2017年江苏省房地产估价师基本制度与政策：房地产经营管理试题

2017年江苏省房地产估价师基本制度与政策：房地产经营管

理试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为__。

A．899

B．10013

C．1349

D．1500

2、__是规范担保公司的主要的组织法。

A．担保法

B．公司法

C．民法

D．合同法

3、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是．【2006年考题】

A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D：假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

E：工业用地的监测点评估价格

4、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地总价值为6 000万元，其中土地总价值为2500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为200 ㎡，房地价值为130万元．按照土地价值分摊法计算该人占有的土地份额为。

A：0．8％

B：1．6％

C：2．4％

D：4％

E：工业用地的监测点评估价格

5、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20％，则成本利润率为。

A：17.13％

B：18.30％

C：18.61％

D：21.47％

E：工业用地的监测点评估价格

6、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由__。

A．上升到下降

B．下降到上升

C．高于合理空置率到低于合理空置率

D．低于合理空置率到高于合理空置率

7、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。

A．甲银行优先受偿

B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序

C．乙银行优先受偿

D．按2家银行的债权比例受偿

8、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的认定。

A：房屋权属登记机关

B：县级以上人民政府

C：房屋拆迁管理部门

D：城市规划行政主管部门

E：执行层的组织协调

9、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为（）。

A．60%

B．65%

C．70%

D．75%

10、下列不属于土地使用权的是（）。

A．建设用地使用权

B．宅基地使用权

C．土地承包经营权

D．租赁权

11、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是__。

A．造价工程师

B．结构工程师

C．设备工程师

D．监理工程师

12、房地产估价机构的名称事项发生变更的，房地产估价机构应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书手续。

A：延续

B：变更

C：注销

D：撤销

E：执行层的组织协调

13、需要对实际值加权的理由是，越接近__的实际值对估价更为重要。A．客观情况

B．市场供求

C．估价时点

D．现在

14、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是．【2006年考题】

A：房地产投机

B：物价变动

C：财政收支状况

D：居民收入水平

E：工业用地的监测点评估价格

15、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820万元、850万元和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为__万元。

A．850

B．845

C．869

D．857

16、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。(2009年试题)

A：经市(县)人民政府批准

B：经委托人书面同意

C：经房地产行政主管部门批准

D：经省(自治区、直辖市)人民政府批准

E：执行层的组织协调

17、__是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。

A．供给

B．需求

C．购买能力

D．购买欲望

18、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0．8y，则该国此时的引致消费是(公式中C表示消费，Y表示收入)。(2006年试题)

A：0．8

B：0．8y

C：1000

D：1000+0．8y

E：执行层的组织协调

19、2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。

A：125

B：250

C：300

D：375

E：执行层的组织协调

20、城市房屋拆迁估价时点一般为。

A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日

B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日

C：房屋拆迁许可证颁发之日

D：房屋拆迁结束之日

E：房地产估价机构必须加盖公章

21、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。

A．统一房地产范围

B．统一付款方式

C．统一价格单位

D．统一市场状况

22、城市用地评价中，下列__属于适于修建的用地。

A．一类用地

B．二类用地

C．三类用地

D．已征用的土地

23、按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签订起__日后办理纳税申请手续。

A．7

B．10

C．12

D．15

24、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为（）。

A．7.5%

B．7.56%

C．7.71%

D．7.76%

25、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。

A：投资率是投资回收与投入资本的比率

B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。

A：毛租金收入

B：净租金收入

C：经营收入

D：税后现金流

E：借款合同

2、国家可以提前收回建设用地使用权的情形有。

A：受让方逾期未支付全部地价款

B：拆除地上建筑物

C：自然灾害造成地上附着物变化

D：因公共利益需要

E：人民法院判决生效

3、净利润为等三个项目的总额减去所得税费用之后的余额。

A：营业利润

B：营业支出

C：投资净收益

D：营业内收支净额

E：营业外收支净额

4、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有__。

A．购买上班用的电动车

B．购买自用二手商铺

C．自建自住住房

D．装修自住住房

E．偿还购买自住经济适用住房的贷款本息

5、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为年。

A：4

B：3

C：2

D：1

E：执行层的组织协调

6、租住房的租金实行政府定价，租金标准由__构成。

A．维修费

B．折旧费

C．税金

D．投资利息

E．管理费

7、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为__元/m2。

A．72

B．108

C．180

D．270

8、__是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。

A．保证

B．担保

C．保险

D．赔偿

9、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期设定的目标收益率之间的关系是。

A：越大，越大

B：越小，越大

C：越大，越小

D：与无关

E：借款合同

10、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。

A．2.4%

B．1.5%

C．2%

D．3%

11、国土资源部令第33号规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取方式出让。

A：拍卖

B：招标

C：挂牌

D：双方协议

E：直接定标

12、根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得__。

A．转让房屋

B．租赁房屋

C．迁移户口

D．新建、扩建、改建房屋

E．改变房屋和土地用途

13、住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行三级明细核算，即。

A：住房公积金总账核算

B：住房公积金单位账户核算

C：住房公积金个人账户核算

D：住房公积金分账核算

E：住房公积金综合核算

14、房地产开发企业税后利润最后可用于。

A：弥补企业以前年度的亏损

B：提取法定盈余公积金

C：提取公益金

D：向投资者分红

E：借款合同

15、国务院办公厅国办发(2005)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是。

A：单套建筑面积在120㎡以下的住房转手交易时，免征营业税

B：住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税

C：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税

D：个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税

E：执行层的组织协调

16、运用假设开发法估价必须考虑资金的__。

A．实用价值

B．有效价值

C．折算价值

D．时间价值

17、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与__的平衡关系的方法。

A．固定成本

B．变动成本

C．盈利

D．机会成本

18、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是。

A：甲＞乙＞丙

B：丙＞乙＞甲

C：乙＞甲＞丙

D：乙＞丙＞甲

E：借款合同

19、__负责一级房地产估价机构资质许可。

A．国务院

B．建设部

C．中国房地产估价师与房地产经纪入学会

D．省级政府建设行政主管部门

20、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产

B．估价对象房地产

C．标准房地产

D．类似房地产

21、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的__%计算扣除。

A．4

B．3

C．2

D．1

22、国务院将__资质核准列为行政许可事项，建设部对其实行资质等级管理。

A．房地产估价机构

B．房地产咨询机构

C．房地产经纪机构

D．房地产住房置业担保机构

23、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求

B．供给、需求、利用状况

C．权利、租金、利率

D．价值、使用价值、供求

24、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。

A．土地取得成本

B．开发成本

C．管理费用

D．销售费用

E．销售税费

25、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有。A：注册房地产估价师可以盖个人印章不签名

B：注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章

C：至少有两名注册房地产估价师签名

D：法定代表人或执行合伙人必须签名

E：房地产估价机构必须加盖公章

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