房地产经营与开发毕业论文

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摘要

随着我国房地产行业的飞速发展，同时各形各色的附着行业也应运而生，犹如雨后春笋，蓬勃发展。房地产估价行业是随着我国房地产行业的兴起而产生的，伴随着土地的价值与日俱增，则需要一个行业去评估其土地真正的价值，在这个契机下，房地产估价行业也与之水涨船高，逐步快速发展起来。当然它带动经济发展的同时，许多问题也相应出现。

本篇论文针对我国估价行业，简略的讲述了土地估价的目的和意义，土地估价行业存在的问题，从而以德州市华鲁三号工业用地估价为例，编写了其估价报告。在估价报告中，根据估价对象的实际情况和其他相关影响因素，主要采用基准地价修正系数法，成本逼近法来对估价对象进行测算评估，其估价结果是根据委估对象的影响因素分析，利用加权平均最终确定其最终价值。最后，针对估价行业存在的问题，提出了自己认为的可行性建议。关键字：工业用地；基准地价修正系数法；成本法

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Abstract

Summary with the rapid development of China's real estate industry, and various assorted attachments industry also came into being, as have mushroomed, flourish. Real estate appraisal industry is arising with the rise of the real estate industry in China, accompanied by increasing the value of the land, you need an industry to assess the real value of its land, under the this opportunity, also rises with the real estate appraisal industry gradually developed quickly. While it certainly promote economic development, many issues also appear.

This paper is intended for valuation industry of China, briefly describe the purpose and meaning of land valuation, land valuation problems in the industry, contributing in dezhou city Shandong China third, land valuation, for example, has prepared its valuation report. In the valuation report, according to the valuation of actual objects and other related factors, mainly uses the Datum land price correction factor method, cost approach to valuation objects to be appraised and its valuation is based on the Commission to assess the results analysis of influence factors of the object, using weighted average finalized its final value. Finally, for the problems of valuation industry, presented her view that the feasibility of recommendations.

Keywords: industrial land ；Reference land price correction coefficient method；zhe method of cost

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目录

前言.................................................................. - 1 - 第1章绪论............................................................ - 2 - 1.1土地估价的目的 .. (2)

1.2本文研究的意义 (2)

第2章我国现阶段土地估价行业发展现状................................... - 5 - 2.1总述 (5)

2.2房地产估价行业存在的问题 (5)

2.2.1房地产估价机构数量多规模小..................................... - 5 -

2.2.2估价需求缺乏主动性............................................. - 6 -

2.2.3专业服务与估价收费不匹配....................................... - 6 -

2.2.4 商业贿赂之风没有得到有效遏制.................................. - 7 -

2.2.5估价机构间业务竞争无序......................................... - 7 - 第3章德州市华鲁三号工业用地估价结果报告.............................. - 11 - 3.1总述 .. (11)

3.1.1估价项目名称.................................................. - 11 -

3.1.2估价目的...................................................... - 11 -

3.1.3估价依据...................................................... - 11 -

3.1.4估价基准日.................................................... - 12 -

3.1.5估价日期...................................................... - 12 -

3.1.6地价定义...................................................... - 12 -

3.1.7估价结果...................................................... - 13 - 3.2估价对象描述及地价影响因素分析 (13)

3.2.1估价对象描述.................................................. - 13 -

3.2.2地价影响因素.................................................. - 13 - 3.3土地估价 . (19)

3.3.1估价原则...................................................... - 19 -

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3.3.2地价的确定及结果.............................................. - 20 -

3.3.3需要特殊说明的事项............................................ - 21 - 第4章德州市华鲁三号工业用地估价技术报告............................. - 23 - 4.1总述 .. (23)

4.1.1估价项目名称.................................................. - 23 -

4.1.2估价目的...................................................... - 23 -

4.1.3估价依据...................................................... - 23 -

4.1.4估价基准日.................................................... - 24 -

4.1.5估价日期...................................................... - 24 -

4.1.6地价定义...................................................... - 24 -

4.1.7估价结果...................................................... - 25 -

4.1.8需要特殊说明的事项............................................ - 25 - 4.2估价对象描述及地价影响因素分析 (27)

4.2.1估价对象描述.................................................. - 27 -

4.2.2地价影响因素.................................................. - 28 - 4.3土地估价 . (33)

4.3.1估价原则...................................................... - 33 -

4.3.2估价方法和过程................................................ - 34 -

4.3.3地价的确定及估价结果.......................................... - 39 - 第5章对我国未来估价行业发展的可行性建议.............................. - 42 - 5.1完善估价法律制度和规范估价市场 (42)

5.2建立估价行业自律准则及估价行业问责制 (42)

5.3进一步加强责任感管理力度 (43)

5.4建立健全行业协作共同监管体制 (44)

结论................................................................. - 46 - 致谢................................................................. - 47 - 参考文献............................................................... - 49 - 附件................................................................... - 50 -

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附表1 (50)

附表2 (53)

附表3 (54)

附图1 (57)

附图2 (58)

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前言

房地产估价作为一项社会经济活动古已有之，而真正作为一个社会经济部门或者说一个行业在我国的出现，则是近二十年的事情。改革开放后随着生产要素市场的建立，房地产的交易逐渐显现并日趋频繁，迫切需要对市场价格进行评估，以便为交易和国家税费征收提供依据。

随着国有土地使用权制度的改革，催生了土地估价师和土地估价机构的产生；隶属建设部系统的房地产估价师也随之出现。并且分别建立了土地估价师与房地产估价师的考试与注册制度，以及土地估价机构与房地产估价机构的资质审批制度。尽管土地估价与房地产估价的原理与方法没有不同，但由于分属不同系统，因而具有了不同的估价规范和不同的估价报告使用目的。

房地产估价作为一门融科学与艺术为一体的行业，伴随着房地产业的发展而不断发展。然而由于中国特色的部门依附，房地产估价与土地估价却屡屡出现形式上的分异，给估价行业和估计人员带来极大的不便，也为行业的发展带来了困扰。因此，本论文针对我国估价行业出现的问题，提出自己认为的可行性建议。

本论文的编写引用借鉴了很多相关的研究成果和教材。但由于本人水平有限，论文中定有许多不足之处，恳请老师们批评指正。

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第1章绪论

1.1土地估价的目的

在资产评估行业中，土地估价已被国家设置为六大资产评估专业之一，越来越被人们所重视，越来越影响人们的社会经济活动。

从人类历史看，我们不难发现：人类历代战争绝大部分都缘于领土或土地资源的争夺。拥有了土地，就拥有了生存的基本保障，也就拥有了相应的社会地位。

在市场经济高速发展的今天，人们对土地资源的需求欲望更为强烈。人们进行建设、谋求发展，除了要有足够的资金、技术、人员等生产要素以外，更重要的是离不开最基本的生产要素——土地，以之作为经营和发展的基础。同时，随着市场经济的发展，人们的投资理念也在不断地转变，国家、集体、单位、个人之间的土地资产与土地资产、土地资产与资金之间也在不断地进行转换或置换。人们不论希望出售、转换还是购买土地，面临的一个重要的问题就是希望知道土地的价格，也就是土地估价问题。

估价目的是委托人为什么要进行房地产 (土地)评估的原因，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政府行为、民事行为的需要。例如，银行需对抵押人提供的一宗房地产进行估价，而且该房地产的土地是划拨取得，此时银行要了解的是：当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过变卖抵押房地产获得的最大价值是多少，因此在“抵押评估”的目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人(银行)说明，在处分该抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。或者换句话说，该房地产在“抵押评估”的目的下所估算的房地产价格的内涵中应该扣除向国家交纳的土地使用权出让金。

1.2本文研究的意义

设定房地产估价目的的意义在于：一旦设定了房地产估价的目的，也就确定了房地产价格的内涵，即明确了通过本次估价作业或估价行为需要估算什么样的房地产价格，从而整个估价作业过程中的各种要素也就都可以确定下来了。从这个意义上来说，房地产估价目的起到了统领估价全局的作用。在现实生活中土地估价工作有着极其重要的现实意义：

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（1）从国民经济发展的角度来看，土地估价工作是建立和完善社会主义市场经济体制的需要；

（2）从国土资源的管理角度来看，土地估价工作是加强土地市场管理的一项基础性工作；（3）从国家税收的角度来看，土地估价工作是国家征收有关土地税费的基础；

（4）从建立现代化企业方向的角度来看，土地估价工作是企业合资、改制、兼并、入股以及破产清算的需要；

（5）从处理司法案件的角度来看，土地估价工作是处理房地产纠纷的需要；

（6）从房地产开发商或投资机构的角度来看，土地估价工作是为房地产开发商企业或机构作出投资决策、提供投资服务的需要；

（7）从资金信贷的角度来看，土地估价工作是土地资产抵押业务的需要。

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第2章 我国现阶段土地估价行业发展现状

2.1 总述

我国房地产估价从无到有仅仅经历了短短十几年的历程，然而房地产估价行业作为朝阳产业发展却十分迅速。社会诸多经济活动，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。这种估价专业活动技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。随着房地产市场的发展，对于专业房地产估价的需求变得越来越大，从而导致整个房地产估价行业也发生了巨大转变。当然，在房地产业飞速发展的同时，关于房地产估价行业也滋生了很多问题。

2.2 房地产估价行业存在的问题

图2-1估价行业存在问题简述图

2.2.1房地产估价机构数量多，规模小 房地产估价机构发展速度惊人，数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，竞争力弱，缺乏品牌意识。2004年9月29日经建设部第45次常务会议讨论通过《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》（中华人民共和国建设部令第135号），自2004年12月1日起房地产估价的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，体质的转变意味着只要符合十五项行政许可条件规定中房地产估价机构资质准入条件的，均可以申请成立专业房地产估价机构。建建设部提供的最新统计数字显示近10000家。估价机构数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，其中二级、三级及暂定估价机构尤其

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突出，部分机构寥寥数人，甚至一个外界普遍公认的较有知名度的专业房地产估价机构居然没有一个真正的专职房地产估价师在从事估价技术工作，不难想象其机构核心竞争力及品牌意识。

2.2.2估价需求缺乏主动性

众所周知，在西方经济发达国家，房地产估价专业人士的社会地位是非常高的，很多普通老百姓都拥有自己的私人投资顾问，其中私人投资顾问中很多就是房地产估价专业人士。而在中国，几乎没有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助，绝大多数是被动或是处于弱势条件下委托估价机构进行估价事宜，其主要原因还是中国的估价业务体质问题。在老百姓眼里，估价就是走个流程，从而房地产估价专业服务难以从心理上得到普通老百姓的认可。

2.2.3专业服务与估价收费不匹配

（1）业务承接方面

目前绝大多数房地产估价机构业务来源于业务员的承接，估价业务员往往有一定社会关系，但普遍学历偏低，专业素质有限，同时也并非房地产估价师或专业人士，估价专业知识缺乏，向客户所提供的专业服务十分有限；其次估价业务挂靠现象严重，A机构业务员所承接业务出于本机构出具的估价报告不认可或是A机构无法满足业务人员提成要求，从而转移挂靠到B机构（原因是B机构资质高，出具的报告易得到认可或是B机构承诺的业务提成高等原因），这种挂羊头卖狗肉的现象扰乱了估价正常秩序，也在客户中造成不良影响。

（2）估价勘察方面

有些估价机构根本不安排估价人员去现场勘察，甚至有些机构伪造现场勘察记录及照片。现在较为流行出具预估报告，许多机构出具的预估报告是不安排估价人员去现场勘察，只是凭借房地产证复印件所刊载内容来判断。有些机构在进行个人住宅物业评估时，出于成本与收益不对等的考虑，不安排估价人员现场勘察，其物业照片是通过网络搜索卫星航拍下的外观照片下载而成，室内照片则胡乱拼凑。

（3）机构估价技术管理方面

目前，估价机构技术管理方面，重业务轻技术、劣币驱逐良币的现象非常普遍，业务经理比技术经理的地位要高。理论上讲，把房地产估价活动比作一列火车，估价技术应为火车头，估价业务则是发动机组或是助推器，估价技术是方向，估价业务是动力，估价技

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术应该领着估价业务跑才对。估价机构、估价技术、估价业务这三者的关系同时又与政府、公共配套设施及土地出让三者之间的关系相似。估价机构作为管理者犹如政府，估价技术作为机构发展估价业务平台如同公共市政配套设施，估价业务是机构的经济收入来源如同政府土地出让，政府要想取得更多的土地出让金就必须将市政配套设施完善，只有这样才会有更多的开发商竞相买地，土地才可以卖的好价钱。因此作为专业估价机构，首当其冲的是搭建一个好的估价技术平台。而目前恰恰相反，很多估价机构将发展估价业务成为首要目标，自然而然就形成了重业务轻技术的现象，因而也出现了评估价格技术经理说了不算，老板说了算的现象。

2.2.4 商业贿赂之风没有得到有效遏制

商业贿赂是市场经济的通病，是制约市场经济正常运转的冻疮，是国际性毒瘤。自2005年底以来，中央非常重视治理商业贿赂工作。房地产估价行业反商业贿赂也一直在高调治理中，但收效甚微。估价行业显现出商业贿赂现象颇为严重，其严重不在于涉及资金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估价收费低，估价行业相对其他行业来讲，每单估价业务收费低，尤其是目前估价业务竞争激烈，各估价机构估价收费标准竞相调低；比例大，是指回扣比例2总体估价收费的比例大，目前回扣比例占总体估价收费的比例大，目前回扣比例占估价收费的40%左右，甚至有的高达50%-60%,这是任何一个行业无法承受的。虽然近两年政府高调打击商业贿赂，但由于估价行业每单的估价收费低，基本以现金方式返还，从而给调查、取证、量刑方面带来了前所未有的困难，抵制估价行业商业贿赂效果不明显。

2.2.5估价机构间业务竞争无序

企业间竞争提倡的是产品质量竞争，由于估价机构所提供的估价产品没有统一的标准来衡量，而且估价服务结果需要有一定的时间才能得到市场验证。因此估价机构之间业务无序竞争尤为突出，相互排挤、诋毁、打击报复的情况屡见不鲜。可见估价机构之间的业务竞争还是比较杂乱的。竞争无序大致表现如下方面。

以回扣高低论“英雄”

评估机构为了获取估价业务，竞相提高回扣比例，你给客户返40%，我就给客户返45%，博弈的结果，牺牲了企业利益，也给估价行业造成不良影响。

以价格高低论“英雄”

“价格战”主要表现为两个方面：其一是估价结果价格战。受估价目的的所限，哪家

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估价机构出具的估价结果能满足委托方要求，委托方就将估价业务委托给该家机构做。或许预估就是由此而“诞生”的吧，委托方往往会要求几家估价机构就同一目的在同一估价时点上对拟估房地产进行预估，然后从中选择自己所期望的估价结果的估价机构。初看这似乎一种正常的市场优胜劣汰的竞争现象，但实际上滋生了估价机构为承揽估价业务，竞相迎合委托方要求而出具显失公平、公正、真实、客观、合理的估价报告的问题。其二是估价收费价格战。以估价收费博弈的结果无疑是伤对手七分，伤自己三分，可谓是伤人必先伤己。如果放任这种竞争方式蔓延，无疑会给整个估价行业带来灭顶之灾。

以“圈地”多少论“英雄”

某些金融机构、政府相关机构（如法院）或大型企业（估价业务的主要提供者）往往会主动选定某些估价机构作为其固定合作伙伴，对其他取得合法估价资质的估价机构所出具的估价报告不予采纳。估价机构为了取得估价业务资源则通过一定途径来获得某些金融机构、政府相关部门及某些大型企业的指定。这样容易导致各估价机构不择手段大肆“圈地”，谁圈的领域多就意味着谁的估价业务来源广，这种圈地现象是滋生商业贿赂的温床，助长了商业贿赂的不正之风，同时也衍生了估价业务员“抄单”或“飞单”现象。因此于估价的健康发展而言是不提倡这种“圈地”运动的，而应倡导的是公平、公开、透明化的竞争。

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在本论文的第一章和第二章已经对本篇论文的土地估价目的和意义进行了简单的描述，发现了我国估价行业存在的一些问题，下面我将会在本论文的第四章和第五章针对德州市华鲁三号工业用地为例进行编写工业用地估价结果报告和技术报告，最终针对我国估价行业中存在的问题提出可行性建议。用一个简示图表示如图：

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第3章德州市华鲁三号工业用地估价结果报告

3.1总述

3.1.1估价项目名称

山东省德州市华鲁三号工业用地的土地使用权出让价格评估。

3.1.2估价目的

本次估价目的是基于对工业用地估价而言，以华鲁三号用地为例进行土地估价研究，从而针对华鲁三号工业用地的市场价格得出分析性数据，为了解估价对象的现值情况提供价值参考依据。

3.1.3估价依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《中华人民共和国城市规划法》；

（4）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

（5）《中华人民共和国城镇土地使用权协议和出让暂行条例》；

（6）《中华人民共和国国税暂行条例》；

（7）国土资源部《关于印发试行<土地分类>的通知》；

（8）国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知；

（9）《城市国有土地使用权交易价格管理暂行办法》；

（10）地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知

○1《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》

○2《关于规范国有土地使用权出让价格管理工作的通知》

○3《山东省人民政府关于贯彻国发【2008】15号文件加强土地市场与土地资产管理的通知》○4《山东省物价局、财政厅转发国家计委、财政部<关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知>的通知》

○5德州市人民政府《关于加强城市土地资产管理工作的意见》

○6《德州市国有土地使用权出让条例》

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○7《关于调整城区基准地价的通知》

○8《德州市土地登记办法》（德州市人民政府令第47号）；

○9《德州市人民政府关于进一步加强土地使用权管理的决定》

○10《德州市德城区城区土地定级估价技术报告》

（11）现场勘查、调查、收集的相关资料

○1华鲁三号宗地所在区域交通状况、环境条件调查资料

○2华鲁三号宗地位置、地形、基础设施调查资料

○3华鲁三号宗地利用现状及周边环境调查资料

3.1.4估价基准日

2011年3月12日

3.1.5估价日期

2011年3月12日至2011年3月17日

3.1.6地价定义

（1）根据估价对象《国有土地使用权》复印件，估价对象在估价基准日是出让土地使用权，土地使用权属于华能电厂有限公司，所有权属于国家。

（2）根据提供的《国有土地使用权》复印件以及估价人员现场调查，估价对象在评估基准日未设置抵押、担保等他项权利。

（3）根据估价对象《国有土地使用权》复印件，估价对象土地用途为工业用地，本次评估依据土地估价的合法性原则，将估价对象的用途设定为工业用地。

（4）根据估价对象《国有土地使用权》复印件，估价对象使用年限为50年，从1992年10月23日至2042年10月23日止；本次评估将估价对象的剩余使用年限作为设定使用年限，剩余31.5年。

（5）根据评估人员现场勘查及提供的资料，在估价基准日，估价对象红线外开发程度达到了“五通”（道路、通电、通讯、通供水、通排水）；本次评估设定估价对象的土地开发程度为红线外“五通”、红线内“场平”。

（6）根据提供的估价对象资料，估价对象建筑总面积35735.2㎡，结合最高最佳使用原则，本次评估设定估价对象容积率为0.8

综上所述，本报告价格定义为：估价对象作为出让用地，在设定土地开发条件下，于估价基准日为2011年3月12日，容积率为0.8且不存在他项权利等限制下，作为工业用

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地，剩余使用权年限为31.5年的条件下国有土地使用权价格。

3.1.7估价结果

经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择了基准地价修正法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，于评估基准日的国有土地使用权价格。

土地总面积：44669㎡

总地价：7906413元

总地价大写：柒佰玖拾万陆仟肆佰壹拾叁元整。

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1、上述土地估价结果的限定条件

（1）土地权利限制：委托宗地来源合法、权属明确，并支付了有关税费。

（2）基础设施条件：宗地红线外“五通”（即宗地红线外通路、通电、通讯、通供水、通排水）。

（3）规划限制条件：设定规划条件为现设计的建设指标。

（4）影响土地价格的其他限定条件：无。

2、其他需要说明的事项

（1）本报告估价结果是在满足地价定义条件下的国有土地使用权价格，若估价基准日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应的调整。本报告估价结果未考虑估价对象已设定抵押等他项权利、负债、出让成交时需承担的各种开支和税费对估价结果的影响。

（2）本估价结果仅为本报告的估价目的服务，当用于其他目的，本报告估价结果无效。

（3）本报告自估价基准日起一年内有效。

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3.2估价对象描述及地价影响因素分析

3.2.1估价对象描述

估价对象为位于德州市天衢工业园的一块工业用地，土地面积为44669㎡。

（1）土地登记状况

华能电厂有限公司于1992年11月20日取得委估宗地，登记机关为德州市人民政府。委估宗地的国有土地使用权证、用途、使用权类型、土地面积等土地登记状况详见下表3-2

（2）土地权利状况

○1土地使用权类型

于估价基准日，估价对象是国有出让土地，土地所有权属于国家，土地使用权属于德州市华能电厂有限公司。在土地使用权年限内，使用权人根据土地出让合同及国家有关法律规定，依法享有对该宗地的抵押、出租、作价入股等权利，其权益受法律保护。

○2土地使用年期

根据估价对象的《国有土地使用权》复印件，估价对象使用年限为50年（从1992年10月23日至2042年10月23日止），至评估基准日，估价对象已使用18.5年，剩余使用年限为31.5年。

○3土地利用状况

估价对象基础设施开发程度设定为宗地红线外“五通”（即通路、供水、排水、通电、通讯），宗地红线内“场平”。

3.2.2地价影响因素

3.2.2.1一般因素

（1）城市资源状况

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/455e.html