园区中国 张江蝶变：“科技园”到“科学城”颠覆产业地产大事件

园区中国 张江蝶变：“科技园”到“科学城”，颠覆产业地

产大事件！

备受瞩目的一只靴子终于落了下来。

5月8日，由上海市规划和国土资源管理局、浦东新区人民政府、上海城市规划设计研究院、浦东新区规划设计研究院联合编制的《张江科学城建设规划》（征求意见稿）正式出炉，面向社会听取公众意见。该方案公示时间为2017年5月8日至2017年5月21日。

根据这份规划草案，张江科学城未来将成为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地、新产业的培育之地，成为现代新型宜居城区和市级公共中心，成为世界一流的科学城。同样在5月8日，上海市委书记韩正在中共上海市第十一次代表大会作报告时指出，上海要高水平规划建设张江科学城，打造世界级科技创新中心的增长极。

5月9日，上海市人民政府办公厅发布了《关于成立上海张江综合性国家科学中心办公室、上海推进科技创新中心建设办公室的通知》，上海市市长应勇亲自担任两个办公室的主任。

作为上海建设全球科创中心的排头兵和核心部分，张江科学城一直受到浦东、上海乃至中央的高度重视。园区中国也相信，张江从“科技园”到“科学城”的转变，本身也足以成

为中国产业地产行业一次极具颠覆性的重大变革。 张江是我国第一批国家级高科技园区，成绩卓然就不必多说了，但问题也同样明显，那就是有着绝大多数早期产业园区的通病而饱受诟病——只顾着招商引资，缺乏人本因素，社区感、舒适度、产城融合、城市文脉肌理这些人本色彩的东西匮乏，白天拥堵，晚上空城。

“如果任由这种情况继续存在，不但无法承载上海建设全球科创中心和三区联动的历史性重任，其自身的发展亦然受到巨大制约，甚至会落后于深圳等更有发展后劲的城市。”张江高科总经理葛培健对园区中国说。

我们与葛培健关于张江的过去与未来有多次深入的交流，具有深切忧患意识和企业家精神的葛培健，也是张江科学城最坚定、最热情的旗手与鼓手。园区中国一直强调，应该给产业园区一个崭新而凝练的定义，“产业园区，就是人和企业生存、集聚、发展的高质量空间。”这个空间绝对不是一个死板的硬件，而是一个软硬件结合综合性、能够切切实实留住人才的平台环境构建。

在这里，园区中国也希望引入“产业园区的软实力”这个概念。

哈佛大学教授约瑟夫·奈提出的“软实力”概念，是相对于国内生产总值、城市基础设施等硬实力而言的，指的是一个国家、一个城市的文化、价值观念、社会制度等影响自身发

展潜力和感召力的因素。

我们认为，对于一个产业园区同样适用，我们以往过于强调产业园区在产值、税收、物业硬件上的硬实力了，未来，园区软实力才更该受到重视——一个园区在文化要素、价值观念、商业氛围、开放力度、舒适程度、创新环境、平台搭建、智慧管理等方面的水平究竟如何？

只有软硬实力兼具，一个产业园区才有持续内生的生命力、吸引力，才可能真正实现所谓的“产城融合”，这一点，我们也希望张江科学城真正能够如此实践。既然叫作科学城，一直不是传统园区那样是一个城市边缘的延伸功能区，而是一个真正的产城融合空间。园区中国一直强调，不是说做了商住配套、娱乐休闲设施就叫产城融合了，那充其量是结合，就像城乡结合部的结合一样，不是融合。真正的产城融合，一定是以城市的包容度和完善度去降低产业的生产、交易成本和人的生活成本，并且用小政府，大运营的理念去运营和激活这个区域。

所以产城融合必须有政府的介入，有市场的配置，一个开发商做不到产城融合，单一政府也做不到。产城融合能否成功，核心取决于政府的介入程度和项目与当地资源禀赋的契合程度，以及与城市、园区自身模式顶层架构的关联度，缺一不可。

因此，从产业地产的维度来看，“张江科学城”概念提出的

意图，既是对历史问题的一次“清算”，更是对未来发展（包括城市更新、产城融合、创新创业等方面）的一个探索。 园区中国认为，相比于过往传统产业园区只注重外向吸纳型的招商引资，不注重人本，外功大于内功，缺乏链接和粘性而导致向心力不足，现在的科学城则更加应该注重内生循环的“招才”、“引智”、“创商”、“留人”，内外功兼备，具有强向心力，真正做到产城融合，从而能够可持续的发展。 从规划草案中的内容可以得到印证——总体围绕“上海具有全球影响力科技创新中心的核心承载区”和“上海张江综合性国家科学中心”目标战略，在张江高科技园区的基础上，充分依托国家实验室建设和高校、科研机构等，突出科技商务文化等创新要素复合（TBC），集聚全球顶尖创新人才、集聚国家大科学设施、集聚高水平创新型大学、集聚科研机构和跨国企业研发中心，转型发展成为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地、新产业的培育之地，成为以国内外高层次人才和青年创新人才为主，以科创为特色，集创业工作、生活学习和休闲娱乐为一体的现代新型宜居城区和市级公共中心，成为“科研要素更集聚、创新创业更活跃、生活服务更完善、交通出行更便捷、生态环境更优美、文化氛围更浓厚”的世界一流科学城。

此次张江科学城规划范围确定为北至龙东大道、东至外环-沪芦高速、南至下盐公路、西至罗山路-沪奉高速，同时考虑

范围之外国家量子中心等重大科技基础设施的功能和空间要求，总面积约94平方公里。为加强与龙阳路枢纽、国际旅游度假区等周边地区的协调和联动发展，外扩形成衔接范围，总面积约191平方公里。值得注意的是，张江科学城的野心是瞄准“世界一流科学城”。

世界一流的科学城应该是什么样呢？大家首先可能想到是美国的硅谷、日本的筑波科学城等。不过园区中国认为，与张江科学城更为契合的对标对象，应该是新加坡裕廊的纬壹科技城。

在进入21世纪之际，2000年，新加坡推出了一个新鲜而吸引人引球的庞大新经济项目，希望建设新加坡的“硅谷”——“纬壹科技城”。如今，“一栋建筑就是一个创新社区”的纬壹科技城，已经成为了世界一流的科学城，甚至成为中国乃至亚洲很多地区“产业新城”“科技新城”的概念启蒙者，中国很多地方政府官员都纷纷到这里进行考察学习，国内众多产业园区都以这里作为对标的范本。开创17年来，纬壹科技城充分展示了新加坡在知识和创新密集型经济领域取得的成就。它是一个汇集研发、创新和实验平台于一体的创新热点。在这里，工作、学习、生活、休闲实现了“一体化”，催化科学研究技术社群，成为新加坡中部充满活力的技术、研发和休闲娱乐中心。

这里最鲜明的旗帜就是“工作、学习、生活、休闲一体化的

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/3lwd.html