腾冲国际会议中心开发立项报告

中龙房地产开发有限公司

关于腾冲国际会议中心开发的立项报告

尊敬的腾冲县人民政府：

云南省委八届八次全会提出了将云南省建设成为“绿色经济强省、民族文化强省和中国面向西南开放的桥头堡”的战略目标，为深入贯彻落实“两强一堡”的战略要求，2005年，云南省委、省政府在认真总结云南旅游业发展经验，分析面临的形势和问题的基础上，作出了实施旅游“二次创业”、实现由旅游大省向旅游经济强省跨越的重大决策。云南旅游支柱产业地位日益凸显，2008年旅游业增加值占全省GDP的比重已达到6.8%，以旅游业为龙头的第三产业增加值占全省GDP的比重达38.5%，旅游业占全省地方财政收入的比重达10.3%。

2009年4月27日，国家发改委正式批复了《云南省旅游产业发展综合改革规划纲要》（以下简称《纲要》），提出将云南建设成中国乃至世界的旅游胜地和旅游目的地，中国面向东南亚、南亚的国际旅游集散地，实现旅游资源大省向旅游经济强省的跨越。

为推动“两强一堡”和旅游“二次创业”战略目标的实现，深入贯彻落实《纲要》提出的云南省实现旅游资源大省向旅游经济强省跨越的战略要求，《纲要》提出将玉溪、腾冲、大理和昆明世博新区作为云南省旅游产业发展和改革的试点

地区，将腾冲提到了云南旅游“二次创业”主战场和深化旅游产业改革创新的试验田的高度，自此，腾冲获得前所未有的重大发展机遇。2009年，腾冲全县接待游客330.5万人次，实现旅游收入16.2亿元，景区实现门票收入3995.4万元，同比分别增长14.5%、29.6%、79.4% 。腾冲紧紧抓住云南省旅游产业发展和改革的重大机遇，明确提出将腾冲建设成为云南领先、中国一流、世界知名的休闲康体度假旅游区，区域性国际旅游集散地和枢纽。

腾冲中龙房地产开发有限公司是以房地产开发与经营为主，兼营建筑材料，装饰、装璜材料，金属材料销售的公司，在腾冲本地具有较高的知名度和丰富的开发成功经验，具有广泛的开发合作伙伴。我司认为，为深入贯彻落实云南省委、省政府对腾冲的战略要求和腾冲自身的中长期发展定位，腾冲在旅游产业发展中应当以重大项目作为标杆、以改革创新作为原动力，以优化和调整旅游产业结构为切入点，成为引领云南省旅游产业发展和改革的先锋军和突击队，成为中国西南旅游版图上一颗耀眼的明星，扎实推进腾冲旅游产业的大改革、大发展和大跨越。为此，我司正式提出在腾冲建设一个以会议展览为核心业态、兼有顶级五星级酒店、酒店式服务公寓、高端会所、国际一线品牌商业集聚区的综合性城市综合体，项目名称暂定为“腾冲国际会议中心”，凭借对项目本身与政府产业导向的深入理解，对云南省和腾冲县

旅游市场的基本判断，现将项目开发的思路汇报如下：

一、项目开发的优势和机遇 （一）政策优势

省委、省政府推进“二次创业”的战略要求，腾冲旅游产业战略地位突出。2008年，腾冲县被云南省委、省政府列为“三大旅游产业改革发展综合试点”之一，从政策和资金上予以倾斜。《纲要》提出积极建设完善滇西火山热海边境旅游区强化要素资源配置，构建滇西火山地热及跨境精品旅游线路。为腾冲旅游地产发展提供了明确的政策指向和区域产业发展空间。《纲要》同时明确提出建设一批会展商务旅游基地。依托全省中心城市和旅游目的地、旅游集散地的优势，进一步整合资源，完善城市旅游功能，着力将腾冲初步建成次级商务会展基地。

（二）区位优势

腾冲位于云南省保山市西南部，西部与缅甸毗邻，历史上曾是古西南丝绸之路的要冲。腾冲是著名的侨乡、文化之邦和著名的翡翠集散地，也是省级历史文化名城。腾冲在西汉时称滇越，大理国中期设腾冲府。由于地理位置重要，历代都派重兵驻守，明代还建造了石头城，称之为“极边第一城”。现今腾冲已经逐渐成为云南省桥头堡建设中的排头兵，无论在区位上还是云南省的战略定位上都有明显的优势。

（三）交通优势

腾冲机场正式通航，腾冲与省内省外重要城市无障碍对接。并充分发挥德宏、保山、腾冲两方三地旅游资源优势，通过整合形成三地旅游资源的集群效应，打造滇西三地区域航空旅游经济圈。腾冲机场正在积极申报国家口岸机场，争取2013年前开放为口岸机场，拟开通腾冲至仰光、泰国清迈和曼谷、印度加尔各答、孟加拉国吉大港4条国际航线。

（四）气候优势

北纬25度拥有了得天独厚的气候条件，低纬度和高海拔的共同作用，成就了腾冲气候的独一无二。相比于丽江、昆明等城市，腾冲的年平均气温变化小，气候温润，更具备气候的优势。同时与拥有国际知名的博鳌亚洲论坛国际会议中心的海南省博鳌相比，腾冲气候在温差上，也有较大的优势。

（五）资源优势

腾冲火山地热资源丰富，拥有众多知名的地热温泉度假胜地。旅游资源丰富，旅游景区成熟度较高，具有较多一流的国家公园、旅游景区和度假区。然而作为一个延边开发城市，腾冲仍然缺少一个上档次、高水平和国际化的会议中心，在会议度假、会议休闲和商旅服务市场上占据主动权。目前云南省较为有影响力的会议中心只有滇池国际会议中心和西山云安会都酒店，腾冲可以紧紧抓住云南省旅游产业发展改革综合试点的机遇，在承接旅游观光、休闲度假资源优势

的同时，积极开发会议度假、会议休闲和商旅服务的市场。

（六）资金优势

《纲要》提出将加大省级财政对“云南旅游产业发展专项资金”的投入力度，推动州市、县区财政加大对旅游产业的投入，吸引海内外资本进入旅游产业。创新政府投资机制，探索通过财政投入、社会私募，争取发起设立云南旅游产业投资基金。与此同时，按照投资主体多元化、投资机制市场化、投资方式多样化的原则，鼓励投融资体制和机制创新，发展风险投资、产业投资基金、私募基金等多种投融资工具。抓住我国沿海产业向内地转移的机遇，发展风险投资和私募股权投资市场，疏通投融资渠道，引导海内外资金进入旅游产业。这些资金政策优势都为项目开发的融资提供了多方位的渠道和政策支持。

二、项目开发的基本思路

（一）腾冲国际会议中心项目开发不能作为一般意义上的房地产项目，而应把如此稀缺资源的优势发挥到极致，加速区域社会经济发展，创造就业机会，提升城市品质，拓宽税收来源，建成腾冲乃至云南标志性的、以高端国际会议中心为核心的顶级的会议、旅游、度假和商业地产项目，最终成为与博鳌亚洲论坛国际会议中心并提的国内一流、国际知名的会议中心。

（二）项目定位为腾冲面向南亚和东南亚的国际会议中

心，建设成为昆明的“云安会都”、云南的“博鳌会议中心”和中国的“泛亚会议中心”。在市场定位上，积极开拓昆明、玉溪和曲靖等中心城市，重点开拓南亚和东南亚市场，将其建设成为“腾冲南亚论坛”、“腾冲东盟10+3首脑人会议”和“腾冲澜沧江-湄公河次区域经贸论坛”的永久主办地。

（三）项目功能包含国际会议中心、顶级五星级度假酒店、酒店式服务公寓、高端会所和国际一线品牌集聚区，项目占地面积约200亩。其中：①国际会议中心，建筑面积约10000平米，引入国际一线会议中心运营机构进行运营管理，满足各类国际性、地区性、全国性的峰会以及高层次的商业、学术交流会议所需②顶级五星级度假酒店，建筑面积约50000平米，客房数为300间，内部设多出高端会所，计划引入悦榕集团作为管理公司，对酒店进行具体运营管理； ③建设一个约5000平米的国际一线品牌商业集聚区，打造腾冲高端消费的示范区。

（四）充分考虑项目的标志性，该项目应当与周边已开发或待开发项目形成产业优势互补和协调联动效应，尽量充分利用当地现实地形、地貌，充分尊重当地风俗习惯和生态环境。将该项目建设成经济和就业带动效应突出、生态和社会效应带动显著、云南一流、国内知名的国际会议、休闲、度假和高端购物综合体。

五、基于项目的基本情况

（一）项目拟引入有实力的战略投资者进行合资开发，战略投资者的选择和具体的开发模式可根据与贵府会谈协商后确定。项目拟申请200亩的用地指标，具体指标可经双方会谈协商确定。

（二）项目总投资预计8亿元，项目将在三年内完成，实行滚动开发的模式，适时引入战略投资者，组建项目公司进行合资开发。本项目预计能创造超过1500个新的就业岗位，投入营运每年至少可以为县级政府带来3000万元的税收。

（三）项目初步确认具有可操作性后，可由我司开展项目前期的选址申请、市场调研、项目建议书、可行性研究报告或项目申请报告、规划条件申请、前期项目策划和概念性规划等前期工作，我司积极向贵府申请属地的政策和资金支持。

（四）项目在确认具有较大的开发价值和经济、社会和生态效益时，可与贵府合作，积极申报云南省十二五旅游产业规划重点开发项目，以便获得更大的政策和资金支持。

此致

敬礼

腾冲县中龙房地产开发有限公司

二〇一〇年十月二十二日

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