万科_世联_长沙万科金域华府营销策略报告_278P_2010年

谨呈：长沙市领域房地产开发有限公司

万科金域华府——

『营销策略报告』

长沙世联地产 2010.01.27

商业秘密声明

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报告思路

¶房地产市场分析 v市场分析，对未来走势做基本判断

¶目标及问题 v理解目标 v找到核心问题

本体分析

房地产市场分析

区域市场分析

竞争分析

目标及问题

核心策略及定位

¶本体分析 v客观评价项目的情况

¶区域市场分析 v从区域整体市场看本项目面临的环境 v从客户层面看本项目面临的市场环境 v从竞争层面看本项目面临的市场环境

策略分解

¶策略分解 v营销策略 v销售策略

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1项目本体分析

交通配套现状

高铁+高速+公交，三位一体打造交通网络，通达性良好，未来地铁及高铁逐步升级完善万家丽路京珠高速

项目交通情况：项目交通情况：南北向——万家丽路贯穿长沙南南北向——万家丽路贯穿长沙南北，连接芙蓉区北，连接芙蓉区东西向——香樟路直达韶山路，连东西向——香樟路直达韶山路，连接东塘商圈接东塘商圈

已开公交及交通线路

武广高铁 (红色)

公交配套：公交配套：

红线东侧目前有两个公交车站，共红线东侧目前有两个公交车站，共 5路公交车经过，均到达市中心区 5路公交车经过，均到达市中心区高速：高速：京珠高速、机场高速京珠高速、机场高速

旅2路 406路劳动路

66路 135路本项目高桥东塘香樟路湘府路红星新花侯路红旗路黎托机场高速武广站沪昆高铁 (紫色)

高铁：高铁：武广高铁、沪昆高铁武广高铁、沪昆高铁

601路 16路本报告是严格保密的。

本项目处于万家丽路与香樟路交汇出，沿街展示面大，昭示性好，但临街公寓部分噪音大u

万家丽路与芙蓉路是贯穿长沙南北的两大主干道，香樟路西到韶山路，东至武广火车站，车流量较大

韶山路

万家丽路

劳动路

北至高桥大市场等

西至韶山路万科·金域华府

香樟路

湘府路

南至天际岭森林公园

东至武广火车站

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项目位于区政府对面

,政府物业带动项目价值的拔升，调研表明，政府周边物业比非周边物业溢价400-500元/㎡项目万树丹堤星城荣誉湘府九号政府雨花区政府省政府省政府价格 5400 5500 5400周边均价 5000 5000 5000本项目

劳动路

香樟路雨花区政府

湘府路

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地块不完整，项目被市政路线分割成几块，且周边居住环境不佳较为杂乱

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十字形的产品，长沙客户存在一定抗性u

u

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长沙人喜欢南北通透的板楼，客厅、卧室朝南，采光、通风性好；十字形户型的东北、西北两个朝向存在通透性及采光性较差的因素，长沙顾客不太认可；东南、西南两个朝向户型也有通透性不强的缺点

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入户花园+空中花园+双阳台+落地飘窗，户型设计理念领先，附加值高高层5高层1T4

阳台

空中花园 120㎡户型

阳台 140㎡户型

空中花园

空中花园 120㎡户型

生活阳台

生活阳台

生活阳台

空中花园 120㎡户型

落地飘窗空中花园 140㎡户型

落地飘窗空中花园 140㎡户型

阳台

阳台阳台空中花园生活阳台

阳台

落地飘窗

90㎡户型空中花园

90㎡户型空中花园

空中花园

120㎡户型

阳台飘落地窗

阳台

落地飘窗

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万科致力于推广全面家居解决方案，通过住宅产业化为客户提高产品附加值集中采购降低装修成本：公寓600元/平米高层700元/平米

精装修的购房群体u u u u

事务繁忙者，无过多的时间料理繁多的装修事务；投资客，购房用于出租，对装修无特殊要求的；外地购房客，为图方便，购买精装修房省心省事；首次置业者，对装修无经验，又想省心的客户；本报告是严格保密的。

受到规划的限制，前期将缺少大面积、大体量的展示

长沙09年销售前三甲的展示条件湘江世纪城保利麓谷林语恒大名都本报告是严格保密的。

现楼、2公里的风光带山体公园局部，景观大道，水景，实体样板房大门、园林、会所

万科做为地产第一品牌，在全国各地影响深远，其所到之处必然对该城市有所贡献“2009中国房地产品牌价值Top10”研究成果表明，万科的品牌价值已经突破百亿纪录，高达119.55目前万科业务已经覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的全国31座大中型城市，累计开发社区100多个，交付住宅超过100000户。亿；

跨入上海公开发行股票，涉足深圳房地产成立于深圳从事进出口贸易

专注住宅业务，对外发行B股

华铜入股万科，成为最大股东

出售零售业务，全力专注住宅

完成全国三大区域布局

开始跨区

域发展

实现28个城市，10万户家庭的居住梦想

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品牌经营初步认知

稳定品牌传播

品牌资产管理

截止2010年，万科将(已)有6个项目入市，万科急需一里程碑项目，奠定万科在长沙的地位金域华府在长沙的六个项目当中，在城市区位、占地面积、建筑面积等方面综合影响力超越其它5个项目，理应承担提升万科品牌价值的领跑者角色。金域华府占地面积26万平米，建筑面积56万平米

u长沙万科已经

开发了

2个项目，明年预计有 4个项目同时开发；u在长沙一线品牌同时

开发4个以上项目的只有保利、恒大、万科城市花园

万科城金域蓝湾西街庭院

二环内

金色家园

金域华府

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相对于其他热点板块，本区域内缺少品牌发展商，这也给我们带来的机会项目湘域熙岸双水湾金域华府运达美丽星城泊爱蓝湾优山美地湖湘桃源高峰御园香樟鑫都岭南家园英郡年华香格里香樟小区融科东南海长福花苑中港珠宝旅游商业城创元江景长房天际岭项目嘉盛圭塘河项目中天馨园中天瑞景开发商长沙景鹏房地产开发有限公司长沙市江河水利置业投资发展有限公司万科集团运达地产湖南恒丰万骏房地产有限公司象屿置业长沙京武房地产湖南高峰实业湖南湘和房地产长沙瑞银置业公司长沙天轮房地产开发有限公司凯达(湖南)房地产融科智地新长福置业湖南周大生置业湖南成兴房地产公司湖南国广置业有限公司嘉盛地产湖南中天置业有限公司本报告是严格保密的。湖南中天置业有限公司占地 67367 51000 260000 105333 40219 43964 149842 30701 47470 1000 93952 42000 287820 55440 148769 40100 388001—— 9923 126123建面 280000 300000 557497.96 500000 158525 111869 316000 83981 180000 15245.1 220000 300000 827900 308103 900000 105140 324527—— 56257 257382栋数 20 4 7栋住宅、6栋公寓 23 14 8 80 5 7———— 11 39 10 50 5 180—— 3 39—— 1036 1036—— 441—————— 1300 7000—————————— 520—— 765套数容积率 3 4.67—— 2.8 3.38—— 1.9 2.8—————— 4.67—————— 3.39 1.5—— 4.5 2.2雨花区圭塘路25号长沙市雨花区板塘村推售时间 2010年4月 2010年上半年 2010年5、6月份位置芙蓉区东屯渡农场圭塘河与浏阳河两河交汇处雨花区万家丽路与香樟路交汇处西北雨花区长沙大道大桥村北侧

雨花区五一村雨花区曲塘路和白 2010年2月沙湾路交汇处雨花区体育新城香樟路与井圭路交汇东南角圭塘树木岭路29号雨花区雨花亭乡井塘村雨花区进塘村圭塘路与香樟路交汇处西北角雨花区井塘雨花区圭塘雨花区黎托

品牌价值 n武广新城为长沙居住明星板块，而板块内尚没有出现能代表板块形象的标杆楼盘及高品质楼盘； n万科作为全国第一品牌开发商，理应承担武广板块城市运营商的角色；

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对万科金域华府系列的理解深圳万科金域华府惠州万科金域华府

项目价值点：【驭世·传奇】CBD城市枢纽，领袖中心荣光【傲世·传奇】双核交汇，成就中央生活区【入世·传奇】三维立体交通，进退亦从容【享世·传奇】未来商业中心，满足所有物欲物业类型：高层+商业项目形象：都市的、高端的、高品质的

项目价值点：CBD辐射区；未来城市热点居住区；万科首个惠州项目

物业类型：高层+商业项目形象：城市中心、预期价值高形象定位：万科●金域中央——城市绝对中央supremacy(霸气) Future(未来)

Splendid(绚丽)

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万科●金域中央城市的中央/中坚的力量/未来的中心

对万科金域华府系列的理解广州万科金域华府武汉万科金域华府

项目价值点：地段交通；高品质感；商业及生活配套齐全；物业类型：高层+合院别墅+商业项目形象：都市的、高端的、奢华的

项目价值点：城市化配套齐全；都市感强；地铁价值；文化底蕴。

物业类型：高层+商业项目形象：中式的、低调的、富含文化的

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对万科金域华府产品系列的理解项目地块气质 n项目一般位于城市中心或者新城中心； n区域发展前景看好，升值空间大 n项目区位优势明显，配套齐全；产品特征一般物业类型以高层住宅+公寓为主，部分带少量商业或者合院别墅项目形象特征都市的、年轻的、时尚的、有品味的

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/4bhm.html