什么是资本化率

什么是“资本化率”和“还原利率”

资本化率（又称还原利率）的确定是一个值得探讨的问题。资本化率很难确定其是否准确、是否科学。我的处理方法是看别人的报告，估价对象、估价标的，了解它是怎样一个物业，然后看结果。结果是否正确是我要判断的。结果正确了，技术测算过程可看可不看，许多技术测算报告存在错误，但结果是没问题的。反之，技术测算报告的结果出现问题，那么技术测算的过程肯定存在问题。在实践过程中，我们看了很多房子，估价师要现场查勘某一物业后初步判断这物业到底值多少钱。然后是收集资料进行测算。我们碰到很多商业性房地产的物业，有很大一部分进行数据处理，无论是还原利率、纯收益、经营成本费用，表面上随意性很大，但它内在的东西是不变的。我们对某些数据判断确定其是否正确，也就是要看对一个数据增减一个百分点是不是有一定的理由。首先，价位在市场中能否站得住脚；其次，某一数据的采用和处理是否有相应的理论问题。收益还原法在资本化率的确定时，按照我们的估价规范，是有几种方法：

1、市场抽取法

这个方法，我们需要知道物业的市场价位，然后要知道它的租金，它实际每一年的纯收益。租金不代表它的纯收益，所以很难了解。这是一种很好的确定资本化率的方法，但在实践上有很大的难度。有人提出“如果我手里有那么多的市场交易案例，我何必再用收益还原法呢？直接用市场比较法不就行了。”即使有许多的交易案例，如果报告要做得漂亮，还是要用几种方法，特别是对大的项目。对一个大型项目来说，在有条件的时候，一份报告应该是一本书，它有很充实、强劲的理论与现实问题的综合分析，运用几种方法来论证一个价位，这是很不简单的。从市场抽取法来说，从它的本源来说，租金是决定收益价格的，这是根本性的问题。租售比在一定的程度上有它的道理。有人提出“市场价格系统和租金系统不成比例”，比如一般的商品住宅，在前两三年它的价格约为10-12年的租金，现在是15-18年。由此产生价格系统和租金系统不成比例。这句话的前提是还原利率没有变过。如果资本化率变了，它是成比例的。房地产的价格是由收益率决定的，租金越低，还原利率也应该越低。理论上讲，它应该都是一个正常的比例关系，是统一的系统。当然这个租金本身是毛租金，这个租金是不是客观租金，要我们在评估中去判断、甄别。我们在做评估报告的时候，每一个数据都有评定调整的过程，并不是所有的数据都能采用。在我们的大脑里要过滤一下，市场中很多东西是不正常的，比如交易中心的资料，一些成交价格和市场价格不一致，为了偷税、逃税而瞒价。有种交易是有关系的，同一个楼盘、同一标的，有的卖3000美金，有的卖1800美金，哪个正常哪个不正常？有时纯收益算出来了，资本化率也确定了，但算出来的结果却和市场不一致，可能采纳的数据有问题，没有经过甄别、判断。

2、投资组合法

特殊情况、特殊要求下我才会使用。因为有两个变量是没法确定的。比如说个人自有资金的期望报酬率、个人自有资金的期望投资收益率，不是社会性的，没有可信性。第二个是贷款比例的问题，这个房子100万，你贷60、70万，银行放贷70%，还是50%，这个方法是加权平均法，在操作上是很简单，两个数字加权平均乘一乘加起来，还原利率就确定了。一般情况下不太会采用。

3、租售比确定法

即物业租金和售价的比例，要注意的是，租金是毛收益，不是净收益。在《房地产估价基本理论与方法》中，怎样评定租金？最好的方法是市场比较法，用同类的楼房市场租金。没有案例可比，要计算租金价格，用成本法。简单的道理，土地的价格*还原利率（投资收益率）+建筑物价格*投资收益率+税金+合理的营运费用，结果得出这个房子的合理年租金。任何一个商业性房地产只要经租的，就有租金资料。这一租金要甄别是客观租金还是个别租金。用反算的方法确定租售比问题可以参考，前提要把握商业性房地产在市场中的正常合理价位，这是一个综合性的素质的问题。做房地产估价师要对从上海市东北到大杨浦、西北到莘闵地区、北面到顾村，南面越过黄浦江到康桥，这么大范围内各种不同类型、各种不同档次的房地产，要了解，对市场要熟悉。在这过程中，如价格无法把握，结果自己也没有把握。

二、安全利率调整法的具体运用 资本化率=安全利率+风险系数

我个人认为，从投资角度、资本的角度来说，安全利率和贷款利率，它的利率差应该是很低的。不应该像我们现在的利率差3.3%。1996年5月1日起，个人的定期年存款利率为9.18%，贷款利率为10.98%，利率差为1.8%；2002年2月1日起，个人定期年存款利率为1.98%，贷款利率为5.31%，利率差为3.3%。从理论上、感觉上，这利率差不应该那么大。以1.98%作为安全利率和市场状况经济规律，我认为有差别，哪怕是长期国债的2.62%的利率都不能用，曾经有些同志写过专门的文章来讨论这一问题。我们的安全利率+风险系数调整方法来确定投资收益率、确定资本化率可以用，但结果出来要象样。但一般我认为不要去用这个数据，这一数据太低了。因为不可能把风险系数搞的很大，房地产估价师考试有个基本的规范，从理论上来说，投资收益率不能低于贷款利率。低于贷款利率又何必去投资？一般来说，随便什么投资收益率不应该低于5.31%，我们现在常用的就是5.31%，所以在很多情况下，确定贴现率的时候也是在5.31%的基础上适当用自己的经验调整，实际上这就是主观的东西。当然主观的东西中也有客观的东西在，每个人客观性的程度都不一样，这是要看结果的。我认为在实际操作中，要把5.31%作为一个基数，而不应该用1.98%，1.98%离市场太远了，但这适合我们国家的国情。首先要确定好安全利率问题，然后房地产行业的一般性的平均风险系数的问题。风险率的问题，国外是通过大量的数据用概率分析的数学模型来推算，这是一个非常庞大、复杂的工程。我们上海没有一个估价机构在做，也没有一个单位牵头在做。刚才有很多同志希望协会能牵头做这工作。由中心提供资料，这中间要有一个过滤的过程，把基本的东西测量出来后，根据市场的动态而变化，各种不同类型的房地产还原利率是不同的。商业性房地产有很多种类，不同的区域、不同的等级下的还原利率都不应该是同一标准，它是一个很大的系统，在这系统公布前，就要靠自己的经验去判断。 还原利率=安全利率+行业平均风险系数*个别风险附加值

个别风险附加值的确定可以从诸多不同的方面考虑，并考虑其不同的权数。 个别风险附加值确定的主要内容为： ①物业对经营项目依赖性程度

比如加油站依赖性很强、城郊边缘地区的仓储用作大卖场、一般市区的门面房屋，它的用途很多，依赖性系数是1%。有的物业的还原利率可能比其它不同行业高一点或低一点。 ②商业化程度发展趋势

有的物业在所处地段，考虑房地产在未来若干年中的纯收益折现加起来，为未来若干年纯收益的现值和。还原利率就是折现率。它带有预测性。长期租金一定20年，20年的收益不能去修改，20年之间这一价格不能更改。短期租金情况下，我们可以对市场进行预测，轨道交通、房地产业影响力度、城市的公信化，人口流向、商业的腹地这些因素都应该考虑，都能够在个别因素的附加值中得到体现。 ③经营项目的垄断性程度

现在我们国家还有垄断行业比如供水、供电。目前条件下，垄断性质的房地产的经营项目，在决定这一项目的资本化率时，要有所考虑。 ④同类市场的竞争力度

⑤经营项目的消费群体和消费档次

对于房地产来说，它的收益量和消费量也是不一样的。 ⑥时空影响力

不同的估价时点有不同的价格（宏观）。 这是一个整体、综合性的东西。

要我确定还原利率，我从两个方面考虑，一个是租售比率调整问题，一个是安全利率+风险调整系数，最后价位要把握好。

资本化率又称还原利率,据我所知,资本化率是指一个国家的资本市场规模占整个国家GDP的比率

又称利息率。表示一定时期内利息量与本金的比率，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率。其计算公式是：

利息率= 利息量 / 本金

利息率的高低，决定着一定数量的借贷资本在一定时期内获得利息的多少。影响利息率的因素，主要有资本的边际生产力或资本的供求关系。此外还有承诺交付货币的时间长度以及所承担风险的程度。利息率政策是西方宏观货币政策的主要措施，政府为了干预经济，可通过变动利息率的办法来间接调节通货。在萧条时期，降低利息率，扩大货币供应，刺激经济发展。在膨胀时期，提高利息率，减少货币供应，抑制经济的恶性发展。

益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。此方法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法之一。

由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以一定的适当的还原利率折算为现在价值的总额时，它即表现为该土地的实质价格，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。

当土地纯收益每年不变、还原利率每年不变且大于零、土地使用年期为n年时，收益还原法的计算公式为： P＝a/r[1－1/(1＋r)n] 式中：p—土地价格；

a—土地纯收益； r—土地还原利率；

n—使用土地的年期或有土地收益的年期。

收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物或是房地产的估价。

收益还原法的估价程序为：（1）计算总收益；（2）计算总费用和折旧费、房屋收益等；（3）计算土地纯收益；（4）确定合适的还原利率；（5）选择公式求算地价。

关于确定深圳市土地还原利率的探讨

发表时间：2008-10-7

聂荣海 [摘要]

国家宏观调控政策的颁布实施对全国房地产市场、特别是对深圳市的房地产市场状况产生了一定的影响，随着深圳市社会经济发展状况及房地产市场的变化，其土地还原利率应当作相应调整。本文通过两种方法来确定深圳市商业、住宅、工业用途的土地还原利率。

[关键词] 深圳市 土地还原率 探讨 一、土地还原利率的定义

还原利率是马克思主义地租理论的重要组成部分，是地价评估中最重要的技术参数，是决定评估结果正确与否的一个关键性因素。从经济学的角度来看，还原利率是资本投资回报率的一种表现形式，反映的是投资资本的收益能力。由于土地使用权的购买可以看成是一种对土地的投资行为，这种行为所投入的资本，即为获得土地使用权的价格，这笔投资获得的收益，即为该块土地价格的利润化。在通常情况下，投资收益率的大小与投资风险成正比。风险大者土地投入使用后每年所能产生的土地纯收益就多。因此，可以说风险大者收益率就高，反之则低。因此，土地还原率应等同于与获得该块土地所能产生的纯收益具有同等风险的资本的收益率。不同用途、不同性质、不同区位、不同时期的房地产，由于其投资的风险性、投资收益不同，还原利率也不尽相同。

二、土地还原利率的确定方法

根据《城镇土地估价规程》，土地还原利率的确定有如下三种方法：①土地纯收益与价格比率法：即选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原利率。但这必须有大量的宗地交易价格资料及对应的土地收益资料。②安全利率

加风险调整值法：即还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定；用一年期存款利率，考虑土地投资风险、物价变动指数等综合确定。③投资风险与投资收益率综合排序插入法：即将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，从而确定所要求取的还原利率的类型。

根据目前深圳市的社会经济发展状况及房地产市场状况，本文采用安全利率加风险调整值法和投资收益率法两种方法来确定深圳市商业、住宅、工业用地的土地还原利率。

三、土地还原利率的计算过程。 (一)安全利率加风险调整值法 1、安全利率确定

考虑到政府宏观货币政策，以连续5年的一年期的平均定期存款利率作为无风险收益率(安全利率)，根据深圳市的社会经济发展状况及房地产市场状况选择风险率和物价指数予以调整。 年份 2003 2004 2005 2006 2007 表1 深圳市物价指数和存款利率 综合物价指数(同比) 一年期定期存款利率 100.7 1.98 101.3 2.25 101.6 2.25 102.2 3.33 104.1 4.14 实质利率 1.87% 2.11% 2.10% 3.10% 3.78% 注：综合物价指数来源于深圳市统计局公布的《深圳市国民经济和社会发展统计公报》。

用一年期定期存款利率，扣除利息率，以物价指数修正为实质利率。一年期定期实质利率计算公式如下：

一年期实质利率=一年期定期存款利率×(1-利息税率)/同期物价指数 式中：利息税率根据第十届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议修改后的个人所得税法第十二条的规定，国务院决定自2007年8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。

根据近5年的一年定期实质利率，取其平均数作为安全利率，即： 安全利率=(1.87%+2.11%+2.10%+3.10%+3.78%)/5=2.59。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/3cdf.html