2011年上海房地产市场年报

此报告仅供客户内部使用， 未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有 限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 2011年 上海房地产市场年报 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司 2012-01-09 2011年上海房地产市场研究报告

2011视点

调控2011

调 控 调结构 控房价 调保障结构 控市场房价

谈?调控?似乎已没有太多新意，毕竟2005年、2008年、2010年、2011年已有四轮调控，每次都是?房价太高，脱离老百姓的购买力?、?利润太高，房地产企业黑心?、?泡沫严重，可能引发金融危机?、?结构失衡，高端大宅供应太多?……然后，房地产行业和企业就变成?过街老鼠?。

虽然，每轮调控的指责相似，房地产行业的悲催地位也相似，但2011年的调控措施方面还是颇有?新意?——?通过保障来调整供应结构，通过限购来控制市场房价，通过房产税来打击投资投机?。

看来，这是过往四轮调控中最靠谱的一次，低收入家庭有望住上保障房，中收入家庭有望降低购房成本，高收入人群有望?济贫被劫?，投资投机人群有望退出楼市。一年下来，不少人享受到了政策的福祉：数千家庭买到了经济适用房，数万家庭买到了降价的商品住宅，数十万家庭被赶出了房地产市场。

不过也有一些现象值得我们注意：有的家庭符合了经适房的标准，但买不起经适房而无奈放弃，却又不符合廉租房标准，这样的?夹心层?该怎么办？公租房租金竟然比市场租金贵，到底租市场化房好呢还是享受国家优惠呢？好不容易房价打8折了，但因为已还清的贷款记录，首付增加了三四成，反而拿不出首付了，自住购房者为什么也受打击呢？到了颐养天年的年龄了，银行也贷不到款了，子女被限购了，养老房到何处着落？不降价是对抗调控，降价是欺诈购房者，退房补差价只是?先礼?，砸售楼处则是?后兵?，房价听总理的还是听购房者的？不限购的家庭绝大多数无需缴纳房产税，需缴纳房产税的家庭绝大多数被限购，不知房产税试点工作算否有效？

2011年的调控到底打击了谁？保护了谁？授益了谁？又为房地产行业持续稳定健康发

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展做了些什么？

调结构，急功

?全国五年3600万套，2011年1000万套；上海五年100万套，2011年22万套。?保障房建设规划的数据十分给力。据有关部门公布，2011年的保障房任务超额完成任务，房地产的供应结构调整顺利，前景光明。但有些疑问恐难释怀。

地方财政压力何解？保障房已经缺失了10年，急切需要用未来的5年来补足，?一年做三年的事?，但财政收入并不能做到?一年收三年?，更何况由于调控2011年上海地方土地收入比2010年减少了近300亿。客观上的赤字如何解决？压缩其他支出，举债建设，国企自筹。客观条件决定了当前保障房的特征：（1）除土地成本外，其他成本均为市场化的成本；（2）保障房不能亏本；（3）出售为主、租赁为辅。由此也决定了当前保障房的几个现实：（1）经适房最低5000元。符合申请标准未必买得起，申请了放弃或干脆不申请；（2）公租房租金高于市场租金；（3）四位一体保障房体系中，租赁型（廉租和公租）比例仅25%；（4）并非完全保障性质的动迁配套房占比达到35%。

保障对象是谁？保障对象自然是那些居住条件困难，无法通过市场来解决住房问题的人群和家庭（简称?困难户?）。这里就有问题了:保障房源是否能够全覆盖所有困难户？如果能，则主要解决的就是分配规则的问题；如果不能，那就要解决在困难户中，谁又资格优先保障，谁应该后保障，要解决优先标准问题以及未覆盖人群的解决方案。上海户籍家庭500余万户，常住家庭800余万户。五年?四位一体?保障规模100万户（五年后未知），占户籍家庭20%，常住家庭12%，由于缺少?困难户?的评判标准，也缺乏全市?困难户?数量的调研结果，不易判断保障房源是否全覆盖所有困难户。但我们可以按照现在的保障标准倒推分析：第一，经济适用房申请标准家庭人均可支配月收入为3300元，而根据2010年上海市统计局公布上海全市人均可支配月收入为2653元，经适房的申请标准已超过全市平均值。假设这两个值是相等的，那么根据简单的线性模型就可以知道全市平均线以下的人数为上海总人数的一半，即250万户（或400万户），房源数量明显少于标准线下家庭数量，看来标准线定高了。第二，从2011年第一批经济适用房的申请情况来看，房源分布在全市6区共4.8万套，但申请家庭不足3万户（剔除不符合条件家庭），看来房源多了，标准线定低了。两个矛盾究竟是如何出现的？回答很简单：符合保障房申请标准的家庭也未必卖得起保障房，销售型比例过高而租赁型比例过低，需要保障更紧迫的家庭未能优先受惠。须要

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增加租赁型的比例，从人口金字塔的底部向上逐一保障。

控房价，近利

2011年的控房价措施简单，卓有成效。一纸?限购令?，就算再有钱，也没有买房的资格，需求减少，供过于求，房价自然要降。

行政措施之于市场手段，犹如西药之于中药。见效快而副作用明显，如无配套的治源之策，反复甚至恶化的可能性很大。

今天，再去讨论所谓行政手段是不是符合市场经济已没有意义，西方国家本不承认我们的市场经济地位。至少从2011年的?控房价?乃至?降房价?的角度来看，限购是卓有成效的。更有意义的在于?限购令?取消后该怎么办？市场会发生什么变化？

已有学者提出?限购令?应该成为基本国策，如果真的如此，那么我国的房地产行业将可能有两条路可走，或退回到1998年前的计划体制，或仿效石油等央企垄断行业。?限购令?成为基本国策的可能性有多大很难预测，但至少我们听到了姜伟新部长说：?楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法?。看来，?限购令?是会取消的。

?限购令?能否单纯取消？绝对不能。如果简单地取消?限购令?，房价一定报复性反弹，而且必然出现大于等于07年、09年的涨幅。进入21世纪以来，房价大幅上升绝非简单的炒房团、国际游资、信贷投放过量等那么简单的理由可解释的。造成房价快速上涨是由以下几个原因共同造成：（1）货币发行过量。进入21世纪的十年来，我国货币发行以年均17.9%的复利增长，远高于GDP的增长幅度；截止2011年11月，我国的货余额（M2）82.55万亿元，而2011年全年GDP预计在46万亿元左右。并不符合?总供给=总需求?的基本原理。?一切通胀都是货币现象?，整个经济社会充斥着钱，房价（物价）怎能不涨？房价不涨物价涨，物价不涨房价涨，总得有涨的东西。（2）分配不均。如果每一个中国人的收入增长水平都与货币增长水平保持一致，那房价的涨幅也不会造成那么明显的民怨，而问题在于收入分配的明显失衡造成，越是高收入人群财富增长的速度越快，越是低收入人群财富增长的速度越慢。庞大的灰色收入和黑色收入的存在致使高收入人群的购买力简直无法估计。据国家发改委统计，我国目前的基尼系数已在0.5附近，贫富差距位列世界前十位。由于商品住宅供求矛盾，房价依照高收入人群的支付能力制定也跟随高收入人群的财富增长速度而上升，造成普通百姓?房价距离自己越来越远?的直观感受。（3）投资渠道的狭窄。国内缺少广泛的私人投资领域，加之实际负利率的催逼，?个人资产的保值和增值?已成为绝

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大多数百姓所共识的理财意识，辨识国内投资领域，除了楼市和股市外，没有更多的投资渠道，造成了过度的资金汇集楼市，推高房价。（4）产业结构的不合理。国内二元经济结构以及世界工厂的低利润代工，实体经济的投资环境较差，?资本必然流向高利润领域?，诸多实体经济的资金流向房地产市场。（5）商品住宅供应不足。供应太少是?规模问题?而不是?囤地问题?。2005年-2011年，商品住宅总计成交了9721万平方米，而同期商品住宅土地仅成交6600万平方米（可建建筑面积），供应缺口超过3000万平方米。在生产资料（土地）明显短缺的情况下，土地价格岂能不涨，房价又岂会不水涨船高。上述这些问题一个都没有解决，除货币发行略有改善外，其他四点甚至没有改善的迹象。在此情况下，简单地取消?限购令?，房价一定报复性反弹。

如何才能避免报复性反弹？合理的，符合市场机制的替代性措施则必不可少。从各方面的分析来看，房产税和利得税是最为合理的措施。但这只是缓解反弹，并不能杜绝房价上涨。首先，房产税本身有一定的合理度，占有社会资源（土地与房产）更多的人就应当承担更多的税收。但是，这一税种在我国需要在理论上得以完善：房产税是什么税，是财产税还是利得税？如果参照国外作为财产税，则国内土地国有的制度下，这一税不该向土地使用权人征收。如果作为利得税，则土地的增值部分已有土地增值税、营业税、个人所得税等三个税种，重复增税严重，且无增值税抵扣。同时，在房产没有销售时只是名义增值并非实际增值，如果实际交易时亏损是否也应该退税。如不能解决好这些关系，岂非越调越乱。其次，利得税在抑制投机方面会有很好的效果。这里所谓的利得税是指交易环节根据利润（差额）多少而进行纳税。我国是有这个税种的，在二手房交易时，卖家需缴纳个人所得税（差额的20%）就是利得税，但是并没有真正实行。就算需要执行，也需要调整政策，应该分年份设立不同的税率，转让年份越短税率越高。当转让房产尤其是投机性的短期买卖，没有利润或利润畸低，自然投机客会减少。

所谓楼市调控，该调什么？该控什么？

房地产行业发展了如此多年，自身问题并不在少数，调控是必须的。我们不反对调控，但不支持急功近利的调控。多年来，我们始终强调，调控应该?长短结合，以短期措施为长效机制留出足够的空间?，但可惜的是每一轮调控均只有短期措施，而缺乏长效机制。2011年与前三轮调控相比，至少在保障房方面算是一大突破的长效机制，虽然还有许多方面值得改善，而其他如土地制度等问题依然没有丝毫持续稳定的迹象。

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的贷款是否已还清或者原贷款住房是否售出，曾经的贷款记录也纳入?限贷?行列，这显然相较去年政策杀伤力大得多。从执行角度看，此轮调控对信贷收紧力度非同一般，不仅放贷速度明显下滑，甚至部分资金较紧的银行对于资信合格的贷款也停止了放行。

房贷进一步收紧在一定程度上增加了购房的成本，对市场需求一定会产生影响。其影响分两个层面，第一是实际层面，即由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房，第二是心理层面，由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房。

然而，从支付能力来分析，对于第二套房的信贷收紧在控制投资投机的同时，也误伤了普通的改善型购房需求，甚至于改善型需求的受伤程度远高于投资投机型需求。由于投资投机购房的购买能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内。而普通的改善型需求，完全是自住性的购房，但由于支付能力略低，购房资金略紧，首付从过去的30%上升到了50%，此番又增加到了60%，完全抑制了此类购房需求。

由此，这一措施对市场中低端项目的影响将大于高端市场。对中小面积的常规二房、三房的影响大于大户型、豪宅。

（2）税收类 【事件回放】

? 1月27日，国务院同意部分城市进行个人住房征收房产税改革试点。 ? 1月27日，上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法。 ? 1月28日，重庆对个人住房证收房产税。 【CRIC评述】

2011年1月27日，国务院同意上海对个人住房征收房产税改革试点。1月28日，重庆对个人住房证收房产税。

政策的最终目的在于增加房产持有成本，减少购房的投资、投机性需求，同时也为房地产税制改革迈上尝试的第一步。但当前而言，房产税的调控目的则远大于税改。作为成本增加的一种手段，其对市场自然会产生影响，但此次上海版房产税的影响远低于预期。

首先，对市场需求的影响

由于此次上海房产税对本地人与外地人实行差别化待遇，上海人给予60平方米的免税面积，对于普通的自住型购房家庭而言，购买住房应该不会超过免税面积，几乎不受房产税的影响。对于上海本地改善型购房而言，其最主要的影响在于新购房和原有住房面积相加后，有可能超出免税面积，而超出部分则面临征收房产税。

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对于投资投机性需求，基本可以肯定会成为房产税的纳税主体，然而相对而言这部分的购房者经济实力最强，支付能力强劲，因此对于每年0.6%（或0.4%）的房产税而言，敏感度不会很强。

而受影响最大的恐怕会是普通自住型的新上海人。这部分人群或许是大学毕业留上海，或许是新近上海谋求职业发展，总体而言，这类人群普遍支付能力较为勉强，对税费的敏感度较强，购房自住特征明显。上海版的房产税在很大程度上增加了这部分原本经济实力就偏弱人群的购房、养房的成本，压力显而易见。

其次，对房价的影响

将房产税的征收看做?房价稳定器?的认识是错误的。世界各国征收房产税（物业税）的国家很多，房价依然有起有伏，房产税并非稳定器。

影响房价走势的因素很多，而单一房产税对房价并不能构成太大的影响。

从上海版房产税的税率来看，0.6%（或0.4%）的税率并不高，不会对市场产生重大的逆转作用。（1）对普通自住者免税，无影响；（2）对投资客而言，假设房产投资每年的收益为10%（按照许多评论人士房价涨幅与GDP保持一致是合理的）来计算，房产税每年征收0.6%后，即房产投资每年收益降为9.4%。试想，如果这些投资客不投资房产，那么手握数百万、数千万的现金做什么，还有没有其他投资收益超过9.4%的领域。如果没有，则房产投资依然。目前来看，国内缺少更好的投资领域。

从?既往不咎?免税规则来看，一方面，鼓励了以往投资性购房继续持有房产的愿望，另一方面即便新买房，房产税的负担也比预期减少许多。买房依然会作为家庭资产保值、增值的主要途径。此外，按市场价格的70%为纳税依据、房价低于前一年平均价格2倍的税率为0.4%等规定使得上海房产税实际对购房者的影响更低。因此，由于税率不高，影响范围有限等原因，上海房产税对房价几乎不会产生明显的下降压力。

第三，房产税的作用被?限购?削弱

就在房产税出台的前一天，国务院出台了新国八条。对于上海而言，两大政策不仅没有叠加效应，反而房产税的作用被削弱了。

国八条中最为严厉的政策莫过于限购政策，这一政策真正严格执行后，上海房地产市场的销售可能出现急剧下滑，高收入、多房产的购房人群被驱逐出市场，而有资格买房的人群多为首次购房或中低端消费需求。

而上海房产税属?既往不咎，只征新买房?，这样，最该征收房产税、也最有可能被征收房产税的购房人群由于限购而不买房，房产税也就失去了征税的来源。

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（3）限购 【事件回放】

? 1月26日，国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知

（新国八条）。 【CRIC评述】

?限购?政策是本轮调控区别于以往三轮调控最主要的区别之处，上海首次出台限购是在2010年的10月7日上海?地方12条?。其后2011年1月26日，国务院?新国八条?将限购政策的施行范围、执行力度进一步升级。

去年10月以后，全国10余个城市出台了限购政策，但各地限购的内容并不相同，此次国八条统一了限购政策，进行了全国?一刀切?。沪九条的限购对家庭过往购买房产进行了限制，即如果是上海人，拥有2套以上的就不能再买了。如果是外地人，在能够提供纳税等证明的前提下也仅限于?有1套买1套?。对于国八条的限购可以最简单的来理解，一个家庭最多不超过2套，超过2套不能再买，不超过2套还可以酌情考虑。

此次新政对于上海市场的影响很大，一方面，一手市场（包括二手市场）成交急剧萎缩，不仅投资投机性需求受到严厉的打压，改善型购房家庭恐怕也几乎不能再通过?卖小买大、买大卖小，合二为一?等方式来改善家庭的居住条件。另一方面，二手房市场挂牌量急剧萎缩。由于新买房受限，手中有房的投资客将不愿在出售房源。

（4）一房一价 【事件回放】

? 3月22日，国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知 ? 5月16日，上海市发展改革委关于贯彻落实《商品房销售明码标价规定》的通知 【CRIC评述】

5月16日，上海市发改委在其网站发布落实《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》(下称《通知》)的实施细则，规定商品房经营者应在商品房交易场所的醒目位臵，公布已登记房源信息，明确标示每幢房屋的幢号、房源套数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价。

相较此前规定，本轮新规对每套商品房的编号、销售状态、楼层、户型、层高、建筑面积、暂测或实测套内建筑面积、分摊共有建筑面积、分摊共有建筑面积是否包含车位、房屋总价和建筑面积单价、优惠折扣及享受优惠折扣的条件等销售细节进行明确规定，毋庸臵

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疑这对净化整个房地产行业，规范部分坐地起价、违规销售及蒙蔽消费者的楼盘起到了较大的积极作用，也利于改善当前臵业者?蒙蔽消费、不公消费?等现状。事实上目前多数开发商规范度较高，许多公示信息在售房合同中基本都已囊括，因此单从规范行业来看，新规对市场的杀伤力有限。

需要明确的是，新规所起的作用更多着眼于整顿市场，而其对平抑房价效果有限。自去年规定公示报价起，多数新推楼盘采取直接报高售价，然后再以折扣形式低价售卖，因此只规定报价上限其政策?精准度?略显欠缺。如果能将售价与其开发成本及周边在售项目均价综合来看，将开发商的成本控制在一个合理的水平或对目前售价畸高楼盘更具打击意义。

综合上述因素，新规对净化行业中不公情况、促进市场健康发展具有一定积极作用，但不能将其视为另一调控房价的又一措施来看待，政府在市场中更该肩负的是?清洁工?的责任，将不利于行业发展的各项障碍一并剔除，为社会创造一个积极健康的市场环境。而所谓的房价问题，则需要从基本的供求量着手，发挥市场这只无形的手来寻求真实的平衡点。

（5）住房保障类 【事件回放】

? 1月2日，上海可申请租赁型经适房。

? 3月4日，经济适用房准入标准放宽 家庭人均月收入限额增至3300元。 ? 6月9日，上海正式对外公布2011年保障房建设计划，上海市保障性安居工程

计划建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。

? 6月22日，关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知。 ? 8月10日，关于调整本市廉租住房申请条件和配租标准的通知 ? 9月28日，国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见 ? 10月31日，关于印发《上海市廉租住房申请审核实施细则（试行）》的通知 ? 12月14日，上海市住宅建设发展中心主任陈为在上海市住房保障和房屋管理局

新闻媒体通气会上表示，截至11月底，上海市新开工建设保障性安居工程约26.7万套；新开工、筹措各类保障房1700万平方米，按期完成既定目标。

? 12月29日，上海首批公租房——华泾馨宁公寓和新江湾尚景园项目供应工作正

式启动 【CRIC评述】

上海当前施行?四位一体?住房保障体系，即廉租房、经济适用房、公共租赁房和动

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迁配套房。

根据规划，2011年度，上海市保障性安居工程计划建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。其中：经济适用住房开工500万平方米（约8万套）；动迁安臵房（限价商品住房）开工800万平方米（约10万套）；公共租赁住房建设和筹措200万平方米（约4万套）。截至11月底，上海市新开工建设保障性安居工程约26.7万套；新开工、筹措各类保障房1700万平方米，按期完成既定目标。

对于住房保障的大力推进，是此轮调控最为重要的举措，对解决上海大量的住房困难的家庭而言，无疑是最大的利好。我们认为，住房保障十分必要。但所谓媒体认为的住房保障能够降低房价，我们并不赞同这样的观点，恰恰我们认为住房保障可能进一步推高未来的房价。

第一，住房保障的目的是解决低收入家庭住房问题，不是降房价。

大多数认为保障房能够平抑房价的原因在于，保障房大量上市将分流商品住宅市场的需求，由此减少了需求，平衡了供求关系，最终平抑甚至降低房价。但实际上，保障部分与市场部分基本上是各自独立的市场，特别是市场需求的部分几乎是泾渭分明的两部分。符合住房保障的家庭，买不起商品住宅；而买得起商品住宅的家庭，不可能符合住房保障的限制条件（包括家庭收入、住房条件等）。

市场和保障两条线上的需求没有重合点，也就没有互相分流的可能，由此不能影响到房价。

再看数据，截止2010年上海有常住人口2302万，合825万家庭。五年100万套住房保障，所能解决的家庭比例仅12.1%，而作为保障性质用房，其解决的必然是社会中低收入家庭的住房问题，也就是说这12.1%的家庭必然是处于社会的中低层，对上层的商品住宅市场部分不会产生太大的客户分流。

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第二，住房保障反而会推高房价。

原因在于目前我们的保障房制度是建立在缩减商品住宅市场规模的基础之上，根据国土资源部的要求住宅用地中70%用于住房保障。在土地供应总量没有明显增加的情况下，增加保障部分的比例，必然缩减商品住宅部分的比例，这样市场部分的供求矛盾只会加剧，可能推高未来的房价。

从上海的数据来看，2011年上海住宅用地供应计划为1200公顷，其中经济适用房200公顷、动迁安臵房400公顷、公共租赁房100公顷，而真正可作为市场化商品住宅的建设用地仅为500公顷，以1.6的平均容积率计算，可建建筑面积仅800万平方米。这里可以看出即便今年计划完成，与以往年均1500万平方米左右的销量相比，800万平方米的规模也明显偏小。

（6）宏观调控类 【事件回放】

? 1月14日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 ? 2月18日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 ? 3月18日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 ? 4月5日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 ? 5月13日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 ? 6月14日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 ? 11月30日，中国人民银行决定下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 【CRIC评述】

2011年，中国人民银行7调存准率，2调存贷款基准利率，市场面临前所未有的流动性紧缩。温州中小型企业主集体出逃、民间借贷异常活跃都成为今年货币调控的?后遗症?，遗憾的是，我们发现此轮调控?挨刀?的恰恰是原本在市场中最具活力的中小微型企业，当前民企普遍面临着?三高一难?的困境，?三高?是指成本高（劳动成本、生产要素成本、土地资源成本）、融资成本高、赋税高；?一难?是指招工难。其中融资困境确使企业命悬一线，而11月30日，央行下调存准率0.5个百分点以及自2012年1月1日起，营业税改征增值税改革将在上海交通运输业和部分现代服务业正式启动都表明在稳健的货币政策前提下，部分领域结构微调将定调明年政策方向。

在去年中央工作经济会议中，2011年宏观经济政策的基本取向要?积极稳健、审慎灵

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活?，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位臵。

但从今年市场的表现可以发现，所谓的宽财政紧货币的政策组合是不可能的实现的，因为中国货币创生的主体恰恰是政府经济活动的扩张。?宽财政?支撑着公共投资，顶住了成本，挤占了私人部门的资源。?紧货币?在扭曲资源配臵体制下，客观上赋予了国有垄断企业和地方政府想对于民间经济更大的资源优势，抬高了全社会的融资成本和通胀压力，挤压了经济中最有效率的体制外企业。

但近期,由于中国经济增长趋缓的势头比较明显，中央高层的一系列信号均投向?保增长?。中共中央政治局委员、国务院副总理王岐山12月3日至4日在辽宁沈阳调研时,强调进出口必须按照?十二五?规划的要求,?稳增长、调结构、促平衡?。国务院副总理李克强11月25日在河北考察时也强调保障房建设对于扩大内需、保持经济平稳较快发展的重要作用。此前,财政部副部长朱光耀也公开表示,目前促进经济增长应该放到首要位臵。因此明年政府是否能同时兼顾经济增长与抗通胀，我们表示期待。

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第二章 经济环境

一、工业增加值

表2-1 上海2011年度工业增加值走势图

3500 100%2,877.642810.113000 2,701.382765.592738.422734.512696.162,689.752,681.892611.672610.7380%2,557.512500 2,066.2960 00 1500 4000 500 0 17.02 .28-1110-1213.47.96%8.56%8.17-611-79.39%6.19 .45-111-214.34-311-47.25-51.25%2.38%0-811-911-1011-11工业增加值(亿元)累计增幅（%） 数据来源：上海市统计局

在宏观经济不景气的大背景下，2011年上海的工业增加值走势也随之疲软，增幅开始收紧。增幅从去年同期的20%以上在到今年三季度末的2.38%，增幅放缓的趋势明显。

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二、进出口商品总额

表2-2 上海2011年度进出口商品总额走势图

800700600500439.3135.00!.24%2.77f2.22650.97702.17666.41673.88695.75741.62727.44710.03120q0.46105.89g6.87100?`@0345.07300200100030.01 .63 .00 .05#.08.48@.84.61 %0%-27.14%-20%-40-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1110-1110-12进出口(亿元)累计增幅（%）数据来源：上海市统计局 在对外贸易领域：11月上海进出口商品总额710.46亿元。与去年同期相比大幅上涨，增幅超过100%。

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三、固定资产投资

表2-3 上海2011年度固定资产投资走势图

800 700 596.2768.59i8.4280p`1.8660P@`0 500 536.85430.37361.30291.52279.31-0.93%0.20%1.67%-10.40%-9.11%-6.52%-10.02%-17.07%-17.82G3.67400.99400 300 296.15317.29360.695.64%-5.230 %0.94%0 0 100 -10%-20%0 10-1110-1211-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-11固定资产投资(亿元)累计增幅（%）-30% 数据来源：上海市统计局

截止11月上海固定资产投资领域总体走势显得相对弱势。但相对上半年的负增长，年尾的固投指标终于?转正?。

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四、社会消费品零售总额

表2-4 上海2011年度社会消费品零售总额走势

数据来源：上海市统计局（消费品零售总额数据自2011年开始变为季度数据，且只公布累计值）

2011年第三季度上海社会消费品零售累计总额4973.23亿元，同比上升11.6%。第四季度数据尚未公布。

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第三章 房地产投资

一、房地产开发投资总额

表3-1 上海2011年度房地产开发投资总额走势图

300 263.35250 200 150 34.500 50 0 10-1110-1211-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1122.86%-5.08.65%2.27%9.06%-7.46.57%9.04#6.16187.67145.23147.16164.01194.82176.37248.79100?`@(.97 %5.35%0%-20D.975.48154.71133.7226.899.97房地产开发投资总额累计增幅（%） 数据来源：上海市统计局

在宏观调控严厉实施的大背景下上海2011年房地产开发投资总额下降趋势明显。增长率自去年同期的的30.9%以上下降到了11月末的不到6%。降幅明显，全年形势不容乐观。

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二、商品房施工面积

表3-2 上海2011年度商品房施工面积走势图

14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 10-1110-1211-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1114.20.80%8.12.10,770.3710,770.379,752.138,482.8160,11011042.7710759.532110459.8512,19411640.0811934.8212,587100?@.76.69.63.26.02.09 .87%0%商品房施工面积累计增幅（%） 数据来源：上海市统计局

2011年第三季度上海市商品房施工面积小幅走高，其增长幅度从12%左右陡增至17%左右。

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第二篇 市场分析篇

第四章 商品房市场

一、市场综述

表4-1 上海2011年度商品房供求走势图

300 250 200 150 100 50 0 供应面积成交面积成交均价20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 11-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1111-12213.124.279.7161.50 176.2161.2190.7203.6194.8184.1172.7216.1229.5128.8214.772.25155.2161.9165.6149.4164.4170.4151.8113.7162431144412464149321782417176160241565816443138231432214788 数据来源：CRIC系统

2011年上海市商品住宅呈现出?低开低走?的市场走势，虽然供应量年初有小幅的增长，但成交始终疲软，总体走势一直处于一个低位运行的市场态势。

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二、供求关系

表4-2 上海2011年度商品房供求关系走势图

300 250 200 150 0.6 100 50 0 0.4 0.2 11-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-11213.3124.70.58 11-12279.72161.510.58 0.0 1.4 1.2 1.0 0.8 供应面积176.28161.29190.79203.55194.87184.11172.77216.19229.54128.82成交面积214.70供求比1.22 72.25 155.25161.89165.69149.42164.42170.45151.87113.740.45 0.81 0.80 0.85 0.81 0.95 0.79 0.66 0.88 数据来源：CRIC系统

2011年上海市商品房由于受到?限购令?的影响，一直处于低开低走，低位运行的态势。市场一直处于供大于求的市场走势。

三、供应量分析

表4-3 上海2011年度商品房供应走势图

300 250 200 150 100 50 0 11-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1111-12供应面积176.28161.29190.79203.55194.87184.11172.77216.19229.54128.82213.3279.72 数据来源：CRIC系统

2011年上海市商品房由于受到?限购令?的影响，一直处于低开低走，低位运行的态势。

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四、成交量分析

表4-4 上海2011年度商品房成交走势图

250 200 150 100 50 0 11-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1111-12成交面积214.7072.25 155.25161.89165.69149.42164.42170.45151.87113.74124.7161.51 数据来源：CRIC系统

2011年上海市商品房由于受到?限购令?的影响，一直处于低开低走，低位运行的态势。市场中投资需求完全受到打压，市场成交以刚需为主。

五、成交均价分析

表4-5 上海2011年度商品房价格走势图

20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 11-1成交均价11-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1111-12162431144412464149321782417176160241565816443138231432214788 数据来源：CRIC系统

相对于供求的萎缩，在成交均价方面本季度商品房成价格处于相对平稳的状态，但相比去年同期有小幅的下降。

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第五章 土地市场

一、11年公告土地分析

2011年上海土地市场共有184批公告，共计749幅土地面市。供应面积合计为28634218.55 平方米。覆盖的区域有宝山、长宁、崇明、奉贤、虹口、嘉定、金山、闵行、浦东、普陀、青浦、松江、徐汇、杨浦及闸北15区。其中478幅土地为工业用地，其余均为非工业用地。

1、地块供应走势分析

图5-1-1 11年土地市场供应走势

幅80060040020002008年2009年占地面积2010年土地幅数2011年万平方米40003000200010000数据来源：CRIC

2、供应结构分析

图5-1-2 11年土地供应用途结构

商办、其他办公公建1%1%1%商办、综合1%住宅商业、公建配套18%1%住商办1%商业7%商办7%商业、文体娱乐1%工业59%数据来源：CRIC

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图5-1-3 11年土地供应区域结构

徐汇闸北宝山杨浦1%1%长宁崇明松江1%5%青浦7%1%3%奉贤10%普陀1%虹口1%浦东17%闵行8%金山13%嘉定12%数据来源：CRIC

图5-1-4 11年土地供应面积结构

5-10万㎡17万㎡以上7%1万㎡以下16%1-5万㎡60%数据来源：CRIC

二、11年成交地块分析

2011年上海土地市场成交183批公告，共计765幅土地。成交地块总面积为28056828.95 平方米，成交总价为12151245.0万元。11年成交土地中有273幅为非工业用地，其余为工业用地。11年共成交133幅住宅用地（含保障性住宅用地），2011年10号公告浦东新区浦兴社区Y000902编制单元19-04地块(原金东小区D-2地块)为成交楼板价最高的一幅，被上海景瑞投资有限公司以661110000元成功竞得，折算其楼板价为21362元/平方米，虽然47%的溢价率并不是很高，但其楼板价已与周边一手住宅价格相近。纵观全年，住宅用地市场已非常惨淡，至12月已鲜有宅地能顺利出让，浦兴社区Y000902编制单元19-04地块能顺利出让，还是得益于去年市场的延续性，得益于调控尚未产生实质影响。

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1、地块成交走势图

图5-2-1 2011年土地市场成交走势

幅,万平方米400030002000100002008年2009年占地面积

亿元20001500100050002010年土地幅数成交总价2011年数据来源：CRIC

2、成交地块结构分析

图5-2-2 2011年土地成交用途结构

住商商业2%公建配套商办6%7%1%办公1%商办、其他1%商业、公建配套1%住宅17%工业62%数据来源：CRIC

图5-2-3 2011年土地成交区域结构

普陀1%杨浦长宁闸北徐汇松江1%宝山青浦7%1%1%6%1%崇明4%9%奉贤21%虹口嘉定1%浦东15%闵行7%金山13%

数据来源：CRIC

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图5-2-4 2011年土地成交规模结构

5-10万㎡17万㎡以上7%1万㎡以下17%1-5万㎡59%

数据来源：CRIC

3、地块流标率分析

11年仅有1幅地块流标，为闵行地区工业用地，流标率为0.13%。

4、成交地块溢价率分析

11年共有243幅地块以高于底价的价格成交，其中溢价幅度最高的为2011年125号公告奉贤区南桥镇2011050号地块，起始价233万元，由上海森勤实业有限公司以1260万元的价格拍得，溢价率为440.8%，楼板价为2209元/平方米。而在这243幅地块中，工业地块有161幅，占比较往年有大幅提升，高溢价率工业用地主要集中在奉贤区南桥板块及嘉定区西北区板块。

图5-2-5 2011年上海市土地成交溢价率分布图 表5-2-1 2011年土地成交溢价率分析表

溢价率 0% 0%-50% 50%-100% 成交幅数 492 108 68 41 41 比重 66% 14% 10% 5% 5% 注：由于15幅地块为招标地块，故溢价率取值样本为748幅含底价地块 数据来源：CRIC 50%、拿地企业分析 0%-50P%-100%

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100-1500%以上100%-150% 150%以上 2011年上海房地产市场研究报告

图5-2-6 2011年经营性土地成交企业结构

外资开发商个人外地开发商1%6%6%本地开发商87%数据来源：CRIC

三、重点地块

1、地块指标分析

表5-2-2 2011年41号公告嘉定区槎溪路以西、金通路以南地块 地块名称 地址 出让方式 所在区域 占地面积 总建面积 容积率 数据来源：CRIC 2011年41号公告嘉定区槎溪路以西、金通路以南地块 上海市嘉定区东至槎溪路,西至古猗园南路,南至金迈路,北至金通路 挂牌 嘉定区 85018.6平方米 153033.48平方米 1.8 土地用途 环线位臵 起始总价 成交总价 成交楼板价 住宅 外郊环 111714万元 156194万元 10207元/平方米 2、拿地企业分析

2011年6月9日，上海泰路实业发展有限公司、好世投资（香港）有限公司联合竞得嘉定区槎溪路以西、金通路以南地块，该地块底价为111714万元，成交价156194万元，成交楼板价为10207元/平方米，溢价率39.8%，地块属性为纯住宅用地。

好世投资（香港）有限公司成立于1998年，投资方之一为日本丸红株式会社。2003、2004年，依托日本丸红强大的资金、管理优势、好事臵业荣获?上海市房地产开发企业50强?等多项称号。

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上海泰路实业发展有限公司主营业务有房地产开发，租赁，咨询，物业管理，建材，五金，汽配，百货，电子产品等领域均有涉猎。

3、发展前景分析

表5-2-3 2011年41号公告嘉定区槎溪路以西、金通路以南地块 2年内周边土地成交情况列表 土地名称 2011年41号公告嘉定区德园住宅 路以东、金迈路以北地块 2011年41号公告嘉定区德园住宅 路以东、金通路以北地块 2010年104号公告嘉定区真南住宅 路以南、走马塘以西地块 2010年104号公告嘉定区百安住宅 公路以西、恒荣路以南地块 2010年117号公告嘉定区永新住宅 北路以西、纬一路以北地块 周边在售项目情况列表 物业项目名称 类型 华润臵地中央公园 朗诗绿色街区 数据来源：CRIC 住宅 住宅 （m2） 292010 82800 （元/m2） 23067 20762 积（m2） 1692 582 价 44.25% 49.16% 占地面积本月成交均价本月成交面土地楼板价/对比楼盘成交均挂牌 36190.4 2011-1-6 2528 303.76% 挂牌 137406.8 2010-12-30 5252 94.35% 挂牌 79165.9 2010-12-30 9774 4.43% 挂牌 37489.4 2011-6-9 9651 5.76% 挂牌 71620.6 2011-6-9 9704 5.18% 土地用途 出让方式 占地面积（m2） 成交时间 成交楼板价（元/m2） 楼板价涨跌幅

表5-2-4 2011年41号公告嘉定区槎溪路以西、金通路以南地块SWOT分析表 优势 1） 地块位于嘉定南翔板块，轨交11号线辐射范围内 2） 人口较为密集，流动性大。 劣势 1）拿地成本略高，未来上市与周边竞品难产生较大的价差优势。 2）南翔板块南侧区域仍在发展建设中，周边配套尚待完善。

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机遇 威胁 1）南翔板块北侧同属性的物业项目较多，云集如金地、华润等知名开发商，未来上市将形成激烈竞争。 1） 南翔板块南侧，今后将建成集商务办公、文体休闲、生态居住等多种功能为一体的现代化生态型综合功能区，未来发展前景良好。 数据来源：CRIC

四、相关资讯

? 国土部加大力度打击囤地 闲臵土地处臵办法征民意

为加大闲臵土地处臵力度，促进土地节约集约利用，国土资源部日前起草 《闲臵土地处臵办法(修订草案)》，并在中国政府法制信息网公布，征求社会各界意见。根据修订草案，闲臵土地可无偿收回。

我国现行的 《闲臵土地处臵办法》于1999年4月经国土部发布施行，至今未曾作过修改。根据昨日公布的修订草案，闲臵土地是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后，未经原批准用地的人民政府批准，超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。

具有下列情形之一的，也可以认定为闲臵土地：(一)国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期，自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满1年未动工开发建设的；(二)已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1／3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经原批准用地的人民政府批准，中止开发建设连续满1年的；(三)法律、行政法规规定的其他情形。

有土地专家分析指出，修订草案较现行相关规定适用范围扩大，且明确了闲臵土地的认定标准及处臵程序，具备较强可操作性。

? 土地市场年终红火 知名房企巨资二三线城市拿地

楼市低迷，交易冷清似乎成为全年房地产市场的一个典型写照，然而临近年关之时，省会土地市场却再掀?波澜?。在最近一次石家庄土地挂牌出让活动中，与万科、招商、金地并称?万保招金?的全国知名房地产巨头——保利地产以20.22亿元将原化肥厂所在地的地块收入囊中。

更让人惊讶的是，就在保利地产逆势出手的同时，招商、融创等数家龙头房企纷纷斥巨

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资在各地拿地。 根据不完全统计，在12月份，不到一个月的时间里，已有逾200亿的资金砸向了土地市场。在房地产界普遍认为，房地产市场冬天来临的时刻，房企巨头为何不约而同地选择逆势拿地？这背后暗藏着何种玄机？

2011年12月19日下午，石家庄第12批国有建设用地使用权挂牌出让活动在省会开场。?开始以为这次土地市场会很冷淡，不会有什么轰动事件。?一位编辑说，不过出让的结果，却让他异常惊讶。?圈里的人都认为，这次土地拍卖继续流拍可能性比较大，结果都没想到，保利地产已经过来拿地了。?根据公开的消息显示，当日，保利地产以20.22亿元拿下【2011】048和049号地块。从全国来看，仅19、20日两天，招商、融创等知名房企都在出手拿地。这一轮拿地风潮当中，国有资本企业和港资等企业动作比较大，且多是巨额资金拿地。

?尽管各个企业拿地都有自身利益的考量，不过眼下多家知名房地产企业‘集中’拿地，还是跟土地市场形势有关。?分析人士表示，从今年下半年开始，土地市场冷清了许多，很多企业拿地热情下降，这给了一些实力雄厚的房企特别是房企巨头一个拿地良机。

?除了时机合适，此轮拿地潮一个比较明显的特点就是，相当多的知名企业在加大对二三线城市的布局。?业内人士表示，因为调控并未出现松动的迹象，一线城市的市场风险很大，因此不少房企巨头将二三线城市视为楼市发展的避风港或者利润源，石家庄显然也具有这样的特征。

对于保利地产进军省会市场后，会否带动本地房地产价格再次走高的疑问，业内人士认为，不可能会出现房价猛涨的局面。?目前的市场环境和去年恒大、万达入市时已不能同日而语，明年房地产调控政策松绑的可能性极小，大房企的‘标杆效应’在渐渐消退。?

? 李嘉诚19亿抄底 和黄围猎一线城市

继11月初在佛山斥资8亿元底价拿地之后，李嘉诚旗下长江实业及和记黄埔兄弟地产公司再次掷19亿元，拿下大连西岗区一幅住宅和商业物业用地。

事实上，今年以来，调控政策步步紧逼，龙湖在?抢收?，万科要?过冬?，标杆房企不约而同地选择了?现金为王?模式，绞尽脑汁往回圈钱，卖房卖得加班加点，拿地拿得小心翼翼。

然而，却有例外，以李嘉诚为代表的港资企业就是一个例外。 调控政策越是加码，李嘉诚内地圈地却越不手软。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/43d.html