合同总结报告表（普洛斯昆山千灯物流园二期项目） - 图文

中国建筑 合同管理表格 项目部工程合同总结报告表 项目名称 表格编号 CSCEC-CM-0601 2012.11.27-2013.6.5 普洛斯昆山千灯物流园二期项目 开竣工日期 千灯镇玉溪中路与新虹路交叉口工程地点 工程类型 钢结构仓库 西南 履约评价 良好 资金来源 □政府投资□国有资金□民间投资?外资□港澳台投资 合同签订情况 本工程位于玉溪中路南侧，新虹路西侧;为三栋单层仓库，建筑总面 积 4.5 万平米，仓库高度 13.05m，三栋单层仓库单体面积均为 15064.43 ㎡。质量标准 符合施工质量验收规范，合格工程，文明施工，昆山市文明工地。 本工程的风险主要为昆山阴雨天较多，给现场钢结构施工增加了难度，同时施工工期较为紧张，工程逾期竣工日违约金为合同总价款的1%。而对发包方逾期支付工程款违约金的标准往往仅按银行同期贷款利率计算。工程合同协议条款中，规定该工程变更的费用总额当超过合同总价15%以上时，甲方对超过的部分应给予补偿。显然，乙方若遇招(议)标到变更较多的工程，至少要先损失合同总价的15%.反之，当该工程变更较少时，乙方将文件分析会有较高的盈利。合同中规定，乙方采购运进场地的工程材料，必须经甲方工地代表认和合同风可后方能用于工程。在这里“认可”没有明确的标准，甲方代表可能会以此条款要求提险分析 高材料的档次，使乙方支付较高的材料费。 风险分析准确程度较高，通过对本工程合同的初步分析，我方认为合同中必然存在的风险条款是合同双方中一方对另一方的制约条件。在合同实施中，当双方都能认真执行合同、履行自己的责任、合作满意时，双方都可能在不影响总目标的情况下，不甚计较个别条款的严格程度。我方有时可利用这种友好的气氛，对一些隐含风险的条款进行有利于自己的解释，并作为合同的补充文件形成资料。使一些本来对自己不利的条款得到化解，使风险分担比较合理。 普洛斯昆山千灯物流园二期项目由于人工、材料、机械的单价准确程度直接影响工程总价的准确性，纵然你定额选用再合理，单价不准，一切都是徒劳。单价首先看招标文件有无要求，然后确定。人工单价往往根据部颁的编制办法或地方补充规定选用工程所在地的人工单价。主材单价在调查时一定要选信誉好，质量合格的厂家调查，而且要多调查几家，以做对比。材料运杂费根据地方运杂费文件确定。地材如碎石、片石、中粗砂等的价格的确定主要根据条件而定，碎石、片石是自采还是外购，业主倾向是自采还是外购。中粗砂一般都需外购，但一定要选质量好，产量能满足施工要求的多家从价格和产量、质量上比选，最终确定价格。另外看有无甲供料，甲供料的价格一般业主指合同环境定。机械的单价确定主要弄清楚当地养路费、车船使用费规定、当地油料的价格，人工调查、实施单价结合招标文件的规定确定。只有在按招标文件的要求、业主的倾向、部颁或当地的方案、工程有关规定结合自己的调查才能确定出正确合理的可供报价编制的单价。好多编标人员在预算以及此环节上不仔细，结果编制的报价与业主或其他投标人的报价相差很大。结果可想而知。报价方面近年来，随着电脑的不断发展，报价编制软件也不断出现，报价已经不在是以前的手工的问题及编制了。但是现在一般标书编制的时间比较短，如果对报价编制软件应用不熟练，就很经验教训 难适应现在的投标报价工作，时间上根本就不容许。加之，有些报价人员对软件的每一不操作的先后次序、每一步操作应该注意的问题不很明白，这样，编制报价的过程中更容易出错，例如有些报价编制人员对EXCEL使用不熟练，开标时算术性复核后总价与原报价相差几百万甚至上千万的，这样往往造成落标。工程施工条件较好，施工难度不大的项目，各投标人在降价时幅度可能都会大一些，反之，则各投标人降价的幅度都相应会小一些。编制标底的公司不同，编制的标底往往不同，有些可能偏高些，有些可能偏低些，平时应不断了解积累，对最终报价的确定起参考作用。业主主观认为是大型重点工程，施工难度大，工期紧、质量要求高的项目，其工程单价相应要高些，反之，将低

合同谈判中的问题及经验教训，以后签订同类合同的注意点 各个相关合同之间的协调问题 些。地区不同，业主不同，他的习惯性做法各异。有些业主习惯在标底编制公司编制的标底的基础上下浮10%作为最终标底，但有的业主可能下浮20%甚至更多，也有些是在路基章节下浮几个百分点，桥梁章节下浮几个百分点，隧道章节下浮几个百分点后作为最终标底，不同的业主可能习惯性做法不同，因此，在投标过程中应不断积累这方面的经验供定价是参考，随时掌握不同业主的习惯性做法和其对某工程的主观态度，在最终定价时才不会茫然行事。 普洛斯昆山千灯物流园二期项目在合同谈判时要有必要的准备工作。谈判活动的成功与否，通常取决于谈判准备工作的充分程度和在谈判过程中策略与技巧的运用。合同谈判可以从以下几个方面入手：根据所要谈判的项目，确定己方谈判人员的组成。工程合同谈判一般可由三部分人员组成：一是懂建筑方面的法律法规与政策的人员。主要为了保证所签订的合同能符合国家的法律法规和国家的相关政策，把握合同合法的正确方向。平等的确立合同当事人的权利与义务，避免合同无效、合同被撤消等情况，发挥合同的经济效用。二是懂工程技术方面的人员。建筑工程专业性比较强，涉及范围广，在谈判人员中要充分发挥这方面人员的作用。否则，会给企业带来不可估量的损失。三是懂建筑经济方面的人员。因为建筑企业是要通过承揽项目获得利润，所以，要求合用谈判人员必须有懂得建筑经济方面专业知识的人员。谈判准备工作中最不可少的任务就是要收集整理有关合同对方及项目的各种基础资料和背景材料。这些资料的内容包括对方的资信状况、履约能力、发展阶段、已有成绩等，还包括工程项目的由来、土地获得情况、项目目前的进展、资金来源等。这些资料的体现形式可以是我方通过合法调查手段获得的信息，也可以是前期接触过程中已经达成的意向书、会议纪要、备忘录、合同等，还可以是对方对我方的前期评估印象和意见，双方参加前期阶段谈判的人员名单及其情况等。在建筑工程合同谈判中，关于对方的标底，什么时间签合同，以及谈判人员的权限等这些方面是非常重要的，这些内容属于机密。谁掌握了对方的这些底牌，谁就在谈判中赢得主动。谈判的任何一方都想事先知道对方的价格、时间以及权限，哪怕只是其中的一个内容。如何去发现它们，可以用探测的技巧。在获得了上述基础材料、背景材料的基础上，我方即可作一定分析。谈判准备工作的重要一环就是对己方和对方情况进行充分分析。 普洛斯昆山千灯物流园二期项目的几个主合同之间设计标准的一致性，如土建、设备、材料、安装等应有统一的质量、技术标准和要求。各专业工程之间，如建筑、结构、水、电、通讯之间应有很好的协调。在建设项目中建筑师常常作为技术协调的中心。分包合同必须按照总承包合同的条件订立，全面反映总合同的相关内容。采购合同的技术要求必须符合承包合同中的技术规范。总包合同风险要反映在分包合同中，由相关的分包商承担。为了保证总承包合同圆满的完成分包合同一般比总承包合同条款更为严格、周密和具体，对分包单位提出更为严格的要求，所以对分包商的风险更大。各合同所定义的专业工程之间应有明确的界面与合理的搭接。如供应合同与运输合同，土建合同和安装合同，安装合同和设备供应合同之间存在责任界面和搭接。界面上的工作容易遗漏，而产生争执。各合同只有在技术上协调，才能共同构成符合总目标的工程技术系统。大的分包（或供应）工程如果时间来得及，也应进行招标，通过竞争降低价格。作为总承包商，周围最好要有一批长期合作的分包商和供应商作为忠实的伙伴。这具有战略意义的，可以确定一些合作原则和价格水准，可保证分包价格的稳定性。对承包商来说，由于与业主的合同先订，而与分包商和供应商的合同后订，一般在订承包合同前先向承包商和供应商询价；待承包合同签订后，再签订分包合同和供应合同。要防止在询价时分包商报低价，而等承包商中标后又报高价，特别是询价时对合同条件未来的及细谈，分包商有时找些理由提高价格，一般可先订分包意向书，既要确定价格又要留有活口，防止总合同不能签订。 由各个合同所确定的工程合同不仅要与项目计划（或总合同）的时间要求一致，而且它们之间时间上要协调，即各种工程合同形成一个有序的、有计划的实施过程。例如设计图纸供应与施工，设备、材料供应与运输，土建和安装施工，工程交付和运行等之间应合理搭配。每一个合同都定义了许多工程活动，形成各自的子网络。它们又一齐形成一个项目的总网络。常见的设计图纸拖延，材料设备供应脱节等都

是这种不协调的表现。比如某工程，主楼基础工程施工尚未开始，而供热的锅炉设备已提前到货，要在现场停放两年才能安装，这不仅占用大量资金，占用现场场地，增加保管费，而且超过设备的保修期。由此可见，签订各份合同要有统一的时间安排。要解决这种协调的一个比较简单的手段是在一张横道图或网络图上标出相关合同所定义的里程碑事件和它们的逻辑关系。这样便于计划、协调和控制。 合同执行情况 普洛斯昆山千灯物流园二期项目有细致的交底，通过交底项目经理部成员对合同的理解和风险点的掌握程度较好。项目部全体成员必须首先熟悉合同的全部内容，并对合同条款有一个统一的理解和认识，以避免不了解或对合同理解不一致带来工作上的失误。由于项目部成员知识结构和水平的差异，加之合同条款繁多，条款之间的联系复杂，合同语言难以理解，因此难于保证每个成员都能理解整个合同内容和合同关系，这样势必影响其在遇到实际问题时处理办法的有效性和正确性，影响合同的全面顺利实施。因此，在合同签订后，合同管理人员对项目部全体成员进行合同交底是必要的，特别是合同工作范围、合同条款的交叉点和理解的难点。合同交底界定合同双方当事人的权利义务界限，规范各项工程活动，提醒项目部全体成员注意执行各项工程活动的依据和法律后果，以使在工程实施中进行有效的控制和处理。由于不同的公司对其所属项目部成员的职责分工要求不尽一致，工作习惯和组织管理方法也不尽相同，但面对特定的项目，其工作都必须符合合同的基本要求和合同的特殊要求，必须用合同规范自己的工作。要达到这一点，合同交底也是必不可少的工作。通过交底，让内部成员进一步了解自己权利的界限和义务的范围、工作的程序和法律后果，摆正自己在合同中的地位，有效防止由于权利义务的界限不清引起的内部职责争议和外部合同责任争议的发生，提高合同管理的效合同交底 率。合同交底就是合同管理人员向项目部全体成员介绍合同意图、合同关系、合同基本内容、业务工作的合同约定和要求等内容。它包括合同分析、合同交底、交底的对象提出问题、再分析、再交底的过程。它有利于项目部成员领会意图，集思广益，思考并发现合同中的问题，如合同中可能隐藏着的各类风险、合同中的矛盾条款、用词含糊及界限不清条款等。合同交底可以避免进入工作过程后才发现问题带来的措手不及和失控，同时也有利于调动全体项目成员完善合同风险防范措施，提高他们合同风险防范意识。合同交底以合同分析为基础、以合同内容为核心的交底工作，因此涉及到合同的全部内容，特别是关系到合同能否顺利实施的核心条款。合同交底的目的将合同目标和责任具体落实到各级人员的工程活动中，并指导管理及技术人员以合同作为行为准则。合同交底一般包括以下主要内容：1.工程概况及合同规定工作范围；2.合同关系及合同涉及各方之间的权利、义务与责任； 3.合同工期控制总目标及阶段控制目标，目标控制的网络表示及关键线路说明； 4.合同质量控制目标及合同规定执行的规范、标准和验收程序； 5.合同对本工程的材料、设备采购、验收的规定；6.投资及成本控制目标，特别是合同价款的支付及调整的条件、方式和程序；7.合同双方争议问题的处理方式、程序和要求；8.合同双方的违约责任；9.索赔的机会和处理策略；10.合同风险的内容及防范措施；11. 合同进展文档管理的要求。 普洛斯昆山千灯物流园二期项目由于其项目自身的独特性于特殊性，使得其在合同履行过程中及竣工验收与交付阶段或合同终止后的风险不同于一般项目。施工合同为固定总价合同，这就意味着我方必须承担着全部的工程量的风险和价格的风险。除了有重大设计变更，一般合同价不予调整，合同执行中，施工单位的索赔的机会也较少。建筑人工、材料以及机械的价格不确定性，在整个工程施工过程中，都是我方必须承受的风履行控制险。在合同归档保管过程中存在的风险。这种风险主要包括合同丢失或泄密;合同被滥用方案 等。控制此类风险的主要方法是明确规定合同管理人员的职责;规定合同借阅的审批程序;实施合同管理的责任追究制度;对合同保管情况实施定期和不定期的检查等。在合同执行情况评价中存在的风险。这种风险主要包括：未对合同执行情况进行评价;在合同评价过程中未按照规定兼顾全面和突出重点等。控制此类风险的主要方法是：制定合同执行情况的评价制度，建立合同执行情况评价的操作指南;实施责任追究制度等。在办理合同终止手续过程中存在不当行为的风险。这种风险主要表现为：未达到终止条件的合同

终止;合同终止未办理相关的手续等。控制此类风险的主要方法是：明确规定合同终止的条件以及应当办理的相关手续;指定专人对合同终止手续进行复核等。在处理合同纠纷过程中存在不当行为的风险。这种风险主要包括：未及时向相关领导报告合同纠纷和拟采取的对策;未及时采取有效措施防止纠纷的扩大和发展;未与对方有效协商合同纠纷解决办法，或合同纠纷解决办法未得到授权批准;未收集充分的对方违约行为的证据，导致本企业在纠纷处臵过程中处于举证不力的地位;未按照合同约定追究对方的违约责任等。控制此类风险的主要方法是明确规定合同纠纷的处臵办法;明确各类人员在合同纠纷处臵中的责任;合同纠纷处臵方案应当经适当管理层的审核批准等。 普洛斯昆山千灯物流园二期项目原设计出于节能设计要求，采光屋面透明玻璃部分面积不宜大于70%，基于以上原因，本设计网架上除采光玻璃屋面外，周围为轻质彩钢板屋面，面积约297.9㎡。后将彩钢屋面板变更为采光玻璃。工程设计变更、工程签证、索赔是工程管理的一个重要部分，抓好这项工作在工程管理中显得尤为重要，也是企业正常获得利润的一个有效途径。作为项目管理的技术员、预算员要在设计交底会之前深入了解施工图纸，从有利的施工条件出发提出我们的想法、建议，经常与设计沟通，使施工工艺简单化，施工操作方便，提高工效，使项目施工成本最低化，提高项目利润。在施工过程中，遇到一些原设计未预料到的具体情况，需要进行处理；因而发生的设计变更。如工程的管道安装过程中遇到原设计未考虑到的设备基础、在原设计标高处无安装位臵等等，需改变原设计管道的走向或标高，经设计单位和建设单位同意，办理设计变更或设计变更联络单。这类设计变更应注明工程项目、位臵、变更的原因、做法、规特殊情况 格和数量，以及变更后的施工图，经设计单位和建设单位签字确认后即为设计变更。设计变更实施后，应注意以下两点：①本变更是否已全部实施，若在设计图已实施后，才发生变更，则应注意因牵扯到按原图施工的人工、机械、材料费、拆除费及垃圾运输、消纳费用。②若原设计图已全部实施，则要向建设单位办理因变更迟后产生的施工计划变化产生的间接成本费用。项目各级工程管理人员要在设计变更和工程签证管理上做好文章，切实履行自己的职责。让每一个参与施工项目的人了解合同，并做好合同交底记录，必要时将合同复印件分发给有关人员，使大家对合同的内容做到全面了解、心中有数，划分好各自的经济技术责任，便于实际工作中运用。有关人员每接受一项工程时，首先要对施工图及合同等有关规定进行认真学习和了解，其次要经常深人施工现场，了解施工中的异常情况或施工工艺的变动对工程造价的影响。设计变更和工程签证是建筑工程施工过程中的一项经常性工作，加强设计变更和签证工作是施工单位的一项重要工作，也是现场施工人员管理水平的综合体现。抓好这两项工作，有利于提高整体效益。 普洛斯昆山千灯物流园二期项目工程保险是风险转移的最有效、最常用的方法，通过工程保险来分散转移风险，防止意外发生或因他方不履行法定或约定义务给自己带来难以弥补的损失。工程建设方面的保险有人身意外伤害保险、建筑工程一切险和安装工程一切险等。承包人应可根据法规要求发包人开具工程款支付保函，从而有效减少工程款回收的风险。工程保险则是将不确定的风险转化为确定的费用，承包人应充分了解各类保险的保险范围、计算方式等，以做出合理的保险决策。分项工程及专业工程分包给分包商，将部分风险转嫁给他人。对于大型建设项目，由于专业技术、工程经验和处理工程风险的能力的不同承包人应根据工程实际情况将自己的弱项或风险大的项目与其他风险控制 专业队伍联合，适当进行专业分包，达到降低风险和共同承担风险的目的。但应做好分包商的资质审查，选择信誉好的队伍，明确总分包或联合承包协作的管理责任、双方的权利和义务，动态跟踪管理，纳入总包管理范畴，避免分包风险发生。在工程承包中，风险和盈利总是并存的，回避所有的风险，则使企业失去了盈利的机会。在相同的风险条件下，只有敢于正视风险，迎接挑战，及时抓住一切机会，才能获得更多的利益，企业才能生存、发展。在工程管理中，可利用的风险因素存在于政治经济自然技术商务信用等各个方面，需要管理人员认真分析和利用。风险与盈利机会并存，风险大可能盈利机会也大。因此，在承包合同的签订和实施过程中，充分利用自身优势，采取技术、经济、组织和管理等各方面的措施，对风险加以控制和利用，以获得经济效益。 合同管理工作

贡献或影响 合同分析的准确程度 改进 普洛斯昆山千灯物流园二期项目合同管理包含了项目管理的众多方面，因此合同管理是建设项目管理的核心，加强合同管理是进行有效项目管理的需要。合同管理部不到位就无法对工程的成本、工程的进度、工程的质量进行科学的管理，也无法使项目目标保质保量的完成。因此合同管理有着重要意义，合同管理能够有效地降低风险，保证权益 合同管理在合同履行过程中起到指导性文件的作用，在履行合同时，哪些内容应该做，哪些内容不能做，对于各种事件的及时处理，各中变更等及时填充，对合同的履行程度实时跟进，能够避免项目的施工质量的做假、施工成本的必要增加 、施工工期的不合理延长，同时降低合同的双方产生纠纷的可能性，对整个的项目工程的运行起到良好的作用。工程合同里的时间节点是工程类合同的重点之一。工程的进行要严格按照合同约定的时间节点来完成，不能过度提前造成质量下降；也不能无限拖延造成双方的巨大人力、物力的浪费。在保证质量的情况下按照时间节点完成是保证工作效率的重要手段之一，对于不能按照时间节点完成的除去客观因素后按照合同的约定对责任方进行惩罚，加大了施工方的施工进度压力，也增加了施工动力。对于合同管理不到位的，没有严格按照合同执行的，时间久了，淡化了合同的存在，按照施工方的节奏进行，势必要造成不必要的麻烦。履行合同不是一早一夕就能完成的，是在工程进行时来一点一滴的完成。合同的管理不仅仅保证了项目的风险、提高了效率，同时，更能保证质量。在合同的签订前，相应的技术标准都会进行详细的说明，对于合同管理的好，则施工质量会尽可能的接近标准。而合同控制的不好则会视合同如一张废纸。人是有惰性的，当合同管理的不好，现场监督即使管理的再好，合同不能有效的执行，久而久之，现场监督会懈怠，同时施工方也同样降低标准。因此，对合同管理的好坏将直接关系到项目工程的质量。 普洛斯昆山千灯物流园二期项目从合同执行的角度去分析、补充和解释合同的具体内容和要求，将合同目标和合同规定落实到合同实施的具体问题和具体时间上，用以指导具体工作，使合同能符合日常工程管理的需要，使工程按合同要求实施，为合同执行和控制确定依据。合同条文采用法律用语，不容易理解。只有在合同实施前进行合同分析，将合同规定用最简单易懂的语言和形式表达出来，使人一目了然，这样才能方便日常管理。合同所定义的工程活动和合同各方的权利关系在工程开始前将它们落实下来。、在合同中依然存在问题和风险，包括合同审查时已经发现的风险和还可能隐藏着的尚未发现的风险。经常性的合同分析对工程项目管理有很多好处，能够及时发现合同实施中出现的问题，迅速反馈，采取措施，降低损失。分析合同中的漏洞，解释有争议的内容。在合同起草和谈判过程中，双方都会力争完善，但仍然难免会有所疏漏，通过合同分析，找出漏洞，可以作为履行合同的依据；在合同执行过程中，合同双方有时也会发生争议，往往是由于对合同条款的理解不一致所造成的，通过分析，就合同条文达成一致理解，从而解决争议；在遇到索赔事件后，合同分析也可以为索赔提供理由和根据。分析合同风险，制定风险对策。对于不同的工程合同，由于其风险来源和风险量的大小都各不相同，因此要根据合同进行分析，制定并采取相应的风险对策。进行工程任务分解、落实。在工程过程中，工程任务需要分解落实到具体的工程小组或部门、人员，要将合同中的任务进行分解，将合同中与各部分任务相对应的具体要求明确，然后落实到具体的工程小组或部门、人员身上，从而便于工程实施和检查。 普洛斯昆山千灯物流园二期项目在投标报价和工程实施中，合同管理系统和其它职能的协调中存在的主要问题包括以下几个方面： 1、合同管理制度不健全，权责不分明。企业没有规定严谨统一的合同管理制度。由于缺乏统一的依据，各部门权责不分明，意见很难统一，造成权力大家争、责任大家推的局面。这是企业管理之大忌，最终将给企业带来重大的隐患。2、合同管理人员素质不高。企业工程合同管理人员思想品德不过硬，文化水平不高，业务不精通，没有受过正规的法律教育，缺乏系统的法律知识，无法对合同涉及的各项法律问题作出正确判断，无法对合同进行有效的管理。 3、企业领导对合同管理的重要性认识不够，没有建立完善的工程合同管理机构。企业领导对合同风险缺乏防范意识，没有认识到合同管理是企业管理不可或缺的重要组成部分。因此在机构设臵、人员配备和经费等方面支持不够。 对合同相对方缺乏资质审查或审查不严，对其资质缺乏跟踪调查。合同条款约定不明确、不规范，用词不准确，对合同执行情况缺乏

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