09年贵阳年报135642674 - 图文

1、 各数据来源：

a) 宏观数据：国家统计局、贵州省统计局、贵阳市统计局

b) 房地产数据：贵阳市统计局、贵阳筑房网、合富辉煌集团市研部、贵州合富辉煌房地产市场部

c) 土地市场数据：贵州省国土局、贵阳市国土局、贵阳市国土局白云分局、贵州省国土资源厅贵阳国家高新技术产业开发区国土资源分局 d) 规划信息：贵阳市规划局 2、 房地产数据： a) 时间：

i. 商品房成交数据：2009年1月1日——2009年12月31日 ii. 商品住宅成交数据：2009年1月1日——2009年12月31日 iii. 报广媒体信息：2009年1月1日——2009年12月31日 b) 范围：

i. 贵阳市商品房数据采集范围：两城(云岩、南明)、乌当、小河、白云、花溪、清镇、开阳、秀文、息烽，数据包含商品住宅、

经济适用房、办公写字楼、商业性用房；

ii. 商品住房数据采集范围：两城(云岩、南明)、金阳、乌当、小河、白云、花溪，数据只包括商品住宅部分；

3、 土地市场：土地市场数据中2009年小河土地成交情况数据有所缺失

4、 重点项目成交监测：16个重点项目的供给量与成交量占贵阳70%以上的市场，所以贵阳市场研究部只统计这16个项目，以此反映整个市场的产品结构16个项目包括“远大生态风景、保利云山国际、观山湖1号、中天世纪新城、中天花园3期、兴隆珠江湾畔、保利温泉新城、金阳新世界、世纪城、金龙国际花园、金元国际新城、山水黔城、大兴星城2期、贝地.卢加诺、恒 大绿洲、金世旗帝景传说” 第一部分 房地产市场宏观环境分析 一、 2009年宏观经济走势 1. 全国经济发展走势

1.1. 国民经济增长情况

?数据来源：国家统计局

?2009年第一季度，全球金融危机的影响仍没有减弱，GDP持续走低，但从3月份开始回暖，经济呈现上升发展趋势。2009年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%；

上半年，CPI与PPI双双下降，并一度跌至负值，经济增长处于下行阶段。在经过长达半年的持续走低之后，8月份，CPI与PPI受经济好转的影响，转头上扬。12月，全国CPI与PPI均转正，分别增长1.9%和1.7%。 1.2. 宏观经济预警指

?数数据来源：国家统计局

宏观经济经历了08年的急速走低，进入09年后，开始整体复苏，进入11月份宏观经济预警指数已接近趋热区间，并带有较强的上扬趋势； 1.3. 居民收入消费情况 1.3.1. 社会需求/收入指数

数据来源：国家统计局

社会消费需求和消费收入一转08年的低谷，扭转继续下挫的趋势，快速上升；

消费者信心指数开始上升，银行居民储蓄逐渐减少，后期消费者增长后经较足； 1.3.2. 社会消费品零售总额

?数据来源：国家统计局

1-11月累计社会消费品零售总额112732.7亿元，同比增长15.3%。创消费品零售额的新高。

1.3.3. 全国居民消费价格指数

?数据来源：国家统计局

全年居民消费价格比上年下降0.7%。其中，城市下降0.9%，农村下降0.3%。分类别看，八大类商品价格四涨四落：烟酒及用品上涨1.5%，医疗保健和个人用品上涨1.2%，食品上涨0.7%，家庭设备用品及维修服务上涨0.2%；居住下降3.6%，交通和通信下降2.4%，衣着下降2.0%，娱乐教育文化用品及服务下降0.7%。居民消费价格11月份同比涨幅由负转正，当

月上涨0.6%，12月份上涨1.9%。全年工业品出厂价格下降5.4%，12月份由负转正，当月上涨1.7%。全年原材料、燃料、动力购进价格下降7.9%；商品零售价格下降1.2%。

1.4. 进出口贸易发展情况

?数据来源：国家商务部

?2009年我国对外贸易进出口总值达22072.7亿美元，比上年(下同)下跌13.9%。其中出口12016.6亿美元，下跌16.0%；进口10056.0亿美元，下跌11.2%。贸易顺差1960.6亿美元，

比上年下降33.6%，净减少994.1亿美元；

12月份我国进出口比去年同期上涨32.7%，出口与进口在本月均大幅度上扬，分别达到17.7

和55.9%。

?二、 结论分析

?在强大的刺激政策与存货调整周期的作用下,2009年中国宏观经济成功走出了自2008年3季度以来深度下滑的低谷,实体经济出现超预期反弹,通胀预期开始抬头,资产价格快速提升,宏观经济景气快速回升,但外需下滑严重。全年GDP增长8.7%、CPI增长-0.7%,贸易顺差较2008年减少874亿美元。

?目前,中国宏观经济整体开始进入“政策刺激性反弹阶段”向“市场需求反弹阶段”的过渡阶段。

总体而言,GDP全年增速将较2009年持续回升,但季度同比增速却与2009年相反,呈现出轻微的下滑趋势。

第二部分 房地产政策面分析 一、 国家性主要政策法规

颁布时间 政策标题 分类 政策解释 政策影响 坚持重点支持借款人购买首套自住住银监会对商业银行《关于进一2009年6步加强按揭金融税月22日 贷款风险管理的通知》 房的贷款需求，严格遵守第二套房贷按揭贷款加强风险的有关政策不动摇。不得以征信系统控制，将进一步提高未联网、异地购房难调查等为由放弃房贷的门槛，加上之释“二套房贷”认定标准，不得以任将对今年房价产生何手段变相降低首付款的比例成数。 影响 《通知》要求，加快城市建设用地审收 “二套房贷”政策约束，不得自行解前已经出台的政策，《关于严格建设用地管批和土地征收实施，9月底前完成国务院批准的2007、2008年度城市建设进一步加强了政府部门对土地利用的用地实施方案的审核工作，加快征地2009年9理 促进批市场整监管工作，保证土地实施工作进度； 《通知》指出，要采月2日 而未用土地顿 的有效利用，严防开取切实措施促进建设用地的有效利利用的通发商囤积土地； 用； 《通知》还明确了加强土地执法知》 监察的操作要求。 根据新目录规定，商品住宅用地的宗地块面积限制，使得《限制用地项目目录(2006年本月16日 《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》 场 地出让面积，小城市(镇)不超过7公中小开发商友有更顷，中等城市不超过14公顷，大城市多参与竞争的机会，不能超过20公顷(300亩)。 同时还市场竞争激烈程度高； 加剧，导致价格提2009年11增补本)》和土地市规定开发商拿地首付不得低于50%。 要增加普通商品住房的有效供给。适对房地产市场健康当增加中低价位、中小套型普通商品发展增加供给、抑制住房和公共租赁房用地供应，提高土投机、加强监管、推地供应和使用效率。在保证质量前提进保障房建设等方下，加快普通商品住房建设； 要继续面起到促进作用。 支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷2009年12新“国四月14日 条” 住房保政策执行力度，切实防范各类住房按障 揭贷款风险； 要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理； 要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 二、 地方性主要政策法规

颁布时间 政策标题 分类 政策解释 今明两年，无论任何单位或企业，无论以任何形式进行组织，凡是在金阳团购商品房100套以上的，经认定核实，将直接给予每个购房者1万元的购房补贴； 凡在金阳新区购买商品住房且有合法稳定生活来源的公民，可将房主及其直系亲属或未成年旁系亲属迁入金阳新区，单套住房建筑面积在８０平方米以上（含８０平方米）、１００平方米以下的可迁入３人；单套住房建筑面积在１００平方米以上（含１００平方政策影响 极大的促进了金阳新区的住房销售，使得这一地区迅速成为贵阳市住宅销售热门区域；政策出台后，2009《关于加2009年2月 快金阳新展的意见》 区改革发优惠政策 年金阳新区总成交面米）、１５０平方米以下的可迁入４人；积达349.13万平米，单套住房建筑面积在１５０平方米以较08年增长274.35上（含１５０平方米）的可迁入５人； 万平米； 《意见》中明确将鼓励市民在金阳新区购房，自2009年1月1日起至2010年12月31日止，凡在金阳新区团购商品房的，经认定可给予一定购房补贴。具体认定标准及实施细则由金阳新区管委会负责制定。 新出台的《关于明确我省阳台建筑面积计算规则的通知》中指出，目前尚未取得《建设工程规划许可证》的建设项目单位，一律开始按照最新规定执行。 按此项政策重点对后期照最新规定，房屋建造过程中，建筑面新推楼盘产生重大影《阳台建2009年4筑面积计月17日 算规则通知》 积在90平方米及以下户型，各类阳台响，对新产品在内阳市场规范 能大于12平方米。建筑面积90平方米严格的要求； 政策出—140平方米户型，各类阳台水平投影台后，在产品创新方面积总和不超过15平方米。建筑面积面，首先做出反应的140平方米以上住宅户型，各类阳台水为保利云山国际 平投影面积总和不超过18平方米。经济适用房、廉租房的阳台面积可参照建筑面积90平方米以下户型准。 房地产开发企业应当自取得商品房预水平投影面积(以阳台底板计)总和不台的设计方面提出更《贵州省2009年5售许可证之日起10日内将批准预售的明确规范了房地产开发经营管理过程中的发展更加有序 房屋同时公开销售，如实公布销售情城镇房地市场规范 各项活动，使得市场月1日 况，不得分期分批销售或者变相分期分产开发经营管理条批销售； 商品房应当按套内建筑面积例》 或者按套(单位)计价结算销售； 房地产开发企业可以自行销售商品房，或者委托房地产经纪机构代销商品房； 地产开发企业、房地产经纪机构、广告公司、媒体制作和发布商品房预售广告，必须载明商品房预售许可证的批准文号； 房地产开发企业不得擅自变更商品房的规划、设计； 明确规定了房地产开发项目有关设施、设备的最低保修期限； 房地产开发企业预售商品房，应当向房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，方可进行商品房预售。 各房地产开发企业在取得《商品房预售《加强房2009年9产市场管许可证》之前，不得以发放VIP卡、进行预购登记、收取认购金、收取购房人加强了房地产市场的的存款凭证、要求以购房人的名义在银管理，规范了开发商理 规范市场规范 月17日 行存入资金并签订房源预留协议等形的预售行为 商品房预售行为》 式变相预售商品房。 各房地产开发企业在新闻媒体登载、宣传商品房销售广告时，应提供该销售项目的《商品房预售许可证》，未提供《商品房预售许可证》的，不得进行登载及宣传。 第三部分 房地产市场发展 一、 全国房地产发展走势 1. 房地产信心指数

?

?08年房地产市聚冷，发展状况一路下跌，到09年2月一度跌至谷底。09年3月，在国家宏观政策逐渐宽松的影响下，房地产市场迎来了新的复苏，成交状况一路上扬直至年末，基本恢复到之前发展良好时的水平。

房地产景气指数从3月份开始出现连续上涨，2009年12月份，全国房地产开发景气指数为103.66，比11月份提高0.88点。 2. 房地产开发投资和销售面积增长率对比

数据来源：中国国家统计局?

2009年，我国经济逐渐从金融危机的阴影中走出，成交量大幅上涨、企业资金宽松、市场观望氛围减弱，房地产开发投资从08年的最低谷从新抬头，投资增加，到09年12月累计投资完成额36231.71亿元，比去年同期增长16.1%。销售面积在09年得到了迅速提高，12月累计达93713.04万㎡，比去年同期增长412.1%。但二者均在年末出现缓和趋势，这股猛增的势头暂时平缓下来。 1.全国主要城市成交状况

?数据来源：合富辉煌集团市场研究部

?2009年在多项利好政策的刺激下，全国商品住宅市场成交量一片大好，重点城市成交量同比上年增幅基本都超过50%，贵阳市更是达到229%，位列增幅首位。

?在成交价格方面，大部分城市都呈现了“价量齐升”的局面，重点城市中仅有贵阳、广州、中山、和武汉的成交均价同比下跌。

?成交均价升幅最明显的是南宁、郑州和西安，涨幅分别达17%、15.2%和13.3%，中部城市涨势明显。

纵观整个成交状况，成交价格涨幅与成交面积成反比，成交价格涨幅越大，则相对来说，成交面积上升幅度越小。 ?二、 结论分析

?09年春节后,金融危机寒意正浓，房地产业却率先走出低谷。在30个重点城市中,有24个城市2月住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅更是超过50%，相关数据传递出楼市“回暖”的气息。各地春节后陆续举办的房交会,喜迎“小阳春”。 这一轮回暖呈现出明显的“接力”特点。以首次购房为主的刚性需求最早撬动了一线城市楼市的坚冰,形成市场复苏的“第一推动力”。此后，更多的改善性需求、投资性开始进场，并一度成为购买主力。

第四部分 贵阳宏观经济发展状况 一、 国民经济发展状况 1. 国民经济增长情况

数据来源：贵阳市统计局 数据整理：贵州合富辉煌市场部

相对于2008年全市GDP总额811.05亿元，2009年则是贵阳经济整体复苏的一年，贵阳市全年实现生产总值902.61亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%,增速比上年提高0.2个百分点，涨幅有所放缓，但整体经济形势发展良好。

数据来源：贵阳市统计局 数据整理：合富辉煌市场部

09年全年贵阳市人均可支配收入达15041元，增长8.9%，增加了1229元。贵阳在09年初已经出现经济复苏，特别是房地产业更是打破08年的低迷，彻底得到释放。在城市人均可支配收入节节走高的形势下，对于房地产的发展也将带来巨大的促进作用。

数据来源：贵阳市统计局 数据整理：合富辉煌市场部

受到全球金融危机的影响，从09年1月开始，贵阳乃至全国的经济趋于紧缩，CPI与同期相比持续走低。贵阳市CPI比全国CPI更低，甚至拉开了一定的距离，说明整个09年，贵阳面临通货紧缩的压力大于全国平均通货紧缩压力。8月以后，整个CPI走势开始有上升的趋势，11月份，全国CPI同比增幅已转正，达到6%。12月，贵阳市CPI为0.5%，在全国整体CPI已装正的前提下，也转正，通货紧缩压力在一定程度上得到缓解，整体经济迈入良性发展状态。 2. 产业结构分析

数据来源：贵阳市统计局 数据整理：合富辉煌市场部

从上图表以可知， 2009年三产业结构显示，第一产业产值50.07亿元，增长8.1%；第二产业产值402.24亿元，增长12.6%；第三产业产值450.30亿元，增长14.5%；第一产业较之往年所占比例进一步减小，第二产业的发展所占比例基本保持平稳，第三产业比例逐渐加大，综合性服务业开始蓬勃发展； 3. 城市人口结构分析

数据来源：贵阳市统计局 数据整理：合富辉煌市场部

贵阳市城市化进程不断加快，随之而来的是贵阳市总人口逐步增长，在2002年，增长率约为1.46%，处于较高的一个增长速度，2003年以来年均增长率高于同期全国的0.5%。从2002年以来，贵阳市的常住人口呈逐年上升趋势，常住总人口从2002年的347万人上升至2008年的359万人，上升总量约为12万人。这说明随着贵阳市城市竞争力的不断增强，贵阳市的对外人口吸引力逐步增强，城市中外来人口的数量稳步上升。同时，增长速度的放缓，说明人口增长速度日趋合理。 4. 社会消费品总额情况

数据来源：贵阳市统计局 数据整理：合富辉煌市场部

2009年贵阳市社会消费品实际零售总额已超出“十一五”发展规划的保守估计值，这说明在经历2008年经济低潮的影响后，贵阳市城市消费力已走出危机的影响，得到逐步加强，贵阳市依旧保持高增长的消费势态，总额在增长，增速稍有放缓，城市消费力将进一步加强。 二、 居民购买力、购买习惯分析 1. 居民收入消费情况

数据来源：贵阳市统计局 数据整理：合富辉煌市场部

从历年贵阳市城市居民人均收入变化来看，近年来一直呈上升势头，可以肯定的是，伴随城市各种基础设施建设的逐步完善，各种市场制度的逐步成熟，贵阳市为社会所提供的投资发

展空间将更为广阔，这就保证在未来一段时间内，贵阳市这种上升势头将进一步增强。2009年贵阳市城市居民可支配收入为15041元，比去年增长8.9%，城市人均消费支出11519元，这表明，目前贵阳市的城镇居民消费潜力较大，城市消费前景可观。 ?三、 结论分析

贵阳市是全省的工业基地和经贸中心，也是中国西部地区重要的综合性工业城市；2009年贵阳市的国民经济摆脱了08年金融危机的影响实现了较快增长。随着社会经济发展，人民生活水平和质量不断提高，全市消费模式已基本实现转型,未来城市消费能力逐渐增强，为城市经济增加了消费活力。

第五部分 2009年贵阳城市规划及土地市场环境分析 一、 城市规划 1. 城市总体规划纲领

2009年12月22日，贵阳市人大审议并通过了《贵阳市城市总体规划(2009-2020年)》规划成果。

该规划是指导贵阳市未来十年城市建设的宏观纲领性规划。根据规划，至2020年，把贵阳市基本建设成为生态环境良好、生态产业发达、文化特色鲜明、生态观念浓厚、市民和谐幸福、政府廉洁高效、宜居、宜游、宜业的生态文明城市，在全省率先实现全面建设小康社会的目标。 ?具体指标：

人口规划：贵阳城镇人口达400万

至2020年，贵阳市域常住人口500万人，其中城镇人口400万人，城镇化水平达到80%，年均提高1个百分点左右。至2020年，中心城区城镇人口约320万人，市域外围城镇人口约80万人。 ?

城市发展战略：“北拓、南延、西连、东扩”

贵阳市中心城区将以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略。 加快麦架、沙文、扎佐区域的基础设施建设和产业集聚，实现高新技术产业集群整体“北拓”，并大力推进金阳新区的人口聚集和空间拓展；依托环城高速公路、甲秀南路等建设，通过“南延”，推进花溪、小河等区域城镇化进程和产业集聚；以三桥马王庙片区整体改造为重点，实施“西连”战略，促进老城区与金阳新区联系与融合，城市空间向西与清镇连片发展；以龙洞堡机场改扩建为契机，打造临空经济区为重点，建设龙洞堡东部新城，远景向龙里方向推进，建设形成贵龙经济带；同时推进新天温泉度假产业发展，实施“东扩”战略。 ?

环境布局：一城三带多组团

贵阳市中心城区形成“一城三带多组团、山水林城相融合”的空间布局结构。打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、绿带环抱”的城市特色，建设用地300平方公里。

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路网建设：路网主骨架“一横一纵一环”

通过对中心城区道路网的优化调整，建设完善“一横、一纵、一环”的路网主骨架和“三条环路十六条射线”的骨干路网系统。 “一横、一纵、一环”： 一横：北京西路—北京路—北京东路；

一纵：贵遵路—金工路—中坝路—甲修—花磊路；一环(环城高速公路)。 “三条环路十六条射线”：

一环路：蟠桃宫—宝山路北段—北京路—枣山路—浣沙路—解放路—宝山路南段—蟠桃宫； 二环路：三桥—改茶路—贵黄路东段—南二环—富源路—东二环—贵遵路南段—三桥；三环路(环城高速公路)：东北环线—西南环线—南环线；

十六条射线：贵黄路艺校至金华段、北京西路、观山路、贵金路、金朱路、贵遵路、盐沙路、新天大道、北京东路、机场路、油小路、东站路、富源路、桐荫路、花溪大道、花溪二道。

2. 2009年重点路网建设情况 ?1.1. 五路工程

甲秀南路（花溪二道工程）

黔灵山路（贵金线工程）

?

机场路（油小线工程）

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北京西路

? 水东路

1.2. “二环两路”工程

1.3. 轻轨工程

注：目前已开始施工路段为市政府至长岭北路路段。

二、 土地市场环境分析 1. 土地市场供应趋势

数据来源：贵阳国土局 数据整理：合富辉煌市场部

2009年全市出让50宗，出让面积349.9万平米，成交金额32.3亿元，成交面积及金额较往年降幅较为明显，但批出地块总建筑面积达1078.2万平米创历史新高。土地成交下滑，一定程度上与年初市场整体信心不足有关。今年上半年土地出让土地规模小总价低，真正大体量的土地供应主要集中在下半年，据统计上半年土地出让23宗，成交面积73万平米，下半年出让土地27宗，成交面积277万平米，从中不难发现土地供应有意识到规避市场低潮期；另一方面随着今年以来成交量的不断上涨，受到市场较强的消化能力影响，市场上可售房源明显下降，政府部门也对日趋火爆的楼市行情迅速做出反应，加大土地供应量用以平衡市场供求结构。 2. 土地市场供应构成

数据来源：贵阳国土局 数据整理：合富辉煌市场部

为了对应解决城市各城区城市功能及区域城市功能配套等方面的问题，近年贵阳土地供应主要以商住和商住综合性质为主，纯住宅用地和低密度住宅用地供应日渐减少，高端住宅物业将成为稀缺产品。另外大量拥有商业性质的涌入一级市场，对于贵阳的商业地产及相关产业将受到一定的冲击，商业地产的竞争将成为今后几年贵阳地产竞争的主战场；另外还需要关注的是，今年有三宗土地流拍，其中两宗位于两城区一宗位于花溪区，其流拍的共同特点均为原土地上存有大量的拆迁，其中编号为G（09）28位于贵阳卫校地块，挂牌伊始受到多家企业的追捧，然而了解到地块实际状况，涉及到大量拆迁和后续安置工作，一家竞拍企业不惜放弃千万保障金悄然隐退。拆迁问题似乎成了各家房开商挥之不去的伤痛，贵阳的旧城改造之路单凭市场化解决确是独木难支。

数据来源：贵阳国土局 数据整理：合富辉煌市场部

数据来源：贵阳国土局 数据整理：合富辉煌市场部

今年贵阳土地出让主要围绕两城区、金阳新区、乌当、小河等地，金阳、两城更是供应的主战场，两区域合计成交220余万平米，占到整体市场65%以上，这也预示今后一段时期内市场竞争依然围绕这两处传统区域市场。

数据来源：贵阳国土局 数据整理：合富辉煌市场部

09年各城区平均地价达到700元/平米，其中两城区地价达到985元/平米（08年1065元/平米），金阳新区地价达895元/平米（08年852元/平米）（备注：由于花溪区本年度仅成交2宗，且受土地自身条件因素影响，不能代表该地区实际地价水平，故不作为参照依据），各区域较08年成交均价变动不大； 3. 2009年大宗土地供应分析

数据来源：贵阳国土局 数据整理：合富辉煌市场部

今年全国各地地王频出，贵阳土地市场相对冷清，全年仅有5宗土地挂牌成交金额过亿，虽然各地块摘牌获得曲折各异，但几乎都被本土豪强所囊括；

其中以金阳2009-05号地块7.9亿成交金额最高，地块位于金阳新区金阳世纪城旁，被世纪金源集团稳收入囊中，摘牌结果也并非一帆风顺，该地块是其与广州恒 大多轮竞拍后获得，也可谓几经波折。而G（09）18地块则更是几经波折，8月挂牌随即遭到流拍，9月中旬再次挂牌最终被一家新注册的本土开发商取得，通过最终法人代表的查询，该地块最终落入以开发山水黔城而得名的贵州宏立城集团获得，该地块接近560万平米的总建面，预示着继世纪城（世纪城规划总体量600万平米）之后又一超级大盘的诞生；G（08）22则被贵州保利集团获得，一方面使得贵州保利在贵阳的土地储备超百万平米，同时进一步巩固了其在区域市场绝对霸主的地位； 4. 2009年大型企业拿地状况

2009年品牌发展商新增土地存量

数据来源：贵阳国土局 数据整理：合富辉煌市场部

今年整个土地市场表现出供应量较往年有所下降，地块整体较为零散，容积率高、建筑密度大、拆迁量大、地块自身条件差等特点，一定程度上造成了各家房开商对土地市场的观望态度，而有更多的企业表现出有心栽树，但怎奈缺少合适的地块，也只能就此作罢。今年唯一获得收获的大型开发商，仅有世纪金源、保利、贵州宏立城三家。 第六部分 贵阳市房地产市场行业环境分析 一、 2009年贵阳市房地产开发投资情况

【备注：此部分商品房物业性质包含经济适用房、区域包含清镇、修文、开阳等郊县数据】 1. 2009年贵阳房地产开发投资走势 1.1. 房地产开发投资走势

数据来源：贵阳市统计局/贵阳市筑房网 数据整理：合富辉煌市场部

贵阳市09年固定资产投资额达782.64亿元，较08年增长30.1%。09年房地产开发所占比例较去年略有下降，趋于平缓，达到26.9%。 1.2. 房地产开发投资完成额/全社会固定资产投资走势

数据来源：贵阳市统计局 数据整理：合富辉煌市场部

09年全市房地产开发投资额/固定资产投资额指数达到0.269，较08年稍低【指标比值：正常区间0.22-0.28】，该指标回到正常范围，说明我市房地产开发投资占全社会固定次产投产比重合理，在房地产蓬勃发展的09年，政府出台的相关调控措施起到一定的调控作用，使得房地产投资合理进行，促进了房地产业的健康发展。 1.3. 房地产投资增速/GDP投资增速指标分析

数据来源：贵阳市统计局/贵阳市筑房网 数据整理：合富辉煌市场部

数据来源：贵阳市统计局 数据整理：合富辉煌市场部

截止至贵阳市房地产投资增速为23.6，GDP增长速度为13.3，房地产投资增速/GDP增速指数维持在1.77【指标比值：正常区间1.50-2.00】，处于正常区间； 二、 2009年贵阳市房地产开发建设情况 1. 2009年贵阳市房地产市场开发情况 1.1. 商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

数据来源：贵阳市统计局 数据整理：合富辉煌市场部

09年全市商品房新开工面积719.08万平米，较上年度有所下降（08年为771.33万平米），商品房施工面积3088.57万平米，较上年度增幅明显（08年为2464.18万平米），商品房

竣工面积740.05万平米，是上年度一倍（08年为307.59万平米）。长久以来所形成的商品房开发新增面积和施工面积逐年增高，而竣工面积呈逐年下降的趋势，这一趋势在今年发生了改变。转变的原因，主要是一方面政府加大了市场监管力度。另外随着市场的回暖成交量激增，各房开企业资金周转得到有效缓解，施工进度得到加速。还有就是开发模式的转变，过去贵阳市场以期房销售为主，甚至很多项目未达到预售条件即可销售。但随着一些有实力品牌开发商的入驻，以世纪城为典型的准现房销售模式，正逐渐成为消费者青睐和欢迎，一定程度上又带动了周边项目在开发模式上的转变，进而促进了各项目在整盘开发进程的提速，从数据上直观反映为竣工面积的增长。

数据来源：贵阳市统计局 数据整理：合富辉煌市场部

09年全市商品房新开工面积719.08万平米，同比下降7.7%，商品房施工面积3088.57万平米，同比增幅24.5%，商品房竣工面积740.05，同比增幅128.1%，；新开工面积在年初、九月两个阶段增加最为明显，竣工面积则是在四月和年末完成量最大。 1.2. 商品房新开工面积/施工面积

数据来源：贵阳市统计局 数据整理：合富辉煌市场部

商品房新开工面积/施工面积指标为0.23，低于处于正常区间范围（红色标注带为正常区间范围），全年新开工面积不足，市场中期房有效供应量减少，新货供应减少； 1.3. 商品房施工面积/商品房竣工面积

数据来源：贵阳市统计局 数据整理：合富辉煌市场部

商品房施工面积/商品房竣工面积指标为4.17，【指标比值：正常区间3.00-4.00】，略超过正常区间，整体施工进度较快，竣工量相对较充足； 三、 2009年贵阳市商品房供需情况 1. 2009年商品房贵阳市商品房供求情况

数据来源：贵阳市统计局/贵阳市筑房网 数据整理：合富辉煌市场部

2009年全市销售面积754.81万平米，同比增长83%，市场整体复苏，销售火爆； 2. 商品房空置情况

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09年商品房空置面积44.82万平米，空置率略高出正常指标【指标比值：正常区间4.0-5.0】； 3. 2009年贵阳市供求关系分析

3.1. 居民年均可支配收入/商品房销售价格

2005-2009年贵阳市“居民年均可支配收入/商品房销售价格”指标统计

数据来源：贵阳市统计局/贵阳市筑房网 数据整理：合富辉煌市场部

【注：本表中统计的“商品房销售均价”的范围为“全市所有商品住房”，户均按3人、每套住房按110平米计算】

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09年居民年均可支配收入/商品房销售价格指标为9.17，【指标比值：正常区间6.00-8.00】，根据中国房价收入标准值为7.5计算，贵阳的房价水平超过正常区间，处于高位区间； 3.2. 居民可支配收入增长率/商品房销售价格增长率

2005-2009年贵阳市“年均居民可支配收入增长率/商品房销售价格增长率”指标统计

数据来源：贵阳市统计局/贵阳市筑房网 数据整理：合富辉煌市场部

09年商品房销售均价增幅低于居民可支配收入增长率，今年商品房销售面积得猛增对房价的降低也起到很大的影响作用。在价格相对较低的情况下，成交量大幅上涨，从而走出08年的销售低谷。居民可支配收入稳定增长，社会经济趋于稳定。 第七部分 2009年贵阳市商品住宅市场分析 一、 商品住宅市场整体分析 1. 市场整体发展状况 1.1. 整体成交情况

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从近五年来贵阳市商品住宅的供求上看，从05年开始表现出了较好的发展趋势，到了07、08年，由于受政策和金融危机的影响，开始出现下滑，09年情况得到了急剧好转，发展趋势一路上扬。09年商品房住宅新增供应面积544.37万平米，销售面积686.38万平米整体供求比为79/100，供小于求，近年市场供求比长期处于高位运行，近年市场消化率大量前期剩余货量，多个项目均出现了无房可卖的情况，整体呈现良好的发展态势。

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09年成交面积从3月份复苏依赖，持续维持在50万平米以上，每月保持在4000套以上，在旺盛的成交形势下，整体成交价格变化保持平稳增长，11月份全市整体均价已开始突破4000元/㎡大关。12月份，市场均价已达到4280元/平米。 1.2. 整体价格情况

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09年贵阳市商品住宅成交均价3730元/平方米，成交均价较08年略有下降，环比下降3.02%。（备注：08年商品房不包括商业用房、写字楼）

2008-2009年贵阳市各区域商品住房成交均价对比

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09年，整体成交量大幅上涨，价格较08年略有降低，环比下跌3.04%。虽然只有金阳新区的整体均价在今年略有降低，但因成交量的大幅增加，均价优势无法突显出来。反倒08年，成交量较少，价格较高，这表示今年的成交飞涨，很大程度上是由于各项目有效实施价格回调，以迎合市场需求放量。而在年末由于销售量的上升，整体价格逐级拔高，年末与年初成交均价平均增长21.1%。 1.3. 整体成交构成情况 商品住宅成交单价区间?

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贵阳商品住宅目前成交主力单价在3500-4000 元/㎡价格区间，2500元/㎡成交房源正逐步撤离市场，从目前监测的各地区数据，除经济适用房外，3000元/㎡房源几乎无迹可寻。核心城区高层项目单价已接近8000元//㎡，部分项目小高层产品更是将价格标至11000元/㎡，楼市单价空前高涨。 ? 商品住宅成交面积区间

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成交户型段中部集中，130-150㎡等重大户型成为市场销售的主力，中小户需求热度不减。今年市场供应的主打区间，主要以中小户型为主，各项目纷纷推出自己的精品小户，然而从

消费方面放映的情况，今年市场依然以中大户型为销售主力区间，但结合实际供应情况我们不难发现，现有中大户型几乎是以消化去年的余货为主，新增较少。年初政策的相应出台实施，大盘名企纷纷响应政策，适时对原有产品进行价格回调，加之贵阳部分金融机构推出首付比例方面，一次置业凡200平米以下户型均可享受首付20%的政策，且能同时享受利率优惠。另外内地市场客户普遍亲睐中大户型，在多重因素的作用下，即刻加速了大量中大户型的去化速度。

?1.4. 2009年销售前二十位项目排名 按成交套数排名

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按销售金额排名

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09年，世纪城、山水黔城等传统大盘依然拔得头筹，领舞贵阳楼市，世纪城以255万平米的销售量稳居销售榜首位，并位居全国单盘销量首位。世纪城已成为贵阳楼市发展的特例，其以低价开盘带动整盘营销的方式也取得相当不错的销售成绩。

【备注：此排名数据之包含各项目住宅部分成交排名】

1.5. 2009年主要开发商商品房销售排名 2009年主要开发商商品房销售排名

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外地品牌和本土品牌开发商占据市场67.5%，世纪金源集团一家独大，本土与外来开发商在排名中各有高低，本土与外来品牌呈现分庭抗礼之势。对于中小房开企业来说，市场高度集中，部分区域开发商更是在彻底的走入窘境，中小房开企业生存空间被进一步挤压，未来生活日渐艰难，这将进一步加速中小企业的出局； 2. 区域市场整体发展状况 2.1. 各区域市场成交情况分析

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?09年贵阳市金阳区的成交面积与成交均价都居榜首，累计供求比0.69：1，累计成交349.13万平米，金阳区发展势头强劲；

?今年各区需求全面释放，两城、金阳、小河、乌当成交面积均大于全年新增供应面积； ?白云区受白云南湖板块项目销售的带动，量价齐升； 花溪区仍然受地势较远的影响，成交量居全市末位。 2.2. 两城区市场供求情况分析

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09年两城区商品住宅累计成交面积203.43万平方米，新增供应面积201.24万平方米，供求比99/100，两城区作为贵阳市的主城区，在市场需求充分释放的情况下，销量也大幅提升；09年成交均价4573元/平方米，12月的成交均价5149元/平方米，是今年的最高点。

在接近岁末里，贵阳市商品住宅价格节节攀升，两城区更是超越5000元/㎡大关；预计在来年房地产形式较好的前提下，价格会继续小幅攀升。 2.3. 金阳区市场供求情况分析

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09年金阳新区累计成交面积349.13万平方米，新增供应面积240.67万平方米，供求比为69/100，整体销量位居全市第一，成为房地产发展的最热点区域。商品住宅成为金阳区的主流供应方向，在今年政策形式利好的前提下，金阳反应最为迅速，受到的效果最明显，提升了整体的成交量。同时反应，这一区域已由政府政策重点支持逐渐转换为客户认同的区域。价格方面，平稳提升，随着区域团购的结束，整体市场均价到12月，已达到3821元/㎡的水平，还有进一步上升到趋势。 2.4. 乌当区市场供求情况分析

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09年乌当区域累计成交面积40.53万平方米，新增供应面积20.07万平方米，供求比为50/100；09年成交均价3594元/平方米，六月份出现价格低谷，在销量提升的影响下，随后价格攀升；乌当区12月份市场均价为3810元/㎡，区域热度保持平稳。 2.5. 小河区市场供求情况分析

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09年小河区累计成交面积为59.37万平米，新增供应面积33.50万平米，供求比为56/100，全年市场成交均价为3430元/㎡。由于交通及区位成熟度的原因，但小河区仍是除两城与金阳区之外的热点区域。 2.6. 白云区市场供求情况分析

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09年白云区域累计成交面积28.15万平方米，供应面积41.96万平方米，供求比为149/100；由于恒 大绿洲的项目的切入，9月白云区商品住在供应面积陡增，同时也带动了区域价格的抬升。由于该区域供应量较低，受个盘特别是别墅、类别墅、精装修物业产品，区域价格为3878元/㎡，12月份平均价格达到3933元/㎡，已成为新的高价区域。 2.7. 花溪区市场供求情况分析

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花溪区09年在市场供应及成交方面没有显著的改变，较其他各区仍排至末尾，但值得一提的是今年花溪的整体价格走高，从7月开始，均价持续升至4000元/㎡之上，提升速度较快，区域内在售商品房平均销售均价已接近4500元/㎡，这主要是由于此区域供应较少的缘故，全年在售项目仅5个。随着甲秀南路（花溪二道）修建和竣工，更多的人看重花溪区的升值空间与环境，从而刺激价格的整体抬升，而供应的不足也客观促进了区域房价的上升。 二、 商品住宅供求结构特性分析

2007-2009年商品住宅累计供销及库存情况

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（备注：乌当商品房网络预售备案从2007年5月开始，供销数据存在不匹配；各年度库存数量是以新增数减全年的销售量，由商品房实际签约销售中出现签退数据未进入计算，因此数据存在误差，以上数据仅反映市场库存大致趋势）

数据来源：筑房网 数据整理：合富辉煌市场部

数据来源：筑房网 数据整理：合富辉煌市场部

?数据来源：筑房网 数据整理：合富辉煌市场部

根据对全市16各重点项目成交结构分析，与09年一季度相比120-140 ㎡、140 ㎡-160 ㎡依然是市场主流，在整体供销方面均有所上升，整体呈现供销两旺的局面；

?同时81-100 ㎡户型市场份额正快速增长，但其去化率接近85%，再次以及在刚性需求消费为支撑现行市场里， 小户型的生命力，对于市场的促进作用；

?除高层物业供应量较大，剩余货量较高之外，各类型物业整体供求两旺，高端洋房和别墅类产品呈现严重稀缺，近年低密度住宅用地批出较少，这将进一步加剧此类高端物业的供应紧缺，而今后仍然将出现大量的高层物业，但随着政府相应加大对建筑规范的要求，以往通过空间赠送以增强高层物业卖点方式逐渐遇到困阻，这也为未来高层物业的竞争埋下伏笔； 经过三季度“井喷”式的增长后，贵阳市销售率达到过90%，市场消化产品能力相对较强，部份面积段产品有脱货的可能性；以目前市场上整体销量看来，市场上明显货量不足，难以平衡市场供求。

【备注：16个重点项目的供给量与成交量占贵阳70%以上的市场，所以贵阳市场研究部只统计这16个项目，以此反映整个市场的产品结构16个项目包括“远大生态风景、保利云山国际、观山湖1号、中天世纪新城、中天花园3期、兴隆珠江湾畔、保利温泉新城、金阳新世界、世纪城、金龙国际花园、金元国际新城、山水黔城、大兴星城2期、贝地.卢加诺、恒 大绿洲、金世旗帝景传说”】

三、 2009年各城市板块商品房销售概况 1. 总体板块格局

贵阳市到2009年，城市实际居住人口约在174万人以内，贵阳市的城市发展模式，因地制宜的形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构，各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态，形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局。 2. 中心圈层 1.1. 中心城区

区域属性：凭借老区历史积淀及政府大力支持发展，外加该区域为贵阳市核心区域，因此发展最为迅速。为解决城市中心区域局限，今年建成通车的五路工程及两个环线工程，将大大缓解未来城区发展的局限的问题。

区域优势：交通发达，城市基础设施建设齐备，区域内房地产市场成熟，贵阳市民在该区域内购房欲望强烈。

区域劣势：土地稀缺，交通拥挤，日后将以城市边缘地块开发为主。

区域销售TOP 5

城区中心重点高价项目

典型项目对区域市场的影响：

?今年的重点项目均处于城市中心区的边缘地带，除了保利云山国际只供应高层外，其余项目今年的供应重点均集中在洋房和别墅方面。从其发展方向来看，传统的受地段因素的影响，城区中心项目竞争仅局限于高层的局面被打破，特别是中天世纪新城带动了城市东部边缘区域的高端项目的发展。另外在旧城改造方面，随着城市化进程的加速，以及市场整体房价的上涨，也迫使中心城区旧城改造成本及难度的上升，有形和无形成本的上升进一步推动高价格的产品出现，核心区域高层价格已超过8000元/㎡。

小结：城区土地资源稀缺迫使板块不断扩张，高端项目也逐渐往中心城区边缘分布，未来随着五路和环线的建成通车，板块结合处将成为发展的重点，旧城改造为标杆性项目的出现带来契机。 3. 近郊圈层 3.1. 三马片区

区域属性：新的物流集散中心、大型专业批发市场和新兴的城市居住区 区域优势：项目性价比高

区域劣势：城乡结合处居住人群较为复杂

区域销售TOP 5

? 典型项目对区域市场的影响：

?目前区域的重点项目品质提升，改变此区域传统的复杂人群聚集地形象，区域居住环境品质同时提高；

?合理的价格与紧邻城市中心区域的优势，吸引了大批中端客户；

即将开盘的蒙特卡尼-水映山城等区域大盘，将进一步提升和加快区域房地产市场的发展。 小结：三桥片区成为连接城市中心和城市居住聚集区金阳区的中间地带，项目目前发展品质较主城区略低，但发展潜力大。 4. 热点板块 4.1. 小河板块

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