五凤古镇健康养老休闲旅游项目可行性研究报告9.10 - 图文

可行性研究报告

四川省中城建建设开发有限责任公司

2014年7月

五凤古镇健康养老休闲旅游项目

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第一章 五凤古镇健康养老休闲旅游项目总论

一、项目名称

五凤古镇健康养老休闲旅游项目（暂用名）

二、项目拟建地址

四川省金堂县五凤镇五凤溪古镇对面，沱江边

三、项目主办单位

公司名称：四川省中城建建开发有限责任公司

公司背景：四川省中城建建开发有限责任公司是世界500强的中国城建集团控股全资子公司，中国城市建设控股集团有限公司是全国唯一的国家级专门从事城市开发投资建设的企业。公司的前身是隶属于国家建设部的中国城市建设开发总公司。一九九八年根据党中央国务院及中央军委提出的关于“军队武警政法系统不再经商办企业”的指示精神，接收了一些军委及二炮的企业，合并成集团公司。

公司成立以来，在国务院各有关部委及中央军委的领导和关怀下，为我国的城市建设开发事业及国防建设事业做出了卓越的贡献，多次受到国家及军委的奖励和表彰。

中国城市建设控股集团注册于国家工商行政管理总局，注册资本为叁拾余亿元人民币。具有在全国范围内进行房地产开发经营、工程施工、装饰装修、道路桥梁、园林绿化工程、管道工程、水利工程、勘察设计等方面的经营权限及建筑材料等进出口经营权。

中国城市建设控股集团在过去近二十年的成长历程中，完成了全国大型重点城市近三分之一的重大城市基础设施工程；80%的大型城市管网建设及改造项目获得了优秀工程；海外城市开发工程项目首次为我国争得了由联合国颁发的“建筑人文关怀”大奖！

公司关联企业为香港中国城有限公司，为文化部直属大型央企，名誉董事长曾庆淮，现任董事长、总经理王克兢。

四、项目建设规模与目标

五凤古镇健康养老休闲旅游项目，位于金堂县五凤古镇沱江边。项目以“健康养老”和“休闲度假”为主题，以“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为出发点，立足山水园林、“绿色环保”以及原生态园林的休闲旅游渡假区的特点，对沱江边堤进行保护性开发，将人文景点与天然景点融为一体，打造“酒店式健康养老基地及休闲度假目的第”。

充分利用沱江水资源景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养生—娱乐—餐饮—

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住宿—观光旅游—现代农业”于一体的综合性开发项目。使这里既保留传统林农产业不变，又融入现代林农气息，形成完美无缺的人与自然和谐一致的现代山、水、林景区，发展体验健康养老与休闲度假相结合的特色旅游。

项目规划用地10000亩，首期实施1200亩，其中建设用地550亩，建设周期五年，涵盖联排别墅、独栋别墅、养老公寓、产权式乡村酒店、医疗康复中心、三甲医院，仿古商业街、奥特莱斯（香港）、小学、幼儿园、滨河湿地公园、生态活水体系等。

五、编制依据

1、政策性依据

（1）《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》 （2）《中国老龄事业发展“十二五”规划》；

（3）《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》(国办发[2000]19号)；

（4）《四川省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》； （5）《四川省社会福利机构管理实施细则》(试行)； （6）《成都市社会养老机构管理实施办法》；

（7）财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》； （8）中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》； （9）金堂县城市总体规划及十二五规划；

（10）国家旅游综合开发办公室印发的《2009年国家旅游综合开发产业化经营项目申报指南》 （11）国家旅游综合开发办公室印发的《关于2009年产业化经营种植基础项目实行财政补贴的意见》

（12）国家旅游综合开发办公室印发的((2009年国家旅游综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲》

（13）财政部印发的《国家旅游综合开发资金和项目管理办法》 （14）《省国民经济和社会发展“十二五”规划及远景目标纲要》 （15）《国家旅游综合开发项目建设试行标准》【（94）国农综字第28号】 （16）发改部门或主管部门批复的项目建议书 （17）企业提供的相关技术资料

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（18）企业提供的相关协议、资质、证书 2、法规、方法依据

（1）《中华人民共和国节约能源法》 2008.4.1 （2）《中华人民共和国城乡规划法》 2007.10.28 （3）《中华人民共和国劳动合同法》 2007.6.29 （4）《中华人民共和国土地管理法》 2004.8.28 （5）《中华人民共和国森林法实施条例》 2000.1.27 （6）《中华人民共和国水污染防治法》 2008.6.1

（7）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》 2005.4.1 （8）《建设工程安全生产管理条例》 2004.2.1 （9）《建设工程质量管理条例》 2000.1.30 （10）《地表水环境质量标准》 GB3838-2002 （11）《地下水环境质量标准》 GB/T14848-93 六、可行性研究结论

本项目以健康养老和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行（详见投资效益分析），管理体系健全，项目投资规模大、投资主体实力雄厚，投资回收快、投资回报高、利税率高。

项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。

项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快金堂县新型城镇化建设，推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。

项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。

项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。

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第二章 五凤古镇健康养老休闲旅游项目开发背景

一、项目开发背景

1、养老院相关政策背景

国际上通常把60岁以上的人口站总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。由2001年起，我国65岁以上人口站比开始超过7%，且这一比例还在不断走高。

图：我国老龄化进程

数据来源：卫生部

国务院2013年印发了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》。意见指出，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。

四川进入老龄化社会的时间可以追溯到1997年。当时，四川65岁以上老年人占总人口比例超过7%，同期0-14岁少年儿童人口占总人口不到三成，率先进入“老龄化社会”。而全国在2001年才步入“老龄化社会”，四川比全国提前了4年。

截至2010年11月1日零时，四川老年人口达880.8万人，仅比山东少62.2万，居全国第二位，比十年前增加了257.9万人，增长41.4%，每年新增25.8万老年人。2000年时，每100个人中老年人比例不足7.56%；到2010年底，十个四川人有一个是老年人。

四川“老寿星”也层出不穷，两成老年人都是80岁以上的“老寿星”，2010年四川省80岁及以上的老人从2000年86万人上升到151.3万人。

随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台

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相关优惠及扶持政策，《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》(国办发[2000]19号)、《四川省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》、《四川省社会福利机构管理实施细则》(试行)、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》等。我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇。

2、生态休闲度假项目政策背景

旅游业在世界范围内高速发展的同时，传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。1998年，联合国经济及社会委员会第46次大会将2002年确定为“国际生态旅游年”，世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游的发展，生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。

（1）国家相关政策

2001年，国务院出台《关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发?2001?9号），明确要求“大力发展生态旅游”。2003年，中共中央、国务院出台了《关于加快林业发展的决定》（中发?2003?9号），提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。国家旅游局确定1999年为“生态环境旅游年”，各地也相继推出一些生态旅游产品，开展了多种多样的生态旅游实践活动。2005年6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出《关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知》（旅计财发?2005?5号），提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。2006年8月，国家旅游局、国家环保总局、建设部在九寨沟召开“全国生态旅游现场会”，进一步推动了生态旅游的发展。特别是中央提出坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，为旅游业的发展指明了方向。近年来，生态旅游作为产业结构调整的重要替代产业之一，已成为西部地区发挥区域优势、实现脱贫致富和可持续发展的重要途径。

（2）地方相关政策——旅游业被确立为四川省重点发展的战略性产业

旅游产业是国家“十一五”、“十二五”和西部大开发重点支持的六大特色优势产业之一，也是我省实现“四个跨越”的战略性产业。与陕西省形成了开发建设“川陕旅游协作区”的合作框架，与重庆、陕西等周边省（市、区）签署了共建无障碍旅游区等协议。

（3）旅游业是金堂县“十二五”规划重点发展产业

《金堂县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》明确提出：全面提升旅游业、改造提高传统服务业、加快发展现代服务业，促进旅游资源优势向经济优势转化。

3、新型城镇化建设背景 （1）、国家政策

2014年3月16日，中国正式出台了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，吹响了新型城镇

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化的时代号角。

《规划》的出台，标志着中国迎来了新型城镇化的发展浪潮 由国家发改委牵头，10多个部委参与编制的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》正式出台，该规划将涉及全国20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设。

探索新型城镇发展模式已成为摆在各级政府面前的时代命题 顺应历史发展大趋势，运用现代城市理念，探索新型小城镇的发展模式，更加科学地整合、配臵商业、产业、居住要素，破解新的历史时期下，中国城镇化发展的战略难题。

2013年12月，中央城镇化工作会议上李克强指出：破除城乡二元结构是关键。

新型城镇化的目的：以人为本 新型城镇化的目的是造福百姓和富裕农民，发展模式需从要素驱动转向创新驱动，而创新驱动的核心就是以人为本的产业、商业资源的重新配臵。

新型城镇化的任务：破除城乡二元结构 以人为核心的城镇化的主要任务在于：提高城镇人口素质和居民生活质量，把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化、破除城乡二元结构作为首要任务。

（2）区域发展政策

2007年，成渝获批《全国统筹城乡综合配套改革试验区》

成渝地区是中国首个统筹城乡综合配套改革试验区 2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》，通知要求成都市和重庆市从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革。

成渝地区已经成为中国经济发展新的重要增长极。成渝统筹城乡综合配套改革试验区是国家实施西部大开发的重要布署，国家希望通过试验区的建设，将成渝地区尽快打造成为中国经济社会发展新的重要增长极。

成都休闲文化的根源自道文化的神髓，仙道贵生的成都是养老的世外桃园，是中国最休闲、最适宜养老的城市之一。

成都的休闲文化造就了养生休闲的福地 成都的休闲文化来自于道文化的神髓，因道文化两千载浸润而成为来了就不想走的太极福地，黄帝青城山学道、老君山修炼，老子化身说法青羊宫等传说源远流长，成都因而成为了中国休闲、养生的福地。

成都荣获“2011年中国最具幸福感城市” 由新华社、瞭望东方周刊等主办的“2011中国最具幸福感城市”评选活动在南京揭晓，成都获得中国最具幸福感城市五周年特别荣誉大奖。2012年10月31日，中国休闲城市发展综合评价成果发布会在烟台落下帷幕，成都蝉联“中国最佳休闲城市”

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殊荣。

金堂有“千里沱江第一城”之美誉，先后荣获“中国人居环境范例奖”、“国家园林县城”、“国家级生态示范县”等殊荣，城市定位为天府花园水城，休闲人居金堂，正成为成都东北部的次中心，

金堂县位于成都东北部，在成都半小时经济圈内，距成都市区28公里，幅员面积1154平方公里，总人口86万人，城镇人口11万人，是川东北地区重要的交通枢纽和物资集散地，也是全川四大经济重镇之一

依据城市定位体系，确立＂工业强县、发展现代农业、打造山水田园城市＂的城市发展战略，建设 “全国最宜居的山水田园城市”。

二、项目建设的重要性和必要性

（一）、健康养老项目建设的重要性和必要性

1、解决老龄化社会问题的需要

据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。金堂也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建该项目，也是解决老龄化社会问题的需要。

2、缓解独身子女压力

独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。这将极大缓解独身子女工作、生活压力。

3、构建和谐社会的需要

党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，四川省委、政府也提出建设“和谐四川”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本项目的建设，将为大成都，甚至大西南弱势老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极

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的促进作用。

4、加快大成都社会福利事业发展的需要

项目实施后，将很好的改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大的满足退休老年对中高档养老养身的需求，填补大成都中高档酒店式生态养老中心的空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，将在辖区内社会保障体系中发挥较为重要的作用。

（二）、生态休闲度假区建设的重要性和必要性

1、是促进区域经济发展战略的需要。

项目的开发建设，将成为区域性经济发展的一大支柱产业，将有力地促进区域经济发展，扩大对外开放程度，通过招商引资发展旅游，使各产业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，拓宽就业门路，促进经济发展，可产生良好的经济效益和社会效益。

2、项目建设是适应川东北、大成都旅游产业发展的需要

目前，川东北地区是四川旅游产业格局的软肋，发展较为滞后。该项目能发挥金堂县沱江“水”及五凤古镇这一资源优势，提升金堂旅游产业竞争力，优化大成都旅游产品结构，提升大成都地区在四川旅游发展中的地位。

3、推进城-郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调发展

结合成都市建设世界田园城市总体规划和依据旅游产业总体规划，引导各区县针对旅游市场开发差异化、特色化的旅游产品。实施《成都市都市旅游发展规划》，实现城-郊休闲旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。面向城郊市场，加强方便、快捷、价格合理的旅游服务接待体系建设。

4、在旅游空间布局上，构建大成都生态休闲旅游圈

结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区生态休闲旅游圈包括外环路附近及其以外的郊区地域范围。发展重点：一是强化和完善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。三是依托现有的古镇，发展企业化管理，集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲旅游园区。四是在全力保护国家级和市级风景名胜区、自然保护区、森林公园、湿地等旅游资源的前提

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下，积极推进这些区域的基础设施和服务设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。

第三章 五凤古镇健康养老休闲旅游项目概况分析

一、项目概况

项目地块总面积10000亩，位于金堂县五凤古镇。该区域西南临沱江，与“五凤溪古镇”隔河相望；东北向连金堂淮口镇，现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地，整个五凤镇尚未有房地产开发项目。

首期实施1200亩，其中建设用地550亩，容积率2.0,建筑密度40%，建筑高度无限制。

项目前期概念性规划图

项目一期 五凤溪 古镇

现场实景图

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二、环境分析 （一）、自然区位环境

项目位于成都市金堂县城南五凤镇，距成都市区48公里，离县城赵镇45公里，全镇幅员面积62.7平方公里，总人口约3万余人。海拔最高873.7米，最低411.5米。镇政府驻地五凤溪，一面环水，三面环山，黄水河穿流镇区，经王爷庙码头汇入浩浩沱江。

五风镇属于典型深丘地区，地震基本烈度为6度。属亚热带湿润季风气候，全年气候温和，四季分明，无霜期长，雨量充沛，年平均气温为16.7摄氏度。境内土质多为紫色土，适宜各类林、木生长，主要植物有常绿阔叶、常绿针叶林和山地灌丛等。

五凤镇是金堂县的生态农业大县，尤其是花果经济特别发达。

彭州广汉20公里青白江郫县新都18公里金堂县30公里成都市36公里双流龙泉

成都三圈层划分： 一圈层：主城区+高新区 二圈层：6大近郊

三圈层：金堂、大邑、蒲江、新津、都江堰、彭州、邛崃、崇州8大远郊市县

第三圈层发展方向：具备依托自身的水资源优势发展特色产业。有选择、有条件地发展工业，承接传统城郊农业功能的基础上，发展特色农业。

（二）、历史文化环境

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五凤镇原名五凤溪，始于汉，兴于唐宋，清康熙年间年臵场镇。2000年被省委省政府批准为全省小城镇试点镇，2004年被成都市委市政府列入市级重点镇，同时命名成都历史文化名镇，2005年被命名为四川历史文化名镇，2007年被成都市授予“龙舞之乡”。

五凤溪历代即为沱江上游重要的水码头，至请中叶达到鼎盛。古镇融入山水之间，至今依然保持较为完整的明清街巷布局，具有独特的历史文化价值。

五凤镇被誉为“东方黑格尔“的著名哲学家贺麟的故乡。因码头文化兴盛而凝聚的移民文化、宗教文化、客家问哈以及宗教文化遗存，是成都乃至四川境内不可多得的历史文化名镇。

目前，由文旅打造的五凤溪古镇以及正式开街，一期投资4.5亿，已于2013年10月1日开街，2期6月份已开工，计划投资8亿元，为项目的开发建设提供了强有力的支撑。

相关链接：五凤溪古镇

五凤溪古镇是成都市10大古镇中唯一的山地古镇，镇中由青凤、金凤、小凤、白凤、玉凤五条街组成，场镇一面临江、三面环山，定位为“半边山江半边城”，根统计，2013年国庆期间，古镇共接到游客逾10万人次。

五凤古镇游客量估算

参与阶段 2012年 23.8 发展阶段 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 28.6 34.3 68.6 89.2 115.9 150.7 195.9 — 五凤古镇实景图

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三、区域交通环境

项目交通发达，出入便捷。已进入“成都半小时经济圈”，和成（都）德（阳）绵（阳）经济带相交汇，与长三角、珠三角和环渤海经济圈产业转移之间有着巨大的需求对接。同时，达成铁路、成南高速、金乐公路、三金公路交汇淮口，形成扇形聚合交通集点，辐射中江、三台、乐至诸县及周边城镇，是川东连接成都地区的重要门户。拟定年底通车的第二绕城高速公路和成金快速通道更加拉近了项目和成都主城区的距离。

1、第二绕城年底通车，在五凤溪古镇设臵有出口

2、五洛快速通道，2015年底全线贯通

该道路横跨龙泉驿区和金堂县之间 ，成洛大道洛带终点东延伸线，该道路全长19.7公里 其中金堂段8公里，龙泉驿段11.7公里， 在金堂五凤金箱村两河口下穿成都第二绕城高速并设臵互通

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立交，此后一路向西将穿越龙泉山脉且设臵龙泉山隧道，过龙泉驿万兴乡，最后抵达成洛大道洛带终点。建成后的五洛快速通道将对接金堂县域内的五福大道（五凤-淮口-福兴）届时形成三圈层直达中心城区便捷的交通大动脉。

3、中金快速通道目前正在建设，途经本项目

中金快速通道规划建设总长61.6公里，起于中江县城东，经中江县南山镇、辑庆镇、兴隆镇、金堂县福兴镇、赵家镇、淮口镇，止于金堂县五凤镇，建成后可并网成都市成洛大道、成金青快速通道，并直达天府新区，从快速通道通行，中江到成都只需要1.5小时车程，金堂段全长33公里，淮口至五凤19公里路段已建成通车。

4、拟建的第二机场位于紧邻项目的白果镇，预计建成后年客运吞吐量将达到8500万人次，年货运吞吐量达到200万吨，在未来成都“机场经济”战略中，项目将占据决佳的地利优势。

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三、项目优劣势分析

（一）、优势（Strength）分析

1、对外交通方便。五凤镇沿岸乡镇有五洛快速通道、中金快速通道、成南高速、第二绕城高速、第二机场等

2、项目所在五凤镇及周边拥有丰富的自然和历史文化旅游资源； 3、五凤溪古镇已开街，在成都及周边区域享有较高的知名度和美誉度； 4、沱江的生态系统基本保持良好状态；

5、项目体量规模巨大，为五凤镇首个开发项目，对大成都亦有着重要影响。

（二）、弱势（Weakness）分析

1、项目基本处于待开发阶段，尚不具备有较大影响力的旅游景点；

2、五凤溪古镇接待配套设施尚不完善，未形成强势休闲、度假、旅游的氛围；

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3、五凤镇常住人口基础较少，不利于项目开发建设。

（三）、机会（Opportunity）分析

1、健康养老及休闲旅游度假产业的形成和加速发展为本项目的开发带来了新的契机； 2、五凤古镇的开发建设，深化提升了本项目的更高层次的可持续发展定位；

3、随着经济增长、人民生活水平的提高，健康养老、生态休闲旅游越来越受到大众的欢迎。

（四）、威胁（Threat）分析

1、与大成都周边旅游度假项目如黄龙溪谷、博客小镇等存在一定程度上的竞争； 2、随着古镇的开发，生态环境可能会面临一定程度的破坏； 3、开发周期较长，市场与客户具有一定程度的不确定性； 4、项目开发投资额大，回收期相对较长； 5、项目位臵现阶段较偏远，周边无任何市政配套。

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第四章 五凤古镇健康养老休闲旅游项目案例分析

一、项目的特殊性认识

本案是西部中心城市成都第三圈层郊区的综合性大盘

与常规地产项目不同，本案远离市区、体量巨大，单纯的住区开发缺乏当地的市场消费力支撑。因此必须将项目目标市场放大整个成都、四川、中国西南进行考量，作为一个中国西部中心城市的郊区综合性大盘来进行研究。

参考中国郊区大盘开发，类似本案的郊区旅游大盘，必须进行产业复合，引入与人居生活体系关联度、融合度高的特色吸引物作为核心卖，必须立足“城市运营”进行发展。

二、参考案例

（一）、三亚福湾

1、项目基本能信息：位于三亚海棠湾，项目地块整体形状窄长且垂直于海岸线，海岸线短，海景资源有限，海景公寓产品部分在主地块最南端，户型面积较小，适合度假产品。

物业管理公司

海南东和酒店管理有限公司

容积率 销售均价 物业费水准 开发商

0.5

公寓: 48000元/平米;别墅: 50000元/平米 4.80元/平方米·月 海南海兴房地产开发总公司

位置 占地面积 建筑面积

海棠湾东线高速土福湾出口 1,000,500平方米 500,250平方米

2、区域背景：定位“国家海岸”———国际休闲度假区、世界级的旅游度假天堂的海棠湾，是三亚市五大名湾唯一未经开发的处女地。

海棠湾未来规划为“一点、一带、三区、六片、五楔”的总体结构；

将划分为三大功能区，分别是滨海多元社区、湿地生态保护区和综合旅游度假区； 区域开发时序安排为由南向北逐次推进；

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起步区的开发以旅游度假为主，建成包括游艇港、度假酒店、度假公寓、度假别墅等度假休闲项目在内的高端旅游产品汇集区域；

滨海多元化社区 湿地生态

综合旅游度假区

3、规划理念：地块窄长垂直于海岸线，海岸线短，无海景资源优势；受地块形状影响，建筑整体沿地块内部主交通动线呈兵营式排布，方式单一，影响舒适感

二期

度假独院泳

池 平层别墅

五星级酒店 商业街等配套设施

一期

度假酒店式 海景公寓

占地约100,000平方米 建筑面积约100,000平方米 公寓套数共约1700套 每套面积约48?a104平方米

?度假独院泳池平层别墅，占地

约270,000平方米 ，建筑面积约65,000平方米

?连排别墅共约570套，每套别

总建筑面积约40,000平方米 总建筑面积约30,000平方米

4、建筑特色：开发商善于西班牙、意大利式风格建筑及园林的打造，使项目现场同周边项目实

现区隔，具备极强的秒杀客户能力

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?建筑风格：项目别墅

建筑为西班牙风格，细节处理精致，风情感强烈

?园林风格：园林设计

方为贝尔高林，园林整体处理精细，层次感强，各节点小品丰富，展示区整体效果出彩，现场杀客力极强。

5、项目亮点：户型整体偏小但强调度假功能，低总价高附加值的MINI泳池别墅成为项目最大的卖点之一

2#68平米海景洋房

? 5.5米面宽带SPA池倾斜露台设计最大化景观资源； ? 卫浴间干湿分区，且面宽达3.3米，舒适度高； ? 整体空间不方正，应用有死角，斜向露台设计影响通

风采光效果z

L1 泳池别墅 68-75平

? 整体布局方正，功能设计紧凑，空间利用度高； ? 小面积类别墅产品附加泳池、露天庭院设计； ? 多数功能空间为室外面积，不计入建筑面积，降低

了总价，实用度极高。

6、借鉴意义

西班牙、意大利风格，风格迥异的建筑形式，吸引了客户的关注力； Mini别墅，65平米，强调了度假的功能和细节的处理，控制总价； 示范样板区的精心打造，强调体验式营销；

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（二）、三亚半山半岛

1、基本信息：半山半岛目前是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目 销售均价 49000元/㎡ 占地面积 位臵 海南省三亚市小东海鹿回头半岛，毗邻鹿回头公园，距市区和大东海3千米。 1377319.56平方米 1000000平方米 约1.0 建筑面积 容积率 项目定位高端，产品丰富细腻，定位于高端客群，且销 售手法张扬，取得了非常不错的销售业绩

2．区域背景：半山半岛项目最大化的利用了绝对稀缺的优势资源，有效放大至最大化

自 然 资 源 物业费 公寓：4.5元/平方米，别墅：6元/平方米 开发商 三亚鹿回头旅游区开发有限公司 世邦魏理仕 物业管理 ?位于三亚鹿回头半岛，整体性极强；

?双面携小东海和鹿回头湾，具备海景资源； ?沙滩优质且背山面海；

?距市区及机场较近，交通优势极佳；

政 府 主 导 ?政府希望鹿回头半岛超越亚龙湾打造成三亚唯一的六星级区域； ?吸引一系列高端酒店入驻，包括悦榕庄、世界酒店No.1的洲际酒

店亚洲旗舰店；

?全亚洲最优秀的高尔夫球场?a?a鹿回头高尔夫球场（国际18洞，洞

洞见海，洞洞全灯光）

3、开发次序：项目一期用优质的低密度别墅产品迅速打开市场，并弥补地块位臵上的劣势；二期则以高层+独栋别墅的产品，提高容积率；三期为高层公寓。

一期

1 鹿回头二期

鹿回头湾区占地70.4万平米，总体量

49万平米，以酒店式公寓、小高层、

20

独栋别墅为主；

双海湾区占地约3万平米，以小高层公寓、独栋别墅为主；

2

别墅

别墅+小高层

3

别墅+高层 配套

高层

住宅

项目产品类型多样，别墅、公寓、酒店等，容积率组

合由低到高，先住宅后配套的开发模式。

4、配套业态：拥有超五星酒店群、国际帆船俱乐部、潜水俱乐部、现代滨海艺术馆、疗养中心、半岛美术馆等配套设施

超星际酒店群：anantara酒店、丽笙世嘉、洲际酒店、悦榕庄 国际帆船俱乐部：将建成可举办国际级比赛规格的帆船港 潜水俱乐部：未来将打造国际级的潜水俱乐部

高尔夫俱乐部：由美国著名N&H高尔夫设计公司设计的三亚新佳高尔夫球场 现代滨海美术馆：聘请世界建筑大师构建人文和建筑风格共融的艺术场所 半岛美术馆：汇集各国设计师，展示时尚家居饰品 疗养中心：为业主建设国际心血管康复中心 半岛会：业主俱乐部，为业主提供高水准的附加服务

5、营销特色：从初期大面积、高频次的轰炸式推广，到后期的”星河湾式“的跨界营销，半山半岛实现了预期的品牌效应，充分吸引了眼球与关注

6、借鉴意义

先期以低密度产品入市，提升项目的档次，借助极佳的大区域背景，弥补地块上的劣势； 产品线非常丰富，先期开发低密度别墅，到后期开发高密度高层公寓； 帆船俱乐部、潜水俱乐部等时尚的休闲配套活动，提高了项目的整体档次；

“狂轰乱炸”式的营销手段，在长时间内建立的市场的声音，并辐射全国，并和中国第一豪宅星河湾进行战略合作；

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（三）、新加坡圣淘沙

1、基本信息：圣淘沙已经成为了亚洲地区最为著名的旅游目的地之一，成为新加坡的象征

?圣淘沙（Sentosa）岛位于新加坡本岛南

新加坡 部，长4.2千米，宽1千米，占地500公顷，

距离市区0.5千米。

?1972年9月1日，新加坡政府成立了新的

法定机构 － 圣淘沙发展局（Sentosa Development Corporation) 发展、管理与推广圣淘沙岛。

2、规划理念：圣淘沙的设计充分汲取了全球各地的理念精华，打造了一些完美的度假海岛

直通英比奥山顶的缆直通新加坡的轻升涛

色拉

名胜世英比西罗梭景?功能区

西罗梭景点 英比奥 名胜世界 色拉蓬 升涛湾

?五大主题公园

海底世界 蝴蝶与昆虫玩过

环球影城 海底生物园 Equaries水上乐园

?交通方式

公路大桥 地铁 轮渡 观景缆车

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3、开发次序：圣淘沙始终贯彻着规划的思想，分阶段逐步建立，最终实现房地产销售同旅游地产运营双赢的目的

1972-2001年景区及配套设施的新建开发房地产开发启动?1973年圣淘沙-花柏山的缆车运营?1983年先驱博物馆开放?1975年西罗梭炮台开放2002-2004年景区维护更新，房地产开始销售2005-今景区维护更新，圣淘沙名胜世界启动?2010年名胜世界一期营业?2007年投资1.4亿新元的轻轨捷运开放，入岛时间缩短为4分钟?2006年云顶国际投资52亿元建造圣淘沙名胜世界?1998年底西罗梭人工沙滩景点开放?1995年升涛湾私人有限公司成立，开发升涛湾?2004年升涛湾码头获批?2003年升涛湾首批地块启动销售?1991年新加坡最大的水族馆——海底世界开放?2002年圣淘沙转型为世界级度假目的地19701972197619801984198819921996200020022003200420052006200720082010新加坡政府将“绝后岛”更名圣淘沙政府成立圣淘沙发展局，正式发展、管理与推广圣淘沙岛?2008年云顶集团将名胜世界投资提高至60亿新元（约276亿人民币）?2005年英比奥山顶景区7处新景点开放?新加坡政府宣布建设滨海湾及圣淘沙两处综合度假胜地 圣淘沙率先启动旅游设施及配套，在积累了足够的人气和公众认同后，开始进行房地产项目开发，并且取得了成功

阶段1970年-1972年内容重要事件?1970年新加坡政府将“绝后岛”更名圣淘沙?1972年政府成立圣淘沙发展局，正式发展、管理与推广圣淘沙岛?1973年圣淘沙-花柏山的缆车运营?1975年西罗梭炮台开放1972年-2001年景区萌芽阶段景区及配套设施的新建开发，房地产开发启动?1983年先驱博物馆开放?1991年新加坡最大的水族馆——海底世界开放?1995年升涛湾私人有限公司成立，开发升涛湾?1998年底西罗梭人工沙滩景点开放?2002年圣淘沙转型为世界级度假目的地?2003年升涛湾首批地块启动销售?2004年升涛湾码头获批?2005年英比奥山顶景区7处新景点开放；新加坡政府宣布建设滨海湾及圣淘沙两处综合度假胜地，并且解禁博彩行业以刺激旅游发展2002年-2004年景区维护更新，房地产开始销售2005年-今景区维护更新，圣淘沙名胜世界启动?2006年云顶国际投资52亿元建造圣淘沙名胜世界?2007年投资1.4亿新元的轻轨捷运开放，入岛时间缩短为4分钟?2008年云顶集团将名胜世界投资提高至60亿新元（约276亿人民币）?2010年名胜世界一期营业 4、启动区：升涛湾，以法国滨海度假胜地”里埃维拉“为设计蓝本，竣工后近2600栋高档住宅，包括世界一流的游艇俱乐部、豪华度假酒店

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升涛湾分为三个主题居住区：

?北部居住区域

北部居住区内拥有私人滨海公寓，三个海岛居住住宅等；

?南部居住区域

南部居住区内同样拥有大面积的，滨海住宅和海岛住宅，内有两个小岛；

?中央游艇区域

分为商业的游艇俱乐部和码头岛，及游艇博物馆

5、房产销售：升涛湾的地产销售带来了大幅的收益，地产销售的成功也是前期配套建设及积聚人气的过程

?2003年升涛湾启动销售，当年营收比例占圣淘沙发展局

年收入的75%，同时带动圣淘沙发展局收入由5600万美元增长至2.2亿美元，成为主要盈利业务；

?2007年地产收入达到历史性的2.24亿美元，占96.3%； ?但是由于升涛湾销售进入后期，未来此收入将大幅下降。

6、借鉴意义

“先做旅游后作地产”，整个旅游景区在开发建设20余年后，在开发高档物业，地产物业销售带来了巨大的收益；

地产物业与海景融为一体，滨海住宅和海岛住宅被安排在整个岛屿的东南部

前瞻性的旅游发展战略和集合度假元素的产品开发，为后期地产物业的升值带来的强有力的支撑。

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（四）、日本豪斯登堡

1、项目基本信息：豪斯登堡是亚洲最大的休闲度假主题乐园，还是集休闲娱乐、旅游观光、饮食居住为一体的综合性海滨度假城市

?区位：日本九州长崎县佐世保市大村湾北部；

?交通：有快速干线可以直达福冈县和长崎机场，到福冈1小时45分钟，

到长崎机场50分钟。

?豪斯登堡?〒：第二个荷兰村的造城计划（第一个荷兰村就是原来极小

規模的荷蘭村，于1983年建成在大村灣對面的西南岸）于1988年启动，1992年营业。占地152万平米，首期118万平米，年接待游客400多万；

2、开发次序：豪斯登堡建立于日本主体公园热潮时期，投资巨大，耗时6年，从一片荒地变身成为一座生态旅游城

阶段缘起开工建设开业新发展规划时间1988年1988年10月1992年3月2003年事件?上世纪80年代，东京迪斯尼乐园的成功引发了日本主题乐园兴建热潮，许多乐园都以国际特色为主题。日本政府以提供贷款担保、赋税优惠和低利率的新法令支持，并由政府与私人企业合资兴建。?日本正值泡沫经济高峰时期，日本豪斯登堡开工?开掘长达6公里的运河贯穿园区，运河里引进海水，并利用先进的环保理念打造运河；?并在河岸建立起许多荷兰著名的建筑，种植40万株树木和30万多鲜花，使这片不毛之地恢复生机?豪斯登堡被建成集旅游与房地产为一身的项目；?资金总投资金额高达2500亿元日币，是原来预计的两倍，加上1990年经济泡沫破灭，使企业面临的资金压力相当沉重。?豪斯登堡乐园由日本银行与地方政府接管；?政府接管豪斯登堡后，编制2004至2014年度的中期经营计划，展开系列吸引游客的企划。

3、规划理念：豪斯登堡力争建造与环境协调，符合未来城市发展的示范性城市，同时100% 按照原样复制16、17世纪荷兰城市风貌

4、功能划分：豪斯登堡主要形成特点鲜明的六个分区，并利用不同的设施元素把功能做足，且运河是全园的交通主线和景观主线

园区总共分六个区，分别是分别是花卉区 、娱乐美食区 、博物馆区、城市区 、海港区 、居住区。

? 花卉区：展示给人们的是荷兰的田园风情，用荷兰风车来作标志性景致。

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? 观光美食区：娱乐美食区自成一岛，岛的中心是莫利斯喷泉广场 ，广场周围是美食餐厅街 以

及娱乐建筑 如洪水来袭窗险馆、空 中飞翔之旅、天星馆 、神秘的艾沙剧场等等 ? 博物馆区：以纳索广场为中心布局与娱乐美食广场相似，有钟鸣交响曲博物馆、音乐盒幻想

博物馆 、辛巴达出岛兰馆、 手摇风琴工作坊、,水晶梦幻广场、卡通世界等。 ? 城市区（旧城）：有商业街、游乐场 、教堂、酒店 有类似于市政厅的建筑及观光高塔。 ? 居住区：包括森林小别墅区与酒店式公寓区，森林小别墅为围绕湖水的别墅酒店。 ? 海港区：德里佛德号帆船 图 为标志性景观 是园 内一个真正的港 口 是连接 , 斯登堡与

外界的海上出入口

PEPPABCIDEFGH旧城博物馆区码头新城区花卉区基础设施区观光美食区森林公园区宫殿别墅区公寓区骑马区KFGMLABCDHIIKLM

5、借鉴意义

豪斯登堡开发的主题在于利用与荷兰的文化渊源，以荷兰14世纪的“水城”作为模仿对象，原汁原味，具有浓郁的荷兰风格和历史；

豪斯登堡着力打造的不仅是日本著名的主题游乐园，而是利用先进理念打造的集合游乐、商业与居住为一体的城市。

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三、大成都范围内可比项目市场调研 （一）、洛带古镇——博客小镇

博客小镇位于成都东，洛带古镇核心区。东靠龙泉山脉，西面湿地公园，集博物馆聚落、文化商业街、艺术工作室、企业会馆群、五星级酒店为一体，是成都十二五规划重点打造的国际高端人文旅游小镇。

1、发展背景

?背景一：闽、粤、赣等迁入四川造就客家文化

这里居住着200万客家。主要是来自清代时期从闽、粤、赣等地的移民。由于四川地处内陆，加之客家人的凝聚力强，客家文化有着较大的封闭性，这里的客家文化保存的较为完好。

成都中心 洛带古镇 ?背景二：成都面临东进发展规划

成都在快速发展的背景下，“东进”成为成都市发展的重要战略。“成都东村”规划和天府新区龙泉板块建设规划相继出台，城东进入飞速发展期。

洛带古镇位于成都三环线以外，距离市区18公里。 ?背景三：洛带面临发展的抉择

在成都市城市发展向东转移过程中，面临着客家传统文化与现代都市文化的两难选择，都市文化的进程迫使东山客家人思考传统文化价值。东山客家人选择了在开发中保护传统文化的道路。

2、项目规划

?洛带古镇与博客小镇：博客小镇与洛带古镇一街相隔。 ?项目规划：共分5个片区 (自持) 企业领馆 三和坪 情景商业街 小上海 艺术文化交流中心 ?九十九铺--在售(20-70㎡) ?土楼坝文化体验区--展示区?三和坪情景商业街--待售 ?小上海艺术中心--待售 ?企业领馆待建(200-600㎡) 九十九铺 土楼坝 旅游文化体验区 ?规划说明：依托洛带古镇，充分挖掘其商业、文化、旅游价值，形成项目价值，规划实现项目价值最大化。 洛带南 古街 27

3、规划分析

?博客小镇与洛带古镇无缝连接?输入洛带古镇文化：新建客家文化体验区，与卧龙古街形成连接，形成“文化轴线”。文化轴线是洛带古镇向博客小镇输入文化价值的通道。?承接洛带古街中外溢的商业价值：临近洛带古街新建“九十九街”，有效的承接并扩大古街的商业价值，。古镇新大门古镇商业商古镇商业业化轴文化体验文轴线艺术交流?扩大古镇的空间、价值最大化?新建古镇大门：将新的古镇大门建设在博客小镇一侧，也作为博客小镇的入口；新建大门改变客流动线，有利于商业价值最大化。?商业和文化聚集效应：“小上海艺术交流中心”、“三和坪情景商业”作为商业和文化的补充，形成强烈的商业和文化的聚集效应，扩大了洛带的空间范围，形成联动效应，有利于项目价值最大化。线洛带古街 4、销售动态

中国〃洛带博客小镇独栋四合院商铺在售，面积大小240-970平左右。售价340万/套起，35-900平米商铺和独栋商业体已经开盘在售，目前均价18000元/平，付款方式：全款优惠2%，按揭优惠1%，不接受分期付款。

5、总结

博客小镇充分利用洛带古镇的文化、商业、旅游价值；

打造集博物馆聚落、文化商业街、艺术工作室、企业会馆、星级酒店为一体的人文小镇； 项目的重要特点在于其商业性质的小镇院落文化打造。

规划角度?注重与洛带古镇的无缝连接；?以商业、文化体验等扩大洛带古镇空间，充分利用其文化、商业、旅游价值；?项目动线规划合理，充分利用了洛带古镇价值。立面角度?立面效果追求多变，每一栋立面均不一样，设计用了心思；?不同中式风格诠释“古镇”的概念；?诠释“博客”的包容性；?是商业包装的变化需求。户型角度?面积200-600㎡是适合不同档次人群；?以合院组成的独栋可作办公、会所居住等；?虽然是合院，但打破了传统合院，每一栋均有1-2个临街商铺可出租或经营。

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（二）、淮口科玛小镇

1、基本信息：科玛小镇是淮口体量最大的纯商业项目，是本项目商业的直接竞争者。

?项目概况：项目位于金堂县金堂淮口（成南高速，淮口出口）。以水为主题的纯欧洲水岸度假小镇，包含占地1600余亩的科玛淮口森林体验公园，原味欧洲水岸商业街；一站式消费的大型综合商业体科玛欧洲城。目前一期欧洲城已经呈现；?开发商：森宇集团；?销售概况：据相关备案数据显示，科玛小镇一期项目，科玛欧洲城销售率约50%，销售面积约40%，项目采取售后返租的形式销售，返租收益6%，最长5年。科玛小镇1期与项目用地仅一街之隔科玛小镇整体规划图

2、销售情况

科玛小镇前期销售状况较好，在销售的商铺的销售面积段集中在50-70㎡，销售均价17500元/平米（13000-22000元/平米），采取售后返租的形式销售，租金区间28-35元/平米〃月，返租收益6%，最长5年。

作为大型旅游地产项目，整体品质打造较好，营销推广力度强。但由于城市发展缓慢，缺少消费人群支撑。

前期销售情况较好，目前销售面积不足总体量的40%。

（三）、黄龙溪——黄龙溪谷

1、项目概况

「优品道控股」与复地集团两大企业，合力打造的世界级低密国际休闲别墅区。

黄龙溪谷项目位处中国成都，国家4A级旅游景区、1700余年历史的中国十大古镇黄龙溪内。项目位属国际城南的天府新区生态宜居核心区，距城南核心及双流国际机场仅半小时车程，联袂VITA、RYAN YOUNG、BISCAYNE、ARTHUR HILLS四大“全美系”鼎级设计团队，凝神苛创，倾力打造中国高端国际休闲别墅住区。

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2、产品规划

黄龙溪谷涵盖纯粹南加州独栋别墅、主题式顶级会所、奥地利音乐商业小镇、九寨沟概念纯净湖泊水系、概念度假旅居酒店等国际化生活配套，未来将比肩美国棕榈滩、北京长城脚下的公社、上海世茂佘山庄园，成为世界独树一臶的全球自然奢华主义别墅住地。

3、广告宣传

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第五章 五凤古镇健康养老休闲旅游项目定位分析

一、规划理念

打造集产业、旅游、居住（养老、第二居所）、农业于一体的生态型国际旅游小镇

二、项目定位八大体系构建

1、规模价值：10000亩大型综合社区，铸就百万平米度假养生之都 2、规划价值：四大板块全力打造“国际私家健康养老旅游度假圣地” 3、旅游价值：坐拥国家4A风景区，滨河山地旅游资源丰富

4、产品价值：产权式温泉度假别墅及高品质度假洋房、酒店式养老公寓 5、生态价值：滨河湿地公园、生活活水体系、气候温和湿润 6、交通价值：宽享多个快速通道及机场，交通四通八达 7、品牌价值：世界500强领先品牌房企倾心钜献

8、稀缺价值：区域内唯一的大型健康养老休闲旅游度假地产

三、项目市场定位

大西南（地域） 半山半岛（资源） 四季养生度假目的地 以满足高档的休闲度假、健康养老及投资需求为主，突出打造半山半岛概念的大成都高端养生度假大盘。依托交通优势，营造第二居所。

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三、项目目标市场定位

1、项目案名：中建〃五凤溪谷（暂拟名）

2、形象定位：大西南健半山半岛康养生渡假目的地 四、目标客群定位

大成都度假型的自用/投资客户依托交通优势，认可五凤镇度假资源优势四川投资客/度假自用客户认可区别于都市度假的半山半岛度假方式，依托强劲的购买力，西藏\\甘肃\\新疆等地客户偶得客户五、项目功能规划

产业引擎：运用现代商业价值重构 打造郊区主题产业集群 旅游度假：顺应城镇化的发展浪潮 构建成都新型旅游圣地 健康管理：引入国际前沿医疗理念 打造顶级健康管理系统 养老安居：构建世界经典风情小镇 打造生命呵护养生系统 现代农业：运用五凤优势农业资源 提升区域农业整体能级

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1、七大配套

2、六种方式

3、五种温情关系

4、四季美景

春、夏、秋、冬，四季风景，四季私享。

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六、项目物业组合

1、产权式乡村酒店

酒店运营模式处在不断创新中，国内高端旅游地产项目主要采用引入管理公司的方式进行经营，产权方面采用自主持有产权或者出售产权的模式。

2、度假别墅、第二居所别墅、多层花园洋房

度假别墅是目前旅游度假项目住宅类产品的主力，在产品打造和运营方面突出其旅游度假的特点。 产品特点客源特殊具有别墅产品的奢华、私密性特征核心功能居住功能商务功能休闲娱乐功能投资功能价格昂贵五大产品特征占有旅游度假的稀缺资源集观光、休闲娱乐于一体情感功能 3、度假公寓、养老公寓 度假公寓是在不降低项目整体档次的前提下延长产品线的产品，建造上强调观景，建筑排布以景观为核心，产品面积跨度大，不同楼层价差悬殊 购房者以投资为主，一般不会在公寓中长期居住，后期可以选择以精装的形式把房子交给购房者，做到拎包入住，并便于后期经营出租。

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第六章 五凤古镇健康养老休闲旅游项目主要建设内容及开发计划 一、主要经济技术指标 1、项目主要经济技术指标

一、净用地面积（㎡） 二、总建筑面积（㎡） （一）地上计容建筑面积（㎡） 1、地上商业建筑面积（㎡） （1）1F商业面积（㎡） （2）2F商业面积（㎡） （3）3F商业面积（㎡） （3）4F商业面积（㎡） 2、度假酒店建筑面积（㎡） 3、地上住宅建筑面积（㎡） （1）别墅面积（㎡） （2）多层花园洋房面积（㎡） （3）高层度假华宅面积（㎡） （二）地下室建筑面积/层数 1、地上停车位 2、地下停车位 三、容积率 四、基底面积（㎡） 五、建筑密度 2、住宅物业形态及面积指标

别墅总建筑面积 多层总建筑面积 高层总建筑面积 住宅总建筑面积

366668.50 897627.00 733337.00 374001.87 87047.10 87047.10 63788.65 53319.02 82800.00 359335.13 107800.54 179667.57 71867.03 164290.00 1173.00 4694.00 2.00 146667.40 40.00% 107800.54 179667.57 71867.03 359335.13 30.00% 50.00% 20.00% 100.00% 35

别墅 面积（㎡） 160-180 180~240 240-360 ≥360 占比 45% 35% 15% 5% 面积（㎡） 40左右 50-70 70-90 90-120 洋房/高层 占比 30% 30% 20% 20% 二、项目开发计划

1、入市策略 先期借势

五凤溪古镇

卖区域 卖品牌 卖产品

配套先行 度假先行 高端产品立势 低密别墅入市 发展现金流产品， 价值最大化 立势（中期）

强势（后期）

2、开发关键点

价值突破点一：向五凤溪古镇强势影响力“靠”，分享成熟区品牌价值，案例借鉴三亚山国国际； 价值突破点二：打造商业化旅游资源，如人工温泉、高尔夫球场、游乐场、公园、奥特莱斯等，通过产品提升项目价值，案例借鉴东部华侨城；

价值突破点三：深入挖掘文化价值，利用古建筑，民俗文化等吸引游客，将文化价值嫁接到地产项目，案例借鉴芙蓉古城。

3、推售产品计划

第一期第二期第三期第四期第五期产品组合?别墅?洋房?商业街?商业街?洋房?点式高层中高端客户普通客户?产权式酒店?点式高层中端客户普通客户别墅洋房商业街客户演变中高端客户高端客户中高端客户中高端客户容积率

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第七章 五凤古镇健康养老休闲旅游项目投资估算

项目总投资391205.00万元，单位面积成本为：4358.21元/㎡。具体指标如下表：

单 价 序号 项目名称 项目明细 （元/㎡） / 指标/面积 （㎡） / 造价控制 （万元） 备注 一 土地成本 出让金 二 前期费用 建筑设计费 230 897,627.00 土地成本单价为50万27,500 元/亩，土地面积550亩 含建筑设计费、地勘费、临时围墙费、绿化20,645 设计费、报建费用、三通一平费用等 34,496 50,307 别墅建安成本（地上） 多层洋房建安成本（地上） 高层华宅建安成本（地上） 三 基础安装商业建安成本工程费 （地上） 度假酒店建安成本（地上） 地下建安成本 3,200 2,800 2,200 3,000 107,800.54 179,667.57 71,867.03 15,811 根据房地产一般费用预估，建安成本包含各种工程材料费、人工374,001.87 112,201 费、各种器械租赁、设备安装等费用； 82,800.00 20,700 2,500 2,500 164,290.00 41,073 根据房地产一般费用预估 前期成本，年化成本以15%计，周期2年 四 景观绿化 绿化 300 220,001.10 6,600 六 财务成本 财务成本 / / 14,444 七 营销费用 营销费用5% / 695,128.04 五 管理费 管理费2% / 274,586.90 用于项目销售周期内的营销策划、广告推34,756 广、招商等,按照营销收入的5%估算 项目开发期间的业务招待费、人事管理等行5,492 政成本（按建安成本的2%估算） 7,181 391,205 4,358.21 37

八

不可预见不可预见费2% 费 合计 80 897,627.00 第八章 五凤古镇健康养老休闲旅游项目财务分析

一、销售收入预测

保守、合理、乐观三种状态测算的销售收入分别为：764640.84万元、695128.04万元、625615.23万元。具体指标见下表：

表8-1 项目销售收入预测表 单价（元/㎡） 物业类别及建筑（销售）楼层 面积（㎡） 乐观价位 合理价位 保守价位 商业1F 商业2F 商业3F 商业4F 销售收入（万元） 乐观估计 合理估计 保守估计 87047.10 18700.00 17000.00 15300.00 162778.08 147980.07 133182.07 87047.10 15932.40 14484.00 13035.60 138686.92 126079.02 113471.12 63788.65 11152.68 10138.80 53319.02 8364.51 7604.10 5500.00 6000.00 5000.00 9124.92 6843.69 4950.00 71141.44 64674.04 58206.63 44598.74 40544.31 36489.88 50094.00 45540.00 40986.00 度假酒店 82800.00 6050.00 多层洋房 179667.57 6600.00 度假公寓 71867.03 5500.00 车位 度假别墅 107800.54 11000.00 10000.00 9000.00 118580.59 107800.54 97020.49 5400.00 118580.59 107800.54 97020.49 4500.00 39526.86 35933.51 32340.16 764640.84 695128.04 625615.23 4694.00 88000.00 80000.00 72000.00 20653.60 18776.00 16898.40 合计 注：1、地下车位总数为4694个，按照销售50%计算。 二、财务分析（按照合理价位分析）

项目按合理价位测算，销售总收入695128.04万元（包括50%地下车位），税前总投资成本391205.13万元，利润总额（税前）303922.90万元，销售利润率43.72%，投资利润率77.69%，净利润（税后）199653.70万元，盈亏平衡点：56.28%。具体指标见下表：

表7-2 项目财务分析表 单位：万元

序号 ① ② ③ ④ ⑥ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ 财务指标 总销售收入 总投资成本 利润总额（税前） 销售利润率 投资利润率 销售税金 净利润总额(税后) 投资净利润率 盈亏平衡点 计算公式 -- -- ①-② ③/①*100% ③/②*100% 15% ③-⑥ ⑦/②*100% ②/①*100% 指标值 695128.04 391205.13 303922.90 43.72% 77.69% 104269.21 199653.70 51.04% 56.28% 38

第九章 五凤古镇健康养老休闲旅游项目敏感性及风险分析

一、项目敏感性分析（按照合理价位分析）

1、成本变化的敏感性分析

从下表中,我们可以得知,成本下浮对项目投资收益的影响大于成本上浮对投资收益的影响,一个方面说明项目抗成本风险的能力相对较强.

表9-1 成本变化（土地费除外）的敏感性测算表 单位：万元 成本变化比例（土地费除外） 销售收入 成 本 土地费 其它成本 总成本 销售税金 利润总额（税前） 投资利润率（税前） 投资利润率变化（税前） 盈亏平衡点 盈亏平衡点变化 -10.00% 695128.04 27500.00 327334.62 354834.62 104269.21 340293.42 95.90% 18.21% 51.05% -5.23% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 695128.04 27500.00 400075.65 427575.65 104269.21 267552.39 62.57% -15.11% 61.51% 5.23% 695128.04 695128.04 695128.04 27500.00 27500.00 27500.00 345519.88 363705.13 381890.39 373019.88 391205.13 409390.39 104269.21 104269.21 104269.21 322108.16 303922.90 285737.65 86.35% 8.66% 53.66% -2.62% 77.69% 0.00% 56.28% 0.00% 69.80% -7.89% 58.89% 2.62% 注： （1）表中“税前”指税费前； （2）由于土地已签订购买合同，土地费用不会发生变化，上表中“成本变化比例”指除土地费以外的其他成本发生变化的比例。

2、销售收入变化的敏感性分析

表9-2 销售收入变化的敏感性测算表 单位：万元

销售变化比例 销售收入 总成本 税费 利润总额（税前） 投资利润率 （税前） 投资利润率变化（税前） 盈亏平衡点 盈亏平衡点变化

-10.00% 625615.23 391205.13 104269.21 234410.10 59.92% -17.77% 62.53% 6.25% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 764640.84 391205.13 104269.21 373435.71 95.46% 17.77% 51.16% -5.12% 39

660371.63 695128.04 729884.44 391205.13 391205.13 391205.13 104269.21 104269.21 104269.21 269166.50 303922.90 338679.30 68.80% -8.88% 59.24% 2.96% 77.69% 0.00% 56.28% 0.00% 86.57% 8.88% 53.60% -2.68% 二、项目风险分析

本项目作为大型综合性复合物业开发项目，开发周期长，面临各种具有不确定性的系统风险。 本项目的风险主要来源于三方面，政策风险、市场竞争风险、经营性风险。现分别阐述如下： （一）政策风险 1、宏观调控风险

可以预见，对房地产的宏观调控将是长期、持续、波动性的，同时对于未来政策也难以严格预测，因此存在一定风险。

从最新一轮的调控政策来说，对本案这种郊区综合性楼盘影响相对较小，只要与政府的沟通工作到位，风险一般不大。

从中国对房地产行业的宏观调控历程来看，在2003年以前是立足市场的建设，实现从计划经济时代的转型，而2003年以后，更多是立足于市场秩序的规范、市场结构性矛盾的调整，因此从这个角度来说，未来出台的政策不太可能出现更多“一刀切”、“一棍子打死”的状况；从另一方面来说，房地产由于其行业是兼顾民生与民富的行业，其状况更多是由整个社会经济运行结构所决定的，历来房地产的重大调控（例如93年），无一不是在整体经济运行出现矛盾时发生的，因此只要中国经济的走向不发生重大变化，未来可能出台的宏观调控政策将趋于平稳。

需要着重提出的是，对于成都这个城市，房地产市场依然处于“补涨”阶段，因此宏观调控下所产生的风险，将弱于其他省会城市，对于本案而言，即使有不利于市场整体向上发展的政策出台，自身的风险也将决定于企业与政府之间的微观操作层面。

对策：积极与政府沟通，与政府达成相关用地协议，获取土地前要求政府明确开发内容。 （二）市场竞争风险

作为一个郊区综合性大盘，其市场竞争可能来源于整个大成都的各个市场版块，而针对本案不同类型、档次的休闲物业，可能的竞争来源有所不同。

对于中高档物业，可能的竞争源自成都南面的双流、黄龙溪市场，及本案所属的成都东北面市场，其中，来自成都南面的竞争压力将大于区域市场内部的压力，规避竞争风险的有效手段是通过差异化的项目特色塑造。

对于高档物业，可能的竞争源自第一圈层与第二圈层中的青城山-都江堰、大邑、新津、崇州等区域。根据我们的分析，从显性竞争分析，青城山、麓山区域将对我们形成较大竞争压力，从潜在竞争看，由于先发优势明显，本案的竞争风险相对较小。无论是何种竞争压力，通过把握先发优势，利用古镇旅游优势，同时借助本案独特的水资源与健康养老休闲度假主题，形成特色的生活方式是规避竞争的有效手段。 （三）综合性经营风险

综合性经营风险主要来源于资金风险：假如初期大量的资金投入环境配套、会所、酒店等资金回收年限较长的项目上，如果房地产物业开发未得到很好的启动的话，前期投入的这部分资金就会存在一定的风险。 （四）结论

综上，本案开发具有一定风险，但是各种风险都具有一定独特性，表现在政策风险虽然不可预见，但是一般集中在前期，后期风险控制起决于与政府的关系协调；而自身运营风险，主要来源于资本运营手段与开发控制；相对而言，本案受市场竞争风险较小，只会作为外部的诱因，与前两者同时出现时才会产生较大影响。

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第十章 五凤古镇健康养老休闲旅游项目可行性分析结论

1、从政策上来看，本项目以健康养老和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。

项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快金堂县新型城镇化建设，推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益，因此，从政策角度上来看，项目风险较小。

2、从经济收益上来看，本项目是一个投资回报率较高的项目。按静态测算，项目按合理价位测算，销售总收入695128.04万元（包括50%地下车位），税前总投资成本391205.13万元，利润总额（税前）303922.90万元，销售利润率43.72%，投资利润率77.69%，净利润（税后）199653.70万元，盈亏平衡点：56.28%，在房地产业利润普遍微利化的今天，该项目的财务指标仍是非常突出的。

3、通过本报告分析论证，我们认为本项目从整体定位、规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，虽然投资周期长、但回报率较高、风险相对较小，具有可操作性，并符合500强企业核心产业的可行性项目。

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