景德镇市2014年土地市场总结分析

2014年景德镇市土地市场总结分析

2014年堪称中国改革元年，各项改革措施纷纷落地，在面临整体经济形势疲软的大环境下，去年全国经济增速为近五年来最低，但受房地产转折性变化的影响，经济下行压力进一步加大。 房地产仍时刻触动中国经济的神经。从全国来看，2014年土地市场先热后冷，到年底又出现部分城市回暖，可谓跌宕起伏。总体来看，整体市场的不景气导致土地市场成交规模大幅萎缩，但是土地的稀缺性使然，土地价格依然保持上升趋势，呈现量跌价升整体走势。然而由于土地具有不可移动性，易受政策影响且区域性明显，我市土地市场在成交量方面保持平稳，成交价方面呈现结构性走低趋势。

一、土地供应区域性明显，成交量萎缩，价格下行 2014年景德镇市本级共出让经营性用地15宗，成交面积861.68亩，较2013年出让面积1010.47亩，减少了148.79亩，虽然降幅达到了14.7%，但与2010-2014年年均成交量904亩基本持平，从这点来看我市整体土地市场在量方面具有较好的延续性和平稳性。从供地区域来看，城市外围的供应量充足，中心城区经过若干年的开发，基本无再可开发的地块，这符合一般城市发展规律，同时我市启动了昌南拓展新区、赣东北物流园区以及高铁商务区建设，势必在短期内

明显增加供给量，而城市中心由于无新增建设用地加之对存量用地开发整理的难度，供应量极为有限，这也将成为未来一定时期内我市土地市场的常态。在成交价方面，去年全年成交额为83384.78万元，成交单价96.77万元/亩，与2013年成交单价相比呈断崖式下跌，跌幅达54.39%。在分析2014年成交地块单价可以看出排除政策性因素外，土地价格基本与近些年的土地价格吻合，较好的体现了土地本身的价值。由于我市为顺利推动昌南拓展区建设，在土地政策方面给予了绿地集团一定程度的优惠政策，由此拉低了2014年的均价。

二、市场活跃度低，品牌企业少

2014年成交15的宗地块，参与新区建设的绿地集团占了半壁江山摘得6宗地块共453.16亩，满足昌南拓展区一期用地，而前些年活跃的本地中小开发商集体冬眠，这一方面是因为 2010年到2012年三年间共放量土地2605亩，一般房地产建设需2-3年的建设周期，前三年的供地仍在开发之中，加之拿地企业基本为本市小企业，资金实力薄弱，无力同时操作多个项目，市场需求降温；另外，景德镇属于四线小城市，无论是人口规模还是消费能力都低，在这样一个条件下市场很容易饱和，而且景德镇的私房大量存在，保障房的开工建设大量挤占了商品房的生存空间，同时由于城区优质地块的匮乏都致使企业拿起欲望低。景德镇虽然具有“瓷

都”的美誉，但是随着陶瓷产业的衰退，产业转型升级力度不够，缺乏支柱型产业支撑，经济发展缓慢，同时城市建设规划混乱，基础设施落后，外来投资的意愿不强，产品多元化，市场培育度低。

三、2015年后市展望

总体而言，2014年我市土地市场较为低迷，进入2015年第一季度已共出让4宗经营性用地，成交面积244.8亩，成交金额48004.73万元，展望2015年预计将延续去年的发展态势，同时呈现以下几个方面的特色。1、在土地供应方面仍缺少优质地块的上市，市中心基本无地块供应，城市外围由于园区、城区的启动势必成为土地供应的热点地区；2、我市土地将配合市政府城市攻坚战等战略保证棚户区、城市建设的土地供应，优先保证这类项目土地需求；3、市场平稳运行，底价成交、低溢价将为常态。随着930政策、取消限购、降息等一系列政策的发布，政府手上可用于刺激房地产市场的“牌”已经不多，为了实现中国经济的软着陆，预计2015年国家不太可能出台较大政策干预房地产市场，整体市场有望延续平稳趋势。在此背景下，房企拿地积极性将有望继续回升，但拿地势必依然谨慎，底价成交及低溢价将成为常态。4、从长远来看，景德镇市处于四线城市，供应量巨大，存量足够用，人口增长缓慢甚至出现流失，在这种背景下，楼市很难出现回暖。

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