资产评估学 课后答案

第四章 房地产价格评估

一、练习题 1、术语解释

（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价 2、单项选择题

（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产 b.房屋建筑物 c.企业资产 d.资产 （2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件 b. 个别因素和市场转让条件 c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机 （3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法 d. 倒算法

（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369

（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期 b. 额定工期 c. 协商工期 d. 实际工期

（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000

（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041 （8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法 b. 成本法 c. 市场法 d. 功能价值法

（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800 （10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。

A.建筑总价格土地总面积房地总价格土地总面积B.D.土地总价格土地总面积土地总价格建筑总面积

C.

（11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于( )万元。

a. 205 b. 429 c. 633 d. 690

（12）待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于( )万元。

a. 110 b. 61 c. 80 d. 49

（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为( ) 元。

a.1000 b.12000 c.4000 d.2000

（14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、

15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近( )万元。

a．140 b. 157 c. 141 d. 148 （15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于 ( )。

a. 9％ b. 12.5％ c. 7.5％ d. 5％

（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于( )万元。

a. 86 b. 87 c. 90 d. 85

（17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。

a. 50 b. 60 c. 80 d. 100

（18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10％，该房地产的评估值最接近于( )万元。

a. 28 b. 32 c. 25 d. 30

（19）被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于( )

a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054 （20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。

a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性 c. 土地用途广泛性 d. 土地利用永续性

（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为( )元。

a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25

（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200 元／平方米，建筑物的年纯收益为( )元。

a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000

（23）某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于( ) 元／平方米。

a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000元 （24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括 ( )。

a.房地产税金 b.管理费 c.利息 d.保险费

（25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这体现了房地产评估的( )

a．供求原则 b.替代原则 c.最佳使用原则 d.贡献原则

(26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为( )

a．100／115 b．85／100 c．115/100 d．100／85

(27)某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物2001年1月的重置成本为500 万元，2001年1月的评估值接近( ) 万元

a．400 b．392 c．402 d．390 (28)某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。该土地投资利息为( ) 万元

a．120 b．80 c．60 d．100

(29)某宗土地为1 000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（ ） a. 建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米 b. 建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米 c. 建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米

d. 建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米

(30)某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l％的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8％。该地产的评估值最接近于（ ）万元 a. 77 b. 146 c. 116 d. 193 3、多项选择题

(1) 影响地价的一般因素有( )。

a. 行政因素 b. 区域因素 c. 社会因素 d. 经济因素 e. 人口因素 (2)影响地价的社会因素主要包括( )等几个方面。

a. 政治安定状况 b. 社会治安程度 c.税收政策 d. 房地产投机 e. 交通管制 (3)影响商业用地土地价格的区域因素有( )。 a.商业繁华程度 b.环境优劣度 c.规划限制 d.公有设施完善度 e. 交通便捷度

(4)影响地价的个别因素主要有( )。

a. 位置因素 b. 地形地质因素 c. 面积因素 d. 地块形状因素 e. 土地利用因素

(5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有( )。

a. 繁华程度 b. 交通状况 c.基础设施状况 d. 环境质量 e. 土地使用年限

(6)评估建筑物需考虑的因素包括( )。

a. 产权 b. 用途 c. 建筑结构 d.建成时间 e.装修质量和水平 (7)建筑物应在( )方面符合政府规定。

a. 建筑结构 b. 建筑用途 c.容积率 d.覆盖率 e.外形设计 (8) 我国房地产评估的标的物一般包括( )。

a.土地使用权 b.土地所有权 c.建筑物及其权益 d.建筑物中的水暖设施 e.建筑物中的办公设备

(9)假设开发法中的投资利润是以( )为计算基础的。

a.专业费用 b.投资利息 c.卖楼价 d.地价 e.建筑费用

(10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在( )方面与评估对象保持一致。 a.交易类型 b.用地性质 c.交易价格 d.供需圈 e.交易时间 （11）房地产评估遵循的原则有( )

a.最有效使用原则 b.合法原则 c.替代原则 d.供求原则 e.贡献原则 4、计算分析题

（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。

（2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济? （3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。

（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?

（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。

成交价格 剩余使用宗地 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 年限 （元／平方米） 待估地 1 2 3 4 800 850 760 780 2000/01 1998/01 1999/01 1998/01 1998/01 0 2% 1% 0 0 1.2 1.3 1.4 1.1 1.0 45 50 50 40 45 0 1% 0 0 -1% 0 0 1% -2% 1% 表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。该城市地价指数见下表： 年份 指数 1995 100 1996 105 1997 108 1998 110 1999 111 2000 115 试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。

（6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。 （7）房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。计算该房地产的评估值。

（8）假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。

（9）某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该房地产2001年10月的价格。

（10）某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备部分的重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用 8年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。

（11）某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。

（12）某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从2001年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米·月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程2001年9月1日的价格。折现率为10%。

（13）某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%。折现率为10%。试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。

(14) 某在建工程开工于2002年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5，用途为公寓。土地使用权年限从2002年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2002年9月1日已经投入预计建设费用的45%。评估基准日相近地区类似70年土地使用权的土地上刚刚建成公寓(建设开发周期为2年)的出售价格为3500元/建筑平方米,公寓类房地产价格近年来每年上涨2%,预计将继续保持该增长率。购买该在建工程的契税税率为购买价格的4%,市场利息率为10%,利润为楼价的8%。试估算该在建工程2002年9月1日的价值。若按评估价值进行交易,在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少(不计利息)?

二、参考答案 1、

（1）即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。

（2）是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

（3）是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。

（4）是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。 （5）是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 （6）是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。 2、

（1）a （2）b （3）d （4）c （5）b （6）b （7）d （8）c （9）b （10）d （11）c （12）d （13）b （14）c （15）c （16）b （17）c （18）a （19）d （20）c （21）c （22）b （23）a (24)c (25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c

3、

(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde (7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd （11）abcde 4、计算题

（1）根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为：

300?020?006?29752066(元) 2?1?10%? 2)总建筑费用现值为：

100?060?%0.5?1?10%?10000?100?0??1?10%?140000?9190000(元) .5 3)专业费用=9 190 000×6％=551 400(元)

4)租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元) 5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％

=(地价×20％)+1 948 280

6)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20％)

(6)某企业截止评估基准日止，经核实的应收账款余额为200万元，前5年有关资料如下： 年份 应收账款余额(万元) 坏账金额(万元) 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 30 35 60 90 105 0.25 0.5 0.8 8 20 根据上述资料，该企业应收账款的评估值应为( )元。 a．200 b．190.45 c．181.6 d. 175.5

(7)确定应收账款评估值的基本公式是：应收账款评估值等于( )。 a．应收账款账面值-已确定坏账损失-预计坏账损失 b．应收账款账面值-坏账准备-预计坏账损失 c．应收账款账面值-已确定坏账损失-坏账损失 d．应收账款账面值-坏账准备-坏账损失

(8)一般来说，应收账款评估后，账面上的“坏账准备”科目应为( )。

a．零 b．应收账款的3‰~5‰ c．按账龄分析确定 d．评估确定的坏账数字

(9)某企业向甲企业售出一批半成品，贷款金额500万元，约定半年后付款。采用商业承兑汇票结算。该企业6月10日开出汇票，并经甲企业承兑。汇票到期日为12月10日。现对该企业进行评估。评估基准日为8月10日，月贴现率为5‰，则应收票据的评估值应为( )万元。 a．500 b．490 c．510 d．495

(10)某企业三月初预付6个月的房屋租金90万元，当年5月1 日对该企业评估时，该预 付费用评估值为( ) 万元。

a．35 b．60 c．45 d．30

(11)对上市有价证券评估时，一般可按评估基准日的相关有价证券的( )计算评估值。 a．最高价 b．最低价 c．中间价 d．收盘价 (12)对外币存款折算为人民币时，一般应按( )折算。 a．月平均外汇牌价 b．年平均外汇牌价

c．评估基准日外汇牌价 d．当年最低外汇牌价

(13)某企业当年1月31日预付末来一年的保险金12万元，至评估基准日2001年4月31日已摊销3万元。该预付费用评估值为( )万元。

a．9 b．3 c．12 d．10

(14)某企业有一张为期一年的票据，票面值为65万元，年利率为7.2%,截止评估基准日离付款期尚差2个半月的时间，该应收票据的评估价值为( )元

a．659750 b．687050 c．640250 d．678050

(15)某企业有一期限为10个月的应收票据，本金为500000元，月利率为1%，截止到评估基准日离付款期尚差3个半月的时间，则该应收票据的评估值为（ ）元

a．532500 b．500000 c．517500 d．523500

(16)某企业于2000年10月购进1000吨钢材，每吨价格为3800元，2001年9月购进钢材500吨，每吨价格为4000元，2001年10月有库存钢材700吨，该批库存钢材2001年10月的评估价值为（ ）万元

a．280 b．266 c．273 d．276 (17)某企业产成品实有数量80台，每台实际成本为940元，该产品的材料费用与工资费用的比例为70:30，根据有关资料，材料费用综合调整系数为1.2，工资费用调整系数为1.08。该产品的评估值为（ ）元

a．97450 b．87530 c．75200 d．88000 (18)流动资产评估无需考虑功能性贬值是因为( )。

a．周转速度快 b．流动性强 c．形态多样化 d．库存数量少

3、多项选择题

(1)流动资产具有( )特点。

a．周转速度快 b．变现能力强 c．形态多样化 d．占用数量的固定性

(2)在产品的评估一般可以采用( )

a．成本法 b．市场法 c．收益法 d．清算价格法

(3)流动资产的实体性贬值可能会出现在( )。

a．在产品 b．应收账款 c．在用低值易耗品 d．呆滞、积压物资 (4)产成品及库存商品的评估，一般可采用( )。

a．年金法 b．成本法 c．市场法 d．分段法 (5)对低值易耗品进行评估时，应考虑的因素主要有( )。

a．市场价格 b．实体性损耗 c．功能性损耗 d．经济性损耗

(6)对于购进时间长，市场已脱销，没有准确市场现价的库存材料评估，可以采用的评 估方法有( )。

a．通过寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格

b．在市场供需分析的基础上，确定该项材料的供需关系，并以此修正材料价格 c．把材料的账面价值作为评估值

d．通过市场同类商品的平均物价指数进行评估 (7)在预付费用的评估中，正确的说法是( )。

a．预付费用在评估基准日前已经支付，但在评估基准日后才能产生效益的价值，才能 成为预付费用的评估值

b．预付费用在评估基准日前已经支付，其产生的效益在评估基准日前已全部体现的， 其预付费用的评估值应为零

c．预付费用的评估应按核实后实际支付值为其评估值

d．对评估基准日前已经支付的预付费用的评估，应区别其在评估基准日之前和之后发 生效益的情况，分别按零值和预留值(评估值)进行评定 (8)关于流动资产的评估，下列说法正确的有( )。

a．实物类流动资产的评估方法通常采用市场法和成本法

b．通常情况下，货币类流动资产以账面原值作为评估值最为合理 c．债权类流动资产按可变现净值进行评估

d．评估流动资产一般不需考虑资产的功能性贬值因素

4、计算题

（1）企业中某材料是两个月以前从外地购进，数量300公斤，单价150元，当时支付的运杂费为1500元。根据原始记录和清查盘点，评估时库存尚有100公斤这种材料。试评估该材料的价值。

（2）某企业要对其库存的某种钢材进行评估。该种钢材是分两批购进的，第一批购进时间是上年10月，购进1000吨，每吨3800元；第二批是今年4月购进的，数量100吨，每吨4500元。今年5月1日评估时，经核实去年购进的此种钢材尚存500吨，今年4月购进的尚未使用。因此，需评估的钢材数量是600吨，价格可采用每吨4500元计算，试计算其评估值。

（3）某企业向甲企业售出材料，价款1000万元，商议9 个月后收款，采取商业承兑汇票结算，该企业于3月10日开出汇票并将甲企业承兑。汇票到期日为12月10日。现对该企业进行评估，评估基准日为6月10日。贴现率为月利息6‰，试评估该汇票的价值。

二、参考答案

1、

（1）流动资产是指企业可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金以及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。

（2）实物类流动资产，主要包括各种材料，在产品、产成品及库存商品等资产。一般而言，对于实物类流动资产的评估，可以采用市场法和成本法。

（3）债权类流动资产，包括应收账款、预付账款、应收票据、短期投资及其他费用（如待摊费用）等。对于债权类流动资产，只适用于按可变现值进行评估。

（4）货币类流动资产，包括现金和各项存款。对于货币类流动资产，其清查核实后的帐面价值就是现值，不需采用特殊方法进行评估，仅仅应对外币存款按评估基准日的国家外汇牌价进行折算。

2、

（1）c （2）a （3）b （4）d （5）c （6）c （7）a （8）a （9）b （10）b （11）d （12）c （13）a （14）b （15）a （16）a （17）b （18）a 3、

（1）abc （2）ab （3）cd （4）bc （5）ab （6）abd （7）abd （8）acd 4、

（1） 材料评估值=100×（150+1500÷300）=15500元 （2） 该钢材评估值=600×4500=2700000（元）

（3） 贴现息＝票据到期价值×贴现率×贴现期＝1000×6‰×6＝36万元

应收票据＝票据到期价值－贴现息＝1000－36＝964万元

第八章 企业价值评估

一、练习题 1、术语解释

（1）企业价值 （2）企业资产价值 （3）企业投资价值 （4）企业权益价值 （5）协同作用 （6）加和法 （7）可比企业 （8）市盈率 2、单项选择题

（1）企业价值评估的一般前提是企业的（ ）

a、独立性 b、持续经营性 c、整体性 d、营利性 （2）企业价值大小的决定因素是（ ）

a、独立性 b、持续经营性 c、社会性 d、营利性

（3）评估人员选择适当的折现率将企业的息前净现金流量进行了资本还原，得到了初步评估结果。本次评估要求的是企业的净资产价值即权益价值。对初步评估结果应做的进一步调整是（ ） a、减企业的全部负债 b、加减企业的全部负债 c、减企业的长期负债 d、减企业的流动负债

（4）证券市场上将企业价值评估作为进行投资重要依据的是（ ）

a、消极投资者 b、积极投资者 c、市场趋势型投资者 d、价值型投资者

（5）在企业价值评估中，对企业资产划分为有效资产和无效资产的主要目的是（ ）

a、选择评估方法 b、界定评估价值类型 c、界定评估具体范围 d、明确企业盈利能力

（6）会计上所编制的资产负债表中的各项资产的账面价值往往与市场价格大相径庭，引起账面价值高于市场价值的主要原因是（ ）

a、通货膨胀 b、过时贬值 c、组织资本 d、应付费用

（7）企业（投资）价值评估模型是将（ ）根据资本加权平均成本进行折现 a、预期自由现金流量 b、预期股权现金流量 c、股利 d、利润 （8）运用市盈率作为乘数评估出的是企业（ ）

a、资产价值 b、投资价值 c、股权价值 d、债权价值

（9）在企业被收购或变换经营者的可能性较大时，适宜选用（ ）模型进行估价

a、股利折现 b、股权现金流量 c、预期自由现金流量 d、净利润 3、多项选择题

（1）企业价值的表现形式有（ ）

a、企业资产价值 b、企业投资价值 c、企业股东权益价值 d、企业债务价值 e、企业债权价值

（2）企业的投资价值是（ ）

a、企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。

b、企业的资产价值减去无息流动负债价值，

c、代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。 d、权益价值加上付息债务价值。

e、企业所拥有的所有资产包括各种权益和负债的价值总和。

（3） 下列企业中，可以从股权现金流量估价模型中得出更高估计价值的是（ a、b ），可以从股利折现估价模型中得出更高估计价值的是（ c、d ），从两个模型中得出的估计价值相同的是（ e ）。 a、企业支付的股利低于企业的股权自由现金流量，多余的现金储备投资于国债。

b、 企业支付的股利低于企业的股权自由现金流量，多余的现金储备投资于对其他企业的收购。 c、 企业支付的股利高于企业的股权自由现金流量，差额部分通过发行新股票弥补。 d、 企业支付的股利高于企业的股权自由现金流量，差额部分通过发行新债券弥补。 e、企业支付的股利等于企业的股权自由现金流量。 （4）企业进入稳定增长阶段的主要特征有（ ） a、实际的销售增长达到均衡水平。

b、企业投资活动减少，只是对现有生产能力的简单更新、常规改进及升级。 c、实际的现金流量增长为零。 d、企业的资本结构定型。

e、企业的各种利润率保持不变。

（5）在评估企业价值时，如果在待评估企业与可比企业之间的资本结构有较大差异时，则应选择（ ） a、价值 / 重置成本比率 b、市盈率 c、价格 / 销售收入比率 d、价格 / 账面价值比率 e、价值 / 息税折旧前收益比率

（6）运用（ ）作为乘数评估出的是企业股权价值

a、价值 / 重置成本比率 b、市盈率 c、价格 / 销售收入比率 d、价格 / 账面价值比率 e、价值 / 息税折旧前收益比率 4、问答题

（1）企业价值评估有什么用途？ （2）如何确定企业价值评估的范围？ （3）加和法评估企业价值有哪些不足？

（4）比较分析股权价值评估的股权现金流量估价模型和股利折现估价模型。 （5）现金流量预测应遵循什么原则？

（6）选择可比企业应注意什么问题？

（7）企业价值评估的比较法有哪些可供选择的乘数？ 5、计算题

（1）某企业2000年支付的每股股利为1.28元，预期股利将永久性地每年增长5%。股票的贝塔系数为0.9，1年期国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。估算该企业每股的价值。

（2）某企业2000年的财务报表显示每股收益为2.5元，支付的每股股利为0.72元。预期2001年至2005年期间收益将每年增长15%，这一期间的股利支付率保持不变。自2006年起收益增长率预计将保持在5%的稳定水平，股利支付率会达到70%。企业目前的贝塔系数为1.42，2005年以后的贝塔系数预计为1.10，国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。试求2001年1月1日的每股股权价值为多少？

（3）某企业2000年的销售额为6000万元，预计2001-2004年以6%的比率增长，自2005年起增长率保持在3%。该企业的税前营业利润率为20%，资本支出等于年折旧费，营运资本占销售额的20%。该企业未偿还的债务为3000万元，利息率为10%，权益与全部资本的比率为80%，贝塔系数为1.25，国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。企业所得税税率为33%。估算该企业2001年1月1日的企业价值和权益价值。

（4）某企业2000年的收入为95000万元，预期2001-2005年每年增长6%，以后每年增长4%。2000年每股收益为2.50元，预期2001-2005年期间每股收益年增长10%，以后每年增长5%。2000年每股的资本支出为2.20元，每股折旧为1.10元，2001-2005年期间预期增长速度与收益相同。营运资本保持在收入的5%水平上。企业当前的债务/全部资本比率为10%，贝他系数为1.25，国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。目标债务比率为20%，自2006年企业资本结构基本稳定。企业已经发行有6000万股股票。试估算企业的权益价值。

（5）根据表8-1估算乙企业的权益价值。为什么会有不同估算的结果？ 表8-1 项 目 1、 销售额 2、 税后收益 3、 权益账面价值 4、 发行股份 5、 股票价格

（6）试根据表8-2数据进行回归分析，找出价值被低估的股票。 表8-2 企 业 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

二、参考答案 1、

（1）一个企业的价值，是该企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。投资人包括债权人、股权人，债权人是指有固定索取权的借款人和债券持有人，股权人上指有剩余索取权的股权投资者。投资人索取权的账面价值包括债务、优先股、普通股等资产的价值。

（2）企业的资产价值是企业所拥有的所有资产包括各种权益和负债的价值总和。

（3）企业的投资价值是企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和，它等于企业的资产价值减去无息流动负债价值，或等于权益价值加上付息债务价值。

（4）企业权益价值代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。

（5）协同作用是指目标企业所拥有的特殊资源，通过与另一企业的结合，可以创造更多的利润，使得目标企业被收购后的价值超过收购前独立经营所具有的价值。 （6）加和法也称为调整账面价值法，该方法首先是将企业资产负债表中的各项资产的账面价值调整为市场价值，然后通过加总投资者索取权的价值来估算出企业价值，或通过加总资产价值，再扣除无息流动负债（即不包括欠投资人的负债，如应付票据）和递延税款来计算。 （7）可比企业是指具有与待评估企业相似的现金流量、增长潜力及风险特征的企业，一般应在同一行业范围内选择。可比性特征还有企业产品的性质、资本结构、管理及人事制度、竞争性、盈利性、账面价值等方面。 （8）市盈率等于股价除以每股收益。 2、（1）b （2）d （3）a （4）d （5）c （6）b （7）a （8）c （9）b 3、（1）abc （2）abd （3）ab，cd，e （4）abde （5）ae （6）bcd

4、

（1）企业价值评估主要是服务于企业产权的转让或交易、企业的兼并收购、企业财务管理、证券市场上的投资组合管理等。

在企业产权转让及兼并收购活动中，企业的购买方需要估计目标企业的公平价值，企业的转让方或被兼并企业

市 盈 率 13.3 22.6 12.1 13.9 10.4 17.3 11.4 15.5 9.5 8.7 16.5 12.4 10.2 11.0 预 期 增 长 率 16.5 13.0 9.5 11.5 4.5 3.4 10.5 11.5 9.0 5.5 13.0 14.0 9.5 8.0 贝 他 系 数 0.75 1.15 0.75 1.00 0.70 1.10 0.80 1.25 1.05 0.95 0.85 0.85 0.85 0.85 股 利 支 付 率 23% 37% 28% 38% 50% 28% 37% 40% 47% 15% 41% 11% 37% 22% 甲 企 业 1,340,000,000元 90,000,000元 590,000,000元 40,000,000股 35元 乙 企 业 620,000,000元 46,000,000元 207,000,000元

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