万科年报分析终稿123

万科投资决策分析

一、公司背景介绍

1、公司设立

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，1991年1月发行A股在深圳证券交易所上市，成为深圳证券交易所第二家上市公司，1993年5月又在深交所发行了B股。

公司发起人：华润股份有限公司

2、公司股票发行及改组情况

? 1991年1月29日，公司首次公开发行2800万股，上市首日开盘价为14.58

元。

? 1997年7月11，公司实施配股,配股比例为10:2.37，配股价格为4.5

元，募集资金38814.00万元。

? 2000年1月7日，公司实施配股,配股比例为10:2.727,配股价格为7.5

元，募集资金64076.00万元。 ? 2006年12月19日，公司实施完成股票增发,发行方式为定向发行。发行

数量40000万股,增发价格:10.5元。

? 2007年8月24日，公司实施完成增发,发行方式为网上网下定价发行。

发行数量31715万股,增发价格:31.5300元。

3、 公司债券发行

经中国证券监督管理委员会证监许可【2008】1056号文核准，2008年9月2日公司公布公司债券发行公告，向社会公开发行面值不超过59亿元的公司债券。本期债券分为有担保和无担保两个品种，均为5年期固定利率债券，其中无担品种附在存续期限的第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。根据询价结果，有担保品种的票面利率确定为5.50%，无担保品种的票面利率确定为7.00%。9月9日发行圆满结束，有担保品种的最终发行规模为30亿元，无担保品种最终发行规模为29亿元。2008年9月18日，公司债券开始在深圳证券交易所上市交易，有担保品种和无担保品种的证券代码分别为112005和112006，

4、非公开发行A 股股票

经证监会核准，2006 年12 月13 日公司以10.5 元/股的发行价格，向华润股份有限公司等10 家发行对象，

非公开发行400,000,000 股A 股股票，共募集资金42 亿元。扣除发行费用，募集资金净额41.967 亿元。

2006 年12 月27 日，非公开发行的A 股股票在深圳证券交易所上市。根据《上市公司证券

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发行管理办法》

等有关规定，非公开发行的A 股股票在限售期内将予以锁定。其中，华润股份有限公司所认购的股份的锁

定期限自2006 年12 月27 日至2009 年12 月26 日止；其它发行对象所认购的股份的锁定期限自2006 年

12 月27 日至2007 年12 月26 日止。

B. 报告期内因公积金转增股本等原因引起公司股份总数及结构的变动情况，请见前文公司股份变动情况表 注释。

C. 截至报告期末公司无内部职工股。

二、公司筹资使用情况分析

1、募集资金使用情况

1.经有关部门核准，万科公司于2007年8月22日发布招股说明书，向社会公开发行A股股票，发行数量317,158,261股（面值人民币1元/股），募集资金净额人民币9,936,601,701.22元2007年8月30日到位。上述募集资金投资于11个项目，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：（单位：万元）

承诺项目 是否变更项目 拟投入金额 实际投入金额 是否符合计划进度 广州科学城H3项目 广州白云区金沙洲项目 佛山禅城区南庄项目 珠海香洲区珠海宾馆项目 杭州西湖区蒋村项目 杭州余杭区良渚项目 否 170,000.00 170,000.00 是 191,280.00 宁波鄞州区金色水岸项目 上海浦东五街坊项目 上海浦东中否 70,000.00 21,232.00 是 否 120,000.00 38,397.00 07年未开工 16,883.00 12

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否 163,660.00 73,399.00 是 35,099.00 3

否 70,000.00 70,000.00 是 36,963.00 1 5,139.00 3

否 65,000.00 52,262.00 07年未开工 23,973.00 否 90,000.00 46,776.00 是 72,568.00 2

否 80,000.00 80,000.00 是 71,224.00 7

否 60,000.00 51,926.00 是 11,682.00 7

1预计收益 产生收益情况

林项目 南京白下区安品街项目 南京下关区皇家圩项目 合计 否 993,660.00 667,732.00 是 否 40,000.00 20,011.00 是 159,09.00 503,125.00 -否 65,000.00 43,729.00 07年未开工 13,035.00 1

14,509.00 1

通过上述表格我们可以看到，在建项目并无变动情况，但是有三个项目没有达到计划进度。另外，公司并没有将募集到的资金全部投入使用，只使用了人民币667,732万元，占募集资金净额人民币993,660万元的67.2%。

经有关部门核准，公司于2006年12月13日向特定对象非公开发行A股股票募集资金总额人民币42亿元，扣除发行费用募集资金净额人民币41.967亿元。截至2008年1月31日，所有资金全部使用完毕。

2、非募集资金使用情况

报告期内，公司非募集资金主要用于长期股权投资（发起设立公司、收购其他公司、对子公司进行增资）和其他投资项目。

截至 2008 年末，公司已获取的规划中项目106 个，建筑面积合计约2281 万平方米，其中按万科权益比例

计算的规划中项目建筑面积约为1793 万平方米。

项目名称 新设公司（48家） 收购富春东方资产包及其他14家公司 对12家控股公司增资 合计 280，963.54 722，240.66 增资已完成 良好 项目金额 253，566.01 187，381.11 项目进度 新设已完成 收购已完成 项目收益情况 预计良好 良好 我们认为万科公司的募集资金使用状况良好，虽有项目没有达到计划进度，但与具体情况的干预有关，且未达到项目数目并不多。而房地产项目分期开发、具有一定开发周期等特点，决定了募集资金不能在短期内全部使用完毕。

另外万科董事会还决定拟用不超过98,000万元短期内不使用的专项募集资金暂时补充流动资金，使用期限不超过2008年8月27日。这有利于提高募集资金的使用效率，降低公司的财务费用，维护公司和投资者的利益。

综上，我们可以看出万科的非募集资金使用情况良好，均已达到预期的进度，受益状况也都保持在良好状态。万科的08年季度报表中一些指标有较大异动，特别是收入同比有所下降，利润也同比下滑了。住宅市场延续了07年底以来的调整，而外围经济、金融环境及对经济景气、未来收入信心的急剧变化，也影响到中国，并增加了中国住宅市场的复杂性，多个城市的房价出现下降，成交量更进一步大幅萎缩。预期09年万科仍将处于一个自身调整的时期，一旦经济形势好转，房地产行业回暖，万科将会领军中国房产行业的发展。

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