中原地产上海一手住宅市场研究月报

一手住宅月报

上海中原研究咨询部|2012年2月

上海住宅市场数据统计及走势（2012年2月） 本期热点： 住宅小阳春供应“凶猛” 大浦东新房供应占四成

2月份全市商品住宅新增供应量30.91万平方米，环比大幅回暖197.74%。由于受到万科清林径、仁恒森兰雅苑、华虹东方苑、江畔御庭等项目大批量新房源集中入市的带动，大浦东房源供应量超过13万平方米，占全市供应的43.93%。区域供应全市占比最为突出。

整体交易回升近九成 宝山交易最为活跃

本月全市商品住宅成交环比上月大幅上扬89.53%，达到40.32万平方米。由于保利集团、象屿地产积极价格配合举措，配合刚性需求发力明显，宝山区

的交易面积接近10万平方米，全市交易占比超过两成，为近五个月以来的最高值。

存量略有消减 去化时间对应缩短

在本月销售面积的大幅走高的影响下，截至2月底全市商品住宅存量面积环比减少0.39%，为1049万平方米，库存量连续两月呈滑落趋势。按照当前的去化速度，全市存量预计去化时间超过18个月，环比减少1个月，消耗存量

仍为开发商的主要营销目标。

作者

蒋芸＋862151787223

价格下跌板块增多 刚需楼盘让利明显

本月45个板块价格出现下跌，数量与上月相比增加4例。宝山月浦板块和松江中部板块降幅最为突出，板块内的项目如：中冶祥腾宝月花园、同润玫瑰芳苑，开发企业的降价销售策略促使整体板块价格滑落明显，环比跌幅分别为24.19%、12.66%。

上海住宅整体供求价走势（2011年02月-2012年02月）

140120100806040200

Feb-11

Apr-11

Jun-11

Aug-11

Oct-11

Dec-11

Feb-12

审核：

宋会雍 +862151787314 songhy@

230002200021000200001900018000

上海中原地产研究咨询部 地址：上海市延安西路889号

太平洋中心24楼

电话：+862151787223 传真：+862151787020

供应成交成交均价

数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）

一手住宅月报

本月供应大幅增量 品牌房企推盘集中

上海中原研究咨询部|2012年2月

2月份全市商品住宅新增供应量为30.91万平方米，环比、同比增幅分别为197.74%、-22.58%。其中，公寓、别墅新增环比分别上扬314.22%、34.79%；同比跌幅分别为17.1%、39.78%。本月共新推14个新盘，项目数量较上月增加4例。从供求区域来分析，本月中心城区仍为零供应，新房房源日益趋紧。次中心城区新增供应量大幅回升516.49%，其中浦东的供应增加了4倍，达到13.58万平方米，占全市供应的四成。宝山一改上月的零供应局面，新房供应量为11.09万平方米，全市占比超过三成。此外，郊区供应量小幅减少2.73%，其中青浦区的新增供应量大幅减少，为零供应。而松江改变上月零供应状态，本月有1.15万平方米的新房上市。

位于浦东外高桥板块的“仁恒森兰雅苑”本月推出164套高层公寓房源，共3.42万平方米，主力户型为91-92平方米两房、152平方米三房、184-187平方米四房以及240-364平方米的复式房源，该案为精装修房源，社区内拥有约60%绿地水域和约70万平方米水域的得天独厚自然环境，橄榄球、板球等国际高尚运动主题商业商务配套相对完善，为新一代的国际化社区。临近轨道交通6号线，交通较为便利。位于宝山顾村板块的“保利叶城”本月推出297套高层公寓房源，共3.30万平方米，主力户型为84-124平方米两房、117-125平方米三房。此案绿化率达到

40%，步

行至轨道交通顾村公园站仅5分钟，出行便利。该项目为精装修

房源，装修

标准达

到

2000

元

/平方

米，

售楼处提供

的报

价为17000元/平

方米。

从单价

段分析来看，本月新增供应

主力单价段为

1-1.75

万元/平方米，该价段房源的比重环比提升至51.82%，比上月提升42.14个百分点，全市占比达到了近一年以来的最高值，刚性需求房源为市场供应的主力；其次，开盘价6-7万元/平方米的新增房源比重环比分别提升了21.01个百分点，全市占比两成。而开盘价为2.5-4万元/平方米的新增供应量的比重下滑42.83个百分点，开发商对改善型需求的信心减弱。 上海住宅区域供应分布（2012年02月）

卢湾

崇明

松江

青浦

宝山黄浦

7000以下

7000-1000030000-40000

10000-1300013000-17500

17500-2000060000-70000

20000-25000

70000以上

数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）上海住宅各物业类型供应走势（2010年02月-2012年02月）

数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）上海各区域主要供应楼盘（2012年2月）

区域

楼盘名称 保利叶城

宝山

旭辉上河苑 恒德苑 象屿郦庭

套数 297 447 266 142

区域 嘉定

楼盘名称 中星海上名豪苑 嘉实上城名都 仁恒森兰雅苑 江畔御庭

套数 54 312 164 70

区域 南汇 松江 崇明

楼盘名称 华虹东方苑 万科清林径 鑫山汇众苑 新城23号

套数 311 316 112 12

浦东

数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）

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整体交易大幅反弹 宝山刚需盘交易活跃

上海中原研究咨询部|2012年2月

本月全市商品住宅交易量为40.32万平方米，环比、同比增幅分别89.53%、131.18%。其中公寓交易36.77万平方米，环比大幅增加93.45%。花园别墅的成交0.94万平方米，环比小幅增加0.23%；联体别墅的交易量环比上扬96.77%，达到2.60万平方米。位于宝山顾村板块的“保利叶城”本月成交211套公寓房源和2套联体别墅房源，共2.39万平方米，成交均价分别为1.71万元/平方米、3.04万元/平方米。该项目为精装修房源，装修标准达到2000元/平方米。截止本月末，在已推出2671套房源中，整体套数去化率为76.4%。位于宝山淞南高境板块的“象屿郦庭”共成交157套公寓房源，共1.45万平方米，成交均价为21017元/平方米，与该项目前期房源的交易均价25292元/平方米报价相比，降幅为16.9%。据从售楼处了解，该项目为精装修房源，精装标准约1500元/平方米，区域内交通便利，户型多样满足了不同置业者的需求，周边配套设施相对完善。截止本周末，已推650套房源中，整体套数去化率达到57.8%。

区域成交来看，宝山、嘉定、浦东交易量位居前三，交易量分别为9.59万平方米、5.99万平方米、4.88万平方米，受到外围板块交易价格优势带动，区域去化明显。从成交单价段来看，本月交易单价主力段为1.3-1.75万元/平方米，该价段房源交易比重环比提升10.73个百分点，但交易占比仍突出，为34.91%，刚性需求明显释放。从成交面积段来看，主力面积段为70-110平方米，环比提升2.98个百分点。此外，面积为110-150平方米的房源成交比重环比提升3.84个百分点，从近一年来的交易占比保持在18%-25%之间，可见，改善型购房者需求较为稳定。 上海住宅区域成交

分布（2012年2月）

长宁

虹口

静安

杨浦闸北

卢湾松江崇明

数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）100500Feb-11

Apr-11

Jun-11

上海住宅各物业类型成交走势（2011年02月-2012年02月）

150

公寓

Aug-11

别墅

Oct-11Dec-11Feb-12

数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）100%

90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%

Feb-11

Apr-1170-90300-350

Jun-11

Aug-11

Oct-11

Dec-11

Feb-12200-250500以上

上海住宅成交价格段分布（2011年02月-2012年02月）

70以下250-300

150-200

350-400

数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）

上海各区域住宅成交公寓套数TOP2（2012年02月）

区域 黄浦

楼盘名称 中福花苑 - 裕和公寓 香港新世界花 静安均泰丽轩 天鼎大厦 尚海湾豪庭 海珀府邸 天山星城 新华路1号

套数 1 - 1 1 1 1 9 8 17 2

区域 虹口

楼盘名称 白金湾府邸 馥敦坊 上海滩大宁城 新都国际城 国际滨江城 合生江湾国际 恒盛鼎城 大华颐和华城 大华锦绣华城 张江国际豪庭

套数 3 3 16 12 33 20 31 25 98 87

区域 南汇

楼盘名称 万科清林径 御景熙岸公寓 新浦江城 星河湾花园 保利叶城 象屿郦庭 绿地颐景嘉园 练祁佳城金色榴 万科金色华亭苑 怡林花园

套数 134 55 17 16 211 157 96 91 81 64

区域 青浦

楼盘名称 万科尚景苑 富力桃园 海滨新城 御景龙庭 珊瑚湾雅园 绿地海珀华庭 崇明新城18号 江海名都

套数 82 72 40 10 19 12 19 4 卢湾 闸北 闵行 金山

静安 杨浦 宝山 奉贤

徐汇 普陀 嘉定 崇明

长宁 浦东 松江

数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）

一手住宅月报

供求矛盾有所缓解 存量去化时间缩短

上海中原研究咨询部|2012年2月

本月商品住宅供求比0.77：1，为供不应求格局。由于新增供应量的大幅回升，而交易量虽有所回升，但是回升幅度相对较小，使得供不应求矛盾有所缓解。本月青浦区受新房零供应而交易大幅上扬的影响，为供不应求格局。而宝山区的供应面积的大幅攀升，仍存较大后市去化压力。

截止到2012年2月29日，上海商品住宅存量面积为1049.53万平方米，72509套，环比上月份分别减少0.39%、1.17%，存量面积再度减少。分区域来看，浦东依然为全市住宅存量大户，为225.97万平方米，与上月相比上扬3.34%。本月宝山区受到“保利叶城” “象屿郦庭” “旭辉上河苑”等项目新增供应集中上市的影响，该区库存面积环比小幅增加1.0%。此外，杨浦区在交易面积大幅增加的影响下，存量环比减少2.92%，为30.06万平方米。从去化指标来看，全市存量预计去化时间超过18个月，较上月小幅减少近1个月，去化压力有所缓解。

别墅方面，截至2012年2月29日，上海市别墅存量面积为286.21万平方米、10810套。其中，联列别墅存量面积175.24万平方米、7862套，独立别墅存量110.97万平方米、2948套。以近一年来平均月度销售量来衡量，联列和花园别墅的存量去化周期均接近40个月，别墅短期市场存量压力严峻。 上海住宅区域供求量比较（2012年2月）

0.00

2.00

4.00

6.00

8.00

上海住宅月度供求走势图（2011年02月-2012年02月）

10.0012.0014.0016.00

020406080100120140

数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）上海住宅区域存量分布（2012年2月） 上海住宅存量和月度成交（2012年2月）

250200

140120100

普陀浦东金山长宁徐汇

静安嘉定奉贤

150100500

黄浦卢湾静安徐汇长宁虹口闸北杨浦普陀浦东闵行宝山嘉定松江青浦金山奉贤崇明

806040200

当月存量

月度平均成交量

去化时间

青浦

数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）

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全市均价结构性回落 创近十九个月以来的最低值

上海中原研究咨询部|2012年2月

本月受到中低价位楼盘交易集中的带动，全市交易均价环比上月滑落12.02%，为19831元/平方米，接近2010年8月份以来的最低值。从细分市场来看，无论公寓还是别墅产品成交均价环比均为下跌状态，本月交易均价分别为19221元/平方米、26154元/平方米，跌幅分别为9.27%、22.89%。

在相当深刻的别墅价格波动中，无论联体别墅还是独立别墅，交易价格均有明显的松动，价格调整无法回避之外，结构性因素亦有明显作用力。长期交易陷入低谷的压力正转化为市场的破冰尝试。在低价位别墅房源交易份额激增和高端别墅降价销售的共同影响下，别墅整体价格滑落明显。2月份，花园别墅的均价环比跌幅为11.72%，为44387元/平方米。联体别墅的交易均价为19542元/平方米，环比下滑12.24%。一方面，总价为200-500万元/套的经济型别墅全市交易占比达到68.86%，环比提升40.07个百分点，低总价段别墅集中交易，促使整体价格滑落。此外，高档别墅的降价销售的影响。如翡翠别墅、中凯曼荼园的别墅房源分别以12.73万元/平方米、8.29万元/平方米的价格各成交1套，与售楼处提供的单价15万元/平方米和10万元/平方米相比，降幅分别达到15.13%、17.10%。

从环线来看，内环以内、中内环间、中外环间、外郊环间、郊环以外成交均价分别为45959元/平方米、32709元/平方米、22896元/平方米、17085元/平方米、13845元/平方米，环比涨幅分别为-30.18%、-22.06%、-14.22%、1.38%、-0.04%。其中，内环内的交易均价环比跌幅最为明显，创近一年以来的最低值。位于浦东张江板块的“翡翠别墅”本月成交1套独立别墅房源，成交价为12.73万元/平方米；位于虹口北外滩板块的“白金湾府邸”本月成交3套公寓房源，成交均价为9.59万元/平方米。可见，高端物业交易量的锐减，促使整体交易均价明显滑落。

上海住宅各物业类型成交均价走势图（2010年2月-2012年2月）

5000040000300002000010000

0Feb-10

Apr-10

Jun-10

Aug-10

Oct-10

全市

Dec-10

Feb-11公寓

Apr-11

别墅

Jun-11

Aug-11

Oct-11

Dec-11

Feb-12

数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）

上海住宅各环线成交均价走势图（2010年2月-2012年2月）

70000600005000040000300002000010000

0Feb-10

Apr-10

Jun-10

Aug-10

Oct-10

Dec-10

Feb-11

Apr-11

外郊环间

Jun-11

Aug-11

郊环以外

Oct-11

Dec-11全市

Feb-12

内环以内

中内环间

中外环间

数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）上海各区域住宅成交均价环比情况（2012年2月）

区域 黄浦 卢湾 静安 徐汇 长宁 虹口

成交均价 （元/平方18035 38040 37089 55021 50514 58941

环比（%） -70.12 -75.60 -54.78 -13.9 19.54 44.20

区域 闸北 杨浦 普陀 浦东 闵行 宝山

成交均价 （元/平方29689 34003 24746 22095 28067 17632

环比（%） -10.1 8.31 -6.5 -27.43 -12.65 -21.20

区域 嘉定 松江 青浦 金山 奉贤 崇明

成交均价 （元/平方13917 16435 16563 9789 12862 13747

环比（%） -0.24 5.9 12.38 10.96 37.64 3.98

数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）

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上海中心区域板块公寓成交均价涨跌图

上海中原研究咨询部|2012年2月

一手住宅月报

上海非中心区域板块公寓成交均价涨跌图

上海中原研究咨询部

|2012

年

2

月

图片说明：

主要选取各板块中典型在售楼盘，将各楼盘上月与本月的成交均价进行比较。 涨幅： 0%-5%

5%-10% 10%-15% 15%以上

跌幅： 0%-5% 5%-10%

10%-15% 15%以上

成交信息

本月非中心城区新增供应为30.87万平方米，环比大幅回暖229.1%；而成交量为35.91万平方米，环比大增90.30%。价格上涨板块数量少于下跌板块数量。宝山月浦板块的跌幅最为明显，板块价格环比分别滑落10.81%。而奉贤除未成交板块外，其余板块价格全线上扬。

从上涨板块来看，奉贤金汇、柘林板块价格环比分别上涨15.69%、6.29%，为2.29万元/平方米、0.78万元/平方米。位于奉贤金汇板块内的“申亚花满庭”继上月交易2套房源后本月再交易2套房源，成交均价为1.33万元/平方米，环比上月成交单价上涨30.4%，由于高价位房源的集中交易，促使整体均价有所回升。其次，奉贤柘林板块价格为0.78万元/平方米，环比上月交易均价上涨6.29%。板块内的楼盘“海韵馨苑”“碧海金沙嘉苑”，成交均价分别由上月的0.53万元/平方米、0.90万元/平方米上扬至本月的0.61万元/平方米、0.96万元/平方米，受到结构性因素的影响，板块整体交易均价明显回升。

从下跌板块来看，宝山月浦板块交易价格下跌10.81%，如板块内楼盘“中冶祥腾宝月花园”上月成交均价为1.45万元/平方米，本月为1.10万元/平方米，环比大幅滑落24.19%。此外板块内的“宝华盛世花园”本月交易价格为1.20万元/平方米，环比下滑7.21%。使得板块整体价格滑落趋势明显。又如浦东洋泾板块价格下滑9.54%，板块内“盛世年华花园”，成交均价从去年8月的4.26万元/平方米下滑至本月的3.34万元/平方米，环比下降21.69%。由于开发商价格积极配合，促使板块价格松动迹象明显。

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上海中原研究咨询部|2012年2月

说明

数据来源：

中原住宅监测系统：上海中原研究咨询部根据上海房地产交易中心、网上房地产统计局等公布的相关信息，及中原当地调研数据整

理补充而得，所涉及的商品住宅的数据均不包含配套动迁房。

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