西平项目营销策略方案

定位篇一、市场概况二、产品定位三、客户定位四、项目价值体系策略篇一、项目案名二、核心概念三、推广主题四、推广策略战术篇一、主体销售策略二、媒体组合三、活动执行

2008,居住改变西平皇家壹号推广执行方案开发商： 开发商：凰凤置业 提案：CLEAR品牌 提案：CLEAR品牌

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定位篇一、市场概况 二、产品定位 三、客户定位 四、项目价值体系

策略篇一、项目案名 二、核心概念 三、推广主题 四、推广策略

战术篇一、主体销售策略 二、媒体组合 三、活动执行

执行篇一、重要节点 二、阶段划分及目标 三、各阶段执行

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前言： 前言：项目市场背景前两次方案已深入分析，因市场宏观因素已成定势， 在此基础上，在营销上应尽可能挖掘项目潜在价值并扬长避短。 因此，本着高效、可行的原则，本方案重点体现项目定位、推广、 执行策略。 双方将不遗余力，共谋成功！

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FIRST定位篇〈〈〈〈〈〈〈〈〈〈

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市场概况目前市场上较具规模的小区有六个： 文化花苑、华景新城、越中公寓、东城名苑、银羚华苑、蓝天花园 项目规模：小项目居多，仅华景新城300余亩 房型面积：以三房两厅两卫为主力，面积基本在100---140平方米 房型设计：大进深，小面宽，户型设计落后 建筑设计：立面无风格，材质较差 价格水平：整体均价1300---1400元/平方米 营销水平：推广包装较差，没有整合营销概念，单个项目月均10套左右

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市场概况需求与供给特点A——小产权房价格冲击专业房地产市场 特点B——目前“供大于求”,主要存量为小产权房，消费者可选择楼盘多 特点C——一次性付款客户，占到80-90%,按揭付款，占10-20%。 特点D——市场产品性价比逐渐提升，中高端类产品市场空白； 特点E——西平贫富差距不大，60%以上客户为外出务工返乡置业人群

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市场概况西平的房地产发展尚处于初始阶段。主要体现在以下几个方面：消费者法律意识淡薄，自我保护意识较弱 “小产权房”有空隙可钻，以较低的价格恶性竞争 消费者对房地产认识浅薄，同时市场上也没有高端的产品提供。 目前在售项目尚未有整合营销的理念，缺乏专业营销公司进驻。

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市场概况市场仍然处于低水平竞争的层次， 市场仍然处于低水平竞争的层次，市场空间很大纵观西平县房地产市场，我司认为房地产市场发展空间很大，市场仍然在低水平层面竞争，目 前市场上的营销手段陈旧，很多可利用资源都没有得到开发，本案可以利用此机会点。

需要有身份象征的高素质住宅， 需要有身份象征的高素质住宅，满足西平富有阶层需求产品设计落后，中高档楼盘产品线几乎空缺，难以满足西平富有阶层的需求，缺乏高品质生活 的空间。

新区需要形象工程， 新区需要形象工程，本案有打造高品质项目的基因每个城市都有自己的形象工程，

本案处于新区行政核心区，从交通、周边环境、未来发展趋势 等综合指标分析，适合打造中高端精品楼盘。

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产品定位理解地块 扬长避短地处新区 地块方正 规模较小 不临主路 植被覆盖 交通便捷 临变压器 机关单位 符合城市发展方向 便于土地规划利用 不利社区概念营造 不利项目形象展示 有利项目后期绿化 临近西平客运西站 临近房源销售困难 人文良好前景广阔

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产品定位理解地块 扬长避短

六大板块集合圈 政治板块。文化板块。经济板块。 政治板块。文化板块。经济板块。 教育板块。休闲板块。潜力板块。 教育板块。休闲板块。潜力板块。地处西平新区核心地段，未来中心区。升值潜力巨大。 地处西平新区核心地段，未来中心区。升值潜力巨大。

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产品定位市场上的产品设计基本属于九十年代，我们的产品无疑是现代的 项目处于新老城区结合部，西平位于驻马店和漯河之间，符合城际概念 市场缺少高端产品，我们所打造的产品填补了该空缺 高端客层追求身份的认同，住在哪里本身就是身份名片 以高端的产品定位轰炸市场，打开高端客源的购买欲望 战术上重视市场在售项目，战略上不把他们放在一个层面

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产品定位打造西平乃至驻马店城市居住名片 城市居住名片 西平未来城市中心标志性精神建筑 阶层建筑+ 阶层建筑+阶层精神

探索产品 精耕细作

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产品定位根据对项目的思考，我们提出项目的定位——

新都市家徽级建筑现代城际生活至高标准

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产品定位本案成功的两大核心： 本案成功的两大核心：

产品力+形象力〓销售力对于本案而言，我们的目标是从一开始就奠定项目在市场上的高端定位， 对于本案而言，我们的目标是从一开始就奠定项目在市场上的高端定位，占据 市场制高点。如何打造西平乃至驻马店精神名盘，我们需要在产品规划设计、 市场制高点。如何打造西平乃至驻马店精神名盘，我们需要在产品规划设计、 产品形象包装、销售渠道占领几方面做市场细分以及探索。 产品形象包装、销售渠道占领几方面做市场细分以及探索。

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客户定位 表面现象： 表面现象：客户构成复杂。本地政府机关有实力的消费群 客户构成复杂。 体不占主导，返乡人群为主流。 体不占主导，返乡人群为主流。我司认为这是 表面现象。 表面现象。

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客户定位 深层现象： 深层现象：西平政府机关收入较高有消费能力的群体，并非不想在当地 置业，而是市场缺乏好的产品。就目前市场在售楼盘而言， 缺乏专业包装体系、推广手法，难以说服本地有实力的消费 者。虽然各单位分配房屋占一定因素，但并不是绝对，因

此，挖掘这部分客户群体，除在产品上精工细作，还要有出 新的推广体系。

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客户定位 他们， 他们，将是本案的目标客户群A西平县城的机关事业单位工作人员 B外出务工返乡置业客群 C小私营业主

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客户定位

新 城 市 贵 族阶层 身份 家族

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客户定位又是贵族！ 又是贵族！ 对于西平县级城市，这个概念， 他们更乐于接受。 新城市：指新区，在表明地段的 同时，象征了城市发展的趋向。 贵族：是永不落伍的身份标签， 无论暴发户、政要、名流、雅士， 也许他们彼此不兼容，但都乐于 被社会认可自己是贵族。 贵族，在这里不仅讨好我们的客户， 更能包容本案多元的客户类属。

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