世联=城市综合体顾问业(诊断万达)9989898921

世联地产城市综合体顾问业务介绍

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2009.3.15

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世联 观察

国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事； 外表貌视强大、营销推广美伦美奂、实则积重难返 商业地产归根到底就是财务线的问题

开发商在开发综合体项目时面临的主要问题 修订物业指标:已有的物业指标的市场可实现性？ 物业价值最大化：市场可实现的物业配比？通过怎样 的规划布局能充分发挥价值聚集？

核心问题？

资金的进入和退出机制：合理分期？合理的租售比？ 实现短期回现与长期现金流之间的平衡？ 招商和销售：顺利实现商家的入主？引爆商业销售， 实现资金回笼？ ……商业地产是一个复合型的产业，它包括地产、商业、投资、金融等，其中最需要的就是 资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很 难做的，即使能做，也走不远。

财务线-现金流

现金流

商业地产代表财务线图

SOHO

海岸城

万象城

万达模式

时间

2

世联 观点更新理念，明晰差别，有的放矢

01

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01 万象城模式

深圳华润中心〃万象城案例分析 “最”之模式1 2 3 4 5

项目背景介绍项目整体定位 物业类型配臵 管理经营模式主力店铺形态 财务运营分析

6 7

价值KPI体系

深圳华润中心· 万象城：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、 居住等诸多功能于一体的商业建筑群华润集团在深圳投资开发的 “深圳华润中心· 万象城” 是集零售、餐饮、娱乐、 办公、酒店、居住等诸多功 能于一体的大规模、综合性、 现代化、高品质的标志性商 业建筑群，总建筑面积 55 万平方米，总投资逾 40 亿 港币。 深圳华润中心· 万象城位于 深圳市罗湖区——深圳金融 商业核心区域，地处深圳市 东西贯通的两条主干道深南 大道和滨河大道之间，与"地 王大厦"隔深南大道相望。交 通便利，地铁一号线大剧院 站有地下通道直接相连，周 边共有巴士线路30多条。

华润中心

深圳华润中心· 万象城以商业作为核心驱动力，首期开发：商 业中心“万象城”、5A甲级写字楼“华润大厦”华润· 万象城——在这个18.8万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特 色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。应有尽有，为消 费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消 费中心，是市民和游客均向往的好去处。

华润大厦——国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万 平方米，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国 曼谷之后，第五座以“华润大厦”命名的5A甲级写字楼。 进驻企业——已有近40家国际金融机构及国内外大型企业进驻，其 中包括汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日 本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7家世界500强企业，全球四 大会计师事务所中的德勤华永、毕马威华振、安永华明，英国上市 公司Michael Page以及新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、 韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等。

二期开发：五星级商务大酒店、酒店式服务公寓，华润中心 形成以商业、办公、酒店、公寓为一体的高价值物业配比深圳君悦酒店——设有400间豪华客房及套房，由国际著名设计公 司 Wilson Associates 担任室内设计。酒店设有全新概念多元化的 餐饮设施，包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧，都市风景一览无余。 由精美的中式菜肴到充满异国风情的意大利餐厅等应有尽有, 为宾 客提供非一般的饮食享受。酒店有超过5,000平方米的会议宴会设 施，包括大宴会厅和多功能会议室，适用于商务会议、私人宴会和 社交活动。所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无 线上网系统。酒店还设有完善的Hyatt Pure Spa 水疗, 室外恒温泳 池，健身中心等设施， 为客人提供舒适的休闲享受。

幸福里——深圳唯一的都市综合体内的高尚住宅，总建筑 面积约11万平方米，由3栋49层165米的超高层住宅组成。

华润· 万象城经营模式——总部进驻，定义形象、海外招商， 一线品牌、只租不售，长期经营华润总部进驻，为华润面 向全国的形象典范。 直接在海外进行招商，且 国际招商与项目建设同步 完成。 50%的国际一线品牌;30% 的亚洲一线品牌,20%的国 际二、三线品牌及国内一 线品牌。

管 理 经 营 模 式

只租不售，长期经营。

华润· 万象城主力店铺形态—— 提供一站式购物、休闲、餐饮、 娱乐服务华润· 万象城主力店铺：

RéEL时尚生活百货 Olé超级市场 嘉禾深圳影城 冰纷万象滑冰场

万象城是华润中心是深圳最大的购物及娱乐中心。它整合了众多资 源，提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。 华润· 万象城主力店铺： 1、RéEL时尚生活百货： 专为18~35岁年轻女性打造的时尚生活馆。 2、Olé超级市场： 华润万家旗下的第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经 营理念。 3、嘉禾深圳影城： 目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。 4、冰纷万象滑冰场： 中国第一个商业

用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑 冰俱乐部，教练团队实力雄厚。

通过研究，总结出深圳华润中心· 万象城成功的KPI体系成功 的 KPI 体 外因2、选址考虑因素： 1、选城二线城市；a、城市金融商业核心位置； b、区域内缺乏一个高端大型 商业来统领区域商业形象； c、周边交通便捷，公交线路 多，拥有地铁；

1、开发商具备强大实力；

系

内因

2、招商以一线品牌为主； 3、业态定位一站式齐全规划； 4、引进国际一流的精英团队； 5、打造高端商业建筑形态。

万象城成为了华润一个可复制的品牌，目前已经到了品牌收获期万象城全国战略 续深圳万象城成功之 后，杭州、沈阳万象

沈阳 青岛

城工程也已相继启动，并且很多城市如大连、 青岛、成都、武汉、 长沙都找到华润，希 望华润能够进驻他们 的城市，在目前的市 中心或者未来的CBD 区域打造一个像深圳 “万象城”一样的 “商业综合体”。

预计2010 年底开业

成都

武汉 长沙 深圳

杭州

预计2009 年9月开业

2005年 3月开业

华润· 万象城团队建设——强强联手，精英团队，群英荟萃十家国际知名 合作单位参与 设计和包装； 包括设计、建 筑、景观、营 销、招商、广 告等相关行业。

投资商 发展商 建筑设计

华润(集团)有限公司 华润(深圳)有限公司 美国RTKL Associates Inc 广东省建筑设计研究院 园林景观设计 澳大利亚Place Planning & Design 灯光设计顾问 Kaplan PartnersArchitectural Lighting 机电设计顾问 Flack+Kurtz Consulting Engineers 消防与安全设计顾问 Rolf Jensen & Associates.Inc 电梯设计顾问 Hesselberg. Keesee & Associates .Inc 幕墙设计顾问 Curtain Wall Design & Consulting. Inc 零售设计顾问 香港仲量联行有限公司 交通设计顾问 香港MVA公司 深圳市城市交通规划研究中心 工料测量师 香港利比建筑工料测量师有限公司 工程监理 中国国际工程咨询公司 广告推广策划顾问 深圳市蔚蓝时代广告有限公司

华润中心总投资40亿港币，分两期开发，一期投资18亿；二期投资22亿

项目支出 一览

项目收入 一览

华润中心一期开发万象城、华润大厦；二期开发君悦酒店、 幸福里，前期投资成本由租金回收资金投入期 资金滚动平衡期 资金回收期

开发时序 200 2

2003

2005

2007

2009

至今

一期 万象城 华润大厦 二期

拿地

开工建设期

建成 开业

经营培育期

经营成熟期

君悦酒店 幸福里

拿地

开工建设期

现金流

万象城财务线图示

万象城

前期资金投入大

一期租金收益平衡二 期开发

租金及物业价值平稳上涨

时间

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万达模式

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万达城市综合体发展模式研究

万达集团

的转型历程 万达广场案例 万达第三代产品特征

万达综合体核心概念——订单商业运营模式分析

万达转型

万达集团转型：从住宅为主向多元化投资 转型，最终聚焦商业地产的开发。第一期 1989-1992住宅

第二期1993-1997住宅

第三期1998-2000 多元产业

时间轴 产品

第四期 2001-至今聚焦商业地产、 酒店、文化产 业、连锁百货

公司 特征

1989西岗住宅开发公司 生产是受计划指导，住 房成为紧俏产品，万达 把楼板搞成混凝土现场 浇铸工艺，稳定性好而 且还防渗。质量获得当 地市场认可 在中心城区开发住宅。 92年搞了全国最大旧区 改造项目大连市新开路 小区，总规划面积八十 几万平方米，企业奠定 了发展的基础。

1992年改制为万达公司

区域开发商， 多元投资商 走多元化发展。房地 产开发，还有足球， 还有酒业、药业、贸 易、出租车、酒店 (作为小股东合作奥 的斯、变电站设备生 产) 房产开发保持三个全国之 最，跨区域开发最多(在 25个城市开发)每年开 发面积最大(一年300万 平米左右)、第三销售额 最大(房地产一块一年超 过70亿销售额

大型企业集团 从01、02年开始，万 达第二次转型，进入商 业地产，一开始就决定 规模要大，建上万平米 的大型的购物中心。因 中小企业诚信度比较低， 现金流也不稳定，租户 尽量选择大企业， 商业地产贡献巨额利 润，有良好的资金贷 款，解决了长期融资 通道，核心竞争力是 长期稳定的现金流。

模式

进入到93年“治理整顿”, 很多房地产企业都垮掉了， 93、94、95连续三年，全 国房地产整体行业利润率 为负，那时很难做，

核心 竞争 力

92年跨区域发展， 核心竞争力就是跨 区域经营的规模竞 争。1992年去广州

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