房地产估价师试题

详 细 情 况

一、简答题:

1、 指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的

错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产估价报告（之一）

估价项目名称：××区××大街××号——××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格评估 委托人：××银行

估价机构：北京市×××房地产评估有限责任公司

注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××） 估价作业日期：2006年04月27日至2006年06月01日 估价报告编号：×××（2006）评字第××号 目 录

一、致委托人函

二、注册房地产估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、房地产估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 致委托人函 ××银行：

承蒙贵方的委托，我公司对位于北京市××区××大街××号——××公寓2号楼的土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格进行了评估。此次评估目的是确定房地产价值，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。估价时点为2006年5月21日。

在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用成本法、收益法、市场法、假设开发法等估价方法对估价对象进行了评估，确定估价对象房地产市场价值为12323万元，大写金额为壹亿贰仟叁佰贰拾叁万元整。

北京市×××房地产评估有限责任公司 法定代表人：××× 二OO六年六月一日 注册房地产估价师声明 我们郑重声明：

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已亲自对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。 六、参加本次估价的注册房地产估价师： ×××（签名）（注册号：××××××） ×××（签名）（注册号：××××××） 估价的假设和限制条件 一、估价的假设前提

我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：

1．任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。 2．在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 3．在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。 4．存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。

5．有一段合理洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。 二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据

1．根据《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第××号）、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》（京房地出让［合］字（95）第××号）及其附件记载，本次评估设定估价对象的现状土地用途为公寓。 2．注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求，由于估价对象房屋已闲置多年，注册房地产估价师不能确定该建筑现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。

3．对于估价对象的房地产产权，注册房地产估价师仅以委托人提供的《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第××号）、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》（京房地出让［合］字（95）第××号）（估价对象属于停建工程，因此没有办理房屋所有权证）。等文件复印件予以界定，产权人为北京××有限公司。 4．估价对象的建筑面积、土地使用权面积，分别以委托人提供的《房屋土地测绘技术报告书》（××测绘技术有限责任公司2004年12月30日）、《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第××号）记载的数据为依据。如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，本报告结果应作相应调整。

5．关于他项权利的披露。根据《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第××号）记载，估价对象设置了抵押，抵押权人为北京市海淀区农村信用合作社联合社，权利价值15000万元，抵押期限自2005年12月23日至2006年12月22日止。本报告的估价结果未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响。 三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理

1．本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。

2．估价对象至今只取得了1996年的主体验收合格文件，尚未办理《房屋所有权证》，本报告的估价结果未考虑办理房屋所有权证可能发生的费用。

3．根据《国有土地使用证》（市东中外国用（95）字第××号）、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》（京房地出让［合］字（95）第××号）和《建设工程规划许可证》（（95）规建字××号）记载，××区××大街××号院土地用途为商业办公及公寓，总出让金5396．85万元，1号楼和2号楼总建筑面积45910㎡。由于北京××有限公司无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原土地出让金均价为1175．53元/㎡，并以此为假设前提计算估价对象因用途改变而需补交的出让金额，若改变建设用途确需补交土地出让金，具体金额应依据北京市地价评审委员会审定结果为准。

4．由于对估价对象建成写字楼的改造方案具有一定的特殊性，因此改造方案的描述及续建成本的测算，采用清华大学建筑设计院出具的设计方案要点及估算表作为此次估价依据。本次测算是设定其在规划上许可、技术上可行前提下进行的。 四、估价的限制条件

1．本报告估价结果为2006年5月21日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应的调整。如使用本报告估价结果的时间与报告的估价日期相差12个月或以上，我公司对应用．此结果给有关方面造成的损失不承担任何责任。

2．本报告仅为委托人进行投资提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。

3．委托人和北京××有限公司所提供的资料是此次估价的重要依据，．注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。

4．报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。 5．本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估价结果有最终解释权。 6．未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。 房地产估价结果报告 一、委托人（略） 二、估价机构

北京市×××房地产评估有限责任公司 单位地址：北京市××区×××胡同24号院 资质级别：建设部壹级

资质证书：建房估证字［2005］×××号 法人代表：××× 联系人：××× 三、估价对象 （一）估价对象界定

估价对象是指位于北京市××区××大街××号的××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）。

（二）估价对象概况 1．估价对象四至

估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。 2．建筑物历史背景

该楼为原牡丹集团东风电视机厂生产组装车间，始建于1974年，原设计为六层框架结构，局部七层。 该楼于二十世纪九十年代中期进行了结构改造：1995年11月由清华建筑设计院完成改造设计，1997年完成改造施工，后由于使用功能改变于1998年再次进行修改，即在每层增设了一局部夹层（公寓楼格局形式），总体上形成目前的十二层结构形式。此次改造期间对一层及二层部分框架柱、顶层框架梁进行了加固处理；在局部区域增设了现浇混凝土剪力墙、电梯井及楼梯间、承重柱和建筑面积约5000㎡的夹层楼板；此外还对局部区域的预制圆孔板进行了拆除，改为现浇混凝土板。建筑物主体结构改造基本完成，闲置至今。 3．建筑物现状

建筑物周边为水泥砂浆及沥青地面，地上停车位约50个。外立面为白色小块瓷砖兼有粉色瓷砖点缀，墙面有瓷砖脱落现象。内墙为水泥墙面，部分砌块外露。地面及楼梯间为水泥面，尚未抹平。顶棚未作处理，管线外露。外窗为中空双玻黑色铝合金窗，但折旧较大。

估价对象现保存有个别精装修标准样板间，楼道吊顶有筒灯、烟感喷淋。入户门为防盗门和实木门，大厅、卧室、书房为米黄色木地板，墙面刷白色涂料，卫生间瓷砖铺地面、铺墙面、铝合金吸音吊板，厨房为瓷砖铺地面、铺墙面。由于样板间长期闲置，装修有折旧现象。

建筑物原设计消防采用自动报警及喷淋系统。供暖及空调通风系统冬季采用．暖气供暖，热源由锅炉房提供；夏季采用分体空调系统。各类管线、暖气片已安装到户，上述设施为原设计标准；部分管线已预留，但因长期闲置在质量和功能上已不能满足当前的使用要求。 四、估价目的

确定估价对象房地产市场价格，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。 五、估价时点

二OO六年五月二十一日 六、价值定义

本报告的估价结果是指估价对象具备转让、出租、抵押的权利，房屋在维持现状并正常使用的条件下，于估价时点二OO六年五月二十一日的土地使用权及地上建筑物（停建）的房地产市场价格。 七、估价依据

本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、国家建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托人提供的有关资料等。具体资料如下： 1．《中华人民共和国土地管理法》 2．《中华人民共和国城市房地产管理法》 3．《北京市基准地价》 4．《房地产估价规范》

5．委托人提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料

6．我公司掌握的有关市场资料及注册房地产估价师实地查看所获取的材料 八、估价原则

我们在估价时遵循了以下原则：

（一）合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。

（二）最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用，是在法律上允许、技术上可能、财务上可行。

（三）替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。

（四）估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，对估价对象房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设状况为准。 九、估价思路和方法

房地产估价常用方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法等，评估过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的估价方法。

此次评估运用了三种技术路线，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用市场法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。 具体分析如下：

1．估价对象属于独立的整幢楼宇，并且尚未竣工，适用成本法测算。成本法是指以现时开发建造估价对象房地产或者类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常利润得出房地产价格的方法。其中土地使用权价格用基准地价法测算。

2．估价对象属于停建工程，可继续建设装修或可改变用途进行改建，使用假设开发法测算。假设开发法是将预测估价对象开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

估价对象投资方向和现状用途分别是写字楼和公寓，因此从改建为写字楼后的价值和续建为公寓后的价值两个角度分别进行假设开发的测算能更加客观的反映估价对象的合理价格。

（1）估价对象改建为写字楼后的价值。由于市场中有类似的写字楼项目出售、出租，交易价格较透明，因此可以用市场法和收益法综合测算。市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。收益法是将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格的方法。以估价对象改建为写字楼后的价值，扣除应补交的土地出让金和改建费用，即为估价对象的市场价格。

（2）估价对象续建为公寓后的价值，采用市场法测算。市场中有类似的二手公寓出售，交易价格较透明，可作为转让实例，采用市场法测算能较准确的反映估价对象的比准价格。以估价对象续建为公寓后的价值，扣除

续建费用，即为估价对象的市场价格。 3．采用成本法测算估价对象价格，采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格三种技术路线从不同角度反映了房地产价格，根据估价对象的特点、房地产市场行情，并结合估价师的经验，采用加权平均的方法求取房地产市场价格。 十、估价结果 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着公平、公正、客观的原则，在对估价对象进行了实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产市场价格进行了评估。最终确定估价对象的房地产市场价格，如下表： 十一、估价人员 ×××（中国注册房地产估价师 注册号：××××××××××） ×××（中国注册房地产估价师 注册号：××××××××××） 十二、估价作业日期 二OO六年四月二十七日至二OO六年六月一日 十三、估价报告使用期限 本报告使用期限为一年（二OO六年六月一日至二OO七年五月三十一日） 你的答案： 标准答案： 1、在注册房地产估价师声明的第五条中未列明参加现场查看的注册房地产估价师姓名。（史注：这一点与后面参加本次估价的注册房地产估价师亲笔签名不是一个概念，不要混淆、不能互相替代） 2、在注册房地产估价师声明中未说明是否有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

3、估价对象权益状况介绍不全，未交待是否有共有权，另，已设定的抵押权还应在此予以详细说明。 4、估价对象区位状况描述不全，未交待朝向、交通、周围环境及景观以及外部配套设施等。 5、应简要说明一下估价时点确定理由。

6、估价结果中缺总价的大写表示和币种说明。

本题分数： 150.00 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 分 解 析：

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