广州房地产2 - 图文

文件编号 版 本 号 ZB-TZ-Z01 1.0 12年10月 15日 质量管理体系作业指导书 生效日期 众鑫集团城市评价报告成果标准

(盖控制专用章处) 修改状态 修 订 情 况 生 效 日 期 I II III IV V 起 草 审 核 审 核 审 核 签 发

任汨圣 徐珍 江洁 粟菁 赵杨兵 职 务 职 务 职 务 职 务 职 务 项目部经理 人事部经理 营销部经理 财务部经理 总经理 日 期 日 期 日 期 日 期 日 期 12年9月29 日 12年10月5 日 12年10月6日 12年10月8 日 12年10月10 日 目 录

一、运作可行性指标 (1) 城区面积 (2) 常住人口 (3) 人均GDP

(4) 商品住宅年销售面积 (5) 商品住宅年销售额 (6) 土地机会 (7) 政府配合效率

二、市场趋势预测定性指标

(1) 产业结构特征及产业发展趋势 (2) 民营经济发展状况 (3) 房地产发展水平

(4) 未来城市规划及重大建设项目 (5) 地方政策导向 (6) 重大城市活动

(7) 城市集聚效应及重大经济发展机会三、城市市场趋势评价指标 (1) 新开工面积 / 施工面积 (2) 施工面积 / 销售面积

(3) 预售面积 / 批准预售面积

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(4) 房地产开发投资额 / 固定资产投资额 (5) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积

(6) 商品住宅价格增幅 / 人均GDP增幅 (7) 投资性购买所占的比例 (8) 房价收入比

(9) 新建商品住宅空置率 (10) 租金 / 价格比

(11) 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅

(12) 商品住宅价格增幅 / （人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅

(13) 房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额

(14) 个人购房信贷比

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一、运作可行性指标

（1）城区面积：城区面积约1310平方公里，范围包括广州市全部10个市辖区和2

个县级市，面积7434.4平方公里。中心城区包括越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区南部(北二环高速公路以南)、黄埔区、番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区(不含知识城和九龙镇区)的城市建设地区，面积约为1310平方公里。

（2）常住人口：常住人口1270.08万;广州公布第六次人口普查：常住人口1/3

是外地户口

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（3）人均GDP：人均GDP2011年为7.2万元 今年以来降至5.47万元

广州人均GDP 年份 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 人均GDP（元） 1003 1160 1258 1402 1524 1840 2302 2536 3092 4205 4953 5418 6464 8411 12046 15631 19618 22538 25377 28248 31478 35978 40213 44710 51993 60847 69268 人民币对美元汇率 按当年价和汇GDP缩减指数 率折算（美元） 人均GDP（1994年元） 人均GDP（1994年美元） 353.11 482.91 438.84 465.22 503.87 545.03 509.53 540.12 615.16 730.75 768.37 750.35 883.02 1141.49 1500.95 1850.65 2208.73 2473.97 2716.59 3035.18 3464.29 3898.65 4202.93 4654.45 4077.76 4269.33 4389.6 2982.46 － 0.3363 － 4078.76 － 0.2844 － 720.71 3706.54 1.7455 0.3394 729.18 3929.37 1.9227 0.3568 769.35 4255.79 1.9809 0.3581 714.42 4603.45 2.5755 0.3997 719.04 4303.61 3.2015 0.5349 681.34 4561.97 3.7221 0.5559 830.71 5195.77 3.7221 0.5951 1129.74 6172.02 3.7221 0.6813 1048.9 6489.78 4.7221 0.7632 1037.51 6337.58 5.2221 0.8549 1189.5 7458.17 5.4342 0.8667 1462.32 9641.22 5.7518 0.8724 2076.9 12677.33 5.8 0.9502 1850.65 15631 8.4462 1 2358.67 18655.38 8.3174 1.0516 2715.95 20895.61 8.2984 1.0786 3065 22944.85 8.2796 1.106 3412.13 25635.72 8.2787 1.1019 3802.01 29260.09 8.2793 1.0758 4346.17 32928.79 8.2781 1.0926 4858.64 35498.76 8.2766 1.1328 5401.52 39312.41 8.2773 1.1373 6281.62 34441.57 8.277 1.5096 7351.34 36059.62 8.277 1.6874 8368.73 37075.42 8.277 1.8683 注：① GDP缩减指数以1994年为基准；② “－”表示数据缺失。 资料来源：① 广州人均GDP来自《广州统计年鉴2006》，中国统计出版社；

② 人民币对美元汇率（年末价/年末中间价）来自《中国对外经济统计年鉴（2006）》，中国统计出版社。

（4）商品住宅年销售面积：

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（5）商品住宅年销售额：全市商品房销售合同金额为898.49亿元。

（6）土地机会：土地市场机会在增多，广州是一线城市，万科看好广州。

（7）政府配合效率：广州政府审批效率力争在两年内提速50%。郑汉林说，目前跨部门

审批要跨部门流转，很多部门又是“信息孤岛”，各自为政，效率不太高。政务中心正着手调查每个审批件要走的程序。“估计明年上半年就能搞清楚大多数跨部门审批的流程。今后，政务中心将实现跨部门联合审批。目前28个部门已完成23个部门的信息共享对接。”他表示，对还没有审批系统的单位，将集中在统一审批平台进行审批办理。

二、市场趋势预测定性指标

(1) 产业结构特征及产业发展趋势

产业结构特征

按照国家统计局和国家标准局关于国民经济待业分类,广州经济的六大支柱产业依次为制造业、金融保险业、商品流通业、建筑与房地产业、交通运输业和社会服务业。六大支柱产业增加值占国内生产总值的比重分别为32.04%、13.39%、9.80%、9.09%、6.97%和6.25%。六大支柱产业增加值占国内生产总值的比重为77.54%。 广州从80年代就提出优先发展工业、家电工业和第三产业的发展战略。经过多年调整,广州产业结构的主要特征是: 1.在第三产业发展中,形成一批经济支柱产业。在现有的六大支柱产业中,有金融保险业、商品流通业、交通运输业三大支柱产业属于第三产业。第三产业对全市经济的支撑作用越来越明显。 2.第二产业随着全国经济调整,工业中的制造业发展规模不断扩大。产业素质有了明显的提高,涌现出一批“精、专、优、特”的中小企业,部分轻工产品畅销全国。科技含量较高、产业带动性强的汽车制造等重化工业形成一定的经济规模,为产业结构升级创造了较好的条件。 3.电子信息业、生物制造业等高新技术产业发展很快。据1999年统计,高新技术产品产值已达340.1亿元,对提高广州产业科技竞争力,促进产业结构优化升级

产业发展趋势

一、大力发展高新技术产业

大力发展电子信息制造业，巩固其支柱产业地位；加速发展生物制药产业，使之成为广州除了汽车、石化、电子信息制造业以外的新兴支柱产业，同时在软件、新材料、环保新能源和数字产业等重点领域取得快速发展。

软件产业：重点发展下一代互联网和第三、第四代移动通信技术、嵌入式软件和应用技术。统筹规划天河软件园、黄花岗信息园、南沙资讯产业园、广东软件科园的发展，建设功能互补、分工合理的广州软件发展体系。

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新材料产业：重点发展通用合成树脂高性能化、工程塑料通用化的技术和工艺，以及汽车、船舶等制造业所需要的高性能钢铁和有色金属材料。

环保新能源产业：加快环保新能源技术产品的研究开发与产业化，加快环保产业规模扩张和机构提升。

数字内容产业：积极建设广州网路游戏和动漫基地，建设华南地区数字内容产业关键共性技术的开发运营中心。

二、做大做强广州支柱产业群

除了要进一步加大汽车、石油化工产业，电子信息制造业传统三打支柱产业发展外，还需要加速发展生物医药等产业，并积极推动产业积聚，形成广州支柱产业群，促进产业升级和产业链条延伸。

汽车产业：统筹协调、合理规划，高水平建设东部、南沙、花都三大汽车基地，积极引入国内外零部件配套企业，逐步提高零部件供应的自给率，建设与国际接轨的汽车研发中心，发展汽车消费市场。

石化工业：东部石化基地以广石化炼油和乙烯扩建为契机，扩大和延伸化工产业链；南沙临近港石化基地以精细化工为切入点，逐步向产业链上游发展，形成现代化石化工业区。

电子信息制造业：适应3C（计算机、通信和消费类电子产品）融合趋势以及全球IC产业转移机遇，构建由广州科学城、广州开发区、南沙开发区三大片区等相关区域组成的电子信息产业基地，重点发展集成电路、通信、计算机和汽车电子产业。

生物制药：重点发展基因药物、现代中药和生化药品产业，建设以广州国际生物岛为核心的研发和中试平台、以科学城为核心的产业化平台以及以各色批发市场为基础的现代物流平台等三大生物制药平台。

三、改造提升传统优势工业

钢铁工业：大力发展高端板带材和高效钢材，淘汰落后工艺与低端产品；以集装箱板、不锈钢板的生产为主导，强化开发区钢铁产业基地；加快建设南沙现代化临港钢铁产业基地，生产汽车板、船用板等高档精品钢板。

船舶制造业：以中船集团南沙造船基地建设为龙头，加快与国内外先进企业合作，完成船舶工业的现代化改造。

机械装备制造业：加大技术改造和产品升级力度，重点针对楼宇设备、发电设备、环保设备、输变电设备、轨道交通设备、数控机床系统。

电力工业： 以广州恒运热电扩建工程、珠电联合循环发电工程为重点，加快大容量、高参数、环保型机组建设，大力发展一批以天然气为主要燃料的热电冷联产项目，逐步淘汰能耗高、污染大的校火电机组。

轻纺工业：以造纸、饮料、家电、皮革、高档服装、珠宝、钢琴等符合都市特点的产业为重点，提升产品质量、功能和品牌形象；积极做好轻纺工业布局规划调整。

四、提升服务业发展水平

物流业：加快广州空港国际物流园区建设；依托广州港南沙港区的扩建，建设南沙国际枢纽物流园区；推进广州保税区与黄埔港、新沙港的区港联动，建设一区多园的黄埔物流园区；加快规划建设芳村、白云、增城、番禺、花都5个区域性综合物流园区；大力发展第三方物流。

会展业：以广州国际会展中心、广州白云国际会议中心为重要基地，提升中国进出口商品交易会、广州博览会、广州国际汽车展、留学人员科技交流会的规模水平，并积极培育专业会场市场，打造具有行业特色的专业会展品牌。

金融业：大力吸引金融机构在广州设立区域性总部或分行（分公司），进一步完善广州金融市场体系，推进金融创新，加快完善珠江新城金融功能区的规划建设，引导金融机构进驻。

中介服务业：重点发展法律、会计、人才、代理、咨询、广告、设计、策划、交易平

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台、汽车服务等专业服务业，进一步增强城市综合服务功能。

商贸业：培育主业突出、核心竞争力强的大型连锁企业集团；完善批发市场体系建设；进一步完善商业设施。

旅游业：以旅游国际化为重点，推进旅游资源整合，延伸产业链，拓展产品线，丰富旅游功能。

房地产业：加强总量调控，完善批建程序，按照大都市空间发展和交通网路框架，引导房地产业布局。

广东省产业转型升级发展状况

（一）把“加快转型升级、建设幸福广东”作为核心任务

2011年，广东省委十届八次全会提出将“加快转型升级、建设幸福广东”作为“十二五”期间经济社会发展的核心任务，加快产业转型升级是落实这一核心任务的主要内容，既要重视先进制造业和现代服务业两轮齐转、协调发展，又要重视培育和发展战略性新兴产业。

（二）产业转型升级成效明显

1、工业生产保持平稳增长。2011年1～11月全省累计实现规模以上工业增加值

21630.1亿元，同比增长12.6%，预计2011全年增长12.5%，全部工业增加值对GDP增长的贡献率达53.7%。

2、先进制造业增长较快。2011年前三季度全省高技术制造业、先进制造业增加值

同比分别增长14.6%和12.2%。

3、现代服务业加快发展。2011年前三季度全省现代服务业增加值增长8.4%，占第

三产业增加值的比重达55.3%，比2010年同期提升1.7个百分点。

4、“双转移”取得新的重大进展。2011年1～11月产业转移园区实现产值3018.31

亿元、创税达122.4亿元，分别增长80.5%和38.1%，吸纳就业57.6万人，预计2011全年产值超过3200亿元，税收达130亿元左右，园区工业占粤东西北地区比重进一步提高。

5、粤东西北地区发展加快。2011年1～11月，东翼、西翼和山区规模以上工业

增加值同比分别增长 19.9%、13.9%和20.5%，增速分别比全省平均水平高7.3个、1.3个和7.9个百分点；粤东西北地区工业占全省的比重为17.4%，比2011年同期提高0.2个百分点。

(4) 未来城市规划及重大建设项目

2000年，广州市开国内大城市先河，完成《广州城市建设总体战略概念规划纲要》，提出将广州建设成为适宜创业发展和生活居住的国际性区域中心城市和山水型生态城市的目标，以及“南拓、北优、东进、西联”的空间发展战略，引领广州从传统的“狭窄单中心”布局中“跳”出发展。近期推出的《面向2020年的广州市总体发展战略》，则引领广州重新“归零”，从“向外扩展”向“优化提升”出发。打造综合性门户城市，最终实现国家中心城市，是广州新的总体发展战略目标。

●建设华南地区国家级装备制造基地

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广州重大装备制造基地(大岗)占地面积为50.8平方公里，将建设成为华南地区临港重大装备工业集聚区，辐射华南、影响东南亚的国家级装备制造基地。明年将围绕核心项目引入并加快一批符合基地产业规划的项目建设，初步形成产业集聚。

●打造国际区域性金融中心

近两年将力推“广州区域金融中心金融功能区建设”及“广州金融创新服务区(科学城-知识城)”建设。其中，珠江新城-员村金融商务区总投资100亿元，到明年将启动建设一批金融机构总部大楼等设施。“广州金融创新服务区(科学城-知识城)”项目总投资40亿元，到2012初步建成产业金融创新基地。

●明年9条地铁线路开工

六号线首段今年通车，萝岗居民不换车直达北京路东山口。启动六号线二期、七号线一期、九号线建设的同时，未来5年将建12条地铁，总投资2003亿元，包括十三号线、八号线北延段、十四号线、知识城线等。

(5) 地方政策导向

2009年底中央明确提出“坚决遏制房价过快上涨”，但今年“两会”后部分城市房价变本加厉飙升，热点城市更甚，房价问题上升至政治高度，中央祭出了新国十条并首提地方问责。随后出台的京十二条空前严厉，甚至推出了限购条款，颇有山雨欲来风满楼之势。市场预计调控将如一场声势浩大的运动展开，其他热点城市将会陆续仿效北京。

但从北京之后出台的各地细则看，相对新国十条没有加码，比北京要宽松很多，没有限购条款。特别是重庆、广州居然没有对第三套房限贷。重庆反而明确提出要鼓励普通商品住房消费，普通商品住房(含二手住房)交易手续费减半收取，对在主城区首次置业的纳税人实行财政补助，并执行购房入户和公积金贷款优惠政策。另外包括北京在内的各地细则均未包括房产税扩大至住宅征收的条款。之前媒体炒得沸沸扬扬的重庆将对豪宅征收“暴利税”或“特别消费税”的措施也落空。 调控陷入两难

新国十条效果初显及近期经济形势演化是地方细则严厉程度低于预期的原因。新国十条颁布后，从近1个月来楼市情况看，调控效果已初步显现：一手房市场从4月第三周开始销量骤降。在二手房市场上，4月第3周，6个重点城市销量平均减幅达到9.5%;其中杭州减幅最大，环比减幅达到55%。4月最后一周大连、杭州等地继续出现环比40%以上的减幅。深圳、广州、重庆三地负责发布新政的官员均表示中央“新国十条”出台后，在当地产生的效果明显，是地方政策不加码的主要原因。

关注品种：

一、前期跌幅大、估值低廉的小盘地产股：阳光城、中南建设。

二、受益于大消费增长的物业出租股：小商品城、海宁皮城、轻纺城，或受调控影响较小的商业地产股：世茂股份。

三、城投概念兼保障性住房受益股：中天城投、西藏城投。

四、受益城市价值提升的个股：招商地产(蛇口再造和前海概念)。 五、 资产注入、整体上市概念：广宇发展、沙河股份、中航地产。

(6) 重大城市活动

深圳2012年重大项目申报近日启动，深圳市发改委发布的通知中详细列出了8大领域重大项目申报条件，并特别明确除保障性安居房和城市更新项目以外的房地产开发项目，原则上不被纳入重大项目计划。而城市更新类项目的申报门槛也比去年大幅降低。申报时

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间至11月18日截止。

根据申报条件，明年的重大项目将包括新兴产业、高技术制造业、现代服务业、社会民生、城市更新、综合交通、宜居环境和资源能源保障八个大项。

其中在新兴产业项目上，生物、新材料、文化创意等产业领域项目申报条件要求总投资在1亿元以上，在建项目年投资在3000万元以上；互联网、新能源项目总投资需在1亿元以上，在建项目年度投资2000万元以上。社会民生类项目条件则要求医院的规模在500床位以上、学校规模3000学位以上，项目总投资3亿元以上，在建项目年度投资5000万元以上；其他科研教育、文化事业、体育设施、医疗卫生、保障性安居工程等项目总投资2亿元以上，在建项目年度投资3000万元以上。

而综合交通类项目成为门槛最高的一类，申报条件需要满足国家铁路、城际和城市轨道交通项目总投资50亿元以上，在建项目年度投资10亿元以上；综合交通枢纽及配套项目总投资20亿元以上，在建项目年度投资5亿元以上。申报条件要求申报明年重大项目计划的项目，必须符合珠三角改革发展规划纲要以及深圳“十二五”规划等相关规划，并且明确表示，原则上不包括房地产开发项目(保障性安居工程、城市更新项目除外)。

(7) 城市集聚效应及重大经济发展机会 向欣说，“十一五”时期，我国流通业快速发展，为城市商圈发展创造了有利条件。近几年商务部重点在商业街、社区商业中心、商品交易中心、物流园区、商圈融资等方面给予了积极指导和支持。目前，全国各大城市商业街发展呈现良好态势，北京王府井、上海南京路、重庆解放碑等传统商业街功能不断扩大和完善，同时一批新兴特色商业街和聚集区也已经形成，而且很多城市的中心城区的商业街的零售额已经占到了本地区社会商品零售总额的60%至70%。

向欣表示，随着各地城市建设步伐的加快，商品交易中心、物流园区、现代流通服务业聚集区新兴商圈也进入了快速发展的轨道。据不完全统计，有20个省区市在“十二五”规划中把大力发展物流园区作为重要的内容，而且全国县级及以上城市商业街存量超过3000条，总的经营规模已经超过了1.5亿平方米，全国亿元以上商品交易市场达到4500多个，100亿元以上商品交易市场达到70多个，已建和在建的大型物流园区近600个。随着发展规模不断扩大，商圈带动流通业结构调整和转型升级，满足居民消费，促进流通企业发展等方面的作用已经日益显现。

三、城市市场趋势评价指标

(8) 房价收入比

广州房价收入比现实残酷恐难服众

所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。对于广州的房价收入比，小编算了一下帐。在广州市统计局综合处、广州大学广州发展研究院联合课题组完成的《2011年广州市经济形势分析和2012年展望》称，2011年，广州市城市居民人均可支配收入34438元，以夫妻俩来计算，全家不吃不喝，全年净收入约为7万元,那么按照易居发布的广州房价收入比为9.8计算，得出广州的住房价格为67.5万元。假设夫妻俩买的仅是一套中小户型（90平方米及以下，在此以90平为结算标准），那么广州房屋每平方米的均价为7500元。 (9)

新建商品住宅空置率

广州市商品房空置率的计算与分析

收集广州市2005～2006年8个季度商品房(住宅、办公楼、商业营业用房和其他用房)的空置面积与存量房统计资料,结合国内外相关研究资料,建立可行的计量分析模型,分别计算广州市各类商品房总空置率、待销空置率、滞销空置率和积压空置率。研究发现,广州市商品房的空置率从2005年初的2.13%下降到2006年末的1.60%;商品住宅市场的空置率也从1.68%降到1.16%。其中,商业营业用房的空置率相对最高,而住宅的空置率相对最低;总体上

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看,近两年各类型商品房的空置率都在逐步下降,而滞销空置率和积压空置率变化根据商品房类型不同,变化趋势不尽相同。因此,建议根据不同类型商品房的空置情况,采用有针对性的宏观指导对策,使广州商品房市场更加健康地发展。

(10) 租金 / 价格比

广州市国土资源和房屋管理局下属广州市房地产租赁管理所昨日公布了2011年广州市房屋租金参考价。记者从中发现，二沙岛的电梯楼每平方米租金参考价首度突破百元，而中心城区住宅租金也有一定幅度的上涨，部分地段涨幅超过五成。

据分析，去年中心城区住宅租金的上涨原因来自于三个方面：一是一二手住宅交易价格高位运行的带动效应，二是后亚运时期广州良好城市环境的推动，三是“城中村”改造打破了局部地区住宅租赁市场的供求平衡。业内专家分析表示，接下来随着广州大量公租房的推出，可以在一定程度上平抑目前高企的住宅租金。 住宅

花园酒店周边租金涨幅超五成

广州市房地产租赁管理所已连续6年测定和发布房屋租金参考价。今年的房屋租金参考价仍然和上一年一样，测定范围为广州市市辖10区的所有房屋。本年度房屋租金参考价基准日为2011年7月1日。

在此次公布的住宅租金参考价中，最贵的是二沙岛的电梯楼，为每月100元/平方米，也就是说租一套100平方米的房子月租要1万元。这也是广州区域的住宅租金参考价首度破百元。建设中马路和保利中环广场的电梯楼则以每月75元/平方米的租价紧随其后。 楼梯楼方面，二沙岛仍然独占鳌头，其租金达85元/平方米，排第二位的江南西紫山大街为54元/平方米，两者差距甚远。 城中村

随着广州市城中村改造的推进，城中村租赁房源供应日渐减少，租客被分散到其他区域的城中村，致使房源走俏租金上涨，特别是地段较好的城中村租价开始飙升。

珠江新城与天河北这两大写字楼区域之间的竞争态势在租金对比中可见端倪。比如，中信广场蝉联多年的“写字楼之王”宝座首次旁落，被广州国际金融中心大厦(西塔)抢走。梁文祥 摄

其中，天河区沙河大街租金从每月9元/平方米，涨至每月15元/平方米，涨幅达到67%；海珠区小洲，即石榴涌—珠江地段的城中村租价由每月8元/平方米，涨至每月15元/平方米，几乎翻番。 商业

西塔首超中信成“写字楼之王”

商铺方面，北京路成为全市商业区片“租金之王”，月平均租金高达436元/平方米。如果单就路段来看，北京路商业步行街的租金还是最高的，达到每月1650元/平方米，其次是下九路步行街的每月1200元/平方米，这也是广州全市仅有的两个租金“上千”的商业路段。 记者发现，老牌写字楼区天河北与新兴的珠江新城两大区域在短兵相接中，正在呈现一个此消彼长的态势。天河北片区的租金有所下滑，平均租金参考价从去年的每月100元/平方米降至93元/平方米，而珠江新城写字楼租金参考价则在一路上涨，从去年的每月68元/平方米涨至82元/平方米。

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(11) 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅 广州2011年一季度新建商品住宅均价为1.4万元/平方米，涨幅达17%，远远超过了广州市政府制定的房价涨幅要低于11%的目标。 根据仲量联行提供的数据，广州2011年一季度新建商品住宅均价为1.4万元/平方米，涨幅达17%，远远超过了广州市政府制定的房价涨幅要低于11%的目标。

2011伊始，新建商品住宅均价就达到1.4万元/平方米的高价，广州房价增幅低于11%的调控目标是否能顺利实现看来堪忧。 新宅均价涨幅远超11%

根据广州市国土资源和房屋管理局提供的数据显示，2011年一季度前两个月，广州新建商品住宅的签约均价分别为13572元/平方米、14002元/平方米。而广州的十个区中，天河区均价最高，为27036元/平方米。

据悉，今年1至3月份广州新推49个楼盘，其中15个均价超过1.4万元/平方米。 其中，越秀沿江西路的爱群荟景湾均价最高，达60000元/平方米。越秀区环市东路的正佳东方国际公寓次之，为32000元/平方米。瑞安创逸瑞安位居第三，为30000元/平方米。

除了以上三个项目，中海橡园国际、中铁盛德国际公寓、康侨荔都等项目的均价也都在20000元/平方米以上。

广州房价控制目标：涨幅低于人均可支配收入增幅

广州市29日公布2011年度新建住房价格控制目标，房价涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。

据广州市房管局相关负责人介绍，广州市新建住房2011年度价格控制目标是：坚决贯彻落实国家和省的房地产调控措施，2011年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。其中新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用住房。

(12) 商品住宅价格增幅 / （人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅

据城市居民家庭抽样调查资料显示：2011年广州居民家庭人均可支配收入为13380.47元，比上年（下同）增长4.9％。另据广州市单位职工工资统计快报，广州市职工去年年均工资为25104元，增长13.4％。随着社会的发展，人们对生活质量的要求越来越高，居民从事第二职业劳动的积极性相应提高，使居民家庭人均年其他劳动收入为240.43元，增长90.4％。

消费结构出现新变化：食品、衣着、家庭设备、杂项商品及服务支出所占的比重下降，交通和通讯支出、娱乐文教服务支出、居住支出、医疗保健支出所占的比重上升。2002年广州市居民家庭恩格尔系数（即食品支出占消费性支出的比重）为38.1％，比上年的40.0％降低了1.9个百分点，首次低于40.0％。按照国际上通行的评估标准，恩格尔系数30％~40％为富裕水平，表明广州市居民家庭总体生活水平逐步跨入比较高的水平。 娱乐教育成新消费亮点

(13) 房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额 央行:2011房地产开发贷款余额同比少增7704亿

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全部金融机构人民币各项贷款余额54.79万亿元,同比增长15.8%,全年累计增加7.47万亿元。 其中,12月末,主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.73万亿元,…全年累计增加1.26万亿元,同比少增7704亿元,全年增量占同期各项贷款增量的17.5%,比上年水平低9.4个百分点。 12月末,地产开发贷款余额7680亿元,同比下降7.9%。房产开发贷款余额2.72万亿元,

截至去年末全国小企业贷款余额10.8万亿元

截至2011年末，全国小企业贷款余额达10.8万亿元，约占全部贷款余额的20%，已连续三年实现“两个不低于”目标；小企业贷款质量也持续提升，全国小企业不良贷款余额为2107亿元，比年初减少435亿元；不良贷款率为2.02%，比年初下降0.95个百分点，其中单户授信500万元以下小企业贷款不良率5.14%。

(14) 个人购房信贷比

广州规范存量房购房信贷行为

广州市国土房管局联合三部门发布《关于加强存量房交易监管防范信贷风险有关问题的通知》，要求尽快向银行开放存量房网上交易信息，通过规范存量房购房信贷行为，实现与银行的信息共享。

信贷宽松 助力刚需购房

在今年的房地产市场中，银行信贷也是影响行业的重要因素。多地推行的刺激刚性需求入市，促进房地产市场成交的政策中，房贷优惠也是其中之一。从近两个季度的政策走向可以明确看出，目前已经呈现出“松紧分化”的态势。在今年银行信贷环境已经比去年更宽松，但政策对于抑制投资投行性需求与保护自住购房需求进一步加强，信贷仍然倾向于刚性需求群体。

信贷环境进一步宽松

5月12日，央行宣布从5于18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是年内第二次下调存款准备金率。据央行最新公布的数据显示，截至4月末，我国人民币存款余额为84.23万亿元。如今，央行决定下调存款准备金率0.5%，据此意味着将向市场释放流动性资金4200亿元左右。银行流动性的增加，将使得一部分银行按揭贷款流向房地产领域。也就是说，二次降准令今年的住房贷款在银根上更加宽松。

而4月CPI回落到3.4%，短期通胀压力已有所缓解，使得货币政策有一定的调整空间。在这种背景下，为了保证经济的稳步增长，政府再度使用了存款准备金率这个货币工具进行预调微调，加大货币的流动性，以期刺激信贷需求的释放，支持实体经济的发展，防止经济增速过快下滑。

降存准影响楼市

尽管二次降存准并非全是针对房地产市场，但是有分析指出，降存准对于楼市成交仍然会有较大的影响。

据经纬行的分析称，虽然降存准并不是直接刺激房地产的政策，但却是从货币流动性方面对房地产市场主体预期和市场的格局造成影响。在经历了今年3月以来的市场成交回暖后，发展商的资金链已有所缓解，而本次存款准备金率的再次下调，意味着社会资金的流动性有望进一步放松，即使银行贷款那边难以开闸，从其他途径流入房地产的资金将有所增加。

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而且受经济下行的制约，未来仍存在存款准备金率进一步下调的预期，在多重因素的影响下，目前发展商大幅降价的动力已明显不足，房价仍以稳为主，甚至部分发展商可能通过收紧折扣来上调价格。

另一方面，压抑了一年多的刚需客户虽有一批已在前两个月释放，但当前尚未入市的消费者则对降价抱有更强的预期。”经纬行的报告指出，在这种背景下，市场供需双方已进入相持阶段，而随着中央货币政策预调微调的不间断干预，预计相持时间将拉长。

公积金贷款吸引力大

为刺激楼市，各地政府纷纷以微调方式拉动成交。而“旧政重提”在近期就是最常见的一种手段。此前，广东中山市国土资源局的一则通告，公布了新的普通住宅界定范围，使得中山成为房地产行业关注的焦点。而后，广州市财政局联合广州市国土房管局、广州市住房保障办发文明确了公有住房和经济适用住房依规定进行出售、交换、出租等上市行为时，缴纳的土地出让金和收益的分配管理问题。这些政策都是早已存在，而在今年都被重新提出。而在这些“重提”的政策当中，广州公积金贷款规定不但令人关注，而且对市场成交的促进效果也较为明显。

二成首付重现市场

在五一过后，广州市公积金中心再次表态支持首套房申请公积金贷款。而且其负责人更加强调，自去年开始实施的住房公积金贷款调控政策既没有松动，也没有收紧。也就是说首付门槛一直以来都没有提高，首套房的最低比例是两成。根据规定，在广州按规定缴存了住房公积金的职工，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以下或按规定购买经济适用住房的家庭，申请住房公积金贷款的首付款比例不低于20％。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30％。

公积金中心一表态，市场马上得以跟进。据记者获得的信息，在五一开始，广州已经有多个楼盘以“两成首付”为噱头来吸引买家。而在此前，广州的大部分项目即使是对申请公积金贷款的客户都要求首付三成。只有对公务员以及事业单位的员工有“特殊照顾”，可以申请两成首付。而在五一过后，这个政策开始“放松”。“现在只要是在广州有缴纳公积金，而且是申请纯公积金进行贷款购买的客户，都可以在首付方面只要求两成。”番禺诺德中心城的销售人员向记者介绍。据其透露，目前在该楼盘买房的客户，有不少客户都是申请纯公积金贷款购房。

三、城市市场趋势评价指标

(1) 新开工面积 / 施工面积

新开工面积：3月份公布的地产运行数据中，新开工面积同比增幅超出市场预期。

数据显示，3月份累计新开工面积3.2万亿平米，同比增幅达到60.8%，创下了近十年的新高，房屋竣工率在当月也达到5%，较上月有明显提升。我们认为，新开工面积的增长一方面出于开发商补库存的需求，另一方面也出于对未来市场整体看好的态度，因而预计全年地产投资增速不会低于33%。

施工面积： 统计显示，2011年1~8月，全市完成全社会固定资产投资3480.6亿元，同比增长19.1%，增幅高于1~7月0.2个百分点。其中，完成房地产开发投资1881.7亿元，增长14.5%，占全社会投资的比重为54.1%，同比回落2.2个百分点；完成基础设施投资716.6亿元，增长8.2%。

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（2）销售面积：7月份，广州房屋销售继续回落，1~7月累计，全市商品房销售

面积同比下降10.4%。广州市统计局昨天公布，7月广州经济运行稳中趋缓，工业、投资较快增长，消费需求放慢。

1~7月累计，全市完成全社会固定资产投资1556.02亿元，同比增长43.3%。其中，房地产开发投资439.99亿元，同比增长25.1%，增速呈逐月加快的趋势。房屋销售继续回落，1~7月累计，全市商品房销售面积同比下降10.4%。商品房销售合同金额同比增长19.1%，增幅比1~6月累计回落4.5个百分点。。

（3）预售面积：据统计，除萝岗、南沙以外的广州原十区住宅一手、二手房均价分别

达到6401元/平方米、3617元/平方米。 批准预售面积

一、商品房批准预售情况

2009年7月广州市十区批准预售的商品房项目共14个，批准预售商品房2354套，同比减少77.35%，环比减少30.46%；批准可预售商品房面积为28.74万平方米，同比减少74.07%，环比减少34.74%。其中批准可预售商品住宅2284套，同比减少73.48%，环比减少28.54%；面积26.12万平方米，同比减少71.26%，环比减少29.49%。 （一） 商品房批准预售各用途情况 2009年7月各用途商品房批准预售情况 面积单位：万平方米

用途 面积 套数 住宅 26.12 2284 商业 2.62 70 办公 0.00 0

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（二）商品房批准预售各区情况

（三）住宅批准预售各区情况

二、房屋交易登记情况概述

2009年7月，广州市十区房屋交易登记21642宗，同比增加61.3%，交易登记面积212.91万平方米，同比增加63.8%，交易登记金额150.18亿元，同比增加60.4%。新建商品房和存量房情况详见下表：

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三、房屋交易登记面积情况

（一）各用途房屋交易登记面积情况

2009年7月各用途房屋交易登记面积情况 面积单位：万平方米

2009年7月，房屋交易共212.91万平方米。新建商品住宅交易登记面积占新建商品房交易登记总面积的93.1%；存量住宅交易登记面积占存量房交易登记总面积的87.0%，从整个市场氛围来看，住宅交易还是占据房屋交易的主要部分。见下图：

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（二）房屋交易登记面积一二手份额情况

2009年7月，存量房（即二手房）交易登记面积占房屋交易登记总面积的57.9%，存量住宅（即二手住宅）交易登记面积占所有住宅交易登记总面积的56.2%。成交份额显示，本月存量商品房成交份额大于新建商品房。如下图：

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（三）新建商品房交易登记面积各区情况

2009年7月各区新建商品房交易登记面积情况如下图：

2009年7月各区新建商品住宅交易登记面积情况如下图:

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2009年7月全市十区新建商品住宅交易登记面积为83.47万平方米，同比增加37.8%；与2009年6月份相比，减少了24.4%（2009年6月份全市十区新建商品住宅交易登记面积110.40万平方米）；其中，越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计成交43.24万平方米，同比增加23.5%。 （四）存量房交易登记面积各区情况 2009年7月各区存量房交易登记面积情况如下图：

2009年7月各区存量住宅交易登记面积情况如下图:

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2009年7月，全市十区存量住宅交易登记面积为107.28万平方米，同比增加132.8%，相比2009年6月成交量增加14.2%（2009年6月十区存量住宅交易登记面积为93.97万平方米）。

四、房价情况

2009年7月，全市十区新建商品住宅交易登记均价为10008元/平方米，同比上升9.7%，环比上升3.4%。存量住宅交易登记均价为4458元/平方米，同比上升4.7%，环比下降5.6%。

（一）各用途房屋月均价情况 2009年7月各用途房屋月均价 均价单位：元/平方米

（二）各区新建商品住宅月均价对比

各区新建商品住宅均价对比见下图：

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（三）各区存量住宅月均价对比

各区存量住宅均价对比见下图：

（四） 7月份，阳光家缘一手住房备案的各街道均价情况如下表：

2009年7月广州市各街道一手住房备案均价情况表 单位：元/平方米

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五、新建商品住宅交易结构情况

2009年7月广州市十区一手住房交易登记面积为83.47万平方米，均价为10008元/平方米，环比上升3.4%，主要情况如下:

（一）7月份，阳光家缘一手住房备案数据的统计汇总情况如下表：

18000元/平方米以上楼盘成交占阳光家缘新建商品住宅备案的12.4%；14000-18000元/平方米区段，占总备案面积的10.5%；10000-14000元/平方米区段，占总备案面积的11.7%；10000元/平方米以下区段，占总备案面积的65.4%。 （二）本月，限价房项目备案登记情况 四个限价房项目备案登记情况如下表：

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六、抽样典型楼盘住宅成交面积及均价情况

根据抽取2009年6月和2009年7月成交面积均大于3500平方米的11个典型楼盘的备案情况，均价明显上升的个盘为6个，下降的为1个，其余各盘波动幅度均在3%以内。详见下表：

七、新建商品住宅成交情况分析

（一）7月全市一手住宅成交量环比有所减少。

2009年7月，全市一手住宅交易面积为83.47万平方米，同比上升37.8%，环比下降

24.4%，本月全市一手住宅交易面积环比出现两成多的缩减，但与去年同期比全市一手住宅交易面积仍然增加近四成。其中，中心六区交易面积为43.24万平方米，同比上升23.5%，环比减少24.7%。

（二）7月全市一手住宅均价略微上升。

2009年7月，广州市十区一手住宅交易均价为10008元/平方米，同比上升9.7%，环

比上升3.4%。

2009年7月成交均价环比上升的区域有4个，下降的有6个；其中成交面积靠前的番禺、花都、白云、海珠、天河等区均价各有升降。花都区7月均价环比下降达18.9%，而南沙区则上升21.1%，与两区本月一手住宅交易登记备案量大幅减少有关。越秀区7月均价环比下降达18.8%，是由于该区中环广场等价位较高的楼盘本月成交备案大幅减少，结构性因素导致区域整体均价水平变化幅度有所放大。区域交易情况见下表： 均价单位：元/平方米；面积单位：万平方米

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综合上述第（一）、（二）项情况，7月份广州市一手住宅成交基本稳定，成交均价继

续上升每平方米单价超过万元。7月份广州市一手商品住宅成交面积虽然环比减少两成多，但仍为今年以来的第2大月交易量，成交量情况基本稳定。7月份广州市一手住宅均价自去年6月以来首次重回10000元/平方米以上。造成本月一手住宅成交均价上升的主要原因是：第一，花都、南沙两区备案量大幅缩减影响全市量价结构。7月花都、南沙两区一手住宅交易登记面积环比分别下降了98.7%、89.6%之多。这对当月我市一手住宅均价影响很大。尤其是花都区，今年上半年一手住宅成交量大且均价远低于全市均价，其备案登记量的大幅缩减，直接影响全市的一手住宅量价结构。若剔除花都、南沙两区备案登记的异常影响，7月份一手住宅成交面积环比微降1.3%、成交均价环比降7.8%，市场情况基本平稳。第二，部分楼盘均价出现上涨，近半数在售楼盘均价平稳。从个盘情况来看，抽取7月份阳光家缘网上备案的住宅成交面积大于1000平方米的125个楼盘，与6月比较，均价升幅3%以上的占36.8%，部分楼盘均价出现不同程度的上涨。同时，上述抽取楼盘中均价变化幅度在3%以内的占到45.6%，近半数楼盘价格保持平稳。

（三）中心六区物业成交量占比与上月基本持平。

一方面，从区域成交情况来看，中高价位物业集中的中心六区7月一手住宅均价达

11865元/平方米，交易面积43.24万平方米，占全市交易面积的比例为51.8%，与2009年6月相比，所占比重基本持平（2009年6月中心六区交易面积占全市交易面积的比例为52.0%）。中低价位物业较多的新四区7月一手住宅均价只有8012元/平方米，交易面积40.24万平方米，占全市交易面积的比例为48.2%。详细见下表： 均价单位：元/平方米；面积单位：万平方米

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另一方面，从成交价位区段情况来看，抽取网上备案数据统计， 10000元/平方米以

下价位区段的楼盘成交占阳光家缘新建商品住宅备案的65.4%，该价位区段所占比重与6月份相比上升6.9%。而10000元/平方米以上价位区段的楼盘成交占比则下降6.9%，但其中18000元/平方米以上价位区段的楼盘成交占比则上升4.6%，显示本月高端楼盘成交比例有所上升。详细见下表：

（4）房地产开发投资额：据统计，2005年上半年，广州市房地产开发投资额174.30亿元，同比增长仅为3.2%，与去年同期持平，低于同期的GDP增幅。

广州市存量房交易登记面积460.08万平方米，同比增长26.0%。存量房交易登记面积已占到房屋交易登记面积的47.7%，份额较去年同期增加了9.7个百分点，发展势头迅猛，房屋二级市场流转越趋旺盛，房屋市场步向成熟的特征越发明显。业内人士分析，究其原因，主要有以下几个方面：

一是市场的需求旺盛。随着广州经济健康、快速发展，城市建设的力度大、步伐快，居民可支配收入持续增加，外来人口尤其是高素质的专业人员较年轻、比重大，拉动了置业需求；

二是新增供应量大。2005年3月，广州取消房改房上市限制，房改房上市量猛增，成为存量房市场重要房源，使置业者有更多的选择空间。同时，部分已购房市民为改善居住条件，再次置业，许多商品房进入存量房市场。

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三是价格、地段、生活配套等优势明显。存量房的价格一般较预售商品房价格低，还具有地段好，生活配套成熟等市场竞争优势，成为越来越多置业者的选择。 四是国家出台新政稳定房价。国家宏观调控楼市，期房禁止转让和多项税费调整政策对市场产生了较大影响。有不少业主赶在6月1日前放出手中物业，使存量房市场交易量提前释放。

五是有少部分投资性需求（以出租等方式作长线投资）的良性拉

动，上半年存量房市场不仅没有受到新建商品房交易量减少的影响，反而继续保持高速的

增长势头，形成此消彼长的效应。(时报记者 罗莎琳)

固定资产投资额：现代服务业和房地产业快速发展带动下，我区第三产业固定资产投 资占全行业比重稳步提高，1-8月三次产业投资额比例为0.11：49.06：50.83，第三 产业投资额比重首次过半，比2007年的第三产业投资额的比重提高了5.77个百分点。

(5) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积 新增住宅用地可建面积：

广州市国土房管局推出位于海珠和花都的3宗近24万平米住宅用地，可供应约1,860套， 套型建筑面积90平方米的住宅，这也是广州2008年首次推出新鲜住宅地块。

据广州日报8月13日报道，由于楼市调整，土地市场也颇为冷清，连不少工业地块都 无人竞买，但2008年只余下5个月，此前只推出了几块烂尾住宅用地的广州市既定的 住宅用地供地计划还需完成。广州市国土房管局日前推出位于海珠和花都的三宗近24 万平方米用地面积的住宅用地，可供应约1,860套套型建筑面积90平方米的住宅。 一部分手中有资金且07年没有跟风买贵价地的开发商以及投资公司正在积极筹划买地，

商品住宅新开工面积：在楼市低迷的情况下，资金紧缺的开发商放缓了投资

住宅的速度。据统计，广州上半年住宅新开工面积下降逾15%。

根据广州市统计局发布的上半年房地产开发简况，今年上半年，广州商品房新开工面积742.36万平方米，同比增长10%，其中住宅新开工面积435.09万平方米，同比下降15.2%.

目前，广州市商品住宅空置面积开始增加。广州市统计局预计，下半年更多的限价房以及中小户型房屋陆续面市后，广州商品房销售面积降幅将会收窄。

(6) 商品住宅价格增幅 / 人均GDP增幅

商品住宅价格增幅：

国家统计局昨天公布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有55个，比4月份增加了9个；上涨的城市有15个，涨幅均未超过1.4%。同比价格上涨的城市中，涨幅比4月份回落的城市有14个。

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无论是同比还是环比，温州房价在70个城市中下降最为明显。与上月相比，温州新建商品住宅价格下降1.9%，与去年同月相比下降了15.1%。上海新建商品住宅价格环比上月下降了0.2%，比去年同月下降了2%，在70个大中城市中环比、同比跌幅均属靠前，跌幅均超过北京和广州。

二手住宅方面，与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市有30个，持平的城市有22个，上涨的城市有18个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.9%。与去年同月相比，价格下降的城市有58个，比4月份增加了2个；持平的城市有1个；上涨的城市有11个，涨幅均未超过2.9%。同比价格上涨的城市中，涨幅比4月份回落的城市有9个。

人均GDP增幅：广州市正式公布2011年度新建住房价格控制目标，明确今年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值（GDP）增幅和城市居民人均可支配收入增幅。而预计今年广州GDP和居民人均可支配收入增幅都是11%，所以今年新建住房价格预期低于11%。 (7) 投资性购买所占的比例

4月25日，广州国土局公布了2006年第一季度广州商品住宅均价为5842元/平方米，中心城区为6564元/平方米，比去年年底（2005年12月）分别上涨了10.69%和 9%。从2004年开始，广州房地产市场开始迅速升温，商品房价格平均以14%的涨幅增长，从而引发了各界关于房地产泡沫的争论。世联数据部广州组通过分析发现，广州商品住宅市场虽然价升，但成交量并未放大，增幅仅为2004年的0.05%； 同时，测算2005年年末广州投资性购房比率为13.8%，表明广州的房地产市场虽然升温，但仍然在合理的发展区间。

我们先来看广州的有效购房需求情况。我们认为广州有效需求可分成四类：一是由于广州城市的自然人口增长带来的新增需求；二是在广州长期工作的外来人口的常住需求；三是伴随着广州城市的不断扩张，部分农户被征用土地，进城安家的购房需求；四是随着生活水平的提高，部分居民为改善居住条件而新增的换房需求。由于2000之后广州政府暂停了经济适用房的建设，我们假设所有的有效购房需求都通过购买商品房来实现，我们发现：

一、 广州全市的家庭户数以每年2%的速度增加，2004年全市非农业常住户藉家庭已达到1590213户，包括户 藉城市自然人口增长、农业转非农业人口增长，预计2005年可

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达到164万户， 因此2005年由于城市户藉人口的增长实现的有效购房需求测算为49333套；

二、 作为中国经济最发达的四大城市之一，广州一直是外地人口的就业目标城市。根据近五年的数据测算，2005年常住广州的非户藉人口达到 3460000人，相当于1084639户家庭， 其中新增非户藉约95560人，潜在购房需求为108082套；

三、 随着生活水平的提高，广州城市人均居住面积以年均8%速度增长，2004年已达到18.19平方米，预计2005年达到19.7平方米，相当于家庭住房建筑面积112平方米，比2004年增长了8平方米。因此，由人均居住面积的增长带来的潜在换房需求，数量约占117793套。

但是，有潜在购房需求还必须有购房能力才能转变为有效购房。由于广州购房最少首付三成，同时根据2005年我国商业银行住房贷款利率5.58%计算,我们将广州城镇居民的家庭可支配收入按照购房能力分成以下三类:

因此， 能形成有效购房需求的家庭户数比例最大为41.6%，其中主要集中在34.6%，由此计算出由第二项和第三项带来的有效购房需求分别为43037套和41614套。 从市场的进一步发展来看，国家将持续紧缩全国房地产市场的宏观政策，2006年4月28月央行宣布再次上调贷款利率，这将进一步减缩投资性购房的需求，有利于市场的健康发展。

综上所述，广州房地产市场投资性购房比例合理，市场走在缓升的健康之路。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/49a7.html