融资有道——物流地产之于私募投资资金研究

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物流地产私募投资基金是房地产私募投资基金的一个重要分支。具体而言，物流地产私募投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人投资者或机构投资者募集资金而设立，以物流地产项目为投资对象的投资基金。物流地产私募投资基金是金融与物流地产相互结合的重要领域，也是机构投资者在物流地产领域的重要投资渠道，更是重构我国物流地产格局，影响我国物流地产走向的重要资本力量。

物流地产私募投资基金是房地产私募投资基金的一个重要分支。房地产私募投资基金在美国等发达国家已经走过了30多年的发展历程，发展相对成熟，类型相对多样，金融制度和法律法规相对健全，不仅在房地产私募投资基金领域，而且在诸如物流地产私募投资基金等细分领域，均已积累起了丰富的统计数据和研究资料。

相对于美国等发达国家来说，房地产私募投资基金在中国还算是一个新生事物。如果将2010年作为中国房地产私募投资基金元年的话，房地产私募投资基金在中国也仅仅走过了五个年头。正因如此，我国房地产私募投资基金发展尚未成熟，作为房地产私募投资基金的细分领域，物流地产私募投资基金更是仅仅处于萌芽起步状态。

是为序！

主编寄语

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上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-********II 目录

一、核心型、核心增益型、增益型、机会型基金类型 (2)

（一）核心型房地产私募投资基金 (2)

（二）核心增益型房地产私募投资基金 (3)

（三）增值型房地产私募投资基金 (3)

（四）机会型房地产私募投资基金 (4)

二、债权投资、股权投资、夹层基金投资方式 (4)

（一）债权投资 (5)

（二）股权投资 (5)

（三）夹层基金投资 (6)

三、房地产私募投资基金、房地产公募投资基金、房地产信托比较 (6)

（一）房地产私募投资基金与房地产公募投资基金比较 (7)

（二）房地产私募投资基金与房地产信托比较................................................8融资有道

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四、国外房地产私募投资基金发展的美国模式、新加坡模式 (9)

（一）美国模式 (10)

1.买入、修复、卖出 (10)

2.“修复”重于“运营” (11)

3.高杠杆下的高资产收益 (11)

（二）新加坡模式 (12)

1.与合作伙伴协同合作打开新市场 (12)

2.与REITs协同合作实现成功退出 (13)

3.“租金”重于“规模” (14)

五、房地产私募投资基金的本土化实践 (15)

（一）发展历程 (15)

1.外资房地产私募投资基金进入中国 (15)

2.人民币房地产私募投资基金异军突起 (16)

（二）组建模式 (17)

1.开发商主导模式 (17)

2.金融机构主导模式 (18)

3.金融机构和开发商合作模式 (19)

4.互助性质的独立基金管理人模式 (19)

（三）运作模式 (20)

1.融资阶段 (21)

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2.投资阶段 (22)

3.投后管理 (22)

4.退出回报 (23)

（四）发展瓶颈 (24)

1.资金来源渠道较为狭窄 (24)

2.机会型私募基金独大 (25)

3.股权投资方式占比较小 (26)

4.业态投向过于集中 (28)

5.基金规模普遍较小 (28)

六、本土房地产私募投资基金的变革方向 (29)

（一）投资业态和退出渠道多元化 (29)

（二）股权投资和夹层基金投资方式主流化 (31)

（三）金融变革推动LP呈现机构化 (32)

（四）通道竞争加速基金行业洗牌和利率合理化 (33)

（五）独立房地产私募投资基金管理人地位凸显 (34)

（六）收购持有类基金大量涌现 (35)

七、物流地产私募投资基金发展 (36)

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1图1：奥钢联集团钢铁服务中心

物流地产私募投资基金是房地产私募投资基金的一个重要分支。具体而言，物流地产私募投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人投资者或机构投资者募集资金而设立，以物流地产项目为投资对象的投资基金。物流地产私募投资基金是金融与物流地产相互结合的重要领域，也是机构投资者在物流地产领域的重要投资渠道，更是重构我国物流地产格局，影响我国物流地产走向的重要资本力量。

物流地产私募投资基金是房地产私募投资基金的一个重要分支。房地产私募投资基金在美国等发达国家已经走过了30多年的发展历程，发展相对成熟，类型相对多样，金融制度和法律法规相对健全，不仅在房地产私募投资基金领域，而且在诸如物流地产私募投资基金等细分领域，均已积累起了丰富的统计数据和研究资料。

相对于美国等发达国家来说，房地产私募投资基金在中国还算是一个新生事

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物。如果将2010年作为中国房地产私募投资基金元年的话，房地产私募投资基金在中国也仅仅走过了五个年头。正因如此，我国房地产私募投资基金发展尚未成熟，作为房地产私募投资基金的细分领域，物流地产私募投资基金更是仅仅处于萌芽起步状态。

一、核心型、核心增益型、增益型、机会型基金类型

根据投资风险的高低，房地产私募投资基金可以被划分为四个主要类别，即核心型私募投资基金、核心增益型私募投资基金、增值型私募投资基金、机会型私募投资基金。由于这四类房地产私募投资基金的投资标的有所不同，因此他们的投资回报率也存在一定差异。

（一）核心型房地产私募投资基金

核心型房地产私募投资基金的投资标的主要包括处于繁华地段的写字楼、商业用房、住宅，以及经营良好的厂房、物流仓储设施等。核心型房地产私募投资基金的投资风险相对分散，且具有稳定的现金流回报，现金流回报是预期回报的主要来源。此外，核心型房地产私募投资基金的负债比例较小，投资回报率相对较低，一般约为7%到

9%。凯德置地发起成立的部分私募投资基金是核心型房

图2：奥钢联集团钢铁服务中心立面图

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地产私募投资基金投资策略的典型代表。在物流地产领域，普洛斯发起成立的诸

如普洛斯欧洲基金（Prologis European Fund）之类的私募投资基金也属于核

心型房地产私募投资基金。核心型房地产私募投资基金是物流地产金融市场上占

据主导地位的私募投资基金类型。

（二）核心增益型房地产私募投资基金

核心增益型房地产私募投资基金的投资标的主要包括处于繁华地段或较繁

华地段需要进行部分经营改善、返修、再造的写字楼、商业用房、住宅，以及需

要部分改造提升的厂房、物流仓储设施等。核心增益型房地产私募投资基金的投

资风险适中，负债占资产的比例不超过50%，投资回报率也适中，一般约为9%

到12%。凯德置地发起成立的部分私募投资基金是核心增益型房地产私募投资

基金投资策略的典型代表。而黑石发起成立的BPP系列房地产私募投资基金是

奉行核心增益策略的开放式不动产股权投资基金，作为一只开放式基金，它通过

核心增益型的投资策略为黑石不动产股权基金的投资人提供了一个兼具私募基

金特性和公募基金流动性的补充投资工具。

（三）增值型房地产私募投资基金

增值型房地产私募投资基金的投资标的主要包括需要经营改善、返修、再造

的写字楼、商业用房、厂房、物流仓储设施、住宅等。增值型房地产私募投资基

3

图3：贝纳维德斯制药厂和仓库

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金的投资风险适中或相对较高，负债占资产的比例不超过70%，投资回报率也适中或相对较高，一般约为12%到16%。投资标的的资产增值是预期回报的重要来源。铁狮门发起成立的房地产私募投资基金大多数是增值型房地产私募投资基金投资策略的典型代表。在物流地产领域，所有通过对已有物流仓储设施的重新定位和二次开发来获取增值收益的私募投资基金都属于物流地产增值型私募投资基金。

（四）机会型房地产私募投资基金

机会型房地产私募投资基金的投资标的主要包括需要重整的、无管理的、闲置的、新开发或待改造的写字楼、商业用房、厂房、物流仓储设施、住宅等。机会型房地产私募投资基金倾向于收购房地产开发商的全部股权或资产，关注国际新兴市场的地产投资机会。追求高风险高回报，投资回报率一般大于16%，负债占资产比例在70%以上。黑石发起成立的BREP系列房地产私募投资基金都属于机会型投资策略的典型代表。在物流地产领域，所有通过较低成本开发新兴市场物流仓储设施，在未来几年内市场趋于成熟时出售获得较高回报的房地产私募投资基金都属于物流地产机会型私募投资基金。

二、债权投资、股权投资、夹层基金投资方式

就投资方式而言，房地产私募投资基金可以分为三种投资方式，即债权投资方式、股权投资方式以及夹层基金投资方式。目前，在我国房地产私募投资基金

领域，债权投资方式和夹层基金投资方式占据着重要地位。

图4：房地产私募投资基金的主要投资方式

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（一）债权投资

房地产私募投资基金的债权投资方式主要专注于投资对象的抵押资产价值。债权投资的回报率普遍高于银行的贷款利率，同时受到政府的监管和限制较少。在2008年全球金融危机爆发之前，股权投资是全球房地产私募投资基金占据绝对主导地位的投资方式，债权投资在全球房地产私募投资基金总规模中的占比只有3%到4%。在2008年全球金融危机爆发之后，债权投资开始受到投资者的亲睐，在全球房地产私募投资基金总规模中的占比由3%到4%的水平跃升到10%左右。对物流地产而言，由于其资金回收期一般长达10年以上，因此，债权类基金并不太适合物流地产的融资。

（二）股权投资

房地产私募投资基金的股权投资方式不仅关注投资对象目前的资产状况，更加关注投资对象未来的发展前景和资产增值空间。在2008年全球金融危机爆发之前，股权投资是全球房地产私募投资基金占据绝对主导地位的投资方式，在房地产私募投资基金总规模中的占比达九成左右。在经历了2008年全球金融危机之后，股权投资方式遭到重创。因此，出于降低投资风险的考虑，投资者开始调整房地产私募投资基金的风险组合，债券投资方式和夹层基金投资方式的比重开始上升，股权投资在全球房地产私募投资基金总规模中的占比从九成左右降至六成左右。就我国房地产私募投资基金而言，股权投资在房地产私募投资基金总规模中所占比例远远低于全球平均水平。对物流地产而言，股权投资与其产业特性

相互契合。因此，股权投资应该成为物流地产私募投资基金的主导投资方式。

图5：圣杰曼管道和下水道处理厂房

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（三）夹层基金投资

房地产私募投资基金的夹层基金投资方式是股权投资方式和债券投资方式的有机结合，是风险和回报介于优先债务（债权投资）和股本融资（股权投资）之间的一种投资方式。在我国房地产私募投资基金领域，目前常用的投资方式是采用“股权+债务”的“夹层投资”方式，即通过股权转让等方式持有房地产项目公司股权后，再以股东身份向项目公司做股东借款。相应的，夹层基金投资方式的退出渠道也分为两个部分，即债权部分采用还本付息方式退出；股权部分往往采用由开发企业回购的方式退出。一般而言，房地产私募投资基金和房地产开发企业会签订一个固定的回购协议，例如，约定一年之后以什么样的价格回购股权。对物流地产而言，由于其资金回收期一般长达10年以上，因此，夹层基金投资这种明股实债的投资方式并不太适合物流地产的融资。

三、房地产私募投资基金、房地产公募投资基金、房地产信托比较

目前房地产私募投资基金已经发展成为个人投资者和机构投资者参与房地产投资的一个重要渠道和平台。相对于通过在二级市场上投资上市房地产开发企业股票的方式参与房地产投资的模式来说，房地产私募投资基金具有自身独特优势。由于房地产私募投资基金直接拥有所投房地产项目公司的股权，而这种股权使得房地产私募投资基金能够控制所投房地产项目的资产管理活动，通过项目再包装（房地产翻修、财务整顿、资产增值等）

，在项目运营层面为所投房地产项

图6：奥钢联集团钢铁服务中心剖面图

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目创造价值，最终再以高于买入价的价格出售。由此可见，房地产私募投资基金对于房地产项目公司或房地产项目具有更强的影响力和渗透力。此外，房地产私募投资基金与房地产公募投资基金、房地产信托相比，同样具有自身独特优势。

（一）房地产私募投资基金与房地产公募投资基金比较

房地产投资基金包括私募投资基金和公募投资基金。一般而言，公募投资基金可以通过媒体公开披露基金发售信息，运作透明度高，政府对其监管严格，但是其准入条件苛刻，且运营费用较高。2015年，鹏华前海万科房地产信托投资基金（REITs）正式获批完成注册，并于2015年6月26日限量发行，成为中国大陆首只房地产信托投资基金（REITs）项目的公募基金，标志着公募基金投资范围开始拓展到房地产领域。

与公募投资基金不同，私募投资基金不可以通过媒体公开披露基金发售信息，只能通过电话、信函、面谈等私下方式征询特定的投资者。正因如此，房地产私募投资基金的融资范围相对较小，对投资者资金实力的要求也相对较高，潜在的投资者往往是大型机构投资者、富有家族、富裕人群。同时，由于政府对于房地产私募投资基金的监管较为宽松，为了防止房地产私募投资基金风险失控，给资本市场带来巨大冲击，给投资者带来巨大损失，各国政府都通过明确限定房地产私募投资基金持有人的最高人数和投资人的资格要求来控制房地产私募投资基金的风险。

图7：加尔瓦诺配送中心

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8图8：国际红十字会物流中心

就物流地产而言，房地产私募投资基金和房地产信托投资基金（REITs）往往在物流地产投资过程中相互“接力”，即由房地产私募投资基金孵化物流地产项目，待物流地产项目孵化成熟之后，再将其出售给房地产信托投资基金（REITs），既实现了房地产私募投资基金的顺利退出，又为房地产信托投资基金（REITs）源源不断地提供了成熟物业。因此，在成熟的物流地产金融市场上，房地产私募投资基金与房地产信托投资基金（REITs）是相互促进，相得益彰的共生关系。

（二）房地产私募投资基金与房地产信托比较

房地产私募投资基金与房地产信托都是我国房地产领域近年来兴起的高息融资方式。相对于房地产信托来说，房地产私募基金具有投资门槛低、筹资渠道费用低、管理成本低、灵活性高、效率高等一系列竞争优势。但同时，相对于房地产信托来说，房地产私募投资基金也存在一些相对劣势，例如，需要缴纳较高的合伙人所得税和基金本身的营业税，这些税赋成本成为基金筹资的重大障碍。

与房地产信托相比，房地产私募投资基金是目前收益率最高的房地产金融投资品种。近三年来，我国房地产私募基金的平均收益率高达18%左右。对于通过房地产私募投资基金融资的房地产开发企业来说，其资金成本主要包括三个组成部分。一是基金保证收益率，即房地产私募投资基金管理公司向优先级合伙人承诺的投资收益率；二是房地产私募投资基金管理费用，一般为基金总规模的2%；三是房地产私募投资基金合伙费（包括托管费、尽职调查费等），一般为基

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9图9：国外房地产私募投资基金发展的美国模式和新加坡模式

金总规模的1%。这三项成本加总起来便是房地产开发企业房地产私募投资基金融资成本，大致约为融资额的16%到20%之间。

房地产私募投资基金的资金成本虽然远高于房地产信托的资金成本，但是房地产私募投资基金筹集资金相对灵活，所受监管限制相对较少，吸引了越来越多的房地产开发企业，尤其是中小型房地产开发企业将房地产私募投资基金作为其重要的资金来源渠道，以改善其资金机构。以房地产开发企业阳光城为例，其资金结构中银行贷款、房地产信托和房地产私募投资基金的配置比例为4：3：3。

就物流地产而言，房地产私募投资基金与房地产信托都已开启了在物流地产领域或者工业地产的其他领域的投资实践。二者虽然在很多方面有所不同，但是在投资物流地产方面却面临着相同的障碍，即缺乏成熟的退出方式，因此会面临较大的退出风险。

四、国外房地产私募投资基金发展的美国模式、新加坡模式

国外房地产私募投资基金最早出现在20世纪70年代末的美国，20世纪80年代末开始快速发展，进入20世纪90年代后，房地产私募投资基金的业务范围已经涵盖资产收购、房地产开发、房地产债权投融资等多个领域。国外房地产私募投资基金在经历了30多年的发展之后，模式发展成熟，类型发展多样金融制度和法律法规发展健全，已经发展成为房地产行业不可或缺的融资渠道。概括而言，国外房地产私募投资基金主要可以划分为两种发展模式，一种是美国模式；另一种是新加坡模式。

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（一）美国模式

房地产私募投资基金的美国模式是指擅长在增值型投资策略中寻找投资机遇，利用高杠杆收购物业，并提供全产业链服务，通过追求租金收益和资产升值来实现高杠杆收益的模式，这种商业模式也被称为“全价值链服务实现高杠杆收益模式”。房地产私募投资基金的美国模式的典型代表是美国黑石基金、铁狮门基金等私募投资基金。诸如黑石基金、铁狮门基金之类的美国模式私募投资基金擅长在机会型投资环境中寻找投资机遇，其投资组合包括美国、欧洲和亚洲的优质物业，涵盖酒店、写字楼、商业物业、厂房、物流仓储设施、住宅、医院等多种类型。

1.买入、修复、卖出

黑石基金、铁狮门基金之类的美国模式私募投资基金始终秉承的投资理念是“买入、修复、卖出”（Buy it,Fix it,Sell it），这种商业模式也被称为“并购增值退出模式”。具体来说，买入是指以低于重置成本的价格收购高品质、能创收的资产；修复是美国模式私募投资基金投资过程中最重要的一环，基金通过积极参与所投资公司的管理经营，快速解决公司资本结构问题、物业硬伤和经营问题；卖出是指等到所投资资产内部问题解决之后，再将其所投资公司卖出，以便赚取利润。一般来说，美国模式私募投资基金往往会把其所投资公司出售给核心型房地产私募投资基金或知名上市公司。美国模式私募投资基金从买入资产到卖出资

产一般平均持有资产的时间在三年左右。

图10：阿尔萨西亚配送中心

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2.“修复”重于“运营”

黑石基金、铁狮门基金之类的美国模式私募投资基金运作的关键在于“修复”

（通过积极参与所投资公司的管理经营，快速解决公司资本结构问题、物业硬伤

和经营问题，使其实现快速增值）而不在于“运营”（通过经营管理获得现金流

收益），会快速将经过改善的物业或者公司股权转让给核心型房地产私募投资基

金或零售商业开发商西蒙地产、工业地产开发商普洛斯等知名上市公司，抑或是

国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等其他金融机构。

3.高杠杆下的高资产收益

黑石基金、铁狮门基金之类的美国模式私募投资基金偏好高杠杆下的高资产

收益，并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益带来的的总收益。以黑石基

金为例，黑石基金每完成一次收购，均可提取一笔管理费，费用相当于收购资产

总价的1%，每卖出一项资产亦可提取一笔管理费，费用不超过卖出资产价值1%。除此之外，黑石基金收取的其他基础管理费和运营管理费也都与资产规模

相挂钩。正因如此，黑石基金投资过程中，格外强调资产的快速升值，因为伴随

资产的快速升值，各项收入的数量就会变得相当可观。

11

图11：艾提斯行政楼和生产仓库

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就物流地产而言，虽然我国物流仓储设施的存量规模非常巨大，但是绝大多数存量物流仓储设施都属于简易仓库，而能够达到国际标准的高品质仓库仅仅约为1300万平方米，且60%集中于我国一线城市。伴随物流仓储用地的日渐稀缺，物流仓储设施需求的迅猛增长，大量的存量简易仓库需要改造提升。美国模式私募投资基金“买入、修复、卖出”的商业模式将在我国物流地产领域具有广阔的市场空间。而真正能够有效激活这一市场的关键就是处理好“卖出”环节，亦即完善美国模式私募投资基金的退出机制和退出渠道。

（二）新加坡模式

房地产私募投资基金的新加坡模式是指擅长于采取核心型和核心增益型策略，通过收购处于繁华地段的资产，追求轻资产运营，获得租金收益和管理费提成，分阶段对资产进行打包最后通过REITs上市的商业模式。这种商业模式也被称为“双基金模式与资产循环实现轻资产运营模式”。房地产私募投资基金的新加坡模式的典型代表是新加坡凯德置地的私募基金基金。到目前为止，凯德置地已经拥有16只私募投资基金和6只REITs，构建起了一个强大的基金运作平台。

1.与合作伙伴协同合作打开新市场

凯德置地私募投资基金之类的新加坡模式私募投资基金擅长于借助国际金融巨头的影响力或当地优势企业的合作力量迅速打开新市场，寻找新市场中的投资机会。如凯德置地的私募投资基金一方面依靠荷兰ING

金融集团、欧洲保

图12：萨尔茨堡阿尔卑斯牛奶厂配送中心

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险集团Eurake、伊斯兰投资银行Arcapita Bank、花旗集团等国际金融巨头的影响力为自身进驻欧洲、美国、亚洲等新市场打开窗口，另一方面积极寻求与当地的优势企业开展合作，作为其打开新市场的重要途径。例如在中国，凯德置地与深国投、华联商场、万科等优势企业开展合作，为其旗下三只私募投资基金和1只REITs输送后备零售物业资产，并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund，尝试在工业地产领域拓展业务。

2.与REITs协同合作实现成功退出

房地产私募投资基金的新加坡模式也被称为“双基金模式与资产循环实现轻资产运营模式”。之所以有这样一个称谓，是因为房地产私募投资基金的新加坡模式很好地实现了房地产私募投资基金和房地产信托投资基金(REITs)之间的业务衔接。以凯德置地的房地产私募投资基金为例，凯德置地在重点市场的房地产私募投资基金一般都会有房地产信托投资基金(REITs)与其“配对”发展。2006年，凯德以中国零售物业为核心资产的嘉茂中国商用产业信托（CapitaRetail China Trust，CRCT）在新加坡上市，与CRCT同时成立的还有两只房地产私募投资基金CRCDF（CapitaRetail China Development Fund）和CRCIF （CapitaRetail China IncubatorFund），作为CRCT的储备基金，CRCDF向CRCT输送相对成熟的项目，而CRCIF则储备更多孵化阶段项目。在马来西亚，凯德置地的房地产私募投资基金MCDF （Malaysia Commercial Development

Fund）专门孵化写字楼项目，再将孵

图13：蒂尔堡斯汀公司仓库

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化成熟的写字楼项目输送给其旗下房地产信托投资基金REITSQCT(Quill Capital Trust)。总而言之，房地产信托投资基金(REITs)为泛地产私募投资基金提供了退出渠道，而房地产私募投资基金则为房地产信托投资基金(REITs)输送成熟物业，私募基金与公募基金彼此之间的相互支持成为新加坡模式私募投资基金运作的关键。

3.“租金”重于“规模”

房地产私募投资基金的新加坡模式与美国模式相比，后者更加注重“规模”（资产的总价值），而前者更加注重“租金”（资产的净营业收入），这是新加坡模式与美国模式的重要差异之处。房地产私募投资基金的新加坡模式更加强调租金收益的分享和管理费的提成，更加关注资产真实的收益增长。房地产私募投资基金的新加坡模式之所以更加强调租金收益，与其退出渠道紧密相关。

对于新加坡模式的房地产私募投资基金来说，房地产信托投资基金(REITs)往往是其退出的重要渠道。而房地产信托投资基金(REITs)在选择收购对象时，主要依据拟收购对象的租金回报来对其进行估值。正因如此，新加坡模式的房地产私募投资基金必然会把重心放在孵化过程中物业租金回报的提升方面，从而提升资产估值，再通过出售给房地产信托投资基金(REITs)来实现变现和获得收益。从房地产私募投资基金的开发培育，到房地产信托投资基金(REITs)的价值变现和获得稳定收益，构成了新加坡模式房地产私募投资基金的投资物业成长模式，

而这种协同成长模式也成为新加坡模式房地产私募投资基金的核心优势。

图14：蒂尔堡斯汀公司扩建立面图

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对于物流地产而言，新加坡模式房地产私募投资基金与房地产信托投资基金(REITs)彼此互动，形成的“双基金模式与资产循环实现轻资产运营模式”是国外物流地产金融市场上通常采用的商业模式。而我国目前尚无成熟的房地产信托投资基金(REITs)市场，新加坡模式房地产私募投资基金如果投资物流地产的话，由于物流地产项目绝大多数属于持有型物业，且投资回收期普遍在10年以上，因此私募投资基金到期后如何实现退出是其面临的最大难题。

五、房地产私募投资基金的本土化实践

房地产私募投资基金在我国起步较晚，发展较快，已经由过去处于依附地位的企业融资渠道开始向具有独立地位的财务投资主体演进。目前，在我国的上市房地产开发企业中，至少三分之一的企业已经建立了自己的房地产私募投资基金。

（一）发展历程

1.外资房地产私募投资基金进入中国

早在20世纪90年代，在“限外令”的政策环境下，外资机构主要通过与中国本土房地产开发企业合作成立合资公司的方式，进行住宅和商业地产的投资开发，投资方式包括合作项目投资、直接购买物业、参股地产企业等。正是在这种历史背景下，房地产私募投资基金作为舶来品进入中国，从而开启了房地产私

募投资基金在我国的发展历史。

图15：绫致集团配送中心

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/3mxl.html