申银万国_行业点评_房地产开发_殷姿,江征雁,竺劲_＊＊＊_限购城市交易有所萎缩,其他城市成交量继续上扬

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2010年11月2日 房地产行业周报（10/10/25-10/10/31）

相关研究

《房地产行业周报》各期

分析师

殷姿 A0230210050002

yinzi@fa1c74eb6294dd88d0d26bd5

江征雁 A0230209120488

jiangzy@fa1c74eb6294dd88d0d26bd5

竺劲

zhujin@fa1c74eb6294dd88d0d26bd5

联系人

包斅文

(8621)23297818×7260

baoxw@fa1c74eb6294dd88d0d26bd5

地址：上海市南京东路99号

电话：(8621)23297818

上海申银万国证券研究所有限公司

fa1c74eb6294dd88d0d26bd5

——限购城市交易有所萎缩，其他城市成交量继续上扬

投资要点：

限购城市交易有所萎缩，其他城市成交量继续上扬。上周，申万八大城市

交易指数219,同比萎缩12%，环比上涨24%。全国各主要城市一手房成交

量涨跌不一。环渤海地区普遍上涨，其中北京上涨明显，成交量环比上涨

20%；长三角地区主要城市除苏州均出现明显回落，环比均出现两位数的

跌幅；珠三角地区楼市小幅反弹，其中深圳环比上升29%；二手房销售方

面，各主要城市均出现不同程度的上涨，其中深圳由于将在11月实施二

手物业按评估价过户征税新规，二手房过户人数激增，环比大涨174%。

●

本周整体新增供给小于销售量，因此三地销售率整体有所回升。本周，京

沪深三地新增供给小于成交量，销售楼盘存量呈现下降趋势，其中北京新

增供给为0.96万平方米，成交量为20.7万平方米；上海新增供给为21.85

万平方米，成交量为32.2万平方米；深圳本周无新增供给楼盘，成交量

为10.3万平方米。本周三地去化速度涨跌不一。其中北京销售率为2%，

环比上涨2.5%，上海销售率为8.05%，环比萎缩3.1%，深圳销售率为5.2%，

环比上涨36.8%。

●

持续跟踪楼盘中，北京深圳新盘去化速度有所上升。-----本周，由于新

推盘量增加，导致新盘去化速度波动明显。北京近两个月内的新盘去化速

度由9%上涨至11%，深圳近一个月内楼盘去化速度由上周的3%上升为

3.5%。杭州销售情况开始回落，新盘去化速度由上周13%下降至8%。

●

住宅土地市场相对9月同期量价齐跌。10月，9大城市累计成交土地面积

为825.3万平方米，土地成交金额为325.6亿，分别环比9月份下降48%

和58%，为今年3月高峰的44.16%和60.88%。年初至今，9大城市累计成

交土地面积为13012万平方米，土地金额为4003亿元，分别占到09年的

78.91%和87.81%，成交楼面价格3900元，较去年上升2.7%，平均溢价率

较去年有所回落，达到了38.40%。

●

行业投资意见：政策风险有望在近期逐步释放，行业存在阶段性估值修复

机会。但对中期中国经济、货币政策及房地产市场中期走势的分歧依然存

在，决定了行业震荡可能依然比较大，估值修复幅度较难判断。预计十一

月房地产板块跑赢大盘，推荐公司包括：万科、冠城大通、华业地产、福

星股份。

●

本公司或其关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的上市公司所发行的证券或投资标的，还可能为或争取为这些公司提供投资银行或财务顾问

服务。本公司在知晓范围内履行披露义务。客户可索取有关披露资料 compliance@fa1c74eb6294dd88d0d26bd5 。客户应全面理解本报告结尾处的“法律声明”。

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2010年11月 房地产行业周报

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1. 主要城市本周一、二手房成交情况

图1：北京本周一手商品住宅成交套数为1732套，成交面积为20.7万平方米，同比萎缩65%，环比上涨20%

图2：北京二手商品房成交4871套，成交面积47.4万平方米，同比萎缩31%，环比上涨13%

01000

200030004000500060007000第1周

第6周

第11周

第16周

第21周

第26周

第31周

第36周

第41周

第46周

第51周

套

2008年2009年2010年

2000

4000600080001000012000第1周

第6周

第11周

第16周

第21周

第26周

第31周

第36周

第41周

第46周

第51周

套

2008年2009年2010年

资料来源：北京国土资源管理局，申万研究(剔出保障房) 资料来源：天津国土资源和房屋管理局

图3：天津一手商品住宅成交2700套，成交面积29.4万平方米，同比萎缩9%，环比上涨13%

图4：天津二手商品住宅成交套1772套，面积为14.6万平米，同比萎缩27%，环比上涨10%

5001000150020002500300035004000第1周第6周

第11周

第16周

第21周

第26周

第31周

第36周

第41周

第46周

第51周

套

2008年2009年2010年

50010001500200025003000350040004500第1周

第6周

第11周

第16周

第21周

第26周

第31周

第36周

第41周

第46周

第51周

套

2008年2009年2010年

资料来源：网上房地产，搜房网，申万研究 资料来源：南京网上房地产，申万研究

图5：深圳一手商品房成交1028套，成交面积为10.3万平方米，同比萎缩19%，环比上涨29%

图6：深圳二手商品房成交6554套，成交面积为59.4万平方米，同比上涨82%，环比上涨174%

50010001500200025003000350040004500第1周

第6周

第11周

第16周

第21周

第26周

第31周

第36周

第41周

第46周

第51周

套

2008年2009年2010年

1000

2000300040005000600070008000第1周

第5周

第9周

第13周

第17周

第21周

第25周

第29周

第33周

第37周

第41周

第45周

第49周

套

2008年2009年2010年

资料来源：搜房网，申万研究 资料来源：搜房网，申万研究

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2010年11月 房地产行业周报

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续前表：

图7：成都一手商品住宅成交4467套，成交面积为43.1

万平方米，同比上涨21%，环比上涨40%

图8：成都二手商品房成交1416套，成交面积为12.2万平方米，同比萎缩5%，环比上涨11%

1000

2000300040005000600070008000第1周

第6周

第11周

第16周

第21周

第26周

第31周

第36周

第41周

第46周

第51周

套2008年2009年2010年

0500100015002000250030003500第1周

第5周

第9周

第13周

第17周

第21周

第25周

第29周

第33周

第37周

第41周

第45周

第49周套

2009年2010年

资料来源：搜房网，申万研究 资料来源：搜房网，申万研究

图9：上海一手商品房成交2927套，成交面积为32.2万平方米，同比萎缩58%，环比萎缩17%

图10：南京一手住宅成交套730套，面积为7.8万平米，同比萎缩63%，环比萎缩55%

01500

3000450060007500第1周

第6周

第11周

第16周

第21周

第26周

第31周

第36周

第41周

第46周

第51周

套2008年2009年2010年

500100015002000250030003500400045005000第1周

第6周

第11周

第16周

第21周

第26周

第31周

第36周

第41周

第46周

第51周

套

2008年2009年2010年

资料来源：搜房网，申万研究 资料来源：搜房网，申万研究

图11：武汉一手商品房成交2967套，成交面积为30.1万平方米，同比萎缩10%，环比上涨9%

图12：苏州一手商品住宅房成交1707套，成交面积为21.9万平方米，同比萎缩13%，环比上涨60.4%

500100015002000250030003500400045005000第1周

第6周

第11周

第16周

第21周

第26周

第31周

第36周

第41周

第46周

第51周

套2008年2009年2010年

500100015002000250030003500第1周

第5周

第9周

第13周

第17周

第21周

第25周

第29周

第33周

第37周

第41周

第45周

第49周

套

2008年2009年2010年

资料来源：搜房网，申万研究 资料来源：搜房网，申万研究

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2. 京沪深三地库存和销售率（近12周平均销售量/可售量）变化

图1：北京住宅销售率为2.0%，截至10月31日可售住宅总量达1269万平米

0500100015002000250008-08

08-10

08-12

09-02

09-03

09-05

09-07

09-09

09-11

10-01

10-02

10-04

10-06

10-08

10-10

万

0%

1%2%3%4%5%住宅可售面积销售率

资料来源：北京国土资源管理局，申万研究

注：可售住宅是在网上摘录每周周末的一个数据，存在滞后性，且批准预售数据未包括经济适用房，所以会出现销售率大于1，但是可售量上升的情况。

图2：上海住宅销售率为8.05%，截止10月31日可售住宅总量达613万平米

-10020030040050060070080090008-0808-10

08-11

09-01

09-03

09-05

09-07

09-09

09-11

09-12

10-02

10-04

10-06

10-08

10-10

万

-1%

1%3%5%7%9%11%13%住宅可售面积

销售率

资料来源：网上房地产，申万研究

图3：深圳住宅销售率为5.2%，截止10月31日可售商品房面积为299万平米

-10020030040050060070080008-08

08-10

08-12

09-02

09-03

09-05

09-07

09-09

09-11

10-01

10-02

10-04

10-06

10-08

10-10

万

0%

1%2%3%4%5%住宅可售面积

销售率

资料来源：深圳国土资源管理局，申万研究

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3. 新推楼盘销售跟踪

2010-10-31

城市

楼盘名称

开发商

类 型

最新推盘时

间

本次

推盘

套数 本周销

售套数

成交均价

（元/平

米）

累积

销售

率

保利茉莉雅苑 北京保利兴房地产开发有限公司 住宅2010-09-23 1105 0 18,204 99%东湖湾名苑 北京市东湖房地产有限公司 住宅2010-09-23 316 15 35,000 60%保利花园小区

保利（北京）房地产开发有限公司 住宅2010-09-23 125 5 8,218 98%华贸奥苑 北京华贸奥苑房地产开发有限公司 住宅2010-09-29 374 20 25,965 35%山水汇豪苑 汇豪实业投资有限公司 住宅2010-09-29 528 10 10,663 43%北京

腾龙源城 北京将台房地产开发有限公司 住宅2010-09-29 639 6 7,359 93%鼎太风华社区

鼎太房地产开发（深圳）有限公司 住宅2010-08-30 233 0 28,000 10%第五园（六期） 深圳市万科南城房地产有限公司 住宅2010-09-02 116 16 23,000 100%深圳

田厦翡翠明珠花园 深圳市田厦实业股份有限公司 住宅2010-09-08 123 8 27,000 93%龙庭水岸家园

万裕南京房地产开发有限公司 住宅2010-09-30 115 3 4,865 76%金地自在城 金地集团南京置业发展有限公司 住宅2010-10-01 337 20 8,454 97%南京

幕府西路11号 南京星河广场置业有限公司 住宅2010-10-04 148 23 7,825 55%印象欧洲城

上海盈旺房地产开发有限公司 住宅2010-07-29 378 0 23,323 100%招商雍华苑二期 上海招商闵盛置业有限公司 住宅2010-08-03 326 5 20,973

6%

滨河华城 大华（集团）有限公司 住宅2010-08-10 304 1 17,515 100%上海

棕榈湾花园 上海思致置业有限公司 住宅2010-08-23 126 0 17,515 73%多立方公寓

杭州蔚城置业有限公司

住宅2010-10-18

87

28 17,565 32%金地自在城鹭影轩 杭州金地自在城房地产发展有限公司 住宅2010-10-18 340 26 18,408 23%杭州

万家星城

杭州万家星城房地产开发有限公司

住宅

2010-10-23 448

112

11,442 25%

注：由于有的楼盘分批取得预售证，可能会出现本周销售套数大于本次推盘套数的情况。累计销售率根据楼盘累计预售套数计算。 资料来源：北京国土资源管局、网上房地产、阳光家缘、透明销售网、申万研究（登记时间略有滞后）

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4. 主要城市住宅土地成交情况

图1：北京2010年至今成交面积为703.4万平方米，成交金额为605.8亿，土地溢价率81.01%

图2：上海2010年至今成交面积为1302.7万平方米，成交金额为872.9亿，土地溢价率88.45%

2,000

4,0006,0008,00010,00012,00014,0002007200820092010

0%

20%40%60%80%100%120%140%面积

成交金额

溢价率

楼面价

5,000

10,00015,00020,0002007

200820092010

0%

20%40%60%80%100%120%140%面积

成交金额

溢价率

楼面价

资料来源：中房指数，申万研究 资料来源：中房指数，申万研究

图3：天津2010年至今成交面积为3393万平方米，成交金额为647.6亿，土地溢价率12.91%

图4：重庆2010年至今成交面积为1614万平方米，成交金额为253.1亿，土地溢价率18.28%

1,000

2,0003,0004,0005,0006,0007,0002007200820092010

0%

20%40%60%80%100%120%面积

成交金额

溢价率

楼面价

5001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,50020072008200920100%

10%20%30%40%50%60%70%80%90%面积

成交金额

溢价率

楼面价

资料来源：中房指数，申万研究 资料来源：中房指数，申万研究

图5：深圳2010年至今成交面积为93.4万平方米，成交金额为23.2亿，土地溢价率9.38%

图6：广州2010年至今成交面积为304.4万平方米，成交金额为95亿，土地溢价率53.49%

1,000

2,0003,0004,0005,0006,0007,0002007200820092010

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10%20%30%40%50%60%面积

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2,000

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200820092010

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溢价率

楼面价

资料来源：中房指数，申万研究 资料来源：中房指数，申万研究

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2010年11月 房地产行业周报

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续前表：

图7：杭州2010年至今成交面积为723.5万平方米，成

交金额为444.3亿，土地溢价率47.23%

图8：南京2010年至今成交面积为758.3万平方米，成交金额为409.8亿，土地溢价率35.14%

2,000

4,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002007200820092010

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10%20%30%40%50%60%70%80%面积

成交金额

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4,0006,0008,00010,00012,0002007

200820092010

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楼面价

资料来源：中房指数，申万研究 资料来源：中房指数，申万研究

图9：武汉2010年至今成交面积为2393.2万平方米，成交金额为381.3亿，土地溢价率2.79%

图10：成都2010年至今成交面积为1820.2万平方米，成交金额为270.2亿，土地溢价率35.34%

5,000

10,00015,00020,00025,00030,0002007200820092010

0%

5%10%15%20%25%30%35%40%45%面积

成交金额

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5,000

10,00015,00020,00025,0002007200820092010

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20%40%60%80%100%120%140%面积

成交金额

溢价率

楼面价

资料来源：中房指数，申万研究 资料来源：中房指数，申万研究

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请参阅最后一页的信息披露和法律声明 7 申万研究·拓展您的价值 5. 板块走势情况

图1：自07年以来房地产板块与沪深300走势比

较

图2：自2007年10月16号高点回落至今房地产板块跑赢大盘0.3个点 -80%-60%-40%-20%0%20%07-1007-1208-0208-0408-0608-0808-1008-1209-0209-0409-0609-0809-1009-1210-0210-0410-0610-0810-10沪深300房地产(申万)

资料来源：CEIC ，申万研究 资料来源：CEIC ，申万研究

图3：近3个月，房地产板块累计上涨8.7%，大

盘上涨21% 图4：最近1个月，房地产板块累计上涨12.6%，大盘上涨18.3%

资料来源：CEIC ，申万研究 资料来源：CEIC ，申万研究

图5：本周，房地产板块累计上涨1.6%，大盘下跌2.9%

资料来源：CEIC ，申万研究

-10%-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

07-2508-0408-14

08-2409-0309-1309-2310-0310-1310-23

沪深300房地产(申万)-5%0%5%10%15%20%25%09-2509-2709-2910-0110-0310-0510-0710-0910-1110-1310-1510-1710-1910-2110-2310-2510-2710-2910-31沪深300房地产(申万)-4.0%-3.0%

-2.0%

-1.0%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

10-25

10-2710-2910-31

沪深300房地产(申万)

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2010年11月 房地产行业周报

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6. 板块相对市场整体估值水平

图6：板块相对于PB 稳定在04-05年1左右的水平，相对PE 在低位运行

相对PB 估值

0.89

0.83

1.88

0.7

0.91.11.31.51.71.92.11997-12-312000-12-312002-12-312004-06-302005-12-312007-06-302008-12-31

2010-01-152010-03-052010-04-16

2010-05-282010-07-092010-08-202010-10-01相对PE 估值

0.7

0.91.11.31.51.71.92.12.32.52006-12-312007-12-312008-12-312009-12-312010-01-292010-03-052010-04-02

2010-04-302010-05-28

2010-06-252010-07-232010-08-202010-09-172010-10-15资料来源：Wind，申万研究

资料来源：Wind，申万研究

图7：板块绝对PE 和PB 估值

绝对PB 估值

1.87

3.02

7.990.7

1.7

2.7

3.7

4.7

5.7

6.7

7.7

8.71996-06-301999-06-302002-03-312003-09-302005-03-312006-09-302008-03-31

2009-09-302010-02-05

2010-03-26

2010-05-072010-06-18

2010-07-302010-09-102010-10-22绝对P E 估值

1

112131415161712006-12-312007-12-312008-12-312009-12-312010-01-292010-03-052010-04-022010-04-302010-05-28

2010-06-252010-07-232010-08-202010-09-172010-10-15资料来源：Wind，申万研究

资料来源：Wind，申万研究

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2010年11月 房地产行业周报

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7. 盈利预测和估值

EPS PE PB 公司

评级

股价

2009

2010

2011

2009

2010

2011

RNAV

P/RNAV

2009

2010

2011

万科A 增持 9.70 0.48 0.67 0.83 20 14 12 8.5 1.1 2.35 2.02 1.72

保利地产 增持 14.26 0.77 1.07 1.55 19 13 9 13.49 1.06 2.42 2.05 1.68

新湖中宝 增持 6.21 0.23 0.30 0.35 27 21 18 5.40 1.15 4.71 3.83 3.14

华侨城A 增持 12.93 0.55 0.68 0.97 24 19 13 15.39 0.84 3.51 2.96 2.42

开 金地集团 增持 6.84 0.40 0.51 0.65 17 13 10 6.55 1.04 1.82 1.60 1.39

泛海建设 增持 10.82 0.18 0.20 0.24 61 55 45 14.58 0.74 2.76 2.63 2.48

中粮地产 中性 7.22 0.21 0.10 - 35 73 6.93 1.04 2.03 1.97 1.97

招商地产 增持 18.85 0.96 1.19 1.40 20 16 13 19.00 0.99 1.77 1.59 1.42

苏宁环球 增持 9.37 0.42 0.70 0.94 22 13 10 11.00 0.85 5.25 3.76 2.73

首开股份 中性 18.35 0.81 1.02 1.21 23 18 15 14.40 1.27 2.17 1.94 1.72

中华企业 中性 7.18 0.45 0.60 0.51 16 12 14 10.53 0.68 2.42 2.01 1.76

发 上实发展 中性 9.09 0.23 0.56 0.98 40 16 9 12.02 0.76 3.62 2.96 2.25

栖霞建设 中性 5.74 0.21 0.31 0.48 27 19 12 5.21 1.10 1.90 1.72 1.51

亿城股份 增持 5.59 0.42 0.52 0.69 13 11 8 6.53 0.86 1.89 1.61 1.34 苏州高新 中性 6.00 0.24 0.45 0.52 25 13 12 4.50 1.33 1.60 1.43 1.27

华发股份 增持 11.51 0.83 1.03 1.24 14 11 9

-

1.70 1.48 1.27

北京城建 增持 13.22 0.96 1.06 1.09 14 13 12 16.20 0.82 2.40 2.01 1.73

福星股份 买入 10.92 0.47 0.67 0.85 23 16 13 14.00 0.78 1.94 1.73 1.53

类 华业地产 中性 7.73 0.18 0.52 0.83 43 15 9 7.28 1.06 2.41 2.08 1.70

冠城大通 增持 10.58 0.39 0.88 1.24 27 12 9 13.29 0.80 3.81 2.90 2.16

格力地产 增持 8.40 0.41 0.72 1.05 21 12 8 12.78 0.66 2.92 2.34 1.81

深振业A 中性 7.29 0.43 0.60 0.45 17 12 16 8.15 0.89 2.53 2.09 1.85

深长城 增持 16.84 1.11 1.17 - 15 14 18.07 0.93 1.95 1.71 1.71

中南建设 增持 11.06 0.48 0.73 1.28 23 15 9 10.14 1.09 3.24 2.67 2.04

园 金融街 中性 7.22 0.45 0.48 0.58 16 15 13 9.54 0.76 1.37 1.26 1.14

区 陆家嘴 中性 18.39 0.61 0.66 0.79 30 28 23 14.40 1.28 3.06 2.76 2.47

类 张江高科 增持 10.18 0.46 0.58 0.80 22 18 13 12.33 0.83 2.61 2.27 1.93

浦东金桥

增持

9.48 0.39 0.43 0.44 24 22 22 13.14 0.72 2.38 2.14 1.95

开发类平均 24 19 13 0.96 2.63 2.21 1.86

园区类平均 23 21 18 0.90 2.35 2.11 1.87

重点公司平均

24 19 14 0.95 2.59 2.20 1.86 资料来源：申万研究

注：均以公司最新股本计算，股价更新日2010-10-29

2010年11月 房地产行业周报 信息披露

分析师承诺

殷姿,江征雁：房地产

本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。

与公司有关的信息披露

本公司在知晓范围内履行披露义务。客户可索取有关披露资料 compliance@fa1c74eb6294dd88d0d26bd5 。

股票投资评级说明

证券的投资评级：

以报告日后的6个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下：

买入（Buy）：相对强于市场表现20％以上；

增持（Outperform）：相对强于市场表现5％～20％；

中性 (Neutral) ：相对市场表现在－5％～＋5％之间波动；

减持 (Underperform) ：相对弱于市场表现5％以下。

行业的投资评级：

以报告日后的6个月内，行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下：

看好（Overweight）：行业超越整体市场表现；

中性 (Neutral) ：行业与整体市场表现基本持平；

看淡 (Underweight) ：行业弱于整体市场表现。

我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。申银万国使用自己的行业分类体系，如果您对我们的行业分类有兴趣，可以向我们的销售员索取。

本报告采用的基准指数：沪深300指数

法律声明

本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。

本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。

客户应当认识到有关本报告的短信提示、电话推荐等只是研究观点的简要沟通，需以本公司fa1c74eb6294dd88d0d26bd5 网站刊载的完整报告为准，本公司并接受客户的后续问询。

本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。

客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的惟一因素。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。

市场有风险，投资需谨慎。

在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。

若本报告的接收人非本公司的客户，应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问。

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