官渡区城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见

官渡区城中村改造领导小

组办公室文件

官城改办﹝2008﹞1号

关于印发《官渡区城中村改造征地拆迁补偿

安置指导意见（暂行）》的通知

区属各部委办局、各乡（镇）、街道办事处：

《官渡区城中村改造征地拆迁补偿安臵指导意见（暂行）》已经区城中村改造领导小组研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

官渡区城中村改造领导小组办公室

二○○八年三月十三日

官渡区城中村改造 征地拆迁补偿安置指导意见

（暂行）

根据市委、市政府城中村及旧城改造指示精神，为加快推进官渡区城乡一体化建设，整合发展资源，提高旧城土地利用效益，拓展发展空间，提升官渡城市档次和品位，促进产业聚集和优化升级，打造创业在官渡、购物在官渡、休闲在官渡、居住在官渡四大城市品牌，建设富裕、秀美、和谐、效率新官渡，依据国家、省、市现行法律、法规和城中村改造工作的特点和实际，制定本指导意见。

一、指导思想、工作原则、目标任务 （一）指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为统领，以市九届四次全会确定的城市发展战略、方针原则和总体要求为指导，按照“政府主导、市场运作、市级规划、区级实施”的原则和“统一设计、各具特色、统筹布局、优化空间、营造景观、健全功能、全面推进、改善民生”的要求，推进我区城中村改造进程，加快城乡一体化建设，完善城市功能，改善城市环境，促进城市经济社会协调发展。

（二）工作原则

为平稳、有序、有效的推进城中村改造，必须坚持以下工作原则：

1、以政府为主导的原则。在政府统一制定的改造规划、配套政策、拆迁补偿及安臵方法和建筑容积率、绿地率等的指导下，由街道办事处（乡镇）进行计划安排，研究具体的城中村改造方案。

2、在村民自愿的前提下进行市场化运作的原则。城中村的整体改造方案要以人为本，应当得到村民大部分人的同意，在此基础上，通过招标、引资等方式引进有资质、有实力的开发商，由组织城中村改造的主导单位与开发商签订具体的改造实施方案。开发商按照实施方案独立承担拆迁、补偿、安臵、土地整理和开发等全过程。

3、坚持科学规划的原则。城中村改造必须坚持规划先行，要在改造中落实改造片区的规划情况，对于城市规划用地与改造用地性质发生变化的，要提前与相关部门协商，改变用地性质，要提升改造片区土地功能的利用，防止改造项目与城市片区功能不相符合、防止急功近利。

4、坚持分类改造的原则。要加强对城中村改造模式的研究，根据实际情况，对不同类型的城中村确定切合实际的改造模式，进行科学分类。对于环境、治安、卫生等问题严重，且有条件进行改造的城中村，可以进行市场化运作整体改造；对于部分城中村前期已经过整治或改造，今后只需要依托原有条件对部分进行改造的，可以在今后进行局部改造；对于部分城中村现已合理规划，且通过整治就能够达到城市居住条件的，可以对此类城中村只进行综合整治，保留原有的历史文化特点。

（三）目标任务

在2012年底前，用五年的时间，基本完成我区建成区范围内102个城中村的改造工作，进一步完善城市市政基础设施和公共服务设施，改善城中村及周边地区的生态环境、生活环境、交通状况和城市面貌，增加绿地面积和公共敞开空间，消除重大安全隐患。同时，配套与之相应的制度建设和社会文化建设，努力实现城中村物质形态、经济结构、组织形态以及文化形态全方位转变，把城中村建设成为现代化新型文明社区，提升城市整体功能和形象。

二、土地征购原则

（一）依法办理过土地出让手续的，按以下原则制定补偿标准：

依法取得国有土地使用证的，按批准土地用途进行评估后给予补偿。

通过协议方式使用土地的，按当年出让总价格递减使用年限后给予补偿，若递减后补偿费低于本片区内集体建设用地土地征购标准的，按照本片区内集体建设用地土地征购标准补偿。

依法办理部份手续，交清部份税费，尚未取得国有土地使用证的，按本片区内集体建设用地征购标准给予补偿，对已交纳的各项税费，凭原始收据凭证据实退补。

属于“8.31”清理完善用地手续的用地，手续补办齐全

但未取得国有土地使用证的，按当时取得土地的成本价加银行同期存款利息补偿；手续不全的，按本片区内集体建设用地征购标准给予补偿，对已交纳的各项税费，凭原始收据凭证据实退补。

（二）经依法批准划拨的用地，按25万元／亩给予补偿。 （三）对非国有出让土地上未改制企业或特困企业的土地征购，除按25万元／亩标准给予补偿外，拆迁人应与企业的上级主管部门认真研究企业生产设施，企业职工及家属的搬迁安臵方案，做好此类企业的拆迁安臵补偿工作，解决好企业职工的后顾之忧。

（四）集体经济组织建设用地土地征收补偿，按照25万元/亩标准给予补偿。

（五）根据市政府昆政发（2006）50号文件精神，由征迁单位按每亩3万元标准缴纳社保基金，以被拆迁农村社区办事处为基本单位，建立健全失地农民基本养老保险制度。

三、房屋拆迁补偿原则 （一）非住宅拆迁补偿

拆迁单位或集体具有合法产权的建（构）筑物和附着物（住宅除外），按《中华人民共和国物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《云南省城市房屋拆迁管理规定》进行评

估，采取一次性货币补偿方式进行拆迁补偿。被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准。

违法建（构）筑，一律不予补偿。 （二）住宅拆迁补偿

拆迁具有合法产权的住宅，按照《中华人民共和国物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《云南省城市房屋拆迁管理规定》进行评估，采取一次性货币补偿或产权调换（原地回迁）两种方式进行拆迁补偿安臵。被拆迁房屋用途以房屋所有权证载明的用途为准。

1、住宅（国有土地） 货币补偿： 拆迁国有土地上具有合法产权的住宅，被拆迁人选择货币补偿的，按照所在房屋的区位、结构、建筑面积进行一次性货币补偿，补偿标准根据房地产市场评估价格确定。

回迁安臵： 拆迁国有土地上具有合法产权的住宅，被拆迁人选择回迁安臵的，按“拆一还一”的原则进行安臵。安臵时，被拆迁人根据补偿安臵协议签定时间的先后顺序按规定选房。

2、住宅（集体土地） 货币补偿： 拆迁集体土地上具有合法产权的住宅，被拆迁人选择货币补偿的，以房屋产权证载明的建筑面积为准，按批准的补偿标准进行补偿。拆迁集体土地上具有相关合法手续的住宅，被拆迁人选择货币补偿的，根据《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通知》?昆政发（2006）24号文?的有关规定及“一村一策”、“一片一策”的原则，参照同地段近期拆迁的补偿标准，由城中村改造具体实施单位，根据所在区域制定拆迁安臵补偿标准报区领导小组审批后实施。

回迁安臵： 拆迁集体土地上具有合法产权的住宅，被拆迁人选择回迁的，按四层300平方米进行安臵。安臵时，被拆迁人根据补偿安臵协议签定时间的先后顺序按规定选房。

对超过“四层，300平方米”的无合法产权和无相关批建手续的房屋，按“一村一策，一片一策”中制定的相关补偿标准进行适当补偿。 3、住宅（直管公房）

拆迁范围内直管公房的拆迁补偿按照《城市房屋拆迁管理条例》、《云南省城市房屋拆迁管理规定》、《直管公房管理办法》进行评估，采取房地合一一次性货币补偿方式进行拆迁补偿。被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准。

4、有下列情况之一的合法住宅产权人，在提供有效相应证件的情况下并积极配合支持征地工作的，每户可以享受一次性10000元特困补助费：

（1）五保户；

（2）民政部门抚养的孤寡老人； （3）烈士家属； 四、房屋拆迁评估原则

（一）房屋评估由具有二级以上资质的房地产评估机构进行评估。

（二）房屋评估机构的确定应当公开、透明。在征求被拆迁人意见后，由拆迁人委托具有相应资质的房地产价格评估机构评估。

（三）拆迁估价应坚持独立、客观、公证、合法的原则，任何组织或个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

（四）评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

（五）拆迁人或被拆迁人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询。评估机构应当向其解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。

（六）拆迁当事人对房地产评估结果有异议且协商达不成一致意见的，可自收到评估结果之日起15日内，向“云南省城市房屋拆迁评估技术委员会”申请鉴定。鉴定所需费用由申请人支付。其鉴定结果为最终鉴定。

五、安置补助费支付办法及奖励原则

（一）拆迁私有住宅房屋，拆迁人按下列规定对被拆迁人给予临时安臵补助：

1、被拆迁人选择一次性货币补偿的，具有合法产权的以产权证上的面积为准计算，农村集体土地上具有合法手续的房屋按300平方米计算，给予每月每平方10元的临时安臵补助费，临时安臵补助费按3个月计算，一次性发放。

2、被拆迁人选择回迁安臵的，自行解决过渡房，过渡期间由拆迁人按照具有合法产权的以产权证上的面积为准计算，农村集体土地上具有合法手续的房屋按300平方米计算，给予每月每平方10元的临时安臵补助费，过渡期预定为24个月，第一次发放：在被拆迁人签订拆迁补偿协议时一次性支付12个月的临时安臵补助费，以后每月发放一次，直至安臵房交付为止。

3、拆迁房屋实际建筑面积不足（含）55平方米的，临时安臵补助面积按55平方米计算，每月每户给予550元临时安臵补助费。

（二）拆迁非住宅房屋，拆迁人按下列标准对被拆迁人给予停产、停业补助：

1、按被拆迁房屋建筑面积，非经营性房屋每月每平方米补助5－15元，临时安臵补助费按3个月期限计算支付。 2、经营性房屋每月每平方米补助15－40元，临时安臵补助费按3个月期限计算支付。

（三）被拆迁人为单位或集体的，在规定期限内搬迁完毕交房，给予建（构）筑物及其附属物总补偿金额的2％作为

奖励。

（四）被拆迁人为私有住宅的，在规定期限内，每栋房屋每提前一天搬迁奖励2000元，奖励最高不超过20000元。

六、限制行为

凡属征地范围、拆迁范围内的单位和个人，在片区改造项目征地拆迁公告发布之日起不得进行下列活动，否则所产生的损失和后果由行为人自行承担：

（一）新建、扩建、改建、装修房屋； （二）改变房屋和土地用途； （三）设立和变更房屋租赁关系；

（四）进行房屋和土地权属的转让、分割； （五）法律、法规规定的其他事项。

七、办理拆迁补偿协议被拆迁人需提交的证明文件 凡属片区改造项目拆迁范围内的房屋所有权人（以下简称被拆迁人）办理拆迁补偿安臵协议必须提交下列证明文件：

1.商品房、国有、集体土地上的私房、单位房需提交房屋所有权证、土地使用证、单位机构代码证、个人户口册、身份证等相关证件；

2.租住直管公房需提交公有住房租赁凭证、户口册、本人身份证等相关证件；

3.被拆迁人提交的上述证明及相关证件资料，必须是在片区改造项目拆迁征地公告前具有法律效力的文件。

八、拆迁设有担保抵押权的房屋，依照国家有关担保抵押的法律规定执行。

九、其他相关规定

（一）被拆迁人搬迁时不得擅自拆除原房屋内的门、窗、水、电、煤气等设施；

（二）被拆迁人必须自行缴清搬迁前所使用的水、电、煤气、有线电视、电话等费用，并在结算补偿款时提交，如未交纳以上费用的，在结算补偿款中扣除；

（三）辱骂、殴打房屋拆迁工作人员，阻碍房屋拆迁工作的，由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》和相关法律规定给予处罚，构成犯罪的由司法机关依法追究其刑事责任；

十、本指导意见自2008年3月13日起实施，在执行过程中，若昆明市委、市政府有新的规定出台，则按新规定执行。

十一、本指导意见适用于官渡区城中村改造项目，经官渡区城中村改造领导小组批准，由官渡区城中村领导小组办公室负责实施并解释。

官渡区城中村改造领导小组办公室

二00八年三月十三日

八、拆迁设有担保抵押权的房屋，依照国家有关担保抵押的法律规定执行。

九、其他相关规定

（一）被拆迁人搬迁时不得擅自拆除原房屋内的门、窗、水、电、煤气等设施；

（二）被拆迁人必须自行缴清搬迁前所使用的水、电、煤气、有线电视、电话等费用，并在结算补偿款时提交，如未交纳以上费用的，在结算补偿款中扣除；

（三）辱骂、殴打房屋拆迁工作人员，阻碍房屋拆迁工作的，由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》和相关法律规定给予处罚，构成犯罪的由司法机关依法追究其刑事责任；

十、本指导意见自2008年3月13日起实施，在执行过程中，若昆明市委、市政府有新的规定出台，则按新规定执行。

十一、本指导意见适用于官渡区城中村改造项目，经官渡区城中村改造领导小组批准，由官渡区城中村领导小组办公室负责实施并解释。

官渡区城中村改造领导小组办公室

二00八年三月十三日

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