黔北风情一条街可行性报告

遵义市长征黔北风情一条街建设项目可行性研究报告

遵义市长征黔北风情一条街建设项目

可行性研究报告

第一章 总 论

一、项目背景

(一)、项目名称

遵义市长征黔北风情一条街建设项目可行性研究报告。 (二)、项目承办单位

遵义市红花岗区人民政府组建的“遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司”作为项目法人，公司的主要职责是负责黔北风情一条街开发建设及管理工作，公司注册资本金为1亿元人民币。

(三)、可行性研究报告编制依据

1、《遵义市城市总体规划》(1998-2020)； 2、《黔北风情一条街修建性详细规划》(2004)； 3、《遵义市红花岗区东部城镇土地评估报告》； 4、有关政策法律法规及规范、技术标准资料； 5、《关于编制可行性报告的委托书》。

二、项目概况

(一)、项目拟建地址

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“黔北风情一条街”位于遵义市红花岗区北部326国道线两侧，东至326国道板山水库十字坳，南至王家湾，西至东联线与326国道交界处，北与长征镇坪丰村相邻，规划总用地面积46.95公顷。该区域紧临遵义市中心城区，贯穿该区域的326国道是连接湄潭、风冈、余庆、务川等县的必经之路。

(二)、项目建设条件 1、自然环境

遵义市红花岗区自然环境优越，属亚热带季风性湿润气候，年平均气温15.1℃，无霜期281天，年均降水量1084.4毫米。

项目建设用地范围内基本以群山环绕地形地势为主，局部高差大，沿道路两侧形成若干山形环绕的窝凼，对形成一定规模的规划布局组团有其困难。

2、社会环境

长征镇经济基础较好，政府部门决定将此地段调整为沿街商业为主的开发项目，并依托其构筑新型综合步行旅游开发系统，以达到促进区域经济发展，提升城市品位，推动旧城改造的目的。

3、交通条件

区内交通便捷通畅，326国道公路穿越全境，形成了遵

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义市中心城区东出口交通网络，贵遵高等级公路城区联络线紧临该区域，两站一中心紧靠两站，该区域将是黔北交通枢纽和运输中心。

4、现状条件

现状用地范围内是一条宽12米的326国道穿越而过，道路两侧多以经营小型煤业为主，脏、乱、差严重。调整产业结构和提升城市环境是本次建设的出发点和归宿。

拟建场地范围内，无地下岩溶发育、断裂等不良地质现象，建设场址平坦，地震烈度小于6度，场地稳定性好，适宜建设。

三、项目主要指标

1、建设用地：32.3公顷(484.5亩) 净用地面积：25.7公顷(385.5亩) 建筑面积：217881平方米

绿地率：31.33% 2、运营开发周期：6年 项目总投资：8996.74万元 自有资金投入：2500万元 运营项目收入：20749.6万元

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第二章 项目建设的市场分析及必要性

和可行性

一、市场分析

(一)、住房消费对象的分析

居住对象的分析，为居住区和住宅“产品”开发提供重要的参考值。它对住宅的档次定位，不同档次住宅的比例，不同房型住宅构成的比例、房型的面积大小，以及居住区的整体环境的定位等方面，具有不可忽视的重要性。它直接影响到发展商投资的规模和策略，也影响日后推出楼盘的销售业绩。

1、居民收入与消费水平

据红花岗区统计局公布的抽样调查500户市区居民家庭显示：1998年，红花岗区家庭平均每户全年收入已达2.11万元，平均月收入在1700元左右。市区居民人均生活费收入近5年平均每年增长12%，表明居民收入呈现相对增长趋势。

收入水平与住房消费存在特定的相关关系。当收入水平达到一定的程度时，居民在满足基本生活需求的基础上，对改善住房质量，对居住的环境要求，乃至居住地段的品味和档次，均会产生更高的需求。有资料显示，如果按收

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入层次分析，家庭月收入在800元以上(包括800元)的消费者有购房愿望的不足5%，这一收入层次的居民希望住房价格越低越好；而收入在1500~2000元以上者，10%的有近期内购房愿望。这一群消费者主要考虑的是改善居住环境，价格因素排在其次。目前，红花岗区家庭平均月收入已达到后一层次，即使把统计的“非平均因素”考虑在内，红花岗区住房消费的基础已经起步，逐渐到过渡成熟期。根据贵州信息中心的调查表明，全省城镇居民家庭的30%有购房意向，而遵义已达到40%。

遵义居民的消费构成中，耐用消费品的消费基本趋于饱和。居民消费需求正处在向新的消费层次跃升和积累阶段；在家庭平均月消费构成比例中的“恩格尔系数”正逐年下降，为住房消费打下了良好的基础。

2、红花岗区人均居住水平

据资料显示，现遵义市居民人均居住面积已达15m2。这一数据显然比以往有较大的改善，但与发达国家的人均居住水平相比和在2002年红花岗区率先在全市实现小康目标还存在差距。如果再把“非平均”的因素考虑在内，人均居住水平可改善的余地还相当宽广。遵义目前房地产市场起步较晚，发展缓慢，开发的市场住房成套率水平仍较低；要提高居住水平，一定程度上就要提高住房成套率。

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因此，可以预计，大众住房商品化程度，在目前和今后一段时期内，还将迅速提高。

(二)、居民在住房消费中的价值取向

住房作为一种特殊的商品，具有使用周期长、流通性差，且与居民生活质量息息相关等特点，这使得居民在住房消费中较为理性、谨慎。调查资料显示：新购商品房的居民中，有28%的消费者对新购房表示不满意，52%的人表示一般，只有20%的人表示完全满意。不满意的主要原因根据比例大小例举如下：约23%的人认为配套设施不全；约20%认为居住物业管理混乱；15%反映房屋质量有问题；约12%认为交通不便；11%认为他们的所得与当初开发的承诺不符；11%对诸如物业管理的收费标准不满。9%的人因迟迟拿不到房产证不满。

可见，居民在住房消费过程中的价值取向涉及的因素较多，最重要的可归结为以下6个要素：房价、房型(平面)、地段、环境、外立面包装、物业管理等。它们至少目前是成功开发居住区的核心要素。

1、房价与居民的支付能力直接相关，往往是居民选择的先决条件。相对来说，房价越低，居民购房承受能力越强，市场容量也越大。

2、房型的套型构成、平面组织直接关系到居民的使用

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要求。能否满足居住对象的家庭成员结构和生活方式，是居民购房的最为基本的因素。

3、地段是购房者关注的焦点之一，居民对于地段的选择，主要是因为工作和生活的方便考虑。近来年居住区的地段亦逐渐成为档次和“品牌”的重要内容。

4、环境观念深入人心。优美的绿化、景观环境设计、宜人的尺度等，正日趋形成居民价值取向的重要因素。它是住区和住宅产品的市场“品牌”效应和竞争力的重要内容。

5、外立面的包装越来越成为楼盘市场竞争力的要素之一。造型、风格倾向所体现的文化内涵、立面构架件的装饰以及外墙的材质等等，均是体现楼盘品质的着力点。

6、良好的物业管理是居民安居乐业的重要保证，它解决了居民购房的后顾之忧。

(三)、地方特色

充分利用地方风俗习惯，反映地方城市文脉在住宅中的延续，势必使居住的文化品质与精神内函具有深厚的根基。锐意创新，使居住环境成为可继承的创意性的家园。总之，住宅建筑更为直观地表达高设计理念、价值观念、投资策略以及潜在的文化内涵。对于开发营建良好的市场机制，具有重要意义。

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(四)、政策措施

遵义市红花岗区招商引资优惠办法对房地产具有强劲的拉动作用。

近年来，红花岗区采取多种措施鼓励和支持房地产业更好地发展。房地产开发用地、土地出让金审批可实行分期付款；投资或购买商品房者，可申办红花岗区常住非农业户口，其经商、子女入托、上学、参军等方面享受红花岗区居民的同等待遇。全区房地产业开发建设以每年20%左右的速度增长，仅2001年投资额就达6亿余元，开发房面积80余万平方米。房地产业在红花岗区经济中占有重要的地位，发挥着较大作用，遵义市“黔北风情一条街”招商引资优惠办法不但对投资者具有强劲的吸引力，还可降低开发成本。

(五)、各级政府部门对项目的关怀

按照遵义市委、市政府关于加快城市步伐，创建山水园林城市及区委、区政府提出的“五个拉动”的城市发展战略，长征镇党委、政府制定了“以政治优势创经济优势，以地域优势创产业优势”的镇域经济发展战略。高标准制定凉水井集镇建设规划，通过镇政府办公区由任家坳向东联线搬迁，打通外环线至东联线、大连路至东联线的东西走向交通瓶劲，以遵义市两站一中心，石佛东路的改造、

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宏基砖生产基地建设，东郊儿童乐园、农民新村、长征敬老院等项目为载体，通过3—5年时间，建成红花岗区北部新的经济增长带，初步形成长征镇新的政治、经济、文化中心，把长征镇建设成为经济发达、商贸繁荣、环境优美、民风高尚的黔北名镇。

二、项目建设的必要性

经国务院批准，1997年7月撤销遵义地区设立地级遵义市，撤销县级遵义市设立红花岗区以后，红花岗区的区域面积和人口的增大，中心城区的拥挤，现有的区域面积已不能满足城市的发展，为了更好建设遵义市，2001年1月，贵州省人民政府正式批准《遵义市城市总体规划》(1998—2020年)。

根据总规建设目标：“一轴两翼”的模式。326国道属东部重点城镇发展轴，又是遵义市东大门，竖立东入口形象是遵义市发展的重点项目。目前该片区(326国道两侧)主要经营煤业为主，居住环境恶劣，脏、乱现象严重，建筑质量差，低矮破旧者居多，而且都是些乱搭乱建的农居。为了改善该区域的农居环境，塑造东大门形象，因本项目恰好位于326国道上，所以“黔北风情一条街”的建设是遵义市城市发展的必然。

1、大规模人口的迁移

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遵义市作为贵州省的大城市，按大城市的标准，城市人口要达到100万，而现有遵义市人口只有60万人，要达到这一标准还需大量人口的加入。根据遵义市总体规划确定的中心城区216平方公里，规划范围和最近编制的《遵义市中心城区城市发展战略规划——新卜片区规划》城区向东发展是势在必行的，遵义市长征镇“黔北风情一条街”又在总体规划的区域范围内，从城市建设和疏散中心城区的人口角度看，“黔北风情一条街”的建设是必要的。

2、推进城镇化建设的需要

工业化、城市化的发展过程，就是农村人口向城市转移，农业劳动力向非农化转移过程，这是世界各国社会发展过程中的一般规律。在我国，这一规律更显示出极强的中国特征。按照中央关于“西部大开发”、“小城镇、大战略”的要求。在遵义市第二次党代会上，遵义市委明确提出了加快我市“三化”进程的思路，要求进一步加快城市化进程，提高城镇化水平，加快第三产业的发展。“黔北风情一条街”的商业旅游开发，则是红花岗区响应遵义市发展战略，改善城市和社会环境，增强区域竞争力，着力实施投资拉动战略，加大城市基础设施建设力度，进一步完善城市功能；是接纳中心人口疏解及环境的改善以及为东部片区的全面发展打下良好的基础与典范，对打造遵义东部的

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城市序列，塑造“东大门”形象也具有十分重要的意义，因此为了满足遵义市的发展需要，建设“黔北风情一条街”是必要的。

三、项目建设的可行性

(一)、建设规模与目标

根据《黔北风情一条街》所确定的功能定位：以居住商贸金融、文化娱乐、行政办公、教育科研为主，规划面积为46.95公顷，建设包括326国道，所有基础配套设施及绿化工程，建设规模详见建设内容估算表。

本项目建成后，可完善该区的基础配套设施及绿化环境，为《黔北风情一条街》的开发经营提供了良好的环境基础。

(二)、主要建设条件

1、符合遵义市的城镇总体规划和近期发展。该项目拟建在遵义东部长征镇，符合遵义市长征镇的集镇发展。

2、符合集镇规划要求。黔北风情一条街所处326国道两侧，拟建片区与城市规划协调，符合城市规划要求。

3、符合《遵义中心城区10万亩风景林规划》，拟建片区与坚持改善城区生态环境相吻合，符合风景林规划要求。

4、该区的市政配套齐全，能够满足项目建设要求。 (三)、项目投入总资金及效益情况

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1、本项目投入总资金估算为8996.74万元，其中，静态投资8524.94万元，贷款利息471.80万元。

2、经济评价指标，项目财务内部收益率37.4%，大于基准折现率12%，财务净现值466.24万元，回收期4.35年。计算结果表明，本项目在经济上是可行的。

第三章 项目建设条件

一、场址现状

(一)、地点与地理位置

黔北风情一条街是红花岗区长征镇城镇建设的组成部份，该项目位于326国道两侧，东至326国道板山水库十字坳，南至王家湾，西至东联线遵湄路口交界处。北与长征镇坪丰村相邻，规划控制面积46.95公顷，该区域紧临遵义市中心城区。

(二)、土地权属类别及占地面积 1、片区土地利用现状

在片区范围内涉及土地类别有：菜地、稻田、旱地、林地、荒草地、农居建设用地等，土地权属现属长征镇凉水村集体土地。

2、片区土地利用总体规划情况

按照红花岗已完成的土地利用总体规划和长征镇土地

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利用总体规划，片区涉及土地总规现状是：城市规划建设预留区面积约900余亩，绿化保护面积300余亩，已建成村庄800余亩，一般耕地600余亩，其中局部耕地规划为基本农田保护耕地面积大约150亩，依据国土资源管理的相关规定，按照土地利用总体规划编制及修编的规定，我区土地利用总体规划在结合国家相关政策和统一安排的情况下，2004年政府将进行土地利用总体规划的修编，在结合国家政策和城市发展规划的情况下，此片区将作为城市中心区进行建设预留区规划，同时对范围内涉及的基本农田保护区地块进行修编和调整；故按片区建设工程期和工程进度，采取修编、调整土地利用总体规划，可使片区建设符合土地利用总体规划的要求。

3、片区建设用地指标

依据国土资源部门提供的土地利用现状情况，片区建设征用土地将控制在900亩左右，如按片区建设规划6年计算，年均使用土地在155余亩，如征用土地主要安排在建设初期前三年，年均占用也只达300余亩，故片区建设占用耕地指标数将不会影响其它区域和项目使用指标数。

二、场址建设条件

(一)、地形、地质、地貌

项目所在地位于326国道两侧，遵湄路口与东联线交界

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处至板山水库十字坳，境内基本以群山环绕的地形地势为主，西北和东北部盆地居多，南北以丘陵为主。海拨1000—1500米的高山峡谷之中。

规划区范围东西长约2.4km，南北宽约0.5km，总体地势从东北向西南倾斜，海拨高度870—900m。属侵蚀、溶蚀型中、低山河谷地貌，境内碳酸岩出露面积广，其中缺少泥盆，石碳系地层。第四系为残坡积粘土、砂质粘土、冲洪积砂卵石层及淤泥，厚度小于10m。地质构造单元位于扬子准地台，属黔北台隆起遵义断拱中部，大部分为北东向和北向构造。

规划建设区，未见下覆有金属矿藏和其它特殊保护矿藏。

建设用地范围内未发生过崩塌、滑坡、泥石流，地面塌陷、地面沉降、地裂缝等地质灾害，场区整体地形高差较大，岩体完整，岩层产状逆向倾斜，无不稳定斜坡和危岩体，土体广布，但厚度较小(0—5m)，水文地质条件和工程地质条件较好，地质环境条件简单，现状下无地质性灾害。

(二)、水文特征

项目所在区域主要地表水较为缺泛，地下水资源较丰富，北及东南侧的山体上自然形成有泉水露点，其水质较好，被当地许多农民、居民作为矿泉水饮用。

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(三)、气候、气象

该区高中亚热带黔北季风湿润气候，夏无酷暑、冬无严寒，雨量充沛，气候宜人。年平均气温15.2℃，极端最高气温38.7℃，极端最低气温-7.1℃，日照时数1160.5小时，平均无霜期280.8天，常年主导风东风，次主导风东南风，年平均风速1.1m/s，平均相对湿度80%。年均降水量为1097.8m，年均降水天数(≥0.1mm)184天，大于5.0mm的雨日55.0天，暴雨日(≥50.0mm)2.6天，大暴雨日(≥100mm)0.2天。其中91年和95年的最大暴雨量分别为174.3m和183.9m。

(四)、社会环境

遵义市是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。著名的“遵义会议会址”、“红军总政治部旧址”列入全国重点文物保护单位。名胜古迹有湘山寺、红军烈士陵园及遵义公园和凤凰山国家级森林公园等风景游览点。

红花岗区是黔北地区的政治、经济、文化中心，亦是重要的物资集散地。红花岗区总人口约50万人，其中城市人口约35万人。

遵义市红花岗区农业耕地面积86000亩，占总面积的18.4%，其中水田46612亩，旱地39388亩。区内植物资源丰富，农作物栽培品种较多，粮食作物主要有水稻、玉米、

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小麦、红薯等。经济作物以油菜、烤烟、茶叶、桔等为主。蔬菜、果树品种有300余种。小区内现有农耕地约13.93万m2，主要种植蔬菜，粮食作物种植面积较小。

红花岗区境内工业企业较发达，已形成了以冶金、化工、建材、电力、电器、医药等多个行业组成的工业体系。

建设项目所在地属红花岗区长征镇，是农业人口与城市人口混居地，有小学1所，中学1所，蔬菜批发市场一个。区内有遵义市划定的板山水库风景区，景区内有天然湖，成片的松林地，加上附近人工种植的桃花、柑桔和近年发展起来的休闲山庄，农家乐等，是成为遵义市城市居民假日旅游、休闲、娱乐的场所。

(五)、市政配套

片区内道路已有建成的326国道，水、电、通信等市政配套设施齐全，能够满足项目建设要求。

第四章 建设方案及内容

一、概况

遵义市“黔北风情一条街”是红花岗区城市商业旅游开发项目，是积极响应中央西部大开发战略的亮点。地处红花岗区东部326国道两侧，南至王家湾，与长征镇坪丰村相邻，东至326国道板山水库(十字坳)，西至东联线与326

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国道交界处，规划面积46.95公顷。该区域紧临遵义市中心城区，326国道横贯穿其境，是连接湄潭、风冈、余庆、务川等县的必经之路。

二、设计依据

《中华人民共和国城市规划法》； 《城市规划编制办法》及其实施细则； 《遵义市城市规划管理条例》；

《遵义市城市总体规划》(1998-2020)； 《遵义市长征镇凉水井集镇规划设计说明》； 地方政府有关本片区规划的意见和建议。

三、规划目标及设计构思

从迈向二十一世纪的城市商业旅游新区的要求，根据生态观念，以人为本的观念，城市运营高效化的观念，结合长征镇镇域经济发展战略，做到经济、社会、环境效益三结合的可持续发展目标，同时应注重回迁居民安置与风情一条街长远发展相统一。

(一)、加强区域物质形态设计，建立丰富次序，营造具有黔北特色的整体风貌。

(二)、深化细化黔北风情一条街总体规划，规划以行政办公、旅游休闲、生活服务为主的公共服务中心。处理好总体与局部的关系。

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(三)、该片区的规划与建设，不仅要展现片区的自身品位，更要符合二十一世纪可持续发展人居环境模式，突出时代特征，体现遵义悠久文化品味。

(四)、改善人居环境，优化生态系统，以人为本，顺应自然，突出黔北特色，创造山水园林布局。

四、总体布局

高度把握地域特征、用地现状；突出建筑特色、文化特色和地方传统特色，西端文物古玩市场的建设体现遵义传统商业风貌；挖掘文化与市场更好融合的新思路，并视经营情况也可增设书画艺术品市场、花鸟市场、旅游纪念品市场，实现政府在这些产业上的长期稳定收入。并且赋予商业性营业场所新兴的文化机制内涵，满足现代社会的多元需求，体现社会文化、经济发展与环境生态共生的最佳综合效益，注重方案的可实施性；重现一个复合共存的城市生活与城市景观口，体现面向二十一世纪的城市风貌与建设水平，使该区成为遵义市城市建设、旧城改造的典范。

总体布局概括为：二条商业带，两大居住片区，三个中心点，四大城市开敞空间，四条绿色走廊。

二条商业带：沿东联络线规划拓宽主要街道，形成商业地带，农民新村规划布局形成一条商业内街，东西两端以“农民新村和古建恢复保护区”，由此形成城市“龙骨”。

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两大居住片区：农民新村和东端集中组织城市居住用地。

三个中心广场：沿东联络线轴线上规划农民新村入口广场及与之呼应的政府办公楼广场、体育运动区前导广场两城市中心节点，东端入口处规划恢复古建筑保护广场，三个较大规模广场区域是风情一条街的重要节点。

四个城市开敞空间：由此三个广场加上体育运动休闲区所在城市开放式公园组成四个大公共空间。

四条绿色走廊：西端入口沿办公楼到敬老院扩大绿化用地，规划为带状绿色休闲区，南北两侧沿规划拓宽主要干道，开辟两条南北生态绿地，进入体育休闲区与居住区。中央拓宽326国道既是城市交通主干道也是城市的东西绿化景观大道，断面设计为五块板，拓宽中央隔离带，增设道路两侧人行道绿化。

回迁房居住布局：居住用地分布在326国道南北两侧共13块用地内，其中大部分为商住混合居住模式，一块纯居民住宅用地，基本解决安置占地回迁居民。规划上考虑到占地移民安置政策的历史原因和安置的迫切性，尽可能选择用地基础良好，便于建设的地段。沿街商业地带布置部分商住建筑，提高土地利用效率，便于综合开发。

五、空间与环境设计

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强调“人本关怀”原则，以多层次、复合的行为、心理、视觉和文化需求为出发点，创造出舒适宜人的步行商业环境及居住环境，提高建筑及环境的亲和力。

整个规划区由于充分利用原有地形高差进行布置，所以各建筑组群错落有致，道路线条流畅，活泼，打破了小区因用地形状特殊而易产生布局呆板的局面。由于小区居住用地布置相对集中，主要分布326国道的东西两大片区，因此规划设计以三种模式空间为主：

1、组团模式：形成具有一定规模的小区，提供完美的配套服务设施，创造优美、舒适的居住环境，组织物业管理。

2、街坊式：对拆迁安置居民，不但要考虑安置，且应解决经济来源问题，根据这一特点，采用街坊形式集中布置。各户均有底层的商业门面解决经济来源。同时打造占地居民特色步行街，经营地方名、优、特产，加强对外吸引力。

3、院落式：作为组织居住小区的基本构成单元，居民有更多的机会接近绿地，提供了从公共空间到半公共空间的动静层次，对增进邻里交往，增加社区归属感，营造社区意识具有促进作用。院落也特为老人、儿童就近活动提供方便。

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建筑与环境之融合，通过建筑与空间互相协调的尺度关系，加以体现，或通过建筑界面的多种限充方式把建筑与空间环境有机地融为一体，如精品意识是本次规划和建设的立足点和归宿。商业购物环境重在刻画，“黔北风情一条街”空间环境设计就是高起点、高品位的设计之一。

小区内部环境设计：主要包括铺地、喷水池、小品等。 铺地中的一般部分是根据行道树和照明柱的间融布置形式进行设置的，使行人感受到导向性的韵律感。在组团局部本规划设计所示的喷水及水景是导向性的，近期经济条件不足时，可以辟作绿化用地。步行部分的铺地强调图案化，采用暖色调的防滑广场砖为主，间以用冷色调的花岗岩镶嵌，以铺地的材质变化来限定和导向场所空间的活动。

休息设施：主要包括座椅、连廊等。座椅的设置可与绿化布局综合考虑，充分利用树池、花坛的边缘。连廊为本区环境的构成要素之一，结合绿化综合布局。同时还考虑了一定的供行人避雨的休息设施。

卫生设施：主要包括公共厕所，垃圾收集点。公厕结合建筑设置；垃圾收集点按服务半径要求布置；沿步行区域设置垃圾筒，间距15M。

信息设施：主要包括公用电话亭、广告栏、路标、指示

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牌等。在三个中心广场入口周边设磁卡电话亭，结合建筑设多个公共电话亭。利用灯柱、建筑墙面等设置广告栏。路标及指牌安放在入口及交叉路口处。

绿化设施：尽量利用不可建设用地，利用自然地形中的丘陵地形，建设有地方特色的绿化景观。优化生态环境。各区段中心形成绿心或绿带，通过道路绿化与庭院绿化，形成点、线、面交组的网络绿化体系。

总之，各类设施的设置在色彩、风格上都应与规划一致，处处体现出“以人为本”的原则。

六、市政设计

(一)、道路系统设计

326国道现是一条宽12米，区内长2400余米的道路。设计充分考虑，利用现状道路及地形的特点，用地的调整及整合，路网结构特点，对道路网体系进行合理化梳理和 加宽，使其与长征镇较高的经济实力与普遍发展状况相适应。

1、断面形成

①、326国道改造

326国道是“黔北风情一条街”所在地段内唯一的主要道路，其红线宽度为28米，断面形式为三块板结构：

车行道18m，人行道两侧各5m。 ②、支路

“黔北风情一条街”内各分区内的支路均为一块板形式，

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红线控制宽度为4米、6米或10米。

(二)、给水、排水设计 1、给水设计 ①、用水量标准

本区主要安排第三产业和与之配套的居住用地及交通、绿化用地。因此用水量暂只考虑居民生活用水、公共建筑用水，道路浇洒及绿化等用水。

用水量标准选用如下：

居民人均生活用水量300升/人.日

公共建筑用水量按全区生活用水总量的50%计。 ②、用水量

规划人口约4352人，住宅生活用水量1305m3/d，公共(含市政)用水量为1305m3/d，总用水量2610m3/d，管径为DN300、DN200、DN100的铸铁管。

2、排水设计 ①、污水量

污水量按总用水量的80%考虑，污水总量为2088m3/d。排水干管为DN800，排水支管直径≤Ф400，且人行道下的为素砼管，其余排水管均为加筋砼管。

雨水口原则上按每30m一个设置，在交叉口小半径平曲线，凹竖曲线底，纵坡小于0.5%，纵坡大于6%等处雨水口间距编短为一般间距的一半，即15米一个设置。

检查井原则上按每60m一个设置，弯道及变坡点需加设检查井。

(三)、建设内容及规模

“遵义市黔北风情一条街”是红花岗区城市商业旅游开发

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遵义市长征黔北风情一条街建设项目可行性研究报告

项目，建设项目有：商业街、农民新村、高尚住宅区、长征镇凉水村办公楼、敬老院、娱乐设施、古建恢复保护区、小学及幼儿园、市政公用设施等，其中商业街总用地面积为4.63ha，建筑面积43543.88m2，农民新村主要是撤迁安置房和别墅区组成，还房面积为60000m2，别墅区占地4.13ha，总建筑面积54190m2。凉水村办公楼总用地面积5036.93m2，建筑面积2560.5m2，敬老院用地面积为1240.5m2，总建筑面积3678m2。娱乐设施用地为20878.91m2，总建筑面积12527.35m2，古建恢复保护区主要是遵义历史文物建筑，如三贤祠、文庙与祖庙、郑莫祠、陈公祠、魁星楼以陈启相、竺可桢等人活动地旧式建筑物，总用地面积9433.96m2，总建筑面积5000m2。小学用地7595.88m2，总建筑面积3797.94m2，幼儿园用地3087m2，建筑面积1543.5m2，垃圾运站250m2，新修和拓宽道路67400m2，停车场4500m2，公厕550m2，消防设施877m2，广场9600m2，给水输配管网5.6公里，排水管网4.3公里，供电通讯2.4公里，绿化面积5120m2。长征黔北风情一条街总规划用地62.58公顷，其中建设用地32.2公顷，总建筑面积达290509.12m2。

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七、主要工程技术指标

黔北风情一条街市政配套主要建设内容估算表

序号 一 1 2 3 二 三 四 五 六 七 八 九 十 项目名称 道路工程 326国道 商业街 次干道 停车场 公厕 消防设施 环卫设施(垃圾收集箱) 给水及消防管网 排水管 供电管线 变电所 通讯设施 单位 工程量 米 2400 米 316 米 1570 M2 4500 蹲位 40 M2 877 座 米 米 米 座 米 米 项 1 5600 4300 2400 1 2400 4215 1 备 注 改造扩宽28米 道路宽度10米 道路宽度6米 包括车行道分道线、人行横道线、交通警示标志及路标牌、公交站等。 道路绿化、景区绿化等 十一 交通设施 十二 生态环境保护 黔北风情一条街建设规模汇总表

序名称 号 一 风情一条街 类别 用 地 面 积 数量(m2) 比例(%) 326000 100 185005 56.75 64254.6 19.71 76740.4 23.54 279800 46.65 74324.81 22.7 11037.1 51200 4500 67400 37056.3 288943.7 3.3 15.7 1.3 20.7 11.3 88.6 建 筑 面 积 数量(m2) 比例(%) 290509.12 100 24286.57 8.3 136539.28 47.1 129683.27 44.6 280659.12 95.58 8430 2.9 1420 220659.12 0.4 0.13 75.96 近期 二 按次序划分 中期 远期 住宅 公共设施 按用地性质市政公用设施 三 及建筑用划分 绿地 停车场 道路 自建项目 按开发方式四 引资开发项划分 目 - 25 -

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第五章 环境保护评价

“黔北风情一条街”将建设为可持续发展的旅游、商贸园林式、生态型的黔北风调的民居二条街，因此，对环境的保护在设计实施中处于相当重要的地位。严格按照《遵义中心城区10万亩风景林规划》要求，严格保护现有绿地，严格控制开山采石，使建筑物与地形、地貌相互协调，融为一体，充分体现“山中有城、城中有山，绿带环绕”的城市景观特点。黔北风情一条街南北两面植被发育好，东面与板山水库相邻，景观独特，设计时充分考虑，实施中严格保护，成为人们休闲、娱乐的良好场所。本项目实施过程中一定要严格遵循“保障和促进可持续发展的战略；预防因建设项目实施对环境的不良影响；促进经济、社会、环境相协调发展”的基本目的。努力创造一个交通井然有序、空气清新、宁静美丽的城市环境，既符合我国的基本国策，也保障人民身体健康，造福于子孙后代。

一、环境条件现状

拟建场址位于遵义红花岗北郊的326国道，板山水库十字坳至326国道与东联线交界处，现状用地范围是条宽12米，长2400米的东西道路(326国道)，长期以来已形成依托326国道经营小型煤业为主的相对独立区域。四周群山

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环绕，山上树木郁郁葱葱，沿326国道形成若干环绕窝凼，东西区域地形较为平缓，而以南北区域外山体隆起，起伏较大。

(一)、声环境

经现场监测，拟建风情区符合《城市区域环境噪声标准》(GB3096-1993)的二类标准，因此，声环境质量较好。

(二)、生态环境

新区内山体植被条件良好，其它农业用地以种植业为主，具有良好的绿化环境。周围无污水、废气等大型污染，水质良好。

(三)、新区场址符合《环境空气质量标准》(GB3095-1996)的二级标准。

(四)、水环境

新区废水排放的水体水质较好，符合《地表水环境质量标准》(GBZBI-1999)中的三类水域标准。

二、项目建设的污染物对环境的影响

(一)、施工期间的主要环境的影响

施工过程中产生汽车尾气、扬尘、噪声，以及施工废水将对当地生态环境产生不利影响。同时，施工中的临时占地，原材料堆放，也将给当地的植被产生负面效应。

(二)、使用中的主要环境污染源

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本区的主要污染源为汽车噪声、汽车尾气、生活污水、生产废水和固体废弃物的污染。

三、环境保护措施

(一)、固体废物及噪声

1、项目建设中产生的固体废物，主要是建筑垃圾，应及时清运，统一运至附件低凹地填埋，并在其上作绿化，不随意乱倒乱放，破坏沿线生态环境。施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，做到文明施工，工完场清。

2、项目建设中产生的噪声主要来源于施工机械及爆炸声，应控制施工机械的作息时间，以避免施工噪声对周围住户休息的干扰。

3、环保措施与工程进度做到“三同时”。 4、施工中不产生超标准的空气污染。 (二)、使用中的环保

1、排水部分采用分流制，污水、雨水、废水分别进行处理。

2、固体废物集中收集，送至城市垃圾处理厂进行处理。 3、设置专人管理，加强室外公用设施的保养与维修，保证其良好运行状态和效率。

4、进出基地的车辆限制行驶路线及速度，禁鸣喇叭。

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5、黔北风情一条街的垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。

6、在居住区域内、步行街区、车行道路以及商业铺面、公交车站、广场花园等附件及其他群众活动频繁处，设置公共厕所、废物箱等环境卫生公共设施。公厕在流动人口高密集的街道和商业闹市区道路，间距为300—500m。一般街道间距不大于800m。其建筑面积为30—50m2。

7、严格控制本规划所确定的绿化用地，使之形成完整的园林景观系统。

8、本规划区内一切建设活动都必须执行国家有关环保法律法规规定，由专业部门负责城市污染的监控，并采取有效的治理。

四、综合评价结论

通过对工程的环境影响分析可知，工程环境影响因子不复杂，总的环境变化趋势向良性发展，对环境的有利影响大于不利影响，其中的不利影响即弃碴、噪声、粉尘、污水等，可采用相应措施加以解决。并且工程建成后这些相续消失，不会成为制约工程建设的环境因素。工程的社会效益、环境效益十分显著，对改善城市环境、保证经济持续稳定增长起到积极作用。

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第六章 劳动安全卫生及消防

一、劳动安全性

按国家颁布的有关法令、条例和规定，结合黔北风情一条街建设的具体情况，采用先进、可靠、经济的建设措施，保障人员的人身安全，提高生产效率。

(一)、建设及生产过程中主要危险因素

1、在建设施工过程中，安全隐患主要是机械施工隐患，用电隐患、高空坠落物等隐患。

2、工伤事故危险，在生产作业时，由于操作人员登高，接触电气设备等均存在着高处坠落、电气伤害、机械伤害的危险。

(二)、安全设施及措施

1、在建设施工过程中，应对起重运输机械设备的安全装置进行检查，高空作业时，除配备无线电对讲机和设置足够照明外，白天施工必须用信号旗和叫笛指挥，夜间施工用信号灯指挥作业。塔机必须安装避雷装置。不准机械带病运转和安全装置失灵的情况下进行操作。

严格执行施工供电数调配，在保持施工用电量的情况下合理安全用电。按施工组织安装正规施工供电线路和配电、配电箱。做好各机械保护接零接地工作。

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施工建设过程中，室外通道外搭设防护棚、防护棚钢管搭设，满铺脚手板加盖手模板。所有临设屋面满铺竹脚手架，不允许上下重叠作业，不允许在操作层下逗留通行，上班必须戴安全帽，防止高空坠落物。

2、机器设备和工具要定期检修，如果损坏，应立即修理。电气设备和线路的绝缘必须良好，裸露的带电导体应该安装于碰不着处所；否则必须设置安全遮栏和显明的警告标志。电气设备必须设有可熔保险器，或者自动开关；根据技术条件采取保护性接地或者接零的措施。

3、黔北风情一条街区内人行道和车行道应该平坦、畅通；夜间要有足够的照明设备。道路和轨道交叉处必须有显明的警告标志，信号装置或者落杆。为生产需要所设的坑、壕和池，应该有围栏或者盖板，原材料、成品、半成品和废料的堆放，应该不妨碍通行和装卸时候的便利和安全。

4、黔北风情一条街内应该保持清洁。沟渠和排水道要定期疏浚。垃圾应该收集于有益的垃圾箱内，并且定期消除。

二、消防

黔北风情一条街消防设计认真贯彻执行“预防为主、防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行有关规范和

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行业标准，采取各种有效防火措施，防止和减少火灾危害。

(一)、设计依据

1、《建筑设计防火规范》GBJ16-87 (2001版) 2、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50064-2001； 3、《建筑灭火器配置设计规程》GBJ140-90。 (二)、总图消防

风情一条街各地块的出入口设在道路南侧和西侧，其南为步行沿街，其西侧以广场和硬质铺地为主，紧急时候兼用消防车道，而广场西侧的湖面兼做消防水池，科学合理的道路骨架和广场布局为建筑防火及内部人员疏散和外部救援提供了强有力的保证；各分块四周调协的环形道路，就是为达到消防及疏散要求；建筑消防设计的同时要结合城市道路，满足消防要求。

(三)、消防用水量

1、本工程的室内消火栓用水量按15L/S设计，室外消火栓用水量按25L/S设计。火灾延续时间为2小时。

2、用水水质及水压：生活用水的水质应符合现行《生活饮用水标准》的要求，生活、消防合用的地下水池和高位水箱应有防止水质变坏的措施，水池的泄水、溢流管不得与污废水系统直接连接，应采取间接排水的方式。

3、根据规范在风情一条街应设消防供水环网，其水压

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水量由市政供水管网满足，消防环网上每隔120米设一个DN150室外消火栓，商业用房设室内消火栓灭火系统及自动喷水灭火系统，周围配置若干手提式干粉灭火器，并在本片区配备相应的消防站。

第七章 组织机构及人力资源配置

一、机构职能

遵义市红花岗区人民政府2003年11月组建“遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司”作为项目法人，主要负责黔北风情一条街的旅游开发、引资、建设及管理，在城区规划范围内，为开发商提供优质、方便、快捷的服务。

二、内设机构

项目部下设：

综合办公室：城投公司成立“黔北风情一条街”项目部，具体负责组织实施该项目日常事务，负责手续报批和资金筹措等。管理人员约10人。

征地拆迁建设处：负责本区征地拆迁协调基础设施、服务设施规划及管理工作。其中管理人员5人。

群工处：负责本区的治安管理及垃圾清运。管理人员4人，保洁工人10人，保安12人。

三、职工培训

现代小区业务的升级对员工的综合素质和技术水平提

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出了更高的要求。遵义风情一条街的建设更需要一个素质高、业务熟、技术精的员工队伍，不仅需要有通管理、有创新意识的企业管理者，同时还要有一大批经过良好职业培训的合格经济管理，建设专门人才，在引进人才的同时，应加大培训力度，全面提高员工素质。

第八章 项目管理

一、项目管理制度

要取得一个成功的项目，有许多前提条件，必须经过各方面的努力，有力的高质量、高水平的项目管理，项目管理者将项目的所有参加者的力量和工作融为一体，将工程实施的各项活动导演成一个有序的过程，项目管理是项目过程中一个必不可少的且十分重要的方面。

1、成本(投资)管理：在预算费用(成本或投资)范围内完成，尽可能地降低费用消耗，减少资金占用，保证项目的经济性要求。

2、工期：在预定的时间内完成项目的建设，不拖延及时地实现投资目的，达到预定的项目总目标和要求。

3、工程管理：在满足预定的使用功能要求，达到预定的使用效果。项目实施按计划，有秩序地进行，不发生事故或其他损失，较好地解决项目过程中出现的风险困难和干扰。

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4、组织与信息管理：以项目经济为中心的管理模式。建立项目组织机构与人事安排，更好地进行有计划、组织、指挥、协调和控制，在项目实施过程中出现的各种问题。

5、应用现代管理方法和技术手段进行项目管理，如决策技术、网络计划技术、价值工程、系统工程、目标管理等方法和手段以保证项目圆满地完成。

二、招标内容及招标方式(见附表)

建设工程实行招标投标，是基本建设管理体制改革的一项重要内容，对缩短建设工期，保证工程质量，降低工程造价，提高投资效益，发挥了积极作用。

遵义市黔北风情一条街工程的施工发包必需公开招标，招标投标需经过招标、投标、开标、评标与定标等程序。按照公开、公正、公平竞争的原则，择优选定承包单位。本项目的法人或招标投标监督管理机构应当对报名投标单位的资质条件、财务状况、有无承担类似工程的经验等进行审查，经资格审查合格的，方可参加投标。招标投标不受地区、部门、行业的确定，应综合评价投标者的社会信誉、履约能力、承包经验、技术水平，已完工程业绩和报价水平等，不应单纯以投标报价作为评标和定标的依据。

三、项目控制

遵义黔北风情一条街工程项目规模大、投资大，其计划

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实施的难度很大，由于专业化分工，参加项目实施的单位多，项目的顺利实施需要各单位在时间上、空间上协调一致。为使项目实施过程不受到干扰或中断，因此必须有严格的控制；项目实施控制是为了保证按预定的计划实施项目，保证项目总目标的圆满实现。

1、监督与管理实施

实施控制的首要任务是监督，工程项目实施控制过程，监督工作必须保证实时性，必须立足现场。通过实时性的监督以保证整个项目和各个工程活动按计划和合同有效的实施，达到预定的目标。

2、项目跟踪实施

通过对实施过程的监督获得反映工程实施情况的资料和对现场情况的了解。将这些资料经过信息处理，管理者可以获得项目实施状况的报告；把它与项目的目标、项目的计划相比较，方能得出实际与计划的差距，认识哪方面出现偏差。并在项目实施过程中采用动态控制的方法，阶段性地检查实际值与计划目标的差异，采取措施纠正偏差，制定新的计划目标值，使项目的实施结果逐步向最终目标逼近。

四、项目监理

本项目必须实行工程监理，将整个项目管理任务以合同

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的形式委托出去，让专业单位负责管理事务，监理工程师作为业主的代理人为主提供专职的服务；从咨询、设计、计划，到工程实施控制，甚至运行管理等全套的咨询和管理大量事务性工作。以保证项目的顺利完成。

第九章 投资估算及资金筹措

一、投资估算

本项目建设投资根据遵义市黔北风情一条街修建性详细规划设计方案，相关资料及图纸和贵州省建筑工程预算相关定额，参照《九八定额》标准进行估算。

(一)、估算条件

1、相似工程合同造价资料及遵义市大众材料价格； 2、项目假定由国内的单位承担设计、施工及项目管理； 3、设计单位提供的设计方案、设计要求、使用功能及建筑标准；

4、拟建场址的地形条件及现场踏勘；

5、1998年《贵州省建筑工程预算定额》及遵义市地区基价；

6、贵阳《92》市政定额；

7、《全国统一安装工程预算定额贵州省价目表》95年版；

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8、采用直接与间接相结合的编制方法。 (二)、估算范围

本估算包括正常的设计、施工周期内，为完成该项目所需投入工程建筑安装费用，但不包括以下内容：

1、业主运行管理流动资金；

2、建设期银行汇率可能发生的变动而增加或减少的费用。

(三)、估算说明 1、征地费用

根据本项目的实际情况，本项目占地净面积385.5亩，征地费用标准为：根据遵义市《土地评估报告》，5万元/亩计取；

土地征拨费为2445.00万元。 2、拆迁费为288.00万元。 总计费用为2733.00万元。 3、工程咨询费

咨询费：(包括勘察、设计、监理等)按照建筑安装工程费用计算；

其中：(1)、设计勘察费按照国家规定的取费标准计算； (2)、监理费按照建筑安装工程费用1%计算； (3)、建设单位管理费按财建[2002]294号计算；

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(4)、基本预备费按5%计算； (5)、招投标费按0.8%计算；

(6)、排污费按《92》市政定额估算； (7)、前期咨询费按0.3%计算。 4、贷款利息

贷款利息费用包括贷款利息和贷款手续费用，按年利率的5.76%计算。

5、不可预见费

不可预见费按照建筑安装工程费用的5%计算。 (四)、投资估算结果

整个项目投资估算为8996.74万元，其中工程直接费为5246.81万元，工程间接费及预备费为3015.79万元。具体估算过程详见投资估算表。

二、资金筹措及方式

1、建设单位向国家开发银行贷款2500.00万元； 2、项目法人自有资金：2000.00万元；

3、其余资金可由政府财政性资金、企业、团体及个人资金组成。

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第十章 项目实施进度计划

一、建设工期

本项目规模巨大，配套实施工程较多，投资额较大。根据实际情况及以往的经验，本项目建设期拟安排72个月。

二、项目实施进度安排

根据本项目的实际情况，安排的实施进度如下： 1、2005年1月开始道路施工； 2、2006年1月开始配套设施的施工； 3、2007年1月开始公共设施的施工； 4、2007年6月开始绿化施工； 5、2010年10月完工。

三、项目实施进度表

序号 1 项 目 道路施工 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 ▲ 2 配套设施施工 3 公共设施施工 4 绿化工程 5 验收 6 完成 - 40 -

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第十一章 效益分析

一、经济分析

(一)、财务评价依据

1、国家计委、建设部颁布《建设项目经济评价方法与参数》第二版。

2、国家计委、中国国际工程咨询公司《投资项目可行性研究指南》(试用版)。

3、遵义市有关各种收费标准及优惠政策。 (二)、财务评价数据选取 1、计算期

根据项目实施进度，确定本项目开发运期为6年，计算期为6年。

2、开发运营：其他计算参数。

其它计算参数按照国家和行业有关法规并结合项目的具体情况选取。

(1)、财务基准折现率，根据社会折现率12%； (2)、长期借款利率按有效年利率：5.76%；

(3)、折旧年限取25年，采用直线法折旧，资产余值10%。无形资产中土地使用权按40年平均摊销，其余按10年平均摊销。递延资产按5年平均摊销。

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(4)、土地收益标准的取值，直接关系到项目本身的盈利能力和清偿能力，并在一定程度上直接影响投资者的资金回报率。

本项目的土地收益标准考虑本地区现有邻地的土地收益情况的标准及地方国民经济的发展水平。

(5)、税费标准：营业税按5%计算，城市维护建设税按税额的7%计算，教育费附加按税额的3%算，所得税按33%计算。

(三)、运营收入估算

项目开发的运营收入由土地收益，可供还贷税费及其他收入组成。其估算如下：

1、土地收益

风情一条街开发建设用地中商业性用地为46200m2，居住性用地为279800m2。本项目可供还贷的土地收益为商业性用地和居住性用地两种，根据遵义市《土地评估报告》的参考价，开发初期基准地价如下：

土地基准地价估算表

土地用途 商业用地 住宅用地 单位 万元/亩 万元/亩 基准地价 22万元/亩 18万元/亩 备 注 包括：出让金、征地费及开发费 包括：出让金、征地费及开发费 - 42 -

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根据国家公布的近五年城市居民消费平均指数及风情一条街配套设施的逐步完善，土地增值率按20%—30%。综合考虑，2004—2010年期开发地价如下表。

土地地价估算表

土地用途 商业用地 住宅用地 合 计 万元 万元 2004—2005年 22 18 2006—2008年 26 22 2009—2010年 30 26 2、可供还贷税费 (1)、城市配套费

根据贵州省人民政府黔府[1993]176号《贵州省征收城镇市政公用设施配套费暂行规定》及遵义市红花岗区人民政府《关于招商引资优惠政策的暂行办法》计算，可用于还贷的城市配套费详附表4。

(2)、建设项目两税一费

按照国家现行标准，建筑税按建筑安装工程造价的3.41%收取。可供还贷的建筑项目两税一费详见表4。

3、其它收入

在风情街道路两侧，收取广告租赁费每年可收入20万元，6年共计收入120万元。旅游收入每年可收入(纯利)10万元，8年共计收入80万元。

(四)、开发运营成本估算

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1、项目征地费用

根据遵义市《土地评估报告》的参考价，开发运营期的土地征地费按5万元/亩计取。

2、开发管理费

包括办公费、管理人员工资、劳动保险固定资产折旧费等，按征地、拆迁补偿、前期工程及新区内基础设计配套费的3%计取。

3、销售费用

销售包括宣传、广告费、销售机构的人员工资、资金福利费、折旧费、土地售出前的看护费、水电费、采暖费等，按土地出让金、征地、拆迁补偿，前期工程内基础设施配套费及开发管理费的0.5%计取。

4、财务费用

财务费用包括长期借款利息，流动资金借款利息和短期借款利息。

开发运营期总成本费用3409.40万元，详见附表3； 长期借款利息：

长期利息总额2500万元，按分6年等额偿还本息。 每年偿还本息额为： A=2500×(A/p，5.76%) =2500×0.198106=495.30万元

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逐年偿还利息表

单位：万元 项 目 等额偿还本息额 其 中 本 金 利 息 第1年 495.30 365.90 129.40 2500 第2年 495.30 384.90 110.40 21341.10 第3年 495.30 404.80 90.50 1749.20 第4年 495.30 425.80 69.50 1344.40 第5年 495.30 447.70 47.60 918.60 第6年 495.30 470.90 24.40 470.90 合 计 2971.80 2500.00 471.80 本年初借款余额 综上所述，各项分析表明，本项目从资金投放角度分析可以接受。

5、敏感性分析

本报告选取了可能对经济效益产生较大影响的建设投资，运营收入，经营成本三个因素进行敏感性分析。内部收益率对于建设投资敏感系数为1.83~1.86；对于运营收入敏感系数为1.86~3.18；对于经营成本敏感系数为0.39~0.38。

以上分析可看出，指标对三项因素的敏感度差距较大，运营收入和建设投资的敏感度稍高些，在实际经营过程中加以控制。

敏感感性分析表

序号 1 2 3 - 45 -

不确定性因素 基本方案 建设投资 运营收入 经营成本 变化率 10% -10% 10% -10% 10% -10% 内部收益率 37.4% 31.6% >50% >50% 24.1% 35.8% 38.7% 敏感系数 -1.83 >1.86 -3.18 -0.39 0.38

遵义市长征黔北风情一条街建设项目可行性研究报告

(五)、财务指标分析

本项目从全部投资角度来编制现金流量表，通过现金流量表分析可得如下指标(所得税后)。

财务内部收益率：(全部投资)=37.4%

财务净现值：(全部投资，Ⅰ=12% =466.24万元) 动态投资回收期：(全部投资)=4.35年

经过收支预测和财务分析得出项目全部投资内部收益率37.4%。大于国家开发银行的贷款利率5.76%。且项目全部投资财务净现值为466.24万元为止数，表明本项目财务盈利能力较强。

从敏感性分析看到，盈利指标对运营收入的变化最为敏感，所以开发建设后应特别注意保证运营收入的实现。

综上所述，各项分析表明，本项目从财务评价角度可以接受。

二、环境效益分析

“黔北风情一条街”的建设，可以成为贯彻“可持续发展”原则的一个有效益步骤。因为它能将社会经济与环境保护及城乡建设有机地融为一体，协调地加以规划。遵义市要建成清洁、优美、舒适的生态城市，关键在于黔北风情一条街；遵义市要突出历史名城风貌的城市，体现黔北风情，龙头也在黔北风情一条街。生态绿化是一个地区经

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济社会发展的综合水平的反映，也是建设现代化城市的重要内容。

本项目规划设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑设计理念超前，重视与环境的对话，尊重现有环境，完全保留湖面、力图与之形成对话关系，借优美的山景和湖面的水景，以提升整个场址的品质；巧借好的环境要求，真正做到建筑与环境的融合，做到人与自然的和谐。整个风情一条街建筑形态丰富多变，曲线流畅，新颖时尚，线条和细部处理简洁明快，不失文化特色和地方特色，符合风情一条街的设计理念和设计典范。

新区内的布局为了更好地产生环境效益，将部份用地作调整；把城市部分功能移到风情一条街，如村办公楼、敬老院调整到西端入口靠东联络线北侧，农民新村建在西端靠近两站一中心，方便居住小区大量人流疏散，交通便捷；考虑小学的占地面积大，环境要求高和部分学生的住读，将小学选址于风情一条街中段临近农民新村，相对独立，且便于学生的就近入读。东端入口部分由于用地范围相对较大和集中，布置古建筑恢复保护区，更好地创造环境经济效益。

用地布局调整后，由农民新村、村办公楼、长征敬老院，构成黔北风情一条街的中心和发展基础，是本区环境效益

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优化的必然。

项目13块用地建成后可以彻底改变本地块脏、乱、差、设施简陋、环境现状恶劣的状况。通过科学的规划，合理巧妙的布局，将形成一个环境优美、配套设施齐全，注重生态效益的新区。对改善东联沿线周边环境、提升区域居住环境质量都将有显著的环境效益。

三、社会效益分析

“黔北风情一条街”的建设，将为遵义市的社会经济发展搭建一个大舞台，进一步改善城市居住环境，促进社会经济体制和经济增长方式的转变，促进遵义市与国际化、现代化接轨，对贵州省和遵义市的发展产生深远的影响。

黔北风情一条街的建设“依托老城，发展新区，南北拓展，东西贯通”的基本思想，将广辟财路，加大城市开发建设投入，多渠道多方式吸纳各方资金，鼓励社会力量兴办服务业。

加快黔北风情一条街的建设，为城市的管理、可持续发展，开发利用与保护，生态环境及政府决策提供依据。

黔北风情一条街建成后，周围生活设施齐全，环境配套设施完善，交通极为方便，市场颇佳。该项目建成后，可满足市场需求，提高人民居住生活质量，为入住居民提供一个安静、高雅、舒适的生活环境。通过项目开发可以提

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高该地区居住物业档次，提升地价，带动周边地区房地产、餐饮、旅游、商品零售、休闲、城市交通等产业的全面发展。

排污工程作为城市建设基础实施的一个重要组成部分，将改善投资环境有利于引进资金，是衡量城市现代化程度的重要标准，对增强投资的信心，吸引投资有较大作用。

项目的建设还有利于改善遵义市形象和投资环境，为城市建设拓宽融资渠道，促进城市规划早日实现，社会效益巨大。

第十二章 综合评价及项目建议

一、综合评价

本项目实施为遵义市在长征镇提供了一处集居住、商贸、旅游、文化娱乐、行政办公设计为一体的理想城市副中心，该项目符合国家经济发展要求，符合城市建设规划要求，建设目的是明确的。

本项目是黔北风情一条街配套设施项目，既参与市场竞争，同时又为遵义市经济发展服务。从经济效益及财务评价指标可看出全部投资财务内部收益率为37.4%，财务净现值(Ic=12%)为466.24万元，动态投资回收期4.35年，上缴所得税2186.4万元，上缴营业税726.95万元，税后利润

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4457.04万元，财务收益较好。

二、研究结论

“黔北风情一条街”经过经济效益、社会效益、环境效益等综合分析后，可以得出本项目可行性研究结论：经济、社会、环境效益显著，项目是可行的。

三、项目建议

1、分期实施建议：

本项目建筑工程量庞大，施工周期较长；因此分期实施是本项目建设的必然。首先启动凉水村办公楼、农民新村、敬老院的实施，以此带动整个风情一条街的建设，逐步行成新型步行旅游开发系统，以达到促进区域经济发展，提升城市品位，推动旧城改造的目的。

2、质量控制建议

因本项目施工质量要求较高，投资又大，建议采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学地控制建设成本，努力降低造价，确保工程建设按期完成。

其次，在工程建设中应多听取有关专家的意见和建议；对于建设过程中出现的工程问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证，确保工程万无一失。

在有关政策允许的范围内，应争取更为优惠的开发条

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