2013万科报表分析

1.绪论

1.1选题背景及意义 1.1.1选题背景

1998年7月国务院颁布的23号文件《关于进一步深化城镇居民住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着新中国成立后50年福利分房制度的终结，住房货币化分配和市场化改革亦随之开始，而2003年8月国务院18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，则正是将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一。

在住房改革后的10多年里，中国的经济增长模式始终以投资驱动为主。房地产凭借其庞大的产业链，拉动了60多个行业的发展，如上游的水泥、钢铁、运输、工程、测绘等，下游的装修、物业、家电、绿化等。十余年来房地产对我国经济增长的拉动作用十分显著。

住宅地产虽然对虽然对我国的经济增长贡献巨大，但房价的持续上涨触及了民生，现在的房地产调控已经得到了管理层的高度重视，所以接下来的一段时间内政策走向是影响住宅地产走势的因素。随着保障房建设的快速推进，“市场”与“保障”并行的双轨制可能在未来数年内逐渐成形。但是在保障房形成规模，能一定程度解决中低收入者臵业问题之前，若经济没有明显的下滑迹象，民生的福利保障就会上升到重要地位，对住宅地产的调控可能将会持续。

自改革开放至今，中国的住房政策从创建和发展城镇住房市场，提高居民住房水平，改善城市居住环境等，经历了30多年的发展历程。30多年中国住房政策经历了由“国家保障”向“市场建设”转移、再由“市场供应”到“社会保障”加强的不断完善的发展过程。其中的住房供应模式经历了由“公共租赁”到“市场出售、市场租赁”再到“建设补助、租房补助”的发展，形成了以市场出售、租房补贴为主的供应方式。

2013年12月，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》提出，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行。

目前，中国低收入人口的比例较高，对廉租房等保障性住房的需求是巨大的。因此，廉租房建设具有巨大的发展空间。与公路、铁路相似的是，廉租房的大规模建设也将给水泥、建材、机械等带来巨大的需求；此外，房地产企业也将从廉租房建设中受益。廉租房建设发展将有效拉动中国经济增长。

万科企业股份有限公司作为房地产的龙头企业，对政府出台的相关文件应高度的关注并反应在日常经营管理中，我们想通过对万科公司的财务状况进行分析来了解中国房地产的前景和未来发展趋势。所以我们选择对万科公司2013年财务报表进行分析，以便能对中国房地产行业在财务上有一个大概的了解，从而总结出国内房地产企业的盈利模式和财务经营商的特定，再提出些公司在未来发展

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过程中应注意的一系列问题，并提出些改进的建议，区区此心。

1.1.2选题意义

进入21世纪以来，资本市场得到迅速发展，上市公司越来越多，其投资者、股东、债权人、债务人等财务报表使用者为了更好地了解攻击经营状况，就要认真分析公司对外披露的信息，因此财报表分析越来越受世人关注。另一方面，由于各方因素，上市公司披露的财务报表并不是完全真实有限的，特别是近年来我国证券市场发生了一系列财务报表造假事件，严重危害了我国资本市场和货币市场的有序发展，让广大投资者遭到严重损失，企业的信誉受到严重打击，社会经济稳定受到面临了巨大的挑战，所以如何鉴别上市公司的“数字陷阱”，也需要相关会计人员对报表进行认真的分析。本文从财务报表的定义、内容、方法为基础，通过运用会计学、经济学等相关知识及相关学者的著作理论予以解释和阐述。

根据万科公司公布的2013年度财务报告，从财务报表入手，对万科股份有限公司2013年的经营管理情况进行详细的了解并分析其变化的因素，对公司未来发展做前景预测。

1.2研究思路和方法

我们从万科股份有限公司的基本财务报表——资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表着手，并结合其他有关资料进行分析。通过分析，对万科股份有限公司的财务状况、经营成果的总体状况作出说明，并对引起目前财务状况和经营成果的原因作出具体分析，以找出问题，发掘潜力，为公司及行业的继续发展提出可供参考的建议。

财务报表的分析方法主要有基本方法和综合分析方法两大方向。其中，基本方法主要包括结构分析法、趋势分析法、比率分析法、比较分析法和项目质量分析法。但是采用基本方法来研究财务报表，只是简单地针对企业财务状况的某一方面进行分析。就算把各种方法综合起来，它也只能告诉我们这个企业怎么样，有什么问题，却很难反过来分析为什么是这样，应该怎么改进。这样，我们就需要结合财务报表的综合分析方法——杜邦分析法来帮助揭示公司内部更深层次的东西。

1.3 文献综述

会计汇总时应经济发展与管理要求而产生的，而早期对财务分析的产生与发展做出重要贡献的是贷款人和投资者，正式他们对财务信息的需要影响着财务分析的产生与发展。在近代与现代，企业经理、银行家和其他人对财务信息的需要进一步影响着财务分析的发展进程。比率分析在20世纪初出现并被贷款人所接受。财务分析的产生与发展是社会经济发展对财务分析信息需求与供给共同作用的结果。会计技术与会计报表的发展为财务分析的产生与发展奠定了理论基础。

毛村依曾定义财务报表分析是以企业财务报表和其他有关信息资料为依据

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和起点，采用一系列的相关理论和专门的分析技术方法，对企业一定时期的财务状况、经营成果和现金流量进行全面的分析并评定企业的盈利能力、营运能力、偿债能力、发展能力从而发现企业的优势以及存在的机会和风险，为企业的投资者、债权人、债务人、经营者、政府相关部门以及其他关心企业的组织和个人提供决策的依据和信息，。从根本上讲，财务报表分析的目的就是将财务报表转化为有用的信息，帮助财务报表使用者改善决策。

我国《企业会计准则第30号—财务报表列表》第一章第二条指出财务报表是对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述。财务报表至少应当包括下列组成部分：1、资产负债表；2、利润表；3、现金流量表；4、所有者权益（或股东权益）表；5、附注。

2.房地产行业概况

2.1房地产行业的发展状况

2.1.1 房地产行业的发展现状

近年来房价的不断上涨,使我国房地产业热度不断提高,房地产业也得到迅速发展, 幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。 从房市的运行层面来看：

（1）泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降

2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。

根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。

（2）成交量萎缩，空臵率上升

与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空臵率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海

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月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。 2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。

广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空臵率不断攀升。

（3）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大

目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购臵和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。

（4）市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场

一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示;根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。 （5）房地产中介经营困难

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由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天臵业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场;北京的一些小中介也提前关店。 2.1.2 房地产行业的优势分析 （1）可以规模化的经营

房地产位臵的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。由于土地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位臵。由于房地产位臵的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。从而使房地产具有区域性的特点。此外，因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。 （2）巨大的价值提升空间

房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性;它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。 （3）投资风险信号日趋丰富

目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。

2.1.3 房地产行业的劣势分析 (1)政府对闲臵土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。

(2)房地产行业在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对房地产公司在未来的增长形成隐患。

2.1.4 房地产行业的发展前景

从宏观经济上看，中国人均GDP超过2000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡

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7398391932.47元债券是造成非流动负债增长的主要原因。

（3）股东权益本期增加了23301228410.53元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响仅为6.15%。本期盈利是股东权益增加的主要方面，因此使盈余公积增加了3118358337.85元，未分配利润增加了10018790297.31元，两者合计对权益总额的影响为3.46%。

表 3-3 万科地产资产负债表垂直分析表 金额单元：元 变动情况项目 2013年 2012年 2013年(%) 2012年(%) (%) 流动资产： 货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 9.26 13.80 -4.55 应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.64 0.50 0.14 预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 5.98 8.81 -2.83 其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.27 5.30 1.97 存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 69.10 67.36 1.74 流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 92.25 95.77 -3.52 非流动资产： 可供出售金融2,466,185,867.93 4,763,600.00 0.51 0.00 0.51 资产 长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 2.22 1.86 0.36 投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 2.44 0.63 1.82 固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 0.44 0.43 0.02 在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 0.19 0.28 -0.09 无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 0.09 0.11 -0.02 商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.04 0.05 -0.01 长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 0.01 0.01 0.00 递延所得税资3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 0.74 0.81 -0.07 产 其他非流动资5,080,619,213.82 218,492,000.00 1.06 0.06 1.00 产 非流动资产合37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 7.75 4.23 3.52 计： 资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00 流动负债： 短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 1.06 2.62 -1.56 交易性金融负11,686,986.02 25,761,017.27 0.00 0.01 0.00 债 应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 3.09 1.31 1.77 应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 13.35 11.84 1.50 预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 32.45 34.59 -2.14 应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 0.51 0.57 -0.06 11

应交税费 应付利息 其他应付款 一年内到期的非流动负债 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 291,243,561.80 649,687,938.74 0.96 0.06 1.19 0.17 9.52 6.76 68.59 9.51 0.00 0.01 0.00 0.19 9.72 78.32 2.90 2.29 4.49 7.05 0.12 16.85 4.83 -0.24 -0.11 1.90 -1.02 0.05 -1.86 1.54 0.00 0.00 -0.05 -0.36 -0.32 -0.60 -0.51 -0.29 0.61 -0.01 -0.80 1.12 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 11.42 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 5.74 68.64 7.65 1.54 0.01 0.00 0.14 9.36 78.00 2.30 1.78 4.20 7.66 0.11 流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 非流动负债： 长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 应付债券 7,398,391,932.47 预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 其他非流动负2,955,020.85 15,677,985.06 债 递延所得税负672,715,687.44 733,812,757.71 债 非流动负债合44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 计 负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 所有者者益： 股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 外币报表折算506,492,902.81 440,990,190.32 差额 归属于母公司所76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 16.05 有者权益 少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 5.96 所有者权益合105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 22.00 21.68 0.32 计 负债及所有者479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00 权益总计 例如：2013年货币资金占资产比重=44365409795.23÷479205323490.54×100%＝9.26%

2012年货币资金占资产比重=52291542055.49÷378801615075.37×100%=13.80%

货币资金变动情况=9.26%－13.80%=-4.55% 表3-3分析：

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从静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达92.25%，非流动资产比重仅为7.75%。根据该公司的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。

从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了3.52%，而非流动资产上升了3.52%，结合各资产项目的结构变动情况来看，除了货币资金的比重下降了4.55%和预付账款下降了2.83%外，其他项目变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。

从资本结构看，该公司股东权益比重为22%，负债比重为78%，资产负债率还是挺高的，但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。从动态方面看来，该公司股东权益比重上升了0.32%，负债比重下降了0.32%，各项目变动幅度不大，表明公司资本结构还是比较稳定的。

流动资产的内部结构

表3-4 流动资产结构分析表

项目

金额（元）

结构（%） 2012年 14.41 0.52 9.20

差异 -4.38 0.18 -2.72

2013年 2012年 2013年

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 10.04 应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.70 预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 6.48 其他应收

34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.88 5.53 2.35

款 存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 74.91 70.34 4.57 合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 100.00 100.00 0.00

计算表明，该公司流动资产的主要构成为货币资金、存货，其中，存货占比超过60%，占流动资产很大一部分，由于存货的流动性相对较弱，会影响企业迅速偿还债务的能力。

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3.2万科地产的利润状况 3.2.1利润表综合分析

表3-5 格力电器的利润分析表

金额单位：元

报告期 一、营业收入 减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 投资收益（损失以“-”号填列） 其中：对联营企业和合并企业的投资收益 二、营业利润（亏损以“-”号填列） 加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失 三、利润总额（净亏损以“-”号填列） 减：所得税费用 四、净利润 2013/12/31 135,418,791,080.35 92,797,650,762.81 11,544,998,138.82 3,864,713,570.44 3,002,837,563.15 891,715,053.49 60,153,366.60 -572,042.22 1,005,187,804.32 999,397,870.95 24,261,338,387.14 118,969,557.11 89,296,694.95 6,820,073.10 24,291,011,249.30 45 5,993,461,378.06 18,297,549,871.24 2012/12/31 103,116,245,136.42 65,421,614,348.00 10,916,297,537.10 3,056,377,656.90 2,780,308,041.10 764,757,191.68 83,818,288.19 -8,719,233.08 928,687,953.69 889,787,588.26 21,013,040,794.06 144,645,173.12 87,500,829.07 6,068,873.87 21,070,185,138.11 5,407,596,715.05 15,662,588,423.06 增减额 32302545943.93 27376036414.81 628700601.72 808335913.54 222529522.05 126957861.81 -23664921.59 8147190.86 76499850.63 109610282.69 3248297593.08 -25675616.01 1795865.88 751199.23 3220826111.19 增减（%） 31.33% 41.85% 5.76% 26.45% 8.00% 16.60% -28.23% 93.44% 8.24% 12.32% 15.46% -17.75% 2.05% 12.38% 15.29% 2634961448.18 16.82% 表3-5分析： （1）垂直分析，从万科企业本年度各项财务成果的构成情况来看，营业利润占营业收入的比重为17.92%，比上年度的20.38%下降了2.46%个百分点；本年度利润总额的构成为17.94%，比上年度的20.43%下降了2.49个百分点；本年净利润构成为13.51%，比上年度的15.19%下降了1.68个百分点，可见从利润表的构成情况上来看，万科公司的盈利能力逐年下降。万科公司各项财务成果结构变化的原因，从营业利润结构看，主要是营业税金及附加结构上升所致，说明营业税金及附加的上升是降低公司盈利能力的主要原因，另外，管理费用比重上升也带来一定的影响。 （2）水平分析，万科公司2013年实现营业利润2,426,134万元，比上年度增长了32,483万元，增长率为15.46%，增长幅度较大。公司营业利润增长主要14

是营业收入大幅度增长，而增长率有所下降销售费用和财务费用的增长率较大，在营业收入大幅度增长的情况下，销售费用增长率大是企业维持运营的正常现象，而降低财务费用则是企业未来的管理目标。

3.2.2利润表部分分析

下面正对利润表中，今年数据较上年变化率超过20%的项目进行明细分析，即对主营业务收入、主营业务成本、销售费用、资产减值损失、公允价值变动损益等项目的明细进行分析。

表3-6主营业务明细表

金额单位：元

2013年 2012年

行业名称 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 房地产 132,787,685,050.71 91,528,508,900.72 101,579,716,943.91 64,568,337,527.64 物业管理 1,471,209,469.41 1,163,557,810.52 859,322,851.63 724,800,462.50 合计 134,258,894,520.12 92,692,066,711.24 102,439,039,795.54 65,293,137,990.14

表3-6分析

（1）该收入中包括建造合同收入人民币 1,521,044,449.66 元 (2012 年：人民币；1,507,070,288.77 元) ，及成本人民币 1,391,144,214.98 元 (2012 年：人民币 1,373,188,741.97 元) 。

（2）由于万科公司为房地产公司，故主营业务成本与收入均来自房地产和物业管理，而成本与收入较之上年度增长率分别为41.85%和31.33%，对于一直在拓展业务覆盖地区的的万科公司，实属正常现象。

表376 销售费用分析表

金额单位：元

品牌宣传推广费用 销售代理费用及佣金 其他 合计

2013年 2012年 增减额 1,561,486,682.92 1,156,355,401.09 405,131,281.83 959,900,719.56 714,242,334.80 256,658,384.76 1,343,326,167.96 1,185,779,921.01 157,546,246.95 3,864,713,570.44 3,056,377,656.90 808,335,913.54

表3-7分析：

从销售费用明细表可以看出，企业销售费用比上年度增加了80808335913.54元，增长率为26.45%，销售费用变动的主要原因是品牌宣传推广费用有较大的增长，比上年度增长了35.04%。品牌推广费主要用于商品房及相关服务所支付的费用，包括利用各种媒体发布广告宣传、开展各种促销、推广活动而支付的费用。

15

表3-8资产减值损失分析表

金额单位：元

项目 2013年 2012年 增减额 坏账损失 67,201,388.97 83,818,288.19 -16,616,899.22 存货跌价转回 -7,048,022.37 - -7,048,022.37 合计 60,153,366.60 83,818,288.19 -23,664,921.59

表3-8分析：

从表3-7可以看出，万科公司2013年度资产减值损失减少，主要是2013年度公司资产减值损失各项目都有所减少所致。其中坏账损失2013年67,201,388.97元与2012年83,818,288.19元相比，减少-16616899.22元；同时，存货跌价转回较上年减少7,048,022.37元，两者综合，导致资产减值损失共减少23,664,921.59元。

表3-9公允价值变动损失分析表

金额单位：元

产生公允价值变动损失的来源 2013 年 2012 年 增减额 交易性金融负债 -572,042.22 -8,719,233.08 8,147,190.86 合计 -572,042.22 -8,719,233.08 8,147,190.86

表3-9分析：

公允价值变动损是的来源是交易性金融负债的变动，交易性金融负债时指企业采用短期获利模式进行融资所形成的负债，是企业承担的交易性金融负债的公允价值。2013年较2012年增加了93.44%。

3.3万科地产的现金流量状况

表3-10万科地产现金流量表 项目 期末 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 153,437,067,361.89 收到其他与经营活动有关的现金 22,239,683,500.15 经营活动现金流入小计 175,676,750,862.04 购买商品、接受劳务支付的现金 128,656,952,761.00 支付给职工以及为职工支付的现3,472,695,705.76 金 支付的各项税费 21,213,916,499.53 支付其他与经营活动有关的现金 20,409,317,005.86 经营活动现金流出小计 173,752,881,972.15 16

金额单位：元 期初 116,108,839,572.92 5,480,586,284.38 121,589,425,857.30 87,323,652,346.54 2,908,876,944.25 18,081,567,694.26 9,549,370,399.73 117,863,467,384.78

经营活动产生的现金流量净额 1,923,868,889.89 二、投资活动产生的现金流量 收回投资所收到的现金 746,440,756.57 取得投资收益收到的现金 734,522,363.20 处置固定资产、无形资产、投资性房地产和其他长期资产收回的现1,799,881.29 金净额 处置子公司或其他营业单位收到190,095,809.63 的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 604,926,747.49 投资活动现金流入小计 2,277,785,558.18 购建固定资产、无形资产和其他长2,439,391,876.31 期资产所支付的现金 投资支付的现金 6,554,187,216.47 取得子公司及其他营业单位支付1,238,623,660.25 的现金净额 支付的其他与投资活动有关的现 金 投资活动现金流出小计 10,232,202,753.03 投资活动产生的现金流量净额 7,954,417,194.85 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资收到的现金 3,183,535,770.44 其中：子公司吸收少数股东投资收3,183,535,770.44 到的现金 取得借款收到的现金 44,467,771,166.47 发行债券所收到的现金 7,476,792,474.45 筹资活动现金流入小计 55,128,099,411.36 偿还债务支付的现金 48,430,256,803.17 分配股利、利润或偿付利息支付的8,755,488,186.18 现金 其中：子公司支付给少数股东的股655,341,896.14 利、利润 筹资活动现金流出小计 57,185,744,989.35 筹资活动产生的现金流量净额 2,057,645,577.99 四、汇率变动对现金及现金等价物27,880,895.40 的影响 五、现金及现金等价物净 (减少) 8,116,074,778.35 / 增加额 加：年初现金及现金等价物余额 51,120,223,950.88 六、年末现金及现金等价物余额 43,004,149,172.53 3,725,958,472.52 12,000,000.00 167,175,850.82 1,533,466.00 998,799,552.09 1,179,508,868.91 150,667,636.63 500,450,000.00 2,860,842,969.57 121,000,000.00 3,632,960,606.20 2,453,451,737.29 2,991,123,519.76 2,991,123,519.76 47,477,333,220.87 50,468,456,740.63 26,864,417,454.25 7,318,530,197.43 1,568,923,506.72 34,182,947,651.68 16,285,509,088.95 51,903,396.61 17,506,112,427.57 33,614,111,523.31 51,120,223,950.88

17

3.3.1现金流量表一般分析

（1）该公司资产负债表货币资金项目年末比年初减少79.26亿元，剔除包含于年末及年初货币资金项目当中的使用受限制资金的影响，本年现金及现金等价物共增加8,116,074,778.35元。其中，经营活动产生净现金流量1,923,868,889.89元；投资活动产生净现金流量7,954,417,194.85元；筹资活动产生净现金流量2,057,645,577.99元。

（2）该公司本年经营活动净现金流量产生的主要原因是销售商品、提供劳务收到现金153,437,067,361.89元，购买商品、接受劳务支付现金128,656,952,761.00元。 （3）投资果冻现金流量主要是由于投资支付的现金构成。万科集团2013年用于投资活动的现金流量净额是7,954,417,194.85元，主要用于支付投资现金。 （4）筹资活动净现金流量的增加主要来自于取得借款收到的现金和偿还债务支付的现金。取得借款收到的现金44,467,771,166.47元；偿还债务支付的现金48,430,256,803.17元。

3.3.2现金流量表水平分析

表3-11万科集团现金流量水平分析表

金额单位：元

项目 2013 年 1-12 月 一、经营活动产生的现金 流量 2012 年 1-12 月 增减额 增减比率 销售商品、提供劳务收到153,437,067,361.89 116,108,839,572.92 37,328,227,788.97 32.15% 的现金 收到其他与经营活动有关的现金 22,239,683,500.15 5,480,586,284.38 16,759,097,215.77 305.79% 经营活动现金流入小计 175,676,750,862.04 121,589,425,857.30 54,087,325,004.74 44.48% 购买商品、接受劳务支付128,656,952,761.00 87,323,652,346.54 41,333,300,414.46 47.33% 的现金 支付给职工以及为职工3,472,695,705.76 2,908,876,944.25 563,818,761.51 19.38% 支付的现金 支付的各项税费 支付其他与经营活动有关的现金 21,213,916,499.53 18,081,567,694.26 3,132,348,805.27 17.32% 20,409,317,005.86 9,549,370,399.73 10,859,946,606.13 113.72% 18

经营活动现金流出小计 173,752,881,972.15 117,863,467,384.78 55,889,414,587.37 47.42% 经营活动产生的现金流量净额 1,923,868,889.89 3,725,958,472.52 -1,802,089,582.63 -48.37% 12,000,000.00 167,175,850.82 二、投资活动产生的现金 流量 收回投资所收到的现金 746,440,756.57 取得投资收益收到的现734,522,363.20 金 处置固定资产、无形资产、投资性房地产和其他1,799,881.29 长期资产收回的现金净额 处置子公司或其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 190,095,809.63 604,926,747.49 734,440,756.57 6120.34% 567,346,512.38 339.37% 1,533,466.00 266,415.29 17.37% 998,799,552.09 190,095,809.63 -393,872,804.60 -39.43% 投资活动现金流入小计 2,277,785,558.18 1,179,508,868.91 1,098,276,689.27 93.11% 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付2,439,391,876.31 150,667,636.63 的现金 投资支付的现金 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付的其他与投资活动有关的现金 6,554,187,216.47 500,450,000.00 2,288,724,239.68 1519.05% 6,053,737,216.47 1209.66% 1,238,623,660.25 2,860,842,969.57 -1,622,219,309.32 -56.70% 121,000,000.00 -121,000,000.00 -100.00% 投资活动现金流出小计 10,232,202,753.03 3,632,960,606.20 6,599,242,146.83 181.65% 投资活动产生的现金流量净额 7,954,417,194.85 2,453,451,737.29 5,500,965,457.56 224.21% 三、筹资活动产生的现金 流量 吸收投资收到的现金 3,183,535,770.44 2,991,123,519.76 192,412,250.68 6.43% 19

其中：子公司吸收少数股3,183,535,770.44 2,991,123,519.76 192,412,250.68 6.43% 东投资收到的现金 取得借款收到的现金 44,467,771,166.47 47,477,333,220.87 -3,009,562,054.40 -6.34% 7,476,792,474.45 发行债券所收到的现金 7,476,792,474.45 筹资活动现金流入小计 55,128,099,411.36 50,468,456,740.63 4,659,642,670.73 9.23% 偿还债务支付的现金 48,430,256,803.17 26,864,417,454.25 21,565,839,348.92 80.28% 分配股利、利润或偿付利8,755,488,186.18 7,318,530,197.43 1,436,957,988.75 19.63% 息支付的现金 其中：子公司支付给少数655,341,896.14 股东的股利、利润 1,568,923,506.72 -913,581,610.58 -58.23% 筹资活动现金流出小计 57,185,744,989.35 34,182,947,651.68 23,002,797,337.67 67.29% 筹资活动产生的现金流量净额 2,057,645,577.99 16,285,509,088.95 51,903,396.61 -14,227,863,510.9-87.37% 6 -24,022,501.21 -46.28% 四、汇率变动对现金及现27,880,895.40 金等价物的影响 五、现金及现金等价物净 8,116,074,778.35 17,506,112,427.57 -9,390,037,649.22 -53.64% (减少) / 增加额 加：年初现金及现金等价51,120,223,950.88 33,614,111,523.31 17,506,112,427.57 52.08% 物余额 六、年末现金及现金等价43,004,149,172.53 51,120,223,950.88 -8,116,074,778.35 -15.88% 物余额

例：2013年销售商品、提供劳务收到的现金增减额=153,437,067,361.89-116,108,839,572.92=37,328,227,788.97

2013年销售商品、提供劳务收到的现金增减比率=37,328,227,788.97/116,108,839,572.92=32.15%

表3-11分析：

从表3-10可以看出，万科集团2013年净现金流量比2012年减少了9,390,037,649.22元。经营活动、投资活动和筹资活动产生的净现金流量较上年的变动额分别是-1,802,089,582.63元、5,500,965,457.56元和-14,227,863,510.96元

20

（1）经营活动净现金流量比上年减少了-1,802,089,582.63元，增长率为-48.37%。经营活动现金流入量与流出量分别比上年增长44.48%和47.42%，增长额分别为54,087,325,004.74元和55,889,414,587.37元。经营活动现金流入量的增加主要是因为销售商品、提供劳务收到的现金增加了37,328,227,788.97 元，增长率为32.15%。经营活动流出量的增加因为购买商品、接受劳务支付的现金增加41,333,300,414.46元，增长率为47.33%；支付其他与经营活动有关的现金10,859,946,606.13元，增长率为113.72%。

（2）投资活动现金净流量比上年增加了5,500,965,457.56元，保持了与上年规模相当的固定资产投资。投资活动现金流入量的增加主要来自于收回投资所收到的现金增加了734,440,756.57元，增长率为6120.34%；还有取得投资收益所收到的现金567,346,512.38元，增长率为339.37%。

（3）筹资活动现金净流量本年比上年减少了14,227,863,510.96元，主要是因为筹资活动现金流出的增加额比筹资活动现金流入的增加额要大。本期公司负债筹集的资金和偿还的债务都多于上期。

3.3.3现金流量表结构分析

表3-12万科集团现金流量结构分析表

金额单位：元

项目 2013 年 1-12 月 流入结构 流出结构 内部结构 87.34% 12.66% 100.00% 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现153,437,067,361.89 65.83% 金 收到其他与经营活动有关的22,239,683,500.15 9.54% 现金 经营活动现金流入小计 175,676,750,862.04 75.37% 购买商品、接受劳务支付的现128,656,952,761.00 金 支付给职工以及为职工支付3,472,695,705.76 的现金 支付的各项税费 21,213,916,499.53 支付其他与经营活动有关的20,409,317,005.86 现金 经营活动现金流出小计 173,752,881,972.15 经营活动产生的现金流量净1,923,868,889.89 额 二、投资活动产生的现金流量 收回投资所收到的现金 746,440,756.57 21

53.35% 74.05% 1.44% 8.80% 8.46% 2.00% 12.21% 11.75% 72.05% 100.00% 32.77% 0.32%

取得投资收益收到的现金 734,522,363.20 处置固定资产、无形资产、投资性房地产和其他长期资产1,799,881.29 收回的现金净额 处置子公司或其他营业单位190,095,809.63 收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的604,926,747.49 现金 投资活动现金流入小计 2,277,785,558.18 购建固定资产、无形资产和其2,439,391,876.31 他长期资产所支付的现金 投资支付的现金 6,554,187,216.47 取得子公司及其他营业单位1,238,623,660.25 支付的现金净额 支付的其他与投资活动有关 的现金 投资活动现金流出小计 10,232,202,753.03 投资活动产生的现金流量净7,954,417,194.85 额 三、筹资活动产生的现金流量 0.32% 0.00% 0.08% 0.26% 0.98% 1.01% 2.72% 0.51% 4.24% 20.08% 3.63% 0.27% 32.25% 0.08% 8.35% 26.56% 100.00% 23.84% 64.05% 12.11% 100.00% 5.77% 5.77% 80.66% 13.56% 100.00% 84.69% 15.31% 1.15% 吸收投资收到的现金 3,183,535,770.44 1.37% 其中：子公司吸收少数股东投3,183,535,770.44 1.37% 资收到的现金 取得借款收到的现金 44,467,771,166.47 19.08% 发行债券所收到的现金 7,476,792,474.45 3.21% 筹资活动现金流入小计 55,128,099,411.36 23.65% 偿还债务支付的现金 48,430,256,803.17 分配股利、利润或偿付利息支8,755,488,186.18 付的现金 其中：子公司支付给少数股东655,341,896.14 的股利、利润 筹资活动现金流出小计 57,185,744,989.35 筹资活动产生的现金流量净2,057,645,577.99 额 现金流入总额 233,082,635,831.58 100.00% 现金流出总额 241,170,829,714.53 四、汇率变动对现金及现金等27,880,895.40 价物的影响 五、现金及现金等价物净 (减8,116,074,778.35 少) / 增加额 加：年初现金及现金等价物余51,120,223,950.88 额 22

23.71% 100.00% 100.00%

六、年末现金及现金等价物余43,004,149,172.53 额 例：销售商品、提供劳务收到的现金的流入结构=2013年销售商品、提供劳务收到的现金/现金流入总额=153,437,067,361.89/233,082,635,831.58=65.83%

购买商品、接受劳务支付的现金的流出结构=2013年购买商品、接受劳务支付的现金/现金流出总额=128,656,952,761.00/241,170,829,714.53=53.35%

销售商品、提供劳务收到的现金内部结构=2013年销售商品、提供劳务收到的现金/经营活动现金流入小计=153,437,067,361.89/175,676,750,862.04=87.34%

购买商品、接受劳务支付的现金内部结构=2013年购买商品、接受劳务支付的现金/经营活动现金流出小计=128,656,952,761.00/173,752,881,972.15=74.05%

表3-12分析：

（1）现金流入结构分析

万科集团2013年现金流入总量为233,082,635,831.58元，其中经营活动现金流入量、投资活动现金流入量和筹资活动现金流入量所占比重分别为75.37%、0.98%和23.65%。可见，现金流入量主要是由经营活动产生的。经营活动的现金流入量中销售商品、提供劳务收到的现金，投资活动的现金流入量中收回投资所收到的现金和取得投资收益所收到的现金，筹资活动的现金流入量中取得借款收到的现金分别占各类现金流入量的较大比重。

（2）现金流出结构分析

万科集团2013年现金流出总额为241,170,829,714.53元，其中经营活动现金流出量、投资活动现金流出量和筹资活动现金流出量所占比重分别为72.05%、 4.24%和23.71%。可见，在现金流出总量中经营活动现金流出量所占的比重最大，筹资活动现金流出量所占比重次之。在经营活动现金流出量当中，购买商品、提供劳务支付的现金占74.05%，比重最大，支付的各项税费和支付其他与经营活动有关的现金占全部现金流出结构分别为12.21%和11.75%，是现金流出的主要项目。投资活动的现金流出量主要用于投资和购建长期资产。筹资活动的现金流出量主要用于偿还债务。当期偿还债务支付的现金占全部现金流出量的比重为20.08%，其占筹资活动现金流出量的比重为84.69%。

总的来说，公司现金及现金等价物净增加额为正数，现金流量的基本态势是经营活动的现金流入大于现金流出，投资活动的现金流入大于现金流出，筹资活动的现金流入小于现金流出，这表明企业处于成长期的中后期，仍在迅速扩张与发展中。产品销售规模扩大，经营活动产生的现金流量净额逐步增大；由于加大投资力度的需要，仅靠经营活动现金流量净额不能完全满足追加投资的需

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要，仍然需要一些外部筹资。

4．万科房产财务分析 4.1 偿债能力分析

4.1.1 短期偿债能力指标分析

短期偿债能力,是指企业流动资产对流动负债及时足额偿还的保证程度，是衡量企业流动资产变现能力的重要指标。以下将采用流动比率、速动比率和现金比率来衡量企业的短期偿债能力。

表4-1 万科的短期偿债能力指标

报告期 2012-12-31 2013-12-31 流动比率 1.43 1.33 速动比率 0.39 0.33 现金比率（%) 18.79% 13.46% 注明：流动比率=（流动资产/流动负债）×100% 速动比率=（速动资产/流动负债）×100% 现金比率={（现金+有价证劵）/流动负债}×100% （1）流动比率：

2012年流动比率 = 130,742,700 / 91,383,800 =1.43 2013年流动比率 = 169,795,500 / 127,242,300 =1.33 （2）速动比率：

2012年速动比率 = (130,742,700 – 94,293,400 ) / 91,383,800 = 0.39

2013年速动比率 = (169,795,500 – 127,087,600 ) / 127,242,300 = 0.33

（3）现金比率：

2012年现金比率 = 17,166,550 / 91,383,800*100% = 18.79% 2013年现金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = 13.46%

从表4-1 可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较平稳，流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，而速动比率则基本保持在0.3-0.4之间起伏，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。

2013年流动比率、速动比率低于2012年，说明2013年万科存在的流动负债财务风险较2012年有所增加，万科受近年来房地产市场调控影响，偿债能力下降，企业的偿债能力不稳定。从数据上看，万科现金比率的下降，导致了万科存货变现能力的减弱，也可以看出，万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。

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4.1.2 长期偿债能力指标分析 长期偿债能力,是指企业偿还长期负债的能力。进行长期偿债能力分析，能够全面了解企业对总负债偿还的能力以及所承担的财务风险。企业长期偿债能力的衡量指标主要有资产负债率、股东权益比率和产权比率。 表4-2 万科企业的长期偿债能力指标 报告期 2012-12-31 2013-12-31 资产负债率（%） 78.60 79.15 股东权益比率（%） 21.40 20.90 产权比率 367.1185 380.6686 已获利息倍数 28.55 28.24 注明：资产负债率=（负债总额/资产总额）×100% 股东权益比率=（股东权益总额/资产总额）×100% 产权比率=（负债总额/所有者权益总额）×100% 已获利息倍数=（利润总额+利息支出）/利息支出 资产负债率+股东权益比率=1 （1）资产负债率：

2012年年末资产负债率 = 107,468,000 / 136,741,400 *100%= 78.6% 2013年年末资产负债率 = 141,798,100 / 179,047,900 *100%= 79.1% （2） 股东权益比率：

2012年股东权益比率 = 1-78.6% = 21.4% 2013年股东权益比率 = 1-79.1% = 20.9% （3） 产权比率：

2012年年末产权比率 = 107,468,000 / 29,273,380*100% = 367.1185% 2013年年末产权比率 = 141,798,100 / 37,249,740 *100%= 380.6686% （4） 已获利息倍数：

2012年年末已获利息倍数 = (2,107,020 + 76,475.70 ) / 76,475.70 = 28.55

2013年年末已获利息倍数 = (2,429,100 + 89,171.50 ) / 89,171.50 = 28.24

据表4-2显示 万科的资产负债率总体发展趋势较平稳，没有要大波动，说明企业运营较稳定，一般认为资产负债率不应高于50%，而万科的资产负债率则达到78%-79%，这跟它自身的经营销售模式，和企业运营管理有关，风险较大，建议企业完善企业资金结构，多元化发展。

股东权益比率反映了公司的自有资本，也就是公司的净资产。万科企业的股东权益比率从2012年的21.4%下降到2013年的20.9%，虽下降幅度较小，

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但仍可以看出股东承担风险增加，企业资产中由投资人投资所形成的资产减少，偿还债务的保证减小。产权比率在2013年大幅度上升，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。由数据可知，2013年的资产负债率也有所上升，说明企业的债务负担加重，偿债能力减弱，债权人权益的保证程度减少。已获利息倍数在2013年有所下降，说明企业支付利息的能力下降，债权人按期取得利息的保障减少。

4.2 营运能力分析

4.2.1 营运能力指标分析

资产运营能力的强弱取决于资产的周转速度、资产运行状况、资产管理水平等多种因素。比如说资产的周转速度，一般说来，周转速度越快，资产的使用效率越高，则资产运营能力越强；反之，运营能力就越差。资产周转速度通常用周转率和周转期来表示。

（1）存货周转率

表4-3

2013

存货周转天数（天） 1137.24 存货周转率(%) 0.32

2012 1275.24 0.18

注：2013年存货周转率＝92,797,650,762.81÷【﹙33,113,322.33＋25516411.30﹚÷2】=0.32；存货周转天数＝【﹙33,113,322.33＋25516411.30﹚÷2】×360÷92,797,650,762.81＝1137.24

（2）总资产周转率

表4-4

报告日期

总资产周转天数(天) 总资产周转率(次)

2013 1140.47 0.32

2012 1161.29 0.31

注：2013年总资产周转率=135418791080.35÷【（37880161.51+47920532.35）÷2】=0.32

2013年总资产周转天数=429003469282.955*360÷135418791080.35=1140.47

（3）流动资产周转率

表4-5

2013 2012

流动资产周转率 1.05 0.32 流动资产周转期 343.19 1126.65

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注：流动资产周转率=135418791080.35÷[（146,533,281,545.21＋111,657,136,505.71 ]÷2 ＝1.05；

流动资产周转期＝[（146,533,281,545.21＋111,657,136,505.71﹚÷2]×360÷135418791080.35＝343.19

（4）固定资产周转率

表4-6 2013 2012

固定资产周转率 72.38 64.29 固定资产周转期 5.00 5.60 注：2013年固定资产周转率= 135,418,791,080.35 ÷【(2,129,767,863.36+1,612,257,202.22 )÷2】=72.38 2013 2012 应收账款周转率(%) 54.54 60.63 应收账款周转天数 6.60 6.00 表4-7应收账款周转率

应收账款周转率

注：2013年应收账款周转率135418791080.35÷【﹙3,078,969,781.37 +1,886,548,523.49﹚÷2】＝54.54；应收账款周转天数＝【﹙3,078,969,781.37 +1,886,548,523.49﹚÷2】×360÷135418791080.35＝6.60

由表4-7的数据可知，总资产周转率非常平稳，流动资产周转率较2012年增长显著，这说明万科地产的资产运营水平比较高。应存货周转率和固定资产周转率稳定的小幅度增长，这显示出万科地产应库存管理的压力比较小，固定资产的利用率比较高。而应收账款周转率较2012年有所下降，说明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人员的重视。

万科地产2012-2013年的应收账款周转天数分别为6.00天、6.60天。两期数据相比，可以看出万科地产2013年的应收账款周转天数有所减慢，大概缩短了0.6天。应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，证明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中

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受损，所以有应收款的风险。应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。

在一般情况下，存货周转率越高越好、周转天数越短越好。万科地产两年的存货周转天数分别为1137.24天、1275.24天。两期数据对比，可以发现，万科地产的存货周转天数比较均衡。销售顺畅而存货减少，所占用的资金也变少，流动性自然就变强，这样不会阻碍公司的盈利能力，从而影响公司进一步的发展。

两年的流动资产周转天数分别为343.19天、1126.65天。明显地，2013年的流动资产的利用效果比较好，2012年虽不如2013年好但还算可以，流动资产周转速度变快，可以保持流动资金充足，这样不会形成资金浪费，提高了公司的盈利能力。

两年的总资产周转天数分别为1140.47天、1161.29天。分析可知，万科地产总资产周转天数较稳定，这说明万科地产整体资产的周转速度快、营运能力强。

4.3.企业盈利能力分析

4.3.1 资产经营盈利能力分析

资本经营盈利能力，是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。

反映资本经营盈利能力的基本指标是净资产收益率，即企业本期净利润与净资产的比率。

表4-8 资本经营盈利能力因素分析表

项目

平均总资产① 平均净资产②

负债 负债/净资产 利息支出③ 负债利息率（%）

利润总额 息税前利润 净利润

④

所得税税率（%） 总资产报酬率（%） 净资产收益率（%）

注: ①为方便计算平均总资产使用资产负债表日期末数据。 ②为方便计算平均净资产使用资产负债表日期末数据。 ③利息支出按照财务费用计算。

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2013年 479,205,323,490.54

105,439,423,398.63 373,765,900,091.91

3.54

891,715,053.49

0.24

24,291,011,249.30 25,182,726,302.79 18,297,549,871.24

25 5.26 17.27

金额单位:元

2012年 差异 378,801,615,075.37 82,138,194,988.10 296,663,420,087.27

3.61

764,757,191.68

0.26

21,070,185,138.11 21,834,942,329.79 15,662,588,423.06

25 5.76 19.21

-0.07

-0.02 0 -0.51 -1.94

④因递延税款的存在，所得税税率不能确保为25%，但因计算麻烦加上公告表示“本年度，本集团及其子公司适用的税率和税率优惠政策与上年 度没有发生变化。”所以这里不考虑所得税因素。

部分数值的算法：

2013年总资产报酬率：=5.26% 2013年净资产收益率：=17.27%

根据表 的资料对万科的资本经营盈利能力进行分析如下： 分析对象=17.27%-19.21%=-1.94% 连环替代分析：

2012年：[5.76%+(5.76%-0.26%)*3.61]*(1-25%)=19.21%

第一次替代（总资产报酬率）：[5.26%+(5.26%-0.26%)*3.61]*(1-25%)=17.48%

第二次替代（负债[5.26%+(5.26%-0.24%)*3.61]*(1-25%)=17.54%

利

息

率

）

：

第三次替代（杠杆比率）：[5.26%+(5.26%-0.24%)*3.54]*(1-25%)=17.27% 2013年：[5.26%+(5.26%-0.24%)*3.54]*(1-25%)=17.27% 总资产报酬率变动的影响为： 17.48%-19.21%=-1.73% 负债利息率变动的影响为： 17.54%-17.48%=0.06%

资本结构变动的影响为： 17.27%-17.54%=-0.27%

由表4-8可见，万科2013年净资产收益率比2012年净资产收益率降低1.94%，主要是总资产报酬率降低引起的，总资产报酬率影响程度为1.73%；其次，企业负债筹资成本上升对净资产收益率带来的是正面影响，但由于比率变化较小，所以作用不是很明显，使净资产收益率上升了0.06%;负债与净资产比率上升导致净资产收益率下降0.27%。

综上，万科2013年资本经营盈利能力和2012年相比有所降低。 4.3.2 资本经营能力分析

资本经营盈利能力，是指企业运营资产而产生利润的能力。反映资产经营盈利能力的指标是总资产报酬率，即息税前利润与平均总资产之间的比率。 根据万科有关资料对其进行资产经营盈利能力因素分析,各指标如下:

表4-9 资产经营盈利能力分析表

金额单位:元

项目 2013年 2012年 差异

营业收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42 利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11 利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68

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息税前利润 平均总资产 总资产周转率 销售息税前利润率(%)

总资产报酬率(%)

部分数值算法：

25,182,762,302.79 21,834,942,329.79 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

0.2825 0.2722 0.0103

18.6 5.26

21.18 -2.58 5.76

-0.5

2013年总资产周转率：错误！未找到引用源。=0.28

2013年销售息税前利润率：（错误！未找到引用源。）*100%=18.60% 2013年总资产报酬率：0.2825 *18.60% =5.26%

根据表4-9中的资料,可分析确定总资产周转率和销售息税前利润率变动对总资产报酬率的影响。

分析对象：5.26%-5.76%=-0.50%

总资产周转率变动的影响=（0.2825-0.2722）*21.18%=0.22% 销售息税前利润率的影响=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%

综上，万科本年全部资产报酬率比上年降低了0.50%，变动不大，其中总资产周转率的提高，使资产报酬率提高0.22%；销售息税前利润率的降低使资产报酬率降低了0.72%。

4.3.3 商品经营盈利能力分析

反映商品经营盈利能力的指标可分为两类：一类是各种利润额与收入之间的比率，即收入利润率；另一类是各种利润额与成本之间的比率，即成本利润率。

（1）收入利润率分析

表4-10 万科收入利润率分析表

金额单位:元

项目 2013年 2012年 差异

营业收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42 营业成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00 营业利润 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06 利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11 净利润 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06 利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68 息税前利润 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79 总收入 136,542,948,441.78 104,189,578,263.23 营业收入利润率（%） 17.92 20.38 -2.46 营业收入毛利率（%） 31.47 36.56 -5.08 总收入利润率（%） 17.79 20.22 -2.43 销售净利润率（%） 13.51 15.19 -1.68

30

销售息税前利润率（%）

部分数值算法:

2013年:营业收入利润率

18.6 21.18 -2.58

=错误！未找到引用源。*100%=17.92%

营业收入毛利率=(135,418,791,080.35-92,797,650,762.81)/ 135,418,791,080.35*100%=17.17%

总收入利润率=错误！未找到引用源。*100%=17.79% 销售净利润率=错误！未找到引用源。*100%=13.51% 销售息税前利润率=错误！未找到引用源。*100%=18.60%

从表4-10可以看出,万科2013年和2012年相比,营业收入利润率,营业收入毛利率,总收入利润率,销售将利润率,销售息税前利润率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年万科盈利能力有所下降.

（2）成本利润率分析

表4-11 万科成本利润率分析表(%)

项目

营业成本利润率 营业费用利润率

全部成本费用总利润率 全部成本费用净利润率

部分数值算法:

2013年:营业成本利润率=错误！未找到引用源。*100%=26.14% 营业费用利润率=错误！未找到引用源。*100%=21.63% 全部成本费用总利润率

=错误！未找到引用源。*100%=21.64% 全部成本费用净利润率

=错误！未找到引用源。*100*=16.30%

从表4-11可以看出,与2012年相比万科2013年各成本利润率均有所降低,其中营业成本利润率降幅较大达5.98%;营业费用利润率和全部成本费用总利润率降幅分别是3.68,3.71;全部成本费用净利润率降幅相对较小为2.54%.这进一

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2013年

26.14 21.63 21.64 16.3

2012年

32.12 25.31 25.35 18.85

差异 -5.98 -3.68 -3.71 -2.54

步表明万科盈利能力有所降低. 4.3.4 每股收益分析

表4-12 万科每股收益分析表

金额单位:元

项目

2013年12月31日 2012年12月31日

增减变动额

增减变动率（%）

归属于母公司普通股股东的合并净利润

15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 2,567,367,013.55 20.46

本公司发行在外普

11,012,915,706.42 10,995,306,676.00

通股的加权平均数 基本每股收益(元/ 股)

稀释每股收益（元/股）

1.37 1.37

1.14 1.14

17,609,030.42 0.16

0.23 0.23

20.18 20.18

由表4-12 可知,万科公司2013年的基本每股收益和稀释每股收益都为1.37,2012年均为1.14,2013年比2012年提高了0.23，主要是净利润增加了20.46%引起的。

总结,从以上各方面看出2013年万科公司总资产报酬率,净资产收益率,营业利润率等均有所下降,总体盈利能力比上年有所降低.

4.4 发展能力分析

4.4.1 发展能力指标分析

发展能力是指企业在生存的基础上，扩大规模、壮大实力的潜在能力。分析

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发展能力主要考察以下四项指标：主营业务收入增长率、净利润增长率、净资产增长率和总资产增长率。

表4-12万科的发展能力指标 报告期 主营业务收入增长率（%） 净利润增长率（%） 净资产增长率（%） 总资产增长率（%） 2012-12-31 2013-12-31 43.65% 31.32% 35.03% 16.82% 18.84% 28.37% 22.02% 26.51% 注明：主营业务收入增长率=（本期主营业务收入-上期主营业务收入）/上期主营业务收入×100% 净利润增长率=（本期净利润-上期净利润）/上期净利润×100% 净资产增长率=（期末净资产-期初净资产）/期初净资产×100% 总资产增长率=（期末资产总额-期初资产总额）/期初资产总额×100% （1）主营业务收入增长率（%）： 2012年主营业务收入增长率（%）=(10,311,600-7,178,280) / 7,178,280 *100% = 43.65%

2013年主营业务收入增长率（%）= (13,541,900-10,311,600) / 10,311,600 *100% =31.32%

（2）净利润增长率（%）:

2012年净利润增长率（%）= (1,566,260- 1,159,960 ) / 1,159,960*100% = 35.027%

2013年净利润增长率（%）= (1,829,760 - 1,566,260) / 1,566,260*100% = 16.823%

（3）净资产增长率（%）:

2012年净资产增长率（%）= （8,213,900-6,912,000）/6,912,000 *100%= 18.835%

2013年净资产增长率（%）= （10,543,900-8,213,900）/8,213,900*100% =28.366%

（4）总资产增长率（%）:

2012年总资产增长率（%）= （37,880,200-31,043,600）/ 31,043,600*100%=22.022%

2013年总资产增长率（%）= （47,920,500 - 37,880,200）/37,880,200 *100%= 26.505%

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表4-12可知，万科主要营业为房地产销售，由图中数据可知2013年万科的主营业务收入增长率、净利润增长率较2012年有大幅下降，这是因为在该年度，国家对房地产行业的宏观调控力度加大，受到市场调控影响，2013年万科主营业务收入大幅度下降。但也可从表中数据看出：净资产增长率和总资产增长率都有所提高，说明万科在2013年度资产规模增加，资产增长能力得到加强。

4.4.2 发展能力比较 图4-1净利润增长率对比 净利润增长率40.005.000.00%.00 .00.00.00%5.00%0.00 11年2012年2013年年份万科同行业均值

由图4-1可知：万科房地产的净利润增长率总体表现出波动下降的趋势，2011年-2012年有小幅度上涨，但2012年-2013年出现大幅度下跌。从35.027%下跌至16.823%，下跌了近一半的净利润增长率。相比于同行均值的大幅度下降，万科的净利润增长率普遍高于同行的平均水平，这说明万科的经营效益不会很差，但受市场影响净利润增长率大幅下降。 分析结论： 万科房地产总体的成长能力在行业当中一般，可以断定这跟整个行业的发展状况密切相关，万科的波动水平受市场影响很大。受房地产市场低迷、廉租房新政策等多种因素的影响，行业发展形势严峻，这必然影响到单个企业的生存发展，万科房地产自然也不例外。

5.万科地产财务状况综合分析——杜邦分析

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图5-1 万科集团有限公司2012与2013杜邦分析图

杜邦分析法是以净资产收益率为核心指标进行综合评价，利用各项主要财务比率与核心指标之间的内在联系，分析财务状况变化原因的一种分析评价方法。

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杜邦分析体系通过净资产收益率将企业经营活动、投资活动和筹资活动有机地联系在一起，以此为基础，再进一步分析其他财务指标。杜邦分析法，是哲学上由局部到整体，由关键点引出全局，并把溯因和分解的思想完美应用的一个典范。以下将采用万科2012年度和2013年度的财务状况进行综合分析。

由图5-1分析：

净资产收益率=总资产净利率×权益乘数 2012年 22.42%=0.05×4.67 2013年 18.31%=0.04×4.80

13年度比12年度下降了4.11%，其中总资产净利率减少了0.01，权益乘数增加了0.13，总体上略有下降。

总资产净利率=营业净利率×总资产周转率 2012年 0.05=0.15×0.32

2013年 0.04=0.14×0.28

13年度的总资产净利率减少了0.01，但总资产周转率也减少了0.04。

营业净利率=净利润/营业收入

2012年 0.15=15,662,588,423.06 /103,116,245,136.42 2013年 0.14=18,297,549,871.24 /135,418,791,080.35

13年度的净利润和营业收入都有所增长，分别增长了2634961448元和32302545944元，但营业净利率仍低于12年度，大概是两者的增长幅度比较小的缘故。

净利润= 总收入—总成本费用

2012年 15,662,588,423.06=104,180,859,030.15—88,518,270,607.09 2013年 18,297,549,871.24=136,542,376,399.56 —118,244,826,528.32

净利润增长率为16.82%，其中主营业务收入增长率为31.33%，全部成本增长率为33.58%，与主营业务收入增长率保持同步；其他利润相比12年度增加了58971425.48元，所得税则同比增长了10.83%。

全部成本费用=主营业务成本+销售费用+管理费用+财务费用+营业外支出+所得税费用+其他损益支出

2012年 88,518,270,607.09 =65,421,614,348.00+3,056,377,656.90+ 2,780,308,041.10+764,757,191.68 + 87,500,829.07 +5,407,596,715.05+ 11,000,115,825.29

2013年 118,244,826,528.32 =92,797,650,762.81+ 3,864,713,570.44

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+3,002,837,563.15+ 891,715,053.49+89,296,694.95+ 5,993,461,378.06

+11,605,151,505.42

13年度的主营业务成本与10年度相比增长了41.85%，管理费用也趋步跟随，增长率为8.003%，销售费用是增长，增幅为26.45%；财富费用也呈现增长，幅度为16.60%。

资产总额=流动资产+非流动资产

2012年 326,510,073,019.88 =310,482,195,279.88 +16,027,877,740.00 2013年 479,205,323,490.54 =442,046,585,199.61+37158738738290.93

资产总额同比增长了46.76%，这主要是流动资产和长期资产都有所增长，涨幅分别为42.37%和4.39%。

分析结论：

从杜邦分析体系中可以发现，提高净资产收益率有四种途径： 第一，通过提高售价或者扩大销售量等方法提高营业收入，并努力使营业收入的增长幅度高于成本费用的增长幅度。

第二，加强企业内部控制，减少公司的销货成本和各项费用。

第三，实施严格的资产管理措施，提高资产使用效率，进一步提高总资产周转率。

第四，在不危及财务安全的前提下，增加债务规模，提高权益乘数，充分利用财务杠杆效应。

第五，总的来说，万科公司的经营状况出现上升态势，但是增幅不大是依靠改变财务策略来的，财务风险会相应加大。另外，公司应加强成本费用的核算，并尽可能扩大市场份额，提高销售收入。

6 分析结论及建议 6.1 财务问题：

（1）通过详尽分析了万科地产的整体财务状况以及将其与同行业的均值进行了对比分析，我们可以看到万科地产的优势和长处，但同时也能意识到其存在的问题。 （2）从盈利能力看，该公司的营业利润率下降3.46%，总资产报酬率下降0.51%，净资产收益率下降1.94%，数据说明万科地产的盈利能力有所降低。

（3）从营运能力看，该公司的应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，说明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。

（4）从偿债能力看，该公司流动比例、速动比例和现金比例均低于2012年，说

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明公司短期偿债能力下降。股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升已获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。

（5）从发展能力看，该公司净资产增长率和总资产增长率都有所提高，主营业务收入增长率和净利润增长率较2012年却有所减少，利润的增长与资产的增长不协调，说明公司发展能力较弱。 6.2 改善建议

（1）开发项目前深入市场调查，做出符合市场需求的高品质产品，并加强对员工营销能力的培训，扩大市场份额以提高利润率。

（2）应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。 （3）应增加销售额，加快存货的变现能力，以提高短期偿债能力。 （4）资产的增长应依靠权益的增长来实现，权益的增长应依靠自身的利润积累，应增加销售收入降低成本，使营业利润增加率大于资产增产率。

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参考文献

[1] 中证网http://www.cs.com.cn

[2] 宋军.财务报表分析行业案例[M].复旦大学出版社.2012

[3] 毛村依.大唐科技电信有限公司财务报表分析[M].科学出版社.2007.45（7）：13-16

[4] 陈友邦，张先治.财务分析[M].东北财经大学出版社.2014 [5]巨潮资讯网http://cninfo.com.cn [6]东方财富网http://esatmoney.com/

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1绪论2房地产行业概况 周含蕊 3．万科地产会计分析--资产负债表分析 罗梦 3．万科地产会计分析--利润表分析 蒋玉涵 3．万科地产会计分析-- 现金流量分析 左璇 4．万科房产财务分析--营运能力分析 朱莉莉 4．万科房产财务分析--发展能力偿债能力分析 杨诗琪 4．万科房产财务分析--盈利能力分析 朱艳 5.万科地产财务状况综合分析--杜邦分析 朱艳 蒋玉涵 6 分析结论及建议 罗梦 朱莉莉 左璇

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/3vd7.html