虹口四川北路17街坊地块简介 - 图文

17街坊地块基本情况简介

M3/4宝山路站M10四川北路站17街坊193-02M10/12天潼路站

17街坊地块示意图

地块名称（拟定）地块四至东至江西北路、南至海宁路、西至河南北路、北至武进路土地属性建筑面积土地面积住宅可建面积容积率（㎡）（㎡）（㎡）94050376202.574338.16虹口17街坊193-02地块商住

17街坊地块基础信息

一、2010至今土地出让情况分析

建筑面积（㎡）中标价（万元）楼板价（元/㎡）地块名称板块土地用途容积率中标人溢价成交时间闸北区苏州河北岸东块1街坊地块不夜城住商办3.74132,996 上海天祥华侨城投资有限公司702,000 52,783 49 10/2/11闸北区天目西路街道118、119、住商办，教不夜城120街坊地块育用地4197,074 宝矿置业252,148 12,795 0 13/12/16闸北区上海火车站北广场以北地商住办及文不夜城4.22块体326,216 金融街881,500 27,022 50 15/7/15

注：上表统计的为2009.01.01-2015.11.30，闸北不夜城、虹口四川北路四平路板块已成交含普通住宅属性的土地

上海火车站北广场以北地块17街坊193-02天目西路街道118、119、120街坊地块苏州河北岸东块1街坊地块(华侨城苏河湾)

2010年至今已成交含普通住宅属性土地分布示意图

17街坊地块位于虹口四川北路-四平路板块，该板块临近闸北不夜城板块。这两个板块，2010年至今共有3幅土地出让，全部位于不夜城。虹口四川北路-四平路板块，无任何含普通住宅属性的土地成交。内环内城区土地供应稀缺，近年来市场基本处于消化存量阶段，进一步推动了各房企拿地的热情，地价不断攀升。

二、2010-2015，17街坊地块周边普通商品住宅市场分析

1、2010-2015年度四川北路-四平路板块供求量价走势

单位：㎡2010-2015四川北路-四平路板块普通商品住宅供求量价走势图单位：元/㎡140,000 120,000 70,000 60,000 100,000 80,000 50,000 40,000 60,000 40,000 30,000 20,000 20,000 0 供应面积10,000 0 2010年127,360 107,420 2011年32,845 60,873 2012年0 10,747 2013年95,325 93,817 2014年53,452 31,915 2015年80,417 75,789 成交面积成交均价34,736 37,564 32,746 46,260 53,151 65,897

2010-2015年间，四川北路-四平路板块的供应量、成交量几乎都是瑞虹新城、建邦16区贡献的。2012年，瑞虹新城和建邦16区断供时，整个板块也就基本处于无供应无成交状态了。 2013年01月19日，瑞虹新城第五期璟庭入市，成为板块内唯一的在售楼盘。2014年瑞虹新城璟庭进入持销期，10月建邦16区入市接力。2015年，瑞虹新城六期怡庭、建邦十六区同时加推房源，且销售情况可观，带动板块量价齐升。

2、2010-2015年地块周边在售典型楼盘分析

项目板块最新加推成交均价(元/㎡)主力户型装修情况（元/㎡）月均去化（套）华侨城苏河湾不夜城2014/7/6120,000 270-280㎡3房，224㎡及331㎡4房10,000 11 中粮天悦壹号建邦16区不夜城四川北路-四平路板块2015/11/142015/6/27100,000 70,000 186㎡3房和224㎡5房92㎡2房、100㎡2房8,000 5000-600042 46 瑞安瑞虹新城四川北路-四平路板块2015/10/1470,000 102-109㎡2房，165㎡3房5,000 140

建邦16区瑞虹新城17街坊地块中粮天悦壹号华侨城苏河湾

17街坊地块周边在售典型楼盘分布示意图

华侨城苏河湾，楼盘与人民广场商圈不到1km，主推大面积平层豪宅，主要卖点为苏河湾景观资源，致力于打造上海中心唯一的地标级滨水都市综合体。今年5月份以来，受益于整个改善市场的繁荣，加上自身营销给力，量价齐升。

中粮天悦壹号，为中粮大悦城的住宅部分。楼盘自身为商住办的综合体项目，商业部分已经运营成熟。11月份开盘，当月去化近半。楼盘与华侨城苏河湾距离不到1km，单价及总价都有一定程度的优势。相对较低的置业门槛吸引了一部分购房者。

瑞虹新城怡庭，10月加推，除顶层、低层等房源外，基本售罄。瑞虹新城怡庭，一直以来都主打小面积低总价的轻奢豪宅。楼盘自身体量大，瑞安打造了一系列的配套商业，使得楼盘的整体品质有提升。对于想要置业虹口的人群来说，瑞虹新城怡庭的总价足够吸引人了。

建邦16区，与瑞虹新城类似，也主打小面积低总价产品。楼盘售价与瑞虹新城差不多，但是品质感要略逊一筹，这也导致了其去化速度略慢于瑞虹新城。

3、2010-2015年地块周边二手房楼盘分析

楼盘名万豪公寓复地新都国际圣和圣广场公寓区域闸北闸北闸北地址塘沽路837-851号宝山路208号/ 宝山路268弄山西北路388弄房龄247挂牌价（万元/㎡）75.6-66-6.2房型103-145㎡3房100-150㎡2-3房83-100㎡2房玫瑰广场外滩99虹口虹口虬江支路180弄天潼路528号887-7.55-5.2100-111㎡2房171-226㎡3-5房

注：上表统计的是近三个月以来地块周边房龄10年内二手房代表楼盘的挂牌价

玫瑰广场复地新都国际17街坊地块圣和圣广场公寓万豪公寓外滩99

17街坊地块周边二手房小区分布示意图

17街坊1km范围内，次新房挂牌量并不多。四川北路-四平路板块多年来很少新房供应，次新房市场放量自然也很少。可以看出，地块周边二手房价格主要集中在6-7万/㎡价段，成交主力为100㎡以下二房、120-150㎡三房。

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