扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则 - 图文

扬州市住房保障和房产管理局 扬住房发﹝2011﹞30号

关于印发《扬州市区国有土地上房屋征收补偿

评估技术细则》的通知

各区房管（建设）局，各房地产价格评估机构：

现将《扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

扬州市住房保障和房产管理局

二〇一一年七月二十日

抄送：市政府办公室，各区人民政府（管委会）、市各有关

部门。

扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则

目 录

一、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则 第一章 征收评估总则 第二章 住宅房屋征收评估

第三章 非住宅非营业用房征收评估 第四章 营业用房征收评估 第五章 其他征收评估问题处理 第六章 征收评估报告 第七章 征收评估工作准则 第八章 征收评估工作资料存档 第九章 附则

二、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则附件 附件一、被征收房屋分类及其说明

附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明 附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明 附件四、住宅房屋实体因素（K31，Ki31）修正说明表 附件五、住宅房屋区位因素（K32）修正说明表 附件六、成本法评估说明

附件七、建筑物及装饰装修的成新因素确定表 附件八、营业用房评估的收益法应用说明 附件九、装饰装修及附属物评估价格参考表 附件十、市区国有土地房屋征收区位划分

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第一章 征收评估总则

第一条 制订依据：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》、《城镇土地估价规程》、《国有土地上房屋征收评估办法》以及《扬州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定制定本细则。

第二条 适用范围：在扬州市区的国有土地上，从事房屋征收补偿估价（以下简称征收评估）的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。

第三条 估价机构：进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备相应的房地产评估资质。

第四条 估价人员：承担房屋征收评估的房地产评估专业人员应该是注册房地产估价师。

第五条 被征收房屋区位划分：根据扬州市区国有土地上房屋征收区位划分体系，按住宅、非住宅非营业用房、营业用房三种情况，将市区划分为三类征收区位及分区分等（附件十），作为征收补偿评估依托的技术基础。

第六条 房屋征收评估价格构成：是被征收房屋（含一般装修）征收补偿的房地产市场评估价格，一般装修以外的室内装饰装修内容另行专项评估，不包含房屋征收中的搬迁补助费、过渡补助费等。

第七条 估价程序：1.评估机构报名参加征收项目评估机构的选定；2、由被征收人协商选定或多数决定、随机选定等方式确定评估机构； 3.接受评估委托，明确基本事项；4.验收勘查资料，开展前期调查；5.拟定作业方案，进行现场勘察；6.按照技术细则，进行评估测算；7.确定测算结果，撰写分户初步评估结果；8.提交分户的初步评估结果；9.现场公示初步评估结果并咨询答疑；10.提交整体评估报告和分户评估报告；11.受理复核申请，10内日作出复核结论；12.评估材料存档。

第八条 估价结果表达：一是制定房屋征收项目补偿方案概算评估；二是作为被征收房屋的补偿依据。估价结果的货币单位应精确到人民币元。

第九条 估价结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。

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第二章 住宅房屋征收评估

第十条 住宅房屋分类：住宅房屋分为高档住宅和一般住宅两类，一般住宅又划分为成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括单元住宅与独门院落，上述分类的相关界定标准参见附件一。

第十一条 高档住宅房屋征收评估方法：高档住宅房屋的征收补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。

第十二条 一般住宅房屋征收评估方法：一般被征收住宅房屋的界定参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式估价。其征收补偿评估价格测算的技术路线为：

1.确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件三；

2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件三。其计算公式为：

(K)1001001001n基准价格V0 = ?VS ××2××

ni?1(K1)(K31)(K32)100Vs—可比实例价格，n为可比实例的个数；

K1—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此

该系数取100；

K2—交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中

的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；

K31—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系

数，系数确定参见附件四；

K32—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系

数，系数确定参见附件五；

3.确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按

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成套单元住宅、独门院落、非成套住宅三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：

Voj?Kj100?Vo，j＝1，2，3

其中Ｖo1为成套单元住宅分类基准价格，Ｖo2为独门院落住宅分类基准价格，

Ｖo3为非成套住宅分类基准价格，Ｋj为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三；

4.确定评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。

其计算公式为：

被征收住宅评估价格Vi = 标准样本住宅分类基准价格V0j ×

(Ki31) 100Ki31─标准样本住宅实体因素修正为被征收房屋实体因素的修正系数，系数确定参见附件四。

第三章 非住宅非营业用房征收评估

第十三条 非住宅房屋分类：非住宅房屋分为营业用房、非营业用房两类，非营业用房又分为办公类、厂房仓储类、其它类等，具体界定见附件一。

第十四条 非营业用房评估方法：非营业用房征收评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。非营业用房的成本法应用说明参见附件六。

第十五条 成本法评估技术路线：

1. 测算土地重新购建价格（PD）：根据被征收非营业用房的占地范围，可采用市场法、基准地价修正法求取该土地的重新购臵价格，也可采用成本法求取该土地的重新开发成本；

2. 测算建筑物重新购建价格（PJ）：根据被征收非营业用房的建筑结构，参照附件六所示重臵价格标准作适当调整，确定其建筑物的重臵价格；

3．测算建筑物折旧（C）：现场勘察对照附件七所示的《房屋完损等级评定标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计

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测算确定建筑物的折旧额；

4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到房屋征收补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非营业用房的征收补偿价格Vi为：

Ｖi＝PD＋PJ－C。

第四章 营业用房征收评估

第十六条 营业用房分类：营业用房分为商场类、商务类、商铺类、餐饮类、旅馆类、娱乐类等六类，具体界定见附件一。

第十七条 营业用房评估方法：营业用房征收评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或收益法方式。

第十八条 收益法评估商业街区基准价格：设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：

a1Vo?[1?] nr(1?r)Ｖo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件八。

第十九条 营业用房商业街区基准价格修正法评估：被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补偿价格经过商业用途修正、街道商业路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：

被征收房屋评估价格Vi =V0?(kxy)100?(km)ki31 ?100100V0—商业街区基准价格；

Kxy─商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八； Km─街道商业路线因素修正系数，具体数据的选用参见附件八； Ki31─为被征收房屋实体因素修正系数，参见附件八；

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第五章 其他征收评估问题处理

第二十条 “地大于房”的评估：对被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：

1.“地大于房”面积S＝合法土地使用面积－合法房屋建筑面积 2.“地大于房”土地单价 ＶW= （ＶO- PJ×g）Kj

ＶO—该征收项目标准样本住宅基准价格；

PJ—该标准样本住宅建筑物重臵单价，参见附件六； g—该标准样本住宅建筑成新率，参见附件七； Kj—分类基准价格调整系数，参见附件三。

3.国有划拨土地上“地大于房”土地单价ＶW’=ＶW×60%。 4.“地大于房”补偿金额＝ＶW或ＶW，×S

第二十一条 非住宅房屋划拨土地评估：征收评估时涉及的被征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，则应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除，该出让金数额近扬州市人民政府关于国有划拨土地使用权处臵办法等文件的规定执行。其土地补偿金额按土地基准地价的50%进行计算。

出让方式国有土地使用权市场评估价格的确定可按第十六条的相关规定执行。

第二十二条 2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前，取得工商营业执照并已持续经营一年以上的住宅房屋，对其实际用于经营的房屋建筑面积，根据其提供的持续年审合格的工商营业执照、完税凭证确定的经营年限，取非住宅性质和住宅性质的房地产评估价格的加权平均值计算。（参见附件八）

第二十三条 装饰装修评估：房屋征收评估中，一般装修以外的装饰装修部分为独立的专项评估。装饰装修部分专项补偿价格的评估可以按照下列公式进行：

装饰装修专项补偿价格＝各单项装饰装修项目总金额×装潢综合成新率 测算中涉及的装饰装修工程费用单价以及装潢综合成新率等指

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标的取值，均视评估具体情况，参照本细则附件七、附件九的规定选取。

第二十四条 其它评估：房屋附属物补偿价格可对照本规范附件十的规定测算；未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用假设开发法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

第六章 征收评估报告

第二十五条 出具报告要求：征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则的要求出具征收评估报告。

第二十六条 签名盖章：征收评估机构出具的整体评估报告和分户评估报告应当两名以上注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。在估价报告上签名的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。

第二十七条 报告装桢：房屋征收评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

第七章 征收评估工作准则

第二十八条 评估委托：被选定的征收评估机构应与委托单位签订征收评估委托协议。

第二十九条 评估技术负责人：评估机构必须确定受委托征收评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。

第三十条 现场勘察：所有征收评估项目均须开展现场勘察工作，承担评估业务的评估机构应派出有征收评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察，并拍摄被征收房屋内外的照片等影像资料。现场勘察记录资料是征收评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。

第三十一条 评估到户：评估人员应逐户逐项评估，做到评估到户，实地勘

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测准确，不得错计或缺项。

第三十二条 内部审核评议：征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。

第八章 征收评估工作资料存档

第三十三条 整理存档内容：评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档：

（1） 评估委托协议； （2） 房屋征收决定；

（3） 评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料； （4） 评估对象的实地查勘记录、照片等资料； （5） 标准样本房屋的实地查勘记录、照片等资料； （6） 可比实例的实地查勘记录、照片等资料； （7） 确定评估结果的有关系数、参数等证明资料； （8） 其他涉及评估项目的必要资料。

第三十四条 保存期限：完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留六年。

第三十五条 资料证据保全：评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。

第九章 附 则

第三十六条 细则附件：本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分。 第三十七条 特种业务：凡房屋征收评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析、停产停业损失等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

第三十八条 范围外征收评估：市区集体土地上的房屋重臵价格及装饰装修、附属物等的评估，可参照本技术细则实施。

第三十九条 实施时间：本技术细则自发布之日起执行。

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扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则附件

附件一、被征收房屋分类及其说明

㈠住宅房屋分类 高档住宅房屋 一般住宅房屋 成单元住宅 套住独门院宅 落 包括独立花园别墅、联排别墅等密度低（容积率≤1）、层次少（≤4）、环境优、式样美的高档住宅房屋；以上房屋均是指以商品开发建设方式建造的房屋。 指以商品开发或单位统一建设方式建造的单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。 指办理合法手续后独门独院住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，生活设施基本齐全等。 非成套住宅 除以上两类房屋以外的房屋。 ㈡非住宅房屋分类 1、营业用房分类

以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层商场类高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为建筑 仓库、办公和相关业务用途之用。 商铺类以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，建筑 多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。 以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。商务类通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3建筑 层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。 各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，娱乐类建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，建筑 营业 设有公共卫生间。电照设施较复杂。 性用 分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆房 两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后旅馆类一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规建筑 模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。 各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型餐饮类包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、建筑 配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。

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2、非营业用房分类

厂房仓储类建筑 办公类建筑 其它类建筑 以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。 以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。 以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。 非营业性用房

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附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明

以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。

1.可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或邻近的房屋； 2.可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同；

3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构；

4.可比实例应与估价对象的规模相当，档次相接近； 5.可比实例应与估价对象的建筑年代相近；

6.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格；

7.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不应超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例；

8.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；

9.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；

10.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。

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附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明

㈠标准样本住宅设定要求及说明

住宅房屋征收评估时根据被征收房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：

1. 应为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；

2. 应是层高5层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；

3. 房屋为中等套型，成新为七成新或八成新（已使用15年或10年）； 4. 每一征收项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有征收项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准。

5. 住宅标准样本房屋设定说明表 是否成套 成套 套型 二室半一厅 结构 混合多层 小区配套 所在层次 已使用年限 3/5 朝向 10年或15年 一室朝南 其他条件 坐落位臵 室内水电及装修 征收项目范围内相对中同征收项目范围内情普通室内装修 采光、通风、日照央位臵上。 建筑面积 2况。 70－87M 分摊占地 ＊ 普通厨卫设施 等条件中等。 权属及证照情况 产权，证照齐全 6．独门院落标准样本住宅为独户院落内2-3层小住宅楼房建筑，混合结构，二等住宅套型及平面布臵，其余基本同成套样本住宅情况；非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.85M以上，二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况；

7. 首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，如无法满足要求，再根据具体情况，可从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述要求在征收项目范围内设定虚拟“标准样本住宅”。

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㈡ 住宅房屋评估中可比实例选择要求

1.可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或邻近的住宅房屋；

2.可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋； 3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近；

4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；

5.可比实例的交易价格应是正常市场交易价格；

6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；

7. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；

8. 每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；

9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。

㈢分类基准价格调整系数 分类 分类调整系数Ｋj 成套 98－102 独门院落 105-110 非成套 90-94 分类基准价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定。在计算“地大于房”情形下，Kj的取值为：成套住宅为100，独门院落为108，非成套为92。

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附件四、住宅房屋实体因素（K31、Ki31）修正说明表

㈠成套住宅房屋实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 93-97 88-92 97-101 92-96 87-91 79-83 74-78 系数取值 113-117 108-112 103-107 98-102 砖混结构 砖木结构 简易结构 2.住宅房屋成新因素修正系数p2表 待估房屋成新 三成以下 样本房屋 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系数（八成） 73-80 系数（七成） 75-85 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 80-87 85-95 90-98 95-102 100-107 105-115 3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表 卧室朝向 修正系数 北 96 西 98 东 99 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南 100 101 102 注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。 4.住宅房屋层次因素修正系数p4表 楼层数 楼层系数(%) 二层一层楼 楼 所在楼层 一 98 99 二 99 三 四 五 六 七 三层楼 98 99 98 四层楼 97 99 100 92 五层楼 96 98 100 97 90 六层楼 七层楼 95 97 100 98 93 88 95 97 100 100 95 93 86 说明：a.底层地下室为车库的，底层系数增加1%，顶层系数减少1%； b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2%。 c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1%。 上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5的浮动。 ㈡独门院落住宅实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

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钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 砖混结构 砖木结构 简易结构 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 93-97 88-92 97-101 92-96 87-91 79-83 74-78 系数取值 113-117 108-112 103-107 98-102

2.住宅房屋成新因素修正系数p2表 待估房屋成新 三成以下 样本房屋 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系数（八成） 73-80 系数（七成） 75-85 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 80-87 85-95 90-98 95-102 100-107 105-115 3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表 卧室朝向 修正系数 北 96 西 98 东 99 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南 100 101 102 注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。 4.住宅房屋套型及平面布臵因素修正系数p4表 套型等级 系数取值 一等 101－103 二等 98－100 三等 95－97 四等 92－94 五等 89－91 住宅房屋套型及平面布臵因素等级说明表如下： 等级 内容 一等 二等 三等 四等 五等 设计合理，内部功设计较为合理，内部功能布内部功能布不满足上能布局得当，独立内部功能布局局较为凌乱，局凌乱，房述要求的说明 厨卫设施，明厨明明确，有独立的设施不全，搭间比较分散 独门院落 卫，大卧明厅，露厨卫设施，露天建厨卫，院落天院落整洁

㈢非成套住宅房屋实体因素修正系数 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

院落较为整洁 凌乱 15

钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 砖混结构 砖木结构 简易结构 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 93-97 88-92 97-101 92-96 87-91 79-83 74-78 系数取值 113-117 108-112 103-107 98-102

2.住宅房屋成新因素修正系数p2表

待估房屋成新 样本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系数（八成） 73-80 75-83 系数（七成） 75-85 80-87 79-88 85-95 85-93 90-98 90-97 95-103 100-108 95-102 100-107 105-115 3.住宅房屋檐高因素修正系数p3表

檐高 ＜2.6 2.6-2.7 2.8-2.9 3.0-3.1 3.2-3.3 3.4-3.5 3.6-3.7 3.8-4.0 ＞4.0 系数取值 94 97 100 102 104 106 108 110 113-115 上表数字在实际勘察时可对照实际檐高作范围为±0.5－1.5的变动。 4.住宅房屋功能因素修正系数p4表

住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。 套型等级 系数取值 一等 101－103 二等 98－100 三等 95－97 四等 92－94 五等 89－91 住宅功能因素等级说明表如下： 等级 内容 一等 二等 三等 四等 五等 不满足上述要求的非成套住宅房屋 说明 通行方便，通行较为方设施不全，内部功能布二室朝南，便，一室朝无朝南房间 局凌乱，房阳光充沛，南 间大小不空气流畅，一，通行不房间大小合便 适 ㈣有关说明

1．K31、Ki31的取值范围应该界于80～120之间；

2．可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办

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法进行。

3. 实体因素修正系数采用计算方式为： K31＝0.3p1?0.2p2?0.25p3?0.25p4 Ki31＝0.3p1?0.2p2?0.25p3?0.25p4

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附件五、住宅房屋区位因素（K32）修正说明表

（一）住宅区位因素修正调节系数评分表 因素因素项目 类别 内 容 考 察 项 目 7 7 10 9 10 10 20 12 8 11 11 11 6 6 8 8 9 9 19 11 7 10 10 10 评分等级 一等 二等 三等 四等 五等 5 5 7 7 8 8 18 10 5 9 9 9 4 4 6 6 7 7 17 9 4 8 8 8 3 3 5 5 6 6 16 8 3 7 7 7 征收 项目 周边 大环 境 征收项目范围内小环境 自然景观、风向a11 自然环境 空气污染、噪音、水文a12 离市区主干道的距离a21 交通条件 公交线路情况a22 教育医疗所在学区1公里内学校情况a31 设施 医院及医疗机构分布情况a32 商业配套重要商业配套设施a41 设施 建筑小区布局与外形等a51 建筑密度、外型等a52 规划设计 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53 物业管理 物业管理情况a61 配套设施 住宅区内配套设施完备程度a71 以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。

（二）住宅区位因素调节系数评分等级说明表

序因素考察项 号 项目 目内容 自然 景观、 风向 1 自然环境 一等 二等 三等 四等 五等 附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。 自然环境良好，附近公认的自有一定的然环境优绿地和绿越地区。 化，基本整洁、卫生。 空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。 附近周围附近有少无绿化，比量绿地和较拥挤、杂绿化，卫生乱、环境较环境欠缺。 差。 空气局部受污染，靠靠近污染近大马路，源或重噪白天和晚音源。 间均有噪音影响。 空气清新、空气污无污染，无染、噪噪音，水域音、水文 清洁，达卫生标准。 离主干道离市区交通的距离在主干道2 100米以条件 的距离 内。 长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。 离主干道离主干道离主干道离主干道的距离在的距离在的距离在的距离在100-250米250-400米400-500米500米以之间。 之间。 之间。 上。 18

序因素考察项 号 项目 目内容 一等 二等 距离公交站点50-100米内，至少有2条重要公交线路。 属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 距市级及以上医院500米－1000米。 在400-800米范围内市级商业设施较集中。 布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。 建筑密度在40%-50% 绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。 半封闭物业管理。 三等 距离重要的公交线路的距离在100- -200米之间，至少有2条公交线路。 属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 四等 距离公交线路的距离在200-400米之间，至少有1条公交线路。 五等 距离公交站点50米公交线内，有4条路情况 以上重要公交线路。 属于省级所在学及以上重区1公点中学（初里内学教育校情况 中）和重点小学学区。 3 医疗设施 医院及距市级及医疗机以上医院构分布500米以情况 内。 在400米范商业重要商围内有大4 配套业配套型的市级商业配套实施 设施 设施。 布局合理、建筑小外形美观、区布局错落有致，与外形满足通风、等 日照等健康要求 规划建筑 设计 密度 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观 物业物业管6 管理 理情况。 5 建筑密度40%以下 绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。 全封闭物业管理。 距离公交线路的距离在400米以上。 一般中小无中学或学学区。 小学。 距市级及距市级及以上医院以上医院1500米1000米－-2500米以1500米。 上。 在800米范围内有零在800米范散分布的围内基本商业网点，上无商业基本满足网点。 生活需求。 布局一般，排列不整齐，外型较整齐。 任意布臵、外型破旧杂乱、拥挤。 距市级及以上医院2500米以上。 在1000米范围内无商业网点。 建筑散乱没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱 建筑密度在65%以上 建筑密度在建筑密度在50-60%。 60%-65%。 无公共活少量绿化，无绿化，基动空间，出少量的公本无公共行通道狭共活动空活动空间。 窄，小道弯间。 曲。 有物业管无物业管无物管，无理。 理。 环卫管理。 19

砖木部分砖墙、部分土墙，部分空斗墙，木屋架瓦屋面， 三有门窗、水泥地面，有电无水 等 4. 草房、披房及简易房 房屋类等级 具 备 条 件 别 草房 砖墙或土墙，木结构草屋面，一般粉刷，有木门窗 草房披房简易披房、简砖墙、瓦屋面或玻璃缸、石棉瓦、油毡屋面，檐高2米左右 房 易房 （六）非住宅房屋建筑等级说明表 1.钢筋砼结构 房屋等类别 级 分部项 结构 钢门窗 筋砼一墙面及天棚 等 屋楼地 设备 结构 钢筋门窗 砼墙面及天二棚 等 屋楼地 设备 2.砖混结构

房屋等类别 级 分部项 具备条件 具备条件 钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量好，外观无缺陷。 铝合金或塑钢窗，木质门或其它金属门有防盗门，底层窗户设防盗网。 内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面 水电齐全，线路暗铺，照明、动力分线路设臵 钢筋砼条形基础或独立柱基础、承台梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面，结构质量一般，外观有缺陷， 钢窗或木窗，一般木质门，木质用料中等： 内墙面为一般涂料墙面，无吊顶．外墙为一般涂料或水泥砂浆粉刷 水泥楼地面或水磨石楼面面层、保温隔热、防水屋面 水电齐全，线路明铺，照明动力未分线路设臵。 钢筋砼结构 砖 混 结 构

砖混门窗 钢窗、铝合金窗或塑钢窗，木质门或钢门，有防盗门。 一墙面及天内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚等 棚 为一般涂料平顶 25

结构 钢筋砼基础，砖墙及钢筋砼梁承重。钢筋砼楼屋面，有构造柱、圈梁等抗震构造措施。

屋楼地 设备 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面 水电齐全。线路暗铺，照明，动力分线路设臵。 钢筋砼或砖基础，砖墙承重，钢筋砼楼屋面，没有或很少有构造柱，圈梁。 结构 用料中等，制作一般的木门窗或普通钢窗。 砖门窗 混墙面及天内墙面为一般涂料，外墙为一般涂料或水泥砂浆粉刷。天棚为一般涂料平顶 二棚 等 屋楼地 设备 结构 砖混三门窗 水泥砂浆或水磨石楼地面；防水屋面 水电齐全，线路明铺，照明、动力线路未分线路设臵。 砖基础或砼基础，实砌砖墙或空斗砖墙承重。 用料一般的木质门窗。 墙面及天一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面刷涂料，无吊顶。 棚 水泥砂浆楼地面面层，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。 有水电，厨厕合用。 砖基础，实砌一砖墙承重。 用料一般的木质门窗。 一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面一般粉刷，无吊顶。 水泥砂浆地面，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。 有水电及卫生设施。 等 屋楼地 设备 砖混四等平房 设备 3.砖木结构 房屋等分部项 类别 级 结构 砖门窗 木墙面 一屋楼地 砖木等 设备 结构砖平房 砖木 二等

结构 门窗 墙面及天棚 屋楼地 具 备 条 件 实砌墙，屋面木梁、木屋架承重。 普通木门窗。 内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆 普通水泥地面，平瓦屋面。 有水、电。 部分砖墙、部分土墙，木屋架瓦屋面，有门窗、水泥地面，有电无水 26

附件七、建筑物及装潢的成新因素确定表

㈠房屋成新评定等级及说明表 完损等级 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房 ㈡房屋成新上限表（限值） 结构 钢混 砖混 砖木 木 简易 房屋类别 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 超过36～31～26～21～16～11～4040年 35年 30年 25年 20年 15年 年 6.5 7 7.5 8 8.5 9 9.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 5 5.5 6 6.5 7 7.5 8 0 0 3 4.5 5.5 6 7 0 0 0 4 5 5.5 6.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 10年以内 按实际情况评定 按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出9.5 成新评定说明 按《房屋完损等级评定标准》的相关规定执行。 新旧程度 全新 九成新 八成新 七成新 六成新 五成新 四成新 三成新 不足三成新 折余率 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 30%以下 单层工业厂房 ㈢装饰装修综合成新评定上限表（限值） 征收前装饰装修时间 综合成新率上限 住宅房屋 非住宅房屋 8年前 6～8年 3 3 5 4.5 5年 7 6.5 4年 8 7.5 3年 8.5 8 2年及以下 按实际情况评定 ㈣房屋成新的评定

应根据房屋类型进行细致的现场勘察，依据《房屋完损等级评定标准》的相关规定和描述，现场观察对照，从房屋结构（包括屋盖、梁、柱、墙体、楼地、基础等内容）、设备（水、电等）、装修（门窗、内外粉、楼地面、天棚以及其他特殊装修等）三方面评定其新旧程度与完损等级，从而综合评定房屋成新。

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附件八、营业用房评估的收益法应用说明

㈠收益法应用总说明

1.评估对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据的情形时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。

2.评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中应用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合评估对象经营风险认识和评估经验参照3%～6%的限值数额选取。

3.评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。

㈡商铺类营业用房的典型样本房设定

1.每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房； 商铺类原始样本商业用房设定条件： ①位于分区内商业用房集中区域；

②门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等等； ③砖混多层建筑物之底层，房屋七成新； ④单开间，临街店面宽约4米，宽深比≤；

⑤一般装修，普通涂料外墙；内部水磨水泥地面，乳胶漆墙面，简易吊顶，日光灯照明为主；

⑥临分区内街巷。

㈢被征收营业用房的评估公式 1. 基准价格ＶO

28

12

商铺类营业用房样本房的基准价格ＶO按下面公式计算：

a1Vo?[1?]

r(1?r)n2.被征收营业用房评估值Ｖi收益法测算 按下面公式计算：

Vi?Vo?(Kxy)100?(Km)(Ki31) ?100100其中，Vi为待评估商业房地产评估值，Vo为原始样本商业用房基准价格，Kxy为商业用途修正系数，Km为商业街道路线修正系数，Ki31为商业用房实体修正系数。

3.商业用途修正系数Kxy表

Kxy 被征收营业用房X 商场类 商铺类 商务类 餐饮类 娱乐类 旅馆类 95-105 80-95 80-90 样本营业用房Y 商铺类 115-120 99-100 85-90 上表中，样本营业用房（y），待评估营业用房（x），表中数值的比例关系可以理解为，即Kxy

4.商业街道路线修正系数Km表

商业街区基准价格的商业路线修正系数 区类 主干道 范围 基准价格修正系数 0.9-1.1 0.75-0.9 0.6-0.8 0.9-1.1 xy国庆路、渡江路、甘泉路、广陵路、文昌路、汶河路、四望亭路 P1 泰州路、南通路、盐阜路、徐凝门大街、淮海路、次干道 皮市街 一般街巷 其它 念四桥路、四望亭路、邗沟路、维扬路、江都路、文昌路、运河西路、江阳路、施井路、渡江南路、主干道 史可法路、漕河路、北门外大街、扬子江路、大学南北路、文汇东西路 P2 高桥路、解放南北路、立新路、徐凝门路、文峰路、荷花池路、老虎山路、梅岭东西路、史可法东西路、次干道 长征路、友谊路、相别路、平山东路、平山堂东路、长春路、大虹桥路、秋雨东西路、兴城东西路

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0.75-0.9

一般街巷 其它 邗江路、百祥路、江阳路、平山堂西路、维扬路、主干道 文昌路、润扬中路、文汇西路、翠岗路 P3 一般街巷 其他 江阳路、扬子江路、长河路、开发路、宁通公路、顺达路、邗江中路、鸿大路、维扬路、渡江南路、主干道 运河南北路、五台山路、太平路、竹西路、邗沟路、P4 相别路、平山东路、平山堂东路、友谊路、堡城路 一般街巷 其他 宁通公路、运河东路、扬圩公路、扬子江路、万福路、秦邮路、维扬路、兴扬路、鸿大路、邗江路、主干道 润扬路、吉安路、祥园路、银柏路、开发西路、翠P5 岗路、平山堂西路、江阳路、堡城路 一般街巷 其他 5.营业用房实体状况因素修正系数Ki31表 ⑴商场类商业用房实体状况修正系数

商场类商业用房的实体状况主要考虑商场规模因素。 建筑面积Ｓ Ki31

⑵商铺类商业用房实体状况修正系数

S≤4000M2 80 0.6-0.8 0.9-1.1 0.6-0.8 0.9-1.1 0.6-0.8 0.9-1.1 0.6-0.7 备注：对于其他不临街巷的商业性用房，其基准价格调整系数统一为0.5。

4000 M2＜S10000 M2＜S20000 M2＜S30000 M2＜SS＞40000 ≤10000 M2 ≤20000 M2 ≤30000 M2 ≤40000 M2 85 90 95 100 M2 97 商铺类商业用房的实体状况主要考虑门面临街状态和正面临街宽度因素（指单间宽度）。

正面临街宽正面临街宽正面临街宽两面及以正面临街正面临街临街状态 度3M—4M 度4M—5M 度5M—7M 上临街 宽度≤3M 宽度>7M （含4M） （含5M） （含7M） Ki31 103 93 98 101 102 103 ⑶商务类商业用房实体状况修正系数

商务类商业用房的实体状况主要考虑写字间所处层次因素。 ①平房或多层商务办公楼（楼高7层及以下）层次因素修正系数

层次 总楼层 一

一 95 二 三 30

四 五 六 七

二 三 四 五 六 七 95 92 90 90 87 85 95 100 95 95 90 90 92 100 100 100 100 92 100 100 100 90 95 98 88 95 85 ②小高层（楼高8－18层）商务写字楼层次因素修正系数

以第6层为基准层其层次系数取值100。每下降1层的系数值在其上一层系数值上减1；每上升1层的系数值为在其下一层系数值上加1；底层系数取值90，顶层系数取值92。

③高层及超高层（楼高19层以上）商务写字楼层次因素修正系数 以第13层为基准层其层次系数取值100。小于13层的楼层，每下降1层的系数值在其上一层系数值上减0.8；大于13层的楼层，每上升1层的系数值在其下一层系数值上加0.8，至33层时止；34层及以上楼层系数值按33层楼层系数值计算；顶层系数取值92，顶层下一层取值96。

④餐饮类商业用房实体状况修正系数

餐饮类商业用房的实体状况也主要按餐饮店的建筑面积规模考虑。 建筑面积Ｓ Ki31 S≤200M90 2 200 M2＜S1000 M2＜S5000 M2＜S10000 M2＜S2M 2222S＞20000 ≤1000 M ≤5000 M ≤10000 M ≤20000 M 93 95 100 98 96 ⑤娱乐类商业用房实体状况修正系数

娱乐类商业用房的实体状况也主要按娱乐用房的建筑面积规模考虑。 建筑面积Ｓ Ki31 S≤500M2 90 1000 M2＜5000 M2＜10000 M2500 M＜SS＞20000 S≤5000 S≤10000 ＜S≤≤1000 M2 M2 222M M 20000 M 293 95 100 98 96 ⑥旅馆类商业用房实体状况修正系数

旅馆类商业用房的实体状况主要考虑旅馆的档次、星级标准。 星级档次 Ki31

㈣“住改非”房屋评估权重比例表

普通招待所 85 准星级 90 三星级 100 四星级 104 五星级 106 31

经营年限 非住宅的评估值 住宅的评估值 1-2年 20% 80% 2-5年 40% 60% 5-10年 60% 40% 10-20年 80% 20% 20年以上 100%

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附件九、装饰装修及附属物评估价格参考表

序号 装修装修项目 分类 A B 装修等级 C D E 单位 备注 1.1 木地板 220 155 90 40 B：中档免刨免漆实木地板 C：企口地板或水泥地上铺设高档复合地板（铜条压边） 2元/m D：杉木地板、水曲柳地板、中档复合地板和普通企口地板 E：简铺木地板或低档复合地板 A：高档玻化砖（100×100） B：中档抛光镜面玻化砖（80×80） C：优质正品地砖（60×60） D：普通地砖 E：次质地砖 1.2 地砖 130 100 70 48 30 元/m2 1.3 1.4 地面 水磨石 红缸砖、马赛克 80 65 45 元/m2 A：彩色水磨石（铜嵌条） B：单色水磨石（玻璃嵌条） 元/m2 B：国产高档大理石、花岗岩 C：国产中档大理石、花岗2元/m 岩 D：低档大理石、花岗岩 E：碎大理石、花岗岩 1.5 大理石、花岗岩 230 150 92 35 1.6 1.7 1.8 塑料纸地板 晴纶地毯 107胶地坪 15 20 12 元/m2 元/m2 元/m2 C：优质板平顶 D：夹板、纤维板、纸面石元/m2 膏板平顶 E：简易板天花 B：优质板艺术顶 2.1 板平顶 78 50 29 2.2 天棚 艺术、凹凸顶 110 90 59 元/m2 C：优质板凹凸顶 D：普通胶合板凹凸顶 B：优质铝扣板 2.3 扣板 138 85 45 元/m2 C：普通铝扣板 D：塑料扣板 2.4 2.5 2.6

镜面、玻璃平顶 格栅平顶 阴角线 B：镜面玻璃平顶 130 80 元/m C：普通玻璃平顶 55 15 33

6 元/m2 木格栅，塑料格栅平顶 元/m B：实木阴角线 2天棚

C：石膏阴角线 2.7 2.8 2.9 泡沫天花 硅钙板天花 石膏纤维丝板天花 10 50 12 元/m2 元/m2 元/m2 B：国产高档大理石、花岗岩 C：国产中档大理石、花岗岩 3.1 大理石、花岗岩 257 150 75 45 元/m2 D：低档大理石、花岗岩 E：碎大理石、花岗岩 注：1，圆柱面加乘1.6系数；2，按照实贴面积计算 B：优质瓷砖（含瓷砖腰线） 3.2 瓷砖 87 72 45 32 元/m2 C：普通有色瓷砖 D：普通白方块瓷砖 E：次质瓷砖 3.3 3.4 墙面 木墙裙 80 65 20 B：优质板木墙裙 元/m2 C：普通板木墙裙 D：简易木墙裙 元/m2 B：国产中档墙纸 C：低档墙纸、发泡墙纸 A：高档丝绒质 墙纸 27 15 3.5 3.6 3.7 3.8 软包装 锦砖外墙面 镜面玻璃 马赛克 84 65 25 元/m2 B：合成革 C：简易软包 45 元/m2 B：装饰框镜面玻璃 125 94 60 64 元/m2 C：有框镜面玻璃 D：普通镜面 元/m2 A：宽套边、优质板制作 4.1 门套 300 220 150 100 B：宽套边、夹板制作，普元/樘 通套边、优质木板制作 C：普通套边，夹板制作 门窗 D：简易门套 A：宽套边、优质板制作 窗套 200 150 95 65 B：宽套边、夹板制作，普 元/樘 通套边、优质木板制作 C：普通套边，夹板制作 D：简易窗套 A：高档大理石 4.2 4.3 4.4

门窗 窗台板 窗帘盒 185 85 60 35 34

元/m B：中档大理石 C：低档大理石 元/m

A：优质木纱门、木纱窗（按照纱门窗框外围面积计算） 4.5 纱门、纱窗 120 90 45 元/m2 B：铝合金、塑钢纱门窗（按照纱门窗框外围面积计算） C：简易纱门窗（按照纱门窗框外围面积计算） A：品牌防盗门（有纱门扇） B：品牌防盗门（无纱门扇） 4.6 防盗门 1200 1012 320 230 元/樘 C：方钢管防盗门（带摇头） D：方钢管防盗门（无摇头） 4.7 4.8 不锈钢管防盗门 不锈钢管防盗窗 220 180 元/m2 A：优质不锈钢管防盗门（带纱） B：普通不锈钢管防盗门 100 元/m2 B：铁艺栏杆 5.1 防盗栏 180 130 60 40 元/m2 C：不锈钢防盗栏 D：铝合金、铁防盗栏 E：次质防盗栏 B：品牌浴缸 5.2 浴缸 1200 960 400 元/套 C：中档浴缸（1.6m-1.8m） D：普通浴缸 B：品牌座便器 5.3 其他 座便器 1100 890 450 元/套 C：中档座便器 D：普通座便器 A：含洗面台高档面盆 B：含洗面台普通面盆 C：不锈钢钢池（单斗），双斗350元/套 D：普通面盆 E：搪瓷水池 B：高档品牌吊柜、固定矮柜（H>80cm、深度>60cm） C：中档吊柜、固定矮柜（H>80cm、深度>60cm） 元/m D：自制吊柜、固定矮柜（H>80cm、深度>60cm） E：次质吊柜、固定矮柜（H>80cm、深度>60cm） B：优质板固定组合橱柜（按照正立面投影面积计算，深度>60cm） 元/m2 C：普通板固定组合橱柜（按照正立面投影面积计算，深度>60cm） 5.4 瓷面盆 450 270 150 100 70 元/套 5.5 吊柜、固定矮柜 490 310 120 60 5.6 其他 固定组合橱柜 302 245 185 80 35

D：夹板固定组合橱柜（按照正立面投影面积计算，深度>60cm） E：次质吊柜、固定矮柜（按照正立面投影面积计算，深度>60cm） B：花式优质花架、博古架（按照正立面投影面积计算） 元/m2 C：花式普通花架、博古架（按照正立面投影面积计算） 元/m 优质不锈钢扶手、铁艺扶手 元/m2 A：钢筋混凝土板阁楼 阁楼 120 105 85 元/m2 B：预制板阁楼 C：木板阁楼（含木楞） 铁爬梯 85 元/m2 A：24整砖实砌水泥粉刷 5.7 花架、博古架 140 95 5.8 5.9 5.10 5.10 5.11 不锈钢扶手 钢化玻璃隔断 150 198 6.1 围墙 110 90 75 25 元/m2 B：24整砖空斗水泥粉刷 C：12整砖或24乱砖水泥粉刷 D：土坯泥或砖土围墙 6.2 6.3 6.4 附属物 大灶 水井 砖砌窨井 900 300 450 60 300 元/眼 （含灶台瓷砖贴面） B：土井深度在6m以上 元/口 C：土井深度在3m以上 D：洋井 元/只 B：24砖墙水泥内外粉刷、水泥地坪、平瓦坡屋面、层高2.0m 6.5 牲口圈舍 180 120 60 元/m2 C：12砖或空斗勾缝、砖地坪、平瓦坡屋面，层高1.8m D：乱砖或土坯泥墙，石棉瓦屋面 B：24砖墙水泥内外粉刷、水泥地坪、平瓦坡屋面、层高2.0m C：12砖或空斗勾缝、水泥元/m2 地坪、平瓦坡或平屋面，层高1.8m D：简易材料墙体维护、石棉瓦屋面 按立方计算，含化粪池预制元/m3 板盖 元/只 元/套 6.6 厕所 250 170 50 6.7 6.8 6.9 6.1 附属物 化粪池 瓷蹲式便器 高位冲水水箱 案板 250 320 60 100 200 150 80 元/m2 B：大理石台板（含砌体） C：汉白玉台板（含砌体） 36

D：瓷砖台板（含砌体） E：水泥台板（含砌体） B：双面不锈钢皮 C：单面不锈钢皮 6.11 6.12 镜面不锈钢门 铝合金卷帘门 750 450 元/m2 230 130 6.13 6.14 6.15 6.16 6.17 6.18 6.19 6.2 6.21 砖砌花坛 镜面 砖砌门墩 铁门 水泥地坪 砖地坪 道板砖面层 湖石假山 水泥道路 雨蓬（石棉瓦、玻璃瓦） 金鱼池 65 40 120 450 B：电动铝合金卷帘门（含元/m 电机） C：普通铝合金卷帘门 B：瓷砖贴面砖砌花坛（H>45cm） 元/m C：水泥粉刷砖砌花坛（H>45cm） 2元/m 2元/m3 水泥粉刷 A：粗钢管铁门 B：白铁皮双包铁门 元/m2 C：白铁皮单面铁门 元/m2 元/m2 元/m2 湖石堆砌假山 混凝土加厚带钢筋道路，厚度>25cm 元/m2 普通混凝土道路，厚度>16cm 元/m2 地面金鱼池（池壁12砖墙、深度>70cm） 元/m2 屋顶金鱼池（池壁12砖墙、高度>60cm） 元/亩 元/亩 钢管、砼 竹、林简易大棚 石护坡 水泥板 T 230 180 145 30 18 40 600 120 65 6.22 40 85 6.23 6.24 6.25 6.26 6.27 60 喷灌 菜地大棚 沼气池 河、鱼塘护坡 1500 4000—5000 2000 600 70 90 200 元/只 元/m2 元/m3 石驳岸 注：1、在评估时遇新型装饰材料，应按照新型装饰材料市场价格结合施工工艺水平综合评估其市场 价格。 2、使用劣质材料和简单施工工艺装修的，评估人员应根据实际情况对以上标准作相应下浮。

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（二）树木和花木补偿评估价格参考表 类 别 说 明 规 格 单位 标准（元） 移植 补偿 3厘米以下（含3厘凡树木未成材可移植的，不分品种，米，下同） 从1.3米高处直径计算，付移值费用。 3-5厘米上 5厘米以上 株 5-10 10-15 15-20 一 般 树 木 砍伐 补偿 15厘米以下 凡树木可作成材使用的，不分品种，15-20厘米 从1.3米高处直径计算，付砍伐费用，20-25厘米 砍伐树木归所有权人。 25厘米以上 株 25-50 50-75 75-100 100-150 桃李 杏柿 梨等 未挂果的果树应尽量移植，按年限每株补偿标准：一年内2元；二年内4元；三年以上每株补偿标准见右。 株 100-200 经 济 林 木 银杏 30.1厘米以上 20.1-30厘米 按直径大小分等，从地面1.3米高处15.1-20厘米 测量； 10.1-15厘米 除水利、交通，公共基础设施用地外，5.1-10厘米 可以增加10%的补偿费。 3.1-5.0厘米 3.0厘米以下 葡萄 湖桑 竹林 杞柳 花木 苗圃 迁移 8000 6000 2000 株 1000 300 100 付移植费 墩 50-100 株 5-10 按等级和年限确定。 m2 10-15 亩 400-800 1、生产性花木，凡可迁移的，起挖、包扎、运输、栽植费按花木价值的10-15%计算；死亡率和影响生长因素按总值补偿。 2、庭院观赏地栽花木，参照移植费用补偿。 3、盆栽花木，不予补偿。

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附件十：市区国有土地房屋征收区位划分

一、市区国有土地住宅房屋征收区位划分

分区 一类区 分区范围 外城河-东古运河-南古运河-荷花池-二道河-外城河； 经江阳中路-扬子江中路-新城河-古运河-七里河-渡江南路-江阳东路-施井路-沙施河-五台山路-高桥路二类区 -邗沟路-相别路-平山东路-平山堂东路-扬子江北路-四望亭路-新城河-江阳中路所围合成区域内除去P1以外的区域； 江阳西路-江阳中路-新城河-四望亭路-扬子江北路-三类区 平山堂西路-邗江北路-翠岗路-铁路线-西北绕城高速公路-江阳西路； 江阳中路-扬子江中路-新城河-古运河-七里河-渡江南路-江阳东路-施井路－沙施河－五台山路－高桥路－邗沟路－相别路－平山东路－平山堂东路－扬四类区 子江北路－平山乡－堡城路－友谊路－平山堂东路－冷却河－京杭运河－宁通公路－扬子江中路－润扬中路－江阳中路； 五类区 其它：除一至四类区以外的区域。

二、市区国有土地非住宅非营业用房征收区位划分 分区级别 一级 分区范围 外城河-东古运河-南古运河-荷花池-二道河-外城河； 经维扬路－江阳中路－江阳东路－施井路－江都南路二级 －江都路－五台山路－漕河东路－漕河西路－友谊路－长春路－平山堂东路－平山堂西路－维扬路所围区域内除去一级以外的区域； 39

经润扬中路－江阳西路－江阳中路－维扬路－平山堂西路－平山堂东路－长春路－友谊路－漕河西路－漕三级 河东路－五台山路－沙施河－古运河－太平北路－竹西路－冷却河－平山堂东路－友谊路－堡城路－扬子江北路－司徒庙路－邗江北路－翠岗路－润扬中路； 经江阳中路－江阳东路－施井路－江都南路－江都路四级 －五台山路－沙施河－古运河－京杭运河－宁通公路－润扬中路－长河路－江阳中路； 经西北绕城高速公路－宁通公路－润扬中路－长河路五级 －江阳西路－润扬中路－翠岗路－邗江北路－司徒庙路－铁路线－西北绕城高速公路； 六级 其它：除以上级别以外的区域。

三、市区国有土地营业用房征收区位划分 分区 分区等级 P1-1 分区范围 外城河-国庆路-甘泉路-淮海路-文昌中路-二道河-外城河； 甘泉路-广陵路-东古运河-南古运河-荷花池-二道河-文昌中路-淮海路-甘泉路； 文昌中路-古运河-广陵路-国庆路-文昌中路； 外城河-古运河-文昌中路-国庆路-外城河； 江阳中路—江阳东路—施井路—沙施河-五P2-1 台山路-漕河—友谊路—大虹桥路—念四桥路—扬子江北路—四望亭路—维扬路—江阳中路； P2-2 P3 P3 P2中除去P2-1以外的区域； 江阳西路-江阳中路-新城河-四望亭路-扬子江北路-平山堂西路-邗江北路-翠岗路-铁路40

P1 P1-2 P1-3 P1-4 P2

线-西北绕城高速公路-江阳西路； 江阳中路-扬子江中路-新城河-古运河-七里河-渡江南路-江阳东路-施井路－沙施河－五台山路－高桥路－邗沟路－相别路－平山P4 P4 东路－平山堂东路－扬子江北路－平山乡－堡城路－友谊路－平山堂东路－冷却河－京杭运河－宁通公路－扬子江中路－开发西路－长河路－江阳中路； P5

P5 其它：除P1、P2、P3、P4以外的区域。

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