新建铁路土地综合开发机会研究大纲方案研究大纲（铁总大纲）

新建铁路土地综合开发机会研究大纲 第一章研究总则 一、研究依据

说明本次研究工作所依据的文件。包括政策文件、业主单位的委托与提供的材料。 二、开发原则

明确研究的开发原则。 三、研究范围

根据研究目标确定综合开发的研究范围。 四、研究内容及工作重点

明确研究的范围是哪些城市，哪些站点。 五、研究目标

明确本阶段的研究目标，分析开发的可能性及选定开发的站点，初步确定开发的土地规模。 第二章研究基础及背景分析

主要从铁路和城市两方面介绍项目的情况。 一、全线概况

全线概况包括以下主要的内容： （一）线路的地理位置 （二）线路方案及设站情况

（三）线路在国民经济和路网中的意义和作用 （四）线路的客货运流量和列车开行情况 （五）线路预可研阶段初步的经济评价情况 二、线路区域经济概况

线路区域的总体的经济发展状况，线路的地理位置、沿线经济、区域规划、区域人口、区域产业分布等情况。对于全线的总体开发进行大的方向定位。 对于沿线站点较多的项目，本部分内容可以对全线的车站进行初步的筛选，分出开发的重点站点和一般站点。减少后续分析的站点的数量。 三、国内外轨道交通案例分析

针对国内外相近开发情况的铁路工程的案例分析。 四、案例总结

第三章站点区位分析 一、拟设站点城市概况 （一）城市总体概况

1．城市地理位置、发展战略； 2．辖区面积与人口、行政区划； 3．经济概况。

（二）城市功能概况

站点城市的空间布局现状、功能分区现状。 （三）城市交通概况

与项目综合开发相关的交通概况。 （四）远期发展规划

城市远期发展规划，包括发展方向、总体发展思路等。 二、线位分析

（一）线位概况

线路经过区域线位、地下矿产资源、自然生态情况等。 （二）线位比选

1．比较线路穿越现状建成区时主要冲突点分布情况，拆迁量大小和工程实施难易程度。 2．比较线路穿越规划建成区时对既定规划的主要影响，包括对用地的分割、功能区完整性、道路网组织及对区域景观的影响等。 3．线位选址是否与城市发展方向契合。 4．其他因素。 三、站位分析 （一）站位概况

站位周边功能区位及业态，道路网规划及交通情况，未来发展定位。 （二）站位分析

1．与城市空间发展的协调

重点论述站位及其线位选址是否影响城市的远期拓展，是否对城市道路交通网建设造成阻碍。 2．与城市发展方向的协调

重点论述站位选址与城市发展方向的关系，是否对城市拓展有较强的推动作用，是否符合交通主导流向。

3．与主城区相对距离的协调

重点论述站位选址与城市核心区、城市副中心、城市主体功能区及主要人流聚集点的空间距离，是否满足减少出行成本、便捷出行的要求。 4．与城市功能的协调

重点论述站点与其周边既定规划功能是否协调，一是站点建设所带动的周边综合开发是否与既定功能相匹配，二是站点周边是否有足够的人流支撑综合开发，三是站点建设对区域空间布局是否会产生积极影响。 5．与城市交通的协调

重点论述站位选址与城市主要交通设施接驳的便捷度，包括市域交通干道、城市主干路网、城市轨道交通、主要客运设施、快速公交系统等。 6．与城市景观的协调

主要论述线位及站位选址是否对城市景观造成影响。 四、站点周边规划布局 （一）站点周边功能布局 （二）站点周边规划建议 （三）站点周边规划布局方案 五、结论

第四章站点市场机会分析 一、市场环境概况 （一）站点概况

站点周边商业基本情况及城市宏观经济发展状况。 （二）城市宏观背景分析 1．经济概况； 2．区域人口规模；

3．居民收入、社会消费等情况。 （三）房地产市场情况 1．一级市场；

2．二级市场；

二、商业环境和发展趋势研判 （一）商业环境分析

对获取的资料和数据进行分析，如不同用途土地供需和出让价格情况、不同业态商业供求和市场价格情况等。 （二）发展趋势研判

研判区域未来土地市场，不同业态商业供求和销售价格等。 三、结论

相关站点是否具备综合开发的可能性。 第五章开饭规模及效益分析 一、重点站点开发规模研究 （一）开发业态及配比 （二）开发规模 （三）用地规模

二、重点站点开发效益分析 （一）投资规模 （二）效益分析 （三）相关图表

第六章机会研究结论及建议 一、结论

（一）说明综合开发是否可行

（二）对推荐方案的结论性意见，用地规模、开发规模、投资效益等。 二、投融资建议

（一）开发的时序分析 （二）土地获取的方式建议 （三）融资方式建议 三、建议

（一）对预可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议； （二）对如何协调城市规划制定或调整、地方配套政策等提出建议； （三）其它相关事项及建议。

新建铁路土地综合开发方案研究大纲 第一章项目概况及研究总则 一、设计依据

说明本次研究工作所依据的文件。包括政策文件、预可研批复、机会研究报告批复。 二、开发原则 三、研究目的 四、研究范围

五、研究内容及工作重点

确定综合开发地块位置和规模、业态和配比、开发方式、投资规模和投融资方案、开发效益。 第二章研究基础及背景分析 一、全线概况

全线概况包括以下主要的内容： （一）线路的地理位置 （二）线路方案及设站情况

（三）线路在国民经济和路网中的意义和作用 （四）线路的客货运流量和列车开行情况 （五）线路的经济评价情况

二、确定综合开发的沿线城镇经济概况 主要讲述沿线经过的各个城市（不含小的城镇）的总体的经济发展状况，城市的地理、经济、规划、人口、收入、消费等情况。 第三章站点开发条件分析 一、拟开发站点周边现状

（一）站点所在城市规划管理规定

重点摘录各城市规划管理技术规定中关于各类用地开发强度、绿地率、建筑高度、建筑后退及“六线”管控要求。 （二）既有用地权属情况 （三）用地现状

1．自然标高、周边地势；

2．是否有水系及高压线，计算因此而损失的实际用地面积； 3．现有房屋情况、汇总拆迁面积； 4．是否有受保护的历史文物古迹；

5．土地的完整性：是否有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹等因素分割土地。 （四）道路交通情况

1．道路现状及规划情况，包括现有道路、规划道路，规划实施的时间，与项目的关系影响等； 2．现有轨道交通系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程等； 3．公交系统情况。

（五）周边既有公建设施情况

如大型购物中心，主要商业设施，其它市场、教育、医疗、文化、体育、娱乐、公园、银行等设施。

二、现有规划条件分析

主要包括：所在区域定位与功能、空间结构、产业结构、交通规划、规划控制指标等（容积率、建筑控制高度、绿化率、其他）。 三、规划建议

（一）所在区域整体定位建议 （二）区位功能分区调整建议

（三）开发强度、建筑控制高度等具体指标的调整建议 （四）其他建议

第四章商业业态及规模研究 一、商业环境概况

除机会研究阶段成果，还需深化以下内容： （一）土地市场总体状况

1．土地供应状况（供应量、供应结构、供应特点、出让时间等）； 2．土地市场价格状况；

3．对房地产市场的影响（未来房地产市场供应空间分布、产品供应结构、区域土地消化周期）。

（二）房地产投资市场情况

1．总体供需关系：开竣工量与销售量；

2．总体需求量：近几年销售量变化情况；

3．总体价格走势：价格变化情况、价格的区域分布；

4．需求特征：客户结构与分类、置业特征（消费偏好、价值点、置业敏感点等）。 （三）写字楼市场情况 1．区域办公物业格局； 2．总体价格走势； 3．总体需求特征。 （四）商业市场情况

1．商业格局及发展规划； 2．区域市场商业格局； 3．总体价格走势； 4．总体需求特征； ? …

二、站点周边商业发展分析

主要阐述站点周边商业环境、竞争对手情况、供需关系等内容。 （一）供需关系（包括未来市场供需关系） （二）资源价值

（三）产品类型及定位 （四）价格走势

（五）消费者构成与特征 （六）竞争分析

三、商业业态及规模测算

（一）综合开发产品定位及比重测算 1．估算可开发规模；

2．产品类型配比及业态（包括商业、住宅、办公楼的规模）； 3．产品设计及建筑特色； 4．开发土地楼面售价预测；

5．项目工期的建设年限及周期建议； 6．配套建设、物业管理等其他建议。 （二）研究结论

综合以上因素，提出站点开发建议。 （三）建议

第五章开发方案研究 一、开发方案

根据以上市场分析，提出综合开发方案：用地位置及规模、开发业态及配比、开发规模、投资规模、开发方式、投融资方案等。 附图：

1．用地性质规划图； 2．用地平衡表； 3．规划总平面图； 4．开发规模统计表； 5．规划空间结构分析； 6．路网分析图； 7．开发强度图；

8．周边土地分期建设意向图； ? …

二、建筑概念设计

根据以上策划方案，提出概念设计及设计图示。 三、开发时序建议

第六章综合开发项目财务评价 一、成本及费用

土地成本、前期工程费、建安工程费、基础设施及配套费、开发间接费、园林景观、管理费用、不可见费用、营销费用、财务费用等。 二、投资计划及资金筹措 三、销售收入

销售物业收入、营业物业租金收入。 四、项目税金

营业税及附加、印花税、土地增值税、企业所得税等。 五、经济效益评价

（一）财务平衡和盈利能力分析

现金流量分析、盈利能力分析（利润总额、利润率、内部收益率、财务净现值、投资回收周期等）。

（二）财务清偿能力分析

借款偿还期、利息备付率、偿债备付率等。 六、财务风险分析 （一）盈亏平衡分析 （二）敏感性分析 第七章开发方式 阐述开发方式，是自行开发，还是合作开发，如合作开发，合作伙伴情况、合作意向协议等，利弊分析。

第八章研究结论及建议 一、结论

（一）开发方案综述

（二）开发地块位置和规模 （三）开发业态和配比 （四）开发方式

（五）投资规模和投融资方案 （六）投资效益

（七）风险分析及措施 二、建议 第九章附录

8．周边土地分期建设意向图； ? …

二、建筑概念设计

根据以上策划方案，提出概念设计及设计图示。 三、开发时序建议

第六章综合开发项目财务评价 一、成本及费用

土地成本、前期工程费、建安工程费、基础设施及配套费、开发间接费、园林景观、管理费用、不可见费用、营销费用、财务费用等。 二、投资计划及资金筹措 三、销售收入

销售物业收入、营业物业租金收入。 四、项目税金

营业税及附加、印花税、土地增值税、企业所得税等。 五、经济效益评价

（一）财务平衡和盈利能力分析

现金流量分析、盈利能力分析（利润总额、利润率、内部收益率、财务净现值、投资回收周期等）。

（二）财务清偿能力分析

借款偿还期、利息备付率、偿债备付率等。 六、财务风险分析 （一）盈亏平衡分析 （二）敏感性分析 第七章开发方式 阐述开发方式，是自行开发，还是合作开发，如合作开发，合作伙伴情况、合作意向协议等，利弊分析。

第八章研究结论及建议 一、结论

（一）开发方案综述

（二）开发地块位置和规模 （三）开发业态和配比 （四）开发方式

（五）投资规模和投融资方案 （六）投资效益

（七）风险分析及措施 二、建议 第九章附录

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