企业改制上市过程中土地使用权处置

企业改制上市过程中土地使用权处置的法律问题

目录

一、我国土地分类与土地权利概述............................................................................ 2

（一）土地的分类................................................................................................. 2

1、依据土地所有权属分类............................................................................ 2 2、依据土地用途分类.................................................................................... 3 （二）土地权利概述............................................................................................. 4

1、土地所有权................................................................................................ 4 2、土地使用权................................................................................................ 4 3、土地他项权利............................................................................................ 4

二、企业改制上市过程中国有土地使用权处置的法律问题.................................... 5

（一）国有土地使用权处置的法律规范体系..................................................... 5

1、法律............................................................................................................ 5 2、行政法规.................................................................................................... 5 3、部门规章与规范性文件............................................................................ 6 4、地方政策.................................................................................................... 6 （二）国有土地使用权处置的基本方式............................................................. 6

1、国有土地使用权出让................................................................................ 7 2、国有土地使用权租赁.............................................................................. 10 3、国有土地使用权作价入股...................................................................... 15 4、国有土地使用权划拨.............................................................................. 19 5、受让取得土地使用权.............................................................................. 21 6、以招拍挂的方式取得土地使用权.......................................................... 21 7、未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩的利用.................................. 22 8、企业改制过程中土地使用权处置的程序.............................................. 23

三、企业改制上市过程中集体土地使用权处置的法律问题.................................. 25

（一）集体土地使用权权处置的法律规范体系............................................... 25

1、法律.......................................................................................................... 25 2、部门规章与规范性文件.......................................................................... 26 3、地方法规、规章与政策.......................................................................... 26 4、司法解释.................................................................................................. 26 （二）企业改制上市过程中集体土地使用权的处置方式............................... 27

1、农村集体建设用地使用权的处置方式.................................................. 27 2、农村集体农用地使用权的处置方式...................................................... 31

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3、农村集体未利用地使用权的处置方式.................................................. 36

四、其他地表资源权属.............................................................................................. 38

（一）草原权....................................................................................................... 39

1、草原所有权.............................................................................................. 39 2、草原使用权的取得与流转...................................................................... 39 （二）林地权....................................................................................................... 40

1、林地所有权.............................................................................................. 40 2、林地使用权的取得与流转...................................................................... 41 （三）海域权....................................................................................................... 42

1、海域所有权.............................................................................................. 42 2、海域使用权的取得与流转...................................................................... 43 （四）滩涂权....................................................................................................... 45

1、滩涂所有权.............................................................................................. 45 2、滩涂使用权的取得与流转...................................................................... 46 （五）水面养殖权............................................................................................... 47

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一、我国土地分类与土地权利概述

（一）土地的分类

在我国，依据不同的标准，土地有多种分类方法，如依据土地的所有权属、自然属性、用途、质量、承载状况等进行分类，本文仅介绍与企业改制（本文所称的改制是指有限责任公司或其他非公司制企业按照公司法及其他相关法律法规的规定变更为股份有限公司的过程）上市关系最为密切的两种分类方法，即依据土地所有权属和土地用途的分类。 1、依据土地所有权属分类

根据我国《土地管理法》第二条第一款“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”的规定，我国的土地按照所有权属可以分为全民所有的土地和集体所有的土地，该条第二款规定“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”，故全民所有的土地，一般称之为国家所有的土地或国有土地。

不同所有权类别的土地，其使用权取得和流转的条件是不同的，因此，有必要区分不同所有权属的土地。 （1）国家所有的土地

我国《宪法》第十条规定“城市的土地以及法律规定为国有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有”，《土地管理法》第八条也作了相同的规定。这两条法律规定，确定了国有土地的基本范围：

①城市市区的土地

城市市区的界定，一般以城市建制区为准。所谓城市建制区是指已进行城市配套建设，具备城市功能的基本连片区域。

②法律规定为国有的农村和城市郊区的土地

根据《土地管理法实施条例》第二条的规定，下列城市市区以外的土地属于国家所有：

ⅰ农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

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ⅱ国家依法征用的土地；

ⅲ依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

ⅳ农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

ⅴ因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

③推定为国家所有的土地

根据国家土地管理局1995年发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十八条：“土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有”，该规定体现了国家所有权优先的原则。 （2）集体所有的土地

我国《土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”根据该条规定，下列土地属于集体所有：

①农村和城市郊区的土地

农村和城市郊区的土地原则上属于集体所有，但法律规定为国家所有的除外；

②农村村民的宅基地和自留地、自留山。 2、依据土地用途分类

我国实行土地用途管制制度，不同用途的土地，其使用权取得和流转的法律规定是不同的，因此，有必要了解我国土地的用途类分。

我国《土地管理法》第四条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。” （1）农用地

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 （2）建设用地

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、

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工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 （3）未利用地

未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

国家和集体所有的土地，均可以按照用途划分为上述三类土地。 （二）土地权利概述

企业改制、上市过程中，涉及到的土地权利处置主要是使用权的取得和流转及它项权利的设定，以下对我国的土地权利体系做一个概述。 1、土地所有权

土地所有权是指土地权利人依法对土地享有占有、使用、收益和处分的权利。根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定，土地所有权的主体只能是国家和集体，其他任何组织和个人都不能享有土地所有权，因此，在我国只有国家土地所有权和农村劳动群众集体土地所有权。土地所有权的客体为土地，属于不动产的范畴，土地所有权的取得、丧失和变更必须履行一定的法律手续，以表征权利状况。

2、土地使用权

在我国，土地所有权是禁止交易的，但法律允许将土地占有、使用、收益等权能同土地所有权相分离，土地使用权即是与土地所有权相分离的独立的财产权利。

土地使用权是指民事主体（组织和个人）在法律规定的范围内对国有或集体所有的土地占有、利用和收益的权利。我国《土地管理法》第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”。 3、土地他项权利

土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外的土地权利，这些权利的权利人是土地所有权和使用权的相对人，常见的抵押权、租赁权即属他项权利的范

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