说清房贷等额本金、等额本息
更新时间:2023-08-05 09:42:01 阅读量: 实用文档 文档下载
本人任职银行,经常看到有同学问房贷到底选哪种还款方式划算,以前也常有客户问,而网上的解释一般只停留在本金还款前面压力大,本息还的一样多;或是本金是前面还的钱多了所以利息少了,或者给出个吓死人复杂的公式。但我想追求准确通俗,于是研究了下这两种还款方式。接下来回答大家到底哪种划算。
先说清一件事,大家每个月还的钱中包含了利息和本金两部分,这两种计算方法,都是按月计息,每月利息呢必须先算清了还的,利息的计算方法都是:你欠的钱*月利率。本金就是你欠的初始金额,随着不断地还,本金不断减少。一年期贷款的年利率是6.56%,月利率是0.547%。
举例我借了12万,12个月还完。首先说等额本金。它的意思是本金每月平均归还,为1万。过了一个月,该我第一次还钱了,先算利息,欠12万,用了一个月,12万乘以月利率,为656元,再还本金1万,10656元还款额就这样出来了,大家可以在网上算下。这样第一次还完,我欠的钱只有11万了。
第二次还钱,先算利息,11万乘以月利率,也就是110000*0.547%=601.33。本金还是还1万,于是这个月我就还10601.33。然后第三次就以欠10万来算,
第四次以9万直到第12次你还完了。总利息4264元。前面还的多,后面少。
再说等额本息,它的意思是每月都还相同的钱,网上计算每月还款10358.88。
第一次,该我还钱了,利息都是那样算,12万欠了一个月利息还是还656元,还了多少本金呢?是上面算出的月还款额倒减出来的,10358.88-656=9702.88元,这和上面等额本金区别就来了,上面还一万,这里才九千多,这次还了之后,我欠的钱变成了120000-9702.88=110297.12。比如这时你要提前还款你就要还110297.12元。而在上面等额本金方式中,只需还11万,这也是为什么有人觉得等额本金提前还款比较划算。
第二次,该还钱了,先用欠的钱110297.12*月利率,得602.96元,其中我还的本金就是10358.88-602.96=9755.92,以此类推,一直到最后一个月,10358.88刚好够还上个月的利息和剩余本金。其实这个10358.88就是用公式这样倒推出来的,先假设每月还X,再一层层算还到最后本金为零时,X等于多少。总利息是4306.62。
理解两种计算方法,就能回答一下几个问题:
1、等额本金比等额本息更划算?
回答是否,都是一样的!等额本金并没有节省利息,都是还欠多少钱,下个月就还多少利息,在两种还款方式中,大家能选择的只是本金每次还多还少,利息是躲不脱每次按时还的,等额本息是由于本金还的少而慢,总的利息自然就多了,但这不能说是节省利息或者说少算了你利息。举个夸张的例子:我贷12万一年,前面本金一分都不还,只还利息,最后一次还完。也就是每月我只还656的利息。于是最后我还的总利息就是656*12月=7872元,更多!却有很多人愿意这样贷呢!!
明天再来说这两个问题
2、提前还贷的话要是否选等额本金?(回答在6楼)
3、达到什么条件提前还贷就划算了?(89楼更新!答案重磅出击!)
第二个问题:提前还款的话是否选等额本金才划算?
说实话,听很多人(包括银行的)这样说,我原来也这样认为,因为听人家说等额本息前面多半还的利息,不划算,到后来提前还款发现还剩好多没还哦,而且把前面还的钱和后面一次还的钱加起来,是等额本金总的少些,但大家其实该都知道不能简单加总那么算撒,科学地算了一遍,发现以前都是以讹传讹,等额本金提前还款并没有更划算!
等额本金前三笔还款的终值是
等额本息前三笔还款终值31978.78,加还欠本金9万,为121978.8。总的还是为31246.84,加还欠的90731.95
121978.8。二者相等证明等额本金并没有省到钱,少还那点全是之前多还的钱算上利息后的结果。(不理解终值的朋友就想成每月投资一笔钱在银行,投资了三笔,最后可以拿到多少钱,那个钱就是终值,但是这里投资的利息要和贷款利息一样)
双周还款如果按相同的年利率计算,复利次数却多了一倍,因此实际利率更高了,不推荐!
回答第三个问题,什么条件下应该提前还贷?从几个方面考虑。 第一,这笔钱除了还房贷你还可以干什么?
先和银行存款利率和方式比较,目前大家的贷款年利率应该是7.05%,一年期存款利率3.5%最长期的五年期存款利率为5.5%。最简单的方法是用贷款利率*打折数直接和存款利率对比,这可以算是一种近似,但其实不够准确,存款是单利计息的,贷款是按月复利计息的。具体说:贷款按月计息每月都收你一次利息,你贷12万,一年,每月还656,最还10万本金。而如果是按年计息的话,你应该是最后一次还656*12的利息加10万本金。大家应该知道,看了这帖子这么久,应该已经有个意识一年前的656元和一年后的656元不能当做一样的吧?换个理解方式:存一百块钱在银行,一年就3.5块的利息。但是如果是按贷款的按月计息方式,你存一百块钱在银行,按照贷款的计息方式,按月复利,你存出来的利息不是7.05而是7.28。而你存五年的话,利息是5.5*5=27.5元。而按贷款计息方式计算利息
该是多少呢?42.12。贷款如果是打7折的话,利息27.92,所以说,即使是最低的7折利率贷款,也不会让你直接又存起就赚到钱的,而且对比的这个存期还是五年,存五年都不动哦。具体计算公式不讲,就是复利,免得大家又觉得我数据太多。这个计算方式我称为银行的“阴谋”,不过银行员工也不是想忽悠你,是很多人也没关注这些。很多同学总觉得贷款不划算,原来你们的直觉是有点道理的哦,贷款的实际利率比大家看到的名义利率要高。
除了存款,还有什么投资渠道?现在除了存款外,比较有保障的投资就是银行的保本型理财产品,目前的年化收益在4%-5%之间,不过理财产品有个募集期,前面几天的利息还要照活期算。所以说比较有保障的投资渠道获利都不高。
第二,房贷基本上是所有贷款中利率最低的一种,而且期限可以贷得极长。其他个人贷款,很少有这种能整到基准利率的,更不用说打折了,年限也一般不超过5年。据我估算,银行房贷大概8.折5大概能保个本,8.5折以下的是只赚人气不赚钱的(想想两年前我居然还放过首付2层打7折的房贷,败家啊)。所以大家可以考虑下近几年家里有没有投资啊,做生意啊的可能,甚至有朋友愿较高利率借你的。如果到时候缺钱再去借,成本就不是这么低了,过了这村可就没这店了。
第三,由于我国经济发展迅猛,投资需求大,整体利率水平高于其他国家,可以说,是由于旺盛的资金需求抬高了利率,你的房贷利率也是跟着水涨船高。你在中国“享受”了高利率,而人家做生意的愿意
接受高利率是因为人家赚得更多,但你也不能买几百斤大米屯在家抵抗通货膨胀吧?所以说虽然房贷利率相对其他贷款较低,但绝对来说也不低,还了钱节约点利息每月过好点,出去旅旅游、购购物。 总体来说,我认为,7折利率的可坚决不还,因为和最稳当的5年期存款差不多;贷公积金的也别想提前还款的事儿;有闲钱心慌的,只要没有再投资需求,八五折以上的房贷都可以考虑归还;没有闲钱的,不要逼自己,中国人不喜欢借钱,贷点钱总想着提前还,中国房贷平均还款期限很短,和人家国外的比,还得快得哦,都不好意思说自己房价高了!
实际上,大部分人房贷都采取等额本息方式。因为等额本金还款前期压力确实大,我认为等额本金是针对目前收入较高且稳定,但5年10年后收入可能下降的人,比如收入较高事业处于高峰时段的中年人。而对于起步期的年青人,我建议等额本息。
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