陈天庸：愚人节后谈房价：掌握这几招，你可自己测

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原文首发于微信公众号：经济学家告诉你

上周五（2016年3月25日），上海施行了堪称目前中国最严的楼市调控政策，包括调高二套房首付比例至不低于50%，对非上海户籍居民购房前要求缴付个税或社保年限延长至五年，并严禁各种楼市场外配资金融业务，年内展开专项整治。当天深夜，深圳也推出楼市调控新政：购买首套房但近二年内有住房贷款记录的，或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成；非本市户籍居民家庭限购一套住房，且需提供三年以上连续缴纳个人所得税或社会保险证明。武汉、南京等地也陆续出台严厉的楼市调控政策，包括提高购房社保缴费年限和二套房首付比例。

如武汉，该市住房公积金管理委员会同样在上周五推出调控新政，规定从3月26日起对现行住房公积金贷款政策作出调整和完善。职工购买首套房公积金贷款最高额度由60万元，下调为50万元，购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。而不久前，沈阳刚出台了鼓励大学生购房的优惠政策，各地竞相推出鼓励购房的「去库存」政策。面对过山车般的各地政府调控楼市措施，中国楼市将来是涨还是跌？说楼价涨还是跌，只要明白导致涨跌的原理，你自己就可预测，不需要听砖家们与媒体前后不一的各种猜测。这篇文章放到4月1日后发，也是为了避免被当作愚人节的玩笑。导致楼市涨跌的原因，与任何其他商品涨跌的原因一样，取决于供求关系，也只需看真实购买力支撑的供求关系。不要相信什么刚需，1991年上海人均住房面积才6.7平方米，许多家庭三代同室，按理家家都有改善住房条件的「刚需」，但那时的房子销量如何、售价多少？住房需求只与你当前收入及预期收入相关，与其他问题无关。没钱的人，不存在刚需，有钱的人，住房面积再大仍存在「刚需」，面积二百平方米的套房嫌小，要住落地大宅，要住四百平方米以上的大平层——欲望从来无止境。在中国，买房的使用需求与与投资需求，也无法截然分开，小年轻急着攒钱买婚房，难度就没有投资保值抗通胀的因素？西方年轻人为什么很少结婚时就买房？到底是什

么原因导致楼市供求变化？

1、经济发展趋势。一线城市房屋在中国同时是投资品，这是导致一线大城市房价上涨的重要原因。但房价与股价一样，不可能与经济基本面长期背离。任何强调中国特色的论调，都不能自圆其说。改革开放三十年，中国经济高速增长，沿海数亿人进入中产行列，内地许多官员与矿老板、企业主也先富起来了，经济高速发展时人人消费信心暴棚，导致各地楼市需求猛增，全国房价普遍上涨。一线城市与富裕地区涨幅更大，温州等先富起来的地区，楼价曾超过了许多省会城市。但当前中国经济走入了下行通道，本届人民昏招迭出，当前经济滑坡明显，产业发展机会越来越多转移到东南亚等地，中国经济中长期趋势更不乐观，这是决定未来楼价的根本性因素。从这点看，中国所有城市的房屋，都已无法成为长期安全的投资产品。但是，中国经济下行不是全国均匀下沉，相对来说，中国一线城市集聚了更多的资金、人才与各类资源，将长期是中国经济总体下行曲线中相对上翘的区域。而对绝大多数中国人来说，你有更好的投资选择吗？ 对大多数中国人包括大多数中国老板来说，「走出去」境外投资不是一件容易的事，语言、文化差异，信息管制，制度及文明发展阶段的落差，严重制约中国人“走出去”的选择机遇，而中国政府严厉的外汇管制，我们倡导的价值观与多数

国家相左，都使中国人「走出去」更加困难重重。因此即使是中国富人，绝大多数也只能长期在中国谋生发展，于是，一线大城市房产，就成为中国富人与城市白领目前别无选择下唯一的避险选择。本文由“135编辑器”提供技术支持 2、中国高通胀决定的保值需求。看本届政府发钞规模，已远超上届广受诟病的四万亿，东北国企包袱越背越重，本届政府仍坚持国有经济为主体，必然导致全国东北化，可预见的是，在现有治国思路下，利用中国特色的不受限制发钞权，大量发钞刺激增长，是其唯一选择。只要你还记得本届政府从上任至今一再标榜「不靠增发货币刺激增长」，而实际行为与此相悖，你还敢相信官方公布的每年通胀数据？中国股市已没人相信存在价值投资，随着政府明确公布的2016年3月1日开始实施注册制的政策又被无限期延期，中国股市沉疴难除，无法成为民间资金可靠的投放去处。于是，我们在新浪、搜狐等大媒体广被转发的文章《把脉中国：房市泡沫何时破》一文中打的比喻，可用于此处：中国经济象一艘慢慢下沉的巨轮，一线大城市就是其翘起来的那部分，民间资金为避险被迫向翘起来的高处簇拥，这是去年以来北上广深房价大涨的主要原因。本文由“135编辑器”提供技术支持 3、中国的大城市化趋势。城市化的趋势是大城市化，这是世界大趋势。韩国三分之一以上的人口在首尔，日本四分之一以上的人口在东京。最象个大乡村的美国，大纽约区、洛

杉矶的人口增长速度也远高于其他城市。这情形中国尤甚，因为中国存在一个高度集权的中央政府，人为将各种优质资源集中配置到大城市中去。中国如果没有政府人为控制，北京人口超三千万，上海人口超过五千万都不是不可能。中国强势政府最大的优势是，公共交通建设速度惊人。而一条条飞快建成的高速公路与高铁，象一条条强力吸管，将乡村与小城市的购买力，以及投资与就业机会，吸引到大城市来。加上中国普遍的人口负增长与老龄化。这种情况下，大城市化导致的房价趋势，就可明了：三四线城市长期衰落，已无可挽回，你可能永远等不到三四线城市房价回涨的那天了。乡愁将永远是乡忧。而中国一线大城市房价有全国购买力支撑，泡沫可吹得更大，也可撑得更久。如果泡沫破灭，也不会象三四线城市那样楼价长期下跌到低位不动，只要社会没进入长期的大动荡，则终还有回暖的时候。正因为如此，中国大城市的房价短期稳住或略跌，中期趋势还是会越来越高。本文由“135编辑器”提供技术支持4.限购短期降房价，长期效果使房价进

一步上涨现在政府实行的大城市限购政策，抑制房价有效果吗？这问题，看一看自中国政府于2010年4月17日推出限购的《新国十条》以来，中国一线大城市的房价涨跌，就可知道，限购抑制住房价了吗？还不是越限越高。限购只是延缓了购房者的入市购买时间，短期内减少了需求，但没有消

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