万科11~13财务报告分析

目录

1、公司概况 ........................................................................................................................................ 2

1.1.1公司概况 ................................................................................................................... 2

2、 经营环境 ...................................................................................................................................... 2 2.1房地产行业背景 ........................................................................................................................... 2

2.1.1行业发张历史 ........................................................................................................... 2 2.1.3未来发展趋势 ........................................................................................................... 2 2,.2房地产行业的地位及作用 .................................................................................................. 3 3、内部控制制度分析 ........................................................................................................................ 4

3.1 内部环境分析 ...................................................................................................................... 4 3.2 风险评估 .............................................................................................................................. 5 3.3 控制活动 .............................................................................................................................. 5 3.4 信息与沟通 .......................................................................................................................... 5 3.5 内部监督 .............................................................................................................................. 6 3.6总体评价 ............................................................................................................................... 6 4、宏观经济运行状况及经济政策对公司的影响分析 ..................................................................... 6

4.1 我国经济形势分析 ......................................................................................................... 6 5、公司行业地位分析 ...................................................................................................................... 11 6、公司竞争能力分析 ...................................................................................................................... 13

6.1SWOT分析 ............................................................................................................................. 13 7、财务分析 ...................................................................................................................................... 14

7.1短期偿债能力分析 ............................................................................................................. 15

7.1.1营运资金 ................................................................................................................. 15 7.1.2流动比率 ................................................................................................................. 15 7.2长期偿债能力 ..................................................................................................................... 16

7.2.1. 资产负债率 .......................................................................................................... 16 7.2.2.所有者权益比率..................................................................................................... 17 7.2.3产权比率 ................................................................................................................. 17 7.2.4权益乘数 ................................................................................................................. 18 7.2.5利息保障倍数 ......................................................................................................... 18 7.3资本结构变动分析...................................................................................................... 18 7.3.1.资产与权益项目结构分析 ..................................................................................... 18 7.4盈利能力分析 ..................................................................................................................... 20

7.4.1经营盈利能力分析.................................................................................................. 20 7.5资产运营能力分析 ............................................................................................................. 21

7.5.1.应收账款周转率..................................................................................................... 21 7.5.2存货周转率 ............................................................................................................. 21 7.5.3总资产周转率 ......................................................................................................... 22 7.6现金流量结构的分析 ......................................................................................................... 22

7.6,1现金流入结构分析.................................................................................................. 25 7.6.2现金流出结构分析.................................................................................................. 26

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7.6.3现金流入流出比分析.............................................................................................. 26

8、综合分析及未来展望 .................................................................................................................. 27

1、公司概况 1.1.1公司概况

万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。

1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

2、 经营环境 2.1房地产行业背景 2.1.1行业发张历史

我国房地产业严格来说是从 1978 年开始逐渐形成。自此大致可分为五个阶段：起步阶段（1978—1991 年）、过热阶段（1992—1993 年）、稳步发展阶段（1994—1997 年）、繁荣阶段（1998—2002 年）以及宏观调控阶段（2003 年至今）。

2.1.2行业现状

我国房地产业自国家停止福利分房实行住房货币化、市场化后，房地产业开始真

正发展起来。房地产投资占GDP比例逐年增大。伴随着城镇居民生活、经济水平不

断提高购房需求也越来越大，使得房地产业飞速发展。对于一般工薪阶层而言，房产

就是他们最大的财富。这种需求使得我国商品房自1999年直至今天价格不断飙升，平均年增幅高达10%以上。这会使人们产生未来房价上涨超10%的预期，买到房子，就拥有了不断升值的财富，这也是炒房投机者存在的原因。

2.1.3未来发展趋势

从目前国内房地产市场的发展态势来看，短期内针对住宅地产市场进行的限购政策不会改变，同时随着房地产市场的细分，整个产业将趋于进一步转型

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升级。

从2012年底土地出让情况看，不少城市多数出让地块为商住地块，这样将在一定程度上为功能地产创造了良好的条件。

随着城市化的进程加快，房地产增长速度与城市化速度相匹配，同时未来的房地产市场更多的机会将是来自于功能地产，比如说商业、旅游、教育、文化、养老地产等，功能性地产更具使用价值和附加价值。

土地是制约房地产业发展的基本要素。从目前情况来看，决定房地产业命脉的土地供应依然遭受事实的垄断。这种土地垄断供应制度产生了许多严重问题，如高地价引发的高房价、土地财政依赖症、经济结构扭曲、地方发展转型动力严重不足等等，这些问题不但对房地产业的消极影响相当深远，而且短期内很难解决。未来应该针对当前的土地一级市场的供应垄断问题进行系统的改革，这不但是国内房地产市场良性发展的需要，也是中国经济结构调整的战略需要。 深圳先期开始的集体用地转化为工业用地的分配制度改革已经开始尝试了新型的土地增长方式，降低工业用地在现有用地指标里的比率，增加住宅用地的指标能缓解供不应求的住宅需求现状

虽然存在着重复征税需要增减配合问题、短期推进困难问题等因素，但是从长远来看，国内房产税的全面推进还是一个大的发展方向。

资源税以各种应税自然资源为课税对象，它能够调节资源级差收入并体现国有资源有偿使用。作为国有的一种重要资源，理所当然是基本的课税对象。资源税一旦开征，将深深影响当地的盲动奢侈消费模式，重视资源价格和环境价格，通过供需角度也会影响土地市场的价格，且这种效应会迅速传导到房地产市场和高端非理性消费市场。

资源税的开征，将会有效平抑资源的过度开采，抑制各种冲动，从而尽可能避免更多的类似鄂尔多斯、营口等资源型城市的发展速度和需求背离现象的出现。

由于这几年土地成本的过快上涨，房价的涨幅赶不上地价的涨幅；另一方面，房企融资成本不断上涨，蚕食了企业的盈利空间。房地产有息负债利润都比较高，一般都高于10％。一旦其净利润无法跑赢有息负债利润，这对于房地产整体利润率来说就将是很大挑战。

2,.2房地产行业的地位及作用

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业，因为任何行业都拥有一定的房地产，他们都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展

国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动性强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：1、可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；2、可以改善人们的居住和生活条件；3、可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；

4、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；5、可以

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为城市建设开辟重要的积累资金渠道；6、可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；7、有利于产业结构的调整；8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；9、有利于吸引外资，加快经济建设；10、可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。 房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业（市场）持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义

3公司股份变化及股东简要分析

公司2012年限售股份持有者中只有原高管人员持股数增加，但限售股比例未发生变化； 2013年末有限售股份比例为0.22% 比12年末增加0.05%，其中王石等董事或现任高管持股数增加，原高管人员杜晶的股份被解除。公司无限售条件股份在这三年中逐年较为稳定增长。公司排名前10股东名称未发生变化，但在排名以及持股数书上每年都有细微变化，但排名第一的大股东一直未华润股份有限公司。

3、内部控制制度分析 3.1 内部环境分析

万科按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。

公司坚持与第一大股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开，保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力。万科制定了科学的长远的战略，不仅能够实现企业的可持续性发展，而且由于中心是环保系的，这样能够很好的利用政府政策以及赢得公众的信任。公司制定了实施有利于企业可持续发展的人力资源政策，将职业道德修养和专业胜任能力作为选拔和聘用员工的重要标准，切实加强员工培训和继续教育，不断提升员工素质。人力资源部制定各岗位的职位说明书，明确了每个岗位的职责和权限。定期进行专业人员的专业化考试，建立轮岗、交流机制，培养专业人员全面的知识和技能。每年人力资源部制定相关培训计划，组织具体培训活动。 万科在积极承担对股东、债权人、员工、客户、上下游合作方等利益相关者责任和义务的同时，致力于推动企业与自然、社会的和谐发展。公司继续深入住宅工业化技术的研发与推广工作，探索行业的可持续发展之路；在节能环保方面，公司所有在售项目均已落实节能信息公示，为进一步推广节能住宅奠定了基础。 公司的核心价值观“创造健康丰盛的人生”包含“客户是我们永远的伙伴”、“人才是万科的资本”、“阳光照亮的体制”及“持续的增长和领跑”等理念。在坚持核心价值观的前提下，公司按照

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现代企业制度建立起了一套经营管理规范和流程。公司高度重视企业文化的宣传和推广，每年组织全公司范围内的“目标与行动”专题活动，由公司管理层进行公司目标和价值观的宣讲并要求所有员工签署受训确认书。在任用和选拔优秀人才时，一贯坚持“德才兼备、以德为先”的原则，把持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍作为公司创立和发展的一项重要使命。

3.2 风险评估

为促进公司持续、健康、稳定发展，实现经营目标，公司根据既定的发展策略，结合不同发展阶段和业务拓展情况，全面系统持续地收集相关信息，及时进行风险评估，动态进行风险识别和风险分析，并相应调整风险应对策略。公司由相关部门负责对经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给等外部风险因素以及财务状况、资金状况、资产管理、运营管理等内部风险因素进行收集研究，并采用定量及定性相结合的方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略提供依据。在2011-2013这三年时间里，面对宏观政策的日益收紧、行业走向的高度不确定以及竞争态势的新挑战，公司着重于提升企业的经营质量、管理效率和专业能力，努力促进公司发展由规模速度型向质量效益型转变。公司始终保持充分的谨慎，发挥“战略纵深”优势，综合运用各种渠道，以合理的价格获取优质的土地资源，存货管理坚持采取“量出为入”策略，与此同时，公司不断深入推动成本优化，积极开展成本对标，提高集中采购度水平，严格控制成本，并采取严格费用预算和预算监督，降低费用水平，以及积极拓展融资渠道等风险应对措施，以保障各城市和区域的均衡发展，持续提升为股东持续创造价值的能力。

3.3 控制活动

万科公司一直都遵循法律法规的规定，谨慎进行职务分离控制。公司及各控股公司的日常审批业务通过在信息化平台上进行自动控制以保证授权审批控制的效率和效果。公司的核算工作基本实现了信息化处理，为会计信息及资料的真实完整提供了良好保证。公司建立了财产日常管理制度和定期清查制度，各项实物资产建立台账进行记录、保管，坚持进行定期盘点及账实核对等措施，以保障公司财产安全。公司通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制，明确各责任单位在预算管理中的职责权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，并通过对营运计划的动态管理强化预算约束，评估预算的执行效果。 公司建立了运营情况分析制度，并通过运营管理平台，实现了对公司运营的信息化管理。公司经理层通过月度经营例会、总裁办公会等形式，定期开展运营情况分析，发现存在问题，及时调整经营策略。公司实施以均衡计分卡（BSC ），为核心的组织绩效管理，从财务、顾客、内部运作和学习成长四个维度出发制定考核方案并据此对总部、区域本部和子公司进行考核。公司每年组织季度考核、年度考核，考核结果将作为奖金分配、优才甄选与培养、团队优化、薪金福利调整等工作提供依据。

3.4 信息与沟通

公司已经制定出包括《万科集团信息管理办法》、《万科集团信息

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保密制度》、《集团总部会议管理规定》等在内的各项制度，规范公司内经营信息传递秩序。日常经营过程中，建立了定期与不定期的业务与管理快报、专项报告等信息沟通制度，便于全面及时了解公司经营信息，并通过各种例会、办公会等方式管理决策，保证公司的有效运作。公司持续地运用信息化手段提高管理决策及运营效力，流程与信息管理部作为信息化工作的执行及管理机构,负责公司财务系统、业务运营系统和办公管理系统的规划、开发与管理，负责组织公司各类信息系统的开发与维护，在全公司范围内提供信息系统共享服务。建设了万科信息安全管理体系，制定了一系列信息安全方针、策略和制度，保护公司的信息资产，积极预防安全事件的发生。公司还将持续优化信息流程并进行信息系统的整合。在与客户、合作伙伴、投资者和员工关系方面，公司已建立起较完整透明的沟通渠道，在完善沟通的同时发挥了对公司管理的监督作用。对客户，公司本着“与客户一起成长，让万科在投诉中完美”的客户理念，设立五条投诉沟通渠道，与客户进行良性互动；对投资者，公司除了通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式了解公司信息，公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互动加强对公司的理解和信任；对员工，设立十二条沟通渠道，保证沟通顺畅有效；对合作伙伴，倡导合作共生共赢，通过多种渠道定期沟通等多种渠道，保持良好的合作关系。

3.5 内部监督

公司已经建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的监督检查体系，审计部、风险管理部、总部其它职能部门或聘请的第三方对各业务领域的控制执行情况进行定期与不定期的专项检查及评估，并设立专门负责受理违反职业道德行为的阳光网（http://5198.vanke.com）保证控制活动的存在并有效运行。监事会执行内部反舞弊职能，建立定期对各子公司的巡查机制，并负责归口处理实名与匿名投诉事宜，有效发挥其监督作用。本公司内部控制体系基本健全，未发现对公司治理、经营管理及发展有重大影响之缺陷及异常事项。

3.6总体评价

万科公司内部控制与国内大部分上市公司相比，制度设计详实，执行考核目标较为明确，这三年内部控制报告均无明显缺陷。而“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）也是享誉业内业外，深受投资者好评。但是作为一家超大型上市公司，内部控制的成本也相当昂贵，企业也许应当在保证控制效果的同时简化持续与机构，提高效率，减少成本；同时作为一家经历了快速发展的企业，事业部会越来越多，因此，如何加强各事业部与总部，以及各事业部之间的信息沟通仍是急待解决的问题。

4、宏观经济运行状况及经济政策对公司的影响分析 4.1

在08年以前，我国经济一直处于高速增长状态，面对经济增长带来的高通货

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我国经济形势分析

膨胀，高物价，当前我国经济正在经历转变，即从高速增长转为平稳增长，从规模扩张式发展转为质量效益型发展。从11年到13年的经济指标分析来看，我国经济总的形势是好的，且国家出台的调控政策也基本达到了平稳增长的效果。我国的房地产行业宏观经济指标的变化与国内生产总值指标变化趋势答题一致，依旧平稳较快增长。

表22011-2013国内生产总值指数

单位亿元 指标 国民总收入(亿元) 国内生产总值(亿元) 第一产业增加值(亿元) 第二产业增加值(亿元) 工业增加值(亿元) 建筑业增加值(亿元) 第三产业增加值(亿元) 人均国内生产总值(元)

表52011-2013房地产开发企业投资总规模及完成情况 指标 2013年 430,922.15 7 2012年 358,819.7 2011年 2013年 566,130.18 568,845.21 56,957.00 249,684.42 210,689.42 38,995.00 262,203.79 41,907.59 2012年 518,214.75 519,470.10 52,373.63 235,161.99 199,670.66 35,491.34 231,934.48 38,459.47 2011年 468,562.38 473,104.05 47,486.21 220,412.81 188,470.15 31,942.66 205,205.02 35,197.79 房地产开发企业计划总投资(亿元) 290,001.82 7

房地产开发企业自开始建设至本年底累计完275,8成投资(亿元) 81.28 4 房地产开发企业本年完成投资额(亿元) 86,013.38 223,645.5174,932.32 71,803.79 61,796.89 房地产开发企业建筑安装工程本年完成投资63,91额(亿元) 9.25 房地产开发企业设备工器具购置本年完成投1,250资额(亿元) .03 房地产开发企业其他费用本年完成投资额(亿20,84元) 4.10

4.2产业政策对行业的影响 4.2.1 2011-2013主要行政政策

52,036.26 44,405.34 1,019.39 816.03 18,748.13 16,575.52 2011年1月26日国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2011年1月27日财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。

2011年1月28日（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。

2011年2月9日住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点，调至4.00%。

2011年5月1日根据国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。

2011年5月19日住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。

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2012年1月10日 国务院 出台\国十一条\严格二套房贷款管理，首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付。 2012年1月21日国土部出台申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%

2012年3月10日国土部出台19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被\冻结\等19条内容 。

2012年3月23日国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退 出的方案。

2012年4月2日财政部出台对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

2012年4月15日 国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%

2012年4月20日 住建部 今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 2012年9月29日 央行、银监会 暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

2012年11月3日 住建部 住建部等通知，公积金贷款购买90平米以下首套房，首付比例不低于20%，90平米以上不低于30%；二套房首付不低于50%。禁用公积金贷款投机性购房。 2013年2月21日“国五条”出台。在国务院常务会议上，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议提出了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施，并强调加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。

2013年3月2日国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求继续做好房地产市场调控工作，对2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施进一步细化。通知要求，继续严格执行商品住房限购措施，同时进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20％计征。

4.2.2房地产政策环境分析

随着金融危机的平稳着陆，国家开始关注住房价格上涨的问题，连续出台了多项房地产调控政策，力图遏制房价的过快上涨，但效果并不理想。2011年国家继续加强了调控力度，各地方政府也随之颁布了相应条例来配合中央的调控举动，这种调控未来仍然可能会加大力度，房地产企业的最佳选择应该是顺应政策环境，趋利避害、抓住机遇、加快发展。通过对2011

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年以来国家对房地产的各类调控政策进行梳理后，可以看出尽管调控措施多样，但调控目标仅在三个方面对房地产市场构成影响：

抑制投机性住房消费

国家相继出台了“国十条”、“国五条”、住建部“规范住房公积金个人住房贷款”等政策，所采用的方法主要为二、三套房的限购、提高首付比例、提高住房商业贷款以及住房公积金贷款基准利率等方法。这类方法一方面打击了炒房等投机性行为，但同时也会加重改善性住房需求居民的负担，抑制了部分刚性需求转向二手房市场，短期来看还会加重一些潜在消费者的观望情绪。见目前住宅消费市场的刚性需求在一定程度上仍然较大，能够支撑住房市场平稳发展。由于各地方政府与中央已经签订了住房价格控制的目标责任，因此，未来的住宅市场从价格上应该维持在9%左右的上涨空间。

加大政策性住房建设的扶持力度

包括经济适用房、保障性住房、廉租房、迁居房、安置房等住房建设的扶持力度。政策类型主要集中在土地供应、财政补贴、税收减免等方面，同时中央政府以行政命令的方式给地方下达了基本供应量以确保政策的执行。此类政策将住房作为一种准公共产品给予定位，但对于现有的商品性住房市场销售的影响来看，但是这种影响是有限的。主要原因在于：从目前保障性住房的申请标准来看，主要面向较低收入人群，而这部分人群即使在没有保障房供给的状况下也很难有经济能力购买住房，政策性住房建设可能会对二手房交易市场产生影响，但对于商品住房市场影响较小。当然，对二手房市场的冲击也会间接影响商品房销售，但其力度应该是微弱的。

加大对房地产行业的整治并规范行业竞争行为

此类政策包括住建部“关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知”、住建部“未获预售许可项目开发商不得收取定金”等。房地产价格的过快上涨是多方面原因综合的结果，其中部分房地产企业捂盘惜售、恶意囤地，散布房源短缺等虚假信息以误导消费者等违规行为也是一个很重要的原因。同时，部分自有资金较少的中小企业过度依赖银行贷款增加了房地产市场整体的风险和泡沫程度。针对此类问题，国家调控政策通过提高土地购买付款比例、增加贷款利率、提高房地产企业自有资金比率等方法来提高房地产行业的准入门槛，同时通过规范销售行为来达到稳定市场预期的目的。这类政策所产生的影响就是使中小企业生存境况下降，从政府的角度来看其目的在于优化房地产行业的组织环境，强化政府对行业的管理。尤其是欠发达地区，房地产市场规模虽然不大，但企业数量多、规模小，大多数企业都处于买地、借钱、盖房的发展阶段，负债率较高，这迫使企业投机行为增多，扰乱了市场秩序，阻碍房地产行业的有序竞争。

国八条的颁布可以说是房地产市场化以来最为严厉的调控政策，其突出特点是实施了针对

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地方政府的问责机制，可以说已经不允许地方政府在房地产市场上和中央讨价还价，强化了政策的权威性。虽然本次调控的力度较大，但是对于大多数地区而言，尤其是以投资为主导方向的欠发达地区，未来在经济增长中，固定资产投资尤其是房地产投资所起到的作用是很大的，而且目前房地产业还有比较大的发展空间。未来的经济增长需要房地产业的发展作为支撑力量，房地产业的特性也决定了它能够成为地方政府实现经济发展目标的重要动力。当然，作为地方政府，必须完成中央政府所确定的调控目标，即住宅价格增长率不超过10%的任务。

在我国目前的市场经济运行体制中，地方政府实际上是充当着对上负责和对下负责的双重压力，对上需要完成中央的要求，对下需要发展地方的经济。在此双重压力下可以基本判断，未来五年到十年，房地产市场的基本发展趋势是平稳增长的态势，住房价格上涨在10%左右，不会出现大起大落的现象。

5、公司行业地位分析

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2011-2013中国房地产企业前10强

2011年 2012年 2013年 1名 万科企业股份有限公司 万科企业股份有限万科企业股份有限公司 公司 2名 恒大地产集团有限公司 上海绿地(集团)有限公司 恒大地产集团 保利房地产（集团）股份有顺驰中国控股有限保利房地产(集团)股份3限公司 公司 有限公司 名 大连万达集团股份有限公司 4名 上海绿地（集团）有限公司 碧桂园集团 5司 名 大连万达集团股份有限公中海地产股份有限公司 中国海外发展有限公司 6名 中国海外发展有限公司 广州恒大实业集团有限公司 绿地控股集团有限公司 7名 绿城房地产集团有限公司 江苏高力集团有限公司 龙湖地产有限公司 8司 名 广州富力地产股份有限公合生创展集团有限公司 华润置地有限公司 9名 碧桂园控股有限公司 广州富力地产股份世茂房地产控股有限公有限公司 司 10名 雅居乐地产控股有限公司 绿城房地产集团有限公司 富力地产股份有限公司 12

（注：华润置地有限公司为华润集团（公司第一大股东华润股份有限公司的主要资产）的子公司） 万科在这三年来的市场占有率分别为2.06%，2.19%，2.09%；从排名来看，万科是中国房地产业当之无愧的龙头企业，并于10年率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司，而公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜，多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等诸多奖项，无不说明着万科在其30年的发展当中所取得的辉煌成就。但是在美国，香港等成熟的资本市场，万科的市场占有率与其处于同等地位的龙头企业相比就显得“小巫见大巫”

了，所以万科的发展还远远没有达到上限，还有很大的潜力。

6、公司竞争能力分析 6.1SWOT分析 SW OT 优势—S 1. 牌效应 2. 术 3. 理 4. 金流量充足 弱点—W 1. 地存储不足 2. 资困难 3. 销能力欠缺 4. 利率偏低 WO战略 机会—O 1. 入逐年增加 SO战略 利用品牌、管理优势，提高资金周转率，进一2. 扩大规模，提高市场占有率 步提高管理水平，有针对性国属于发展中国家，房的进行营销培训 地产行业属于增长型行业，发展空间较大。 3. 西部地带很多还有的地方有待开发，商机无限。 4. 国有能力购买者日益增加。 13

威胁—T 1. 中国海外在品牌方面竞争性太强。 2. 牌缺乏核心的问题。 3. 费者对产品的设计要求也有所提高。 4. 争对手发展也比较迅速。 6.2成长能力分析

ST战略 WT战略 提高产品质含量，严格谨慎买地，提高对市场控制成本 的洞察力 在这三年中，总资产增长率呈下降趋势，但在2012与2013也有一个比较稳定的趋

势，企业正在较快的成长，但增长的潜力在逐渐减小，进入一个较为稳定的发展时段。

总资产增长率 2011 2012 37.36% 27.88%

企业的营业收入增长率在2011至2012有小幅度增长。但在2013经历了大幅度的下跌，这次下跌固然有房地产产业周期性因素的影响，但是也有国家限制性宏观调控政策让房产投资不再热门的原因在。 营业利润增长率 2011 2012 32.52% 33.30%

公司的营业利润增长率与净利润增长率在2011到2012都有小幅度的增长，但在2013都发生了大幅度的下降。

综上我们可以看出，万科在近几年无疑是在以较快的速度保持发展，但是发展速度有减缓的趋势，也许会在未来几年内趋于平缓。

7、财务分析

2013 20.46% 2013 26.51% 14

7.1短期偿债能力分析 7.1.1营运资金

2011-2013 万科股份有限公司营运资金 项目 流动资产 流动负债 营运资金

由表可知，万科公司2011-2013年，每年的流动资产都大于流动负债，说明公司营运资金有盈余，营运资本随公司资产规模稳定扩大，处于正常水平。

7.1.2流动比率

2011年年末流动比率=282,646,654,855.19/200,724,160,315.26=1.408 2012年年末流动比率=362,773,737,335.37/259,833,566,711.09=1.396 2013年年末流动比率=1442,046,585,199.6/328,921,832,209.92=1.344 计算表明，该公司三年流动比率基本保持不变。但由2011年至2013年，其流动比率数字逐年下降，可知短期偿债能力下降了，企业偿债能力变弱，债权人权益的安全程度有所下降，企业除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期的流动负债。

7.1.3速动比率

2011年年末 2012年年末 2013年年末 442,046,585,199.61 282,646,654,855.19 362,773,737,335.37 200,724,160,315.26 259,833,566,711.09 328,921,832,209.92 113124752989.69 81,922,494,539.93 102,940,170,624.28 15

万科股份2011-2013速动比率 项目 2011年年末 2012年年末 2013年年末 流动282,646,654,855.19 362,773,737,335.37 442046585199.61 资产 存货 208,335,493,569.16 255,164,112,985.07 33,113,322.33 速动74,311,161,286.03 107,609,624,350.30 84725882686 资产 流动200,724,160,315.26 259,833,566,711.09 328,921,832,209.92 负债 速动比率

速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障

由表可知，万科公司在前两年的速动比率都小于1，而同时流动比率大于1，说明流动资产中存货所占比率较大。在13年的速动比率则伴随存货大幅减少而降低15个百分点，企业虽有能力偿还到期的债务本息，但其短期偿债能力的偿还压力较大，面临较大的财务风险。

7.2长期偿债能力 7.2.1. 资产负债率

资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标准，一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适，通过对该公司3年的资产负债率对比，可知其资产负债率一直高于70%说明该公司的长期偿债能力较弱。但由年度报告可知，公司资产负债率的变化是由于预收账款的变化导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。公司的长期偿债能力较为稳定。

万科股份2011-2013资产负债率 项目 2011年年末 2012年年末 2013年年末 373,765,900,091.91 0.37 0.41 0.26 负债总额 228,375,901,483.02 296,663,420,087.27 16

资产总额 296,208,440,030.05 378,801,615,075.37 479,205,323,490.54 资产负债率(%) 77.1 78.32 78.00 7.2.2.所有者权益比率

计算表明，该公司3年内的所有者权益比率有下降趋势，说明该公司投资人所投入形成的资产占比重有减少趋势，负债所形成的资产占比有升高趋势，该公司长期偿债能力有下降趋势。

2011-2013年 所有者权益比率 项目 2011年年末 2012年年末 2013年年末 所有者权益67,832,538,547.03 82,138,194,988.10 105,439,423,398.63 总额 资产总额 所有者权益比率

7.2.3产权比率

由表可知，近3年万科企业股份有限公司产权比率有扩大趋势，而且负债高于股东权益的三倍以上，但结合房地产行业更多利用外部负债来扩大规模的行业特点，目前该比例属于正常水平，企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。

2011-2013年产权比率 项目 负债总额 所有者权益总额 产权比率

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296,208,440,030.05 378,801,615,075.37 479,205,323,490.54 0.23 0.22 0.22 2011年年末 228,375,901,483.02 67,832,538,547.03 3.37 2012年年末 296,663,420,087.27 82,138,194,988.10 3.61 2013年年末 373,765,900,091.9 105,439,423,398.63 3.54

7.2.4权益乘数

由表可知，该公司3年权益乘数呈增加趋势，说明企业负债程度不断增大，财务风险也相对加大

2011-2013年权益乘数 项目 资产总额 2011年年末 2012年年末 2013年年末 296,208,440,030.05 378,801,615,075.37 479,205,323,490.54 82,138,194,988.10 4.61 105,439,423,398.63 4.54 所有者权益67,832,538,547.03 总额 权益乘数

7.2.5利息保障倍数

4.37 利息保障倍数表明企业一定时期息税前利润相当于利息支出的多少倍，其数额越大表明企业的偿债能力越强，由表可知，万科近3年偿债能力虽然有所下降，但是仍然较好。

2011-2013年利息保障倍数 息税前利润 利息费用 利息保障倍数

7.3资本结构变动分析

7.3.1.资产与权益项目结构分析

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2011 16315695399 509812978.6 32.00 2012 21834942330 764757191.7 28.55 2013 24291011249 891715053.5 27.24

资产与权益项目结构百分比 项目 资产总计 其中：流动资产 长期股权投资 固定资产 无形资产及其他资产 负债合计 其中：流动负债 非流动负债 股东权益合计

分析资产与权益项目结构百分比，可以获得以下信息：

（1）在该公司的资产结构中，流动资产所占的比率较大。原因可能是由于主营业务的增长导致的大量货币资金的流入，但13年有所下降，原因在于非流动资产增长速度远高于流动资产增长速度。流动资产所占比率较大这种状况可能与集团所处的饮料类行业有关，也可能是由于在经营过程中需要大量的货币资金周转所导致的，这有待于后续部分分析。流动资产的高持有率有利于降低和防范财务风险，避免出现无力清偿短期债务的财务困境。但大量的流动资产在一定程度上可能会影响资产整体的营运效果或盈利水平。

（2）长期投资所占比率较低，且幅度波动不大，说明近几年公司对外投资比较稳定，而且所投资的公司发展较为稳定，同时本公司在近几年内没有大规模增加或减少投资，说明公司经营稳定，处于稳定发展阶段。

（3）无形资产及其他资产在13年有大范围上升，因为企业与13年内交易性金融资产大幅增加，企业风险增加。

（4）公司负债总额比重有小范围波动，其中流动负债比重逐年递增，而非流动负债由2逐渐趋势与负债比重增减趋势大体一致。总负债的增加，说明该公司偿债压力有所增加。而流动负债的增加，说明该公司的短期偿债压力和

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2011 100.00% 95.42% 2.17% 0.78% 1.63% 77.10% 67.76% 9.34% 22.90% 2012 100.00% 95.77% 1.86% 0.70% 1.67% 78.32% 68.59% 9.72% 21.68% 2013 100.00% 92.25% 2.22% 0.44% 5.09% 78.00% 68.64% 9.36% 22.00%

财务风险有所加大。

7.4盈利能力分析 7.4.1经营盈利能力分析

2011-2013经营盈利能力指标 营业毛利率（%） 营业利润率（%） 营业净利率（%） 总资产报酬率（%） 成本费用利润率（%）

（1）营业利润率是企业一定时期营业利润与营业收入的比率。万科近3年营业利润率逐年下降，表明其市场竞争力变弱，发展潜力变小，获利能力变弱。万科称，利润率下降的主要原因，一方面仍在于结算中装修房比例的上升，另一方面在于2011年下半年市场调整期内售出的房屋进入结算期。

（2）营业净利率标准是0.1，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表明销售收入的收益水平。万科公司的销售净利率逐年下降，从2011年的16.16%到2013年的13.12%，总体上销售收入的收益水平一般。

（3）总资产报酬率是衡量企业一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。万科公司2011-2013年内总资产报酬率有所下降，表明其资源利用效益变差，获利能力变差。

（5）成本费用利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好，而由表可知，万科的成本费用利润率逐年降低，说明其销售收入减少。

对比各项指标，可看出该公司从2011-2013年的经营盈利能力指标逐年下降，说明其经营过程中，收入有所降低。

2011年 39.78 21.96 16.16 4.09 27.9 2012年 36.56 20.38 15.19 4.29 25.4 2013年年 31.47 17.91 13.12 5.86 21.7 20

经营活动非常正常，但是13年的比率与12年相比下降了10个百分点左右，可能是受13年万科营业区域下跌的房价，以及吃紧的宏观政策影响，导致其营业能力下降；收到其他与投资活动有关的现金占投资活动产生的现金流入在11年以及12年都在70%以上，且有所增长，但在13年跌至25%左右，而与此同时投资收益上升幅度较大，其余各项目也均有大幅度增长；取得借款收到的现金占全部筹资产生的现金流入在80%以上，吸收投资收到的现金占全部筹资产生的现金流入不到20%，说明万科股份有限公司2011年-2013年的筹资主要是依靠借款。

7.6.2现金流出结构分析

现金流出结构表 经营活动现金流出 投资活动现金流出 筹资活动现金流出 2011 76.35% 4.64% 19.01% 2012 75.71% 2.33% 21.96% 2013 72.05% 4.24% 23.71% 从现金流出结构看，2011-2013年，万科股份有限公司经营活动产生的现金流出占全部现金流出的比重逐年递减，但变化幅度不大，这说明企业经营活动仍处于稳定状态。筹资活动产生的现金流出占总现金流出的比重从2011年的19.01%递增到2012年的23.71%，这应该是万科公司加大举债力度的结果。投资活动的现金流出占总现金流出的比重从2011年的4.645%骤减为2.33%，这可能表明万科公司投资萎缩，而投资缩减的原因可能是因为资金紧张。但在13年有恢复4个百分点以上。再进一步看现金流出的内部结构，近3年，万科购买商品、接受劳务支付的现金占经营活动产生的现金流出都在70%以上，说明其经营活动中的付现支出与现金流入具有较强的配比性。投资支付的现金占投资活动产生的现金流出比重由前两年的10多个百分点上升至13年的64.05%，同时，取得子公司及其他营业单位支付的现金净额占投资活动产生的现金流出比重也有大幅减少%，说明近两年万科公司增加了对外投资的活动，而减少了对子公司及其他营业单位的投资。

7.6.3现金流入流出比分析

从现金流入流出比看，万科公司经营活动产生的现金流入流出在11年、12年均为103.16%，但在13年降至101.11%；投资活动产生的现金流入流出比在2012年最高，为32.47%，相当于企业1元的投资现金支出仅带来0.32元的流入，而在2011年，甚至仅有13.28%，投资活动产生效率较低，说明企业仍处于扩张期，投资项目较多。2011年筹资活动现金流入流出比为103.03%，在2012年筹资活动现金流入流出比又增至147.64%，其借款增加，而在2013年又降至96.40%，借款减少。

7.6.4现金净流量结构分析

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现金流量净额 项目 经营活动产生的现金流量净额 投资活动产生的现金流量净额 筹资活动产生的现金流量净额 期初现金及现金等价物余额 期末现金及现金等价物余额

从现金净流量结构看，万科公司经营活动产生的现金流量净额对其全部现金流量金额的贡献比较大，从2011年至2012年，公司筹资力度较大，导致筹资活动产生的现金流入过于巨大，使得筹资活动产生的现金流量净额占全部现金流量的比重很大，而投资活动产生的现金流量净额一直为负数，说明这些年万科一直是处于扩张的时期。

综上所述表明，公司现金及现金等价物净增加额为正数，现金流量的基本态势是经营活动的现金流入大于现金流出，投资活动的现金流入小于现金流出，筹资活动的现金流入大于现金流出，这表明企业处于成长期的后期，仍在迅速扩张与发展中。产品销售规模扩大，经营活动产生的现金流量净额逐步增大；由于加大投资力度的需要，仅靠经营活动现金流量净额不能完全满足追加投资的需要，仍然需要一些外部筹资。

万科的资产负债结构较为合理，偿债能力较强，目前各项经营性资产运营情况良好，盈利能力逐年增强，各项财务指标也是高于或相近。所以，万科在规模不断扩大的同时，万科具有较强的市场竞争力。公司在13年增加大量金融投资的力度，一方面可以看出公司由于房地产发展的脚步放缓，转而投资新的项目，但是这也无疑加大了公司的风险；同时个人认为由于金融投资项目的金额很大，公司应在13年的报表附注当中作更详细的披露。房地产企业作为资本密集型企业，对借款的依赖性比较强，如果银行收缩贷款，公司不能持续从银行借款，则现金流压力会非常大，可能需要降价售房，消除库存，回笼资金，解决现金流问题。

8、综合分析及未来展望

国家的宏观政策对房地产企业的影响较大，但公司一直坚持面向自住购房者的产品定位，这可以说是万科成功很大的一个原因，这种稳妥的做法也容易获得投资者的好感，但是不知道在这个飞速奔跑的时代，对于某些事物过于的坚持是否会导致一些失败，因为任何事物都没有绝对，中国成功房地产企业也各有特色。同时，可能是受香港方面的影响，与中国许多其他喜欢藏着掖着的上市公司不同，

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2011 3389424572 -5652567740 806858306.7 35096935416 33614111523 2012 3725958473 -2453451737 16285509089 33614111523 51120223951 2013 1,923,868,889.89 -7,954,417,194.85 -2,057,645,577.99 51,120,223,950.88 43,004,149,172.53

保利的信息比较透明，操作也很规范。通过对保利财务分析可以看出，公司对企业的财务信息还是予以充分的关注，并且会根据相关问题做及时调整。 单从近年的财务报表看万科的状况并不是特别理想，现金流量较为紧张、存货量剧增等不利因素较多，但是如果从整个宏观政策来看就不难发现，前几年发地产行业发展迅速，房地产企业也有较快的发展，近年由于政府的宏观调控政策的连续出台特别是限购政策的实施，对房地产行业来说就是沉重的打击，很可能造成资金链条的断裂，甚至破产。但是在这么严峻的宏观环境条件下万科的利润仍然连年升高，主营业务连年扩大，再对比同行业的金地、保利，在偿债能力、盈利能力，营运能力方面万科都领先同行业的竞争对手。

万科的中长期发展规划是：有质量增长。即要提高资本与人力资源回报率，提升客户忠诚度，加强产品与服务创新。为实现这一目标，万科还提出三大策略：一是客户细分策略，二是城市圈聚焦策略，三是产品创新策略。虽然几乎所有的大型房地产企业都打出类似的口号，以迎合现今社会合低碳、环保的要求。但是万科这些年的表现还是表明企业确实在向着这些方面努力，个人认为万科的未来发展之路非常值得我们的期待。

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7.5资产运营能力分析 7.5.1.应收账款周转率

2011-2013应收账款周转率 应收账款周转天数(天) 应收账款周转率(%)

由表可知，万科应收账款周转率在11年至12年有大幅提高，表明这两年应收账款的回收速度变快，应收账款管理效率变高，资产流动性变强，短期偿债能力也变强。但在13年有发生了大幅下跌，原因是应收账款大幅增加的同时销售收入增长不够，说明公司在13年应收账款回收变慢，14年的资金回笼速度也会受到影响。

7.5.2存货周转率 2011-2013年存货周转率 存货周转天数（天） 存货周转率(%)

上表显示企业由2011-2013年存货周转速度变快,但资源占用水平高。存货周转率变快使得企业资金周转速度变快，说明待售商品房减少，资金占用减少，但回收仍然不够及时，是企业资金成本比较大的负担。

2011 1440 2012 1286 2013 1125 2011 7.8 2012 5.95 2013 8.19 46.18 60.63 43.96 0.25 0.28 0.32 21

7.5.3总资产周转率 2011-2013总资产周转率 报告日期 总资产周转天数(天) 总资产周转率(次)

由上表可知，万科公司2011-2013年总资产周转率稳定在0.3左右，周转率比较低。

万科股份有限公司2011-2013年相关数据资料 指标 营业收入 营业支出 营业利润

万科的营业收入、营业支出和营业利润，近3年总体上大致呈增长趋势。这一结果说明万科公司营业活动的盈利能力呈逐年增强趋势。

7.6现金流量结构的分析

现金流量结构与现金流入流出比分析表 项目 一、经营活动产生的现金流量

2011 1285.71 2012 1161.29 2013 1241.38 0.28 0.31 0.29 2011年 71,782,749,800.68 2012年 103,116,245,136.42 2013年 135,418,791,080.35 56,019,533,103.49 82,103,204,342.36 112,162,068,455.31 15,763,216,697.19 21,013,040,794.06 24,261,338,387.14 2011 2012 2013 22

销售商品、提供劳务收到的现金 收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流入流出比 二、投资活动产生的现金流量 收回投资收到的现金 取得投资收益收到的现金 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 93.76% 95.49% 87.34% 6.24% 4.51% 12.66% 100.00% 100.00% 79.25% 74.09% 74.05% 2.32% 2.47% 2.00% 13.72% 15.34% 12.21% 4.72% 8.10% 11.75% 100.00% 100.00% 103.16% 103.16% 101.11% 24.02% 1.02% 32.77% 2.17% 14.17% 32.25% 0.13% 0.13% 0.08% 23

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 续表18 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 投资支付的现金 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流入流出比 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资收到的现金 发行债券所收到的现金 取得借款收到

- - 8.35% 73.68% 84.68% 26.56% 100.00% 100.00% 4.01% 4.15% 23.84% 18.34% 13.78% 64.05% 62.53% 78.75% 12.11% 15.12% 3.33% 0.00% 100.00% 100.00% 13.28% 32.47% 22.26% 14.21% 5.93% 5.77% 85.79% 94.07% 13.56% 80.66% 24

的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流入流出比

100.00% 100.00% 74.89% 78.59% 84.69% 25.11% 21.41% 15.31% 100.00% 100.00% 103.03% 147.64% 96.40% 现金流入结构表 经营活动现金流入 投资活动现金流入 筹资活动现金流入

7.6,1现金流入结构分析

从现金流入结构看，2011-2013年，万科股份有限公司经营活动产生的现金流入占全部现金流入的比重都超过70%，筹资活动产生的现金流入占总现金流入平均比重在20%左右，投资活动的现金流入占总现金流入的比重不超过2.2%，且近两年甚至低于1%。这说明万科公司的现金流入主要依靠经营活动和筹资活动产生，其中，经营活动产生的现金流入超过总现金流入的2/3以上，成为其最重要的资金来源，说明企业的经营状况良好。再进一步看现金流入的内部结构，万科股份近3年来，销售商品、提供劳务收到的现金占经营活动产生的现金流入都在90%上下，说明其经营活动的收益绝大部分是靠销售商品和提供劳务创造的，说明其

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2011 79.59% 0.62% 19.79% 2012 70.19% 0.68% 29.13% 2013 75.37% 0.98% 23.65%

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