阳江海陵岛项目发展规划

更新时间：2023-03-19 09:01:01 阅读量：人文社科文档下载

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阳江海陵岛滨海项目发展觃划中驭全价值机构

第一部分：市场分析

旅游市场分析

发展目标：借着“南海一号”古沉船的出水和海上丝绸之路博物馆的落户，阳江计划将海陵岛发展成为参观展览、酒店娱乐、休闲度假、旅游商务等多功能于一体的高级旅游休闲度假区。

2012年1至7月，海陵岛共接待游客200多万人次，同比增长了三成多。7月份以来海陵岛接待140余万游客，暑期游客接待量同比增长约四成。在暑期临近结束，单日仍有近6万人次涌入海陵岛。到2015年游客接待达673万人次，旅游总收入57亿元。到海陵岛消暑的游客中，有不少是珠三角的回头客，学生成消暑游客主力军每年暑假都会家长带着孩子到海陵岛。旺季来得较早、游客高峰期持续时间较长、长线游客多，粤西、粤北的学生数量多过珠三角等。各餐饮店也普遍反映就餐人数增加了三四成，酒店客房大多数情况下处于满员状态。客群分析：海陵岛地产6成以上购买者来自于广州、佛山、东莞等珠三角地区，大多是作为投资或出租，正面临海、可尽揽海景的高层度假式公寓最受投资置业人士青睐。全年平均气温在22度，最高气温38度，最低气温约6度。全年旅游旺季在5-10月。

旅游市场分析

根据《阳江市海陵岛总体规划(2007-2020)》,海陵岛的发展包括生产培训生态旅游区、渔港滨海大众旅游区、商务文化综合旅游区、特色休闲主题旅游区等4个旅游区和一个旅游服务中心区在内的5个功能分区。

打造旅游业经济新增长极，使发展旅游经济与生态建设相促进。严控房地产，高度重视生态环境的保护和建设； “阳办【2012】35号”文称，“为更好地将海陵岛打造成为国内外知名的滨海旅游休闲度假胜地，在中国城市规划设计研究院编制的第三轮总体规划基础上，按照国际旅游岛的标准对旅游发展进行重新觃划”; 东起十里银滩，西至北洛湾马尾岛，已为楼盘们悉数占尽。未来5年广东“黄金海岸”呼之欲出。

已经建成运营的海韵戴斯国际酒店、阳光水恋度假公寓、风帆度假公寓、阳光半岛国际酒店、蓝波湾大酒店等；旺季周末时，一间房要300元，酒店要近千元。

旅游发展现状

海陵岛旅游产业的发展前景，令中国地产界巨头纷纷抢滩，对享受型买家产生的吸引力正在不断增大。

恒大拟投资100亿元人民币在海陵岛建文化旅游城项目，保利拟投资80亿元人民币建银滩项目，敏捷地产拟投资80亿元人民币建雪流湾项目，顺峰集团投资60亿元人民币建设北洛湾马尾岛项目。总投资20亿元人民币的大飞洋国际游艇产业度假项目

,成为阳江首个游艇产业园区。为保护海岛的自然生态，海陵岛对引进的房地产项目都有严格的限制，建筑面积必须低于总占地面积的30%。未来的五年内，海陵岛将有10到12家五星级酒店建成，将与海南三亚的五星级酒店群媲美。被中国国家地理杂志评为“中国十大最美海岛”之一的阳江海陵岛，地处南亚热带，四面环海，年平均气温22.3°С,享有“南方北戴河”和“东方夏威夷” 之称，为广东第四大岛。海陵岛是离珠三角地区最近的旅游景区之一

海陵岛旅游分布图

海陵岛旅游资源丰富

风力公园

闸坡渔港马尾岛风景区金沙滩旅游区

南海一号北洛湾风景区大角湾风景区大角山公园

旅游地产发展海陵岛旅游项目分布图酒店及旅游服务中心

区域房地产主要是旅游地产，大多以返祖、固定投资回报的形式吸引投资客户。由西向东开发，项目觃模、档次不断提高；西部为旧开发区，配套较成熟，但多数项目建设觃划、服务水平较低，在装修设计、度假氛围营造方面有较大的提升空间

敏捷雪流湾

万豪国际五星酒店

恒大御景湾

保利十里银滩

游艇俱乐部

本案海韵戴维斯酒店

黄金海岸

山海湾

而东部则云集众多大型度假项目，觃模均在千亩以上。其中保利银滩2980亩，恒大1800亩，敏捷2881亩，210万平方建筑面积，庞大的潜在人口蕴藏巨大生活配套需求

区域商业格局

酒店集中区

新街铺租金 80-90元镇商业中心租金70元

商业街

本案

山海湾旅游服务中心租金70元海味特产街租金70元

整体商业发展比较滞后，缺乏服务旅游景区的商业配套，尤其是夜间娱乐。将是项目的市场空白点。大型集中商业依附于新旅游地产项目，如山海湾的裙楼商业，暂未成

旅游地产特征发展后劲足，拥有丰富的旅游资源，潜力巨大。旅游业发展势头良好。投资气氛浓。以旅游度假公寓为主要的产品形态，配以星级酒店，近年保利银滩、恒大、敏捷地产的大型度假区相继涌现，形成了海岛开发热点。产品结构主要分两个阶梯：一线海景单位均价在10000元以上，二线的公寓单位在 6000-8000元幅度。

区域商业特征

商业发展滞后，配套设施建设、业态落后。

主要的旅游商业配套集中在滨海路一带，以大排档式的食肆为主，配合旅游商品零售。供游客休闲娱乐的设施比较缺乏。与海岛国际休闲度假中心的定位还有较大的距离。目前餐饮业态在区域商业占比最重。但大多设施、服务水平低下。

调研分析结论海陵岛定位国际级休闲度假区，地产界巨头纷纷抢滩，

高端享受型消费不断增长，潜在巨大需求释放压力目前

落后的旅游配套设施建设与优质的海岛生态资源不匹配缺乏优秀的旅游产品策划，开发与服务理念落后，市场缺口大

总括：庞大的潜在升级性需求与产品供给结构缺位水平滞后相矛盾

第二部分：项目发展觃划

如何发挥项目价值最大化？------预见性

每次商业机会浪潮来临，总有人预先捕获

项目定位策略

填补海岛旅游区的餐饮娱乐配套市场空白，定位升级海陵岛旅游度假区的生活娱乐中心