中海地产精装修工程管理办法

中国海外发展有限公司精装修工程管理办法

第一章总则

第一条为提高项目精装修精标准化管理水平，规范精装修管理工作，特制定本管理办法。

第二条本管理办法适用于中海发展在内地全额投资、控股项目或由中海发展负责工程管理的房地产住宅开发项目室内精装修工程。

第三条地区项目工程团队为精装修管理工作的实施主体，负责实施、协调项目现场所有精装修管理工作。设计管理部精装修设计师在销售样板、工序样板、交付样板施工期间，应常驻现场，与项目精装修工程师共同参与管理。

第四条监理单位、查验单位都是重要的第三方管理单位。精装修管理中的监理公司根据项目竣工形态，可以是有资质的监理公司，也可以是外聘第三方精装修管理公司，甚至也可以两者共存。用好第三方管理单位是精装修管理的重要工作。

第二章精装修管理体系及职责

第一条架构

第二条职责

一、总部工程管理部

总部工程管理部主要负责精装修管理制度建立，明确集团各级职能部门管理动作及管理工作内容；制定质量、进度、安全管理目标；建立并完善第三方评估体系，对各地区精装修项目进行评估，并将评估成绩应用于精装修单位及地区工程线相关责任人的考核工作。

二、区域运营管理部

区域运营管理部主要负责精装修管理制度落地；针对区域特点制定精装修管理标准化做法；针对区域特点制定精装修质量通病防治措施；过程巡检，提高区域精装修施工质量及管理水平。

三、地区公司职责

（一）工程管理部职责

2

1、负责建立和完善地区精装修管理流程、制度与标准，并监督、

3

检查各项目的落实情况，组织精装修管理人员培训及人员调配；

2、参与设计方案的讨论，对图纸设计进度进行跟踪，对精装修

施工图深化设计进行审核；

3、参加精装修施工单位、供货单位考察，参与对合作单位进行履约评价；

4、参加图纸会审、设计交底及材料和部品的选样、定样工作；

5、建立巡检制度，对项目精装修质量、进度、安全进行监督管理。监督各项目的精装修隐蔽工程验收，参加施工样板验收并提出验收意见；

6、负责指导、配合对重大质量事故或重大客户投诉的处理工作。

（二）项目工程团队职责

1、参加精装修单位考察工作，并对入围单位的专业能力、管理能力负责；

2、参加各类设计样板、施工样板、工序样板评审、验收工作；

3、负责精装修施工全过程质量、进度、安全管理工作；

4、参加招标阶段对投标单位的约谈、答疑工作，负责技术标评标工作；

5、参加精装修各阶段图纸会审工作，并根据现场实际情况提出图纸修改、优化意见；

6、负责编制招标技术要求及技术规范；

7、负责审核施工组织计划，并提出修改意见；

8、招标前负责编制精装修总进度计划、物料供货计划，精装修

4

单位进场后，负责审核精装修单位上报的总进度计划、物料供货计划，

协调各供货单位、配合单位按计划实施；

9、负责组织各相关单位按进度要求完成工作面移交；

10、负责现场施工技术交底工作；

11、负责现场样板封存管理；

12、负责组织所有材料进场验收工作，并按要求组织完成相关材

料抽样送检工作；

13、负责组织内部查验工作，并组织施工单位按要求完成整改、销项工作；

14、负责现场材料加工管理；

15、负责现场安全文明施工管理；

16、参与监理单位招标工作。负责对监理单位的日常管理和考核。

（三）设计管理部职责

1、负责跟进精装修出图工作；

2、负责组织精装修图纸会审，包括方案评审、样板房及销售中

心图纸会审、精装修施工图会审；

3、参加精装修施工过程巡查，提出设计修改意见；

4、参加销售样板房、销售中心、大货精装修样板房验收，提出

修改意见，并配合其它部门完善设计图纸。参加精装修工序样板、工

艺样板验收工作；

5、组织精装修物料样板评审工作，并完成样板会签，移交合约

部和项目工程团队；

5

6、参加精装修招标阶段设计答疑和交底工作；

7、负责对项目、施工单位的设计交底工作。

（四）合约管理部职责

1、负责组织精装修施工单位考察、招标工作；

2、负责精装修甲供物资合同签订工作；

3、参加物料样板评审工作，并提出意见；

4、参加销售样板房、销售中心、大货精装修样板房、工序样板、验收工作；

5、参与现场进度核实、现场变更确认工作，负责进度款、变更签证、变更价款确认、竣工结算等工作；

6、负责组织对精装修单位、甲供材单位的履约评价工作;

7、负责对项目工程团队、精装修单位的合约交底工作。

（五）客户服务部职责

1、参加物料样板评审工作并提出相关意见；

2、参与销售样板房、现场工艺样板、工序样板、交付样板验收工作，并提出验收意见；

3、跟进内部查验、销项工作，并提出相关要求；

4、针对地区特点，提供客户投诉痛点及精装修质量通病相关数据，提出精装修设计、施工优化建议；

5、参加精装修各阶段图纸会审，包括方案评审、样板房、精装修施工图会审工作，并提出优化、修改建议。

（六）营销管理部职责

6

1、参与精装修方案设计阶段产品定位、材料使用、装修效果讨论并提供建议；

2、参与销售样板房、示范区方案设计讨论，参与销售样板房、示范区验收与开放后的管理工作。

3、参加交付样板验收。

四、监理职责

1、编制工程建设监理规划

现场监理应根据工程的规模、特点、监理合同、法律、法规和有关规定、现行工程验收规范和质量检验评定标准、施工图纸等，在监理大纲的基础上有针对性地编写监理规划并报项目工程团队审批。项目工程团队应对规划中所述监理工作范围、内容、机构组织、人员配备情况予以特别审核。现场监理严格按项目工程团队审批的监理规划开展监理工作。

2、编制工程建设监理实施细则

现场监理应按工程建设进度、根据工程实际特点，特别是根据住宅工程质量通病的防治，分专业编制各施工阶段的监理实施细则（避免公式化、格式化，具有可操作性）并报项目工程团队审批。现场监理应严格按照项目工程团队批准的监理细则开展监理工作。

3、组织项目施工图纸审查

现场监理须参加精装修设计图纸审查工作，并提供优化建议和审查意见。在各施工单位投标过程中、开工前、施工过程中现场监理应对各专业的全部施工图纸进行全面细致的审查，要求形成定期审图机

6

制，施工过程中由监理定期组织施工单位开展图审会，项目工程团队参与，监理定期汇总图审意见并编制书面的图纸审查报告及减少投资和功能优化的修改设计建议。

4、施工组织设计、施工方案审批

(1)施工单位进场后，监理应要求其将工程重点部位、关键工序、

特殊工序施工方法和质量保证措施以及施工组织设计方案上报，总监

理工程师（下文简称总监）对方案进行审核，提出具体审核意见并应附上监理措施，报项目工程团队同意后批复施工单位，施工单位在施工中应严格按经审批的方案进行实施。

(2)重要施工组织设计和施工方案，由总监组织召开审定会，邀请项目工程团队、设计部及设计单位参加，必要时可通知相关单位并组织专家组参加，对重要施工技术方案的选用进行评审。

5、组织召开监理周例会及专题会议。

(1)现场监理应每周定期召开监理例会，会议由总监主持,由项目工程团队、监理、总包、各分包等主要人员参加，会议应对上周生产情况进行检讨、协调并解决施工单位待解决问题、布置下周生产任务等，会后须形成《监理例会纪要》，由总监及项目工程团队负责人审核、签发，由现场监理监督执行。

(2)按项目发展需要组织召开专题会议，会议应解决特定的进度、质量、安全问题，并形成会议纪要；

(3)监理应在会议前做充分的沟通、策划和准备，有序主持会议

流程，维护正常会议纪律, 并力争达成会议目的。

7

6、组织施工材料及设备验收

（1）监理单位应对照施工合同的材料备选清单、根据相关的法律法规及全过程工程管控指引等要求，验收甲供、甲指乙供、乙供物资等所有涉及现场施工所采购的材料，并监督、见证材料现场取样、送检工作。材料分批进场的，每批均必须验收，项目工程团队及监理应根据各类材料特性及验收要点编制有效的图表投入验收使用，发现质量不符合合同规定或国家、地方标准的，应责令施工单位在两天内将材料运离现场，同时将不合格事项书面通知项目工程团队，不得隐瞒。

(2) 项目工程团队应参加全部重要材料和设备的验收（含所有集采物资）。对其它一般性材料，项目工程团队必须参加首次验收，后续抽查验收的参加次数不得少于30%。

7、组织工序验收

分部分项工程施工完成后，应组织工序验收，合格后方能进行工作面移交或进入下一道工序施工。现场监理对施工单位的工序验收应根据项目工程团队编制的《工程策划》分期、分段流水思路开展；工序验收质量标准应严格遵守相关施工及验收规范，并对工作面移交隐患问题进行重点排查，验收中须对照《监理通知单》等过程监管文件对问题部位进行重点验收。验收后监理除做验收记录外，应针对遗留问题发出《整改通知单》并监督整改。

8、组织隐蔽验收

(1)隐蔽工程须由监理单位组织隐蔽验收，依据设计图纸、规程

8

规范确认工程质量符合要求签认后，施工单位才可对工程隐蔽或进行

下一工序施工，并隐蔽验收记录资料进行备案。

(2)未经监理验收，擅自隐蔽或进行下一道工序，监理可对此部

分工程不予验收或要求无条件返工，费用由责任单位承担，同时给予

严厉处罚。

(3)项目工程团队工程师须参加所有重要和关键工序的隐蔽验收，如卫生间盖板施工、瓷砖或石材铺贴、木地板铺装等；一般工序的隐

蔽验收项目工程团队抽检数量不得少于30%，如精装修龙骨或挂件、

水电管线等。若项目工程团队在隐蔽工程验收或随机抽查中发现监理

验收结果与现场实际不符、隐蔽工程资料伪造等情况，应根据相关建筑

法规及合同条款按情节轻重对责任方处以重罚。

9、进行安全文明施工管理

(1)督促、检查施工单位安全员的工作,对特种作业人员持证上岗、施工单位安全教育、劳动保护、平安卡的情况以及购买意外伤害保险情况等所有涉及安全文明施工管理方面的资料进行定期检查、记录、跟踪，并发《整改通知书》监督责任方尽快整改甚至停工整改。

(2)督促检查施工单位各工种安全操作规程是否齐全,各种设备、安全设施、施工用电情况以及现场安全标志牌悬挂情况，工人现场规范操作情况；对施工单位的违章指挥及违章作业等行为应及时制止、向施工单位发文并监督整改。

(3)组织每周现场安全、文明施工联合检查，并按需组织专项检查，须做好安全、文明施工检查记录，并书面记录检查结果和事故隐

9

患整改情况。

10、组织项目周评估

(1)现场监理进场后应及时组织进行《中海发展质量安全综合评估体系》之《周评估操作手册》的学习与交底，配置测量仪器，配专人开展项目周评估工作，负责周评估的抽查和记录以及周评估专题会议纪要整理。按操作手册及相关规定对工程材料、工程实体进行实测实量，并对测量结果负责，项目工程团队对实测数据进行抽查，如发现未测或者造假应严肃处理。

(2)所有记录整理后监理公司下发《整改通知书》并跟进整改直至闭合。

(3)现场监理应每周一之前向项目工程团队提交其负责监理项目上一周的《项目质量安全检查周报》（详见附表三十四）。

11、配合项目工程团队开展进度管理工作

(1)监理应参与项目工程团队工程进度计划的编制和落实。

(2)进度管理由项目工程团队主导，监理须配合项目工程团队工作部署和项目发展思路，执行交予的具体进度任务，准确完成进度检查、信息反馈、辅助约谈等管理行为，为项目工程团队管理提供依据。

12、参与或组织政府相关专项检查、巡检、验收

监理参与工程全过程管理，是五方责任主体的重要部分，对于政府所要求的专项验收行为，如质量安全监督站安全检查、结构验收、节能验收、分户验收、质检/综合验收、人防结构验收、人防验收、消防验收等所有涉及现场施工安全、质量、材料等内容的验收和检查，

10

监理都应按政府要求出席或主持，监督施工单位做好资料准备，并承担相应管理责任。

13、参与项目入伙及质量整改

(1)监理参与工程全过程管理，参照《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》（建质[2014]124号文），其对项目交付期间产品质量及后续质量问题处理负有重要管理责任。项目入伙前监理公司应协助项目工程团队监督施工单位完成质量整改，入伙期间应协助项目工程团队与施工单位共同面对房屋质量投诉，并有义务监督施工单位完成投诉质量问题整改。

(2)在入伙期间及入伙后，若项目发生重大质量（如涉及结构安全、普遍漏水等）问题及投诉，不论监理服务期是否到期，均需无条件返回项目共同处理。

14、提交工程建设监理档案资料

建设监理业务完成后，现场监理应按照监理合同约定的时间和内容向项目工程团队提交工程建设监理档案资料，详见第四章“内业管理”。

15、内业管理

现场监理须填写监理日志，详细记录日常工作。要求监理日志必须认真记录、存档，尤其对质量、安全、进度等关键事件必须进行记录，监理日志作为有效的法律文件，必须具备真实性、可追溯性。项目工程团队应不定期对监理日志进行抽查。

（1）监理办公场所应保持整洁，监理规划和实施细则要点、工

11

程形象进度表、现场平面布置图等资料要求上墙。监理应配备一套现

行最新版工程规范（纸质、电子版均可）、一套实测实量工具。

（2）施工单位报给监理单位要求审核、审批的技术资料、粮单、签证等，监理的审核、审批期限原则上不得超过七天。超过七天而无合理理由的，施工单位有权利向项目工程团队反映。

（3）监理须设专人跟踪检查施工单位技术资料，以使技术资料的整理与工程进度同步。工程竣工后，应督促施工单位提交技术资料，经审核后，由施工单位向相关部门移交。

（4）监理单位积极组织图纸会审、施工技术交底，参加我公司组织合约交底会议，对图纸设计和施工工艺中存在的问题及时提交意见和建议。

（5）监理须组织专业监理工程师对施工单位的施工组织设计（或专项施工技术方案）进行审查，并将审查意见书面报给项目工程团队。

（6）监理须参加单位工程竣工验收，按照建设局竣工验收及备案工作的有关规定，填写《质量保证资料审查记录表》、《工程质量评估报告》、《工程竣工施工安全管理资料审查记录》、《单位工程观感质量评分表》等。

（7）专业监理工程师及监理员须每周一向项目工程团队报送上周《监理工程师工作周报表》（详见附表三十五）。

（8）监理须每月5日前向项目工程团队报送上月《监理工作月报》（详见附表三十六）。

（9）监理应重视竣工验收资料管理，加强资料的日常收集和整

12

理，定期对施工单位过程存档资料进行检查，确保资料的真实性、规范性；在竣工备案前应及时完成监理应移交资料，并监督施工单位按时完成竣工资料、档案馆存档资料的整理和移交。所有最终资料（含监理、施工单位部分，至少三套）须在项目竣工备案后完整的移交项目工程团队、物业公司、地产公司资料室存档。

第三条流程

13

14

15 精装修管理流程

监理单位

精装修施工单位 设计管理部 合约管理部 工程管理部 项目工程团队 营销管理部 客户服务部 监督施工 安排工序样板施工 自检并报验 组织验收 参加 参加 参加 参加 参加 完成验收表签批 自检并报验 合格 不合格 签批验收表

自检并报验 合格 不合格 签批验收表

落实整改 参加 组织验收 落实整改 参加验收

组织验收 施工 审批 审批 完成整改

成品保护管理 工序验收 工序样板管理

第四条授权

16

第三章销售样板房管理

第一条责任部门

1、销售样板房建设阶段管理责任部门为项目工程团队；

2、样板房完工验收后，项目工程团队要编制移交单，将样板房及所有展示物资、部品移交给营销管理部，移交后的销售样板房管理责任部门为营销管理部，维修工作仍由项目工程团队负责；

3、对于楼栋内的实体销售样板房，因开放时间长短不一，折旧、损耗程度各不相同，在保证使用功能齐全和正常的情况下，原则上都以现状销售和交付，项目总监应协调营销管理部在销售合同中明确相关保修免责条款。

第二条重点管理内容

销售样板房分创意样板房和交楼标准样板房，其中交楼样板房装修标准就代表大货装修标准。若在销售样板施工阶段没有充分考虑，

17

大货精装阶段就会出现各种变更，很多业主群诉事件因此产生。要避免这种情况出现，项目工程团队要提前介入，在样板房设计阶段就参与管理。

一、材料定样

销售样板房启动时间较早，销售样板房材料定样往往代表了大货精装修样板定样，所以项目工程团队在销售样板材料定样时要重点跟进，详见第四章第二条。

二、图纸审核

为满足销售需要，部分地区要用到临时（异地）销售样板房，因很多构造细节无法在临时样板房施工过程中体现，所以销售样板房审图工作尤为重要。审图内容包括不限于以下内容。

18

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/3l1m.html