1%）6×163/181×100/102=6279（元/㎡）

C=5550×（1＋1%）2×100/98×163/154×100/99×1.020=6300（元/㎡）

宗地单价=（6328＋6279＋6300）÷3=6302（元/㎡） 宗地总价=6302×40000=252 080 000（元） 3、（1）该商标权每年新增利润： 第1年新增利润=9×10=90（万元） 第2年新增利润=9×10=90（万元） 第3年新增利润=10×10=100（万元） 第4年新增利润=10×10=100（万元）

4、

全国2007年4月高等教育自学考试资产评估

一、单项选择

1．资产评估经济原则( A )

A 贡献原则 B 科学性原则 C专业性原则 D标准性原则 2．以下资产中不属于可确指资产的是（ D ）

A 产房 B 商标 C 股票 D 商誉

3．某资产购于2005年，历史成本为100万元，2007年进行评估，该类资产在2005、2006、2007年的定基物价指数分别为：110％、120％、130％，则评估时的重置成本为118.2万元

4．在成本法中，资产的贬值或者损耗最多有 三项。

5．评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价，此种情况下最为简单、有效的方法是市场法。

6．以下方法中，不是直接用于设备实体性贬值测算的方法是（ B ） A 使用年限法 B 统计分析法 C 修复费用法 D观测分析法 7．科学技术的发展，可能导致机器设备发生（ A ）

A 功能性贬值 B 有形贬值 C 实体性贬值 D 经济性贬值

8．运用物价指数法测算进口设备重置成本时，采用的价格指数是设备出口国的（ B ） A 生产资料综合价格指数 B 同类资产价格指数 C零售商品价格指数D零售商品综合价格指数

9．进口设备的到岸价格是指设备的离岸价+海外运杂费+境外保险费 10．假设开发法中专业费估算的计费基础通常为 建筑费。

11．待估建筑物为砖混结构二层住宅，宅基地面积为300平方米，建筑面积250平方米，月租金16000元，土地还原利率为8％，建筑物还原利率10％，评估时建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总费用48000元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米4000元，下列结果中与运用建筑物残余估价法估算的建筑物评估值最接近的是 329,900万元

12．某建筑物的屋盖、楼板、过梁为钢或钢筋混凝土制作，墙、柱为砖砌，该建筑物的结构形式为砖混结构 13．市场法中进行的区域因素修正的目的在于将可比交易实例价格修正为待评估对象区域因素下的价格

14．评估前，要对无形资产进行鉴定，以下不属于鉴定的内容有（ B ） A 无形资产种类 B 无形资产获得能力 C 无形资产存在 D 无形资产有限期限

15．无形资产使用权转让中，重置成本净值分摊率的计算标准是设计能力。

16．某公司的预期年收益额为40万元，该公司各单项资产的评估值之和为150万元。公司所在行业的平收益率为20％。则商誉的价值为50万元

17．自创无形资产重置成本的估算，涉及到材料、工时消耗、费用标准等参数。其中物料消耗量采用的是实际消耗量。

18．某公司进行评估，评估基准日为该年5月1日。在预付费用中有预付当年的保险费余额9000元，当时共计支付18000元，已经摊销9000元。该项预付费用的评估值为12000元。 19．与在库低值易耗品评估所用方法相同的是库存材料。

20．被评估企业的预付费用中有一项为以前年度应结转、因成本高而未结转的费用，金额为124000元。该金额发生于2年前，当时决定在未来四年等额结转。则该项预付费用的评估值为0元。

21．以下表述中，不属于用成本法评估在产品的是（ D ） A 按价格变动系数调整原始成本

B 按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值 C 按制成品的完工程度计算评估值 D 按现行市价扣除销售费用计算评估值

22．某公司持有10年期债券1000张，每张面值100元，票面利率6％，每期付息，到期还本。评估时还有5年到期，市场利率为5％。则该批债券的评估值约为104330元。

23．在采用成本加和法评估企业价值时，可以作为评估对象的是（租入固定资产改良支出）

24．被评估资产为某一股份公司非上市股票10000股，每股面值1元，账面价格每股2.5元。该股票过去每年股息为0.3元／股，经评估人员分析，该公司将来可以保持股利1％增长。评估时银行1年期存款率为6％，确定风险报酬率为3％。这批股票的评估价值为37500元。

25．对于上市债券的评估，一般采用的评估方法是市场法。 26．在企业价值评估中，将企业资产划分为有效资产和无效资产的目的是界定评估的具体范围。 27．评估人员对某企业采用资产基础法进行评估，评估结果为厂房1000万元、机器设备700万元、流动资产200万元、土地使用权价值2000万元、商标、专利等无形资产1000万元，该企业对ABC公司投资了200万元，评估时ABC公司的净资产为负50万元，该企业的负债为500万元。该企业的评估值应为4400万元。

28．某被评估企业的净现金流为1500万元，评估人员在上市公司中寻找到与被评估企业相类似的ABC公司，该公司的股价目前为20元，每股净利润为0.8元，用市盈率法计算被评估企业的评估值应为（无法计算）

29．资产评估报告的基本内容应包括“说明拥有被评估资产的公司或权利人的名称”，这是为了准确描述资产的归属。

30．一般认为，资产评估业管理较为理想的模式是政府监管下行业自律管理。 二、多项选择题

31．评估机构与人员在接受资产评估业务委托之前需明确的基本事项有(ABCDE) A委托方和相关当事方的基本状况 B资产评估的目的与价值类型及定义 C评估对象基本状况 D资产评估基准日

E资产评估限制条件和重要假设

32．更新重置成本与复原重置成本的差别包括（BCDE）

A 价格因素 B 制造标准 C 利用的材料 D 设计、格式 E 技术 33．机器设备宏观鉴定的内容，包括设备的（ABD）

A 燃料、动力消耗 B 大修理间隔期 C 技术参数 D 自动化程度 E 工作环境

34．土地开发费主要包括（ABE）

A 基础设施配套费 B 公共事业建设配套费 C 拆迁费 D 投资利息 E 小区开发配套费

35．影响专有技术评估值的因素是多方面的。这些因素主要包括专有技术的（ABDE） A 开发成本 B 使用期限 C使用强度 D市场情况 E 获利能力 36．在商业企业以投资为目的评估商品存货时，以下说法正确的有（BD） A 应该以卖出价为依据 B 应该以买入价为依据 C应该以买入卖出的中间价为依据 D 以不包含增值税的价格为基础 E 以包含增值税的价格为基础

37．与股利增长率直接相关的财务指标有（BD）

A 成本利润率 B 利润留存率 C 总资产收益率 D 股本利润率 E 资本周转率

38．折现率和本金化率确定的原则有（ABE）

A 不低于安全利率 B 与收益额口径保持一致 C 高于行业平均收益率 D 低于行业平均收益率

E 参考行业平均收益率

39．根据有关规定，在资产评估报告上签字并承担相应责任的人有（ABCD） A 注册资产评估师 B 项目负责人 C 项目复合人 D 评估机构法定代表人 E 评估助理人员

40．我国资产评估机构设立时，采取的组织形式可以是（AD） A 有限责任公司制 B 无限责任公司制 C 独资制 D 合伙制 E 职业公司制

三、名词解释（本大题共2小题，每小题3分，共6分） 41．更新重置成本

更新重置成本是指利用新材料，并根据现代标准、设计及格式、以现时价格生产或者建造具有同等功能的全新资产所需要的成本。 42．企业价值评估

企业价值评估是指注册资产评估师对基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或股东部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 四、简答题

（本大题共2小题，每小题7分，共14分） 43．简述资产评估的六大要素。（7分）

答：(1)资产评估的主体，指资产评估由谁来承担；

(2)评估的客体，指资产评估的对象；

(3)评估的特定目的，指资产业务发生的经济行为； (4)评估的价值类型，是对评估价值的质的规定； (5)资产评估的方法，是指确定评估值的手段和途径；

(6)资产评估程序。资产评估的要素是一个有机组织的整体，它们相互依托、缺一不可。

44．试述制定我国的资产评估准则的必要性。(7分)

(1)制定资产评估准则，有利于实现资产评估行业的统一管理，因为评估准则是统一管理的基础。

(2)制定资产评估准则，有利于实现政府行政管理向行业自律转变，淡化政府行政管理； (3)制定资产评估准则，有利于提高资产评估执业水平。评估准则体系越完善，评估业务越规范，执业水平的提高越有保障。

五、计算题（本大题共4小题，每小题10分，共40分）

45．评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时，了解到以下情况：

（1）该设备与目前同类新式控制设备相比，额定操作人员多2名；维护费用每年多支出4000元，其他方面大致相同。

（2）经测定该设备尚可使用3年；确定的折现率为10％。

（3）操作人员年均工资2.6万元；企业适用的所得税率为25％。 要求：请帮助评估人员计算： （1）该设备的年超额运营成本； （2）该设备的年净超额运营成本； （3）该设备的功能性贬值。

（计算结果以万元为单位，保留两位小数）(10分) [参考答案]:(1)年超额运营成本：2×2．6+0．4=5．6万元 (2)年超额运营成本净额=5．6×(1-25％)=4．2万元（3）功能性贬值=4.2×（P/A,10%,3）=4.2×2.487=10.45万元

46．某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。

试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整） (10分)

[参考答案]:(1)年总收益=120×12×24000×(1-8％)=31,795,2007元

(2)年总费用=31,795,200×(2．5％+18％)+4800×24000×(1.5%+0.2%) =8,476,416元 (3)房地产纯收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784元 (4)建筑物年折旧费=4800×24000÷48=2,400,000元/年

(5)建筑物现值=4800×24000-2,400,000×2=110,400,000元 (6)建筑物纯收益=110,400,000×(10％+1÷46)=13,440,000元 (7)土地纯收益=31,795,200-13,440,000=18,355,200元

(8)土地总价=18,355,200×[1-1÷(1+8％)46]÷8％=222,784,566元 (9)土地单价=222,784,566÷6000=37,131元/平方米

(10)土地单价(楼面价)=222,784,566÷24000=9,283元／平方米

47．A企业将拥有的一项专利权许可甲企业使用，特委托评估公司进行评估。评估人员了解到以下情况：

（1）双方协商的合作期暂定为4年；确定的利润分成率为30％。

（2）未来4年，甲企业的产品销量分别是9万件、10万件、12万件、12万件，每件售价和成本费用分别是100元和70元。

（3）据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为15％；企业适用的所得税率为25％；银行利率为5％。 要求：

（1）计算专利权各年的收益。

（2）计算专利权使用权的评估价值。

（计算结果以万元为单位，保留两位小数）(10分) [参考答案]:(1)专利权各年的收益：

第一年=9×(100-70)×（1-25%）×30%=60.75万元 第二年=l0×(100-70) ×（1-25%）×30%=60.75万元 第三年=12×(100-70)×（1-25%）×30%=81万元 第四年=12×(100-70) ×（1-25%）×30%=81万元

（2）专利权的评估值= = 60.75×0.8333+67.5×0.6944+81×0．5787+81×0．4823=183．44万元。

48．某公司因产权变动需进行整体评估。评估人员通过对该企业历史经营状况，以及未来发展趋势进行调查与分析，收集到下列数据资料：

（1）预计该公司未来5年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、270万元、300万元，第6年起净收益稳定在300万元；

（2）社会平均收益率为10％，国债利率为5％，被评估企业的风险系数为1.2；

（3）该企业各单项可确指资产的评估值之和为2600万元，企业的负债为1000万元。 要求：

（1）确定该企业整体资产评估值。

（2）企业整体资产评估结果与单项资产评估汇总获得的结果的差额如何处理?（计算结果以万元为单位，保留两位小数）(10分)

[参考答案]:(1)确定折现率5%+(10%-5%)×1．2=11％

(2)确定企业整体评估值=200×0.9009+220×0.8116+250×0.7312+270×0.6587+300×0.5935+2727.27×0.5935

=180．18+178．55+182．8+177．849+178．05+1618．635=2516．06(万元) (3)用资产基础法评估出的企业价值2600-1000=1600(万元) (4)企业整体价值与用资产基础法评估出的价值差额 2516．06-1600=916．06(万元)为该企业的商誉。

资产评估计算题汇总

1． 运用重置成本法计算固定资产的评估值。

主要包括：重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。

例1：已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%，仍有10年使用寿命。该设备目前的重置成本为90万元。但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。假设不考虑经济性贬值因素。

（所得税率为33%，其中折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972，年金现值系数为3.3522，折现率为15%，年限为10年的年金现值系数为5.0188） 成新率=10÷（10+5）×100%=66.67% 功能性贬值的计算： 先计算年超额运营成本：

前五年：每年 200000÷100×2×20=8（万元）

后五年：每年 200000÷100×2×20×（1+20%）=9.6（万元） 再计算年净超额运营成本：

前五年：每年 8×（1－33%）=5.36（万元） 后五年 每年 9.6×（1－33%）=6.43（万元） 最后折现处理得功能性贬值额：

5．36×3.3522＋6.43×3.3522×0.4972=26.68（万元） 评估价值=90×66.67%－26.68=33.32万元，

例2 某企业的一条生产线购于1996年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2001年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相

比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0。6元计算。（所得税率为33%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3。7908） 要求：（1）计算该设备的重置成本 （2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额 （4）确定设备的评估价值 （小数点后保留两位小数） （1）重置成本＝750×140％／100％＝1050万元

（2 实体性贬值率＝5／10＝50％ 实体性贬值额＝1050×50％＝525万元 （3）功能性贬值额＝40000×0。6×3。7908×0。67＝60956。06元3 （4）评估价值＝10500000－5250000－60956。06＝5189043。94元

例3．已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为500件，被评估设备的产量为400件。该设备已经使用6年，设备的利用率为100％，仍有9年的使用寿命。但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料

2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元／公斤，从第六年起上涨20％，（该企业适用的所得税率为33%， 假定折现率为10%。年限为5年，折现率为10%的年金现值系数为3.791，复利现值系数为0.621，年限为4年，折现率为10%的年金现值系数为3.170）

要求：（1）计算资产重置成本 （2）计算实体性贬值额 （3）计算功能性贬值 （4）计算评估值（不考虑经济性贬值因素） （1）资产的重置成本＝500×400÷500＝400万元

（2）确定实体性贬值率=6÷15＝40％ 实体性贬值额＝400×40％＝160万元 （3）功能性贬值=400×2×200×0.67×3.791＋400×2×240×0.67×3.170×0.621＝659632.0448元

（4）评估值=4000000－1600000－659632.0448＝1740367.9552元

例4 某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。具体资料如下： 该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5%。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4万元。 （该企业适用的所得税率为33%， 假定折现率为10%。年限为8年，折现率为10%的年金现值系数为5.3349） 要求:试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。 （1）重置成本＝500万元

（2）实体性贬值率＝20×87.5%÷（20×87.5%＋8）＝68.63% 实体性贬值额=500×68.63%=343.15万元 成新率＝1－68.63%＝31.37%

（3）功能性贬值=4×（1－33%）×5.3349=14.29523万元

(4)评估价值=500－343.15－14.29523=136.28077元 2．运用现行市价法评估固定资产的价值。

假设有一套机器设备，已使用5年，现在市场上该种设备同类新型设备的交易价格为250000元，预计全套设备的的残值率为4%，这种设备的折旧年限为12年。使用现行市价法确定设备的评估价格。

评估值为 250000－（250000－250000×4%）÷12×5=150000元 3．实物资产长期投资的评估。

例。甲企业在乙企业用设备资产进行长期投资，该设备价值50万元，折旧率为5%，投资期限为10年，评估时剩余投资年限为五年。投资初规定，设备在投资期满以后以净值返换投资方。预期在未来五年内收益分别为4万元、5万元、6万元、7万元、8万元。投资方所在行业的平均投资收益率为12％，求甲企业该设备投资的评估值。 12%的复利现值系数为

1 2 3 4 5 0．8929 0．7972 0．7118 0．6356 0．5675

评估值=4╳0.8929+5╳0.7972+6╳0.7118+7╳0.6356+8╳0.5675+（50－50×5%×10）×0.5675=35.005万元 4.可转换优先股的评估

甲企业去年购入乙企业发行的可转换优先股票300股，每股面额100元，乙企业发行时承诺5年后优先股持有者可按1：20转换成乙企业的普通股股票。优先股股息率为15%，乙企业去年发行普通股时的价格为5元/股，预计股价上涨率为10%。企业适用的折现率为12%。评估优先股的价值。(假设优先股的最后一年的股息和转换发生在同一年) 转换时普通股的市场价格=5×（1+10%）5=5×1。611=8。055元 优先股的转换总收入=300×20×8.055=48330元

评估价值=300×100×15%×（P/A，10%，4）+48330×（P/F ，10%，4）=4500×3。170+48330×0。687=47467.71元

5．土地使用权评估的成本法

例：某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米，土地取得费用为42。2元/平方米，土地开发费为：50元/平方米，税费为49。1元/平方米，投资的资金月利率为0。915%，土地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为10%，土地所有权收益率为15%。试评估该宗地的价格。 （1）土地的取得费用=42.2元/平方米 （2）土地开发费为：50元/平方米 （3）税费为49.1元/平方米

（4）投资利息=（42.2+50+49.1）×0.915%×24÷2=15.8元/平方米 （5）资金利润=（42.2+50+49.1）×10%=14.4元/平方米 （6）土地成本=42.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米

（7）土地所有权收益=174.5×15%=26.7元/平方米 （8）土地价格=（174.5+26.7）×150000=30105000元 6．土地使用权评估的假设开发法（参见教科书P163-164）

一住宅楼，建筑面积为5000平方米。预计建设期为1年，建筑费为3000元／平米，专业费为建筑费的10％，地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入。预计售价：9000元／平米，销售管理费为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率6％，开发商要求的投资利润率为10％。求：地价。 楼价＝5000×9000＝4500万元元 建筑费＝3000×5000＝1500万元 专业费＝15000000×10％＝150万元 销售管理费＝4500万×2.5％＝112。5万 税费＝4500万×6.5％＝292.5

利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×利润率＝（地价＋1650万）×10％=0.1地价+165万 利息＝（地价＋1650万）×6％=0.06地价+99万

地价＝4500－1650－112.5－292.5－0.1×地价－165－0.06×地价－99万 地价＝2181万÷1.16＝1880.1724万 7．运用收益还原法评估房地产价格

例：待估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米，月租金60000元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格以成本法求得为150万元。试用收益现值估算该写字楼所占基地的公平市场价格。 （1）总收入=60000×12=720000元 （2）总费用=180000元

（3）总收益=720000-180000=540000元

（4）房屋纯收益=1500000×（10%+2%）=180000元 2%为房屋年折旧率 （5）土地纯收益=540000－180000=360000元

（6）50年土地使用权价格=360000×（P/A，8%，50）=4404054。47元

? 考例1、被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元， 评估基准日为1999年6月30日。1995年至1999年设备类价格定基变动指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；被估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业，所得税税率为33%；经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60%，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用6年，评估基准日后，其利用率可以达到设计要求的80%.根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。

120%／105%+10×120%／11解答与分析：首先运用物价指数法计算被估设备重置成本=100×5%＝100×1.14+10×1.04 ＝114+10.4＝124.4（万元） 4+10.4×1）÷124.4＝（456+10.4）÷124.4 ＝466.4÷124.4＝3.被估设备加权投资年限=（114×74（年） 采用年限法计算被估设备实体性贬值率，前一步骤计算的被估设备加权投资年限仅仅是名义的，必须根据资产利用率转化为实际已使用年限。 60%）÷60%+6） ＝2.24÷8.24＝0.27或27% （3.74×（3.74× 本题的独特之处在于“被估设备的月人工成本比同类节约1000元”，因此被估设备发生12的不是功能性贬值，而是功能性升值（求取评估值是要加而不是减）。功能性升值=0.1××4.36＝3.49（万元） （1—33%）×（P/A，10%，6） ＝0.8× 采用规模经济效益指数法计算经济性贬值率=1-0.80.7＝1-0.86＝0.14 0.86＝81.09万元 评估值=［124.4×（1-27%）＋3.49］×（1－0.14）＝（90.81＋3.49）×请注意，［124.4×（1-27%）＋3.49］不能写为［（124.4＋3.49）×（1-27%）］，因为采用年限法计算被估设备实体性贬值率时一般不考虑已经发生的功能性价值变化。 考例2、评估对象为某机器厂的一条国产机组，该机组于1996年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A产品10万件，账面原值为150万元，评估人员以2001年5月20日为评估基准日对该机组进行评估，并取得以下相关经济技术数据： （1）设备类价格指数情况是： 1997年5月比1996年5月上升了2%，1998年5月比1997年5月上升了1%，1999年5月比1998年5月下降了1%，2000年5月与1999年5月价格水平持平，2001年5月比2000年5月上升了2%；（2）经评估人员在该机组生产厂家询价， 该机组的现行出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价的25%，据厂家介绍，更为新型的改进机组已经面世，售价较该机组有较大提高；（3）被评估机组从投产到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅为设计能力的60%，估计评估基准日后的产权变动会使其利用率达到设计要求；（4）被评估机组经检测尚可使用7年；被评估机组与相同生产能力的改进机组相比，年运营成本超支额大约在4万元左右； 假定折现率为10%.根据上述背景材料运用两种具体方法评估该机组于2001年5月20日的续用价值。 解答与分析：可按市场重置方式和价格指数法两种具体方法进行评估。

如果运用市场重置方式的数学表达式为：评估值＝重置成本—实体有形损耗，在运用市场重置方式时，因该机组市价已经考虑了功能落后因素，故不需再计算功能性贬值，材料中未给出经济性贬值信息，故亦不考虑经济性贬值因素。 如果运用价格指数法的数学表达式为：评估值＝重置成本—实体损耗—功能性贬值，这里需要注意的是运用价格指数法确定该机组的重置成本是复原重置成本，必须考虑其功能落后因素并计算其功能性贬值。 60%运用市场重置方式评估：1.重置成本＝100×（1+25%）＝125（万元）2.实体损耗率＝5×/[（5×60%）+7]×100%＝3/10×100%＝30% 3.评估值＝125×（1-30%）＝87.5（万元） 运用价格指数法评估：1.重置成本＝150×（1+2%）（1+1%）（1-1%）（1+2%）＝156.04100%＝30% 3.功能性贬值＝4×（万元） 2.实体损耗率＝3/（3+7）×（1-33%）（P/A，10%，7）＝2.68×4.8684＝13.05万元4.评估值＝156.04×（1-30%）-13.05＝96.18（万元） 考例3、被评估设备为1989年从德国引进设备，进口合同中的FOB价是40万克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为45万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为60万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%一90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，不考虑进口关税、增值税，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF 价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，评估时1，1.根据上述数据估算进口设备续用价值。 马克与美元的汇率为1.5：人民币与美元的汇率为8：解答与分析：（1）被评估设备的CIF价格取同年其他企业从德国进口设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为60万马克，可以按照评估时马克与美元的汇率1.5：1折8=320万元人民币。（2）被评估设备的重置成本 = （设备的CIF价格合为40万美元：40×+银行手续费）×（1＋国内运杂费率）其中： 8×0.8%=2.56万元人民币 银行手续费＝40×3%=9.68万元人民币 国内运杂费=（320+2.56）× 进口设备重置成本=320+2.56+9.68＝332.24万元人民币 成新率＝5÷（5+5）=50% 50%=166.12万元人民币 有形损耗=332.24×

3.7 无形损耗=年净超额运营成本×（1-所得税率） ×（P/A，10%，5） =2×（1-33%）×908=5.079672=5.08万元人民币 续用价值= 322﹒24-166.12-5.08=161.04万元人民币 考例1、有一待估宗地甲需评估，现搜集到与宗地甲条件类似的4宗地A、B、C、D，具体情况如表1—1；表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物与甲比较，正号表示参照物宗地条件比宗地甲条件优，负号含义相反。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为l时的地价增加3%.另外，该城市地价指数情况1995年至1999年每年分别为100、105、108、110、111.试求待估宗地1999年1月份的价格。（单位：元／平方米） 表1—1 宗地成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素个别因素 甲 1999.1 0 1.2 0 0 A 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0 B 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1% C 760 1988.1 0 1.1 0 -2% D 780 1998.1 0 1.0 -1% -1% 解答与分析：首先需要建立容积率地价指数表，见下表 容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 地价指数 100 103 106 109 112 然后对参照物地价进行修正： 111/110×100/102×106/109×100/101×100/100＝762（762.04） A.800×111/111×100/101×106/112×100/100×100/101＝789（788.6） B.850×111/110×100/100×106/103×100/100×100/98＝805（805.35） C.760×111/110×100/100×106/100×100/99×100/99＝851（851.26） D.780×4＝3207÷4＝801.75元/平方米 最后确定评估结果：（762+789+805+851）÷

? 考例1、甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术，已知条件如下：甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利，甲乙企业设计能力分别为150万部和50万部：该专利为甲企业外购，账面价值100万元，已使用4年，尚可使用6年，假设前4年技术类资产累计价格上涨率为15%；该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响，由于失去垄断地位，市场竞争会加剧，预计在以后6年，甲企业减少收益按折现值计算为50万元，增加研发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加成本按现值计算为10万元。请评估该项专利许可使用的最低收费额（以万元为单位，小数点后保留两位）。 6/（4+6）＝69（万元） 解答与分析：重置成本净值＝100×（1+15%）×100%＝25% 重置成本净值分摊率＝50/（150+50）× 机会成本＝50+10＝60（万元） 25%+60＝77.25（万元） 该专利许可使用的最低收费额＝69× 考例2、某企业决定将使用了10年的注册商标转让。据调查，该企业使用这一商标的商品比其他企业同类商品的单价高出5元，该企业年生产量是900万台，假设目前市场情况表明未来5年市场需求量和企业生产量可以达到1000万台。假定折现率为10%，该商标权转让价值是多少？假设不是转让所有权，而是通过许可使用合同将该商标使用权许可给另一企业使用。合同约定：使用期限为5年，经预测该企业使用该商标后每台产品可新增利润5元。第一年至第五年的销售量分为20、25、30、40和 55万台，利润分成率为30%，折现率确定为10%，该商标使用权的价格是多少？ 5=5000万元 解答与分析：使用商标每年可获取的预期超额利润为：1000×3.7908=189 将预期超额利润折现得出该商标评估价格＝5000×（P/A，10%，5）=5000×54（万元） 年份 新增利润（万元） 折现系数 折现值（万元） 1 100 0.9091 90.91 2 125 0.8264 103.30 3 150 0.7513 112.70 4 200 0.6830 136.60 5 275 0. 6209 170.75

合计 614.26 30%=184.368万元 该商标使用权的价格=614.56× 考例3、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过论证分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%.要求：根据上述资料确定该专利评估值（不考虑流转税因素）。 解答与分析：首先应该注意的是，本例资料没有给出所得税税率，应该理解为不考虑所得税因素对收益的影响。（此判断方法可以推而广之）。 首先确定利润分成率：（1）专利重置成本=80×（1+25%）=100万元 （2）专利约当投资量=100×（1+400%）=500万元 （3）乙企业资产约当投资量=4000×（1+12.5%）=4500万元 （4）利润分成率=500÷（4500+500）=10% 20=2000万元 确定评估值：（1）确定每年利润额：第一、第二年：（500-400）×20=1000万元 第五年： （430-400）×20=600万元 第三、第四年：（450-400）×10%=200万元 第、三四年：1000×10%=100万元（2）确定每年分成额 ：第一、二年：2000×10%=60万元 第五年： 600×（3）确定评估值=200÷（1+10%）+200÷（1+10%）2+100÷（1+10%）3+100÷（1+10%）4+60÷5=200×0.9091+200×0.8264+100×0.7513+100×0.6830+60×0.6209=527.784万元=（1+10%）528万元（允许有一定误差） 考例4、某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%.一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为

200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%.折现率为10%.试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。（带租约） 60%=1200平方米。1、该房地产出售后的前解答与分析：首先计算每层可出租面积=2000×三年需要继续履行原租约，一层只能按照180元/平方米计算租金收入，二层需要按照正常1月租金120元/平方米计算租金收入，带租约的前3年期间每年的出租收益=（180+120）×200×12×（1-20%）=3456000元=345.6万元。 2、因为土地使用年限从1994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已经经历了4年，还剩36年，再扣除必须履行租约的3年，所以，租约期满后，还可以继续按照正常租金出租33年，每年的出租收益=（200+120）×1200×12×（1-20%）=3686400元=368.64万元。3、最后，计算带租约的出售价格=345.6万3年10%的年金现值系数+368.64万元×33年10%的年金现值系数=3509.8万元。 元× 考例5、评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%.已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。 （1—2%） ＝9.8%以及9. 解答与分析：新产品投资以前两年的收益率分别为：10%×8%× （1—2%） ＝9.6% 新产品投产以前两年内股票收益现值＝100×1×9.8%/（1+15%）+100×1×9.6%/（1+15%）2＝8.52+7.26＝15.78（万元） 新产品投产后第一和第二年该股票1×15%/（1+15%）3+100×1×15%/（1+15%）4＝9.86+8.58＝18.44（万收益现值之和＝100×25%=5% 从新产品投产后第三年起到以后元）从新产品投产后第三年起股利增长率=20%×1×15%/（15%-5%）×1/（1+15%）4=150×0.5718=85.77（万元） 该该股票收益现值=100×股票评估值＝15.78+18.44+85.77=119.99（万元） 考例1、某企业为了整体资产转让，需进行评估。经预测该企业未来5年净利润分别为100万、110万、120万、150万、160万，从第六年起，每年收益处于稳定状态，即每年均为160万。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万和500万，该企业有一项可确指无形资产，即一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可获超额净利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经综合生产能力和市场分析预测，在未来5年，每年可生产10万件，经预测折现率和本金化率均为6%.请评估该企业的商誉价值 （以万元为单位，小数点后保留二位）。

解答与分析：该企业商誉价值评估应采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，再运用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和得到企业商誉价值。单项有形资产评估值为600万。 非专利技术的预期年净利润为100万元，在折现率和本金化率均为6%的情况下，各年的复利现值系数分别为0.9434、0.8900、0.8396、0.7921、0.7473.采用收益法估算出非专利技术评估值＝100×（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）＝421.24（万元）。当然采用收益法估算出非专利技术评估值也可以借助年金现值系数，而且采用年金现值系数是考生首先会想到的，这里之所以没有采用年金现值系数，是想培养考生的应变能力。评出商誉价值＝整体资产评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值）＝2524.18-（600+421.24）＝1502.94（万元） 考例2：甲企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2004年1月1日。经评估人员调查分析，预计甲企业2004年至2008年的净利润分别为100万元，110万元，120万元，120万元，130万元，从2009年起，甲企业净利润将保持在按2004年至2008年各年净利润计算的年金水平上。该企业有形资产账面净值为867万元，评估基准日评估价值为916万元。该企业的可确指无形资产仅有一项专利技术。该项专利技术可改善企业现有产品的性能，从而能以更高的价格在市场上出售，并且可维持三年的超额收益期，预计该专利产品第一年售价为300元/台，销量为4500台，第二年售价为250元/台，销量为5000台，第三年售价为210元/台，销量为6000台，同类产品的正常市场销售价格为200元/台，该专利产品的单位成本与同类产品大体相同。假设折现率和资本化率均为10%，该企业适用的所得税税率为33%（如果不考虑流转税因素）。请评估甲企业的商誉价值（以万元为单位）。 4500×解答与分析：采用收益法计算该项专利技术的评估值=（300-200）×（1-33%）÷5000×6000×（1+10%）+（250-200）×（1-33%）÷（1+10%）2+（210-200）×（1-33%）÷（1+10%）3=450000×0.67÷1.1+250000×0.67÷1.21+60000×0.67÷1.331=274090.9+138429.75+30202.854=442723.5元=44.27万元 有形资产评估价值=916万元 采用收益法前五年的收益现值之和=100÷（1+10%）+110÷（1+10%）2+120÷（1+10%）3+120÷1.1+110÷1.21+120÷1.331+120÷1.4641+130÷1.61（1+10%）4+130÷（1+10%）5=100÷05=99.91+99.91+90.16+81.96+80.72=452.66万元 根据年金现值系数的数学表达式可以计算出，5年10%对应的年金现值系数是3.7908，3.7908=119.41万元，此数据同时也将前五年的收益换算成为年等额收益（年金）=452.66÷10%÷1.6105=452.66+741.是从2009年起的各年净利润水平。 企业评估值=452.66+119.41÷45=1194.11万元或者：企业评估值=119.41÷10%=1194.1万元 采用割差法计算的商誉价值=企业评估价值-专利评估价值-有形资产评估价值=1194.11-44.27-916万元=233.84万元

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