物业承接查验操作手册 - 图文

物业承接查验操作手册

第一部分：物业承接查验 第1章：承接查验概述

1.1物业承接查验

物业承接查验活动是履行前期物业服务合同的一个主要内容和关键环节，是物业管理的基础工作，直接关系到物业管理工作今后能否正常进行，以及使用和管理过程中出现质量问题是责任的确定。为进一步规范物业承接查验的行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，住房和城乡建设部于2010年10月印发了《物业承接查验办法》（建房【2010】165号），将《物业管理条例》的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中权利义务。 根据《办法》第二条的规定，物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。同时，按照《办法》第四十五条的规定，前期物业合同终止，业主委员与业主大会选聘的物业服务企业承接查验活动，可以参照办法执行。

1.2物业承接查验的意义

现阶段，我国实行物业承接查验制度具体有以下几个方面的现实意义： （1） 物业服务企业在承接物业项目时对公用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利。对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。

（2） 实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视和物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益有重要意义。

（3） 实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位和共用设施设备的管理责任。

1.3物业承接查验与工程竣工验收的区别

物业承接查验是物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再验收。而竣工验收指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。具体而言，物业承接查验与竣工验收有以下三个不同： （1） 目的不同。工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格。物业承接查验目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，有利于业主使用和物业管理顺利进行。 （2） 参与主体不同。工程竣工验收时物业建设单位将建设的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质量验收。物业承接查验时前期物业服务合同双方当事人在业主参与并接受行业主管部门监督下进行的。

（3） 对象不同。物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。

1.4物业承接查验的依据和原则

1.4.1物业承接查验的依据

物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据，其中物业承接查验的法律依据主要是《物权法》、《合同法》和《物业管理条例》等法律法规。承接查验的内容与标准主要依据《办法》，以及各省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门依据制定的细节。

物业承接查验的合同依据，根据物业的不同情况有所区别，主要原则是不应超出物业服务合同规定的范围和内容。对新建物业的承接查验，其交接双方是物业服务企业与开放商，承接查验以前期物业服务合同为依据；前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业承接查验活动，以物业服务合同为依据。

1.4.2物业承接查验的原则

物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

1.5物业承接查验的主体

物业承接查验涉及的法律主体主要包括建设单位、物业服务企业、业主大会和

业主委员会。

（1） 新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的主体。 交验方：物业建设单位 接管方：物业服务企业

（2） 新建物业购买人的专有部分物业承接查验的主体。 交验方：物业建设单位 接管方：物业专有部分的买受人

（3）物业管理机构更换时物业共用部位、共用设施设备承接查验的主体。 交验方：业主或业主委员会 接管方：新选聘的物业服务企业

1.6物业承接查验的范围

物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： （1） 共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； （2） 共用设备、一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设施、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖季空调设备等； （3） 共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施及物业服务用房等。

1.7物业承接查验的条件

实施承接查验的物业，应具备以下条件：

（1） 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并建设行政主管部门备案；

（2） 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； （3） 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（4） 道理、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（5） 电梯、二次供水高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公用设施设备取得使用合格证；

（6） 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （7） 法律法规规定的其他条件。

1.8物业承接查验的程序

物业承接查验照下列程序进行： （1） 确定物业承接方案。 （2） 移交有关图纸资料。

（3） 查验共用部位、共用设施设备。现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加的人员签字确认。

（4） 解决查验发现的问题。现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

（5） 确认现场查验结果，签订物业承接查验协议。建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

（6） 办理物业交接手续。建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设党委与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

物业服务企业应当自物业交接30日内，持下列文件向所在地区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接协议、建设单位移交资料清单、查验记录、交接记录、其他查验有关的文件。物

业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

1.9物业承接查验的责任

自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当导致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。物业服务企业可以接受建设单位委托，提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。

物业交接后，隐蔽工程质量问题影响房屋结构安全和正常使用的，应由建设单位负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。国家规定的保修期限和保修范围，由建设单位承担物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

1．10物业承接查验争议的解决

物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。物业承接查验相关法律主体在承接查验中发生的争议也可以通过仲裁或者诉讼等其他方式解决。

第2章：物业承接查验与移交 2.1物业承接查验应具备的条件

实行承接查验的新建物业，应具备以下条件：

（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（2）供水、排水、供电、供气、电信、有线电视、公共照明等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气已安装独立计量表；

（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务按规划设计要求建成；

（4）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施 按规划设计建成，并满足使用功能要求；

（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公用设施设备取得使用合格证书；

（6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （7）法律、法规规定和合同约定的其他条件。

2.2 物业承接查验的依据

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/3tp2.html